城市綜合體可行性報(bào)告

1、肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈

2、袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂

3、蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇

4、羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁

5、螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅

6、肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀

7、袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆

8、蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁

9、羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅

10、螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆

11、肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄

12、衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈

13、蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂

14、羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿

15、螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃

16、聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈

17、袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂

18、蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆

19、羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀

20、螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇

21、肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂

22、袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆

23、螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀

24、羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄

25、螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂 目錄：1、 市場論證篇1、 項(xiàng)目地位分析2、 項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值分析3、 項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分

26、析4、 行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展分析5、 城市發(fā)展對項(xiàng)目的驅(qū)動分析6、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析7、 項(xiàng)目競爭優(yōu)勢分析8、 經(jīng)營者市場分析9、 株洲消費(fèi)市場分析10、 國內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析（1） 寧波天一廣場（2） 寧波萬達(dá)廣場11、市場論證結(jié)論2、 項(xiàng)目開發(fā)篇1、 項(xiàng)目規(guī)劃定位2、 項(xiàng)目規(guī)劃理念3、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)4、 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)5、 開發(fā)周期及開發(fā)計(jì)劃6、 項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算3、 投資論證篇1、 項(xiàng)目的開發(fā)投入2、 項(xiàng)目的經(jīng)營投入（1) 項(xiàng)目的市場規(guī)劃（2) 項(xiàng)目的經(jīng)營思路（3) 項(xiàng)目運(yùn)營資源配置（4) 項(xiàng)目運(yùn)營成本3、 項(xiàng)目收益測算4、 項(xiàng)目開發(fā)資金分析（1） 分期開發(fā)資金分析（2） 資金回籠分析5、

27、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制與評估（1） 項(xiàng)目前瞻市場不確定風(fēng)險(xiǎn)（2） 項(xiàng)目操作模式帶來的資金與發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn)（3） 評估結(jié)論四、綜合評估篇 一、 市場論證篇1、項(xiàng)目地位與受關(guān)注度的強(qiáng)力支撐炎帝廣場位于株洲市天元區(qū)天臺山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項(xiàng)目地處株洲城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點(diǎn)，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機(jī)構(gòu)多座落于此，使本項(xiàng)目成為株洲形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標(biāo)性建筑、天臺公園得天獨(dú)厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化大都會的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會各界對本項(xiàng)目的開發(fā)保持著一貫

28、的高度關(guān)注。 本項(xiàng)目的成功開發(fā)勢必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚(yáng)炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著廣泛的積極意義。炎帝廣場開發(fā)項(xiàng)目是株洲市委、市政府列入工作計(jì)劃的重點(diǎn)工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關(guān)注的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報(bào)告中可充分體現(xiàn)與認(rèn)證。因此，項(xiàng)目獨(dú)特的受重視地位與社會各界賦予本項(xiàng)目的高關(guān)注度使本項(xiàng)目成功開發(fā)的原始動力，從而也為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。2、項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值支撐炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年

29、卒逝，文獻(xiàn)記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實(shí)質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實(shí)踐精神、百折不撓的創(chuàng)造精神、造福于民的務(wù)實(shí)精神、自強(qiáng)不息的進(jìn)取精神，隨著中華民族的形成、發(fā)展和壯大，其內(nèi)涵也在不斷的豐富與擴(kuò)大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀、價(jià)值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)和穩(wěn)定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。炎帝陵風(fēng)景區(qū)現(xiàn)為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和全國愛國主義教育示范基地，2002年被授予4

30、a景區(qū)稱號，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。炎帝廣場以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場推廣，同時借助炎帝為項(xiàng)目注入了豐富的文化內(nèi)涵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的通病是市場培育期較長，繁榮期短且高位運(yùn)行不穩(wěn)定，同時衰退較快；這一方面有項(xiàng)目開發(fā)的先天不足、同時也有經(jīng)營與運(yùn)行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競爭力是其致命的根源，本項(xiàng)目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊(yùn)與內(nèi)涵的核心競爭力、避免了項(xiàng)目開發(fā)的先天缺陷，為項(xiàng)目的良好運(yùn)營與健康發(fā)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內(nèi)涵與經(jīng)營元素，開發(fā)更多具有項(xiàng)目特色的產(chǎn)業(yè)升級板塊與業(yè)態(tài)品種；

