當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究

1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究 摘要:房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估存在的問題 對策 abstract: real estate is an important part of the real estate intermediary industry. along with the development of ou

2、r socialist market economy and gradually, the valuation of real estate in our country from the formal appears to now only more than ten years and has made great development, but at present our country real estate industry has not fully adapt to the the rapid development of real estate market, there

3、are still some problems that can not be ignored, these problems have hindered the further development of the industry. keywords: real estate appraisal; problems; countermeasures; 中圖分類號:f235.91文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號： 引言 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，存在立法滯后，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，社會公信力不高等突出問題，為促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展，應(yīng)建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)，加強(qiáng)評估人員的資格認(rèn)證制度，

4、全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的建設(shè)。 1 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了近20年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國家各級房地產(chǎn)的主管部門、各評估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產(chǎn)評估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范，通過統(tǒng)一評估程序和技術(shù)方法，來保證評估結(jié)果的客觀、公正和合理；第

5、三，房地產(chǎn)評估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評估、咨詢等各方面服務(wù)。 2 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題 2.1立法滯后 雖然目前我國已形成了以中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法為基礎(chǔ)，由城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊兩項(xiàng)行政許可

6、為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對評估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中已明確了房地產(chǎn)評估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評估的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏手畏腳，無法充分發(fā)揮其能動作用，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。 2.2從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊 房地產(chǎn)評估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒有兩處房地

7、產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂，并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對房地產(chǎn)評估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個(gè)級別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深

8、淺，因此也不能激勵估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。 2.3社會公信力不高 房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展較好的國家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國由于房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。 3 對我

9、國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的建議 3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作 為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門

10、檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識面，實(shí)行定量錄取等。 3.2全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系建設(shè) 房地產(chǎn)評估行業(yè)的誠信體系建設(shè)十分重要。目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠信行為，是社會對估價(jià)行業(yè)評價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會效應(yīng)

11、，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會對估價(jià)行業(yè)有較好的評價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律中的作用。第一：要結(jié)合房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評估信用檔案。目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。第二：三級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案

12、來實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法評估、獨(dú)立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級估價(jià)師的升級教育，也要進(jìn)行同級執(zhí)業(yè)資格的繼續(xù)教育，打破終身制，實(shí)行動態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們在內(nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三：積極參與對評估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。 4 結(jié)語 房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)及具發(fā)展前景的新興中介行業(yè)。對于他的健康有序的發(fā)展，需要國家有關(guān)部門的正確