石島國(guó)際海景花園調(diào)研計(jì)劃書

1、石島國(guó)際海景花園項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃書呈：威海藍(lán)海嘉鵬房地產(chǎn)有限公司由：山東大學(xué)威海營(yíng)銷管理研究中心二七年八月十五日目 錄 一、調(diào)研背景3二、調(diào)研目的與內(nèi)容4三、目標(biāo)被訪者定義7四、調(diào)查方法與抽樣設(shè)計(jì)7五、樣本量7六、訪員安排8七、質(zhì)量控制與復(fù)核8八、數(shù)據(jù)錄入與處理9九、研究時(shí)間安排（自項(xiàng)目簽訂之日起）10十、報(bào)告提交10石島國(guó)際海景花園項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃書一、調(diào)研背景近年來，威海以優(yōu)美的居住環(huán)境和高漲的投資環(huán)境吸引了人們的注意力，推動(dòng)威海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，“住在威海”成為房地產(chǎn)界的一個(gè)知名品牌。由藍(lán)海嘉鵬房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)的石島國(guó)際海景花園位于赤山南麓，石島灣西岸。南側(cè)為石島老城區(qū)；項(xiàng)目北側(cè)與

2、石島行政區(qū)和鳳凰湖隔黃海中路遙遙相對(duì)；項(xiàng)目西側(cè)是赤山風(fēng)景旅游區(qū)；東側(cè)是碧波萬頃的黃海石島灣。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，且風(fēng)景如畫，氣候宜人。石島國(guó)際海景花園項(xiàng)目位于石島區(qū)新老城區(qū)的結(jié)合部，擬設(shè)計(jì)為海濱中高檔住宅小區(qū)，項(xiàng)目占地面積達(dá)230多畝，建筑面積約3 4萬平方米，其中商業(yè)部分約為8萬平方米，住宅部分約為26萬平方米。項(xiàng)目地現(xiàn)為待拆遷廠房，地勢(shì)西高東低，北高南低，有20米左右的高差。由于本案的體量和投資在本地區(qū)都比較大，因此受到了石島區(qū)委區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，項(xiàng)目建設(shè)成功后將成為石島的標(biāo)志性建筑，在本地區(qū)將具有一定的引領(lǐng)作用。受藍(lán)海嘉鵬房地產(chǎn)有限公司委托，山東大學(xué)威海營(yíng)銷管理研究中心擬對(duì)石

3、島房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)開展一次專項(xiàng)市場(chǎng)研究，并對(duì)石島國(guó)際海景花園項(xiàng)目進(jìn)行整體營(yíng)銷策劃工作，以為本案的科學(xué)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。二、調(diào)研目的與內(nèi)容本次調(diào)研，將運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的研究方法對(duì)威海石島房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，以期為項(xiàng)目的整體研究策劃提供科學(xué)依據(jù)。u 針對(duì)石島房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研1、了解石島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況（觀察法、文案法、深層訪談法）（1）石島及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境：人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理（2）石島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r及未來走勢(shì)：房地產(chǎn)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀、走勢(shì)（3）影響石島房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素：人口因素、工業(yè)園區(qū)、核電站、碼頭、城際鐵路、政策、環(huán)境等2、了解石島房地產(chǎn)

4、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（神秘顧客法、深層訪談法）（1）石島房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)格局（2）項(xiàng)目地周邊樓盤的分布狀況（3）項(xiàng)目地周邊主要樓盤的規(guī)模、定位及銷售狀況3、了解公眾（參看被訪者定義）對(duì)石島本地房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知情況（深層訪談法與問卷調(diào)研法相結(jié)合）（1）公眾對(duì)石島房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的認(rèn)識(shí)情況（供求/前景預(yù)測(cè)）（2）公眾對(duì)本地樓盤的認(rèn)知度及評(píng)價(jià)（未提及知名度、提及知名度）4、了解公眾房產(chǎn)消費(fèi)心理、消費(fèi)行為及基本需求特征（深層訪談法與問卷調(diào)研法相結(jié)合）（1）公眾的居住狀況以及近期的購(gòu)房意向（2）公眾購(gòu)房的地段需求（3）公眾購(gòu)房的需求動(dòng)因：居住/投資/度假/養(yǎng)老等（4）公眾購(gòu)房的戶型及面積需求狀況（5）公眾購(gòu)

5、房的價(jià)位預(yù)期：總價(jià)位/單價(jià)/付款方式/首期支付/月付（6）公眾購(gòu)房的物業(yè)管理需求：保安/綠化/環(huán)衛(wèi)/交費(fèi)/送餐/洗衣等（7）公眾購(gòu)房的配套需求：倉(cāng)儲(chǔ)/餐廳/超市/娛樂/車庫(kù)等（8）公眾購(gòu)房的裝修需求：坯房/廚衛(wèi)/電話/寬帶/有線電視/精裝修等（9）公眾購(gòu)房的影響因素：發(fā)展商信譽(yù)/建筑質(zhì)量/周邊環(huán)境/地段/交通/安全/產(chǎn)權(quán)使用期等（10）公眾獲取房產(chǎn)信息的渠道：電視/電臺(tái)/報(bào)紙/中介/朋友/網(wǎng)絡(luò)等5、探查公眾對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知與評(píng)價(jià)（深層訪談法與問卷調(diào)研法相結(jié)合）（1）公眾對(duì)本項(xiàng)目所在地段的評(píng)價(jià)（2）公眾認(rèn)為本地段較為適合建設(shè)何種房產(chǎn)項(xiàng)目：多層、小高層、高層、公寓（3）公眾對(duì)本項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體

