商業(yè)定位方案課件

1、萬邦尚都商業(yè)定位方案,我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以客戶的目標為導向,顯性目標,商鋪實現(xiàn)銷售價格最大化；,定位最大限度支撐銷售，實現(xiàn)100%銷售率,客戶隱性目標,商鋪盡快實現(xiàn)銷售回款，以支持后續(xù)項目的投資所需,商業(yè)實現(xiàn)與項目其它部分的價值互動，提升整體,項目地處龍南縣城中心區(qū)域，住宅部分于2006年交付使用； 商業(yè)部共計8500平米分為3層，每層2800平米，現(xiàn)階段產權自持； 項目以2007年租賃給第三方龍南宏昌公司經營家具家居及配套業(yè)務，租賃時間以2020年8月到期，后期2015年11月份，協(xié)調解除合同；,項目剩余土地使用權較短，28年； 前期項目做過家具家居業(yè)務6年，做當?shù)匾研纬?/p>

2、一定的知名度，這將對項目新的定位帶來帶來挑戰(zhàn)。 由于項目前期經營產業(yè)的局限，項目現(xiàn)階段周邊未形成一個優(yōu)良的商業(yè)形象。,項目背景,限制條件,問題界定與結構化分析,市場競爭環(huán)境分析,項目商業(yè)定位,方案架構,項目屬性研判與界定,項目商業(yè)屬性研判界定,Part 1,我們面臨的趨勢是怎樣的？,城市屬性,Part 1.1,市場環(huán)境概況城市概述,龍 南,位于江西省最南端，隸屬贛州市，東鄰定南縣，西靠全南縣，北毗信豐縣，南接廣東省和平縣、連平縣；縣境東西最大距離60千米，南北最大距離55.5千米；是中國對外開放縣，105國道、大廣高速、贛粵高速、京九鐵路貫穿南北，已成為政治、地理、交通優(yōu)勢極為突出的江西省全方

3、位開放的南大門。 龍南縣總面積1640.55平方公里，轄5鄉(xiāng)、8鎮(zhèn)、2場、共有11個居委會、94個村委會；總人口32萬，少數(shù)民族人口600多人，屬典型的純客家縣，通行客家語（寧龍片），客家文化和風情濃郁。,7,商業(yè)定位方案,一、城市屬性,城市發(fā)展規(guī)劃,往工業(yè)園區(qū),龍南現(xiàn)有規(guī)劃主要向東南方向發(fā)展，老城區(qū)舊城改造，發(fā)展空間有限，本項目在城市在主城區(qū)，人口相對密集,規(guī)劃將龍南城區(qū)發(fā)展定位為：中優(yōu)、東進、南下、西控； 中優(yōu)區(qū)暨老城區(qū)，優(yōu)化老城區(qū)結構，改善交通，加強基礎建設，優(yōu)化城市結構。 東進區(qū)圍繞老城區(qū)承接老城區(qū)發(fā)展瓶頸領域，依托交通優(yōu)勢打造城市新極 南下區(qū)依托105國道，發(fā)展富康-新圳工業(yè)組團，完

4、善大穩(wěn)居住片區(qū)。 西控區(qū)以保護和適度開發(fā)為主，沿桃江、渡江兩岸建設江濱公園,城市商業(yè)發(fā)展,項目所在地,項目所處中心城區(qū)，商業(yè)發(fā)展基礎濃厚,中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展逐步 優(yōu)化，結合新城區(qū)居住 人口逐步增加，中心城 區(qū)商業(yè)將得到進一步的 擴大、充實及優(yōu)化，一個圍繞項目所在地的大型商業(yè)中心將成為龍南商業(yè)發(fā)展的典范。,宏觀經濟,2015年龍南縣完成 生產總值：122.8億元，增長9.8%；財政總收入：16.58億元，增長8%； 公共財政預算收入：12.58億元，增長13.2%； 500萬元以上固定資產投資：128.84億元，增長18.3%； 社會消費品零售總額：27.78億元，增長12.8%； 城鄉(xiāng)居民人均可

