智能化小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)

1、智能化小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)智能化住宅小區(qū)概述隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,城市居民的生活逐漸從溫飽型向小康型邁進,生活在安全、舒適、恬靜、信息傳遞快捷的居住環(huán)境是很多人的夢想。21世紀的到來,我們正處在一個信息革命和知識經(jīng)濟的時代,住宅應(yīng)朝著滿足生活、辦公、教育、娛樂、會客、健身、停車等諸多功能要求發(fā)展,人們對生活的舒適性、便利性提出了更高的要求,由此智能化住宅小區(qū)應(yīng)運而生。本文結(jié)合錦州巴黎豪苑住宅小區(qū)對智能化住宅小區(qū)各系統(tǒng)作一簡明介紹?！板\州巴黎豪苑住宅小區(qū)位于錦州市凌河區(qū),小凌河北岸,占地面積4.7萬公頃,建筑面積12萬m2,其中地下車庫1萬m2,小區(qū)實行人車分流。由10

2、棟1017層小高層組成,是集商住、住宅、停車、商業(yè)、文化教育及文體娛樂等配套齊全的高檔居住園區(qū),可為722戶居民提供安全、舒適、便捷的商品位生活環(huán)境。1、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由internet寬帶網(wǎng)接入(每戶獨享10m)。小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù),程控電話,有線電視及v0d點播。網(wǎng)絡(luò)是巴黎豪苑智能化建設(shè)的骨架,是各系統(tǒng)應(yīng)用的基礎(chǔ)設(shè)施,網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的好壞直接關(guān)系到智能小區(qū)性、安全性和高效建設(shè)的成功與否。1.計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)計總體目標 建成小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),為小區(qū)提供公用設(shè)備管理、物業(yè)管理、房屋智能管理及安防系統(tǒng)的信息基礎(chǔ)設(shè)施和運行環(huán)境。在物業(yè)管理中心建成網(wǎng)絡(luò)中心,實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)運行中心(n0c)和網(wǎng)絡(luò)信息中心(ni

3、c)。 建立社區(qū)運行中心、物業(yè)管理系統(tǒng),實行有效的社區(qū)管理、物業(yè)管理、安全管理、計費管理等。 建立以信息交換、信息發(fā)布和查詢應(yīng)用為主的計算機網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用基礎(chǔ)環(huán)境,為滿足住戶間信息交流、物業(yè)公司的管理等提供先進的支持手續(xù)。 a通過網(wǎng)絡(luò)中心連接internet網(wǎng),滿足小區(qū)住戶獲取豐富信息的追求。 提供ppp接入服務(wù),為遠在異地的住戶同小區(qū)的溝通或上網(wǎng)服務(wù)提供方便。 網(wǎng)絡(luò)主干選用技術(shù)較為成熟、性能價格比較好的百兆快速以太網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù),滿足目前/未來應(yīng)用對帶寬的要求,未來能容易地移植到千兆以太網(wǎng)/atm,以保護投資。 提供住戶的10/100m獨享帶寬。1.2網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)計原則 采用成熟的技術(shù) 標準化和開放性

4、 系統(tǒng)各個環(huán)節(jié)相匹配,總體平衡 高可靠性、安全保密性 現(xiàn)有系統(tǒng)可以平滑升級和擴展 易于維護、易于管理 系統(tǒng)的規(guī)模滿足現(xiàn)在需要 升級后,可以滿足今后的需要 系統(tǒng)升級時能夠保護原有投資1.3網(wǎng)絡(luò)方案的總體考慮 數(shù)據(jù)是計算機網(wǎng)絡(luò)的主體,也是主要目的 網(wǎng)絡(luò)可以兼顧今后的多媒體通訊 網(wǎng)絡(luò)硬件可以保證系統(tǒng)的安全性 提供一定的接口允許外部訪問和內(nèi)部出口 與互聯(lián)網(wǎng)連接時的安全性2、安全防范系統(tǒng)小區(qū)設(shè)有門禁、周界防范、電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講及家庭安防系統(tǒng)。2.1門禁系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)知于一切匿在小區(qū)大門住戶單元門以及車庫門設(shè)有門禁機,持有非接觸ic卡,通過讀卡機方能開啟相應(yīng)的門禁機。閑雜人員很難非法從大門進入小區(qū)

