中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）酒店項目可行性研究報告(優(yōu)秀可研報告)

1、中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）酒店項目可行性研究報告第一章 項目投資總論1.1.項目概況中國地大酒店是一家通過國際知名酒店集團(tuán)和商業(yè)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格許審入圍的國際五星級涉外旅酒店。中國地大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑等多功能于一身，位于武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖?？偼顿Y要概為2.0億元人民幣，中國地大酒店用地面積7230平方米，凈用地6430平方米，建筑密度小于27，綠地率18，酒店建筑占地面積2000平方米，地下兩層，地上12層。設(shè)地下一層為酒店地下車庫，地下二層為酒店辦公室及后勤保障中心（水、電、氣、風(fēng)的硬件設(shè)施的設(shè)置），總高度為45.6米。1.2項目背景 武漢是中國中部地區(qū)重要的

2、商貿(mào)口岸，擁有東湖，黃鶴樓、古琴臺等多個國家重要點風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得國家園林城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù)。每年武漢市都要舉辦由中央政府主持的“中國投資貿(mào)易洽談會”和“商品交易會”，“機(jī)電博覽會”“人才交流會”，等多種大型專業(yè)會展，武漢市高校林立、商賈如云，投資環(huán)境逐年改善，更是中央指定的中部發(fā)展地區(qū)最主要的中心龍頭城市，處于中國大陸的中心位置天元之位。第二章 項目規(guī)劃2.1項目位置項目的所在位置為湖北省武漢市洪山魯磨路，處在中國地大北部，位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下，緊鄰華中科技大學(xué)和國家4a級旅游景區(qū)逸夫科技博物館。毗鄰國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和“武漢.中國光谷”，數(shù)座新近落成的現(xiàn)代高素質(zhì)的住

3、宅小區(qū)，大部份的避暑山莊和高檔私人住宅小區(qū)都在這周圍區(qū)域。主要商貿(mào)區(qū)光谷和魯巷廣場離本案很近，只需2分鐘的行車時間便可到達(dá)。本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)，魯磨路為該區(qū)的主要干道，多條公交線路位于此路線上，直通武漢植物園和磨山。根據(jù)有關(guān)方面提供的土地產(chǎn)權(quán)證中資料顯示，項目的總用地面積大約為7230.00平方米，而土地面積明細(xì)列表如下：土地部分 土地面積（平方米）酒店東北端（項目本案） 2000.00綠化面積 1301.00道路 1000.00其他設(shè)施 2929.00總和 7230.002.2相關(guān)法律文件2.2.1土地房屋權(quán)證 根據(jù)武漢市洪山區(qū)土地房產(chǎn)管理局于1975年所發(fā)出的武漢市洪山區(qū)土地使用證

4、及其使用權(quán)限。此土地使用權(quán)的期限從1975年起至無限期，土地使用權(quán)人：中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）。土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。動工期限 2011年3月22日前建設(shè)期限 2011年3月8日至2012年5月13日完工使用期限 如合同書內(nèi)述付款條約 于項目建設(shè)合同書簽署當(dāng)日付總建筑造價的10%，其后于兩年內(nèi)付上總造價的5%，而剩余金額在驗收合格并正常試運(yùn)3個月后全部繳付。建筑類別 酒店根據(jù)項目前期給、排水的需要，在項目實施之前必須要首先解決工程項目得給、排 水問題，現(xiàn)將給排水的取水、排水程序說明如下：1） 法律依據(jù)：中華人民共和國水法第四十八條、中華人民共和國取水許可和水資源費(fèi)征收管

5、理條例第二條、湖北省實施中華人民共和國水法辦法第二十七條、取水許可管理辦法（水利部第34號令）2） 審批條件：滿足水源規(guī)劃和水功能區(qū)管理要求。（見報告附件建設(shè)項目水資源論證管理辦法3） 申請材料 1取水許可申請書； 2建設(shè)項目水資源論證報告書； 3備案項目的提供有關(guān)備案材料； 計委立項的文件；b)水質(zhì)監(jiān)測報告。 4國務(wù)院水務(wù)行政主管部門規(guī)定的其他材料。a)取水單位或者個人的法定身分證明b)有利害關(guān)系第三者的承諾書或者其他文件；c) 建設(shè)項目水資源論證報告書的審查意見；d)不需要編制建設(shè)水資源論證報告書的，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目水資源論證報告表。4建設(shè)項目水資源論證資質(zhì)單位：以下是從表中選取出六家最具