5、支配收入分別達到：23186元和8572元，分別增長9.8%和12.2%。 結論: 工業(yè)發(fā)展強勢,財政收入穩(wěn)步提高,經濟社會發(fā)展呈現(xiàn)健康有序的發(fā)展態(tài)勢,過去5年三產發(fā)展概述,生產總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、財政總收入、公共財政預算收入、500萬元以上固定資產投資、出口總額實現(xiàn)翻番；生產總值突破120億元，進出口總額突破6億美元，出口突破5億美元，規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務收入突破240億元。三次產業(yè)比由13.8：52.4：33.8調整為9.6:55.6:34.8，經濟結構逐步優(yōu)化，工業(yè)占比不斷鞏固。,全縣新增規(guī)模以上企業(yè)11家，達到89家，實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值59.16億元，增長8.2%；主營業(yè)務收

6、入248.98億元，增長9.5%；利稅總額22.32億元，增長6%,結論: 工業(yè)發(fā)展強勢,財政收入穩(wěn)步提高,經濟社會發(fā)展呈現(xiàn)健康有序的發(fā)展態(tài)勢,人口居住情況,截止到2015年全縣總人口計37萬,其中中心人口居住達到20萬人,為項目發(fā)展奠定基礎,居民家庭消費支出比例,29%的醫(yī)療消費表明居民對于生活的保障意識越來越濃厚； 次之居民在衣著方面的消費較大，達到26%，顯示居民整體的消費實力已經提高； 食品方面的支出比例較低（16%），說明居民的生活水平已經明顯的改善與提高； 居住、娛樂等方面的支出比例總計23%,小結,隨著城市的快速發(fā)展及人口、經濟結構的不斷優(yōu)化，城市中心將進入一個承載本地社會擴張的

7、主陣地，同時隨著收入的提高居民在社會的各種消費觀念也將逐步改變，經濟前景看好，這將為商業(yè)發(fā)展提供動力源泉,經濟前景提供動力源泉,城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展逐步優(yōu)化，結合新城區(qū)居住人口逐步增加，中心城區(qū)商業(yè)將得到進一步的擴大、充實及優(yōu)化，合理的城市規(guī)劃將對龍南未來商業(yè)開發(fā)帶來巨大的影響，且商業(yè)發(fā)展空間放大，對于促進商業(yè)差異化發(fā)展極為有利,龍南現(xiàn)有商圈分布格局,圖例： 商業(yè)中心區(qū) 小區(qū)商業(yè) 零散商業(yè)街,城市商業(yè)市場,老商業(yè)區(qū),龍翔商圈,本案,龍南縣城主要商業(yè)統(tǒng)計,紅旗大道：商戶共70戶,龍南縣城區(qū)內現(xiàn)有集中商業(yè)多為傳統(tǒng)商業(yè)，檔次較低,現(xiàn)有主要購物中心調查,幾個主要的購物商城,幾個主要的

8、購物商城,受訪者選擇投資的房地產類型,愿意購買的商鋪建筑面積,愿意購買的商鋪類型,商鋪投資者特征分析,受訪者目前主要的投資渠道,商鋪投資者特征分析,受訪者購買商鋪愿意投資的金額 (元),購買商鋪的付款方式,購買商鋪時最看重的要素,銀行按揭愿意承擔的月供款（以十年期計）,小結,城市屬性界定,商業(yè)前景看好的縣級城市,商業(yè)基礎薄弱但處于成長發(fā)展期,部分領先業(yè)態(tài)存在巨大空間,商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng),項目區(qū)域屬性,Part 1.2,項目位于城市重心 市政配套完善,萬邦尚都位于龍南縣城市中心，城市主要居住及商業(yè)分部地段。項目東側財富廣場。南側為城市主干道龍翔大道，城市老商業(yè)區(qū)，北側為老城區(qū)，為新老城區(qū)結合部，受老城

