物業(yè)租賃范例精解：私房高租和公房轉(zhuǎn)租爭議范例精解

1、范例六、私房高租和公房轉(zhuǎn)租爭議范例精解(一)案情介紹被告彭某自有房屋4間，面積85平方米，座落在某市人民路251號。彭某一家三口，居住后面兩間房屋，將前面兩間面積43平方米的鋪面房，以每平方米35元出租給個體戶魏某經(jīng)營五金、百貨。1988年彭某兒子從工廠停薪留職回家后，通過朋友丁某向房管局租得座落在濱海路12號面積34平方米的公房2間，每平方米月租金為0.15元，共5.1元。不久，彭某以其子與朋友葉某共同經(jīng)營飲食店為名，將租得濱海路12號房作為彭子提供的營業(yè)用房，資金及全部經(jīng)營管理均為葉某負(fù)責(zé)。暗中由葉某以付“行管費(fèi)”名義向彭某交納房租850元。彭的兒子在另一家私營企業(yè)工作。1989年3月，葉

2、某在經(jīng)營飲食店中，因偷漏稅款受到補(bǔ)繳稅款、罰款并停業(yè)三個月進(jìn)行整頓的處分。葉某以該店系與彭子共同經(jīng)營，彭子應(yīng)承擔(dān)部分罰款及其他損失為由，向彭某提出免繳一年“行管費(fèi)”即房租的請求。彭某認(rèn)為，該項費(fèi)用是房租不是什么“行管費(fèi)”，不同意免交。雙方發(fā)生糾紛。彭某多次找葉某催收房租，葉某均加以拒絕。同一時期中，251號承租戶魏某因經(jīng)營不善，致資金匱乏，也多次向彭某提出減租，10月起也拒付租金。1990年5月彭某向法院起訴，要求葉某、魏某償付拖欠房租，否則即解除房屋租賃合同，魏、葉二人自行覓房遷移。某法院受理后，認(rèn)為被告一方為2人，訴訟標(biāo)的是同一種類，因此，作為普通共同訴訟并案審理。(二)分歧意見本案的定性

3、和處理，在受訴法院審理中有不同認(rèn)識。第一種意見認(rèn)為，在商品生產(chǎn)社會里，房屋所有人將房屋作為一種商品出租收取租金，是合法的。按照“租賃自由”原則，租賃雙方達(dá)成的租金協(xié)議應(yīng)保證履行。本案中，魏某所欠彭某租金應(yīng)如數(shù)償付；葉某與彭某間沒有房屋租賃協(xié)議，不存在拖欠房租問題，而是由于彭子與葉某“合伙”經(jīng)營飲食店，葉某自愿向彭某交納的“行管費(fèi)”。因此，在該店停業(yè)整頓和罰款等以致不能如數(shù)繳納時，可以協(xié)商減付或緩付。第二種意見認(rèn)為，我國是社會主義國家，“租賃自由”原則必須以合法為前提。本案彭某與魏某的租賃關(guān)系明顯是私房高租，不宜保護(hù)。應(yīng)降低該房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。彭某以其子的名義與葉某共同經(jīng)營飲食店，表面上是“合伙”

4、，實際上是自己承租的公房轉(zhuǎn)租，從中牟取非法利潤，應(yīng)解除雙方的租賃關(guān)系，由房管部門收回該出租公房。由此造成的損失由租賃雙方各自承擔(dān)責(zé)任。第三種意見認(rèn)為，彭某出租給魏某的房屋屬于私房高租；葉某使用濱海路房屋的性質(zhì)，屬于彭某公房轉(zhuǎn)租。彭某將他承租的公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給葉某，并非“合伙”或“聯(lián)營”。當(dāng)前，私房高租與公房轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的原因是多方面的，但都是城市房屋租賃關(guān)系中需通過綜合治理解決的問題。單純依靠法律手段是不能完全解決的。按這類問題涉及面廣，改革性強(qiáng)，與人民生活、市場繁榮、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有很大關(guān)系。在國家沒有統(tǒng)一的解決方案之前，除公房轉(zhuǎn)租明顯違法可以解除其租賃關(guān)系，由房管部門收回其出租的公房外，對私房

