城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式研究——以杭州為例

1、城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式研究以杭州為例2008/02總第370期商k研與己commercialresearch文章編號(hào):1001148x(2008)02008703城市康租房區(qū)物業(yè)管理模式研究以杭州為例馬萬(wàn)里(中國(guó)計(jì)量學(xué)院,浙江杭州310018)摘要:廉租房是國(guó)家為了解決城市貧困家庭保持基本生活質(zhì)量而出臺(tái)的一項(xiàng)優(yōu)惠政策.根據(jù)廉租房特點(diǎn)和實(shí)施物業(yè)管理中存在的問(wèn)題,城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式是有效保障物業(yè)公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)關(guān)鍵因素,可通過(guò)汗水入股,階梯定價(jià)和愛心互助等要素實(shí)現(xiàn).關(guān)鍵詞:廉租房;物業(yè)管理;前瞻性戰(zhàn)略;模式要素;資金平衡中圖分類號(hào):f293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:aastudyonprop

2、ertymanagementmodelforpublich0usingtakjnghangzhouasanexamplemawanli(schoolofmanagement,chinajilianguniversity,hangzhou310018,china)abstract:inviewofthenatureofthepublichousinginhangzhouandtheexistingproblemsinpropertymanagement,thispaperputsforwardamanagementmodelwhichcaneffectivelyguaranteetheopera

3、tionofpropertymanagementcompanics.throughoutthismodel,aforwardlookingstrategicplaniselaborated,themodelelementsofsweatequities,incomebasedrentsandcaringaidareexplained,andananalysisisconductedofthefinancialsources,expendituresandfinancialbalanceinvolvedinpropertymanagement.keywords:publichousing;pro

4、pertymanagement;forwardlookingstrategy;modelelement;financialbalance一,引言為了保持社會(huì)的穩(wěn)定,必須解決城市貧困家庭的住房問(wèn)題,于是就出現(xiàn)了廉租房.廉租房物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)可以說(shuō)是一項(xiàng)新生事物,目前廉租房物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中.對(duì)于廉租房社區(qū)的物業(yè)管理,如果政府撒手不管,就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量,違背了保障低收入的初衷;如果全部由政府來(lái)承擔(dān),政府因其財(cái)力有限,肯定承受不了;如果全部由企業(yè)來(lái)承擔(dān),幾乎沒(méi)有企業(yè)愿意接手,認(rèn)為它幾乎是沒(méi)有盈利的.那么廉租房小區(qū)物業(yè)管理的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前國(guó)外如新加坡,香港在廉租

5、房(公屋)物業(yè)管理方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn),也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn),但由于制度和環(huán)境等因素,國(guó)外的操作模式并不適合中國(guó)的實(shí)際,而國(guó)內(nèi)對(duì)廉租房物業(yè)管理的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少.筆者主要針對(duì)杭州市的實(shí)際情況,探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式,將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),確保物管資金的平衡,既減輕政府的負(fù)擔(dān),義達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的.二,杭州市廉租房社區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理中存在的問(wèn)題廉租房是我國(guó)住房供應(yīng)體系的組成部分,其目的在于滿足城市最低收入家庭最需解決的住房需求.廉租房社區(qū)的特殊性,具體可體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(一)社會(huì)保障性廉租房是針對(duì)社會(huì)最低收入家庭的保障性住房,是住

6、房保障體系的核心內(nèi)容之一,同時(shí)也是政府實(shí)施社會(huì)保障的具體體現(xiàn).(二)社會(huì)公益性廉租房不但直接使城鎮(zhèn)最低收入家庭獲得生存空間,真正的有家可歸,而且將產(chǎn)生一系列良好社會(huì)效益,有利于提高人們的整體居住水平,有利于提高賊市的整體形象,有利于社會(huì)的穩(wěn)定.(三)補(bǔ)貼性由于廉租房所針對(duì)的是城鎮(zhèn)最低收入家庭,這部分家庭無(wú)力承擔(dān)市場(chǎng)房?jī)r(jià),廉租房的租金必然要低于市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià),其目的在于保障和底線救濟(jì)而非營(yíng)利,因此必須提供補(bǔ)貼.收稿日期:20070405作者簡(jiǎn)介:馬萬(wàn)里(1965一)女,浙江杭州1人,碩士,副教授.研究方向:房地產(chǎn)管理.基金項(xiàng)目:杭州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目,項(xiàng)目編號(hào):c06gl01;浙江省教育廳科