9、區(qū)商業(yè)輻射及承接老城區(qū)商業(yè)擴大轉移主要地,項目區(qū)位,本案,商業(yè)發(fā)展逐步優(yōu)化升級，項目周邊商業(yè)氛圍逐步形成，周邊居住人口密集，小區(qū)林立，新發(fā)展項目高端大氣，受城市自然發(fā)展影響區(qū)域，商業(yè)形成時間長，對產業(yè)等各個方面經濟的依賴低。,重點商業(yè)區(qū)域,區(qū)域屬性界定：快速發(fā)展中的城市商業(yè)優(yōu)化調整區(qū)域，重點商業(yè)分部區(qū)域,項目緊鄰龍南最大的商業(yè)地產項目財富廣場，區(qū)域今后將形成以財富廣場及本案為中心的龍南商業(yè)發(fā)展的典范，吸引大量消費力較強的人群。,尚有大量商業(yè)待入市,商業(yè)建面：8500平方米； 規(guī)劃：3層，商業(yè)綜合體，沿街廣場面積約800平米；,項目技術指標,項目資源：所處區(qū)域內機構分布,1、財富廣場 2、匯景新

10、城 3、錦龍怨 4、龍泉豪庭 5、龍景尊府 6、降龍花園 7、凱悅豪庭 8、濱江小區(qū) 9、贛州銀行 10、銀座銀行 11、農業(yè)銀行 12、工商銀行 13、科技館 14、沿江公園 15、KTV 16、夜宵街市 17、城管局,周邊分布：,項目資源,本案,項目解析歸納,項目優(yōu)勢,地段優(yōu)勢 從項目周邊布局來看本項目地處龍南縣城核心區(qū)域，周邊小區(qū)、公園、銀行、住宿、城市配套等資源豐富，將成為本縣商業(yè)中心典范； 交通便利 項目地處縣城中心區(qū)域，規(guī)劃交通網絡完善，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達性要求； 規(guī)模優(yōu)勢 項目總建面達到8500平方米，周邊高檔小區(qū)住宅、商業(yè)等物業(yè)林立，其中緊鄰本案大型商業(yè)財富廣場商業(yè)總

11、面積達25000平方米，是目前縣所建最大商業(yè)項目，由于項目緊鄰兩產品形成合力構成強大的規(guī)模優(yōu)勢，與現(xiàn)有主要商業(yè)街區(qū)單一的臨街商業(yè)形態(tài)形成鮮明的對比； 項目產品優(yōu)勢 龍南現(xiàn)有的商業(yè)基本以沿街商鋪為主，業(yè)態(tài)布局林亂、檔次低下形式落后，本項目定位3層總商業(yè)面積8500平方米的情景式購物中心先進的消費理念及合理的商業(yè)布局、專業(yè)的運營管理將在市場競爭中體現(xiàn)出巨大的優(yōu)勢；,項目劣勢,地塊周邊商業(yè)凌亂 區(qū)域范圍內，各臨街商業(yè)經營檔次不高，業(yè)種混雜、布局凌亂，商業(yè)缺乏整體考慮，這將影響本項目商業(yè)互動及商機的溝通 居民購物理念傳統(tǒng) 本項目區(qū)域民眾的購物理念較為傳統(tǒng)，缺乏新鮮購物信息理念傳輸，因此我們認為改變目前

12、傳統(tǒng)的這種購物理念需要有強大的信息導向及布局優(yōu)良的購物場所。 縣城招商難度大 對大型品牌商家而言對進駐城市及人流有嚴格的等級要求，目前龍南縣區(qū)常駐人口不足20萬，去縣劃市遲遲未能落定，對大品牌招商落定有一定難度。 二次包裝面世 本項目前期運營周期過長，在市場上評價不一，口碑不是很好，體量較小，難以形成規(guī)模效應。 項目產權較短，28年；,項目機會,經濟前景提供動力源泉 龍南縣經濟增長穩(wěn)定，經濟前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉； 商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭 商業(yè)經營檔次不高，業(yè)種混雜、布局凌亂，商業(yè)缺乏整體考慮，沒有特色的優(yōu)質商業(yè)提供了新