5、或住戶。2.2周邊防范小區(qū)周邊設(shè)有紅外報警及電視監(jiān)控設(shè)備,另外地下停車場、小區(qū)庭院及電梯橋廂設(shè)有電視攝像機。周邊紅外報警與電視監(jiān)控聯(lián)動。一旦有非法侵入,小區(qū)控制中心就會發(fā)出聲光報警。聯(lián)動監(jiān)控設(shè)備,對非法侵入進行錄像,以備公安部門破案查證?？刂浦行耐瑫r通知保安人員及時到達現(xiàn)場,以免非法人員作案得逞。2.3電子巡更系統(tǒng)在“巴黎豪苑”社區(qū)內(nèi)各個要害地點和部位設(shè)有專門的巡更確認點,每座住戶樓的單元門設(shè)智能鎖,也可作為社區(qū)巡更確認點,這些巡更確認點構(gòu)成了社區(qū)內(nèi)不留任何死角的社區(qū)巡更網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)實行最少三組保安巡邏隊(每組2-3人)晝夜24小時巡邏。2.4可視對講及家庭安防系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)有可視對講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),物

6、業(yè)管理中心與住戶可實現(xiàn)呼叫及可視對講,在小區(qū)的三個主入口也可與物業(yè)中心及住戶呼叫可視對講,如有客人來訪,可由保安人員與主人聯(lián)系,主人同意,客人方可進入小區(qū)。另外,每戶在廳內(nèi)及臥室內(nèi)較隱敝處設(shè)緊急報警按鈕,遇有搶劫、生病等緊急情況可以及時報警到控制中心。使住戶得到及時援助。3、物業(yè)管理系統(tǒng)3.1停車場管理系統(tǒng)本系統(tǒng)是在停車場的出入口安裝非接觸式ic卡的讀卡器和擋車器來限制車輛的進出。當(dāng)車輛進出停車場時,系統(tǒng)通過讀卡來判別其身份和記錄數(shù)據(jù)。如為合法卡,系統(tǒng)自動開啟擋車器放行:如為非法卡,系統(tǒng)不予放行。本系統(tǒng)有利于停車場的有序管理。3.2耗能自動接收系統(tǒng)水表、電表、煤氣表自動監(jiān)測遠程自動計費技術(shù)成為

7、當(dāng)今智能化住宅建筑弱電工程中較為關(guān)注的熱點之一。水表、電表、煤氣表戶外自動抄表計費作為智能住宅的重要組成部分,它解決了由抄表員逐樓逐戶敲門入室抄表的傳統(tǒng)方法,使管理更加科學(xué)、準確、方便,使住戶更加舒適、安逸,并使得往戶與管理者之間關(guān)系更加融洽。3.3一卡通系統(tǒng)ic卡作為一種信息存儲和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中得到越來越廣泛應(yīng)用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通,用ic卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段。用ic卡一卡通,是小區(qū)信息化標志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動化更加成熟。ic卡系統(tǒng)功能可分為兩部分,金融應(yīng)用和非金融應(yīng)用。金融應(yīng)用中,ic卡作為存折或錢

8、包使用,可以儲蓄、取款、支付。非金融應(yīng)用主要是指ic卡的身份認證功能,包括:1)進出樓門,ic卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會被偽造。2)進出停車場,作為合法身份的憑證。3)進出小區(qū)大門,作為一種身份證明。4)作為娛樂場所的會員卡等。以上主要是針對業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應(yīng)用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)中,所有在小區(qū)之內(nèi)活動的人員都可以是持卡人,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設(shè)置臨時卡,作為流動人員的臨時身份證,設(shè)置會客卡,作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。小區(qū)卡管理

9、中心負責(zé)卡片的發(fā)行、掛失和注銷等卡片的管理工作,ic卡系統(tǒng)的財務(wù)管理,與各消費場所進行金融結(jié)算。3.4背景音樂,小區(qū)照明自動控制,火災(zāi)自動報警,設(shè)備管理系統(tǒng)以上各系統(tǒng)均都采用自動控制,集中于小區(qū)控制中心,基本實現(xiàn)計算機管理現(xiàn)代化。3.5綜合物業(yè)管理系統(tǒng)隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化,有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐大,人們對物業(yè)的服務(wù),及信息處理要求日益提高。因此采用計算機作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然。以上是對錦州巴黎豪苑及智能化住宅小區(qū)的簡明介紹,有不當(dāng)之處請同行專家指正。 隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅呼聲的日益高漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商開始在住宅小區(qū)建設(shè)的同時進行園林綠化、試圖為住戶營造優(yōu)美的居住環(huán)境。

