房屋買賣合同糾紛(1)范本

1、4:0. W .提要：申請(qǐng)人要求因被申請(qǐng)人逾期交房產(chǎn)生的違約金申請(qǐng)仲裁。爭議焦點(diǎn)：1 、申請(qǐng)人是否是合同當(dāng)事人；2 、被申請(qǐng)人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一、案 情申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于 1999 年簽訂了 xx 市商品房買賣契約 （xx 買賣契字 98xxx 號(hào)），約定：申請(qǐng)人預(yù)購被申請(qǐng)人開發(fā)的xx商廈01棟九層E座的房屋一套，建筑面積144平方米， 總房款為 738720 元人民幣， 房屋交付時(shí)間為 2000 年 6月 30 日前；甲方（被申請(qǐng)人 ） 如未按本契約的規(guī)定期限將該房屋交付給乙方 （申請(qǐng)人） ，乙方有權(quán)向甲方追究違約金， 違約 金按銀行同期貸款利率自應(yīng)交付房屋的第二天起至實(shí)際交付房屋之日

2、止計(jì)算；若逾期超過五十天， 則乙方有權(quán)按下列約定， 追究甲方的違約責(zé)任： 違約金按銀行同期貸款利率的雙倍自 應(yīng)交付房屋的第二天起 （包括上述五十天 ）至實(shí)際交付房屋之日止計(jì)算； 第十九條約定， 本契 約經(jīng)雙方簽字后，須在十日內(nèi)到 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處登記生效。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人在 1999 年簽訂 xx 市商品房買賣契約 （xx 買賣契字 98xxx 號(hào)） 后十日內(nèi)并未依約到 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處登記該契約。2000 年 1 月 27 日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人開具了申請(qǐng)人一次性支付房屋總價(jià)款 738720.92 元人民幣的收款收據(jù)。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于 2002 年 8 月 6 日又簽訂了 x

3、x 市商品房買賣契約 （xx 買賣契 字 200lxxx 號(hào)） ，在該契約中，雙方仍約定：申請(qǐng)人購買被申請(qǐng)人開發(fā)的xx 商廈 0l 棟九層E座的房屋一套，總房款為738720元人民幣，房屋交付時(shí)間為2000年6月30日前。甲方如未按本契約的規(guī)定期限將該房屋交付給乙方， 乙方有權(quán)向甲方追究違約金， 違約金按銀行 同期貸款利率自應(yīng)交付房屋的第二天起至實(shí)際交付房屋之日止計(jì)算；若逾期超過五十天， 則乙方有權(quán)按下列約定， 追究甲方的違約責(zé)任： 違約金按銀行同期貸款利率的雙倍自應(yīng)交付房 屋的第二天起 （包括上述五十天 ）至實(shí)際交付房屋之日止計(jì)算。在契約附件9補(bǔ)充協(xié)議 中，雙方明確約定：l、xx 商廈原圖紙

4、面積為 144平方米，經(jīng)房產(chǎn)局實(shí)際丈量，該房屋實(shí)際面積為 141.53 平方米，房屋面積差額為 2.47 平方米，差額房款為 12671.1 元整； 2、甲方 將上述房屋面積差額款以現(xiàn)金的形式支付給乙方。申請(qǐng)人稱： 1999 年，申請(qǐng)人從被申請(qǐng)人開發(fā)的 xx 路 xx 商廈購買商品房。 2000 年1月 27日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付了全額房款 738720.92 元，雙方約定的交房日期為 2000 年 6 月 30 日。但此后，雖經(jīng)申請(qǐng)人多次催促，被申請(qǐng)人一直未能交房，也未按照申請(qǐng)人的 要求支付逾期交房違約金。直到 2004 年 3 月，被申請(qǐng)人才通知交房，被申請(qǐng)人逾期交付房 屋，嚴(yán)重?fù)p害了申