13、的空間； 城市發(fā)展擴張推動商業(yè)發(fā)展 中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展逐步優(yōu)化，結合新城區(qū)居住人口逐步增加，中心城區(qū)商業(yè)將得到進一步的擴大、充實及優(yōu)化，一個圍繞項目所在地的大型商業(yè)中心將成為龍南商業(yè)發(fā)展的典范。 政策誘導商業(yè)趨向 從政府規(guī)劃的各功能點方案來看，政府對縣城商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細致，這個信息具有重要的指導意義，使把本項目打造成為引導本地商業(yè)升級、運營的標竿成為可能 商業(yè)發(fā)展經營環(huán)境良好 從目前商鋪經營來看，龍南縣商業(yè)經營較為穩(wěn)定且呈增長態(tài)勢，商業(yè)氛圍漸濃，為項目發(fā)展打下了基礎。,項目威脅,市場競爭威脅嚴重 項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應量集聚增長，未來幾年內競爭激烈，尤其表現(xiàn)在招商租賃市場，而這將間接

14、影響到商鋪投資購買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。 市場風險變化莫測 近年商業(yè)樓盤開發(fā)大增，房地產市場快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產品類型豐富。項目銷售期內，市場競爭環(huán)境變化，項目商鋪銷售面臨一定的風險和壓力。,項目商業(yè)定位,Part 3,我們面臨的趨勢是怎樣的？,定位背景綜述,市場條件因素,從宏觀層面來說，龍南縣經濟前景看好，具有巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?龍南縣城市規(guī)劃及商業(yè)網點規(guī)劃對本項目商業(yè)定位及功能有利，按其設想，本項目在城市商業(yè)功能中扮演中心點商業(yè)的角色，可以形成典范商業(yè)區(qū)。 據本項目可以作為區(qū)域中心商業(yè)來發(fā)展，其重點是：本項目地處龍南縣城核心區(qū)域，項目周邊布局小區(qū)、公園、銀行、住宿、

15、城市配套等資源豐富，將成為本縣商業(yè)中心典范； 本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經營者等潛在目標客戶的需求為基礎； 目前龍南縣商業(yè)發(fā)展落后，但部分商業(yè)形態(tài)逐步完善，本項目將面臨嚴峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多； 整個龍南商業(yè)主要業(yè)態(tài)較雜，經營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進一步提升。,項目條件因素,本項目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經營的可達性、能見度、商業(yè)經營環(huán)境、人流量的要求； 本項目交通便利，前景看好； 項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存。,城市發(fā)展層面：項目整體將打造成龍南市場的標桿項目，成為城市發(fā)展的助推劑，敲響商業(yè)項目的新紀元！,項

16、目打造層面：打造龍南首個都市時尚生活中心，輻射龍南及周邊縣的商業(yè)典范；再造商業(yè)中心，強勢推進龍南商業(yè)市場的更新?lián)Q代！,發(fā)展商層面：樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機，同時提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持品牌可持續(xù)發(fā)展！,我 們 的 目 標,1、與城市的文化及消費水平相協(xié)調； 2、與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機結合，避免惡性競爭； 3、定位后的產品，更利于實現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破； 4、定位與產品實現(xiàn)價值互動， 前期由商業(yè)品牌力來帶動項目價值，后期由商鋪價值推進項目整體價值的提升；,原則,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路,1、項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須起到整合商業(yè)資源的作用； 2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場需求，同時滿足不同層次消費群體

17、需求； 3、項目規(guī)四周必須有主力店拉動人流； 4、項目以銷售為主，應較多規(guī)劃面積要求不大，同時具備長期經營能力的業(yè)態(tài)。,購物篇 年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及飾品玩具、美容化妝品是她們的最愛。萬邦尚都首先要成為龍南的時尚潮流商品的風向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入萬邦尚都的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。從經濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。 在萬邦尚都可以以低于大商場很多的價格購買知名美容化

18、妝品；在萬邦尚都可以購買到最新推出的衣服和包包。 年輕人是講求個性、參與的群體，萬邦尚都的十字繡、糕點DIY、自制首飾以及美容化妝品等，使消費者過足了參與的癮?？梢宰约豪C制十字繡，可以把掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，制作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回設計師，靈感突發(fā)給朋友做一個搞怪的禮物。,什么是情景體驗街區(qū)-年輕人的購物、休閑娛樂的樂園,什么是情景體驗街區(qū)-年輕人的購物、休閑娛樂的樂園,休閑篇 逛 本身就是一種極為舒服的休閑活動。萬邦尚都以極富時尚節(jié)奏的建筑符號，通過室內步行街形式的轉換，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。并且在步行街區(qū)布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的

