樣板房管理作業(yè)指引

1、鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司樣板房管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期流程要素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人狀態(tài)1. 目的鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司規(guī)范各項(xiàng)目銷售展示用樣板房從設(shè)計(jì)到銷售的工作流程。2. 適用范圍適用于深圳市 XX 房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板房及其物資管理。3. 術(shù)語(yǔ)和定義4. 職責(zé)4.1XX 公司：4.1.1負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及裝飾工程施工監(jiān)理；4.1.2負(fù)責(zé)組織裝飾設(shè)計(jì)交底；4.1.3負(fù)責(zé)銷售展示用裝飾物資的采購(gòu)和驗(yàn)收；4.1.4負(fù)責(zé)樣板房竣工移交工作。4.1.5審核樣板房物資處理申請(qǐng)4.

2、2銷售經(jīng)營(yíng)部4.2.1按銷售要求確定樣板房展示要求，包括所處區(qū)域、推出時(shí)間等。4.2.2參與樣板房竣工及銷售前驗(yàn)收。4.2.3負(fù)責(zé)根據(jù)樣板房現(xiàn)狀確認(rèn)結(jié)果，辦理銷售事宜。4.2.4確認(rèn)對(duì)不再展示的樣板房物資的處理方案。4.3成本管理部4.3.1負(fù)責(zé)完成裝飾工程施工招標(biāo)采購(gòu)的成本測(cè)算；4.3.2參與裝飾工程招標(biāo)采購(gòu)的開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)；4.3.3參與裝飾工程議標(biāo)合同條件約談；4.3.4參與裝飾工程議標(biāo)審批。4.4項(xiàng)目經(jīng)理部4.4.1參與裝飾工程施工的設(shè)計(jì)交底；4.4.2按時(shí)提供施工場(chǎng)地。4.4.3指派專業(yè)工程師負(fù)責(zé)防水、水電工程的施工和隱蔽驗(yàn)收。4.4.4參與裝飾工程竣工驗(yàn)收和銷售前驗(yàn)收。4.5客戶服務(wù)中

3、心4.5.1參與裝飾工程施工的設(shè)計(jì)交底。4.5.2負(fù)責(zé)樣板房竣工驗(yàn)收和銷售前驗(yàn)收；對(duì)問(wèn)題的整改情況進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)證。4.5.3組織編制并保存樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū) 。鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司4.5.4負(fù)責(zé)樣板房移交后的保修、維修及保修款的支付。4.6物業(yè)公司4.6.1參與樣板房的竣工驗(yàn)收和銷售前驗(yàn)收。4.6.2樣板房物資入庫(kù)登記，以及移交后的日常保管、維護(hù)、安全等。4.6.3根據(jù)樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)，進(jìn)行銷售前物資清點(diǎn)確認(rèn)，提供物資價(jià)格清單。4.6.4樣板房銷售后物資搬移、清潔衛(wèi)生。4.6.5對(duì)入庫(kù)的樣板房物資提出處理建議，并按審核結(jié)果安排處理。4.7財(cái)務(wù)管理部4.7.1負(fù)責(zé)樣板房裝修及物資出售

4、折價(jià)的審核確認(rèn)。4.7.2參與樣板房銷售前驗(yàn)收。4.7.3樣板房物資清理估價(jià)審批。4.8設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審定計(jì)劃外樣板間裝飾協(xié)辦單的合作方選擇方式。4.9公司總經(jīng)理審批樣板房裝修及物資出售價(jià)格。5. 工作程序5.1樣板房裝飾工程管理：5.1.1樣板房展示計(jì)劃管理：a) 銷售經(jīng)營(yíng)部至少需于項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)前 6 個(gè)月與項(xiàng)目設(shè)計(jì)責(zé)任人、 裝飾設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目經(jīng)理部確定銷售展示計(jì)劃，并納入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃。b) 樣板房裝飾工作確認(rèn)通過(guò)協(xié)辦單形式確定：協(xié)辦單最少需于提供使用日期前 4 個(gè)月發(fā)出。由銷售經(jīng)營(yíng)部與 XX 公司裝飾設(shè)計(jì)師、建筑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)銷售策略、現(xiàn)場(chǎng)情況推盤(pán)原則和戶型特點(diǎn)提出裝修要求，內(nèi)容包括但不限