10、住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計應(yīng)突出地方特色、具有鮮明的個性，從而發(fā)揮最佳的生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益。堅持因地制宜因地制宜是住宅小區(qū)園林綠化設(shè)計應(yīng)遵循的基本原則。它主要包含兩層意思：一是對立地條件的合理利用，二是對園林植物的選擇。所謂合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌，少動土方。這樣不僅可以減少資金投入，降低維護成本，而且顯得樸實無華，真切自然。自然起伏的多變地形比平面整齊的地形更令人感到輕松、溫馨與浪漫，更富有詩情畫意。在園林植物的選擇上倡導(dǎo)以鄉(xiāng)土植物為主，還可適當(dāng)選取用一些適應(yīng)性強、觀賞價值高的外地植物，改善住宅小區(qū)的植物種植結(jié)構(gòu)。設(shè)計施工中應(yīng)模擬自然生態(tài)進行布置，講求喬木、灌木、花草

11、的科學(xué)搭配，創(chuàng)造“春花、夏蔭、秋實、冬青”的四季景觀。強調(diào)人性化住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計，要特別強調(diào)人性化。人們進入綠地是為了休閑、運動和交流，因此，園林綠化所創(chuàng)造的環(huán)境氛圍要充滿生活氣息，做到景為人用，富有人情味。人們能在樹蔭下乘涼、聊天、散步，天真活潑的孩子們能在泥土和石縫中尋找小動物；老人們買菜回來能有個歇腳的地方。因此在住宅入口，直到分戶入口，都要進行綠化，使人們盡量多接觸綠色，多看到園林景觀，可以隨時隨地地享受到新鮮空氣、陽光雨露、鳥語花香以及和諧的人際關(guān)系。堅持高質(zhì)量優(yōu)美的自然環(huán)境、人文環(huán)境對人們的工作、生活和健康都會產(chǎn)生重大影響，因此，關(guān)注生活區(qū)質(zhì)量已成為當(dāng)今住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢。如

12、今，人們對住宅小區(qū)綠化的要求不再只是一兩塊草地，三四個花壇，而是要求高標準、高質(zhì)量。一般情況下，綠化面積不少于建筑面積的30%。好一點的要達到50%以上，并要與周圍環(huán)境高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，特別要強調(diào)園林景觀與生活、文化的緊密聯(lián)接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果。住宅園林景觀環(huán)境必須同時兼?zhèn)溆^賞性和實用性，在綠地系統(tǒng)中形成開放性格局，布置文化娛樂設(shè)施、使休閑、運動、交流等人性化的空間與設(shè)施融合在園林景觀中，營造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。需要注意的是，住宅園林景觀要有地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿歐式風(fēng)格的大門和護欄以及雕塑等。

13、強調(diào)以綠為主園林綠化生態(tài)效益的發(fā)揮，主要由樹木、花草的種植來實現(xiàn)，因此，以綠為主是住宅小區(qū)綠化的著眼點。目前有些設(shè)計過分強調(diào)標志性建筑，占用過多的宛若間建造園林小品，使原本不多的綠化面積更加可憐。事實上，喬木下面有灌木，灌木下面有花草的復(fù)層種植結(jié)構(gòu)，是強調(diào)以綠為主的具體體現(xiàn)，是增加綠量的基本保證。良好的植物景觀往往作為園林小品、甚至鋪裝、坐凳的獨特背景，通過色彩、質(zhì)感等方面的對比突出園林小品以及鋪裝、坐凳所處的特定空間，起到點景的作用。以綠為主的另一層含義是住宅小區(qū)的園林綠化不僅要平面化，而且要提倡“林蔭型”的立體化模式。利用墻壁種植攀緣植物，可以弱化建筑形體生硬的幾何線條，使這部分空間增加美