6、權(quán)威和有代表性的論證單位作參考對比1）武漢大學(xué)2）長江水利委員會水文局3）長江利委員會水文局4）長江水資源保護(hù)科學(xué)研究所5）湖北省水文水資源局 盧輝62289427 139071384276）湖北省水利水電勘測設(shè)計院5相關(guān)資料、窗口服務(wù) 申請表格：申請表；.申請受理機(jī)關(guān)：區(qū)水行政主管部門；.決定機(jī)關(guān)：市、區(qū)水行政主管部門；.4、服務(wù)程序：受理現(xiàn)場踏勘審核批準(zhǔn)辦結(jié).承諾時限：2030個工作日，重大一般（從補(bǔ)正相關(guān)資料之日算起）；.證件有效期；取水許可證，5年；.法律效力：取水許可證，5年：.相關(guān)資料、窗口服務(wù)這一步驟所含蓋的服務(wù)項目不收取費(fèi)用。其中，.地下水資源取水許可程序（二）中，特別強(qiáng)調(diào)了，

7、根據(jù)國家水資源管理辦法規(guī)定，項目實施單位要充分了解當(dāng)?shù)氐叵滤Y源是否是“限制開采的地下水區(qū)”，如果是的話將嚴(yán)謹(jǐn)開采地下水資源。根據(jù)當(dāng)前走訪洪山區(qū)水務(wù)局相關(guān)單位了解到，所在地是居民自來水管網(wǎng)覆蓋區(qū)，所在區(qū)域為限采區(qū)。這將會為在建立大型工程項目帶來麻煩；.建設(shè)項目水資源論證報告書需要聘請有資質(zhì)單位的水利部門來完成。建設(shè)項目水資源論證報告書將按工程總造價的一定比例收取建設(shè)項目水資源論證報告書費(fèi)；.在地下水資源取水審批程序（三）的第2條建設(shè)項目水資源論證報告書中，必須包涵當(dāng)?shù)丨h(huán)保局出具的項目可行性材料證明。建設(shè)項目水資源論證報告書的審批程序1）法律依據(jù)：國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定

8、第168項、建設(shè)項目水資源論證管理辦法（水利部第15號令）；2）審批條件：滿足水源規(guī)劃和水功能區(qū)管理要求。（見報告附件建設(shè)項目水資源論證管理辦法：3）申請材料：.建設(shè)項目依據(jù)文件；.建設(shè)項目水資源論證報告書。4）相關(guān)資料、窗口服務(wù)：.申請受理機(jī)關(guān)：區(qū)水行政主管部門：.決定機(jī)關(guān)：市、區(qū)水行政主管部門；.服務(wù)程序：受理審核批準(zhǔn)辦結(jié)；.承諾時限：2030個工作日，重大一般（從補(bǔ)正相關(guān)資料之日算起）；.證件及有效期：無證件；.法律效力：可以申請取水；.相關(guān)資料、窗口服務(wù)這一步驟所含蓋的服務(wù)項目不收取費(fèi)用。年取水3萬方以上，要提供水資源論證書； 3萬方以下，只需要提供水資源論證表。城市排水許可證核發(fā)程序

9、 1）法律依據(jù)：城市排水許可管理辦法建設(shè)部令第152第五條、第七條、第十三條，武漢市城市排水條例第十五條2）審批條件：.污水排放口的設(shè)置符合城市排水規(guī)劃的要求；.排放的污水符合污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（cj3082）等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，其中，經(jīng)由城市排水管網(wǎng)及其附屬設(shè)施后不進(jìn)入污水處理廠、直接排入水體的污水，還應(yīng)當(dāng)符合污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb8978）或者有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；.己按規(guī)定建設(shè)相應(yīng)的污水處理設(shè)施；.已在排放口設(shè)置專用檢測井；.排放污水易對城市排水管網(wǎng)及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行造成危害的重點排污工業(yè)企業(yè)，己在排放口安裝能夠?qū)λ俊h、codcr（或 foc）進(jìn)行檢測的在線檢測裝置；其他重點排污工