5、高租的問題，應(yīng)原則上承認(rèn)其租賃協(xié)議，并督促租賃雙方履行協(xié)議，承租人有困難的，可商得出租人同意適當(dāng)減付或緩付租金。第四種意見認(rèn)為，在當(dāng)前城市住房和商業(yè)用房緊張的情況下，私房高租或公房承租者擠出部分承租房屋有償轉(zhuǎn)讓給他人，都有利于緩解城市住房和商品用房的矛盾，所以應(yīng)承認(rèn)其合法，不應(yīng)過多干涉，以利于社會秩序的穩(wěn)定。(三)分析與研究我們認(rèn)為，本案反映出的事實，是當(dāng)前城市房屋租賃關(guān)系中出現(xiàn)的新情況、新問題的一個縮影。它直接關(guān)系到人民生活、社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)等諸多問題。而解決這個問題，可以靠我國已經(jīng)有的法律原則及房屋出租的法學(xué)理論找出妥善的、正確的解決辦法。1我國城市房屋出租的法律公平性質(zhì)決定了

6、租賃自由的有限性房屋出租通常采用合同形式，指一方提供房屋給他方使用，他方支付一定租金并于租賃關(guān)系終止后將房屋返還給提供房屋一方的協(xié)議。房屋出租，房屋的所有權(quán)仍屬于出租人，承租人取得的只是房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)按法律規(guī)定應(yīng)體現(xiàn)自愿合法性，對應(yīng)對價性等特點。從當(dāng)前的實際情況看，國有房屋租賃合同是主要的、基本的；私有房屋租賃合同是次要的，是對前者的補(bǔ)充。國有房屋租賃合同，是以國家房屋作為租賃物，由管理國有房屋的部門與承租的公民、法人所訂立的合同。房屋是全民所有的財產(chǎn)，租金由國家主管部門統(tǒng)一作出規(guī)定，國家收取租金貫徹“以租養(yǎng)房”的原則，其社會主義性質(zhì)是明顯的。當(dāng)前，提高城市

7、公房租金，以便鼓勵群眾購買房屋，是住房制度改革的基本形式，對促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，完善社會主義市場體系，緩和城市住房矛盾，維護(hù)社會安定，帶動房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市住房建設(shè)，減輕國家負(fù)擔(dān)，增加財政收入等有積極作用，其社會主義性質(zhì)并未改變。私有房屋租賃合同的性質(zhì)，則有一個變化過程。在商品生產(chǎn)社會里，房屋是一種商品。由于建筑房屋需要一定的投資，而且要經(jīng)常出資加以修繕，當(dāng)房屋所有人利用對房屋的投資而收取租金時，房屋就成為一種資本，但屬非雇傭資本，不能同雇傭資本相同混同?，F(xiàn)在的私房租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是公民之間的房屋余缺調(diào)劑、互濟(jì)互助的關(guān)系。它是國有房屋租賃關(guān)系的補(bǔ)充，應(yīng)當(dāng)屬于社會主義性質(zhì)的范疇。

8、對私有房屋租賃關(guān)系，國家有關(guān)規(guī)定及最高人民法院司法解釋一貫是按照主客兩利、公平合理等原則來調(diào)整，以使承租人有房可住，出租人也可取得適當(dāng)利益。民法通則規(guī)定顯失公平的民事行為是可撤銷的民事行為；自愿還須公平是民事活動的基本原則。因此，無限制的“租賃自由”是不符合民法通則及國家對私有房屋出租的有關(guān)規(guī)定及最高人民法院一貫的司法解釋的。2私房高租和公房擅自轉(zhuǎn)租的非法性私房高租和公房擅自轉(zhuǎn)租是近年來城市房屋租賃關(guān)系中的突出問題。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，私房高租和公房轉(zhuǎn)租的問題不僅在大中城市發(fā)生，而且已漫延到一般小城市和集鎮(zhèn)。從私房高租來看，據(jù)了解，在一此大中城市的商業(yè)繁華區(qū)，一棟磚木結(jié)構(gòu)的私房鋪面，月