14、化、彩化效果，從而提高住宅小區(qū)的生態(tài)效益。強調(diào)創(chuàng)新住宅小區(qū)園林綠化設(shè)計與其它設(shè)計一樣，要不斷創(chuàng)新，切忌在不同的環(huán)境中作出相同的設(shè)計來。住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計不同于公園的設(shè)計，它應(yīng)以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使身居鬧市的人們能獲得重返自然的美好享受。雖然創(chuàng)新是一項艱苦的創(chuàng)造性勞動，但是沒有創(chuàng)新就沒有進步，這就是求園林設(shè)計者不僅要有廣博的知識，而且要頭腦靈活，能夠不斷地將時代氣息和作品巧妙地融為一體，奉獻給社會，奉獻給人類?？傊?，住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計要特別注重利用城市大環(huán)境資源，使小區(qū)與城市空間有良好的過渡與協(xié)調(diào)，為人們創(chuàng)造一個自然親切的居住空間。立足老區(qū)改造加強物業(yè)管理努力創(chuàng)

15、建全國物業(yè)管理示范小區(qū)霸州華油京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司馨苑小區(qū)是霸州市（華油）京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司所轄的一個小區(qū)，初建于七十年代末；位于河北霸州西北12公里、距離北京80公里。小區(qū)占地面積37.7萬平方米，分東、南、西三個居民區(qū)；現(xiàn)有居民住宅樓42棟，建筑面積12.72萬平方米，住戶2083戶，總?cè)丝?290人。小區(qū)設(shè)有醫(yī)院、中小學(xué)校、幼兒園、文化活動中心、圖書館、歌舞廳、籃球場、公園、游泳池、商貿(mào)街等完備的社區(qū)配套設(shè)施，為居民提供便利的服務(wù)。近年來，通過公司全體員工的努力創(chuàng)建，馨苑小區(qū)先后被評為“全國部門造林綠化400佳”、“河北省園林式單位”，“中國石油天然氣集團公司花園式單位”，19

16、98年被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年又榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號。我們的主要做法是：一、立足老區(qū)改造，扎實抓好基礎(chǔ)工作馨苑小區(qū)從1976年開始建設(shè)，是已使用20多年的老居民區(qū)，絕大多數(shù)居民樓和公用設(shè)施比較陳舊，小區(qū)的“硬件”比較落后，并且由于歷史的原因，小區(qū)管理不夠規(guī)范，一度出現(xiàn)居民私搭亂建、私自開墾荒地種菜等現(xiàn)象。實行物業(yè)管理以來，我們按照“示范住宅小區(qū)”要求，對馨苑小區(qū)逐步實施了改造。一是徹底清除私搭亂建。小區(qū)規(guī)劃的整齊劃一是“示范住宅小區(qū)”的基本要求。為了徹底消除私搭亂建，我們在廣泛宣傳的同時，首先從拆除京茂物業(yè)公司職工住戶私搭的小房做起，并挨家逐戶做其它住戶

17、的工作，有的是10多次入戶做工作，直到做通、拆除為止。通過我們耐心、細致的工作，使廣大居民統(tǒng)一了認識，主動配合，共計拆除私搭小房238處，使小區(qū)恢復(fù)了整齊劃一的原貌。二是抓好環(huán)衛(wèi)與綠化工作。環(huán)境衛(wèi)生是小區(qū)的“臉面”，也是物業(yè)管理的一項基本工作。為了保持小區(qū)整潔，我們首先明確了小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任人。把馨苑小區(qū)劃分為18個衛(wèi)生責(zé)任區(qū)，規(guī)定了責(zé)任人的衛(wèi)生職責(zé)范圍，定期進行檢查評比。保潔員每天清掃垃圾不少于三次，徹底清除了衛(wèi)生死角，確保小區(qū)內(nèi)生活垃圾日產(chǎn)日清、環(huán)境整潔。其次加大對亂扔亂倒垃圾與毀壞花草樹木等現(xiàn)象的治理力度，采取實施處罰與教育相結(jié)合的措施，督促居民自覺保持衛(wèi)生，愛護環(huán)境。小區(qū)的綠化美化是創(chuàng)

