房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本比例分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本比例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運(yùn)營成本。 在直接成本項(xiàng)下又包括前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費(fèi)等6個(gè)子項(xiàng)；在運(yùn)營成本項(xiàng)下又包括銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用等3個(gè)子項(xiàng)。在總成本中，直接成本所占比例為83.50%，間接成本所占比例為16.70%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本主要放在了直接成本上。分城市來看,深圳開發(fā)企業(yè)的直接成本在總成本中,土地成本所占比例最高，達(dá)到了41.20%，土地成本占直接成本的比例更是高達(dá)58.20%。從總成本構(gòu)成中，開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營成本所占比例并不是很高，在運(yùn)營成本中銷售成

2、本所占比例最高，為40.40%，但銷售成本占總成本的比例只有6.49%。 項(xiàng)目總體北京上海廣州前期工程占直接成本比重5.00%3.30%1.10%3.90%土地成本占直接成本比重48.20%42.10%58.20%44.70%建安工程占直接成本比重34.80%49.40%25.40%.42.30%市政工程占直接成本比重6.70%4.60%9.80%3.90%公共配套設(shè)施占直接成本比重2.70%0.40%1.40%3.40%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成情況土地成本占總成本的比例在不同的城市有很大的差異。所調(diào)查的9城市平均的土地成本占總成本的比例41.20%。土地成本占比最高的是上海，其次是蘇州、成都

3、和北京、廣州、青島、深圳、西安,最低的是呼和浩特。這種分布基本上呈現(xiàn)出土地成本從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢(shì)。城市的土地成本也基本上反映了各個(gè)城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺的程度。 三、房地產(chǎn)業(yè)中的稅收狀況 房地產(chǎn)業(yè)的稅收共有11種 (12種)。按照規(guī)定，在保有階段涉及2種(3種)稅收，而且對(duì)于非經(jīng)營用住宅是免稅的，所以報(bào)告沒有分析保有階段的稅收。在我們的調(diào)查中，在開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到4種稅收：房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅和印花稅； 在銷售環(huán)節(jié)涉及到4種稅收：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和其他地方附加稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。在開發(fā)環(huán)節(jié)稅收中，契稅所占比例最大-64.51%,

4、其次是土地使用稅-20.26%、印花稅-10.85%和房產(chǎn)稅-4.39%。房產(chǎn)稅的征繳只涉及經(jīng)營寫字樓和商業(yè)用房屋的開發(fā)企業(yè)所以比例較小。在銷售環(huán)節(jié)稅收中所占比例最高的是營業(yè)稅及地方附加稅-57.42%,其次是企業(yè)所得稅-26.40%和土地增值稅-16.18%。 在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%,銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%,銷售環(huán)節(jié)稅收遠(yuǎn)高于開發(fā)環(huán)節(jié)稅收；在全部分項(xiàng)稅收中，營業(yè)稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的48.84%。較高的銷售環(huán)節(jié)稅收，從其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響角度分析，雖然政府的稅收成本降低了(納稅人數(shù)量少且一次性征繳),但是卻增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易

5、成本，降低了交易效率。開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅收分布(25個(gè)項(xiàng)目),全部開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的總稅收相當(dāng)于總成本的比例為26.06%,，其中開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為2.64%, 銷售環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為23.43%。這個(gè)稅收比例說明在總成本之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成銷售后，還需要再繳納占總成本大約四分之一的稅收。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性小于供給彈性，那么這部分支出實(shí)際上還要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。 從購房者的角度分析，則在總成本外還需要一次性支付大約占總成本四分之一的稅收。在房地產(chǎn)稅收的過程中，一些稅收項(xiàng)目，例如土地增值稅，是提前預(yù)繳的。根據(jù)我們的調(diào)查，稅收的提前預(yù)繳給企業(yè)帶來了較大的資

6、金壓力。預(yù)繳所產(chǎn)生的利息也成為政府的一項(xiàng)收入。土地費(fèi)用約占20-50%；前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。一般不會(huì)超過10%；建筑安裝工程費(fèi)，約占40%；市政公用設(shè)施費(fèi)用，包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如

7、煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%貸款利息,房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理