31、這不僅拓展了項(xiàng)目自身市場生存與發(fā)展空間、提高了綜合抗險(xiǎn)能力，同時極大的挖掘與開發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應(yīng)，帶來不可估量的商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值回報(bào)。3、項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析2008年株洲全市年末總戶數(shù)113.6萬戶，總?cè)丝?81.2萬人，常住人口371萬人，其中市區(qū)年末總戶數(shù)30.4萬戶，總?cè)丝?7.8萬人，常住人口96.2萬人。全市總?cè)丝谥杏谐擎?zhèn)人口186萬人，鄉(xiāng)村人口195.2萬人；城鎮(zhèn)化率為48.8%，提高1.4個百分點(diǎn)。人口增加，人口基數(shù)大，推動著株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。株洲居民可支配收入及消費(fèi)支出分析2008年株洲城鎮(zhèn)居民可支配收入15911元，增長17.

32、8%。其中城市居民人均可支配收入16403元，增長13.3%，據(jù)湖南全省第二位，天元區(qū)2008年常駐人口達(dá)到22.3萬，戶籍人口14.85萬，項(xiàng)目所在地處天元區(qū)與株洲城區(qū)的核心地帶，項(xiàng)目半徑5公里輻射區(qū)內(nèi)保守估計(jì)常駐人口20萬人，可支配收入38億元，構(gòu)建了本項(xiàng)目的基本生存市場消費(fèi)市場。由于項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢（位于未來的市行政中心核心區(qū)域）明顯，同時戰(zhàn)略地位得天獨(dú)厚（距即將啟動的株洲新火車站僅4公里），龐大的消費(fèi)潛力孕育了廣闊的市場前景，為項(xiàng)目的生存立足提供了直接依據(jù)。株洲消費(fèi)市場無論從市場供應(yīng)來說，還是從消費(fèi)品的選擇面來說，目前大多還是中低檔的消費(fèi)用品，主要用以滿足居民最基本的衣食住行的功能和日常

33、要求。城市中高檔消費(fèi)的氣氛尚未顯現(xiàn)，缺少高檔次的商場，有限的星級的酒店也成為部分富人的重要消費(fèi)場所。高端客戶更愿意到長沙甚至去廣州進(jìn)行消費(fèi)購物。調(diào)查數(shù)據(jù)標(biāo)明:2008年，株洲走向長沙與廣州的外出消費(fèi)達(dá)到了3.2萬人次，平均消費(fèi)2250元/人次，消費(fèi)總支出七千余萬，外流現(xiàn)象非常嚴(yán)重，而且近幾年的消費(fèi)外流調(diào)查顯示，這種局面有加大的趨勢。隨著社會的不斷進(jìn)步，消費(fèi)者的消費(fèi)需求也在不斷發(fā)生變化，市場呼喚業(yè)態(tài)齊全、功能完善、獨(dú)具品味、特色，服務(wù)優(yōu)良、充滿人文氛圍、滿足各種需求的綜合型商業(yè)圈閃亮登臺，而本項(xiàng)目正是基于市場需求、滿足需要的同時引導(dǎo)城市消費(fèi)新觀念的商業(yè)航母；此外，株洲城市的發(fā)展是建立在各大工廠的

34、生活區(qū)的基礎(chǔ)上（這是這一城市的特性），隨著時間的推移，原有的工廠生活區(qū)在周邊環(huán)境、房屋品質(zhì)等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的生活需求，因此大部分有消費(fèi)能力的株洲市民都選擇在其它區(qū)域進(jìn)行二次置業(yè)，提升居住的品質(zhì)與舒適度?；谶@種獨(dú)特的城市屬性，在項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)方面為項(xiàng)目提供了科學(xué)的開發(fā)方向與開發(fā)深度。敢于花錢是湖南人的普遍消費(fèi)性格。對于株洲來說，由于其獨(dú)特的區(qū)域中心的地位，因此更匯聚了周邊地區(qū)的高端消費(fèi)者到此消費(fèi)。本地為數(shù)不多的高端消費(fèi)場所，大部分消費(fèi)者都是來自周邊區(qū)縣的高端客戶，這些獨(dú)特的消費(fèi)畸形現(xiàn)象從側(cè)面印證了：如若項(xiàng)目成功開發(fā)，在滿足需要的同時，項(xiàng)目在一定時期內(nèi)將處于非常有利的主導(dǎo)地位。株洲消費(fèi)及經(jīng)