6、評(píng)價(jià)與建議（4）公眾對(duì)本項(xiàng)目名稱的認(rèn)可程度及建議6、探究公眾對(duì)本項(xiàng)目的需求以及購(gòu)買意向，為整體項(xiàng)目規(guī)劃提供科學(xué)、有效的依據(jù)（深層訪談法與問卷調(diào)研法相結(jié)合）（1）公眾對(duì)本項(xiàng)目的需求狀況（2）公眾對(duì)本項(xiàng)目的購(gòu)買意向（3）公眾對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)建議與意見u 針對(duì)石島商業(yè)狀況的調(diào)研1、了解目前石島商業(yè)的基本發(fā)展?fàn)顩r（觀察法、文案法）（1）石島商業(yè)的基本發(fā)展概況及走勢(shì)（2）石島商業(yè)基本分布情況2、公眾商業(yè)消費(fèi)行為特征（1）消費(fèi)內(nèi)容（2）消費(fèi)地點(diǎn)（3）消費(fèi)地域：到哪里消費(fèi)？石島、榮成、威海、青島等3、了解公眾對(duì)石島商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)知與評(píng)價(jià)（1）公眾對(duì)目前石島商業(yè)的認(rèn)知情況：零售、餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂等（2）公眾對(duì)

7、目前石島商業(yè)整體滿意度評(píng)價(jià)（3）公眾對(duì)目前石島商業(yè)中心的認(rèn)識(shí)4、探查公眾對(duì)石島商業(yè)項(xiàng)目的需求與展望 公眾對(duì)石島商業(yè)業(yè)態(tài)（行業(yè)）發(fā)展側(cè)重點(diǎn)的態(tài)度與意見5、探究公眾對(duì)本案商業(yè)部分的評(píng)價(jià)與建議（1）公眾對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的看法：向不同消費(fèi)群尋求“最適合做什么”；原因或理由（2）公眾對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的建議三、目標(biāo)被訪者定義本次調(diào)查在樣本定義時(shí)遵循以下原則：一是樣本要有代表性，以期能夠基本反映本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體的特征；二是樣本要有一定的針對(duì)性，被訪者必須能達(dá)到一定的收入水平?；谝陨显瓌t，我們建議采用如下標(biāo)準(zhǔn)甄選目標(biāo)被訪者： 年齡：1860歲 政府機(jī)關(guān)等事業(yè)單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，銀行、電力、保險(xiǎn)、通訊等中高

8、收入階層人群； 被訪者在過去三個(gè)月內(nèi)未接受或參加過任何形式的相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。待添加的隱藏文字內(nèi)容3四、調(diào)查方法與抽樣設(shè)計(jì)本次調(diào)查方法與抽樣設(shè)計(jì)為： 定性調(diào)查焦點(diǎn)小組座談法（focus group interview）； 定量調(diào)查問卷調(diào)查法（questionnaire survey）； 便利抽樣，專家判斷抽樣。五、樣本量根據(jù)以往的研究經(jīng)驗(yàn)，考慮到本次市場(chǎng)研究對(duì)樣本量的要求和成本方面的經(jīng)濟(jì)性，我們建議本次調(diào)查所需要的樣本配比如下：研究性質(zhì)樣 本 量住宅商業(yè)小計(jì)定量研究150150300定性研究每場(chǎng)810人，共三場(chǎng)（私營(yíng)企業(yè)主、事業(yè)單位、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)）30左右六、訪員安排1 本次調(diào)查工作由山東大學(xué)威海營(yíng)

9、銷管理研究中心訪問員負(fù)責(zé)完成；2 正式調(diào)查前由山東大學(xué)威海營(yíng)銷管理研究中心督導(dǎo)對(duì)訪員進(jìn)行專門培訓(xùn)，以確保調(diào)查工作質(zhì)量。七、質(zhì)量控制與復(fù)核1 為保證調(diào)查質(zhì)量，我們采取2人/組調(diào)查方式，一審二審復(fù)核制；2 我們將實(shí)行一票否決值，即發(fā)現(xiàn)調(diào)查員一份問卷作弊，該調(diào)查員所有問卷作廢；3 為確?？茖W(xué)高效地完成調(diào)研工作，我們將成立專門的項(xiàng)目小組為客戶服務(wù)。八、數(shù)據(jù)錄入與處理參與此項(xiàng)目的所有數(shù)據(jù)錄入及編碼人員將參與問卷的制作與調(diào)查培訓(xùn)；在錄入過程中需抽取10%的樣本進(jìn)行錄入復(fù)核，以保證錄入質(zhì)量；數(shù)據(jù)處理采用spss軟件進(jìn)行；對(duì)有關(guān)結(jié)果進(jìn)行頻數(shù)分布分析、交互分析。九、研究時(shí)間安排（自項(xiàng)目簽訂之日起）時(shí) 間程 序12345678910111213141516171819202122232425