6月鄭州房地產(chǎn)市場月報

1、目目 錄錄 第一部分：宏觀政策分析第一部分：宏觀政策分析 .2 第二部分：鄭州市房地產(chǎn)市場分析第二部分：鄭州市房地產(chǎn)市場分析 .3 一、商品房市場分析一、商品房市場分析.3 二、商品住宅市場分析二、商品住宅市場分析.4 三、商業(yè)市場分析三、商業(yè)市場分析.12 四、辦公市場分析四、辦公市場分析.14 五、區(qū)域商品住宅市場分析五、區(qū)域商品住宅市場分析 .16 第三部分：土地市場分析第三部分：土地市場分析 .18 第一部分：宏觀政策分析第一部分：宏觀政策分析 央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金率央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金率 央行宣布從 6 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.5 個百分

2、點。此 次上調(diào)存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達 21.5%，再創(chuàng)歷史新高點。中小金融 機構(gòu)的存款準備金率也將高達 18%。此次調(diào)整是央行自去年以來第 12 次提高存款準備金率， 也是 2011 年第 6 次上調(diào)存款準備金率。 我們認為，通脹壓力持高不下是央行上調(diào)存款準備金率的主要原因。就本次上調(diào)存款 準備金率對樓市的影響而言，一方面存款準備金率上調(diào)將使銀行放貸額度再從緊，在上半 年銀行放貸額度吃緊的態(tài)勢下，本次存款準備金率的再度上調(diào)會讓銀行的日子更不好過， 銀行對于住房貸款的發(fā)放會更加難上加難。另外，在銀行信貸規(guī)模再度縮減的情況下，銀 行出于經(jīng)營利潤或經(jīng)營風險考慮，首套房的貸款首付比例

3、上調(diào)有可能會變成現(xiàn)實，首次置 業(yè)人群的前期購房壓力或因此而提高而導致購房延期，從而導致成交量進一步下降，房價 上漲的動力會更加不足。 財政部、住建部：多渠道籌集資金，確保保障房建設資金及時到位財政部、住建部：多渠道籌集資金，確保保障房建設資金及時到位 6 月，財政部、住建部連續(xù)聯(lián)合發(fā)布了確保落實保障房資金的通知，要求各地從地方 公共預算、住房公積金增值收益、土地出讓收益、保障房建設和運營的稅費優(yōu)惠以及投資 補助、發(fā)行地方政府債券等創(chuàng)新財政支持等各方面嚴格落實中央對保障房建設的要求。發(fā) 改委 20 日發(fā)布關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知，要求只有在滿足當 地保障性住房建設融資需求

4、后，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于其他項目的建設， 優(yōu)先辦理保相關企業(yè)障房建設項目債核準手續(xù)。 我們認為，雖然中央積極拓展保障房建設融資渠道，但整體落實情況仍不樂觀，資金 缺口依然很大，融資創(chuàng)新迫在眉睫。今年 1000 萬套保障房建設所需資金約 1.3 萬億元，除 去中央、省級和市縣政府將承擔 5000 多億元，剩余 8000 多億元要通過社會機構(gòu)投入、企 業(yè)籌集。因此，創(chuàng)新保障房融資方式勢在必行。 第二部分：鄭州市房地產(chǎn)市場分析第二部分：鄭州市房地產(chǎn)市場分析 一、商品房市場分析一、商品房市場分析 10.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.021

5、1.0311.0411.0511.06 預售面積(萬)102.99 104.92 46.09 159.98 65.31 83.08 96.36 77.43 33.01 49.28 103.60 83.97 73.61 銷售面積(萬)73.48 98.25 113.05 93.44 90.22 94.75 129.87 63.40 30.97 61.10 46.85 66.36 50.51 銷售均價(元/)6468 6056 6233 6603 6645 7476 7033 7311 7285 6420 8808 7760 8949 0 3000 6000 9000 0 40 80 120 16

6、0 10.06-11.06鄭州市商品房量價走勢圖 11 年 6 月份全市商品房各物業(yè)類型量價分布圖 物業(yè)類型物業(yè)類型預售面積（萬預售面積（萬）銷售面積（萬銷售面積（萬）銷售均價（元銷售均價（元/） 商業(yè) 14.38 5.55 20043 辦公 0.00 6.51 12711 住宅 59.23 38.46 6712 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月，全市商品房供應量為 73.61 萬，環(huán)比下降 12.34%，同比下降 28.53%； 6 月，全市商品房成交量為 50.51 萬，環(huán)比下降 23.89%，同比下降 31.26%； 6 月，全市商品房成交價格為 8

7、949 元/，環(huán)比上漲 15.32%，同比上漲 38.36%。 供應量分析：供應量分析： 6 月，全市商品房供應量為 73.61 萬，環(huán)比下降 12.34%，同比下降 28.53%，從數(shù)據(jù) 上顯示，商品房供應量較 5 月份有所下降，較去年同期下降幅度明顯；本月商品房的供應 量主要支撐來自于商品住宅；而商業(yè)物業(yè)供應量本月繼續(xù)上漲，達到 11 年以來最高值，為 14.38 萬；辦公物業(yè)本月沒有新增供應。本月商品住宅供應量的下降在很大程度上與開 發(fā)商可售面積較少有較大關系，5 月份開發(fā)商紛紛加大推案節(jié)奏，增加供應量，導致剩余 可售面積減少，促使本月商品住宅供應量下降。6 月， 鄭州市商品住宅新批預售

