高端精品民宿書香居項目策劃創(chuàng)意方案項目建議書

1、衢江區(qū)大洲鎮(zhèn)精品文化民宿（書香居項目）項目建議書浙江有林農(nóng)業(yè)科技有限公司2017年5月前 言民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。此定義完全詮釋了民宿有別于旅館或飯店的特質(zhì)，民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設(shè)施，但它能讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活，因此蔚為流行。這股民宿旅游風(fēng)潮，從一片原屬于低度發(fā)展的行業(yè)中，創(chuàng)造出另一片欣欣向榮的景象，改寫了旅游的型態(tài)。民宿一詞，其源自日本的民宿(音minshuku)，民宿的廣泛定義，涵蓋甚廣，除了一般常見的飯店以

2、及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休閑中心、農(nóng)莊、農(nóng)舍、牧場等，都可以歸納成民宿類。而民宿的產(chǎn)生是必然的，并不偶發(fā)于日本或臺灣，世界各地都可看到類似性質(zhì)的服務(wù)，民宿這個名字，在世界各國會因環(huán)境與文化生活不同而略有差異，歐陸方面多是采農(nóng)莊式民宿(accommodation in the farm)經(jīng)營，讓一般民宿能夠享受農(nóng)莊式田園生活環(huán)境，體驗農(nóng)莊生活；加拿大則是采用假日農(nóng)莊(vacation farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受農(nóng)莊生活；美國多見居家式民宿(homestay)或青年旅舍(hostel)，不刻意布置的居家住宿，價格相對飯店便宜的住宿選擇；英國則慣稱bed a

3、nd breakfast(bnb)，按字面解釋，意謂提供睡覺的地區(qū)以及簡單早餐。 民宿現(xiàn)況。早期民宿的經(jīng)營，大都是以家庭副業(yè)的方式，隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造出來的商機實在太過誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的經(jīng)營模式，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主業(yè)模式在經(jīng)營，甚而房產(chǎn)投資客、新移民主義人士等等，大伙爭先恐后的進入民宿經(jīng)營的這塊飯，競爭者眾的情況下，品質(zhì)、服務(wù)以及效率的經(jīng)營管理競爭力需求，影響力慢慢出現(xiàn)，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成臺灣民宿近年來朝精致化、豪華化、高價化以及高服務(wù)化方向在演進。浙江民宿文化的興起，也就是近幾年的事，靈秀的浙江山水間，散落著數(shù)十家獨具風(fēng)情的民宿。它們或精致，或鄉(xiāng)野，或古樸

4、，或典雅，以不同的匠心道召喚著城鎮(zhèn)里的人們回歸“慢生活”。它不僅可使人享有確實的綠色美食，田園體驗，更提供了感性的人文與民俗觀感。如莫干山一帶的民宿，它們依賴莫干山景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、自然風(fēng)光與歷史沿襲發(fā)展起來，如今已是全國中高端民宿的典范。一方面，它們的共性在于設(shè)計上用盡其心，看似隨意，事實上一草一木都經(jīng)過精心設(shè)計，用原木、木蠟油營造原始自然感，同時以環(huán)保的理念盡量留存舊時的建筑里可以融合的部分。另一方面，這些民宿都有其個性，主題式、創(chuàng)意式的民宿現(xiàn)正引領(lǐng)風(fēng)潮，這種傾入了民宿主人對家居生活獨特理解的民宿，有時更能給人以驚喜，且更不易被復(fù)制。這些民宿走高價高服務(wù)的小眾路子，合理融合異國情調(diào)與當(dāng)?shù)孛袼?/p>

