老年公寓及康復(fù)中心項(xiàng)目建議書可行性報(bào)告

1、老年公寓及康復(fù)中心可行性報(bào)告二0一三年五月目 錄一、項(xiàng)目提出的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施七、項(xiàng)目實(shí)施八、結(jié)論一、項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)1、山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知（魯政辦2010105號(hào)）2、山東省民政廳等部門關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知（魯民福200819號(hào)3、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)201019號(hào)）4、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知（國(guó)

2、辦發(fā)20106號(hào)）5、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅201097號(hào)6、中華人民共和國(guó)土地管理法（二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，

3、屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。 “老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念

4、的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)

5、題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。山東省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助;

6、向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？偨Y(jié)：如果說(shuō)1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大

7、轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析 國(guó)內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過(guò)1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 a、購(gòu)買房屋居住

8、 2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占2.4%，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占2.1%，購(gòu)買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過(guò)1.9%?？梢钥闯?，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。 b、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，

9、自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。 c、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房?，F(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，

10、房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓浦東老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。（四）菏澤市老年公寓現(xiàn)狀 老年人口高齡化日趨明顯人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：2012年我市常住人口約為898萬(wàn)人，其中65歲及以上的人口為625萬(wàn)人，占862，平均每12人中就有一名老年人。老年人口的總量比2008年第五次全國(guó)人口普查時(shí)增加162萬(wàn)人，年平均增加27萬(wàn)人。

11、在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。2010年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的1605，比2000年提高252個(gè)百分點(diǎn)。 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一、服務(wù)范圍狹窄目前菏澤現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下目前菏澤市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比

12、較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)?？傊?，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。（五）老年公寓發(fā)展趨勢(shì) 社會(huì)需要

13、居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀菏澤市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多

14、，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對(duì)老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定菏澤市現(xiàn)有的幾家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)

15、對(duì)分析（一）老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 （1）老年社會(huì)的來(lái)臨 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過(guò)1.3 億，占世界老年人口的15，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。 專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單

16、人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。 （2）老年人收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供

17、了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。 (3)老年人福利水平 隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。 (4)老年人居住狀況 2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒(méi)有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。 2000年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的

18、老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對(duì)住房問(wèn)題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。 可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分： (1)社會(huì)居住觀念的改變 中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合

19、在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 由此可見(jiàn)，隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。 （2）子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住

20、狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。 年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。 在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮： 為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)； 老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂； 社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因

21、為工作繁忙生活緊張而對(duì)父母陪護(hù)不足的歉疚。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)： 1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。 2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國(guó)的勞動(dòng)制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以15年計(jì)。而據(jù)1998年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69

22、歲，女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。 3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過(guò)父母來(lái)體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成

23、時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì)，他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。 4)老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過(guò)來(lái)這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。 5)老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要

24、求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量?jī)A向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不利的。6)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

25、項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求： 地塊中間或周邊應(yīng)該具有水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來(lái)往便捷的需要。 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要

26、對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺(jué)。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊不易超過(guò)10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離社會(huì)，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。四、社區(qū)規(guī)劃我們對(duì)項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過(guò)對(duì)“退休社區(qū)進(jìn)修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級(jí)文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng)老問(wèn)題的目的。結(jié)

27、合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。 環(huán)境要園林化（低容積率0.75）幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。 設(shè)計(jì)要人性化平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)

28、多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140，踏面寬度不小于300，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面

29、積控制在4060左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。待添加的隱藏文字內(nèi)容2（二）社區(qū)規(guī)劃特征項(xiàng)目占地220畝，規(guī)劃建筑總面積12萬(wàn)平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)

30、在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。（三）社區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每100畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)；每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致

31、，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)34個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。（四）總體平面布置所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽(yáng)光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南15，避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢(shì)呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂(lè)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的

32、精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒(méi)有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。（六）社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂(lè)、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì) 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂(lè)交往場(chǎng)所。老年人，特別

33、是6070歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛(ài)生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來(lái)美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。完善的步行交

34、通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過(guò)道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺(jué)，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整

35、體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂(lè)活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3.6米，提升物業(yè)檔次。 采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶?jì)費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來(lái)水管、直飲水管、集中供熱水管。 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管

36、線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽(yáng)光花房。（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40左右，二房面積控制在5060，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。陽(yáng)光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽(yáng)光透過(guò)大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無(wú)障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全。長(zhǎng)柄門鎖，便于

37、使用。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過(guò)。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩景觀功能。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間菏澤市屬于大型中心城市，有898萬(wàn)人口，人均收入等同于全省

38、乃至高于全國(guó)部分城市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特

39、色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。 2、本項(xiàng)目土地使用面積220畝，總建筑面積12萬(wàn)平方米，分期建設(shè)，總周期約36個(gè)月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。 3、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。 4、本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案，以服務(wù)為