19、主張，一切都那么自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。 大規(guī)模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做個推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。 配備的咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，萬邦尚都的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達商業(yè)街區(qū)的一間休閑餐飲設施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續(xù)逛。萬邦尚都配套有網咖、影吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區(qū)域，網絡情緣、游

20、戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平臺。,什么是情景體驗街區(qū)-年輕人的購物、休閑娛樂的樂園,娛樂篇 年輕人來到萬邦尚都，有足夠的娛樂節(jié)目。量販式卡拉OK廳，優(yōu)良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。,項目商業(yè)定位關鍵詞,時尚 都市 生活,中國首個時尚都市生活方式中心,項目定位的主定位語,項目商業(yè)宣傳訴求,時尚中心 都市生活,以年輕時尚人群為主 輻射不同層次消費群，滿足不同消費群體的消費需求。,項目客戶群體定位,一層定位： 尚品（

21、時尚品牌） 業(yè)態(tài)組合： 中西式品牌餐飲 快時尚服裝品牌 運動休閑兩性服裝 銀飾手表化妝品珠寶 名鞋飾品集合店,項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位,二層定位：尚街（情景街區(qū)） 業(yè)態(tài)組合：精品鞋匯 時尚小百 美容美甲 皮具箱包 男女時裝 服飾飾品,項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位,三層定位：尚城（餐飲休閑） 業(yè)態(tài)組合：中華美食 網咖書吧 兒童樂園 特色美食 主題餐廳 休閑餐飲,項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位,本項目商業(yè)功能定位,樓層參數(shù)： 總面積：約2800 品牌餐飲：290 時尚服裝：88 品牌鞋及飾品：150 珠寶手表化妝品銀飾：422 運動、休閑兩性服裝品牌：780 公共：約800 ,一層尚品業(yè)態(tài)布置圖和動線及面積分布,樓層參數(shù)： 總面積

22、：約2800 男女服裝：759 鞋包皮具：207 美容、美甲：158 飾品：146 男女鞋：430 日用小百貨：162 公共：1000 ,尚街（時尚街區(qū)）,二層尚街業(yè)態(tài)布置圖和動線及面積分布,樓層參數(shù)： 總面積：約2800 美食檔口：317 就餐區(qū)：463 書吧、茶吧：248 兒童樂園：275 主題餐飲：155 特色餐飲：166 休閑餐飲、咖啡：361 公共：約800 ,三層尚城業(yè)態(tài)布置圖和動線及面積分布,一層中西式品牌餐飲,一層快時尚服裝品牌,一層運動休閑兩性服裝,一層銀飾手表化妝品珠寶,二層業(yè)態(tài)平面尚街,二層情景街區(qū)（上海主題）,二層業(yè)態(tài)平面尚街,二層情景街區(qū)（香港主題）,二層業(yè)態(tài)平面尚街

23、,二層情景街區(qū)（時尚主題）,二層業(yè)態(tài)平面尚街,三層中華美食,二層業(yè)態(tài)平面尚街,三層網咖書吧,二層業(yè)態(tài)平面尚街,三層兒童樂園,二層業(yè)態(tài)平面尚街,三層特色主題休閑餐飲,規(guī)劃及裝修建議,Part 4,我們面臨的趨勢是怎樣的？,二.萬邦尚都業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 3、萬邦尚都業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據,A、萬邦尚都跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。 項目有如下街區(qū)關系： 項目北側兩個出口至廣場南路 項目南側三個出口至龍翔大道 項目后門為財富廣場商業(yè)街，橫向連接渥江東路，縱向連接廣場南路與龍翔大道 門口可設公交車站 東側為財富廣場 西側是宏昌超市商圈,二.萬邦尚都業(yè)態(tài)