5、于：所需樣板房的戶型、數(shù)量、位置、需求時(shí)間和樣板房的裝修風(fēng)格。經(jīng)確認(rèn)的內(nèi)容形成協(xié)辦單， 主送 XX 裝飾部，抄送財(cái)務(wù)管理部、 成本管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、客戶服務(wù)中心、總經(jīng)理辦公室運(yùn)營(yíng)管理組，收件人為部門(mén)負(fù)責(zé)人及各部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任人。由銷售經(jīng)營(yíng)部與 XX 公司對(duì)樣板房方案進(jìn)行溝通， XX 公司需針對(duì)方案提出預(yù)算，范圍包括但不限于：設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工、家具、家電、裝飾品。鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司方案及預(yù)算由銷售經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人、XX 公司總經(jīng)理審批確認(rèn)。如遇特殊情況增加或變更樣板房，則協(xié)辦單發(fā)出時(shí)間不受其限制，但需得到分管設(shè)計(jì)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)并明確樣板房設(shè)計(jì)、施工單位確定方式。協(xié)辦單從發(fā)出之日起生

6、效， XX 公司是主要執(zhí)行部門(mén)，銷售經(jīng)營(yíng)部和總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)監(jiān)控執(zhí)行情況。5.1.2樣板房裝飾工程設(shè)計(jì)管理：a) 自協(xié)辦單經(jīng)確認(rèn)當(dāng)天開(kāi)始計(jì)算，至協(xié)辦單要求裝飾工程完成的日期為止，如時(shí)間不小于 4 個(gè)月的，屬計(jì)劃內(nèi)任務(wù)，否則，屬計(jì)劃外任務(wù)，其設(shè)計(jì)工作流程按裝飾工程設(shè)計(jì)階段作業(yè)指引執(zhí)行。b) 樣板房的設(shè)計(jì)在滿足展示效果的同時(shí)，必須保證其實(shí)用性。5.1.3樣板房裝飾工程施工管理：a) 樣板房裝飾工程施工管理按裝飾工程施工階段作業(yè)指引中的要求執(zhí)行。b) 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)按時(shí)提供樣板房施工場(chǎng)地，并防水、水電工程的施工和隱蔽驗(yàn)收。c) 客戶服務(wù)中心在施工期內(nèi)不定期抽查施工質(zhì)量，以確保達(dá)到實(shí)用性要求。5.1.

7、4樣板房展示物資采購(gòu)及驗(yàn)收入庫(kù)管理：用于銷售展示的裝飾部品的采購(gòu)和驗(yàn)收程序按營(yíng)銷物資管理作業(yè)指引執(zhí)行。5.2樣板房竣工驗(yàn)收5.2.1竣工驗(yàn)收：指樣板房裝飾工程完成后為移交展示而進(jìn)行的驗(yàn)收。a) XX 公司負(fù)責(zé)召集、項(xiàng)目經(jīng)理部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、銷售經(jīng)營(yíng)部進(jìn)行驗(yàn)收，客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)主導(dǎo)驗(yàn)收工作，驗(yàn)收結(jié)論填寫(xiě)在樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表一：裝飾工程竣工驗(yàn)收表中，并由參加人員匯簽。b) 對(duì)于施工驗(yàn)收結(jié)論為“不合格，需返工”及“合格，需改進(jìn)”的裝飾工程，待施工單位返工或改進(jìn)結(jié)束后，由客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，直至裝飾工程施工驗(yàn)收合格為止， 并由客戶服務(wù)中心、 XX 公司、銷售經(jīng)營(yíng)部共同在 樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)

8、之表一核驗(yàn)意見(jiàn)欄中簽署，復(fù)印件作為結(jié)算資料中竣工驗(yàn)收資料一并移交成本管理部審核。5.2.2交付使用鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司a) 核驗(yàn)完畢后，由 XX 公司裝飾設(shè)計(jì)師填寫(xiě)樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表二： 裝飾工程交付使用明細(xì)表 ，同時(shí)向客戶服務(wù)中心移交水電竣工圖、 平面布置圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明，向物業(yè)公司移交電器產(chǎn)品保修卡、電器發(fā)票復(fù)印件。并由交接雙方簽字確認(rèn)。b) 裝飾工程交付使用明細(xì)表 原件由客戶服務(wù)中心存檔， 物業(yè)公司、 XX 公司可復(fù)印備案。5.2.3樣板房裝修費(fèi)用結(jié)算及付款管理：a) 竣工整改完畢后兩周內(nèi)，由 XX 提交結(jié)算資料（按工程結(jié)算工作交接單的要求備齊所有資料） ，成本管理部需在