7、研項(xiàng)目,項(xiàng)目編號(hào):20060523.?88?商業(yè)研究2008/02(四)居住人流動(dòng)性及復(fù)雜性廉租房的居住人可能在居住期問(wèn),因?yàn)樽约夯蚣彝サ氖杖朐黾佣撾x最低收入家庭的范圍,這樣就有必要把廉租房讓出來(lái)給其他更需要的人,人員的流動(dòng)性就比較大.政府為了達(dá)到規(guī)模效應(yīng),會(huì)把低收人家庭相對(duì)集中居住,這樣人員就有可能來(lái)自于各個(gè)地區(qū),人員構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜.(五)勞動(dòng)力的富余性由于廉租房的租住面積具有經(jīng)濟(jì)性,人員的居住密度就自然比較高.而且大部分人知識(shí)水平比較低,找工作的壓力相對(duì)較大,勞動(dòng)力就更容易富余下來(lái).(六)從目前杭州廉租房社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和基本需求來(lái)看,尚存在以下幾個(gè)問(wèn)題1.政府考慮到廉租房家庭的特殊情況

8、,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi),只需交納一定的房租,房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi).僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車薪,無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù).2.廉租房物業(yè)管理目前都是政府行政管理為主,這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng).對(duì)于政府來(lái)說(shuō),物業(yè)管理運(yùn)行成本加大,政府就沒(méi)有更多的財(cái)力,物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要.長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講,政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用,而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去.3.沒(méi)有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì).比如部分保安,保潔,完全可以安排社區(qū)富裕勞動(dòng)力解決.4.缺乏廉租房家庭收入增長(zhǎng)后的過(guò)渡措施.比如住杭州某廉租社區(qū)

9、的舒春弟盡情地享受著住上好房子的美好感覺,珍惜住在房子里的每一天.但再過(guò)一年,兒子大學(xué)畢業(yè)后有了工作,低保戶的帽子也將摘掉,房子就會(huì)被收回去.杭州房?jī)r(jià)這么貴,一年后我又該何去何從呢?舒春弟又開始犯愁了.能不能給這些比較特殊家庭在租金有所調(diào)整,而不是趕走?綜上,如何保證在廉租房家庭人住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒(méi)有落差,并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下,對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng),以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式.三,廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式針對(duì)廉租房社區(qū)的特點(diǎn)和杭州市實(shí)施廉租房物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題,探討能有效保障物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)的物業(yè)管理新模式.(一)新物業(yè)管理模式

10、的前提1.政府的大力支持,不僅為廉租房物業(yè)管理提供一定的資金支持(從廉租房租金中按比例撥給),同時(shí)為廉租房物業(yè)管理的實(shí)施提供優(yōu)惠的政策并作相應(yīng)指導(dǎo).2.以現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)為工具.在廉租房物業(yè)管理中,充分運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)帶來(lái)的先進(jìn)的工具,動(dòng)態(tài)地了解每位住戶的情況,更好地為物業(yè)管理服務(wù).3.以有效的人力資源作后盾.在物業(yè)管理中,特別是在物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)中,需要既懂管理又懂經(jīng)營(yíng)同時(shí)也充滿愛心的人才.只有有效的人力資源作后盾,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展.4.有充足的勞動(dòng)力,以便充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源.5.廉租房要有一定的規(guī)模,這是為了便于發(fā)揮管理的規(guī)模效應(yīng).6.廉租房社區(qū)里面的具體房屋有一定的區(qū)別,并建立完善居