18、建“示范小區(qū)”的一項基礎(chǔ)工作。我們每年都要投入10萬元以上綠化資金，組織員工種草植樹，對馨苑小區(qū)進行綠化美化。1997年以來，馨苑小區(qū)共計種值喬木13000株，灌木58000株，成活率達到92%以上；種值綠蘺16000延長米、草坪70000多平方米，使轄區(qū)綠化覆蓋率達到了37%。居民人均綠化面積達25萬平方米，并建成了小型公園、草坪鐘等9個綠化景點。小區(qū)內(nèi)三季有花、四季常青，居民樓之間亭臺廊榭齊備，花草樹木相間，形成了多層次，立體化的綠化美化格局。三是狠抓“硬件”改造。為改善居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，我們改造了馨苑小區(qū)內(nèi)的旱廁，將公共廁所全部改造為水沖廁所；修復(fù)了11棟墻皮剝落的樓房，定期對

19、居民樓樓道進行粉刷，以保持轄區(qū)樓房完好整潔的面貌；在小區(qū)北大門口，設(shè)計安裝了美觀精致的馨苑小區(qū)平面示意圖；將小區(qū)主干道“九格磚”統(tǒng)一更換為彩磚，在小區(qū)文化活動中心廣場安裝了4盞禮花燈；對小區(qū)5條主干道進行了命名，制作了26塊不銹鋼公益廣告牌以及路標和公共設(shè)施標示牌，為馨苑小區(qū)增添了城市化的格調(diào)。四是努力提高設(shè)備管理水平。水、電、暖、氣的正常供應(yīng)是小區(qū)管理的一項日常工作，也是居民正常生活的基本要求。這些設(shè)備管理的好壞，直接影響到服務(wù)質(zhì)量。為此，我們除了組織專業(yè)技術(shù)人員定期保養(yǎng)維修、確保設(shè)備正常運行以外，還逐步改造老化設(shè)備，確保水、電、氣、暖的正常供應(yīng)，為提高供水質(zhì)量，我們對馨苑小區(qū)供水系統(tǒng)進行了

20、變頻調(diào)速技術(shù)改造，改變了以往分段定時供水的做法，實現(xiàn)了全天不間斷供水；維修人員定期檢修小區(qū)內(nèi)道路、路燈等設(shè)施，確保道路通暢、路燈明亮；對小區(qū)地下供水管線進行區(qū)域控制改造，將整個小區(qū)分為11個區(qū)域，小區(qū)內(nèi)即便出現(xiàn)一處管漏維修，仍能保證90%以上的居民正常用水；對小區(qū)供暖管網(wǎng)進行改造，確保了小區(qū)冬暖保供率達到100%，居民溫室保持在16以上。二、健全管理體系，不斷提高管理和服務(wù)水平為了提高馨苑小區(qū)的物業(yè)管理水平，我們按照物業(yè)管理的要求，組建了霸州京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司，設(shè)立了董事會、監(jiān)事會、財務(wù)部、房管部等機構(gòu)及環(huán)衛(wèi)、綠化、治安、房管、水電暖供應(yīng)與維修等專業(yè)隊伍，并成立了小區(qū)業(yè)主委員會，健全了物

21、業(yè)管理體系。并對公司管理人員進行了物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)；堅持每半年舉行一次技術(shù)比賽，每季度組織一次崗位練兵，對司爐工、供水工、綠化員等關(guān)鍵崗位員工，采取“走出去”、“請進來”的辦法加以培訓(xùn)，不斷提高崗位員工的整體技能。公司對馨苑小區(qū)物業(yè)實行專業(yè)化管理，建房單位與公司按規(guī)定簽訂了物業(yè)管理合同；購房居民同公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。小區(qū)業(yè)主委員會與公司簽訂了管理合同，明確了雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；每半年召開一次會議，聽取有關(guān)小區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃、環(huán)境治理等方面的工作匯報；建立了樓房分級管理網(wǎng)絡(luò)，實行棟長、單元長負責(zé)制。公司經(jīng)營管理層每季度研究馨苑小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營管理狀況，考核馨苑小區(qū)各項經(jīng)營指標，定時公布成本支