10、業(yè)企業(yè)和重點排水戶，具備對水量、ph、codcr、ss和氨氮等進(jìn)行檢測的能力和相應(yīng)的水量、水質(zhì)監(jiān)測制度：.對各類施工作業(yè)臨時排水中有沉淀物，足以造成排水管網(wǎng)及其附屬設(shè)施阻塞或者損壞的，排水戶已修建預(yù)沉設(shè)施，且排放污水符合本條第二項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。申請材料：.城市排水許可申請表；.有關(guān)專用檢測井、污水排放口位置和口徑的圖紙及說明材料；.按規(guī)定建設(shè)污水處理設(shè)施的有關(guān)材料：.排水許可申請受理之日之前一個月內(nèi)由具有計量認(rèn)證資格的排水監(jiān)測機(jī)構(gòu)出具的排水水質(zhì)、水量檢測報告；.排放污水易對城市排水管網(wǎng)及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行造成危害的重點排污工業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提供己在排放口安裝能夠?qū)λ?、ph、codcr（或t0c）進(jìn)

11、行檢測的在線檢測裝置有關(guān)材料；其他重點排污工業(yè)企業(yè)和重點排水戶，應(yīng)當(dāng)提供具備檢測水量、ph、codcr、ss和氨氮能力及檢測制度的材料。3）相關(guān)資料、窗口服務(wù).申請受理機(jī)關(guān)：區(qū)水行政主管部門；.決定機(jī)關(guān)：市、區(qū)水行政主管部門：.服務(wù)程序：受理承辦初審審批核準(zhǔn)辦結(jié).承諾時限：20個工作日（從補(bǔ)正相關(guān)資料之日算起）； .證件有效期；排水許可證，期限為5年； .法律效力：依法享有向城市排水管網(wǎng)排水的權(quán)利；.相關(guān)資料、窗口服務(wù)這一步驟所含蓋的服務(wù)項目不收取費(fèi)用。2.2.2營業(yè)執(zhí)照 根據(jù)內(nèi)蒙古工商行政管理局于 年 月 日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號于該日成立，并擁有人民幣一億元整的注冊資本，公司類型為

12、有限責(zé)任公司。而其營業(yè)期限則由1996年1月24日起計至2016年1月24日止。 證上資料顯示公司的主要經(jīng)營范圍包括：2.2.3前置審批手續(xù) 申報五星級的酒店項目需要當(dāng)?shù)卣С帧⑸陥髥挝簧暾埖奈募妥C件有： 1.書面申請； 2.填寫旅游定點飯店登記表（一式兩份）： 3.以下可以提供復(fù)印件 4.營業(yè)執(zhí)照；5.稅務(wù)登記證： 6.工程竣工驗收證明； 7.消防驗收證明； 8.特種行業(yè)許可證（住宿）； 9.衛(wèi)生許可證（食品、高層給水、公共場所等）； 10.電梯安全使用許可證； 11.特種行業(yè)經(jīng)營許可證（歌舞廳、桑拿等）； 12.合資、聯(lián)營、承包、管理合同或協(xié)議審批程序 1.申請單位將以上文件和證件提交

13、給所在區(qū)旅游行業(yè)及工商管理部門； 2.區(qū)旅游行業(yè)及工商管理部門對所提交的文件進(jìn)行審查，合格后，15日內(nèi)對申請飯店、商場環(huán)境進(jìn)行檢查。 3.檢查合格后，將檢查結(jié)果填寫在旅游飯店定點登記表商場定點登記表內(nèi)，并簽署區(qū)旅游、工商管理部門意見，和上報材料一起上報市旅游、工商局。 4.市旅游、工商局經(jīng)審查合格后，15日內(nèi)為酒店、商場辦理完畢頒發(fā)定點證書和定點標(biāo)志牌工作。市旅游、工商局管理處具體承辦飯店、商場定點審批事項。2.3項目詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)初步設(shè)想，酒店將建成一棟14層高，共258個房間，達(dá)國際五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店。地下二層，地上12層，總高度48米。地下一層。下面以酒店為重點來詳述項目具體規(guī)劃情況：2.3

14、.1酒店項目明細(xì) 根據(jù)初步測算，此酒店建成后，將會是一間達(dá)45.6米高，共223間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代代先進(jìn)生態(tài)酒店。 酒店的出入口為兩個，主出、入口位于一樓（地面層）面向魯巷魯磨路，主出入口，在設(shè)置上的出入口銜接，并做優(yōu)化設(shè)計（以體現(xiàn)酒店的形象）。副出入口位于的東南端，環(huán)形車庫邊，而酒店的大堂，接待處及酒店商商務(wù)中心均會設(shè)于此層，大堂款客間將設(shè)置于（一樓）間層區(qū)。 酒店的二樓計劃設(shè)置成一中式古典風(fēng)格的酒樓，雕梁畫棟，內(nèi)設(shè)亭臺樓閣，而咖啡廳、酒吧宴會及會議室分別設(shè)于三樓。 會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于二樓，而十二樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室。 客房將于四樓

