上海成功商業(yè)案例分析PPT課件

1、1,2,3,4,5,西郊百聯(lián),上海新天地,大拇指廣場(chǎng),海上海,大寧國(guó)際,正大廣場(chǎng),6,7,channel one,地鐵4號(hào)線,臨平路站,大連路站,黃陂南路站,延長(zhǎng)路站,上海馬戲城路站,北新涇路站,地鐵2號(hào)線,陸家嘴站,地鐵1號(hào)線,地鐵7號(hào)線,長(zhǎng)壽路站,2,海上海項(xiàng)目概況,區(qū)位：海上海位于上海市楊浦區(qū)大連路與飛虹路交匯處，臨近和平公園和控江路商圈，距外灘、四川北路商業(yè)街等僅3公里之內(nèi)； 規(guī)模：總建筑面積約20萬(wàn)平方米； 物業(yè)：由7棟18-23層住宅（約9萬(wàn)平方米）、3棟Loft（約7萬(wàn)平方米）及商業(yè)街（約3萬(wàn)平方米）組成,海上海,海上海,3,項(xiàng)目采取“外城+內(nèi)城”的整體規(guī)劃布局；臨大連路為外城，

2、設(shè)置Loft辦公及情景商業(yè)街區(qū)，地塊東部為內(nèi)城，設(shè)置住宅 項(xiàng)目以以400米長(zhǎng)，21,791平方米的創(chuàng)意商業(yè)街為軸，劃分為東西兩塊；西側(cè)3幢80米高的創(chuàng)意Loft，建筑面積74,750平方米，底層商業(yè)面積10800平方米；東側(cè)7棟住宅面積88,157平方米；三大標(biāo)志性建筑：海上講堂、海上劇場(chǎng)、海上展館錯(cuò)落其間 由于商業(yè)街區(qū)設(shè)置在項(xiàng)目的內(nèi)部，對(duì)外臨街面非常少，商業(yè)昭示作用差，是造成后期商業(yè)氛圍淡薄的主要原因,海上海,住宅,商業(yè)街區(qū),Loft辦公,內(nèi)城,外城,4,創(chuàng)意商業(yè)街布局以傳統(tǒng)“金木水火土”五行元素打造五個(gè)Block院落,海上海,Block 1：木院,Block 2：紅磚院,Block 3：玻

3、璃院,Block 4：金屬院,Block 5：混凝土院,紅磚院,玻璃院,金屬院,5,交通系統(tǒng)營(yíng)造了曲折變化的內(nèi)街道，但與外部干道的聯(lián)系過(guò)少，通達(dá)性不強(qiáng),內(nèi)部交通海上海內(nèi)部交通主要通過(guò)主街道及內(nèi)街道兩條交通主軸組成。主街道連通主入口，是Loft與商業(yè)街區(qū)的主要過(guò)渡空間；次街道貫穿于商業(yè)Block街區(qū)的商業(yè)體中間。整體而言，營(yíng)造了較為曲折變化的街區(qū)體驗(yàn)； 對(duì)外交通主要通過(guò)3個(gè)主入口與2個(gè)穿越Loft的次入口對(duì)外聯(lián)系，但與主干道大連路僅有一主入口通達(dá)，2個(gè)次入口在實(shí)際使用中基本封閉，通達(dá)效果較差,海上海,主街道,內(nèi)街道,主入口,次入口,6,上海新天地項(xiàng)目概況,舊改啟動(dòng)項(xiàng)目 新天地為上海太平橋改造的啟

4、動(dòng)項(xiàng)目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右 占地面積52萬(wàn)m2 太平橋改造的范圍 緊鄰淮海中路商務(wù)圈 北至太倉(cāng)路 西至馬當(dāng)路 南至自忠路 東至西藏南路 原自然街坊23個(gè) 原居住人口7萬(wàn)人,新天地,7,整體規(guī)劃新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分,太平橋改造規(guī)劃 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，地下為車庫(kù)，已成為市中心景觀 B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里。 C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬(wàn) D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)，興建辦公樓、酒店、商場(chǎng)等 E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑,新天地,8,改造前的上海新天地,破舊、擁擠、惡

5、劣居住條件的集中表現(xiàn)。 富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ),新天地,9,上海新天地項(xiàng)目定位：國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心,功能構(gòu)成 客戶定位 具有shoppingmall功能,功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身 客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客,提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所 定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國(guó)際化 將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必到之地 一