35、濟(jì)和其他城市比較作為中國優(yōu)秀旅游城市，2008年株洲接待外來游客817.6萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入48.6億元，平均600元/人次，增長19.9%，這是一個充滿了希望的旅游大市場。本項(xiàng)目取名炎帝廣場，坐擁炎帝神像與東方神龍鐵塔兩大株洲地標(biāo)性建筑，同時具有豐富的文化產(chǎn)品與旅游元素，借助先天優(yōu)勢，如果成功開發(fā)文化、旅游的附屬價(jià)值，實(shí)現(xiàn)文化與商業(yè)的完美嫁接，豐富項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)涵，勢必能夠借旅游的東風(fēng)，不僅有力的推動旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與株洲旅游經(jīng)濟(jì)的有機(jī)分流，同時為項(xiàng)目的發(fā)展與長期繁榮注入獨(dú)具特色的競爭力，也為項(xiàng)目順利規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)提供了又一保障。4、行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展支撐2008年，世界經(jīng)濟(jì)是極不尋

36、常的一年，從北美到歐洲，從東南亞到非洲，世界經(jīng)濟(jì)幾乎到了崩潰的邊緣，從股票、期貨、石油、房產(chǎn)、黃金到金融，投資者普遍充滿了悲觀的情緒，受出口退稅、人民幣升值、國家宏觀調(diào)控、石油漲價(jià)，人力成本上升等綜合影響，中國的制造業(yè)與包括中國在內(nèi)的全球住宅地產(chǎn)都不同程度感受到寒風(fēng)刺骨，整個住宅地產(chǎn)一片低迷，受中國制造業(yè)與全球經(jīng)濟(jì)低迷的整體影響，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了前所未有的困境，而商業(yè)地產(chǎn)卻在寒風(fēng)凜冽中破冰而出，煥發(fā)出一片生機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)不僅沒有放慢腳步，反而加快了事業(yè)推進(jìn)的步伐，繼成功占有一線城市市場外，目前正在向諸如蘇州、唐山、無錫等二線城市快速推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)生命力旺盛的原因分析，深層次探究有以下

37、幾個：(1)、 中國經(jīng)濟(jì)總體持健康、較快的發(fā)展勢頭，這為消費(fèi)者與投資者帶來了信心和保障；（2）、中國經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)近三十年的快速增長，城鄉(xiāng)居民的收入得到大幅提高，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，提供了廣闊的消費(fèi)市場；(3)、受出口市場的影響，各行業(yè)越發(fā)重視刺激內(nèi)需，因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對有了較大的發(fā)展，行業(yè)市場較前幾年變得理智與冷靜，行業(yè)市場的發(fā)展變得秩序與規(guī)范，變得科學(xué)、成熟與健康；(4)、越來越多的閑置資金成為投資者最大的擔(dān)憂，這為商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的發(fā)展提供了有力的支撐與先決條件；(5)、中國經(jīng)歷了若干行業(yè)的洗牌與整頓，商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場無論從規(guī)劃、定位、策劃、功能、營銷、管理、競爭與綜合效益等都有

38、大幅的提高，無論從投資、運(yùn)營與收益都變得更加專業(yè)、成熟與理智，贏得了社會的肯定與認(rèn)可；(6)、越來越多的商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)，不僅推動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的大幅跨越、解決了當(dāng)?shù)氐拿裆?、推動了社會、?jīng)濟(jì)效益、文化等各方面的發(fā)展，而且推動了行業(yè)內(nèi)部更深層的變革，刺激著更多優(yōu)秀專業(yè)市場的誕生，催生商業(yè)地產(chǎn)的不斷進(jìn)步與發(fā)展。（7）、隨著社會的不斷進(jìn)步，消費(fèi)者的需求也在不斷改變，消費(fèi)觀念與價(jià)值取向也在不斷更新，消費(fèi)者對消費(fèi)環(huán)境與層次有了更高的要求，市場、行業(yè)需要滿足消費(fèi)需求并引領(lǐng)消費(fèi)走向的新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的全線繁榮提供了良好的生存條件與發(fā)展平臺。株洲房地產(chǎn)開發(fā)情況 2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土

39、地購置、開發(fā)等綜合因素影響下快速增長，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長.一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長26.9%、45%和34.3%。從7月份開始，增長態(tài)勢由前期強(qiáng)勢明顯趨緩到11月份又開始走強(qiáng)。全年有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)209家，比上年同期增加22家。以九天置業(yè)有限公司等14家企業(yè)完成投資過億元。112月，房地產(chǎn)開發(fā)投資81.4億元，同比增長40.6%，比上年同期提高10個百分點(diǎn)。高于全省平均增長速度21.8個百分點(diǎn)。商品房銷售放緩。2009年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年335萬平方米。全年實(shí)現(xiàn)商