5、文化，吸引了不少游客。省內(nèi)其它地方的民宿亦遍地開花，如麗水的“泡茶等花開”，坐落在古鎮(zhèn)古街，以優(yōu)雅的茶文化鋪墊基調(diào)，客人到此不僅可以品嘗到獨味的各種香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐廬的蘆茨土屋是省內(nèi)較早出現(xiàn)的民宿，除了依賴難得一見的天然浴池帶來人流以外，以藝術(shù)與玩樂結(jié)合的主題來策劃一系列活動，也使得它在民宿行業(yè)內(nèi)受人矚目。民宿，必將是越來越多希冀內(nèi)心文化之旅的人的選擇。浙江擁有豐富的自然景觀與人文風(fēng)貌，具有發(fā)展深度觀光的條件，對生態(tài)、環(huán)保、鄉(xiāng)土關(guān)懷、地域文化的關(guān)注，帶給浙江發(fā)展精品民宿的契機。面對未來的旅游趨勢，具有休閑、主題、創(chuàng)意和美感概念的民宿將會創(chuàng)造新的風(fēng)潮。民宿產(chǎn)業(yè)的崛起意味

6、著新的旅游時代，如何在這個新時代中脫穎而出，形成個性化與自由化的鄉(xiāng)旅形態(tài)，真正的挑戰(zhàn)已然到來。目錄一、總論5二、項目背景及必要性7三、項目選址與區(qū)域條件9四、項目市場前景與預(yù)測10五、項目建設(shè)方案14六、項目產(chǎn)品15七、投資估算與資金來源17八、效益分析18九、可行性結(jié)論與建議19第一章 總論1.1 項目概況1.1.1項目名稱：書香居精品文化民宿項目1.1.2項目性質(zhì)：新建 1.1.3項目承辦單位：浙江有林農(nóng)業(yè)科技有限公司1.1.4 項目建設(shè)地點：衢江區(qū)大洲鎮(zhèn)外焦村第村組大冷水山1.1.5 項目建設(shè)主要內(nèi)容：（1）1000平方米建設(shè)接待中心；（2）500米沿溪觀景游步道；（3）1000米上山主

7、干道；（4）600畝紅豆杉養(yǎng)生林（紅豆杉天然氧吧）； （5）小木屋（或竹樓）民宿30棟； （6）300立方米消防水池口； （7）1200平方米精品紅豆杉觀光園。1.1.6項目建設(shè)期限：3年（自2017年6月至2020年5月）。1.1.7項目總投資：1300萬元。其中固定資產(chǎn)投資800萬元，建筑面積4000平方米。流動資金200萬元，基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施及道路、景觀300萬元。1.1.8 投資構(gòu)成及資金來源投資構(gòu)成：項目總投資1300萬元，其中建設(shè)投資1000萬元，流動資金200萬元。資金來源：項目所需資金計劃全部由項目承辦單位自籌解決。1.2 編制依據(jù)及研究范圍1.2.1 項目編制依據(jù)1、中華人民共和

8、國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三五規(guī)劃綱要； 2、全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展第十三五規(guī)劃；3、國務(wù)院關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見；4、中華人民共和國環(huán)境保護法；、2016年11月18日，發(fā)改委、林業(yè)局發(fā)布關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進林業(yè)建設(shè)的指導(dǎo)意見（發(fā)改農(nóng)經(jīng)20162455號）文件。、浙江省加快培育民宿產(chǎn)業(yè)的實施意見、衢江區(qū)人民政府辦公室關(guān)于加快培育民宿產(chǎn)業(yè)的實施意見、投資項目可行性研究指南；、有關(guān)本項目的各種技術(shù)資料、項目方案及基礎(chǔ)材料；、其它相關(guān)文獻資料。1.2.2 研究范圍1、通過項目背景及發(fā)展概況的研究，分析項目提出的由來；2、對產(chǎn)品進行市場調(diào)查和需求預(yù)測，確定本項目