5、請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。為此，申請(qǐng)人提出仲裁請(qǐng)求：1、被申請(qǐng)人承擔(dān)逾期交房違約金 320050.40 元；2、被申請(qǐng)人承擔(dān)仲裁費(fèi)。2004 年 5 月 29 日，申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)黾又俨谜?qǐng)求。申請(qǐng)人稱：因被申請(qǐng)人遲遲不依 法向申請(qǐng)人提供房屋質(zhì)保書、 使用說明書、 綜合驗(yàn)收證明書等資料， 也沒有按照協(xié)議約定退 還購房差額款。為此，申請(qǐng)人要求增加仲裁請(qǐng)求：1、提供房屋質(zhì)保書、使用說明書、綜合驗(yàn)收證明書等資料； 2、退還購房差額款 12671.1 元。被申請(qǐng)人辯稱：xx商廈九層E座于1999年12月29日抵738720.92元工程款賣給上海 xx 集團(tuán) （xx） 礦業(yè)公司鉆采分公司。購房方承辦人是賈某某。后來以吳

6、某某名義簽訂 商品房買賣契約， 但被申請(qǐng)人從來不知道吳某某為何人。 被申請(qǐng)人從來未與吳某某聯(lián)系。 xx 商廈的房屋交付時(shí)， 當(dāng)然只能通知賈某某， 至于賈某某為什么不通知吳某某， 被申請(qǐng)人一無 所知。因此吳某某沒能按時(shí)接受房屋的責(zé)任不在被申請(qǐng)人。另查，2003年12月17日，xx市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向被申請(qǐng)人出具xx商廈房屋建筑子單位工程竣工驗(yàn)收證明書 。2004年3月18日，被申請(qǐng)人通知xx物業(yè)處，申請(qǐng)人已付清房款，要求其向申請(qǐng)人 交付 xx 商廈 01 棟九層 E 座的房屋鑰匙。2004年3月31日，申請(qǐng)人簽署房屋移交驗(yàn)收單，經(jīng)xx物業(yè)發(fā)展有限公司辦理，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人正式交接 xx 商廈

7、01 棟九層 E 座的房屋。2004 年 4月 6日， 申請(qǐng)人的委托代理人向被申請(qǐng)人寄出了一份關(guān)于交涉申請(qǐng)人所購 房屋逾期交付責(zé)任的律師函。上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)和開庭筆錄在卷佐證。二、仲裁庭意見 仲裁庭按照以事實(shí)為依據(jù)， 符合法律規(guī)定的仲裁原則， 對(duì)本案形成如下仲裁意見： 1 、關(guān)于吳某某是否為商品房買賣契約一方當(dāng)事人的問題。吳某某是未成年人，房屋買賣是與其年齡、智力狀況不相適應(yīng)的民事活動(dòng)，吳某某 不具有進(jìn)行此類交易活動(dòng)相應(yīng)的民事行為能力。 依據(jù)中華人民共和國民法通則 第十二條 規(guī)定： “十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人， 可以進(jìn)行與他的年齡、 智力相適應(yīng) 的民事活動(dòng)； 其他

8、民事活動(dòng)由他的法定代理人代理， 或者征得他的法定代理人的同意。 ”根 據(jù)申請(qǐng)人提交的證據(jù) l 2，仲裁庭確認(rèn)簽訂該兩份 xx 市商品房買賣契約的行為是張某 某代吳某某實(shí)施的。 張某某作為吳某某的母親， 是吳某某的法定監(jiān)護(hù)人和法定代理人， 張某 某有權(quán)為了吳某某的利益代理其進(jìn)行各類民事活動(dòng)。該兩份xx 市商品房買賣契約只要是雙方的真實(shí)意思表示， 不違反我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定， 就是合法有效的， 能夠得到我國法 律的保護(hù)。因此，仲裁庭確認(rèn)吳某某雖然是未成年人，但其是兩份xx 市商品房買賣契約的一方當(dāng)事人，享有合同權(quán)利、承相合同義務(wù)。2、關(guān)于兩份合同的效力以及被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)何時(shí)交付房屋問題。 申請(qǐng)人與被

9、申請(qǐng)人就同一標(biāo)的，共簽署了 xx 買賣契字 98xxx 號(hào)和 xx 買賣契字200lxxx 號(hào)兩份 xx 市商品房買賣契約 。就兩份合同的效力問題，仲裁庭認(rèn)為， xx 買賣契 字 98xxx 號(hào) xx 市商品房買賣契約是當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，沒有違反我國法律的 禁止性規(guī)定。 雖然申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人在該契約第十九條中約定“本契約經(jīng)雙方簽字后，須在十日內(nèi)到 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處登記生效”， 而且雙方簽字后沒有將其遞交到 xx 市房地產(chǎn) 市場(chǎng)管理處登記， 但申請(qǐng)人房屋價(jià)款已付清， 被申請(qǐng)人已實(shí)際交付房屋， 該房屋買賣契約實(shí) 際履行完畢。此外，后簽署的 xx 買賣契字 200lxxx 號(hào) xx