40、品房屋銷售面積354.4萬平方米，同比增長5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售313.91萬平方米，同比增長4.4%。商品住房銷售均價(jià)2471元/平方米，商品房屋銷售面積天元區(qū)居總量第一，占34.1%。2009年4-5月份，株洲市商品住房銷售均價(jià)為2471元/平米，同比增長7.20%，環(huán)比增長2.96%，其中天元區(qū)價(jià)格較高，均價(jià)為2763元/平米。 株洲房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷五大有利因素：一、各國相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠進(jìn)一步減輕株洲市經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力，而危機(jī)中也暗藏機(jī)遇；二、中央一系列促內(nèi)需政策的實(shí)施，釋放出“保增長”的強(qiáng)烈信號，而拉

41、動投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代；三、積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調(diào)控開始明確轉(zhuǎn)向，株洲市也相繼制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。偏暖的政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；四、09年是株洲基礎(chǔ)建設(shè)年，全社會固定資產(chǎn)投資敲定了30%的增長目標(biāo)，這意味著占投資拉動超過二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個合理的增長速度，在新一輪的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，株洲市也將增加保障性住房供給，投資1.2億元的首個廉租示范小區(qū)今年開工建設(shè)；5、 潛力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將成為購房的主力軍，需求帶來的推動作用在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍將存在。更現(xiàn)實(shí)的理

42、由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)的雙重功能，成長空間巨大。分析：中國房地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）從八十年代中期的萌芽、九十年代的繁榮、新世紀(jì)初至05年前的輝煌、再至后來的調(diào)控期與行業(yè)洗牌思考期，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，大致經(jīng)歷了以下幾個時期：起步期、發(fā)展期、繁榮期、宏觀調(diào)控與自身調(diào)整期、以及目前正在經(jīng)歷的理智生產(chǎn)、穩(wěn)健推進(jìn)期，雖然去年爆發(fā)了席圈全球的金融危機(jī)并波及了世界經(jīng)濟(jì)，雖然世界經(jīng)濟(jì)在低谷運(yùn)行還將持續(xù)一定時期（世界多個權(quán)威機(jī)構(gòu)，包括高盛公司與蘭德公司的調(diào)研分析都不約而同地積極預(yù)測：世界經(jīng)濟(jì)將在明年下半年整體復(fù)蘇），但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流不可改變，隨著各國政府各種積極刺激計(jì)劃的實(shí)施，全球經(jīng)濟(jì)正逐漸回暖，來自中國

43、國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：中國上半年gdp增長7.2%，國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：2009年中國經(jīng)濟(jì)增長仍將達(dá)到8%。據(jù)此，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與中國特有的國情可以預(yù)料：未來20年中國房地產(chǎn)必將進(jìn)入成熟經(jīng)營、行業(yè)整體再繁榮期，這些，不僅為項(xiàng)目的開發(fā)提供了積極的佐證，同時也為本項(xiàng)目最終實(shí)施提供良好的外部大環(huán)境。5、城市發(fā)展對項(xiàng)目的驅(qū)動株洲現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積450平方公里?？?cè)丝?81萬，其中市區(qū)人口98萬。多年來，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國33個外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲

44、是我國工業(yè)重點(diǎn)建設(shè)城市，是長株潭一體化的物流中心，工業(yè)中心，交通位置極其重要，同時是我國南方最大的交通樞紐，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)，。2008年全市生產(chǎn)總值完成909.5億元，增長13.4%。經(jīng)濟(jì)增幅位于長沙、岳陽、湘潭之后，居全省第四位，經(jīng)濟(jì)仍處在持續(xù)增長期的較高平臺上運(yùn)行。全市經(jīng)濟(jì)總量三年連續(xù)跨越600億、700億元和900億元三個臺階。全市人均gdp達(dá)到24563元，居全省第二位。 長株潭城市各城市經(jīng)濟(jì)對比城市國民生產(chǎn)總值時間2006年2007年2008年長