6、個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn) 里會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì),新天地,10,改造后的上海新天地,新天地規(guī)劃布局,北里以保留石庫(kù)門舊建筑為主 ，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒?jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。,南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá)2.5平米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，配合少量石庫(kù)門建筑。,新天地,北里,南里,11,上海新天地商業(yè)形態(tài),新天地占地3萬(wàn)平米，建筑面積6萬(wàn)平米 街鋪北里街區(qū) 以保留石庫(kù)門舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修 南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主集中式商業(yè)少量商鋪 2.5平米的

7、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，配合少量石庫(kù)門建筑 小結(jié)： 集中式商業(yè)與街鋪的比例 42集中式商業(yè)（5層）58街鋪（24層） 近乎40：60的比例,新天地,12,上海新天地業(yè)態(tài),北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂(lè)，3.5萬(wàn)平,南里以一座總建面為2.5萬(wàn)平米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)司、甜品店等。,估算的業(yè)態(tài)比例 零售：餐飲：休閑娛樂(lè) 38：42：20,新天地,13,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,區(qū)位：項(xiàng)目位于上海市閘北區(qū)共和新路與大寧路交匯處 占地面積：5.5萬(wàn)平方米 建筑面

8、積：25萬(wàn)平方米，其中地下5萬(wàn)平方米，地上25萬(wàn)平方米 物業(yè)類型：商業(yè)、酒店、辦公,大寧國(guó)際,14,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)整體規(guī)劃布局,商業(yè)基本覆蓋整個(gè)項(xiàng)目，辦公樓裙樓商業(yè)、商業(yè)Block、集中商業(yè)將整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)連成一片；商業(yè)Block設(shè)置在項(xiàng)目中心，通過(guò)周邊裙樓商業(yè)及道路系統(tǒng)將人流引入； 辦公樓及集中商業(yè)主干道設(shè)置，增強(qiáng)昭示性； 酒店設(shè)置在相對(duì)居住價(jià)值最高及私密性最好的地塊內(nèi)部； 多層停車場(chǎng)及車行專用道的設(shè)置將車流引入項(xiàng)目?jī)?nèi)部。,大寧國(guó)際,1號(hào)辦公樓,5號(hào)辦公樓,8號(hào)辦公樓,10號(hào)辦公樓,酒店,集中商業(yè),商業(yè)裙樓,商業(yè)裙樓,商業(yè)裙樓,多層停車場(chǎng),商業(yè)Block,商業(yè)Block,商業(yè)裙樓,15,交通

9、系統(tǒng)多入口及豐富人行系統(tǒng)創(chuàng)造多路徑抵達(dá)方式，車行專道將車流引入項(xiàng)目,對(duì)外交通：2個(gè)主入口及6個(gè)次入口最大化加強(qiáng)項(xiàng)目與外部干道之間的聯(lián)系，全方位將人流引入； 內(nèi)部交通： 人行系統(tǒng)豐富人行系統(tǒng)保證將人流引入項(xiàng)目每個(gè)角落，并營(yíng)造豐富的街區(qū)體驗(yàn)； 車行系統(tǒng)專用車行通道作為酒店專屬車道，同時(shí)將車流引入社區(qū)，多層車庫(kù)的設(shè)置解決了將車流引入后的車輛停放問(wèn)題,大寧國(guó)際,人行通道,車行通道,主入口,次入口,大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,大拇指廣場(chǎng)位于上海浦東新區(qū)區(qū)聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)。周邊輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國(guó)際社區(qū)、金橋加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流、資金流、信息流集中區(qū)域，擁有較好的區(qū)位； 占地面積近6

10、萬(wàn)平方米，建筑面積約11萬(wàn)平方米，設(shè)大賣場(chǎng)、酒店式公寓、電影院等多項(xiàng)生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施，以金融、美食、休閑、購(gòu)物四條主題性步行街與多個(gè)主題廣場(chǎng)曲折相連。,大拇指廣場(chǎng),聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)：依托陸家嘴CBD商圈形成的中央生活區(qū)，定位為中高檔國(guó)際社區(qū)，憑借其整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和全新規(guī)模理念，成為上海最知名的社區(qū)之一。,17,大拇指廣場(chǎng)整體規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布,以兩個(gè)中型集中商業(yè)主力店為核心分布街區(qū)商業(yè)，中間設(shè)置大的共享空間； 1樓臨街面及共享空間四周的商業(yè)單元均為小面積劃分； 酒店設(shè)置于東北側(cè)相對(duì)獨(dú)立位置。,大拇指廣場(chǎng),酒店,一層平面圖,18,大拇指廣場(chǎng)整體規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布,二層商業(yè)單元面積劃分相對(duì)較大，一、二層商