9、的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案；3、對基地條件和項目建設(shè)方案進行可行性論證；4、對總平面布置和公用工程配套設(shè)施方案進行技術(shù)論證；5、對建設(shè)條件及原材料、燃料、動力供應(yīng)情況調(diào)查研究；6、對工程技術(shù)及設(shè)備方案進行研究，分析項目工藝技術(shù)的先進性；7、根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對項目的環(huán)境保護、節(jié)能、節(jié)水、消防、勞動保護和安全衛(wèi)生等內(nèi)容進行論證；8、對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益進行定量分析，測算各種效益指標(biāo)和項目的抗風(fēng)險能力；9、對項目的社會效益和環(huán)境效益進行綜合評價；10、得出可行性研究結(jié)論。1.3 可行性研究結(jié)論本項目建設(shè)在充分發(fā)揮衢江區(qū)大洲鎮(zhèn)地緣優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢的同時，還有助于促進區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

10、調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展。同時，對項目建設(shè)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也具有一定的帶動作用。另對項目的生產(chǎn)規(guī)模、交易規(guī)模、銷售市場、技術(shù)方案和技術(shù)經(jīng)濟的可行性和合理性進行了全面的分析比較，本項目符合衢江區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和浙江省及衢州市民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。通過對項目財務(wù)分析表明，項目財務(wù)盈利能力較強，經(jīng)濟效益顯著，抗風(fēng)險能力較強。因此本項目的建設(shè)是必要的，技術(shù)和財務(wù)上是可行的。1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1-1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表（略）序號項目單位數(shù)值備注1建設(shè)總規(guī)模畝12002建設(shè)總面積模平方米40003項目總投資萬元13004年營業(yè)收入萬元8605年總成本萬元4306利潤總額萬元4307稅金萬元1008投資利潤率%33.1

11、09凈利潤萬元33010投資回收期年4第二章 項目背景及必要性分析2.1項目建設(shè)背景書香居項目規(guī)劃用地位于大洲鎮(zhèn)外焦村第村組大冷水山范圍，計劃建設(shè)用地5畝。為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合傳統(tǒng)文化、民俗活動、農(nóng)業(yè)體驗、休閑娛樂等內(nèi)容的旅游休閑度假服務(wù)，建設(shè)中國最有書香氣息的精品文化民宿，打造具有度假、休閑、文化、旅游等功能的精品鄉(xiāng)村民宿項目。近年來，省、市先后對發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作出了一系列部署，并把發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游經(jīng)濟放在更加突出的位置，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)濟迎來前所未有的發(fā)展機遇。2016年，衢州市發(fā)布衢州市人民政府關(guān)于實施全域旅游發(fā)展戰(zhàn)略的意見，衢江區(qū)區(qū)委辦發(fā)（2016-103號）衢江區(qū)人民政府辦公室關(guān)

12、于加快培育民宿產(chǎn)業(yè)的實施意見文件,各種政策利好使鄉(xiāng)村民宿旅游迎來發(fā)展新機遇。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要項目建設(shè)以休閑度假為功能、以民宿為載體，開展生態(tài)旅游，拓展當(dāng)?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)收渠道和生態(tài)旅游市場的深度與廣度，推動著大洲鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2.2.2推進上海、杭州都市二小時交通圈地節(jié)點融合發(fā)展的需要項目建設(shè)促進了衢江區(qū)與上海、杭州中心城市的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流，使二小時交通圈各節(jié)點縣市之間的文化認同感、旅游氛圍、承接輻射帶動性、發(fā)展聯(lián)動性越來越強。2.2.3滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要項目的建設(shè)以文化為核心、以市場為向?qū)А⒁再Y源為依托，以生態(tài)資源及高東寺歷史資源為特點，

13、創(chuàng)新模式，打造一個集休閑、度假、文化體驗等為一體的度假勝地，為城鎮(zhèn)居民提供天然生態(tài)的休閑康養(yǎng)之地，滿足居民日益增長的休閑和文化、健康需要。2.2.4打造大洲鎮(zhèn)高端民宿產(chǎn)業(yè)的需要項目的建設(shè)結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源、農(nóng)林漁活動和歷史文化資源，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所和歷史文化方面的體驗活動，能讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受地方文化，并體驗有別于城市的生活。2.2.5促進大洲鎮(zhèn)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要項目的建設(shè)依托其優(yōu)美的生態(tài)及歷史文化資源優(yōu)勢，利用山區(qū)資源綜合開發(fā)，以生態(tài)旅游、文化旅游、農(nóng)林特產(chǎn)銷售為基礎(chǔ)，以休閑養(yǎng)生、文化旅游、民宿度假帶動農(nóng)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、促進農(nóng)民增收、提高