9、一周內(nèi)完成結(jié)算工作。b) 財(cái)務(wù)管理部在結(jié)算資料齊全的情況下可辦理工程款支付。c) 裝修工程結(jié)算完成后，由 XX 公司編制樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表五 ：樣板房裝修費(fèi)用清單作為裝修售價(jià)確定的基礎(chǔ)交財(cái)務(wù)管理部備案、客戶服務(wù)中心存檔。5.3銷售經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)完成樣板房裝展示提示，包括但不限于：與交樓標(biāo)準(zhǔn)差異性提示、戶型提示、家具及貴重物資保護(hù)提示、危險(xiǎn)性提示。5.4樣板房銷售展示期管理：5.4.1裝修完畢的樣板房地面養(yǎng)護(hù)方式由XX 公司、項(xiàng)目銷售組及物業(yè)公司根據(jù)樣板房實(shí)際共同確定。5.4.2樣板房進(jìn)入銷售展示期（含關(guān)閉之后），樣板房的日常維護(hù)和保潔工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，樣板房的開(kāi)放和關(guān)閉時(shí)間由項(xiàng)目銷售組統(tǒng)籌安排

10、。5.4.3展示期物資及家具管理：a) 物業(yè)公司在展示物資入庫(kù)后，負(fù)責(zé)編制物資清單，并抄送一份由銷售現(xiàn)場(chǎng)銷控備案。b) 展示物資的日常管理按公司資產(chǎn)管理要求執(zhí)行， 統(tǒng)一登記在資產(chǎn)管理系統(tǒng)中，入、出庫(kù)均有明確記錄。c) 展示物資如有損壞，根據(jù)損壞原因由銷售現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人決定賠付辦法，按物資清單列明單價(jià)范圍確定賠付費(fèi)用，原則為現(xiàn)金，還入當(dāng)期營(yíng)銷費(fèi)用。物資價(jià)值授權(quán)范圍鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 2000 元銷售現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人2000 元以上項(xiàng)目銷售組負(fù)責(zé)人d) 賠付完成后， 該物資應(yīng)及時(shí)注銷并于 物資損壞 /遺失申報(bào)表注明處理意見(jiàn)，由有權(quán)人簽字確認(rèn)。5.5樣板房銷售管理5.5.1樣板房原則上展示一個(gè)

11、月后即可推出銷售。5.5.2樣板房銷售前驗(yàn)收：指為了確認(rèn)樣板房現(xiàn)狀，以作為銷售折價(jià)及交樓維修依據(jù)的對(duì)樣板房的再次驗(yàn)收工作。a)確定推出銷售的樣板房，由項(xiàng)目銷售組知會(huì)客戶服務(wù)中心，統(tǒng)一組織XX 公司、銷售經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。b) 驗(yàn)收情況補(bǔ)充填寫(xiě)在樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表一： 裝飾工程竣工驗(yàn)收表中銷售前驗(yàn)收欄，由客戶服務(wù)中心確認(rèn)維修范圍、深度、保修事宜及完成時(shí)間，提供銷售經(jīng)營(yíng)部作為制作 樣板房銷售協(xié)議的附件 的參考資料。c) 物業(yè)公司負(fù)責(zé)根據(jù)樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表三：樣板房銷售前物資現(xiàn)狀清單，列明物資現(xiàn)狀，由各部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)銷售物資，原件由客戶服務(wù)中心存檔，物業(yè)公司保存復(fù)印件。

12、d) 物業(yè)公司根據(jù)確認(rèn)情況編制樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表四：樣板房物資銷售確認(rèn)單，由客戶服務(wù)中心存檔，并提供給銷售經(jīng)營(yíng)部，用于編寫(xiě)樣板房銷售協(xié)議附件。5.5.3擬銷售樣板房的封閉：a) 經(jīng)檢查確認(rèn)現(xiàn)狀的樣板房如仍需要展示，由物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理，避免裝修及設(shè)施受到破壞。b) 經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)與樣板房一同出售的物資，停止調(diào)撥，如客戶對(duì)物資需求有變，銷售經(jīng)營(yíng)部需及時(shí)以書(shū)面形式知會(huì)物業(yè)公司、客戶服務(wù)中心，以保證樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)之表四：樣板房物資銷售確認(rèn)單的一致性。c) 已出售的樣板房，由項(xiàng)目銷售組決定停止對(duì)外展示的時(shí)間。d) 樣板房交付 前樣板房日常維護(hù)工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，已關(guān)閉但暫未移交給業(yè)主的樣板房物