8、 59.23 萬 ，環(huán)比下降 13.4%，同比下降 33.71%，本月經(jīng)濟適用房沒有新增供應； 1-6 月份商品住 宅新增供應 320.51 萬，同比增長 5.44%。 成交量分析：成交量分析： 6 月，全市商品房成交量為 50.51 萬，環(huán)比下降 23.89%，同比下降 31.26%，全市商 品房成交量的下降主要來自于商品住宅成交量的下降；3 月份限購以來，全市典型項目的 客戶來訪來電量受影響較大，成交量亦受到明顯的影響，4 月份成交量環(huán)比下降了 47.1%， 同比下降 71.29%；雖然 5 月份成交量同比上漲 11.435%，但同比下降 2.6%；1-6 月份，住 宅成交量為 243.8

9、5 萬，同比下降 44.26%。由此可見，限購令對商品住宅影響較大，預 計未來商品住宅成交量會繼續(xù)保持低位。 成交價格分析：成交價格分析： 6 月，全市商品房成交價格為 8949 元/，環(huán)比上漲 15.32%，同比上漲 38.36%，本月 全市商品房成交價格的上漲受典型項目影響較大，尤其受商業(yè)項目成交價格上漲影響較大。 本月商品住宅、辦公、商業(yè)的成交價格均呈現(xiàn)為上漲，導致了商品房成交價格上漲明 顯。其中商品住宅成交均價為 6712 元/，環(huán)比增長 5.4%，同比增長 22.07%；商業(yè)物業(yè)成 交價格為 20043 元/，環(huán)比上漲 32.38%,同比上漲 115.47%；辦公物業(yè)成交價格為 12

10、711 元/，環(huán)比上漲 5.21%，同比上漲 20.86%。 二、商品住宅市場分析二、商品住宅市場分析 2.12.1 鄭州市商品住宅供求分析鄭州市商品住宅供求分析 0 2000 4000 6000 8000 0 40 80 120 160 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 單 位 ： 元 / 單 位 ： 萬 鄭州市10年6月-11年6月商品住宅供求價走勢圖 預售面積銷售面積銷售均價 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月， 鄭州市商品住宅新批

11、預售 59.23 萬，環(huán)比下降 13.4%，同比下降 33.7%，本月經(jīng)濟適用房沒有新增供應； 1-6 月份商品住宅新增供應 320.52 萬， 同比增長 5.4%； 6 月，鄭州市商品住宅成交 38.46 萬，環(huán)比下降 28.9%，同比下降 33.2%；剔除剔除 經(jīng)濟適用房，商品住宅成交經(jīng)濟適用房，商品住宅成交 37.2237.22 萬萬，環(huán)比下降，環(huán)比下降 29.4%29.4%；1-6 月份商品住宅成交 243.85 萬，同比下降 44.3%； 6 月，鄭州市商品住宅成交均價為 6712 元/，環(huán)比增長 5.4%，同比增長 22.1%；剔除經(jīng)濟適用房，商品住宅成交均價為剔除經(jīng)濟適用房，商品

12、住宅成交均價為 68626862 元元/，環(huán)比增長，環(huán)比增長 6.2%6.2%；1-6 月份商品住宅成交均價 6188 元/，同比增長 21.4%； 6 月，鄭州市商品住宅供求比 1：0.65，1-6 月份商品住宅供求比 1：0.76，市場 表現(xiàn)為供過于求。 供應量供應量 6 月份全市商品住宅新增供應 59.23 萬，較上月下降約 10 萬，但相比于成交量的 萎縮，供應量表現(xiàn)出穩(wěn)定增長勢頭。 本月有 15 個項目有新增供應，較上月減少 4 個。其中住宅供應項目 13 個，按供應量 的大小依次是，金水區(qū) 33.23 萬、二七區(qū) 9.12 萬、管城區(qū) 6.16 萬、惠濟區(qū) 4.64 萬 、鄭東新區(qū)

13、 4.3 萬和中原區(qū) 1.79 萬。 89.35 97.01 36.81 132.29 64.98 66.59 92.28 67.45 28.57 28.58 68.2968.4 59.23 0 40 80 120 160 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 單 位 ： 萬 鄭州市10年6月-11年6月商品住宅供應量走勢圖 預售面積 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 從上半年的供應走勢看，住宅供應呈現(xiàn)“先抑后揚”特點，由于年初受中央及地方密 集調(diào)

14、控政策的影響，市場供應在 2、3 月份一度跌入 30 萬以下的低谷，4 月份開始有所 回升，基本維持在 60-70 萬之間，1-6 月份商品住宅新增供應 320.52 萬，同比增長 5.4%； 基于目前形勢判斷，未來供應量受潛在供應推動會有一個逐步放量的過程，另一方面 受市場緊縮預期，開發(fā)企業(yè)會適度放緩開發(fā)供應節(jié)奏，以求維持一個較為穩(wěn)定的供求平衡 關系。 成交量成交量 6 月份鄭州市商品住宅成交 38.64 萬，環(huán)比上月再度出現(xiàn)了 28.9%的跌幅。按成交量 的大小依次是，二七區(qū) 12.97 萬、鄭東新區(qū) 8.13 萬、金水 6.07 萬、中原區(qū) 4.09 萬 、管城區(qū) 3.95 萬和惠濟區(qū)