15、至樓十一之間提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（十二樓）整個酒店項目設(shè)有三部客、貨用升降機(jī)（一部貨用、兩部客用），兩組公用樓梯及消防通道。 2.3.2客房 酒店客房將會由四樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計為提供21間客房，包括兩間的套房，總統(tǒng)套房已計劃設(shè)立于頂層（一十二樓）。 總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為四種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房、豪華套房及總統(tǒng)套房。據(jù)初步計算，酒店共提供180間標(biāo)準(zhǔn)房，42間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為223間客房，客房資料明細(xì)將例于以下圖表內(nèi)： 樓層標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)房間數(shù)目 統(tǒng)套房 總數(shù) 4 11 4 42 2l 511 4 42 21 611 4 4 2 2l 71

16、1 442 2 21 811 442 2 219 11 442 2 21 10 l 1 4 4 2 21 11 11 4 4 2 21 總和 88 32 146 16 1 2232.3.3酒店設(shè)施 此酒店將餐飲，休閑及其他設(shè)施設(shè)計高于平臺層 餐飲設(shè)施將高于位處（一樓）間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于三樓及四樓。 另外，咖啡廳及酒吧將于二樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺，而酒店更高層中設(shè)有能直接享用中餐的貴賓房， 會議設(shè)施 將于二、五樓提供 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男女士桑拿，按摩，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了84個停車位，其中64個是位處于

17、地庫的車位，其余20個有蓋車位則設(shè)于一樓地面，停車場呈環(huán)酒店弧形以節(jié)省占地面積，同時也方便于客人停車后即可下車入店。2.3.4后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一、二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫的位置。2.3.5技術(shù)資料 根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料 總地下建筑 3600.00平方米 總地上建筑 18000.00平方米 總建筑面積 21600.00平方米 比例資料 覆蓋率： 大約27% 綠化率： 大約18% 容積率： 大約6.46% 備注：在不同的法

18、律文件上對宗地面積有著細(xì)微的偏差，在計算以上比例時，采用了印在土地使用證上的宗地面積96,474.7平方米，以此作為基準(zhǔn)。 設(shè)計及項目施工預(yù)設(shè)：一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件規(guī)定的條款，由委托方應(yīng)在開工建設(shè)之前將這些技術(shù)上的制約因素一并解決，不會帶來延期之虞和招致額外成本。2.3.6管理協(xié)議應(yīng)該迅速與國際知名酒店、商場管理公司談判，建議與國際著名的希爾頓酒店管理機(jī)構(gòu)接觸，以了解現(xiàn)代化的高檔酒店營運(yùn)管理方式，希爾頓國際公司可于施工期間進(jìn)行商業(yè)管理談判并簽訂管理協(xié)議，時間約定期為一年，雙方應(yīng)為管理及營運(yùn)酒店達(dá)成共識，其中條件涵蓋：章節(jié) 段落

19、標(biāo)題 詳情 ii 經(jīng)營條款 在酒店開幕后25年的3月8日止 iv 1 基本管理費(fèi)用2.25 iv 2 獎勵性費(fèi)用 5.00 xi 6 違約 2013年12月31日酒店落成的最后期限4.3.7建筑期成本預(yù)算 從所提供的資料，酒店還未立項，酒店的地基工程還未實施，而其他基本程序如申請審批用的建筑圖則等還未辦妥，這些只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請。 假設(shè)申請程序順利進(jìn)行，估計酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務(wù)。 報告中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣2.0億人民幣。建筑成本包括地價，探土費(fèi)用，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。 發(fā)展成本明細(xì)如下： 十萬元

20、人民幣 1 前期工程 385.00 2 建筑費(fèi) 2000.00 3 設(shè)備、及有關(guān)機(jī)器采購 544.00 4 安裝及裝修400.00 5 戶外工作 595.00 6 開工前準(zhǔn)備費(fèi)用 1413.30 7 其他 288.40 8 不能預(yù)見費(fèi)用 38.50 總數(shù) 1，258.20 在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的8,000萬元已用于購?fù)恋?、地基工程及其他專業(yè)費(fèi)用。而總未動用的發(fā)展成本約為8,358萬元。在此強(qiáng)調(diào)，此發(fā)展建筑估算乃建筑概算，與最后實施時的建筑預(yù)算存在一定偏差。第三章項目實施計劃3.1項目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計方案，中國地大（武漢）酒店總建筑面積為18，000.00平方米，地下二層，地上十二層，

21、總高度為48米，一樓至三樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會議和娛樂，四樓為轉(zhuǎn)換層，五樓至十二樓設(shè)置客房。 1、主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）l1l2l3l3l4l4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳450.03353.17209.03175.44157.97288.27小計 1,633.91會議廳設(shè)施l2l5l會議室會議室商務(wù)中心76.45292.0348.74小計 417.22娛樂設(shè)施l6l6l6l6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場455.0385.11138.21 小計 678.35 其他設(shè)施l2l1l2l6商場美容廳花店保健中心165.84116.5447.30小計 329.