13、業(yè)公司至少應(yīng)每周開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)一次，防止屋內(nèi)裝修部分因受潮而變形。鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司e) 樣板房如需維修，返修期間的物資保管由項(xiàng)目返修組負(fù)責(zé)。5.5.4樣板房銷售定價(jià)管理，售價(jià)組成包括：a) 房?jī)r(jià)：按項(xiàng)目?jī)r(jià)格表執(zhí)行，由銷控在銷售系統(tǒng)中標(biāo)明樣板房性質(zhì)。b) 裝修結(jié)算費(fèi)用：以成本管理部最終審核確認(rèn)的結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)，如銷售經(jīng)營(yíng)部需要提前使用結(jié)算信息，需提前兩周知會(huì)責(zé)任設(shè)計(jì)師及成本核算人員，以便及時(shí)提供結(jié)算價(jià)格。c) 裝修及展示物品折價(jià)：裝修及展示物資、家具等折價(jià)：以 XX 公司樣板房裝修費(fèi)用清單 、物業(yè)公司提供的樣板房物資銷售確認(rèn)單為基礎(chǔ)，由銷售經(jīng)營(yíng)部根據(jù)樣板房的損舊狀況及銷售要求，提出樣板

14、房裝修折價(jià)方案，經(jīng)財(cái)務(wù)管理部審核，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。銷售后的裝修及物資折價(jià)款部份按實(shí)入項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用。5.5.5樣板房銷售協(xié)議的簽訂：a) 裝修及物資折價(jià)的具體付款時(shí)間按認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定時(shí)間執(zhí)行。b) 裝修及物資折價(jià)可選擇并入或不并入房款：并入房款的：協(xié)議中注明因房款增加而發(fā)生的所有費(fèi)用由客戶承擔(dān)，認(rèn)購(gòu)時(shí)需簽訂一式三份的樣板房銷售補(bǔ)充協(xié)議（裝修款并入房款）；不并入房款的：裝修及物資折價(jià)須在銷售軟件系統(tǒng)中另行標(biāo)注，認(rèn)購(gòu)時(shí)簽訂一式三份的樣板間銷售補(bǔ)充協(xié)議（裝修款不并入房款）。c) 樣板房的交樓時(shí)間一般為具備 樣板房交付 條件，由銷售經(jīng)營(yíng)部與客戶協(xié)商確定。物資房地產(chǎn)買賣合同中約定交付時(shí)間要與買賣合同及補(bǔ)充

15、協(xié)議時(shí)間相符。d) 經(jīng)客戶確認(rèn)的樣板房物資清單，需在協(xié)議承諾客戶的交房時(shí)間的至少三天前抄送物業(yè)公司，作為樣板房?jī)?nèi)物資的清點(diǎn)及搬遷憑證，同時(shí)物業(yè)公司向銷售經(jīng)營(yíng)部移交已售出的電器之說(shuō)明書(shū)、保修卡、遙控器及發(fā)票復(fù)印件，一同交付客戶。5.6樣板房現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū) （包括表一至表五） 齊備后，統(tǒng)一由客戶服務(wù)中心存檔，并于項(xiàng)目客戶檔案整體移交時(shí)統(tǒng)一移交總經(jīng)理辦公室保存。鄂爾多斯市宇晨物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司5.7樣板房物資經(jīng)銷售經(jīng)營(yíng)部及 XX 公司確認(rèn)不再展示或出售后，由物業(yè)公司列制物資清單及估價(jià)，報(bào) XX 公司及財(cái)務(wù)管理部審核后安排處理。具體操作按營(yíng)銷物資管理作業(yè)指引執(zhí)行。5.8客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)履行樣板房裝修工程保修期內(nèi)的維修職責(zé)， 并負(fù)責(zé)保修款的支付，具體操作按工程維修作業(yè)指引執(zhí)行。6. 支持性文件6.1裝飾設(shè)計(jì)階段作業(yè)指引6.2裝飾施工階段作業(yè)指引6.3工程維修作業(yè)指引7. 相關(guān)記錄7.1樣板房