漣源市某建材市場可行性報告

1、漣源市某建材市場可行性報告1.1 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。1.2 項目開發(fā)背景 漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達(dá)70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。1.3 可行性研究報告編制目的（1）

2、 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進(jìn)行合理的評估。（2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對項目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。（5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。1.4 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 中華人民共和國城市規(guī)劃法（3） 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （5） 漣源市的招商引資政策； （6

3、） 本項目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；（7） 現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）漣源市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)；（9） 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值二 項目概況2.1 地塊位置本項目地塊位于漣源市xx路與xx路交匯處，距xx山市民休閑廣場約800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：東向：芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向：人民西路北向：臨街民宅2.2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人

4、民路處退讓紅線3.63米，實際用地面積約3898平方米。項目擬建成地上共七層、總建筑面積在1.8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7000-7800平米之間。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。2.3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項目地塊處于漣源市“x廣場”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域-“xx山”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施：電力、電訊：接入本項目 給排水：管道鋪設(shè)到位大型汽車站：臨人民路公交車站休

5、閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約800米購物場所：300米內(nèi)xxx超市及臨街小型商店娛樂場所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所。醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項目500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳2.4 項目性質(zhì)與主要特點本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。項目主要特點有：5 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強勢引導(dǎo)。6

6、 土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。7 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。8 項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。9 項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。2.5 項目地塊價值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎(chǔ)，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關(guān)單位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電

7、器，12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值

8、，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。項目地塊價值的主要特點有：4 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制”的特征。5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。6 發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。7 目前漣源市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場屬起步

9、階段，創(chuàng)新點及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。（6） 項目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場”、“光明山”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。2.6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)于2005年11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進(jìn)行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研

10、培訓(xùn)后再進(jìn)入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進(jìn)行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。調(diào)查研究項目及成果如下：（1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前“漣水名城”一期上市的住宅和“水

11、榭花都”所上市的住宅面積總和已超過14萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，未來1-2年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 經(jīng)過“五江購物中心”和“金地帶時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會進(jìn)行商鋪投資，僅17.5%的被訪者

12、正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。 （3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效的市場整合。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。（4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進(jìn)行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營戶表示愿意進(jìn)場經(jīng)營。但在訪談?wù){(diào)查中，漣源

13、建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達(dá)到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。（5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認(rèn)同。 近50%的經(jīng)營戶認(rèn)同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊未來2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地

14、塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認(rèn)為：漣源市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項目的發(fā)展，將成為2006年度漣源房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)

15、據(jù)型參考資料。三 項目建設(shè)意義3.1 關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西

16、城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。3.2 關(guān)于行業(yè)市場的意義針對目前漣源市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展 3.3 關(guān)于社會綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補漣源市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為漣源

17、市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進(jìn)“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動漣源市城西的發(fā)展。漣源某某項目可行性研究報告第二章 項目投資環(huán)境及市場分析四 漣源市情及發(fā)展概況4.1 漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。1

18、951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣，8月改名漣源縣，1987年撤縣成立漣源市。漣源市總面積1897平方公里，人口108萬，轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個林場。漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與207國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金

19、、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。4.2 漣源市城市發(fā)展概況當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。近年來，漣源市大力推進(jìn)“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。投入大量資金對漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為

20、本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。4.3 漣源市經(jīng)濟發(fā)展概況漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好。據(jù)統(tǒng)計，2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人，比上年增加3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額43660萬元，增加3219萬元，比上年增加8%，從業(yè)人員

21、年人均報酬9904元，比上年增長33.4%。全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售總額157104萬元，增長14.8%，占全市消費品零售總額的80.98%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達(dá)到13345戶和272戶，分別增長5.1%和32.7%。漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。因此，根據(jù)當(dāng)前漣源市

22、總體經(jīng)濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來3-5年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報告文件、資料等4.4 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀(jì)7、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不

23、能滿足消費者的需求。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍(lán)田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。90年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。“金馬特”、“福康祥”等一批超市經(jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一