22、出情況。小區(qū)服務(wù)站積極拓展家政服務(wù)領(lǐng)域，增設(shè)了冷庫、菜店、送餐送面上門等有償便民服務(wù)。1997年以來，馨苑小區(qū)經(jīng)營管理保持了良好狀況。結(jié)合馨苑小區(qū)物業(yè)管理的實際，我們修訂、完善了小區(qū)各項管理制度43項，制定了崗位職責(zé)和考核標準42項；實現(xiàn)了微機化管理，完善了住房登記數(shù)據(jù)庫，規(guī)范了各類報表、臺帳。在物業(yè)收費、財務(wù)管理等方面，嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，每半年向職工、居民公開一次服務(wù)費用收支情況。與此同時，我們還與居民簽訂了“業(yè)主公約”，明確了居民需要履行的11條24款義務(wù)，對小區(qū)內(nèi)不得亂貼廣告、窗戶貼紙、飼養(yǎng)家畜寵物、樓道堆放雜物等，作了具體規(guī)定。為了規(guī)范居民居室裝修，小區(qū)服務(wù)站作出了專門規(guī)定，要求進行裝

23、修的居民，都要到小區(qū)房管部報批。管理人員不定期檢查“業(yè)主公約”執(zhí)行情況，從而規(guī)范了業(yè)主行為。在實施行業(yè)管理的同時，我們堅持向居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。小區(qū)服務(wù)站每季度向居民發(fā)放“意見征求單”，及時集中并采納居民的合理化建議；同時，向轄區(qū)居民推行了15項服務(wù)承諾制度。特別是針對公共管網(wǎng)及居民室內(nèi)外設(shè)施時有損壞的情況，我們推行了上門維修服務(wù)承諾制：開通了24小時維修服務(wù)電話和監(jiān)督電話，在居民樓墻頭釘掛了服務(wù)熱線牌，維修人員接到求助電話后，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時處理居民求助；制定了維修服務(wù)文明施工制度，職工自帶拖鞋、帆布、抹布入戶維修，完畢及時清掃現(xiàn)場，恢復(fù)戶主居室原貌，員工入戶維修堅持填寫施工質(zhì)量認定單

24、，維修后三天內(nèi)進行質(zhì)量回訪，存在問題及時整改，直到用戶滿意為止。1998年以來，馨苑小區(qū)維修服務(wù)回訪率100%，服務(wù)滿意率保持在95%以上。三、狠抓綜合治理，創(chuàng)造文明有序環(huán)境在實施物業(yè)管理過程中，我們堅持把“創(chuàng)建安全文明小區(qū)”作為爭創(chuàng)“示范住宅小區(qū)”的主要工作。一是組建了保安隊伍。為了加強馨苑小區(qū)的治安管理，公司專門組建了馨苑小區(qū)保安隊，擠出資金，為保安隊員配置了統(tǒng)一服裝，為各門衛(wèi)、各部門配齊了所需電話、警械、微機、三輪摩托車等，并健全了保安隊工作制度，明確了保安人員的崗位職責(zé)。二是實行封閉管理。近年來，我們改建了馨苑小區(qū)北大門，安裝了不銹鋼自動關(guān)閉門。各大門都設(shè)立了值班人員，對小區(qū)實行了封閉

25、管理。各門衛(wèi)分4班3倒24小時輪流值勤；車輛進出嚴格執(zhí)行登記制度，要求司機辦理進出手續(xù)，領(lǐng)取通行證方可通行，為確保小區(qū)治安設(shè)立了第一道防線。三是治理交通秩序。馨苑小區(qū)內(nèi)車輛超速行駛，隨意停放的交通問題，曾是干擾小區(qū)秩序、影響居民安全的隱患。從1998年起，我們出臺了礦區(qū)交通安全管理規(guī)定，召集轄區(qū)內(nèi)300多名司機深入學(xué)習(xí)、廣泛宣傳；同時，安排專人負責(zé)礦區(qū)交通治理工作，及時糾正、處理違規(guī)事件。小區(qū)車輛實現(xiàn)了有序進出、定點停放，交通秩序?qū)崿F(xiàn)了根本好轉(zhuǎn)。四是堅持24小時巡邏。針對治安形勢的變化，保安隊采取人巡與車巡相結(jié)合的辦法，在小區(qū)內(nèi)實行了全天24小時值班巡邏制。步行巡邏小組和摩托車巡邏小組每天24