14、人們生活質(zhì)量，推動山區(qū)資源優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢的快速轉(zhuǎn)變。第3章 項目選址與區(qū)域條件3.1建設(shè)地點衢江區(qū)大洲鎮(zhèn)外焦村第村組大冷水山；3.2區(qū)域條件3.2.1交通區(qū)位：上海-杭州-千島湖錢江源黃山三清山龍虎山黃金旅游線中段。衢州市公路網(wǎng)密集，杭（州）金（華）衢（州）高速公路、黃（山）衢（州）南（京）高速公路、杭（州）新（安江）景（德鎮(zhèn)）高速公路、龍（游）麗（水）溫（州）高速公路橫穿衢州，205國道和46省道縱貫全市，縣鄉(xiāng)村公路成片成網(wǎng)。高鐵、民航聯(lián)通全國。3.2.2經(jīng)濟區(qū)位：大洲鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)是全市梯度工業(yè)空間布局體系的重要組成部分，衢州市本級重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)，規(guī)劃總面積5.5平方公里，一期1.5平方

15、公里，二期4平方公里。大洲鎮(zhèn)以工業(yè)功能區(qū)為平臺，以毛竹制品加工、化工制造、機械制造、建材等特色產(chǎn)業(yè)為支撐，以毛竹，大棚西瓜，高山蔬菜，食用菌，花卉苗木等高效、生態(tài)和城郊型農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以生態(tài)休閑旅游為新的增長點，建立特色鮮明的新型產(chǎn)業(yè)體系。3.2.3旅游區(qū)位大洲鎮(zhèn)是衢東南著名鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)民風(fēng)純樸，佛教盛行，境內(nèi)有遐邇聞名的東岳古剎“東岳殿”、西山寺院等名勝，它們都是衢州地區(qū)有名的佛教勝地和避暑勝地。另外，傳說中的烏龍坑透露著神秘的色彩！衢州市首個畬族風(fēng)情文化旅游項目在大洲鎮(zhèn)外焦村大路自然村落戶。大路畬族風(fēng)情村是浙西一個美麗的畬族小山村，位于衢州城東南28公里處。這里生態(tài)原始，景色迷人，青山、秀水、

16、古樹、山寨、流云、飛瀑、濕地、古村落.，讓游人流連忘返！大路村歷史文化悠遠，傳說婀娜妖嬈，畬族風(fēng)情獨特，是浙西的西雙版納。聚居在這里的畬族后裔至今仍保持著自己獨特的文化藝術(shù)和語音，古遺風(fēng)情淳厚；境內(nèi)高山林立，最高峰六春湖海拔1390米；約有大小景觀60多處，構(gòu)成了雄、奇、險、秀、幽、特的神奇畬族風(fēng)情文化旅游村。 3.2.4區(qū)域投資環(huán)境衢江區(qū)為衢州市轄區(qū)，位于浙江省西部，錢塘江上游，區(qū)域面積1748平方公里，轄10個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、2個街道、1個辦事處、272個行政村、3個社區(qū)，總?cè)丝?99198人，是國家森林城市、國家衛(wèi)生城市、國家級生態(tài)示范區(qū)、中國椪柑之鄉(xiāng)、中國竹炭之鄉(xiāng)、全國商品糧基地、全國瘦肉