11、住者的記錄系統(tǒng),同時(shí)根據(jù)居住者的不同時(shí)期狀況進(jìn)行租金的調(diào)整.7.社會(huì)上的支持,就像關(guān)注希望工程一樣把廉租房社區(qū)也作為一個(gè)社會(huì)關(guān)注的對(duì)象.(二)前瞻性戰(zhàn)略計(jì)劃貫穿對(duì)于廉租房社區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題,物管企業(yè)管理層應(yīng)有統(tǒng)一明確的判斷,正確地認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)地規(guī)劃.前瞻陛物業(yè)計(jì)劃具有前瞻預(yù)測(cè)性和主動(dòng)性,它把各種資源融合,不斷為自己的物業(yè)服務(wù),同時(shí)也為其他資源實(shí)現(xiàn)其價(jià)值.主要從四個(gè)方面來(lái)著手:1.技術(shù)戰(zhàn)略.利用現(xiàn)代化的技術(shù),保障信息的及時(shí)獲取,并將獲取的信息為物業(yè)管理服務(wù).2.人力資源戰(zhàn)略.這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動(dòng)力資源,考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè),同時(shí)也幫他們解決就業(yè)

12、問(wèn)題,相輔相成,實(shí)現(xiàn)雙贏.3.政府戰(zhàn)略.放棄直接補(bǔ)貼的做法,改為委托物業(yè)管理公司收取房租,并將其按一定比例留做該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi).由于廉租房物業(yè)管理具有社會(huì)保障性,明顯的公益性,所以一定要將廉租房物業(yè)管理納入政府計(jì)劃中,只有有了政府的支持,廉租房物業(yè)管理的實(shí)施及正常運(yùn)行才能有保障.4.物業(yè)戰(zhàn)略.在政府戰(zhàn)略的支持,人力資源戰(zhàn)略的保障,技術(shù)戰(zhàn)略的應(yīng)用下才可以去實(shí)施物業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃.其核心包括:汗水人股階梯定價(jià)和愛心互助,具體如圖1所示.(三)新物業(yè)管理模式的特色要素新物業(yè)管理模式能否運(yùn)作成功,關(guān)鍵在于能否采取有效措施平衡物業(yè)服務(wù)與運(yùn)行成本的矛盾,除了社區(qū)房租等收入外,在新模式具體的實(shí)施過(guò)程中可以考慮汗

13、水人股,階梯定價(jià)與愛心互助等模式要素:1.汗水人股.由于廉租房社區(qū)勞動(dòng)力的富余性,居住人可以以出力的形式參與廉租房的物業(yè)管理,物業(yè)管理可把已有的勞動(dòng)力資源作為培訓(xùn)重點(diǎn),挖掘就業(yè)潛力.2.階梯定價(jià).根據(jù)居住人收入狀況的變化及時(shí)調(diào)整住房租金.3.愛心互助:積極與社會(huì)各界公共團(tuán)體如附近的中小學(xué)校,街道辦事處,居委會(huì),青年志愿者協(xié)總第370期馬萬(wàn)里:城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式研究.89?會(huì)等建立聯(lián)系,聯(lián)合他們?yōu)閮?yōu)撫對(duì)象奉獻(xiàn)愛t2,努力使這里成為青少年愛心教育基地,成為青年志愿者愛心行動(dòng)基地,成為文明公約的展現(xiàn)窗口.(四)新模式下廉租房社區(qū)物業(yè)管理資金的平衡1.資金的來(lái)源.(1)房租收入:按物業(yè)管理?xiàng)l例