22、682）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）單人標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)套房豪華套房高級豪華套房總統(tǒng)套房高級總統(tǒng)套房6628366111128.6735.2275.1790.00108.00218.00316.00 主樓4-11層為標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積達(dá)36平方米，47層為服務(wù)性公寓套房，811層為高級酒店客房。3.2項目和建設(shè)期計劃項目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工后。待資金到位，可開始地下室工程。資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗收，開始試營業(yè)，項目

23、建翁期為二年。第四章項目投資分析4.1投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資6.5億元人民幣按各項目劃分如下：單位：十萬人民幣序號費(fèi)用名稱投資額占合計的比例%一靜態(tài)投資1建筑工程費(fèi)27013.502設(shè)備購置費(fèi)127819.663安裝工程費(fèi)3214.944室外工程費(fèi)851.315服務(wù)性設(shè)施

24、及工家具器具購置費(fèi)101915.686工程建設(shè)其它費(fèi)用141221.727基本預(yù)備費(fèi)550.84小計644599.15二動態(tài)投資1工程造價調(diào)整預(yù)備550.84小計550.84三合計62500100編制方法 1.建筑工程根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r水平估算。 2.設(shè)備購置費(fèi)： 3.進(jìn)口設(shè)備按外商報價計算。 4.國內(nèi)設(shè)備價格按現(xiàn)行出廠價計算。 5.設(shè)備安裝費(fèi)依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計算。 6.工程建設(shè)其它費(fèi)用： .開辦費(fèi)、土地出讓金、項目啟動前利息、水增容費(fèi)按甲方提供數(shù)據(jù)計列； .劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi) 按 國家及地方有關(guān)規(guī)定計??； .基本預(yù)備費(fèi)按0.84計算； .工程造價調(diào)整

25、預(yù)備費(fèi)按0.84計算。4.2參數(shù)預(yù)測 1.預(yù)估期 2.2012年至2037年，共25年。 3.客房入住率 4.武漢市高星級酒店客房入住率保持在70至80之間，參照中國其他地區(qū)希爾頓酒店（hilton）的客房入住率，在營運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取76。 5.由于希爾頓酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運(yùn)第三年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。 6.平均房價 7.參照武漢市五星級酒店現(xiàn)有房價水平和中國其他地區(qū)希爾頓酒店房價水平，營運(yùn)第1年取1338元、第2年取1338元、第3年取1472元、第4年取16189 元、第6年取1781元。 8.年度經(jīng)營結(jié)余 年度經(jīng)營結(jié)余指可用于固定費(fèi)用（折舊等）、融資及利潤。根據(jù)希爾頓酒

26、店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第1年經(jīng)營結(jié)余 （按折扣價算）為1.1 6億元（實際1.35億）、第2年為1.17億元（實際1.48億）、第3年為1.18億元（實際1.35億）、第4年為1.19億元（實際1.51億）、第8年為1.27億元（實際1.67億），詳見營運(yùn)收支預(yù)估表。營運(yùn)收支預(yù)估表單位：十萬元人民幣年份20132014201520162017201820192020客房數(shù)283283283283283283283283入住率（%）6065656565656565平均房價（元）14631483150215211541158016301680營業(yè)收入1346147814971516

27、1536157416241674營業(yè)成本723759760760761789807815企業(yè)管理費(fèi)2931343537373838營業(yè)毛利1594188170317211738174817791821資產(chǎn)重置金198218220225227228235251管理獎金95105106109111115120130其他費(fèi)用140195197197200188188170余額可用于固定費(fèi)用、融資及利潤116111701180119012001210123612704.3融資計劃和還款方案 1、概述 項目投資概算為2.0億元，包括拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等己完成的投資8000萬元。 2、