24、類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。4.5 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百

25、貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。五江購物中心項目的建成，更樹

26、立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展?？v觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶時

27、尚廣場的開發(fā)建設(shè)，五江購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。 因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢“光明山”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。五 漣源市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述5.1 市場發(fā)展概況漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自2004年才開始起步。2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，

28、上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2004年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進(jìn)行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進(jìn)行了立項。出現(xiàn)了以“漣水名城”為代表的住宅項目和以“五江購物中心”為代表的商業(yè)項目?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。 “漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對商品房第

29、一次有了更為清晰的認(rèn)識?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應(yīng)了4萬余平米的商品房。這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)，漣源商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。5.2 市場價格分析及走勢預(yù)測5.2.1 居住用房價格分析及走勢預(yù)測2004年前，漣源市住宅市場價格大部分在500-700元/平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于

30、比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點也比較低。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房地產(chǎn)市場的價格?！敖鸬貛r尚廣場”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了1100元/平米以上的銷售均價，“大華水榭花都”銷售均價為950元/平米，“漣水名城”銷售均價1040元/平米，此銷售價格較2004年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了200-

31、400元/平米。反映出漣源市房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認(rèn)還需時日。某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元/平米將存在一定的市場空間。建議本項目居住用房的價格定位在800元/平米左右較為合

32、適。 漣源在售的主要住宅項目調(diào)研表如下：項目名稱大華水榭花都位置漣源市酒廠，一中后面項目概況開發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：42998平方米 綠化率：35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：一期項目工程進(jìn)度： 項目動工已有將近兩個月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成開盤時間：2005年12月底 交房時間：2006年6月 價格住宅均價：950元/平方米 住宅最高價：1200元/平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定物管費： 未定 主力戶型面積：160平方米左右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位四室兩廳兩衛(wèi)項目劣勢分析1、大戶型居多

33、，選擇空間小。2、目前交通不方便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。項目名稱漣水名城位置漣源市自來水公司旁項目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積：15.5萬平方米 建筑面積：26萬平方米 綠化率：50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率：1.68 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時間：2006年1月 交房時間：未定

34、價格住宅均價：1040元/平方米 住宅最高價：1280元/平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定物管費： 未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi)5.2.2 商業(yè)用房價格分析及走勢預(yù)測近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。2005年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價格達(dá)到了7500元/平米以上，而得房率僅為

35、52%左右，實際套內(nèi)銷售價格達(dá)到了15000元/平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶時尚廣場項目在售，剩余單位主要以2、3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項目參與市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點地段價格居高不下，次

36、級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。六 商業(yè)用房的市場供給6.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前漣源市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶時尚廣場：總建筑面積：11727.26平米 商業(yè)建筑面積：9427.26平米銷售價格： 臨人民路商鋪：均價18000元/平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價9000元/平米 一層內(nèi)鋪：4800元/平米 二層內(nèi)鋪：2500元/平米 三層內(nèi)鋪：1400元/平米 住宅銷售均價：1140元/平米6.2 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項目帶來

37、威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。七 商業(yè)用房的市場需求7.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。7.2 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶時尚廣場，其銷售情況較為良性。八

38、 商業(yè)用房的市場價格8.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 時尚廣場。價格情況參照本報告6.1節(jié)。8.2 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租金價格（元/平米）立華水果臨街商鋪零售50好運來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售2-4目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出“受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下”的局面，人民路“五馬廣場”-“五江購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地

39、帶時尚廣場的臨街商鋪租金預(yù)計還將高達(dá)120元/平米/月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價格自20-60元/月/平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。九 居住用房的市場分析9.1 市場供應(yīng)情況漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項目中，預(yù)計總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。9.2 市場需求情況通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)48%的被訪者并不打算

40、購房。僅5%的被訪者考慮在1年內(nèi)購房，35%的被訪者考慮在未來3年內(nèi)購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來2-3年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。目前漣源市民對商品房的需求主要集中在100-120平米的中戶型和140-160平米的大戶型兩個檔次。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。9.3 物業(yè)出租情況目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動居民。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。9.4 在售樓盤銷售情況漣源市

