LOFT案例綠地PPT課件

1、,五角場板塊,楊浦區(qū)辦公樓項目分區(qū)介紹,1 萬達廣場,2 創(chuàng)智天地,3 綠地匯創(chuàng)國際廣場,萬達廣場全景效果圖,辦公,C座建筑外立面（產(chǎn)權(quán)出售）,A座（整層出租）,B座（分割面積間出租）,萬達廣場全貌實景圖,辦公,項目位于上海市新的市級商業(yè)副中心五角場核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 上海萬達商業(yè)廣場是萬達集團在上海投資的第一個項目，項目總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項目之一，規(guī)模優(yōu)勢明顯；,萬達商業(yè)廣場項目概況,萬達廣場產(chǎn)品設(shè)計,產(chǎn)品面積段豐富，小面積段77-90m2左右，中小面積段164-185m2左右滿足不同使用客戶的需求； 產(chǎn)品力主要還

2、是體現(xiàn)在整體的規(guī)劃配套上，擁有完善的商業(yè)、交通配套是萬達廣場的最大優(yōu)勢。,萬達廣場價量走勢,萬達廣場B座于06年7月推出，10月進入正式銷售，11個月內(nèi)完成去化； 去化速度方面，進入正式銷售后06年10月快速去化，隨后去化速度隨可選房源的減少降低； 均價走勢方面，均價維持在12000-14000元/m2左右，價格走勢較為平穩(wěn)。 目前在售C座，均價在20,租賃客戶情況（B座）,萬達廣場客戶,租賃客戶情況（A座）,萬達廣場相比區(qū)域內(nèi)其它辦公物業(yè)，租賃客戶行業(yè)分布較廣，萬達廣場培訓(xùn)公司及涉外化工/建筑代表處企業(yè)較多，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)也較多，如律師咨詢管理類等； 整層租賃客戶目前僅有中國建筑股份有限公司

3、入駐； 萬達廣場B座出租率較高，面積段以小面積段為主，A座整層出租客戶要求較高。,萬達廣場小結(jié),區(qū)位配套：五角場核心區(qū)域，商業(yè)配套交通配套優(yōu)勢明顯； 產(chǎn)品檔次：準(zhǔn)甲級辦公樓，玻璃幕墻外立面檔次較高； 租金水平：區(qū)域內(nèi)租金水平最高目前為2.7-3.5元/m2/天，物業(yè)服務(wù)費用區(qū)域內(nèi)相對較高目前為25元/m2/月； 售價水平：區(qū)域內(nèi)在售價格水平較高，目前均價為21000元/m2； 租賃客戶：相對區(qū)域其它辦公物業(yè)，客戶行業(yè)分布較廣。,創(chuàng)智天地項目概況,創(chuàng)智天地項目位于上海楊浦區(qū)五角場以北，政立路以南，東依國和路，西至國定路； 項目由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)。第一期工程于2006年6月竣

4、工使用，整個項目預(yù)計于2010年完成； 項目總占地面積84萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米。項目包括創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊、創(chuàng)智天地科技園，以及重新修繕的新江灣體育中心四大功能區(qū)，提供居住、辦公、零售、休閑娛樂等多方位功能。,創(chuàng)智天地總體布局,創(chuàng)智坊位于創(chuàng)智天地廣場以西，居住、公寓式辦公混合型社區(qū)； 多層次的庭院花園式建筑，營造出一個工作、休閑、生活為一體的空間； 創(chuàng)智66/79/82是區(qū)域內(nèi)有別于傳統(tǒng)形態(tài)的商務(wù)樓，其具有更為多樣的空間布局，有利于企業(yè)根據(jù)需求自由分割，打造個性環(huán)境。,辦公,辦公功能區(qū)域目前主要分布在創(chuàng)智天地廣場及創(chuàng)智坊,創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場概況指標(biāo), 竣工日期： 2007

5、年 占地面積： 33,476平方米 建筑面積： 76,677平方米 建筑數(shù)量： 4幢 建筑層數(shù)： 3-5層 平均租金： 4元（0.5美金）/天/平方米 物業(yè)管理費： 21元/月/平方米 電梯： 2-3部/棟 車位數(shù)量： 300個 車位租金： 800元/月 入住率: 80%以上 配套設(shè)施： - 萬兆主干光纖 - 無縫電信訊號覆蓋及全程雙路通訊線路 - 社區(qū)間多網(wǎng)融合和高速互聯(lián) - 24小時自動監(jiān)控系統(tǒng) - 離線式保安巡邏系統(tǒng) - 自動門控系統(tǒng) - 紅外線保安探測系統(tǒng) - 綜合性樓宇管理系統(tǒng) - 電腦停車管理系統(tǒng),創(chuàng)智天地廣場分布有4幢出租型辦公建筑,創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場面積段客戶,1座 建筑面積