17、豬生產(chǎn)基地、中國高檔特種紙產(chǎn)業(yè)基地、中國礦山裝備制造業(yè)基地和中國碳酸鈣產(chǎn)業(yè)基地。再加上政務(wù)環(huán)境的不斷優(yōu)化，有著投資興業(yè)的絕佳優(yōu)勢。第四章 項目市場分析與預(yù)測4.1民宿市場分析與預(yù)測4.1.1民宿整體市場概況隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展和成熟以及越來越多的人對生活品質(zhì)要求的提高，旅游消費逐漸從“觀光”向“休閑”快速過度，人們也不再滿足于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、農(nóng)莊、旅游景區(qū)提供的服務(wù)，轉(zhuǎn)而投向精致高品位的民宿休閑旅游。在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下，兼具秀美風(fēng)景和文化內(nèi)涵的民宿項目如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。目前國內(nèi)民宿大致分三類：第一類為“農(nóng)家樂”，主要體現(xiàn)在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財之路。

18、第二類稱之為“夢想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務(wù)員、設(shè)計師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢想離開的地方，重新構(gòu)筑自己的夢想。第三類為“創(chuàng)意田園”，民宿是既能與當(dāng)?shù)亟由系貧?，又有文化氛圍與人情味的住處。入住者享受的不僅是鄉(xiāng)村清新的空氣和優(yōu)美的風(fēng)景，更有民宿主人精心營造的家居環(huán)境，和樸實平和的生活之道，他們提倡的是一種環(huán)保、樸實、達觀的生活方式，追求一種“低處生活”的慢生活自由狀態(tài)。本項目民宿就屬于第三類。目前浙江省民宿發(fā)展處于國內(nèi)領(lǐng)先的水平，民宿產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，并呈現(xiàn)多元化的局面。典型代表為：（1）德清及莫

19、干山高端民宿：以工商投資戶為主，面向中高端度假人群。粗糲和精致、文飾和質(zhì)樸交融，山野自由的氛圍和個性化服務(wù)及舒適性完美融合。一般每晚價格在1500-4000元。本項目即屬于此類。（2）西湖民宿：民宿主人多為城市白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)者，展示標(biāo)簽為文藝、小資、閑適。西湖民宿獨門獨院、風(fēng)景、生態(tài)、慢生活，它們既結(jié)合現(xiàn)代生活的需求，又與西湖旅游緊密融合，融入了主人審美意趣，向自然歸依，卻不與塵世隔絕，頗有一番“大隱隱于市”的意境。一般每晚價格在300-600元。（3）鄉(xiāng)村民宿：傳統(tǒng)農(nóng)家樂、漁家樂的升級版本，呼吸自然，回歸傳統(tǒng)，在鄉(xiāng)村中感受到溫情、尋找到文化、擁抱到山水的家外之家。一般每晚價格在200-400元。

20、（4）麗水農(nóng)家樂綜合體。七要素的合理集聚，由政府引導(dǎo)整體規(guī)劃建設(shè)。從最初為游客提供簡單農(nóng)家食宿起步，依托農(nóng)村良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的鄉(xiāng)土文化資源，在政府主導(dǎo)下，通過“吃、住、行、游、娛、購、養(yǎng)、育”要素的合理集聚，融入休閑農(nóng)莊、臺灣民宿和鄉(xiāng)村旅游的理念，并整合出高山避暑型、養(yǎng)生養(yǎng)老型、民俗風(fēng)情型、休閑農(nóng)莊型、鄉(xiāng)村民宿型、參與體驗型六大鮮明主線，它們散布在群山之中，以低價、親民、自然吸引著都市游客。一般每晚150-300元。4.1.2民宿前景與市場需求預(yù)測旅游消費升級，推高周邊旅游市場規(guī)模。隨著居民度假旅游需求的高速增長，中國將進入休閑旅游階段，短途游、自駕游消費將成為常態(tài)化、高頻次消費，周邊

21、游市場份額將持續(xù)提升。根據(jù)2015中國在線周邊自助游市場專題研究報告顯示，2014年中國在線周邊游市場規(guī)模為66.51億元人民幣，占中國在線度假旅游市場的20%，預(yù)計2017年將達到33%，市場規(guī)模達到265.10億元人民幣。根據(jù)2014中國在線客棧民宿預(yù)訂市場專題研究報告顯示，2013年第2季度至2014年第2季度中國在線客棧民宿預(yù)訂市場增長迅速，2014年第2季度在線客棧民宿預(yù)訂市場規(guī)模達到1.3億元，環(huán)比增長58.5%，同比增長333.3%，遠高于在線酒店預(yù)訂市場整體35.8%的同期同比增速。大眾出行主體已由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個人旅游，居民對于客棧民宿等個性化主題酒店需求增加，民宿預(yù)訂市場迎來