14、配足物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房,將出租經(jīng)營(yíng)用政府計(jì)劃廠,政府戰(zhàn)略支持房所取得的收入補(bǔ)充物業(yè)管理支出.另外,對(duì)居住人的租金按照一定比例提成物業(yè)管理費(fèi)用,其余主要租金納入廉租房基金.(2)有償服務(wù)的收入:對(duì)物業(yè)實(shí)施有償服務(wù)的收入.(3)汗水人股:居住人以出力的形式參與廉租房的物業(yè)管理.(4)愛心互助:社會(huì)個(gè)人或者單位對(duì)廉租房的捐贈(zèng).汗水八股階梯定價(jià)愛心互助圖1廉租房物業(yè)管理的前嗜性計(jì)劃圖勞動(dòng)力計(jì)劃人力資源戰(zhàn)略保障圖2資金平衡圖商業(yè)研究commercial塑2008/02總第370期文章編號(hào):1001148x(2008)02009004孫平,李忠富,王要武(哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院,黑龍江哈爾濱150

15、001)摘要:核心能力是企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的源泉,房地產(chǎn)企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵在于通過(guò)企業(yè)價(jià)值鏈對(duì)產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)變化的感知,然后調(diào)整企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值活動(dòng),結(jié)束原有核心能力的生命周期,完成核心能力的躍遷進(jìn)入新的生命周期以滿足產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)的更迭的需要.在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)和價(jià)值鏈的相互作用分析來(lái)探討房地產(chǎn)企業(yè)核心能力生命周期的演化機(jī)理.關(guān)鍵詞:價(jià)值鏈;房地產(chǎn)企業(yè);核心能力;生命周期中圖分類號(hào):f293.30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:ashiftingmechanismofcorecompetencelifecycleofrealestatecorporationsbasedonvaluechainsunp

16、ing,lizhongfu,wangyaowu(schoolofmanagement,harbininstituteoftechnology,harbin150001,china)abstract:corecompetenceisthesourceofthesustainabledevelopmentofenterprises.whenlifecycleofcorecompe-tencecomesintothenecessionarystage,leadingcorecompetenciesintothenewlifecycleisthekeyofthesustainabledevelopme

17、ntofrealestatecorporationsthroughtheperceptionofindustrydynamicsdependingontheinternalvaluechain.byconstructingthevaluectlainoftherealestatecorporations,thispaperanalysesandexplorestheshiftingmechanismofcorecompetenceofrealestatecorporationsbasedontheinteractionbetweenindustrydynamicsandvaluechain.k

18、eywords:valuechain:realestatecorporation;corecompetence;lifecycle收稿日期:20070622作者簡(jiǎn)介:孫平(1964一),男,高級(jí)工程師,在讀博士,研究方向:管理學(xué).基金項(xiàng)目:技術(shù)?政策?管理(tpm)國(guó)家哲學(xué)社會(huì)科學(xué)創(chuàng)新基地資助,項(xiàng)目編號(hào):htcsr06t05;哈爾濱工業(yè)大學(xué)科技基金,項(xiàng)目編號(hào):hit.2002.64.笞祭a零2.資金的支出.(1)人員的工資:物業(yè)公司管理層及操作層員工的工資及福利.(2)養(yǎng)護(hù)與維修成本:進(jìn)行維修及物業(yè)保養(yǎng)的成本.(3)服務(wù)成本:建立各種多渠道服務(wù)的成本.3.資金收支平衡.廉租房的資金流通實(shí)施水庫(kù)壩效應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)思想,使資金的穩(wěn)定性加高,廉租房的運(yùn)行才有保障,具體詳見圖2.其中物業(yè)管理資金的收支由物管公司負(fù)責(zé)管理,廉租房基金由政府進(jìn)行管理.另外,嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度非常重要.廉租房管理具有保障性,對(duì)其工作人員要求高素質(zhì).同時(shí)也要規(guī)定嚴(yán)格的制度去執(zhí)行和監(jiān)督財(cái)務(wù)狀況,主要是資金使用狀況要定期公開,接受政府和小區(qū)居民(業(yè)主委員會(huì))的監(jiān)督.四,結(jié)論通過(guò)新物業(yè)管理模式的運(yùn)行,將廉租房物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)主體由政府轉(zhuǎn)向企業(yè);并由政府的直接財(cái)政支持變?yōu)殚g接支持,既減輕了政府的負(fù)擔(dān),又能有效保障物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn),最終達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的