6、： 12978 樓層數(shù)： 4F（地下2F） 單層面積： 3287 主力租戶： 2F - 創(chuàng)智天地資源中心、創(chuàng)智天地園區(qū)管委會、上海 創(chuàng)智天地創(chuàng)業(yè)投資有限公司、復(fù)旦大學(xué)多媒體研究 中心、復(fù)旦量子創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司、加利福尼 亞大學(xué)中國代表處、雅昇華 3F - 百度 4F - 楊浦創(chuàng)業(yè)投資有限公司、楊浦區(qū)中小企業(yè)融資輔 導(dǎo)中心、楊浦區(qū)中小企業(yè)信用擔(dān)保中心、上海市大 學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)基金會、楊浦知識創(chuàng)新區(qū)風(fēng)險投資服 務(wù)園辦公室,2座 建筑面積： 8930 樓層數(shù)： 3F（地下2F） 單層面積： 2987 主力租戶： EMC,3座 建筑面積： 8980 樓層數(shù)： 3F（地下2F） 單層面積： 2983

7、主力租戶： 易保網(wǎng)絡(luò)（EBAO）,10座 建筑面積： 7310 樓層數(shù)： 5F（地下2F） 單層面積： 1768 主力租戶： 2F - Analogic Tech 3F - 上海冰動信息技術(shù)有限公司 4F - 甲骨文、弘一生物、亞洲管理咨詢 5F - 宏伍軟件,創(chuàng)智天地廣場客戶以大學(xué)、科研機構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、風(fēng)險投資基金、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會計事務(wù)所等）等為主。,創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊概況指標(biāo), 建筑層數(shù)： 出售6-7層/出租物業(yè)16層 平均售價： 21000元/平方米 租金水平： 2.5-2.8 /天/平方米 物業(yè)管理公司： 新昌瑞安楊浦物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費： 2.95-

8、5元/月/平方米 層高： 2.8m平層/4.5-5.6m復(fù)式 電梯： 出售1部/棟；出租3-部/棟 車位數(shù)量： 280個 車位租金： 800元/月 裝修配套： -天然氣，松下燃氣灶 -能率熱水器 -吉事多廚房星盤 -貝朗龍頭衛(wèi)浴 -日立空調(diào) -西門子電冰箱 -奧的斯電梯 -TCL可視對講機 -辦公區(qū)域地毯裝修 -供電能效8-20KW,創(chuàng)智坊的辦公形態(tài)為公寓式辦公 分為出售型及“創(chuàng)智66/79/82”出租型兩大類,創(chuàng)智天地創(chuàng)智66/79/82,創(chuàng)智66 樓層數(shù)： 16F 電梯數(shù)量：4部 層高：2.8m 物業(yè)管理費：2.95元/天/ 面積分割：130-150 出租率：95% 主力租戶：小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)

9、、科技企業(yè)、建筑設(shè)計行業(yè)為主,面積段：“創(chuàng)智79”面積段最大82-240 “創(chuàng)智66”面積段稍小130-150 “創(chuàng)智82”面積段最小82-126 客戶方面：“創(chuàng)智66/79/82”為只租不售辦 公物業(yè)，66為公寓式辦公， 79/82為寫字樓66客戶多為創(chuàng) 業(yè)型企業(yè)；79/82客戶多為注冊 公司，知識密集型行業(yè)。,創(chuàng)智79 樓層數(shù)： 16F 電梯數(shù)量：4部 層高：3.5m 物業(yè)管理費：5元/天/ 面積分割：82-240 出租率：約60% 主力租戶：廣告、設(shè)計、裝潢公司為主，多為注冊公司創(chuàng)業(yè)型企業(yè)較少，與“創(chuàng)智66”稍有區(qū)別。,創(chuàng)智82 建筑面積： 7800 樓層數(shù)： 16F 單層面積： 495

10、 電梯數(shù)量：3部 面積分割：82-126 出租率：未推出,創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊一期,客戶情況 項目以出售為主，小業(yè)主主要分為自用兼投資，及投資兩大類； 對于終端租賃用戶，主要以創(chuàng)業(yè)小型企業(yè)為主。,產(chǎn)品面積段設(shè)置 面積段為82-180 產(chǎn)品設(shè)計為平層，層高2.8m；均價20000元/左右 其次產(chǎn)品設(shè)計有復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高4.5-5.6m；均價19000-22000元/左右，已經(jīng)售罄,創(chuàng)智坊一期公寓式辦公于2006年11月開盤全部為出售型物業(yè),創(chuàng)智坊價量走勢圖,創(chuàng)智坊06年11月開盤以來，開盤均價16000-17000元/m2左右； 去化速度方面，去化速度較慢且較為均勻，后期由于房源減少速度減緩，月均去化量