24、規(guī)劃布局,3.萬邦尚都業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據 B、商業(yè)街人流動線規(guī)劃 項目1F設餐飲主力店及珠寶鐘表店（可納入主力店營業(yè)范圍）運動休閑，或知名男裝女裝形象店以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入； 在休閑購物的主題下，萬邦把2F規(guī)劃為女性主題，是針對龍南目前尚沒有這種有錢有閑女性的室內消費集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇也是希望能集中經營的業(yè)態(tài)，統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一規(guī)劃，管理； 項目正面北側增加觀光電梯一部，主要解決人流進入3樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時他的可視性強，并對三樓的引導性優(yōu)于其他位置。,二.萬邦尚都業(yè)態(tài)規(guī)劃布局,3.萬邦尚都業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據 C、相關功能定位 將餐飲區(qū)設

25、在北區(qū)主要考慮的是貨梯所在的位置，接收貨物的便利性，但要注意廚房排煙口及排污等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在東北角，主要是考慮這些方向面臨的都設備用房或洗手間，餐廳工作出入口由經營者自己解決。 建議在規(guī)劃設計深化的過程中考慮商業(yè)綜合布線的問題，尤其是電信、網絡、排風取暖管道等問題。整棟樓目前為二次招商營業(yè)，還要考慮消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。 意見：業(yè)態(tài)選擇對樓體結構影響不大，只涉及后期經營者對經營面積的分割細分。,三.萬邦尚都商業(yè)規(guī)劃設計定位,（一）外部交通規(guī)劃修改意見 1、觀光電梯設置 在主形象口人流大停車方便、然后可視性強、對三樓的引導性強的位置增設觀光梯一部（1F

26、沿街北側）,三.萬邦尚都商業(yè)規(guī)劃設計定位,（二 ）內部交通組織設置 1.室內電梯設置 室內電梯位置相當于商場的中庭，建議取消室內步行梯， 增加一部扶梯，再把2樓扶梯從交叉梯改為平行梯；為了實用性及美觀性不建議在兩部電梯中間做空余部分，從而保證人流能夠很順利的向高層流動。而且，會因為上行下行的人流而變得生動起來。 2.水平交通擴寬要求 鑒于三樓的休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)，人流交通負荷比較重的原因，我司認為只有3米左右的水平走廊承擔不了足夠的交通任務。因此，根據后期招商需求會進行外拓。 3.關于洗手間位置調整： 一樓不設洗手間，二三樓洗手間位置由原來的位置調至配電房上方。,三.萬邦尚都商業(yè)規(guī)劃設計定位,（

27、三 ）部分其他規(guī)劃修改建議 1F入口處無產權部分，建議保留不動。（可依托于沿街部分低價轉賣使用權）再進行托管； 2F東部增加陽臺面積無產權部分，建議保留不動。（可依托于2F商鋪低價轉賣使用權）再進行托管； 1F/2F/3F因其物業(yè)老舊，應對其頂、地、空調、電、氣、水、排污管道等進行檢查并整修； 1F沿街，設置對外門口，可視招商情況是否打開。,72,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（一）萬邦尚都外立面商業(yè)特質的表現(xiàn) 外立面不僅是商業(yè)特質的形象標志，更是主題型商業(yè)項目吸引聚集目標消費群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質的表現(xiàn)。切合經營主題，設計新穎、風格獨特的外立面設計能使商場在消費者心中形

28、成深刻印象。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中，商場外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面和內部街區(qū)的過渡和轉換。 外立面對周圍環(huán)境有一定的視覺影響，需要考慮新舊建筑的風格協(xié)調。既要在保持城市原有特色的情況下把它插入到地段中，又不能夠失去自身的現(xiàn)代特色，這是難點所在。為了保持街道整體景觀的一致性，外立面設計需要考慮尺度和材料與周圍關系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風格的重要因素。 建筑結構對外立面有直接的影響，選擇適當?shù)膶痈咭约伴_窗方式和數(shù)量，可以獲得虛實對比，取得較好的外立面效果。 商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人

