鳳鳴花園前期整合營銷方案

1、鳳鳴花園前期整合營銷方案一、鳳鳴花園項目開盤前整合營銷總體思路1、階段性廣告策略：鳳鳴花園項目在扎實做好產品規(guī)劃，加快工 程進度的同時，在開盤前應作持續(xù)不斷的媒體宣傳?；凇傍P鳴花園” 項目的現(xiàn)實情況即工程進度、營銷進度，本階段為銷售準備期，營銷 推廣工作主要圍繞項目開盤前的蓄水展開， 以硬廣告(戶外、DM等)、 公關活動等促銷手段為主，在開盤前加大媒體廣告投放力度，讓市場 的目光聚焦、關注，并逐步建立項目品牌形象和達到較高的預約率。2、廣告投放目標：前期以開盤前預熱為主，提高項目知名度, 并讓目標客戶產生期盼的潛導心理， 并進而讓目標客戶認識到“鳳鳴 花園” 項目的品牌價值，吸引他們到工地現(xiàn)

2、場參觀，或電話、現(xiàn)場 垂詢樓盤信息；在臨近開盤前四周，重點突擊，塑造品牌形象，創(chuàng)造 高預約率。3、廣告企劃原則：精準掌握產品定位，明確了解產品特質，同 時說明“鳳鳴花園” 項目總體優(yōu)勢，包括獨特優(yōu)越的自然環(huán)境、享 有的區(qū)位優(yōu)勢找到產品的獨特利益點，以及貼近新農村建設的政策優(yōu) 勢，根據現(xiàn)在的市場反應，選擇最貼切的廣告策略。4、廣告策略:(1) 差異化定位戰(zhàn)略：基于新農村建設樣板社區(qū)的獨特賣點和本 項目工程進度情況，以中檔價位及項目規(guī)模和環(huán)境等優(yōu)勢， 進行市場 細分，實施差異化競爭策略，細分客源。(2) 借勢策略：在閬中市小城鎮(zhèn)建設實施過程中，迅速營銷骨架骨架。在營銷過程中，我們充分借助小城鎮(zhèn)建設

3、將帶動區(qū)域房產經濟飛速發(fā)展，宣傳項目的區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景、增值潛力。借助升鐘湖景區(qū)、天宮院景區(qū)、蘭渝鐵路閬中火車站等已有的宣傳攻勢，將潛在客戶吸引到鳳鳴花園。(3) 重點突破策略：首先以打生態(tài)宜居品牌為主，以此作為突破點帶動整個樓盤的銷售，反復強調地塊的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢及綜合優(yōu)勢,以此作為重點突破。(4) 全面攻擊策略：待項目品牌認知達到一定程度后，以區(qū)位、環(huán)境、經濟性、產品規(guī)劃、物業(yè)管理等優(yōu)勢作全面出擊。(5) 促銷性策略(SP、PR活動)：以新穎、有效的公關活動作進步促銷。對市場銷售有阻力的戶型采取一定的優(yōu)惠措施提高市場吸引力。二、營銷推廣階段劃分開盤前鳳鳴花園項目的整合營銷工作分三個階段分

4、期進行。目標是在前期營銷推廣工作的基礎上，吸引目標消費群體對于鳳鳴花園的關注并初步提高目標消費群體對于本項目整體形象和基本開發(fā)理念的認同程度。圍繞這一工作目標，本階段將營銷推廣的工作重點放在樓盤包裝、營銷公關、活動促銷、媒體的廣告宣傳方面。通過一系列高密度的廣告以宣傳項目整體形象和主要賣點引起市場的關注， 為下一步開盤推廣工作作好鋪墊。通過充分的市場調研及對入市時機的選擇，結合本項目的實際,現(xiàn)將一期推廣階段劃分如下:推廣階段時間劃分推廣主題第一階段2011.6下旬.一2011.7.現(xiàn)場包裝、營銷推廣、內部認購啟動第二階段2011.92011.10.開盤活動，集中營銷第二階段春節(jié)期間集中營銷三、