15、3.25 萬。 57.59 80.49 95.07 79.86 79.44 77.29 112.00 51.34 27.06 47.71 25.22 54.06 38.46 0 40 80 120 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 單 位 ： 萬 鄭州市10年6月-11年6月商品住宅成交量走勢圖 銷售面積 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 從上半年商品住宅的成交走勢看，較之去年同期及下半年都出現(xiàn)明顯的下降，1-6 月 份商品住宅成交 243.8

16、5 萬，同比下降 44.3%，和 320.52 萬的供應量相比，表現(xiàn)出供 大于求的狀況。 成交價格成交價格 6 月份鄭州市商品住宅成交均價為 6712 元/，環(huán)比增長 5.4%，價格回升主要由于本 月政策性住房成交量少的結(jié)構(gòu)性因素所致，就個案來看，大部分項目價格保險平穩(wěn)，并加 大促銷力度，如大盤恒大名都、萬達廣場、升龍國際、海馬公園、橡樹玫瑰城等，但也有 部分樓盤存在逆勢漲價的行為，這些項目主要集中在東區(qū)，如東方鼎盛時代、盧浮宮館、 永威東棠、銀基王朝等；扣除經(jīng)濟適用房因素來看價格走勢，6 月份商品住宅銷售均價為 6862 元/，環(huán)比上月上揚 6.2%，3 月份以來的價格走勢表現(xiàn)跌宕起伏，主要

17、原因是剔除主要原因是剔除 經(jīng)濟適用房因素外，還有定向性質(zhì)的房源成交導致結(jié)構(gòu)性變化，經(jīng)濟適用房因素外，還有定向性質(zhì)的房源成交導致結(jié)構(gòu)性變化，3、4 月份的田園新城和帝 湖花園，5 月份的乾宏.領秀空間，6 月份的天擎花園，都是位于全市成交排行榜前列的低 單價房源，因此大大影響到了總體的價格水平； 5637 5467 5909 6257 6344 6845 7366 7166 7087 5752 6536 6461 6862 4000 6000 8000 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05

18、11.06 單 位 ： 元 / 鄭州市10年6月-11年6月商品住宅（不含政策房）成交價格走勢圖 成交均價 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 另外，從近幾個月的價格走勢還可以看出，呈震蕩回落態(tài)勢，持續(xù)走高的行情在今年另外，從近幾個月的價格走勢還可以看出，呈震蕩回落態(tài)勢，持續(xù)走高的行情在今年 1 1 月份結(jié)束，拐點顯現(xiàn)，政策調(diào)控作用明顯。月份結(jié)束，拐點顯現(xiàn)，政策調(diào)控作用明顯。整體價格的回落主要與由結(jié)構(gòu)性因素有關， 由于限購之前，高價位的大盤和品質(zhì)性樓盤成交活躍，而限購政策出臺后，改善性需求受 到壓制，這類項目成交量銳減，使得高價位樓盤成交量權重下降，而性價比較高的項

19、目成 交量上升，從而導致整體房價趨于平穩(wěn)或下降。同時考慮到各大樓盤相繼開始加大促銷優(yōu) 惠力度的因素，實際成交價格更有走低趨勢。 2.22.2 鄭州市商品住宅各區(qū)域供求分析鄭州市商品住宅各區(qū)域供求分析 金水鄭東管城中原二七惠濟 預售9.12 6.16 4.64 33.23 4.30 1.79 銷售12.97 3.95 3.25 6.07 8.13 4.09 價格4979 7130 7235 7575 8632 6293 0 5000 10000 0 10 20 單 位 ： 元 / 單 位 ： 萬 2011年6月商品住宅各區(qū)域量價走勢圖 二七管城惠濟金水鄭東中原 預售62.02 33.46 33.

20、26 88.73 52.40 50.65 銷售54.56 13.99 21.60 61.70 46.04 45.95 供求比0.88 0.42 0.65 0.70 0.88 0.91 0 20 40 60 單 位 ： 萬 2011年1-6月份商品住宅各區(qū)域供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月份，金水區(qū)商品住宅新增供應量最大，為 33.23 萬，其中銀基王朝二期貢獻了 23.54 萬，其次藍堡灣二期供應 7.78 萬，崗杜城中村改造 1.9 萬；二七區(qū)新增供應 9.12 萬，其中鄭州二七萬達廣場供應 4.2 萬，黃金海岸一期、升龍國際中心 e 區(qū)、濱

21、 河名家二期分別供應 1.67 萬、1.61 萬和 1.63 萬；管城區(qū)的橡樹玫瑰城(橡樹公園) 新增供應 6.16 萬；鄭東新區(qū)的世紀東城東苑和康平苑小區(qū)分別供應 3.43 萬和 0.87 萬 ；惠濟區(qū)的鑫苑逸品香山二期新增供應 4.64 萬；中原區(qū)的龍棲尚都二期和正商明鉆 恒園分別供應 1.37 萬和 0.42 萬。 6 月份，商品住宅成交量，二七區(qū) 12.97 萬、鄭東新區(qū) 8.13 萬、金水 6.07 萬、 中原區(qū) 4.09 萬、管城區(qū) 3.95 萬和惠濟區(qū) 3.25 萬。 從 1-6 月份各區(qū)域的供應成交情況看，供應量依次是，金水區(qū) 88.73 萬、二七區(qū) 62.02 萬、鄭東新區(qū)

