北京奧特萊斯基本情況調(diào)研報(bào)告

1、北京奧特萊斯基本情況調(diào)研報(bào)告一、基本情況和結(jié)論名 稱建筑面積商品均價(jià)（元）人均消費(fèi)額（元/人/次）商品檔次所屬商圈 發(fā)展?jié)摿奂見W特萊斯8,000150-500300-800中低檔亞奧好燕莎奧特萊斯35,500400-10001000-2000中高檔國貿(mào)泛cbd良好活力東方.奧特萊斯68,000-中高檔朝青板塊非常好賽特奧特萊斯-中央別墅區(qū)良好上海奧特萊斯110,000500-15001500-2500中高檔郊區(qū)（道路干線匯集地）良好注：1、商品均價(jià)和人均消費(fèi)額數(shù)據(jù)來源于實(shí)地調(diào)研和電話溝通；2、商品檔次也代表入駐的品牌的檔次。二、詳細(xì)情況（1）北京奧特萊斯布局賽特outlets活力東方outl

2、ets燕莎outlets愛家outlets分析：從布局上看，大的奧特萊斯經(jīng)營店集中在東邊（國貿(mào)cbd）和北邊（亞奧）商圈內(nèi)，西邊和南邊除了小的奧特萊斯加盟小店外，還沒有規(guī)模大有特色品牌折扣購物中心，而西北（西山板塊、中關(guān)村等）開發(fā)了大量的高檔別墅和社區(qū)，聚集了大量的高端消費(fèi)人群，修建大的具有特色的奧特萊斯購物中心有好的機(jī)會。（2）周邊環(huán)境名稱地理位置商圈情況投資開發(fā)商開業(yè)時(shí)間愛家奧特萊斯北三、四環(huán)之間；朝陽區(qū)民族園；亞運(yùn)村、奧運(yùn)商圈；周邊有北辰購物中心等大型購物中心；項(xiàng)目位于中華民族園旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)安貞里、塔院等老社區(qū)（年齡偏大人群）以及較遠(yuǎn)的凱旋城、歐陸經(jīng)典、洛克時(shí)代大量的社區(qū)和辦公樓愛家集團(tuán)

3、2005年1月燕莎奧特萊斯朝陽區(qū)東四環(huán)；屬于國貿(mào)的泛cbd區(qū)域；緊鄰歡樂谷，緊鄰京沈、京津塘、京通高速路一二期近4萬平米，三期8萬平米在建周邊具備完善的社區(qū)，且離四惠等高檔住宅聚集區(qū)較近北京新燕莎控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司2002年12月活力東方.奧特萊斯東四、五環(huán)之間，緊鄰國貿(mào)商圈、朝陽公園、朝青板塊已經(jīng)具備良好的商業(yè)條件（北京星河灣、天鵝灣、遠(yuǎn)洋國際中心、棕櫚泉、a-z-town、華紡易城等一大批高檔社區(qū)達(dá)700萬平米）商業(yè)板塊有國美商業(yè)街（10萬平米）、中糧朝青大悅城等僅08年就達(dá)40萬平米的商業(yè)設(shè)施投入；五公里內(nèi)的常住人口總量達(dá)100萬東方基業(yè)投資集團(tuán)（總投資20億元將于年底開業(yè)賽特奧特

4、萊斯中央別墅區(qū)（有觀唐、北、長島瀾橋等別墅），五、六環(huán)之間，臨近望京高科技園區(qū)、金盞金融園區(qū)；周邊大型社區(qū)雍景桃園、望京太合五寰、馬泉營中環(huán)在建廣順東大街、南皋路兩條商業(yè)街在建賽特購物中心（創(chuàng)辦16年）在建上海奧特萊斯郊區(qū)（青浦趙巷鎮(zhèn)318國道以北；緊臨a9高速公路，南北分別為滬杭、滬寧高速公路、東靠a5嘉金高速公路，西鄰a30郊環(huán)高速公路，離人民廣場26公里）周邊有一定量的別墅，社區(qū)不多，主要是郊區(qū)休閑購物百聯(lián)集團(tuán)（經(jīng)營） 香港九龍集團(tuán)（建設(shè)開發(fā)）2005年運(yùn)營（3）建筑概況名稱建筑面積（平方米）營業(yè)面積（平方米）商鋪隔斷面積層數(shù)停車位等配套建筑風(fēng)格愛家奧特萊斯80006000中間大開間貨架

5、擺設(shè)、四周有30-50平米小隔間4（含地下一層）100伊斯蘭城堡建筑風(fēng)格燕莎奧特萊斯3.55萬平米（目前正在規(guī)劃三期達(dá)8萬平米以形成mall）19832中間敞開間、內(nèi)部隔斷21000個(gè)中式活力東方.奧特萊斯一期在建：6.8萬平米；二期將規(guī)劃20萬平米的終端服務(wù)、酒店公寓、寫字樓、物流等配套項(xiàng)目-5（含地下一層）1000個(gè)現(xiàn)代賽特奧特萊斯-規(guī)劃中上海奧特萊斯11萬平米（23棟建筑；從南到北1-4層）-100-500平米-歐美（4）經(jīng)營狀況名稱經(jīng)營模式經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌出租率商品主要價(jià)格（元/件）人均消費(fèi)額（元/次/人）愛家奧特萊斯按銷售額提成租賃、物業(yè)等費(fèi)用服裝、體育用品、戶外休閑、眼鏡、童裝、飾