41、民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。9.5 市場在售戶型及特點分析漣水名城的主力戶型為145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。金地帶 時尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過1000元/平米。僅金地帶時尚廣場4樓以

42、上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個漣源商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導(dǎo)意義。大部分市民對商品房價格仍集中在800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。十 市場預(yù)測10.1 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時，也有16%的被訪者正在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相

43、比而言也更為強烈。 （2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小，40%的客戶表示不會進(jìn)行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有17.5%的人正在考慮投資商鋪。10.2 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對居住房的需求不是很大。10.3 綜述總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求

44、量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時，“五江購物中心”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點應(yīng)放在消費意識引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項目推廣和銷售、招商工作。漣源某某項目可行性研究報告第三章 項目發(fā)展研究十一 項目地塊特征分析11.1 項目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用地地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項目提供了良好的交

45、通組織便利性；同時，本項目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。11.2 項目人流分析因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。11.3 項目地塊發(fā)展swot分析 地塊發(fā)展機會 opportunity2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。3 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。4 項目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升

46、。5 項目交通優(yōu)勢較為明顯。6 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 weakness1 市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。2 其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn) 地塊發(fā)展優(yōu)勢 strength3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 地塊發(fā)展劣勢 thr

47、eat3 項目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善（3） 項目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。十二 項目商業(yè)用房定位方案研究12.1 項目定位方案某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場” 或“家居

48、廣場”的商業(yè)主題。12.2 項目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在14萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn)。眾多商品房的在銷售之后必會進(jìn)行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在對漣源房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。 因此，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。12.3 項目定位方案市場調(diào)查結(jié)果12.3.1 行業(yè)經(jīng)營戶對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度大部分的經(jīng)

49、營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營和消費者都不好?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機會。12.3.2 家居建材消費者對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度家居建材消費者對“一站式”家居建材市場支持率為54%，對其無所謂的業(yè)主占了32%，對其不看好的占了14%。這表明：漣源消費者對“一站式”家居建材市場認(rèn)可度比較高，由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導(dǎo)。12.3.3 市民對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度 從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣

50、源出現(xiàn)大型的家居建材廣場。長期以來漣源市民購買建材都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場后，集中的產(chǎn)品種類將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低的價格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。 家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個市場空白點。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。12.3.4 對“一站式”家居建材市場的地點選擇調(diào)查為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營戶中較為理想的集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調(diào)查設(shè)置了三個地點供經(jīng)營戶選擇。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣源市建材市場未能經(jīng)營起

51、來在經(jīng)營戶中形成了心理陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營戶選擇了芙蓉廣場。調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。12.4 項目定位方案swot分析 項目發(fā)展機會 opportunity1 家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn)2 目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過2萬平米，經(jīng)營戶近200余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持3 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施4 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間

52、5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場填補市場空白 項目發(fā)展威脅 weakness2 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍(lán)田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突3 行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策4 文藝路、藍(lán)田市場、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐2、3樓，項目2、3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置

53、進(jìn)行良好的規(guī)避和化解6 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負(fù)面作用7 五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 項目發(fā)展優(yōu)勢 strength3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高4 臨街面長達(dá)70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大8 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資9 項目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新漣源家居建

54、材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 項目發(fā)展劣勢 threat（1）項目所在地街區(qū)面貌有待改善，（2）人流量有限，（3）商業(yè)氣氛尚不（4）濃厚（5）仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，（6）增加了項目宣傳推廣難度（7）推廣、招商難度加大，（8）推廣、招商費用增加（9）地塊規(guī)模有限，（10）無法設(shè)置集中的倉儲用房（5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度綜上，項目swot分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“家居建材廣場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。12.5 項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：2 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，建議項目2、3樓采取整體或部分返租的形式銷售。3 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。首先啟動主力店招商，以滿足項目