29、文環(huán)境、區(qū)域建筑風格等。 項目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園，需要體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風格和色彩。,73,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,萬邦尚都的目標消費群體主要是13-35歲的年輕人。 因此，這里建議如下： 商場外立面需有鮮明的獨特性，以商場核心主題特色為基點，以敏銳的時尚捕捉力，運用建筑材料、燈光照明的巧妙搭配，通過外立面圖案造型和內部景觀的有效組合，與商場主題密切聯(lián)系，保證內外景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與視覺奪目性。,74,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（二）鋪位分割和人流動線設計要點 科學合理的鋪位劃分和人流動線設計是消費者在商業(yè)項目中自然舒適、

30、輕松愉快地消費的有力保障；是經營者利潤合理化的有力保障。 1、鋪位分割要點 A、鋪位分割實用、利潤、形象的統(tǒng)一 鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調性與互動性。 B、尊重消費者行為 科學合理的鋪位劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。 C、面積按定位和消費能力劃分 根據整個商業(yè)項目定位劃分商鋪的面積的同時，更要根據當?shù)厥袌鰧ι啼伩們r的接受程度來劃分； 萬邦尚都的鋪子建筑面積應該集中在30-50平

31、方米； 萬邦尚都的商鋪經營面積應該集中在20-300平方米，適當?shù)目梢詳U大到500平方米；,75,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,2、商場人流動線設計要點 人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關鍵。交通組織不僅要把人流引入街區(qū)，而且要在內部合理地組織人流，既要讓購物者滿意，又要讓商家在經濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經過商店門口的人流數(shù)量成比例。所以，優(yōu)化人流運動，最大限度地讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達到最佳效果，把核心承租戶放在街區(qū)的盡端和入口處是組織人流的兩個非常有效的手段。 A、注重內外溝通 人流設計關注人流交通與疏散問題，它更為注重的是

32、商場平面、立體人流的自然順暢，平均分配關系。 B、避免盲區(qū) 最大限度地避免商場內的盲區(qū)和死角問題，同時更加考慮到消費者在商場內購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。,76,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,(三) 樓層設計與業(yè)種組合 商場樓層設計要考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃，與業(yè)態(tài)有效組合，以樓層作為業(yè)態(tài)及相關行業(yè)的大場。業(yè)態(tài)根據消費者消費習性進行布局，樓層設計也應考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設計。以業(yè)態(tài)定位作支撐點，有效的樓層設計，能夠保證消費者在商場的停留時間。如何讓消費者在透過樓層名字與室內設計的聯(lián)想來加強產品特色，是強調概念設計所應注意的地方。 （四）過道、洗手間布

33、局設計要點 1、走道設計要點 A、街內過道設計要清晰，過道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。不宜太長太直，應該適度曲折， B、增加人流的停留時間，嚴格控制店與店之前的街距。 C、 考慮商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤最大化，建議建筑物內部購物通道寬度為3米。 與指引標志結合。指引標志設計主要是指引消費者目標方向。,77,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,2、商場洗手間布局要點 A、“隱性”布局。商場洗手間，作為商場的附加設施，它的布局設計不能有礙商場的經營功能。商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。 B、確定數(shù)量。結合商

34、場人流量，確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，除一層外且應每層都設置。 C、本案定位為年輕人休閑購物主題的商業(yè)步行街，洗手間的設立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補性。 D、結合商業(yè)項目設置衛(wèi)生間的標準，每1000平方米設置2個蹲位的衛(wèi)生間，則項目有8500平方米，需要配備10個蹲位的衛(wèi)生間。按照每個衛(wèi)生間15個蹲位的要求，整個商場只需要2個衛(wèi)生間,78,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（五）垂直電梯布局規(guī)劃要點 垂直電梯的設置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成為一個有趣的過程，也是鼓勵購物者上行的有效手段。垂直電梯布局不僅滿足了垂直交通功能，