6、品等150（國內(nèi)品牌直營較多）：中低檔100%150-500300-800燕莎奧特萊斯同上購物、休閑、娛樂（二期c座有完善的餐飲配套）200（中高檔）100%400-1000500-1500活力東方.奧特萊斯同上服裝、體育用品、戶外休閑、時(shí)尚消費(fèi)品、餐飲娛樂-賽特奧特萊斯同上-上海奧特萊斯以租為主、租售結(jié)合服裝、鞋、餐飲等200(國外一線居多)90%500-1500500-1500（5）進(jìn)駐品牌統(tǒng)計(jì)（上海奧特萊斯） 奧特萊斯經(jīng)營主要以國際國內(nèi)的服裝品牌為主、輔以鞋、箱包、家紡、珠寶以及餐飲、銀行等配套設(shè)施。上海奧特萊斯的經(jīng)營特色說明如下：1、雖處郊區(qū)，但位于上海與杭州、寧波等城市交通必經(jīng)之地，

7、匯聚上海及周邊客源 上海奧特萊斯在青浦趙巷鎮(zhèn)318國道以北，嘉松中路以東。新通波塘以西，緊臨a9高速公路，南北分別為滬杭、滬寧高速公路、東靠a5嘉金高速公路，西鄰a30郊環(huán)高速公路。離核心區(qū)域人民廣場26公里（開車30-50分鐘），所以吸引上海本地以及周邊城市的顧客。 2、經(jīng)營以中高檔品牌為主 入駐的近200個(gè)品牌中，以國際一二線品牌為主，國內(nèi)品牌較少。商品均價(jià)在500-1500之間，人均消費(fèi)額較高。 3、歐式風(fēng)格、低密度低容積率建筑，購物之余有公園游玩休閑之感 上海奧特萊斯設(shè)計(jì)采用歐式風(fēng)格，且大多為一層商鋪建筑，且設(shè)有噴泉、公園、草地、橋廊等，并配備寬敞的停車場以及各式風(fēng)格的餐飲，使人在購物

8、之余能盡享公園游覽之樂。 4、租售結(jié)合 出于物業(yè)增值、統(tǒng)一管理等原因，商鋪大部分只租不賣，但對于大的品牌商，也采取靈活的政策出售部分餐飲店鋪等。 入駐的部分品牌如下：l 服裝、箱包、鞋等中文名英文名stefanoriccitommyhilfiger阿瑪尼armanidunhillcerruti1881俊思集團(tuán)imaginexgrouphugobosss.f.f杰尼亞zegnaoutletstore威尼帝venetia彼雅泊piombo蒙迪mondieectimezone三品牌專賣店threefashionstoremomovision雅格獅丹aquascutummoschinojeans奧德臣

9、autason紀(jì)梵希givenchy夏利豪charriolliujo雅度夫adolfodominguez伯爵萊利palzileri寶姿portsinternational康納利canali寶馬精品生活方式bmwlife-style7camicies.t.duponti.t阿迪達(dá)斯adidasquiksilvercolumbiajessica/colour18/weekendworkshop詩閣ascotchang朗維高laviconautica威波特reporter海德head砂之船sasseurtimezone喜悅家居homesharecallisto彼芭biba樂斯菲斯thenorthfa

10、ce特格意tecgar樂途lotto樂卡克lecoqsportifmisssixty銳步reebok卡爾文克雷恩ckunderwear樂飛葉lafuma耐克nike維爾勝wilson愛意aee萊爾斯丹lesaunda希思黎sisley石頭福來stonefly奔馳服飾貝納通unitedcolorsofbenetton捷曦jccollezionestudioi.f.f.亨利卡登斯henrycottons妙麗millies夏娃的誘惑evestemptationesprithomekalakala羅萊黛安芬jockeyspringbamboo新秀麗samsonite愛思ace德爵wolseyromem

11、ilan凱撒tomboysinoespritkako可櫻keyingeigenpostclarksjojoguesskuhle圣伽步skap左天奴zoteno避風(fēng)塘geoxninewestcarvenbonia威斯康尼vskonne伊芙心悅evenylacoste瑞諾瑪renoma達(dá)芙妮finityaussino馬天奴myteno米奇妙z&a巴布豆luxmansnoopylilly麗嬰房珂羅蒂雅cordier凱普狄諾captaino八仟代金利來goldliontcnyumbertobesanisatchi布萊恩bruinlacostebaniss薩托尼sartore博格西尼bogeasenicalamarbosssunwen金邁王、其樂大帝、公牛巨人marcoazzali鐵凡尼皮爾卡丹牛仔yesbossyoungpolovigor儷思u.s.polojohnson5thstreet萍果leviskappanikegolf黃金熊三葉草系列adidasrapidomizuno新百倫newbalanceftlamborghinicddn卡丹狄諾vondutchbrunotti保羅丹尼u.s.polo卡爾丹頓squisitopizza(餐飲)bosssunwen男裝凱撒大帝tassignykarlkanimarkbose圣大保羅jeepevaouxiugentlepe