22、52.4 萬、中原區(qū) 50.65 萬、管城區(qū) 33.46 萬、惠濟區(qū) 33.26 萬；成交量依次是，金水區(qū) 61.7 萬、二七區(qū) 54.56 萬、鄭東新區(qū) 46.04 萬、中原 區(qū) 45.95 萬、惠濟區(qū) 21.6 萬和管城區(qū) 13.99 萬；供求比依次為中原區(qū) 0.91、鄭東 新區(qū) 0.88、二七區(qū) 0.88、金水區(qū) 0.7、惠濟區(qū) 0.65、管城區(qū) 0.42，中原區(qū)、鄭東新區(qū)、 二七區(qū)供求基本平衡，表現(xiàn)良好，金水區(qū)和惠濟區(qū)表現(xiàn)供過于求，管城區(qū)需求表現(xiàn)最為疲 軟，嚴重供過于求。 1.31.3 鄭州市商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析鄭州市商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析 成交面積段成交面積段 10.9% 8.8% 6

23、.6% 10.9% 8.8% 6.6% 11.2% 6.6% 6.1% 27.1% 21.7% 28.3% 10.4% 8.4% 7.7% 5.1% 8.9% 10.4% 4.8% 6.6% 8.5% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 4月份 5月份 6月份 11年4-6月份全市商品住宅（不含政策房）成交面積段套數(shù)占比分布圖 200 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 從全市 6 月份商品住宅（不含政策房）成交面積段結(jié)構(gòu)看， 90以下戶型成交套數(shù)占 到 49.6%，和上月基本持平，而 90-150的成交套數(shù)占到 40%，較上月再回升

24、了 3.3 個百 分點，主要與天擎花園(定向房)、鄭州二七萬達廣場、新芒果和郡、橡樹玫瑰城、海馬公 園、鑫苑逸品香山、正商明鉆、鄭州中原萬達廣場等項目，此面積段的放量備案有關； 從全市 1-6 月份商品住宅（不含政策房）成交面積段結(jié)構(gòu)看，90以下戶型成交套數(shù) 占比為 49.7%，較 2010 年的 61.3%下降了 11.6 個百分點，其中 50以下戶型成交量下降 明顯，占比為 8.3%，分別較 2010 年和 2009 年下降了 6 和 11.3 個百分點；而 90-150成 交套數(shù)占比為 37.8%，分別較 2010 年和 2009 年提高了 6.5 和 8 個百分點。與之相應的從 成交戶

25、型看，1-6 月份一房成交占比為 19.9%，分別較 2010 年和 2009 年下降了 5.7 和 13.7 個百分點，二房占比為 39.1%，和前兩年基本持平，三、四、五房成交占比呈增長趨 勢。 戶型戶型20092009 年年20102010 年年20112011 年年 1-61-6 月月 一房一房 35.4%27.4%19.9%19.9% 二房二房 37.2%41.5%39.1%39.1% 三房三房 22.1%25.1%28.8%28.8% 四房四房 2.9%3.1%7.0%7.0% 五房五房 0.2%0.2%2.5%2.5% 此現(xiàn)象說明在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)在悄然

26、發(fā)生變化，對投對投 資客的限購以及對首置首付比例的提高，使得小戶產(chǎn)品成交量呈下滑趨勢，另一方面，改資客的限購以及對首置首付比例的提高，使得小戶產(chǎn)品成交量呈下滑趨勢，另一方面，改 善型客戶具有相對較好的經(jīng)濟承受力，受政策影響較小，再加之限購促使部分需求采取一善型客戶具有相對較好的經(jīng)濟承受力，受政策影響較小，再加之限購促使部分需求采取一 步到位置業(yè)策略，致使功能及品質(zhì)型戶型成交量及占比有所放大。步到位置業(yè)策略，致使功能及品質(zhì)型戶型成交量及占比有所放大。 成交單價段成交單價段 4.9% 8.6% 13.3% 13.8% 17.9% 5.2% 15.3% 8.5% 5.9% 11.9% 13.6% 1

27、6.7% 14.7% 15.7% 21.2% 19.1% 18.6% 21.4% 5.5% 6.2% 7.9% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 4月份 5月份 6月份 11年4-6月份全市商品住宅（不含政策房）成交單價段面積占比分布圖 3000以下3000-40004000-45004500-50005000-55005500-6000 6000-65006500-70007000-80008000-1000010000以上 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 從全市 6 月份商品住宅（不含政策房）成交單價段結(jié)構(gòu)看，4000 元以

28、下成交面積仍高 達 18.6%， 6000-10000 元/占到 65.3%。 3、4 月份主要因定向開發(fā)項目園田新城大量備案拉低整體價格，5 月份由于定向開發(fā) 項目中原名邸、天擎花園，經(jīng)濟型項目乾宏.領秀空間，性價比較高項目鄭州中原萬達廣場、 德潤黃金海岸等的放量備案，再次從整體上拉低了價格，本月天擎花園再次放量成交占據(jù) 全市榜首，一定程度上再度影響到全市住宅價格水平，但從個案來看，政策調(diào)控以來，我但從個案來看，政策調(diào)控以來，我 市大部分商品住宅價格明顯趨于穩(wěn)定，并通過加大促銷優(yōu)惠以尋求量的支撐市大部分商品住宅價格明顯趨于穩(wěn)定，并通過加大促銷優(yōu)惠以尋求量的支撐；另外從近幾另外從近幾 個月銷量

