房地產(chǎn)評估實施報告

1、房地產(chǎn)評估報告 估價項目名稱：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地 產(chǎn)市場價格評估 委托方：于同江 估價方：北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司 估價人員： 張* 估價作業(yè)日期： 二O六年一月十日至二O六年一月十六日 估價報告編號: 0911030049 目錄 第一部分致委托方函 3 第二部分估價師聲明 5 第三部分估價假設(shè)和限制條件 7 一、 假設(shè)和限制條件 7 二、需要特殊說明的事項 6 第四部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 7 一、委托方 7 二、估價方 7 三、評估對象 7 四、估價目的 10 五、估價時點(diǎn) 10 六、價值定義 10 七、估價依據(jù) 10 七、估價原則 11 九、估價方法 11 十、

2、評估結(jié)果 11 十一、估價人員 12 十二、估價作業(yè)日期 12 十三、估價報告應(yīng)用有效期 12 第五部分 估價技術(shù)報告 13 一、估價對象資料 13 二、類比對象資料 13 三、因素修正 15 四、個別因素修正 16 五、修正后價格 16 六、估價結(jié)果確定 17 第六部分附件18 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對位于 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 9 棟第12層02號（建筑面積188.42平方米）房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估目的是為委 托方用該房產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。 估價人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實地查勘、廣泛收集 有關(guān)市場信息和

3、估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值 的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照 科學(xué)的估價程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進(jìn)行估價測算，確定 估價對象于估價時點(diǎn)2016年1月10日的市場價值為1625.05萬元，（幣種：人 民幣）。以下是估價結(jié)果明細(xì)表。詳情請閱讀房地產(chǎn)評估報告。 估價結(jié)果明細(xì)表 評估對象 實用面積 3） 估價單價 （元 / m2） 估價值（萬 元） 京師家園二 棟五梯101室 188.42 86246.14 1625.05 法定代表人：李* 北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司 二O六年一月十六日 第二部分：估價師聲明 我們鄭

4、重聲明： 1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意 見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒 有個人利害關(guān)系或偏見。 4、估價人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、估價人員張*已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 6本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。 7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 8、本評估報告由北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司 負(fù)責(zé)解

5、釋。 9、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用， 不得做其他用途 未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使 用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 特此聲明！ 參與本系評估活動的評估人員簽名： 姓名評估師注冊號 簽字 張* 110206789540 二O六年一月十六日 第三部分：估價假設(shè)和限制條件 一、假設(shè)和限制條件 1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未 設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是 指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求

6、經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息， 有比較充裕的時間進(jìn)行交易，對 交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性， 即所 有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件： (1) 自愿銷售的賣方及自愿購買的買方； (2) 有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議 價； (3) 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定； (4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓； (5) 不考慮特殊買家的額外出價。 2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到 有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進(jìn)行核實，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真 實性。 3、估價對象

7、的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn) 證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。 4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不 能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。 6本報告中的估價值為估價對象于估價時點(diǎn)狀態(tài)、在市場價值標(biāo)準(zhǔn)及滿足 估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，不包 含該房產(chǎn)買賣時發(fā)生的各項稅費(fèi)。 7、估價對象的估價時點(diǎn)設(shè)定為完成實地查勘之日。 二、需要特殊說明的事項 1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時 點(diǎn)的市場狀況分析推斷、預(yù)

8、測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價人員經(jīng)驗、 能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。 2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已 對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé), 由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 3、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。 4、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā) 生變化，本報告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。 第四部分：房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方 于同江 二、估價方 北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司 地址：北京市X路X號X大廈22樓 法人代表：李* 房地

9、產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級 資質(zhì)證書號：*號 聯(lián)系人：* 聯(lián)系電話：010-* 三、評估對象 1、1估價對象基本狀況 本次估價對象為北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 9棟第12層02號房地產(chǎn)，房屋建 筑面積為188.42平方米，商品房用途為住宅。 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟為普通住宅，建成于2007年，鋼混結(jié)構(gòu)，總 層數(shù)19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗 設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場。估價對象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格 局，正南朝向。室內(nèi)裝修情況為：地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂?斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。 根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)

10、構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn) 基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為 87% 平面如圖所示 2. 估價對象權(quán)利狀況 根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為于同江，商品房用途為住 宅，房屋建筑面積為188.42平方米，土地使用年限自2007年2月23日至2077 年2月23日。 本次評估設(shè)定估價對象于估價時點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)利存在，不 存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。 3. 估價對象區(qū)位狀況 (1) 海淀區(qū)基本概況 估價對象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā) 狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的