35、還希望通過交通體系的構架，形成夜間交通的保障。 A、扶梯布局 步行街內電梯的基本功能是運載人流，電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。 B、垂直觀光電梯布局 垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設置，實行有效貨流與人流的分流。設置專用通道，商業(yè)物業(yè)觀光電梯一般設置專用通道，與扶梯、商鋪分立設置。一是避免人流堵塞；二是商業(yè)項目以扶梯為主，垂直電梯為鋪，顧客一般逛店時，選用的多為扶梯。,79,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（六）步行街室內外燈飾設計要點 封閉式空間照明，應以公共空間的普通照明及經營者的室內照明為主，配合街區(qū)內霓虹燈、招牌燈箱、裝飾性燈光構建項目的照明系統(tǒng)。

36、室內照明設計既要滿足展示功能需要，又要滿足美學要求，室外照明設計對塑造商場的形象起著至關重要的作用。 室內照明的關鍵在于處理步行街的商店之間的照度關系。 一方面，無論白天還是晚上，都要保持街內的足夠的照度水平，并通過光線變化增加步行街的趣味性。另一方面，街內的照明不能對經營鋪位造成不良干擾，妨礙店面和櫥窗展示。店鋪需要提高亮度來增加吸引力，強化商品展示，因此，僅僅依靠店面照明者受商場的整體照明設計的影響很大，街區(qū)的吸引力在很大程度上取決于店面裝修裝飾及燈光效果，因此，一般來說，店面照度比步行街照要高得多。 燈光的垂直吸引，動感強烈的三維空間景觀對于促進垂直運動非常有效，閃爍絢麗的燈光設計、巨大

37、的吊燈都有一種難以抗拒的吸引力。采用配合商場各樓層主題的燈光，形成每個樓層不同的特色，并利用步行街大面積落地玻璃的開闊透亮性，使室內和室外步行街的景觀互為交融，把人吸引上來。,80,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（七）物業(yè)內墻、地面設計 內部的裝潢與布局則以點面結合、多層次設計來形成流向通暢、新穎實用的購物環(huán)境，為購物者營造了溫馨舒適、閑情浪漫的情景體驗街區(qū)購物氛圍，使消費者在購物的同時享受休閑自在的輕松情調。 1、注重與燈飾、天花的協(xié)調 步行街內墻、地面的色調、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調，達到風格統(tǒng)一的視覺效果。 2、材料正確選取 地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與

38、保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性，防滑性，避免大面積采用木質地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。 3、地、墻面的圖案選擇 商業(yè)街地、墻面圖案運用除了要給合步行街經營主題外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。,81,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（八）商業(yè)地產小品點睛設計 1、風格確立原則 街區(qū)內小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風格相融，要結合步行街內部裝修風格，包括色調、造型、圖案等，介于商場整體年輕化，在造型上可選擇顏色鮮亮或造型獨特的小品擺放。 2、避免扎堆、重復 小品設置時要避免扎堆、重復設置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。 3

39、、注重觀賞性 小品設置要具有可觀賞性，從造型、色調等，結合商場業(yè)態(tài)、色調、風格，組合成統(tǒng)一格調。 4、大眾化與藝術有機組合 小品不僅具有藝術的特性，還要結合人們的審美取向，商場小品的設置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術思想相統(tǒng)一。,82,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（九）休息椅、垃圾桶布置要點 1、休息椅布置要點 A、區(qū)位選擇。休息椅，一般放置于休息區(qū)域，電梯旁，過道旁。放置時要注意避免布置過密，而減少步行、經營空間。 B、避免與廚窗相靠。休息椅放置，不能與商鋪廚窗相靠，若與廚窗相靠，會阻礙廚窗內商品的展示功能。,83,商業(yè)定位方案,四.萬邦尚都內外部規(guī)劃設計建議,（十）商業(yè)項目消防規(guī)劃設計要點 商業(yè)項目的建筑耐火等級應不低于二級，其吊頂宜采用輕鋼龍骨，裝飾材料選用不燃燒并經過防火測試合格、核準銷售的耐火隔熱材料。不符合安全規(guī)定的，必須進行改建，提高其耐火極限。在鋼屋架和鋼柱上還應噴涂防火涂料或敷貼防火隔熱材料。 商場消防五大防范重點： 1、主要構件標準 貨架和柜臺，應采用金屬架和玻璃組合制成。柜臺外側與地面之間應密封，如有空隙，需用不燃燒材料封堵。供顧客上、下的