5、整合營銷策略【前期營銷工作重點】第一、主要作好項目現(xiàn)場的基礎形象包裝。第二、各方面工作安排準備到位，開始接受客戶的咨詢。第三、利用銷售漸入正規(guī)期間信息流、客源比較集中的優(yōu)勢加強廣告宣傳投放。第四、逐漸擴大項目的宣傳渠道，完善項目戶外廣告與導示系統(tǒng)丿 口。第五、盡最大可能，把握每一位蒞臨銷售現(xiàn)場咨詢的客戶，通過銷售現(xiàn)場對客戶的細致講解以及銷售氛圍對客戶的感染，蓄積大量準客戶。第六、加強項目的推廣力度，配合媒體的宣傳，提升項目的形象與公眾認知度。第七、戶外廣告結合DM單直投，增強社會影響力和吸引消費者對鳳鳴花園項目的注意。第八、前期咨詢期有一定蓄水量，再通過本期廣告推廣的力度加大，爭取為“開盤期”

6、的銷售實現(xiàn)比例為 5: 1左右的預定客戶。【銷售現(xiàn)場的準備工作】1、認真做好日常咨詢接待準備及區(qū)域和項目熟悉工作，為正式咨詢做好準備。2、加強對來訪客戶的情況梳理，有計劃、有安排的分析意向性客戶，做好客戶維系。3、對鳳鳴花園項目銷售說辭的修改及完善;4、加強銷售現(xiàn)場管理工作：包括項目現(xiàn)場銷售環(huán)境、銷售道具的管理和現(xiàn)場工作人員工作狀態(tài)的管理(包括禮儀、接聽電話過程等)。【現(xiàn)場包裝】 1、加強和完善項目區(qū)域內項目的形象展示系統(tǒng)A、導示系統(tǒng)(包括主干道和售樓處位置)B、戶外廣告 2、銷售資料的準備A、DM資料、立面效果圖 B、沙盤C、單體模型 明確詳盡的說明標牌； 逼真的生活氣息 4、售樓部的包裝營

7、銷氣氛塑造：展板、模型、銷控表B、服務氛圍營造：微笑服務、專業(yè)服務、禮品贈送【促銷政策】1、付款方式優(yōu)惠(1)購房者實行一次性付款方式可享受每平 50元優(yōu)惠。(2)購房者實行分期付款方式可享受每平20元優(yōu)惠。付款方式按照5； 3； 2的比例支付。2、首批房源（含商鋪）購房優(yōu)惠政策（1）前期拿出24套房源（含商鋪）試水，收集市場信息，匯總 客戶反饋情況。（2）購買首批10套房源的客戶可享受每套八千元禮金券的購房 優(yōu)惠。購買第二批房源（即第11套至第20套）的客戶可享受每套五 千元禮金券的購房優(yōu)惠。購買第三批房源（即第 21套至第24套）的 客戶可享受每套三千元禮金券的購房優(yōu)惠。3、老客戶帶新客戶

8、優(yōu)惠政策（1）新客戶享受500元的購房優(yōu)惠;（2）老客戶享受500元的現(xiàn)金優(yōu)惠。3、組團購房優(yōu)惠凡以組團方式集中購房的，必須首先確定該組團的發(fā)起人，組團 內購房人須由親戚、朋友、同事或其他相互熟悉的人員組成，零散購 房人不能隨意插入。組團以一套住房（已購房的不得加入）為基本單 位，最低基數(shù)為3戶（或套），10戶為一個組團的最高限值，超過10 戶則須重新組團。組團根據每組戶數(shù)多少在享受常規(guī)優(yōu)惠政策的基礎 上分別享受以下優(yōu)惠政策（不累加）。（1）組團戶數(shù)在3-5戶之間（含3戶，含5戶）另給予2000的 優(yōu)惠;（2）組團戶數(shù)在6-10戶之間（含6戶，含10戶）另給予4000 的優(yōu)惠。備注：符合條件的

9、購房者可同時享受以上優(yōu)惠政策。以上購房優(yōu)惠政策的執(zhí)行，均已簽訂購房協(xié)議并在3日內繳納相應房款后予以充抵兌現(xiàn)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必

10、能裨補闕漏，有所廣益。能”是以眾議舉寵為督:將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣,愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也亠。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