29、排行榜看，占據(jù)榜單前列的普通住宅價格大多在個月銷量排行榜看，占據(jù)榜單前列的普通住宅價格大多在 6000-80006000-8000 元元/之間，這一價位之間，這一價位 成為目前鄭州市民普遍傾向性接受的性價比，諸如中原萬達廣場、二七萬達廣場、升龍國成為目前鄭州市民普遍傾向性接受的性價比，諸如中原萬達廣場、二七萬達廣場、升龍國 際中心、橡樹玫瑰城、黃金海岸等項目，以其大盤規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、性價比優(yōu)勢在減際中心、橡樹玫瑰城、黃金海岸等項目，以其大盤規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、性價比優(yōu)勢在減 縮政策調(diào)控下依然收到良好的市場反應?？s政策調(diào)控下依然收到良好的市場反應。 成交總價段成交總價段 10.0% 3.9%

30、 3.5% 13.0% 16.4% 11.7% 10.6% 9.8% 13.8% 18.6% 13.8% 13.5% 13.0% 17.7% 17.5% 6.4% 11.0% 8.7% 5.6% 6.8% 7.6% 4.9% 5.5% 6.1% 10.2% 13.5% 16.9% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 4月份 5月份 6月份 11年4-6月份全市商品住宅（不含政策房）成交總價段套數(shù)占比分布圖 100 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 從全市 6 月份商品住宅（不含政策房）成交總價段結(jié)構(gòu)看，基于上述成交面積及成交 價格的

31、走勢特點，普通住宅價格穩(wěn)定、大中戶型成交比重放大，二者共同作用使得總價段 有上移的趨勢，但基本保持穩(wěn)定；另外，在福利性住房成交量的影響下，每月總價段會因 此出現(xiàn)大的波動，如，3、4 月份的田園新城、帝湖花園，6 月份的天擎花園等。 1.41.4 鄭州市商品住宅成交量排行榜鄭州市商品住宅成交量排行榜 表：全市商品住宅成交面積表：全市商品住宅成交面積 top20top20 排名排名項目名稱項目名稱區(qū)域區(qū)域成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積()()成交均價成交均價( (元元) ) 戶均成交面積戶均成交面積 ()() 1 天擎花園天擎花園二七區(qū) 349 54648.38 2682 156.45 2 鄭州

32、二七萬達廣場鄭州二七萬達廣場二七區(qū) 285 27941.90 7082 97.89 3 新芒果和郡新芒果和郡鄭東新區(qū) 238 25047.69 7881 105.45 4 橡樹玫瑰城橡樹玫瑰城管城區(qū) 234 17752.87 6953 76.02 5 海馬公園海馬公園鄭東新區(qū) 145 16644.55 9375 115.02 6 鑫苑鑫苑逸品香山逸品香山惠濟區(qū) 182 15786.27 6902 86.91 7 正商明鉆正商明鉆中原區(qū) 126 12231.24 6321 97.27 8 鄭州中原萬達廣場鄭州中原萬達廣場中原區(qū) 95 10615.86 7060 111.97 9 康平苑小區(qū)康平苑

33、小區(qū)鄭東新區(qū) 71 9416.00 4561 132.89 10 升龍國際中心升龍國際中心二七區(qū) 127 7915.40 6826 62.45 11 金色港灣金色港灣管城區(qū) 77 7912.76 8828 102.97 12 東方東方鼎盛時代鼎盛時代鄭東新區(qū) 68 7200.97 11019 106.11 13 恒大名都恒大名都金水區(qū) 61 6965.71 10438 114.42 14 鑫苑現(xiàn)代城鑫苑現(xiàn)代城二七區(qū) 80 5958.54 8756 74.63 15 鑫苑世紀東城鑫苑世紀東城鄭東新區(qū) 60 5528.15 8616 92.32 16 帝湖花園帝湖花園中原區(qū) 29 5192.14

34、4861 179.40 17 御鑫城御鑫城金水區(qū) 49 5096.03 7450 104.21 18 格林格林融熙國際融熙國際金水區(qū) 53 5092.05 8348 96.27 19 中原新城中原新城中原區(qū) 61 4948.71 6927 81.29 20 黃金海岸黃金海岸二七區(qū) 49 4891.57 6715 100.03 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 三、商業(yè)市場分析三、商業(yè)市場分析 供求分析供求分析 10.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.06 預售面積(萬)4.17

35、5.13 5.25 19.80 7.17 7.73 4.09 8.67 4.44 9.32 12.51 9.54 14.38 成交面積(萬)8.71 7.92 8.50 6.32 5.29 6.64 7.76 8.12 1.75 5.86 5.25 7.25 5.55 成交價格(元/) 9302 10481 10804 10156 11951 16015 14596 10957 12689 14430 10534 15141 20043 0 12000 24000 0 10 20 10.0611.06鄭州市商業(yè)物業(yè)量價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6