10、市商品房買賣契約其主體、標(biāo) 的等主要內(nèi)容與前一 xx 市商品房買賣契約完全一致，兩份契約雖然簽訂時(shí)間不同，但 其實(shí)際上記載的是申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就特定房屋進(jìn)行買賣的同一合意，所確立的雙方主要權(quán)利義務(wù)完全相同。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋第六條規(guī)定， 當(dāng)事人約定已辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)， 對(duì)方接受的除外。 基于以上考慮， 仲裁庭認(rèn)定申請(qǐng)人與被 申請(qǐng)人簽訂的 xx 買賣契字 98xxx 號(hào) xx 市商品房買賣契約 與 xx 買賣契字 200lxxx 號(hào) xx 市商品房買賣契約均成立并生效。xx 買賣契

11、字 98xxx 號(hào) xx 市商品房買賣契約與 xx 買賣契字 200lXXX 號(hào) xx 市商 品房買賣契約 中均約定房屋交付時(shí)間為 2000年6月 30日前， 被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按約定履行交 付房屋的義務(wù)， 申請(qǐng)人提供的證據(jù)說明， 被申請(qǐng)人實(shí)際于 2004年3月 18日才書面通知申請(qǐng) 人交付房屋， 2004 年 3 月 31 日辦理完移交手續(xù)。因此，仲裁庭確認(rèn)被申請(qǐng)人已構(gòu)成逾期交 付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、被申請(qǐng)人是否應(yīng)當(dāng)就房屋交付事宜及時(shí)通知申請(qǐng)人吳某某。 被申請(qǐng)人認(rèn)為購房承辦人是賈某某，以吳某某名義簽訂契約，從來不知道吳某某為 何人，交付時(shí)，被申請(qǐng)人只能通知賈某某， 因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 仲裁

12、庭認(rèn)為， 根據(jù)雙方在 xx 市商品房買賣契約 （xx 買賣契字 2001xxx 號(hào)） 中第十六條的明確約定“一方向?qū)Ψ桨l(fā)送的 有關(guān)本契約的通訊，以本契約載明的通訊地址為送達(dá)目的地”可以確定雙方就房屋買賣的 有關(guān)事項(xiàng)都負(fù)有及時(shí)通知的義務(wù)； 此外，如上述第 1 點(diǎn)所述， 申請(qǐng)人賈某某雖然是未成年人， 但其是商品房買賣契約的一方當(dāng)事人， 享有合同權(quán)利， 承擔(dān)合同義務(wù)， 并且合同上記載了賈 某某的具體地址和聯(lián)系電話。 因此仲裁庭確認(rèn)， 被申請(qǐng)人的抗辯理由不能成立， 其應(yīng)當(dāng)按照 契約中所載明的地址和聯(lián)系電話，就房屋交付事宜及時(shí)通知吳某某。4 、被申請(qǐng)人是否有義務(wù)交付房屋相關(guān)資料以及返還購房差額款。 根據(jù)

13、我國有關(guān)法律的規(guī)定，被申請(qǐng)人作為賣方有義務(wù)向買方提供房屋質(zhì)保書、使用說明書、綜合驗(yàn)收證明書等資料；此外，在xx買賣契字2001XXX號(hào)xx市商品房買賣契約附件 9補(bǔ)充協(xié)議中，雙方明確約定：1、 xx 商廈元圖紙面積為 144 平方米，經(jīng)房產(chǎn)局實(shí)際丈量，該房屋實(shí)際面積為 141.53 平方米，房屋面積差額為 2.47 平方米，差額房款為 12671.1 元整； 2、甲方將上述房屋面積差額款以現(xiàn)金形式支付給乙方。因此，仲裁庭確認(rèn) 被申請(qǐng)人有義務(wù)交付房屋提供房屋質(zhì)保書、 使用說明書、 綜合驗(yàn)收證明書等資料以及退還購 房差額款。三、裁 決1、被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在本裁決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)按照 xx 買賣契字 2001xxx 號(hào) xx 市商品房買賣契約 第六條約定的違約金計(jì)算方式， 向申請(qǐng)人支付自 2000年 7月