22、爆發(fā)式增長。易觀國際于8月份發(fā)起的“中國客棧民宿預(yù)訂市場用戶調(diào)研”項目顯示，高達66.3%的在線酒店用戶同時是客棧民宿預(yù)訂用戶，26至35歲的用戶是中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的主體，占50.7%的份額。對于消費者而言，民宿產(chǎn)品區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品的地方在于不僅實現(xiàn)“住”的功能，同時通過環(huán)境的營造和提供個性化服務(wù)，使消費者身心舒展，感受到有別于日常生活的旅游體驗。4.2項目市場定位本項目位于浙江省衢州市范圍，衢江區(qū)大洲鎮(zhèn)外焦村大冷水山附近。位于上海-杭州-千島湖錢江源黃山三清山龍虎山黃金旅游線中段，與上海、杭州都在二小時交通圈內(nèi)。對于長三角的城市游客有很強的吸引力。但是該項目周邊旅游發(fā)展相對滯后，

23、旅游產(chǎn)品較為單一，同時經(jīng)營能力欠缺，管理力量薄弱，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。無論從知名度還是開發(fā)運作成熟度來說都處于劣勢?；诖?，書香居建設(shè)項目的戰(zhàn)略定位是：通過對傳統(tǒng)文化、歷史文化和鄉(xiāng)村特色的理解，建立一個有著濃郁鄉(xiāng)土文化的獨立磁極，充分利用周邊生態(tài)的資源優(yōu)勢，打造地方特色顯著的鄉(xiāng)村民宿，為游客提供“吃、住、游、娛、學(xué)“五位一體文化休閑旅游，引導(dǎo)人們來大自然過一種簡單的生活，做到人和自然的真正融合。同時在開發(fā)初期以特色、親民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項目初期建議一般每晚1000-1500元。4.3目標(biāo)客群分析目前民宿項目的游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為江浙

24、滬客戶群體，兼有周邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游。隨著家庭汽車擁有量的增多，周末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑方式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，超過2/3的江浙滬城市家庭每年都進行郊游，其中40每年郊游3-5次。調(diào)查顯示，95的江浙滬市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25的市民有在外住宿的意愿。體驗當(dāng)?shù)氐奈幕袂?，貼近土地、真正地融入鄉(xiāng)村生活成為市民調(diào)節(jié)工作壓力，放松身心的第一選擇。 隨著旅游的發(fā)展以及消費觀念的日漸成熟，游客對旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化，逐漸向特色化、多層次化的小眾市場方向發(fā)展。游客越來越多的考慮與他人不同的旅

25、游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。而書香居建設(shè)項目更多的吸引讀書愛好者、文學(xué)愛好者、生態(tài)旅游愛好者、自駕旅游愛好者、農(nóng)耕生活愛好者等追求回歸自然，享受人與自然和諧的民宿旅游群體。4.4營銷策略根據(jù)市場定位和客戶分析的研究，在營銷策略上，本項目應(yīng)重視以下方面：1、樹立品牌推廣概念，打造“中國最有書香氣息的民宿”的品牌概念，并傳達文化休閑并且有鄉(xiāng)村特色的度假理念。本項目目標(biāo)群體客流大，樹立良好品牌形象有利于項目形象有效傳播傳達，以利于后期深入可持續(xù)發(fā)展。2、通過有成效的管理，提高經(jīng)營能力及軟硬件實力，以具有競爭力的產(chǎn)品贏得客戶的滿意度、信任度，努力讓客戶二次甚至多次來訪，形成固定度假模式。3、通過線上線