36、月，全市商業(yè)物業(yè)供應量為 14.38 萬，環(huán)比上漲 50.73%，同比上漲 244.84%； 6 月，全市商業(yè)物業(yè)成交量為 5.55 萬，環(huán)比下降 23.45%，同比下降 36.28%； 6 月，全市商業(yè)物業(yè)成交價格為 20043 元/，環(huán)比上漲 32.38%，同比上漲 115.47%。 6 月，全市商業(yè)物業(yè)供應量為 14.38 萬，環(huán)比上漲 50.73%，同比上漲 244.84%；本 月商業(yè)物業(yè)供應量的上漲，與典型項目集中性商業(yè)供應有直接關系，其中二七區(qū)萬博小商 品城二期和新悅城集中供應，推案量分為 8.33 萬、3.45 萬，兩個項目供應量為 11.78 萬，占全市商業(yè)的 81.92%。住

37、宅底商供應量相對較多的項目為藍堡灣二期，橡樹玫瑰城， 康平苑小區(qū)，供應量分別為 0.93 萬、0.68 萬、0.33 萬。 6 月，全市商業(yè)物業(yè)成交量為 5.55 萬，環(huán)比下降 23.45%，同比下降 36.28%；從商 業(yè)物業(yè)成交項目來看，集中性商業(yè)較 5 月份有所下降，本月集中性成交商業(yè)僅二七萬達廣 場項目，成交量為 1.36 萬，占成交量總量的 24.50%;同時本月的住宅底商成交較少，為 5 月份成交較多的金水區(qū)藍堡灣項目。 6 月，全市商業(yè)物業(yè)成交價格為 20043 元/，環(huán)比上漲 32.38%，同比上漲 115.47%。 本月商業(yè)物業(yè)成交中品牌實力雄厚和地段優(yōu)越的商業(yè)的成交占比增加

38、，例如二七區(qū)的二七 萬達廣場，金水區(qū)的藍堡灣，成交價格分別為 22698 元/和 21803 元/；這些項目的大 量成交和高價位拉動了商業(yè)物業(yè)的價格。 區(qū)域量價分析區(qū)域量價分析 二七區(qū)管城區(qū)惠濟區(qū)金水區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū) 供應量(萬)12.37 0.68 0.06 0.93 0.33 0.00 成交量（萬）2.26 0.66 0.12 1.40 1.00 0.10 成交均價（元/）20362 10809 12724 18402 28068 25472 0 10000 20000 30000 0 5 10 15 2011年6月鄭州市商業(yè)物業(yè)各區(qū)域量價分布圖 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年

39、 6 月 30 日） 本月全市商業(yè)物業(yè)供應量集中于二七區(qū)，占比為 86.05%；二七區(qū)商業(yè)物業(yè)供應量為 12.37 萬，受典型項目影響明顯，其中萬博二期供應為 8.33 萬，結(jié)構(gòu)占比為 67.36%； 新悅城供應為 3.45 萬，結(jié)構(gòu)占比分別為 27.91%，二七萬達廣場供應 0.40 萬，結(jié)構(gòu)占 比 3.21%。金水區(qū)、鄭東新區(qū)、惠濟區(qū)、管城區(qū)均為單個項目供應，其中金水區(qū)藍堡灣二 期供應量為 0.93 萬，東區(qū)康平苑小區(qū)供應量為 0.33 萬，惠濟區(qū)逸品香山二期供應量 為 0.06 萬，管城區(qū)橡樹玫瑰城供應量為 0.68 萬。 本月，全市商業(yè)物業(yè)成交量區(qū)域分布來看，二七區(qū)成交最多，達到 2.

40、26 萬，主要是 單個項目二七萬達廣場成交拉動，萬達廣場成交 1.36 萬，占區(qū)域商業(yè)供應量的 60.03%；金水區(qū)商業(yè)成交 1.40 萬，同樣受單個項目藍堡灣拉動，成交 0.55 萬；管城 區(qū)成交量相對集中，其中區(qū)域內(nèi)項目濱河花園成交 0.35 萬，幸福港灣成交 0.22 萬； 各個區(qū)域商業(yè)物業(yè)成交以住宅底商為主。 鄭東新區(qū)依然為各個區(qū)域商業(yè)物業(yè)成交價格最高區(qū)域，區(qū)域商業(yè)物業(yè)成交均價為 28068 元/，區(qū)域商業(yè)物業(yè)高位的成交價格受個案行署國際廣場、聯(lián)盟新城、原盛國際影 響較大，這兩個項目成交占比分別為 34.04%、22.14%、20.47%，成交均價分別為 43961 元 /、24674

41、 元/、18572 元/；中原區(qū)成交均價也處于較高水平，為 25472 元/，主要 是受個案錦藝國際華都和龍棲上郡影響，這兩個項目成交占比分別為 54.07%和 23.05%，成 交均價分別為 33541 元/和 19217 元/。 四、辦公市場分析四、辦公市場分析 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 預售面積(萬)9.47 11.11 4.02 7.88 5.79 8.76 0.00 1.31 0.00 11.39 22.80 6.03 0.00 銷售面積(萬)7.48 1

42、0.26 9.42 7.67 5.48 10.77 10.06 3.94 2.15 6.40 16.38 5.05 6.51 銷售均價(元/) 10517 8313 8989 10419 9780 10594 9004 9485 13733 13758 12588 12081 12711 0 4000 8000 12000 16000 0 5 10 15 20 25 10.06-11.06鄭州市辦公物業(yè)量價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月，全市沒有辦公物業(yè)供應，環(huán)比下降 100%，同比下降 100%； 6 月，全市辦公物業(yè)成交量為 6.51 萬，環(huán)