26、小時不間斷在小區(qū)巡邏，監(jiān)督盤查可疑情況，同時還承擔(dān)小區(qū)居民的緊急求助任務(wù)。近年來，小區(qū)內(nèi)沒有發(fā)生一起入室盜竊、火災(zāi)、交通及其它刑事案件，確保了一方平安。四、積極培育社區(qū)文化，促進兩個文明協(xié)調(diào)發(fā)展為了豐富居民文化生活，引導(dǎo)居民提高文明素質(zhì)。我們堅持在小區(qū)內(nèi)開展文體活動，不斷豐富社區(qū)文化。待添加的隱藏文字內(nèi)容1從1998年起，公司印發(fā)并實施了關(guān)于提高居民文明素質(zhì)的活動方案，活動方案共分“開展示范物業(yè)小區(qū)義務(wù)監(jiān)督”、“向不文明行為告別”等10項內(nèi)容；1999年，我們在馨苑小區(qū)成功舉辦了首屆文化節(jié)，把居民社會公德與要求、礦區(qū)管理制度等內(nèi)容融進活動之中，精心設(shè)計并組織了“愛護美好家園”棗小區(qū)故事演講賽、

27、礦區(qū)管理知識家庭賽等活動；2000年，又組織開展了以引導(dǎo)員工、居民講社會公德、職業(yè)道德、家庭美德，講社會主義、愛國主義、集體主義為主題的“三德、三義”素質(zhì)教育系列活動。與開展活動、加強教育相匹配，我們還積極建設(shè)健康向上的社區(qū)文化，連續(xù)4年舉辦了菊花展覽，堅持開展一年一度的文明居民、文明家庭評選活動；圖書閱覽室、游泳池、歌舞廳等活動場所定期開放；堅持舉辦冬、夏季越罷、球、棋、牌等各類群眾性文化比賽；文化活動中心禮堂每月播放電影10次以上，有線電視每周自辦節(jié)目開播三次，有線廣播每周開播五次。豐富多彩的社區(qū)文化活動，有效提高了居民的文明素質(zhì)，也促進了馨苑小區(qū)創(chuàng)建水平的提高。經(jīng)過全體員工和居民的共同努

28、力，小區(qū)內(nèi)房屋完好率達到100%；房屋維修及時率與合格率100%；綠化覆蓋率37%；環(huán)衛(wèi)保潔率100%；公用設(shè)施完好率96%；冬季居民室溫合格率100%；火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率為0；物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98.5%；住戶評議滿意率保持在95%以上。小區(qū)實現(xiàn)了無損壞花草樹木和水、電、暖、氣、訊等公共設(shè)施現(xiàn)象；無私搭亂建、開荒種菜現(xiàn)象；無酗酒滋事、斗毆擾民現(xiàn)象；無飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象；無亂設(shè)攤點、叫買叫賣現(xiàn)象；無衛(wèi)生死角、亂貼亂掛現(xiàn)象；公共場所、居民樓道無雜物堆放現(xiàn)象；無欺行霸市、濫占強賣現(xiàn)象；無黃、賭、毒、嫖現(xiàn)象；無非法宗教和封建迷信現(xiàn)象共“十無目標”。通過努力，我們在物業(yè)管理上取得了一定成績

29、，但仍有不足之處，主要是按照物業(yè)管理的要求，在管理體制、運行機制等方面還存在一定差距。今后，我們要認真學(xué)習(xí)借鑒先進物業(yè)管理公司的經(jīng)驗和做法，不斷提高馨苑小區(qū)的各項管理水平，把馨苑小區(qū)建設(shè)和管理得更加優(yōu)美、更加舒適、更加文明。小區(qū)硬質(zhì)景觀設(shè)計與施工中的幾個問題雖然“以人為本、回歸自然、崇尚環(huán)境”的設(shè)計思想已經(jīng)深入人心，但這并不意味著景觀設(shè)計就做好了，質(zhì)量就高了。事實上，由于一些設(shè)計過于簡單化，細部做法欠深入推敲，加上施工的粗糙，造成一些景觀過早的出現(xiàn)破損。小區(qū)的道路分為三類，即主要供車輛使用的車行道，供人們直接到達目的地的人行道，居民休閑散步用的景觀步道、健康步道。其中車行道的損壞是最常見的，道