28、融資額度 依據(jù)投資概算，項目融資額度為6.5億元。 3、融資期限 根據(jù)項目建設(shè)期計劃，建設(shè)期為1.5年；根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計項目營運(yùn)6年，即可還清本息。融資期限為10年（含建筑期）。 4、還款方案 年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估表，每年可用于償還本金、利息的資金來源均超過11000萬元。在此基礎(chǔ)上，項目進(jìn)入營運(yùn)期后，用6年還本付息。前三年每年還11000萬元，后三年每年還12000萬元?？紤]項目的營運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，建議項目建設(shè)期免息。 第五章酒店開業(yè)前經(jīng)營運(yùn)作流程1、確定初始化數(shù)據(jù)，pos機(jī)、電話分機(jī)數(shù)量、型號。2、編寫酒店簡介。3、編排各分部門工作計劃（根據(jù)實

29、際必要情況下進(jìn)行修正）。4、確定赴外地培訓(xùn)人員、領(lǐng)隊時間。5、對當(dāng)?shù)氐貐^(qū)餐飲進(jìn)行考察，確定經(jīng)營方式及菜系。6、對酒店的特殊崗位人才列出需求表，并開始注意招聘專業(yè)崗位人才。7、列出采購清單。8、培訓(xùn)經(jīng)理到位。9、確定餐廳、包間等服務(wù)場所名稱。 （中、英文）10、進(jìn)行市場調(diào)查、了解本地酒店員工工資待遇，制定開業(yè)前人員福利方案報批。11、拿出各部門具體的培訓(xùn)計劃和方案及安排。12、酒店管理層和美術(shù)兼策劃學(xué)習(xí)vi設(shè)計手冊。13、酒店管理骨干培訓(xùn)。14、與員工簽定培訓(xùn)合同。15、員工培訓(xùn)。16、確認(rèn)各部門vip程序，送行政部。17、確認(rèn)供應(yīng)商，進(jìn)行全面采購，并與供應(yīng)商簽定采購合同。18、確定各餐廳特色菜

30、單、團(tuán)隊餐價格，并制定成完整資料送銷售部。19、酒店各部門管理人員熟悉掌握程序。20、完成員工食堂廚房設(shè)備及物品采購工作。21、舉辦一連串公關(guān)活動，以提高酒店對外知名度。22、酒店消防安全，控制體系建立，收集安全通道，疏散路線圖。23、確定各部電腦安放位置。24、編寫各種菜式、份量、構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)制作成本卡，送財務(wù)部成本控制組。25、配合各部門培訓(xùn)進(jìn)度，安排計劃，確定各部門實地操作，培訓(xùn)日期及地點。26、設(shè)計酒店運(yùn)轉(zhuǎn)所必須的表格，交財務(wù)匯總印刷。27、考察市場酒店情況及周邊市場情況，調(diào)查了解市場客源，了解主要競爭對手的銷售策略，提出房價及銷售策略報批。28、印刷所有對客表格。29、驗收酒店電梯，進(jìn)行

31、測試。30、確認(rèn)各部各級員工制服款式。31、制定酒店銷售預(yù)算，送總經(jīng)理審批。32、辦理酒店開業(yè)所必須的各種營業(yè)執(zhí)照許可證等。33、綜合布線情況的跟蹤及測試。34、審核客房、餐飲、娛樂等價格，以及合同價格，送各總經(jīng)理審批。35、確定酒店各級員工工資明細(xì)項目。36、確定vip服務(wù)程序，送各總經(jīng)理審批。37、與花卉供應(yīng)商聯(lián)系，確定酒店所需布置面積，并盡快簽定合同。38、確定洗衣房設(shè)備到位及安裝，安排供應(yīng)商對洗衣房員工進(jìn)行操作培訓(xùn)。39、成立消防委員會。40、配合工程部、驗收酒店消防及保安系統(tǒng)，安排供應(yīng)商對安、消部員工進(jìn)行培訓(xùn)，并開始接受酒店保衛(wèi)消防工作。41、統(tǒng)一編寫酒店服務(wù)指南，送至總經(jīng)理審批后，交財務(wù)部發(fā)外印刷。42、驗收電話總機(jī)房，進(jìn)行測試。43、安排各部門員工接受相關(guān)的特別培訓(xùn)。44、制定各部門接收工作計劃。45、配合電腦供應(yīng)商徹底完成電腦系統(tǒng)的安裝。46、消防主機(jī)、濕式消防系統(tǒng)、煙感消防系統(tǒng)、消防聯(lián)動柜加壓風(fēng)機(jī)及排煙機(jī)等的測試。