45、沙179021903000株洲605748909.5湘潭422523 654通過對長株潭三市近三年的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)對比，株洲的國民生產(chǎn)總值和消費(fèi)支出處于第二位，消費(fèi)能力強(qiáng)。株洲gdp歷年來保持著10%以上的增長速度，對房地產(chǎn)發(fā)展形成有力支撐。株洲人口分析年份總?cè)丝冢ㄈf）常住人口（萬）市區(qū)人口（萬）2008年381.2萬37197.8萬2007年380369.679.5 人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2006、2007年株洲人口保持在380萬，人口基數(shù)基本穩(wěn)定，2008年增加了19萬，接近原基數(shù)的四分之一，這說明：一、城市化的推進(jìn)，促生了城市人口的快速增長，二、長株潭一體化背景下株洲的綜合競爭力達(dá)到明顯提升，三、

46、2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，中國大多城市受到不同程度的波及，但株州作為老工業(yè)城市，綜合抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在經(jīng)濟(jì)浪潮中得到印證，城市特性優(yōu)勢得到展現(xiàn)。 株洲人口的不斷增加，加快了房地產(chǎn)的快速消化，為項(xiàng)目的深層次開發(fā)與板塊升級打下堅(jiān)實(shí)的購買力基礎(chǔ)。株洲城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)：（1）、 株洲城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市化進(jìn)程逐步加快，城市整體規(guī)劃發(fā)展以天元區(qū)為重點(diǎn)（項(xiàng)目所在地），項(xiàng)目處于城市的核心地帶，有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢；（2）、 株洲是一個工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，工業(yè)帶動物流業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生大量的私企業(yè)主，中高端消費(fèi)即將形成，催生項(xiàng)目早日投入市場；（3）、工業(yè)成為株洲的主要經(jīng)濟(jì)支柱，消費(fèi)群體呈現(xiàn)兩極分化中間階層力量薄弱，出

47、現(xiàn)消費(fèi)畸形，項(xiàng)目功能的完善有利于覆蓋主要的消費(fèi)全體以及潛在的消費(fèi)市場；（4）、株洲雖然城市發(fā)展不夠快，同時第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，但是近幾年國家的發(fā)展規(guī)劃及政策給株洲帶來了很大的機(jī)遇，株洲各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)和穩(wěn)定的增長保證了株洲有能力將這些規(guī)劃按計(jì)劃實(shí)施?？梢灶A(yù)見未來中長期內(nèi)株洲將有機(jī)大的發(fā)展變化，并逐步提升到相當(dāng)?shù)某鞘兴?。?）、長株潭一體化將有力推動株洲城市的發(fā)展，天元區(qū)將成為未來株洲的中央商務(wù)核心區(qū)域，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹曛薜谌a(chǎn)業(yè)提升的有力區(qū)域。政府也給予了該區(qū)域各個方面支持力度，相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)已見雛形，本項(xiàng)目所屬的區(qū)域發(fā)展前景非常看好，有利于項(xiàng)目的落地與拓展。6、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支

48、撐（1）巨大的商業(yè)價(jià)值支撐項(xiàng)目位于株洲市行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。項(xiàng)目定位于立足株洲、帶動長株潭、影響湖南、輻射全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項(xiàng)目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)

49、期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營與項(xiàng)目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。（2）獨(dú)特的文化價(jià)值支撐中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運(yùn)作手段，致使利益受損）,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間），對社會與消費(fèi)者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問題多。究其原因，大致有以

50、下幾種因素：、開發(fā)商實(shí)力的欠缺，對項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長期利益受損或失去；、沒有做好功課，促使項(xiàng)目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目最終潰敗；、缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運(yùn)行規(guī)律，致使項(xiàng)目長期在低谷運(yùn)行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項(xiàng)目的活力與生機(jī)；、缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長路線，無法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)；、缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項(xiàng)目的中長期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。炎帝廣場項(xiàng)目有機(jī)的借用了炎帝文化的屬性，通過炎帝文化的傳播優(yōu)勢不僅提升

51、了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是中華民族的始祖文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為項(xiàng)目帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，使項(xiàng)目得到獨(dú)特的發(fā)展平臺；因此文化價(jià)值是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的催化劑，是項(xiàng)目賴以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐。（3）項(xiàng)目的附加價(jià)值支撐作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項(xiàng)目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項(xiàng)目提供了更廣闊的生存空間，使項(xiàng)目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風(fēng)險(xiǎn)，同時使項(xiàng)目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項(xiàng)目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補(bǔ)，促使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)