26、下同時傳播，并與全球最大的在線民宿運營商“途家”合作推廣。4、利用目前流行的互聯(lián)網(wǎng)+模式，通過網(wǎng)絡(luò)營銷拓展渠道。首先要建立較為完善的技術(shù)服務(wù)保證網(wǎng)絡(luò)營銷的有效實施，其次通過大型知名網(wǎng)站，例如大眾點評網(wǎng)等社交網(wǎng)站與其形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過它們的推廣渠道引入游客。另外還可以通過官方微信，app等社交軟件拓展渠道，進行全方位的推廣傳播。第五章 項目建設(shè)方案5.1 建設(shè)規(guī)模及分期開發(fā)計劃5.1.1項目規(guī)模本項目總用地規(guī)模1200畝，其中建設(shè)用地積5畝，新建總建筑面積4000平方米。包括接待中心、小木屋（竹樓）民宿房；建設(shè)紅豆杉苗木觀光園、紅豆杉養(yǎng)生林（天然氧吧）及相關(guān)的其他基礎(chǔ)和配套設(shè)施等。項目區(qū)域位

27、置及平面規(guī)劃布置見右圖5.1.2項目分期開發(fā)計劃項目計劃分二期進行，根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項目總工期為3年：一期2017年6月2018年12月，二期2018年12月2020年5月。一期建設(shè)內(nèi)容：1、建設(shè)接待中心1000平方米，可同時容納100人左右休閑娛樂。包括住宿、餐飲、書吧、棋牌等。2、開挖消防水池口約300立方米，用于滿足消防要求及苗木培育的灌溉條件，并作為生態(tài)魚池供垂釣用。3、建設(shè)500米沿溪觀景游步道、1000米上山主車道。4、建設(shè)1200平方米紅豆杉苗木培育及精品紅豆杉觀光基地。、新建小木屋（或竹樓）民宿10棟共1000平方米。用于游客接待需要。6、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建

28、設(shè)。新建水塔輔設(shè)水網(wǎng)；鋪設(shè)林園道、觀景道并配套燈光；水電配套、綠化美化；整治山林地等工作，力爭美觀和實際結(jié)合，做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。二期建設(shè)內(nèi)容：1、新建小木屋（或竹樓）民宿20棟共2000平方米。2、建設(shè)紅豆杉養(yǎng)生林600畝。5.2工程組織方案5.2.1組織原則本項目因地處山地，項目開發(fā)面積大，基礎(chǔ)設(shè)施體量大，工程實施組織需嚴謹規(guī)劃，盡可能提高建設(shè)效率，降低建設(shè)措施費用的投入。同時，考慮到山地的施工難度，需合理規(guī)劃建設(shè)順序，確保實施安全。5.2.2初步方案構(gòu)想1、利用分期建設(shè)安排，一期實施時在二期用地范圍設(shè)置臨時設(shè)施及臨時水、電接口，確保一期按期完工。2、利用山地自然條

29、件，統(tǒng)一規(guī)劃自上而下的臨時排水設(shè)施，降低此部分成本投入。3、接待中心建設(shè)在原林地管理用房原址上，占地面積500平方米。小木屋（竹樓）民宿房建設(shè)在上山車道兩旁，隱藏在林地中，每個占地面積100平方米。4、配套設(shè)施設(shè)計統(tǒng)一考慮，一期實施時考慮二期的協(xié)調(diào)配合以及接駁口，降低平均配套設(shè)施成本。5、二期建設(shè)時，做好對一期已完工部分的保護。6、基礎(chǔ)工程實施時，重點關(guān)注基坑降排水、基坑圍護，防止事故發(fā)生。第六章 項目產(chǎn)品類型6.1 主要產(chǎn)品隨著城市化的發(fā)展，生態(tài)休閑度假是發(fā)展的主導(dǎo)方向，市場需求空前擴大。正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城郊一體化”的方向邁進，這就要求城郊農(nóng)業(yè)要為市民提供旅游休閑娛樂