11、鋪不規(guī)則處理。 業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國(guó)家樂(lè)福）、主題商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)（好樂(lè)迪音樂(lè)娛樂(lè)公司）、藝術(shù)中心(證大藝術(shù)超超市)、五星級(jí)酒店（委托美國(guó)著名酒店管理集團(tuán)Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營(yíng)管理）、餐飲（飯店、咖啡廳、酒吧等）。,大拇指廣場(chǎng),二層平面圖,19,可借鑒要素二層商業(yè)價(jià)值提升：垂直交通及連廊,一、二層的垂直交通：從共享空間為圓點(diǎn)，設(shè)置了多個(gè)寬闊的樓梯及多部扶手電梯。,大拇指廣場(chǎng),一二層商鋪不規(guī)則處理，增加二層商業(yè)對(duì)外空間，并設(shè)置連廊。,20,可借鑒要素融入大量文化、藝術(shù)要素，增強(qiáng)街區(qū)國(guó)際感,2003年斥巨資收藏了法國(guó)超現(xiàn)實(shí)主義藝術(shù)大師愷撒的傳世名作“大拇指”雕塑 ，項(xiàng)

12、目名因此而來(lái) 收藏了美國(guó)著名波普藝術(shù)大師羅伯特印第安納的經(jīng)典名作“LOVE”雕塑和其它主題雕塑 投入200萬(wàn)引入臺(tái)灣著名雕塑家李真代表作“大士騎龍”，該作創(chuàng)作于2001年 左右相鄰的“思想者”雕塑廣場(chǎng)（羅丹廣場(chǎng)）及天主教堂和諧相連，營(yíng)造濃郁的藝術(shù)氛圍 建立了證大博物館，現(xiàn)改為正大藝術(shù)超超市,大拇指廣場(chǎng),“大拇指”雕塑,“Love”雕塑,證大藝術(shù)超超市,上海百聯(lián)西郊購(gòu)物廣場(chǎng),位置：百聯(lián)西郊購(gòu)物中心位于上海西郊的長(zhǎng)寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團(tuán)旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。 投資方背景：上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司作為百聯(lián)集團(tuán)有限公司核心企業(yè)，由原上海市第一百貨商店股份有限公司和上海華聯(lián)商廈股份有限公司

13、吸收合并組建而成，是以百貨、購(gòu)物中心為核心業(yè)態(tài)的大型綜合性商業(yè)股份制上市公司。公司現(xiàn)擁有上海市第一百貨商店、上海第一八佰伴有限公司、東方商廈有限公司、永安百貨有限公司、上海新華聯(lián)商廈有限公司、上海婦女用品商店、百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)有限公司、上海又一城購(gòu)物中心有限公司、一百商城分公司、哈爾濱百聯(lián)購(gòu)物中心有限公司等多家著名商業(yè)企業(yè)，形成了以“東方商廈”為統(tǒng)一商號(hào)的都市型連鎖百貨、以上海市第一百貨商店和永安百貨有限公司等歷史名店為代表的老字號(hào)百貨、以時(shí)尚為經(jīng)營(yíng)定位的社區(qū)型連鎖百貨以及以都市型和社區(qū)型為特色的購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)格局。,上海百聯(lián)西郊購(gòu)物廣場(chǎng),規(guī)模：項(xiàng)目占地面積萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面

14、積為萬(wàn)平方米左右，分地下二層和地上四層；樓頂與地下共計(jì)有余個(gè)停車位，整個(gè)建筑配有中央空調(diào)采暖系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、自動(dòng)樓宇管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、小時(shí)安保監(jiān)視系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)、臺(tái)電梯等一系列先進(jìn)設(shè)備設(shè)施，總投資為億元人民幣 規(guī)劃：整個(gè)建筑物分地下二層和地上四層。購(gòu)物中心采用開(kāi)放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念，通過(guò)貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開(kāi)敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，露天茶座、將三個(gè)區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個(gè)整體。 步行街兩側(cè)分布休閑餐飲店面，店外布置休閑座椅，舒適悠然； 中心廣場(chǎng)被底層的零售店以及上層的娛樂(lè)場(chǎng)所環(huán)繞，這里可以舉辦音樂(lè)會(huì)、展覽、各種節(jié)日慶典、