11、價格有明顯的影響。 海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時也是全國智力資源和科 技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù)，記載了海淀的文化 積淀；以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué)府和以中科院為代表的科研院所，證明了海 淀的文化傳承；以國風(fēng)企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)， 更標(biāo)示出海淀文化的 發(fā)展創(chuàng)新。圖書城身處的中關(guān)村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶。這 里的高等學(xué)府68所，有以中科院為代表的各級各類科研機(jī)構(gòu)213家， 兩院院 士占全國院士總數(shù)的3 9%,每年產(chǎn)業(yè)輻射全國的高水平科研成果數(shù)千項， 高新 技術(shù)4 5 0 0余家，年銷售額達(dá)4 7 0億元( 1 9 9 9年)。

12、其中，純智力產(chǎn)業(yè) (軟件、圖書、企業(yè)診斷及咨詢等)占全國的5 0%左右，全員勞動生產(chǎn)能力達(dá) 2 0萬左右，以此項區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，中關(guān)村無疑可列全國之首。 (2) 估價對象區(qū)位狀況 位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面 是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心， 繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍 環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。 估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施 狀況完全可以滿足居民生活需要。 4. 估價對象市場分析 近年，受土地開發(fā)投資力度加大和建安

13、工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地 產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價 格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地 產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴(kuò)大 2015年北京全市住宅網(wǎng)上簽約 49891套，與2014年相比，成交套數(shù)同比上 漲13.7%,成交總金額同比上漲37.7%,成交均價漲幅為12.8%。除了 2015年初 開局遇冷，進(jìn)入二季度以來，北京樓市成交無論量價都接連攀升， 甚至有多個月 份成交連連破紀(jì)錄。 新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示， 9月份，我市新建住宅 銷售價格指數(shù)同比上漲3.6%,漲幅比上月提高1.5個百分點(diǎn)，

14、環(huán)比上漲0.4%, 漲幅比上月回落0.9個百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。 二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降 1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3個月 上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。 受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響， 5月份以來房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。 前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到 位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%,增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個百分點(diǎn)。 其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及 預(yù)收款分別為

15、600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%。 總之，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價 格產(chǎn)生一定的影響。 四、估價目的 為委托方擬用估價對象向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。 五、估價時點(diǎn) 2016年1月10日 六、價值定義 (1) 本報告估價結(jié)果是反映估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)公開市場價格。該估 價結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價對象以委托方確定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用， 估價對象無他項權(quán)利限制和其他限制按估價目的的使用情形；未考慮未來市場變 化風(fēng)險、自然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非常因素對估價對象的影響。 (2) 估價對象房地產(chǎn)的用途為居住用房

16、。 因此，本估價結(jié)果為估價對象在估價時點(diǎn)時滿足本估價報告中“估價的假設(shè)和限 制條件”下的房地產(chǎn)所有權(quán)公開的市場價格。 貨幣單位：人民幣元。 七、估價依據(jù) 1. 有關(guān)政策法規(guī)和文件 (1) 中華人民共和國土地管理法； (2) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； (3) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999; (4) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2001； (5) 京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有 土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知； (6) 京國土房管出20021121號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使 用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的

17、通知； (7) 其它相關(guān)法律法規(guī)。 2. 委托方提供的有關(guān)資料 3. 評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料。 八、估價原則 本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估 價時點(diǎn)原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。 九、估價方法 估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊 全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于 北京市基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價修正法測算其樓面熟地價；由于與 估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然 后綜合兩種方法的評

18、估結(jié)果來確定其最終價格。 1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估 成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域 的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正， 進(jìn)而求取估價對象之土地在估價時點(diǎn)市場價格的方法。 2、成本法：是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造 全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和， 減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。 3、市場比較法：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行 比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?/p>

19、以此估算估價對象的客觀合 理價格或價值。 十、評估結(jié)果 本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū) 域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法， 評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點(diǎn)2016年 1月 10日的市場價格為：（幣種：人民幣） 房地產(chǎn)總價：1625.05萬元 大寫金額：壹仟叁佰伍拾陸萬陸仟貳佰元整 房地產(chǎn)單價：82246.14元/平方米 十一、估價人員 勘查人：張*簽名： 估價人員：張*簽名： 聯(lián)系電話12345678901 十二、估價作業(yè)日期 二O六年一月十日至二O六年一月十六日 十三、估價報告應(yīng)用有效期 本