30、場所，從近郊的桐廬蘆茨民宿，莫干山洋家樂，到臺灣的民宿火熱程度來看，親民的，差異化的休閑市場正方興未艾，隨著80、90后的消費市場逐漸成熟，農(nóng)居性質(zhì)的特色休閑產(chǎn)品市場很大。本項目建設(shè)依托得天獨厚的山水生態(tài)優(yōu)勢、交通區(qū)域優(yōu)勢和自然資源稟賦，結(jié)合書香文化、農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種具有濃厚人文氣息和文化氣息，自在、自然、幽靜、野趣、新奇的悠閑度假場所，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集文化體驗、旅游觀光、生態(tài)休閑度假，環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)旅游、休閑的新型高端精品民宿。因此本項目在產(chǎn)品開發(fā)上定為六大類：書香文化體驗

31、；觀光旅游；休閑娛樂；采摘購物品嘗；農(nóng)事活動；傳統(tǒng)文化培訓(xùn)。6.2 產(chǎn)品性能優(yōu)勢6.2.1 書香文化體驗。充分挖掘與合作方擁有的文化名人資源、藏書家資源及與國家圖書館、浙江省圖書館的良好關(guān)系，打造“最有書香氣息的民宿”品牌概念，讓客人們在書香居得一處美景，選幾本好書，靜靜住下，讓被城市喧囂煩累的心回歸本有的空靈，享受有尊嚴的休息，有品質(zhì)的停歇。6.2.2觀光旅游。觀賞萬畝杜鵑花及浙西丘陵溝壑區(qū)特有的山大溝深、山尖坡陡、梁峁縱橫、綿延不斷、群山環(huán)抱、多路相連、多村點綴的風(fēng)光，觀賞春花、夏綠、秋黃、冬褐四季分明的山色，觀看高山流水和農(nóng)村田園風(fēng)光。6.2.3 休閑娛樂住：精品民宿；吃：農(nóng)家飯；玩：垂

32、釣、日光浴、棋牌、林地健身等；娛：垂釣休閑，悠然人生。6.2.4采摘購物品嘗。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進入田間地頭進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。養(yǎng)殖雞、鴨、魚等農(nóng)產(chǎn)品供游客選購；吸收當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿Γ幙椥螤罡鳟?、?guī)格不同的筐、籃、簍，將生產(chǎn)的野菜、蔬菜、水果或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝；收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷12個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受農(nóng)村飲食文化。 嘗鮮果鮮菜，品農(nóng)莊韻味。6.2.5農(nóng)事活

33、動。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將林地租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。6.2.6傳統(tǒng)文化培訓(xùn)。開辦短期國學(xué)公益普及班、國學(xué)經(jīng)典教育夏（冬）令營，開展國際學(xué)術(shù)交流、國學(xué)論壇、國學(xué)講座。大力推行國學(xué)經(jīng)典大眾化普及，定期開展包括食宿按照公益原則的針對社會大眾的傳統(tǒng)文化、國學(xué)講座或培訓(xùn)，推廣國學(xué)，并舉辦中小學(xué)生國學(xué)假期培訓(xùn)班，進行古詩文吟唱、古禮訓(xùn)練、六藝傳習(xí)、人格養(yǎng)成等，同時，讓同學(xué)參加中華傳統(tǒng)體育項目訓(xùn)練如太極拳及武術(shù)等的訓(xùn)練。第七章 投資估算及資金來源 7.1投資估算依據(jù) （1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）“發(fā)改投資20061325號”； （2）建筑工程費：參考項目所在地造價水平估算； （3）設(shè)備價格：參照有關(guān)生產(chǎn)廠家現(xiàn)行報價及市場價格估算；（4）安裝工程費：根據(jù)設(shè)備原價的比例提取。7.2投資估算本項目總投資額1300萬元。其中土建工程1085萬元，設(shè)備投資35萬元，土地流轉(zhuǎn)費30萬元，流動資金100萬元，不可預(yù)見費50萬元。總投資估算表序號項目內(nèi)容 建筑形式數(shù)量單位單價（元）