9、租金每平方米平均達(dá)30至40元，個別高達(dá)100元以上。有的半年房租就大大超過房屋本身價值，以致房主要求增加房租和要求收回出租房的糾紛增多。其中，少數(shù)確屬房主急需收回自住外，多數(shù)是因原租金偏低，無利可圖，要求收回房屋后高價出售或改成鋪面房高價出租。而且，還有企事業(yè)單位、個體戶為了擴(kuò)展業(yè)務(wù)，對房主施以高額租金和其他種種優(yōu)惠條件租房。房主為利所動，便以各種借口擠房客搬遷。這些高租奪佃者的目的，都是為了滿足其獲取高額利潤的需要，而并非為了生活住房的需要。由于私房租金不斷暴漲，在城市繁榮的背后，也蘊(yùn)藏著一種不安定的因素：它使一些租賃私房鋪面的微利行業(yè)入不敷出，瀕于倒閉；還使一些原有商業(yè)網(wǎng)點遭到破壞；也嚴(yán)

10、重的沖擊了國家對城市私房的正常管理。同時，在互相競爭中，還出現(xiàn)了一些不擇手段的現(xiàn)象，以致?lián)p害了社會主義的公共利益和社會公共道德，破壞了社會主義經(jīng)濟(jì)秩序。因而，私房高租現(xiàn)象，在一定程度上背離了社會主義正當(dāng)競爭原則。待添加的隱藏文字內(nèi)容2這里，我們進(jìn)一步從私房租金暴漲的實際形成原因分析，就可以看出：作為私有房屋本身沒有因為改建、擴(kuò)建或增添設(shè)施、裝飾形成自然增值，而主要是因為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛躍發(fā)展，“地皮”價格提高，帶動了房屋本身價格的提高。這在理論上講，就是主要因級差地租上升變化引起了房租上漲。由于經(jīng)濟(jì)繁榮帶來的房屋增值，明顯地是社會原因而并非房屋所有人的原因。在我國，城市土地所有權(quán)屬于國家，因此級

11、差地租受益者當(dāng)然或者主要應(yīng)當(dāng)是國家即社會，而不能讓房屋所有人侵犯國家所有權(quán)所包含的土地收益權(quán)。1983年國務(wù)院城市私有房屋管理條例第15條規(guī)定：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)備案?！钡?6條規(guī)定：“房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定，沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理原則，參照房屋所在地實際水平協(xié)商議定，“不得任意提高?！钡牵贁?shù)人民政府對租金標(biāo)準(zhǔn)有過較具體的規(guī)定外，多數(shù)城市沒有規(guī)定。而且，由于城市商品經(jīng)濟(jì)的繁榮，和城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，加上前些年物價上漲等因素，各地實際的私房租金

12、均大大超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的若干倍；租賃雙方建立租賃關(guān)系時，一般為避房產(chǎn)、營業(yè)稅及所得稅也沒有去當(dāng)?shù)厝嗣裾畟浒?。因此，發(fā)生糾紛后處理難度很大。從公房擅自轉(zhuǎn)租來看，目前有以下特點：從轉(zhuǎn)租人二次承租人的主體看，有居民、職工，還有國營、集體單位，甚至有的國營企業(yè)和全民事業(yè)單位將免租使用的公房轉(zhuǎn)租牟利。從轉(zhuǎn)租手法看，有承租單位以“承包”的形式轉(zhuǎn)租給職工，職工又以雇請人員為名義轉(zhuǎn)租給他人；有以“代銷”為名，把房屋轉(zhuǎn)租給其他單位作門市部；有單位之間以“聯(lián)合經(jīng)營”為名的；有個人將承租的公房以“公私合營”名義的。在轉(zhuǎn)租者獲取利益的方法上，可分為：獲取固定收入的轉(zhuǎn)租或盈利分成的轉(zhuǎn)租等。本案就屬于低價承租來的公