43、比上漲 28.91%，同比下降 12.97%； 6 月，全市辦公物業(yè)成交價格為 12081 元/，環(huán)比上漲 5.21%，同比上漲 20.86%； 6 月，全市辦公物業(yè)沒有供應。鄭州現(xiàn)階段的辦公供應主要來自大型城市綜合體項目， 純辦公項目在鄭州并不成熟，而且規(guī)模較小，預計未來上市的辦公有綠地旗下的高端辦公 項目，二七萬達廣場，中原新城 4 號樓，藍堡灣項目，西元國際廣場等。 6 月，全市辦公物業(yè)成交量為 6.51 萬，環(huán)比上漲 28.91%，同比下降 12.97%；主要 集中在綠地之窗、鳳凰城 a 區(qū)和 b 區(qū)、中央特區(qū)四期，中原新城、萬乘時代廣場等項目， 成交量分別為 1.86 萬、1.65

44、萬、0.73 萬、0.32 萬、0.30 萬。辦公物業(yè)的成交 量仍然以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主；中原區(qū)受典型項目影響成交量維持高位，本月主要受中 原新城 5 號辦公樓和新開盤項目萬乘時代廣場影響。 本月成交均價有所上升，全市辦公物業(yè)歷來受典型項目影響明顯，本月成交量較大的 項目仍然集中在之前月份的項目；預計未來隨著限購令的實施，商辦物業(yè)前景良好，而且 東區(qū)由于區(qū)域發(fā)展的需求將會推動更多項目的發(fā)展，未來全市辦公供應量和成交量將維持 長期增長，價格也將一路走高。 全市辦公物業(yè)成交量排行榜全市辦公物業(yè)成交量排行榜 top10top10 序號序號項目名稱項目名稱成交面積成交面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交價格成交

45、價格 1 綠地之窗（二期） 18638.4811717313 2 升龍鳳凰城 a 區(qū) 13061.325311120 3 中央特區(qū)四期 7294.065812548 4 升龍鳳凰城 b 區(qū) 3537.631510000 5 中原新城 3183.33258981 6 萬乘時代廣場 3018.12237253 7 曼哈頓廣場 1987.221020538 8 鄭州中原萬達廣場 1888.45347281 9 金融大廈 1850.76910758 10 國泰財富中心 1845.721018444 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 五、區(qū)域商品住宅市場分析五、區(qū)域商品住宅

46、市場分析 區(qū)域商品住宅市場供求分析區(qū)域商品住宅市場供求分析 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 預售面積(萬)17.10 35.30 0.00 17.78 3.76 0.00 9.44 6.72 4.50 0.00 0.69 15.39 6.16 成交面積（萬）9.56 20.52 12.84 11.77 9.01 7.22 17.86 1.56 1.10 2.31 1.14 3.94 3.95 成交價格（元/）5007 5697 5560 5798 6015 6301 65

47、08 6098 6850 5692 5286 7976 7130 0 3000 6000 9000 0 15 30 45 10.06-11.06管城區(qū)商品住宅量價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月，管城區(qū)商品住宅供應量為 6.16 萬，環(huán)比下降 60.00%，同比下降 64.00%； 6 月，管城區(qū)商品住宅成交量為 3.95 萬，環(huán)比上漲 0.27%，同比下降 58.67%； 6 月，管城區(qū)商品住宅成交價格為 7130 元/，環(huán)比下降 10.61%，同比上漲 42.40%； 本月，管城區(qū)商品住宅供應量 6.16 萬，環(huán)比下降 60.00%，同比下降

48、64.00%；成交 量為 3.95 萬，環(huán)比上漲 0.27%，同比下降 58.67%。從區(qū)域內(nèi)在售項目來看，本月區(qū)域供 應量、成交量的上漲均受區(qū)域內(nèi)典型項目橡樹玫瑰城影響。本月管城區(qū)供應為單個項目橡 樹玫瑰城，供應量為 6.16 萬。 從區(qū)域內(nèi)成交項目來看，本月區(qū)域成交亦主要集中于橡樹玫瑰城和金色港灣兩個項目， 項目成交量分別為 233 套、1.77 萬，61 套、0.59 萬。 本月區(qū)域商品住宅成交價格為 7130 元/，與 5 月份基本持平，本月區(qū)域商品住宅的 均價亦主要表現(xiàn)為兩個典型項目的價格，其中橡樹玫瑰城項目 6 月份均價為 6966 元/、 金色港灣項目 6 月份均價為 8460

49、元/。 區(qū)域商品住宅成交面積段分析區(qū)域商品住宅成交面積段分析 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.01-11.06管城區(qū)商品住宅成交面積段結(jié)構(gòu)分布圖 30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110 110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180以上 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月，管城區(qū)商品住宅成交面積段集中于 80-90，其它各個面積段成交

50、結(jié)構(gòu)相對分散， 其中 50-60、70-80、80-90面積段結(jié)構(gòu)占比分別為 11.67%、10.79%、35.68%。本月 區(qū)域成交面積段受橡樹玫瑰城、金色港灣兩個項目影響較大，橡樹玫瑰城成交面積段集中 于 70-80，金色港灣面積段集中于 90-100。 區(qū)域商品住宅市場成交總價段、單價段分析區(qū)域商品住宅市場成交總價段、單價段分析 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.01-11.06管城區(qū)商品住宅成交總價段結(jié)構(gòu)分布圖 20以下20-3030-4040-5050-6060-7070-