20、報告在市場情況無較大波動時有效期為一年 （自二O六年一月十六日起 至二O七年一月十五日），若市場有較大波動或超過一年，需重新進(jìn)行評估。 第五部分：估價技術(shù)報告 、估價對象資料 估價對象 戶型 面積（卅） 地段 太陽園 4室2廳2衛(wèi) 188.42 太陽園 類比對象資料 1、參照物基本資料 可比實例 項目 中山大學(xué)博雅苑 海怡灣畔 金暉苑 類型 住宅 住宅 住宅 結(jié)構(gòu)質(zhì)式 鋼混 鋼混 鋼混 地段等級 三級 三級 三級 土地使用權(quán)類型 出讓 出讓 出讓 交易面積（平方米） 155 102 106 成交單價 （元/平方米） 77421 106816 64115 室內(nèi)二次裝修情況 中檔裝修 中檔裝修 中

21、檔裝修 流水號 無 （無）市場調(diào) 查 （無）市場調(diào) 查 交易日期 2015-3 2015-9 2015-12 備注 二手房 二手房 一手房 2、參照物與估價對象對比表 項目 中山大學(xué)博雅 苑 海怡灣畔 金暉苑 估價對象 交易情況 偏低 正常 正常 / 交易日期 2015年3月 2015年9月 2015年12月 估價時點(diǎn) 商服繁華度 中山大學(xué)校園 近郊海景小 主要以普通 商業(yè)中心，繁華 內(nèi)，基本沒有 區(qū)，商業(yè)氣氛 商業(yè)為主 度咼 商業(yè)設(shè)施 不濃郁 交通便捷度 一般，離公交 小區(qū)前后均有 較好 小區(qū)門外有公 較遠(yuǎn) 公交線路 交線路 公共配套設(shè)施 較完善 較完善 一般 較完善 環(huán)境與景觀 較好 好

22、一般 較好 結(jié)構(gòu)質(zhì)式 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年份 2004 2002 2009 2007 小區(qū)品牌檔次 中 中高 一般 中 樓宇樣式 多層，電梯 多層，無電梯 多層，無電梯 多層，電梯 小區(qū)配套 較好 好 一般 較好 小區(qū)環(huán)境 綠化好 綠化好 綠化一般 綠化好 物業(yè)管理 專業(yè)物業(yè)管理 專業(yè)物業(yè)管理 門衛(wèi) 專業(yè)物業(yè)管理 外觀及外墻飾材 好、噴涂 較好、瓷磚 略好、馬賽克 好、噴涂 所在層數(shù)/總層數(shù) 6層111層 3層/5層 4層/7層 12層/19層 建筑面積（川） 155 102 106 188 戶型及平面布置 好 好 一般 好 朝向 南北 南北 南北 南北 處于 中間 西頭 中間 中間

23、 底層有無附屬間 有 有 有 有 或架空層 總價 1200 1090 680 三、因素修正 1、交易情況修正 (1)基準(zhǔn)地價說明： 2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號 文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的 通知；2002年12月27日，北京市國土資源和房屋管理局以京國 土房管出20021121號文件頒發(fā)了關(guān)于公布本市出讓國有土地 使用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的通知，本報告以上述兩個文件為依據(jù)估 算土地使用權(quán)價格。 所選參照物與估價對象性質(zhì)一致。 搜房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京市2015年下半年商品住宅銷售均價82283元/ 平方米。按照當(dāng)前情況，以上三個

24、參照物中除金輝園房產(chǎn)外均比現(xiàn)行市場價值低。 據(jù)北京市住規(guī)建局發(fā)布的全市 6-612月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新建住房價格為81028 元/平方米，比去年價格上漲 8.47%。根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產(chǎn)評估人員經(jīng)驗得到以 下調(diào)整： 價格情況 偏差里 修正系數(shù) 中山大學(xué)博雅苑 偏低 約低1% 100/99 海怡灣畔 正常 正常 100/100 金輝園 正常 無需修正 100/100 2、交易時間修正 根據(jù)北京晚報：“ 12月21日消息，6-12月新建住房價格為81028元/平 方米，比去年價格上漲8.47%。則每月平均上漲1.4%?？紤]到2015年7月，全 國100個城市住宅平均價格為8874元/平方米，環(huán)比6月上漲0.21%,漲幅與6 月相比有所下降，其中環(huán)比漲跌幅在 1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有80個。所以，每月 上漲取1%所以，交易時間修正如下表： 修正率（取整） 修正系數(shù) 中山大學(xué)博雅苑 1%*9=9% 109/