15、戶外餐會(huì)、促銷活動(dòng)或其他公眾活動(dòng)。,正大廣場(chǎng),位置：正大廣場(chǎng)坐落在黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈。,正大廣場(chǎng),規(guī)模：由正大集團(tuán)耗資4.5億美元精心打造而成。是大陸目前最大的SHOPPING MALL購(gòu)物中心,其規(guī)模在亞洲目前可名列第8大。共擁有13個(gè)樓層。正大廣場(chǎng)建筑面積達(dá)241，000多平方米。提供集購(gòu)物、餐飲、休閑和娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化服務(wù)和設(shè)施 定位：以“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”為定位 首次定位為華東最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所，整個(gè)廣場(chǎng)內(nèi)將集中1000多種國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌，從2萬(wàn)平方米的世界頂級(jí)名牌專賣店到4千平方米的首飾珠寶廊。另外還有1萬(wàn)5千平方米的上海最大的電子休閑互聯(lián)網(wǎng)及游戲中心，10屏電影院和40

16、0座的三維立體電影院及各種展廳、主題餐廳，而大部分的客流以觀光客和浦東本地客流為主，消費(fèi)人流難以支撐正大廣場(chǎng)頂級(jí)的定位。 重新調(diào)整定位之后，正大廣場(chǎng)以“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”的定位重新亮相。2005年的10月，正大廣場(chǎng)根據(jù)新的經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行招商調(diào)整。先后引進(jìn)室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)、ktv、健身館、美容美體館等設(shè)施，接著，新開(kāi)出了臨江的幾家餐廳，并引入更多知名品牌。調(diào)整之后，家庭開(kāi)始成為正大廣場(chǎng)的主要客流來(lái)源。夫婦兩人帶著孩子一塊來(lái)到正大廣場(chǎng)的消費(fèi)比例在增加，浦西客源前往陸家嘴的比例也在增加。僅僅半年時(shí)間，正大廣場(chǎng)的空置率便下降至1%。包括zara、h&m、湯姆小熊、玩具反斗城等一批知名服裝、娛樂(lè)、玩具業(yè)態(tài)紛

17、紛被正大廣場(chǎng)招攬至旗下，這里租金也因此不斷上漲。截至08年2月，如果將提成算入，正大廣場(chǎng)的一些商戶的租金已經(jīng)達(dá)到1012美元/平方米/天。這一價(jià)位幾乎是浦東地區(qū)最高的租金價(jià)格。,業(yè)態(tài)組合： 目前正大廣場(chǎng)主要分為：時(shí)尚購(gòu)物、美味佳肴、寓教于樂(lè)、美容健康四大主題。 時(shí)尚購(gòu)物主力商家：貝納通、NEXT、H&M、Z&A、優(yōu)衣庫(kù)、ZARA、玩具反斗城。美味佳肴主力商家：俏江南、唐宮、蕉葉、渝鄉(xiāng)人家。 寓教于樂(lè)主力商家：兒童游樂(lè)場(chǎng)、湯姆熊、星美影院、好樂(lè)迪、司凱特真冰滑冰場(chǎng)。 美容健康主力商家：艾維庭、都市舞工場(chǎng)、威爾士健身中心。 整個(gè)商場(chǎng)主力品牌商家約230家,優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，兼顧商務(wù)辦公、居住、

18、旅游黃金地段； 二次定位精準(zhǔn)明確，滿足浦東居民的家庭生活需要、辦公集群的商務(wù)休閑需要。 體量巨大，業(yè)態(tài)豐富；引入了大量時(shí)尚服飾品牌、大量的餐飲、豐富的娛樂(lè)項(xiàng)目； 劣勢(shì)： 動(dòng)線較長(zhǎng)，兩圓連一線形狀，步行距離過(guò)長(zhǎng)； 體量太大，同種類業(yè)態(tài)分布在不同樓層，增加了挑選的負(fù)擔(dān)； 挑高空間不多，兩圓連一線中間部分層高低，顯得壓抑,九、Channel one,位置：陜西北路1383號(hào)；長(zhǎng)壽路和陜西北路交叉處 規(guī)模：總建面約5萬(wàn)平方米,Channel one,業(yè)態(tài)組合 L1-L2中檔知名品牌流行服飾； L3中檔品牌流行服飾； L4中檔知名品牌運(yùn)動(dòng)； L5-L6中西餐點(diǎn)； 投資方 盈石資產(chǎn)管理有限公司 司徒文聰，盈石資產(chǎn)管理 有限公司首席執(zhí)行官、 原正大廣場(chǎng)上海帝泰