52、多渠道化。本項(xiàng)目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價(jià)值，但作為在開發(fā)上有獨(dú)特定位文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這些附屬價(jià)值有的在項(xiàng)目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項(xiàng)目投入運(yùn)營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價(jià)值延伸功能。具體到本項(xiàng)目，它的附加價(jià)值主要體現(xiàn)為：、 項(xiàng)目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價(jià)值；、 項(xiàng)目由文化衍生的其它商業(yè)價(jià)值；、 項(xiàng)目自身的文化價(jià)值；、項(xiàng)目的品牌價(jià)值；、項(xiàng)目功能互動而延伸的增加價(jià)值；、項(xiàng)目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價(jià)值、項(xiàng)目經(jīng)營與運(yùn)作過程中所帶來的市場價(jià)值；、項(xiàng)目

53、綜合的社會人文價(jià)值基于此，保證了項(xiàng)目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項(xiàng)目的快速成長與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。（4）項(xiàng)目的品牌價(jià)值支撐品牌是企業(yè)的第二生命，同樣，品牌也是一個項(xiàng)目的第二生命，它代表著項(xiàng)目的競爭制高點(diǎn)與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了項(xiàng)目的中遠(yuǎn)期市場。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達(dá)，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項(xiàng)目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是

54、市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。萬達(dá)也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達(dá)到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項(xiàng)目有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。由此，我們得到：作為一個有中長遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個對自己負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)、對項(xiàng)目

55、自身負(fù)責(zé)的開發(fā)者與運(yùn)營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項(xiàng)目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場可以充分利用炎帝文化的內(nèi)涵，通過這種“同根共祖”的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。炎帝文化是獨(dú)一無二的，炎帝廣場也是獨(dú)一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價(jià)值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)大的發(fā)展、獲得良好社會價(jià)值回報(bào)的知名品牌，因此，我們認(rèn)定：炎帝廣場的品牌是獨(dú)一無

56、二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨(dú)一無二的，同樣，項(xiàng)目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營，它的品牌價(jià)值也是獨(dú)一無二的。（5）項(xiàng)目的其它價(jià)值支撐本項(xiàng)目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運(yùn)營在定位與操作諸單元上將達(dá)到一個新的高度，勢必將項(xiàng)目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價(jià)值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項(xiàng)目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價(jià)值，本項(xiàng)目投入運(yùn)營后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價(jià)值；由于本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢的獨(dú)特性而對整個株洲市城市形象與綜合影響力的傳播價(jià)值，此外，對于旗濱自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過

57、程。通過項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時也為旗濱在行業(yè)的推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價(jià)值。 7、項(xiàng)目競爭優(yōu)勢支撐 株洲現(xiàn)有商業(yè)中心 市級商業(yè)中心北起七一路，南抵徐家橋大市場，東毗鐵西路，西臨湘江。依托中心廣場商圈及蘆淞市場群，服務(wù)于本地及周邊市縣，專業(yè)市場輻射及桂北、贛西、云貴乃至鄂豫陜等地。此區(qū)域內(nèi)包括大型購物中心與超市（已建的株百、蘆淞超市、國美、規(guī)劃中在建的中鴻人和廣場等）、大型專業(yè)批發(fā)市場（蘆淞服裝批發(fā)市場群）、大型文化市場（圖書城、千金文化廣場）、大型農(nóng)貿(mào)市場（鐘鼓嶺大市場、徐家橋大市場）、大型專業(yè)市場（江南商城）、三星級賓館（國賓、金龍、金德以及株洲賓館等）。同時，中心商圈已經(jīng)形成一個成熟的市場群，其定位主要為購物休閑、文化娛樂、商務(wù)及專業(yè)批發(fā)。區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心（即城市商業(yè)副中心）主要以滿足本區(qū)居民消費(fèi)為主，依據(jù)本區(qū)區(qū)域位置與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢吸引外來顧客，著力突出商圈效應(yīng)。在株洲市整體規(guī)劃中，擬設(shè)置區(qū)域商業(yè)中心5個，即荷塘區(qū)以紅旗廣場為中心的紅旗商業(yè)中心、石峰區(qū)以響石廣場為中心的響石商業(yè)中心、以淥口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(淥口鎮(zhèn))為中心的淥口商業(yè)中心、天元區(qū)以天臺路和湖南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)為中心的天臺商業(yè)中心（炎帝廣場）以及在馬家河鎮(zhèn)一帶以規(guī)劃中新火車站為中心的新馬商業(yè)中心。河西將規(guī)劃成為一個市級商業(yè)副中心。株洲現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商業(yè)廣場