11、為840m2左右； 均價走勢方面，目前均價在19000-22000元/m2左右，價格上漲幅度不大。,創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊價量走勢,創(chuàng)智天地小結(jié),開發(fā)模式：依托區(qū)域?qū)W區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政府聯(lián)合開發(fā)； 產(chǎn)品設(shè)置：公寓式辦公/檔次較高的園區(qū)式辦公/乙級標(biāo)準(zhǔn)普通寫字樓； 租金水平：園區(qū)式辦公租金水平較高4元/m2/月，普通寫字樓及公寓式辦公2.5-2.6元/m2/月； 售價水平：區(qū)域內(nèi)售價較高，目前僅剩平層公寓式辦公產(chǎn)品均價20000元/m2左右； 租賃客戶：公寓式辦公以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，規(guī)模不大，依托學(xué)區(qū)優(yōu)勢，以科技、建筑、設(shè)計行業(yè)為主； 乙級寫字樓客戶以學(xué)區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)為主，知識密集型產(chǎn)業(yè)居多，如咨詢、設(shè)計行業(yè)；

12、園區(qū)辦公產(chǎn)品客戶主要以大型科技企業(yè)，政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)職能部門為主。 購買客戶：客戶以投資兼自用客戶居多，主要用于SOHO辦公。,綠地匯創(chuàng)國際廣場項目概況,綠地匯創(chuàng)國際廣場位于國定東路，地處五角場市級副中心商圈； 綠地匯創(chuàng)國際廣場總建筑面積74545平方米，規(guī)劃為1幢準(zhǔn)甲級辦公樓、1幢LOFT辦公樓和配套商業(yè)街等； 預(yù)計2009年底建成，該項目將按照國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，以高起點，新技術(shù)的要求，引進國內(nèi)外各項先進、成熟、實用的工藝技術(shù)，建成全方位的綠色節(jié)能建筑。,綠地匯創(chuàng)國際廣場全景效果圖,B座LOFT辦公目前施工狀態(tài),A座平層辦公施工狀態(tài),商業(yè)街效果圖,綠地匯創(chuàng)國際廣場基本參數(shù),建筑立面施工狀態(tài),復(fù)式辦公

13、空間效果圖,匯創(chuàng)國際廣場全部為出售型辦公物業(yè),綠地匯創(chuàng)國際廣場產(chǎn)品設(shè)計特色,面積段：平層面積段為108-190/300-310（4套）；復(fù)式面積段為116-138/190-193 ，整體面積段偏小； 產(chǎn)品設(shè)計特色： 平層層高3.9m；復(fù)式層高5.2m，可以搭建隔層，使用率提高50%-60%；圍合式中庭布局，敞開式生態(tài)中庭；生態(tài)天棚、節(jié)能環(huán)保；所有戶型均向周邊開窗采光通風(fēng)良好； 綠色節(jié)能技術(shù)：3R材料再利用；太陽能光電系統(tǒng)；地源熱泵系統(tǒng)；呼吸幕墻系統(tǒng)；照明自動控制；屋頂雨水回收系統(tǒng)；地下車庫自然采光。,敞開式中庭,匯創(chuàng)國際廣場產(chǎn)品線豐富，生態(tài)節(jié)能為產(chǎn)品特色,綠地匯創(chuàng)國際廣場價量走勢,綠地匯創(chuàng)國際

14、廣場價量走勢圖,綠地匯創(chuàng)國際08年6月開盤以來，共有兩次推盤，分別推出平層及復(fù)式辦公產(chǎn)品，開盤均價17000-18000元/m2左右； 去化速度方面，整體去化速度一般，月均去化量為1800m2左右，約10套左右； 均價走勢方面，復(fù)式產(chǎn)品均價維持在19000-22000元/m2左右，平層產(chǎn)品均價維持在16000-18000元/m2左右，價格走勢較為平穩(wěn)。,綠地匯創(chuàng)國際廣場客戶,外省市客戶總比例占47%，可見項目對于外省市投資客戶具有一定的吸引力； 其中，浙江客戶占23%，一方面作為投資，一方面為上海浙商自用。,綠地匯創(chuàng)國際廣場客戶區(qū)域分布,上?？蛻魠^(qū)域分布,楊浦區(qū)客戶占31%，其次為寶山區(qū)客戶占