51、8080-90 90-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 11.0111.0211.0311.0411.0511.06 11.01-11.06管城區(qū)商品住宅成交總價段結(jié)構(gòu)分布圖 3000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-8000 8000-90009000-1000010000-1100011000-1200012000以上 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 本月，區(qū)域內(nèi)商品

52、住宅成交單價集中于 6000-8000 元/，成交總價集中于 60-70 萬。 從區(qū)域內(nèi)在售項目來看，典型項目橡樹玫瑰城、金色港灣成交單價集中于 6000-7000 元/、8000-9000 元/，兩個項目成交總價分別集中于 30-70 萬和 60-1000 萬。 第三部分：土地市場分析第三部分：土地市場分析 3.13.1 土地市場供應情況分析土地市場供應情況分析 3.1.13.1.1 商品房土地供應走勢分析商品房土地供應走勢分析 74.86 298.68 0 5 10 15 20 25 0 100 200 300 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.

53、12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 單 位 ： 宗 單 位 ： 萬 10.06-11.06商品房用地供應走勢圖 占地面積建筑面積宗數(shù) 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：2011 年 6 月 30 日） 6 月份有 9 宗商品房用地供應，供應土地面積 74.86 萬，擬建筑面積 298.68 萬， 是今年以來土地供應量最大的一次，我市土地供應終于在沉寂數(shù)月之后有了一次大的放量。 從土地供應結(jié)構(gòu)看，二七區(qū)二七區(qū)供應 2 宗土地，分別是位于長江路北、隴海路南、兌周路西、 文化宮路東的住宅用地，占地面積 3.25 萬，和位于嵩山路東、淮河路南、兌周路西、航 海路北

54、的住宅用地，占地 19.24 萬；鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)供應 3 宗土地，其中一宗位于眾意西路西、 龍湖中環(huán)南路南為住宅用地，占地面積 5.37 萬，另外兩塊分別位于眾旺路東、正光北街 北和九如路東、龍湖中環(huán)南路北，為商業(yè)用地，占地面積分別為 1.4 萬和 3.21 萬；經(jīng)經(jīng) 開區(qū)開區(qū)有 4 宗土地供應，均為住宅用地，合計占地面積 42.4 萬，也是本月供應土地最大的 區(qū)域，經(jīng)開區(qū)一改過去主要供應工業(yè)用地的慣例，開始大批量供應住宅用地，此次和諧置 業(yè)批量拿地超過 600 畝，此前恒大集團也在經(jīng)開區(qū)重磅拿地，這些跡象充分表明，作為非作為非 限購的經(jīng)開區(qū)充滿投資機會，被廣大開發(fā)企業(yè)所看好限購的經(jīng)開區(qū)充滿

55、投資機會，被廣大開發(fā)企業(yè)所看好。 1-6 月份累計供應商品房用地 19 宗，土地面積合計 115.32 萬，建筑面積約計 483.46 萬，較去年同期的 40 宗、168.95 萬和 761.89 萬分別下降了 52.5%、31.7% 和 36.5%，雖然由于 6 月份土地供應放量，使得上半年的土地供應量出現(xiàn)一定程度的回升， 但較之去年同期下降幅度仍然較為明顯，宏觀調(diào)控給土地市場也帶來了一定沖擊。 3.1.23.1.2 本月土地市場供應（掛牌出讓）本月土地市場供應（掛牌出讓） 土地名稱土地名稱區(qū)域區(qū)域 土地屬土地屬 性性 用地面積用地面積( (平平 方米方米) ) 容積率容積率 總建筑面積總建

56、筑面積 ( (平方米平方米) ) 公告日期公告日期 長江路北、隴海路南、 兌周路西，文化宮路東 二七區(qū)住宅 32544.63 7.5 244084.73 2011-6-10 嵩山路東、淮河路南、 兌周路西、航海路北 二七區(qū)住宅 192353.55 7.5 1442651.63 2011-6-10 經(jīng)開第五大街西、經(jīng)南 九路南 經(jīng)開區(qū)住宅 152226.14 2.9 441455.81 2011-6-9 經(jīng)開第六大街東、經(jīng)南 九路南 經(jīng)開區(qū)住宅 139106.42 1.8 243436.24 2011-6-9 經(jīng)開第七大街東、經(jīng)南 八路南 經(jīng)開區(qū)住宅 77772.08 3.1 240315.73

57、 2011-6-9 經(jīng)開第八大街東、經(jīng)南 八路南 經(jīng)開區(qū)住宅 54841.79 3.1 170557.97 2011-6-9 眾意西路西、龍湖中環(huán) 南路南 鄭東新區(qū)住宅 53649.50 1.7 91204.15 2011-6-9 眾旺路東、正光北街北鄭東新區(qū)商業(yè) 14000.00 3.5 49000.00 2011-6-30 九如路東、龍湖中環(huán)南 路北 鄭東新區(qū)商業(yè) 32062.79 2.0 64125.58 2011-6-14 3.23.2 土地市場成交情況分析土地市場成交情況分析 3.2.13.2.1 商品房土地成交走勢分析商品房土地成交走勢分析 8.65 30.16 0 2 4 6 8 10 12 0 50 100 150 200 250 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 單 位 ： 宗 單 位 ： 萬 10.06-11.06商品房用地成交走勢圖 占地面積建筑面積宗數(shù) 數(shù)據(jù)來源：cric（截至日期：20