13、房作為投資，名義上與他人“合伙”，實際上資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營全由他人負(fù)責(zé)，本人從中牟取利益，而不承擔(dān)任何風(fēng)險的一種公房轉(zhuǎn)租行為。無論是賣租房卡(本)還是轉(zhuǎn)租的其他形式，實質(zhì)是，這些轉(zhuǎn)租均侵吞了國有、公有房屋所有人的法定收益。必須指出，根據(jù)國家關(guān)于公房租賃的規(guī)定及合同法原理，雖然公房租賃合同訂立后，由于某種原因，承租人要求變更合同主體或合同標(biāo)的物一般是允許的，但是必須取得出租人同意，方能成立。盡管公房承租戶對公房只有使用權(quán)，其將公房轉(zhuǎn)租并非房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但因其通過轉(zhuǎn)租行為，以少量的支出(支付給國家房管部門的租金)而獲得大量的收入(轉(zhuǎn)租他人收取的高額房租)，如同在商品流通過程中違反工商管理法規(guī)，運(yùn)

14、用非法手段牟利一樣，是具有投機(jī)性質(zhì)的違法行為。它不僅侵犯了房屋所有權(quán)人(國家)的合法權(quán)利，而且破壞了城市房屋租賃關(guān)系，破壞了公有房屋租金的統(tǒng)一管理，破壞了市場秩序和國家經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須堅決制止。3對私房高租和公房轉(zhuǎn)租的具體解決辦法關(guān)于私房高租。首先，應(yīng)當(dāng)在承認(rèn)各類私有房屋因位置、質(zhì)量等不同條件可以形成不同的租金差額的前提下，實行不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和控制幅度。租金標(biāo)準(zhǔn)和控制幅度可以因地租升值而隨時調(diào)整，并規(guī)定相應(yīng)的納稅比例。做到因級差地租增值的大部分由國家收入，小部分歸房屋所有人。對超過租金控制幅度的加征所得稅，對有規(guī)避法律情節(jié)的予以罰款，進(jìn)一步把房屋租金納入法制軌道，從而，把因級差地租而引起的房

15、租止?jié)q后由房屋所有人受益轉(zhuǎn)為大部分國家受益，有利于城市住房秩序的穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，這是根本的解決途徑。其次，對過去租賃雙方已議定的租金標(biāo)準(zhǔn)未到房管部門備案的，現(xiàn)在承租人認(rèn)為租金偏高要求調(diào)整的，可以先經(jīng)房管部門調(diào)解，調(diào)解不成由房管部門仲裁；不服仲裁起訴的，人民法院可以受理并參照房管部門仲裁意見酌情判決。對過去房租確實偏低的，可以由租賃雙方另行議定租金數(shù)額并到房管部門備案。第三，對租金糾紛中，承租人反訴要求修繕房屋的，如確系陳舊危房或影響房屋使用，應(yīng)予支持合并審理。出租人無力修繕或因不在當(dāng)?shù)囟鵁o法及時通知的，承租人修繕后所支付的費(fèi)用，可以折抵租金。第四，對房主確因?qū)嶋H需要，承租人能夠找房搬遷的，房主可以收回房屋自用。如果房主收回房屋后又在6個月內(nèi)另租他人的，原承租人可以主張優(yōu)先承租權(quán)返回繼續(xù)承租，由此造成的損失，由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于公房轉(zhuǎn)租糾紛。首先，堅持制裁擅自轉(zhuǎn)租房屋的非法居間牟利行為。根據(jù)國家建設(shè)部、物價局、工商管理局聯(lián)合發(fā)出的(88)建房字第170號文件第3條規(guī)定“單位和個人租用的房地產(chǎn)，不得私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，承租人如需利用承租的房地產(chǎn)與第三方進(jìn)行合資經(jīng)營、聯(lián)營或提供給第三方使用，應(yīng)事先征得出租人同意，重新簽訂租賃合同或協(xié)議。”具體處理是：(1)由原承租人與合資經(jīng)營或聯(lián)營的為一方與房主為一方簽訂新的租賃合同或協(xié)議，原租賃合同或協(xié)議作廢。(2)承租人將承租