30、路大面積的損壞多屬過載使用及施工質(zhì)量問題，但一些邊緣和局部的破損常關(guān)系到構(gòu)造技術(shù)。易出現(xiàn)問題的部位有：問題：小區(qū)出入口至城市干道之間路段，路面容易出現(xiàn)碎裂和塌陷；與干道相接處出現(xiàn)拱起和碎裂，損壞嚴重。原因：道路設(shè)計標準不當(dāng)。小區(qū)道路一般是根據(jù)區(qū)內(nèi)車輛特點設(shè)計的，車流量和軸載較城市干道小，而在出入口外常有不進入小區(qū)的車輛?？浚管嚵髁枯^內(nèi)部高，同時干道上錯車或掉頭等原因，也會使其受到重車的碾壓，造成道路超負荷運行；道路間的接縫未做處理。常見交接處整澆相連，由于兩條道路的走向不同，在變形的影響下接縫處發(fā)生破壞。改進措施：設(shè)計中將這段小區(qū)道路按實際車流情況或按相連干道的標準設(shè)計和施工；在與干道的交接

31、處設(shè)變形縫。瀝青混凝土路面可加鋪平石與干道的路緣石相連，兩石間留適當(dāng)?shù)目p隙；現(xiàn)澆混凝土路面可在接頭處用鋼板留縫。縫內(nèi)下部填縫板（如木纖維板、瀝青橡膠嵌縫條），上部填瀝青橡膠等。問題：車行道在與人行道或健康步道交*口處路面出現(xiàn)縱向和斜向裂縫，進而下陷。原因：人行道和健康步道一般路基較薄，路面常用滲水好的材料，在交接部位雨水容易滲入車行道路基，使路基承載力降低，造成道路下沉開裂。當(dāng)較高的人行道向車行道找坡時，在接口處雨水徑流較多，破壞情況更易發(fā)生。改進措施：將道路交接處的路緣石深埋，減少滲水對路基的影響；將車行道基層向人行道加寬，在交接處鋪不透水的平石或地磚。問題：車行道路面在靠近立緣石處開裂，并

32、隨著車輛的碾壓出現(xiàn)翻漿和下陷。原因：立緣石構(gòu)造處理不當(dāng)造成。在小區(qū)內(nèi)一些構(gòu)造較薄的道路中發(fā)現(xiàn)，立緣石安裝既無基礎(chǔ)又沒鋪在道路基層上，而是直接放在土基上，下面僅墊干砂，外側(cè)回填雜土，造成立緣石固定不牢易向外傾斜，水從立緣石與路面間的縫隙及立緣外側(cè)進入路基土層，使土層軟化，路面開裂，進而水從裂縫進入路基造成翻漿下沉。改進措施：嚴格按道路工程的要求施工，立緣石做灰土基礎(chǔ)或鋪在道路的基層上，并用石灰砂漿粘結(jié)，外側(cè)用足夠厚度的灰土固定，立緣石間用水泥砂漿粘結(jié)，立緣石與路面的接縫用瀝青填塞。道路較薄時可將立緣石處的基層局部加厚。問題：變形縫兩側(cè)路面斷裂翻漿及出現(xiàn)錯臺；在變形縫與路緣共同影響下的角隅最易破壞

33、。原因：在整澆式混凝土路面中，缺少變形縫的構(gòu)造設(shè)計和正確施工。施工時只是在路面澆完后，用切割機切開一條縫作為變形縫，這種做法帶來兩方面問題。一方面，縫寬小不能滿足變形要求，膨脹會將路面擠碎；另一方面，縫的深度不易保證恰當(dāng)，淺縫割不透面層起不到變形縫的作用；過深的縫會破壞墊層，使水滲入土基降低路基強度造成路面破壞。改進措施：變形縫構(gòu)造應(yīng)根據(jù)道路實際情況進行設(shè)計，在路面施工時留出，避免切割縫，并及時做好縫的填塞。小區(qū)硬質(zhì)景觀設(shè)計與施工中的幾個問題工程建設(shè)與設(shè)計戶外活動包括體育運動、散步、休息、鄰里交往、兒童游戲等。許多場地在安全和舒適性上存在問題。問題：雨后廣場地面積水時間過長；局部地面和排水口周邊塌陷，影響居民活動的舒適度和安全性。原因：廣場地面不平整及沒做適當(dāng)?shù)呐潘?，造成排水不通暢；地面墊層不均勻密實，排水井壁沒做防滲處理造成塌陷；地面材料選擇不當(dāng)造成積水時間長。改進措施：做好場地的找坡。較小場地應(yīng)向周邊找坡，較大場地分區(qū)找坡；組織好排水。較大場地內(nèi)部需設(shè)排水明溝或暗溝，排水溝除了位置選