15、25%，北上海客戶總量占56%以上，可見項目區(qū)域吸納能力較強； 由于項目產(chǎn)品設(shè)計的獨特性，開發(fā)商及物業(yè)的專業(yè)管理，客戶置業(yè)目的多為自用兼投資。,綠地匯創(chuàng)國際廣場小結(jié),產(chǎn)品設(shè)置：產(chǎn)品線設(shè)置豐富，設(shè)置有平層辦公及復(fù)式辦公產(chǎn)品； 設(shè)計特色：敞開式生態(tài)中庭及天棚提供了一個開敞的辦公環(huán)境，生態(tài)和節(jié)能成為項目賣點； 售價水平：復(fù)式產(chǎn)品占據(jù)了區(qū)域辦公物業(yè)均價水平首位，目前均價為19000-22000元/m2左右； 購買客戶：項目對外省市客戶的吸納能力較強，上海市區(qū)域客戶以楊浦、寶山客戶為主；置業(yè)目的主要為投資，或投資兼自用兩大類。,LOFT產(chǎn)品,產(chǎn)品核心賣點,低總價,高附加值,控制戶型面積,大層高,精裝修,

16、專業(yè)生活助理,戶型建議,高附加值,由于本案是商辦屬性，層高相較住宅有更大的發(fā)揮空間,層高4.5米（上海） 可分兩層,戶型建議,以空間換面積 面積與經(jīng)濟的平衡,戶型建議,戶型建議,戶型建議,標(biāo)準(zhǔn)平面（下層）,標(biāo)準(zhǔn)平面（上層）,裝修建議,上海青年城,項目借鑒一,上海青年城裝修標(biāo)準(zhǔn),裝修建議,注： 裝修方面本案硬裝部分向客戶提供裝修材料品牌菜單，核算裝修標(biāo)準(zhǔn)為1300-1500元/m2,裝修建議,上海風(fēng)景,項目借鑒二,裝修建議,上海風(fēng)景暫定之裝修項目,裝修建議,需要裝修，特別是硬裝 簡約現(xiàn)代風(fēng)格 喜好個性化的裝飾及家具布置 講究品牌與品質(zhì) 對于電器，比較注重大件電器的品牌 空調(diào)為基礎(chǔ)配置，其他電器喜

17、歡自己選擇 淋浴房即可，浴缸非必要設(shè)施,客戶來源：上海風(fēng)景,客戶訪談分析,裝修建議,根據(jù)客戶需求及相關(guān)案例經(jīng)驗，本案的裝修應(yīng)遵照以下幾點原則：,硬裝既可； 簡約風(fēng)格； 為客戶預(yù)留個性化空間，預(yù)設(shè)冰箱，洗衣機等位置管線； 品牌與成本的平衡，在關(guān)鍵部位使用知名品牌，如龍頭衛(wèi)浴，空調(diào)熱水器等； 考慮未來客戶使用成本與物業(yè)維護成本,裝修建議,交房標(biāo)準(zhǔn),裝修建議,交房細節(jié)示意關(guān)鍵字：高度集約/人性關(guān)懷/時尚氣氛,裝修建議,交房細節(jié)示意關(guān)鍵字：高度集約/人性關(guān)懷/時尚氣氛,裝修建議,公共部位標(biāo)準(zhǔn)層,裝修建議,公共部位大堂,裝修建議,裝修樣板間,裝修建議,裝修樣板間,裝修建議,裝修樣板間,服務(wù)建議,提供聯(lián)合

18、家政服務(wù)(房間清潔等)； 洗衣服務(wù)自助式洗衣服務(wù)，干洗/熨燙服務(wù)中心，上門收衣服； 代訂火車、機票；代辦旅游手續(xù)；代購、代送鮮花、禮品； 信件收發(fā)服務(wù)，報紙、雜志代訂服務(wù)等服務(wù)； 報修服務(wù)24小時及時報修服務(wù)； 定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況，檢查安防設(shè)施的可靠性,提升項目品質(zhì) 提供便捷周到的物業(yè)顧問服務(wù) 合理控制居住成本,THE END,萬達廣場產(chǎn)品設(shè)計,產(chǎn)品面積段豐富，小面積段77-90m2左右，中小面積段164-185m2左右滿足不同使用客戶的需求； 產(chǎn)品力主要還是體現(xiàn)在整體的規(guī)劃配套上，擁有完善的商業(yè)、交通配套是萬達廣場的最大優(yōu)勢。,租賃客戶情況（B座）,萬達廣場客戶,租賃客戶情況（A座）,萬達廣場相比區(qū)域內(nèi)其它辦公物業(yè)，租賃客戶行業(yè)分布較廣，萬達廣場培訓(xùn)公司及涉外化工/建筑代表處企業(yè)較多，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)也較多，如律師咨詢