房企確認(rèn)收入的條件

1、房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題 1、房地產(chǎn)收入何時確認(rèn)? 首先據(jù)舊的會計準(zhǔn)則，收入確認(rèn)條件為: 1）已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險、報酬、 管理權(quán)及控制已 轉(zhuǎn)移; 2）收入、成本能可靠計量; 3）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。 但其實，考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性：項目金額大、時間跨 度長、銷售、收款方式多種多樣（現(xiàn)/期房、按揭/分期/ 次性收款、委托銷售等）、會計核算存在相對滯后特征。 那房企到底何時確認(rèn)收入? 首先，房屋竣工并驗收合格，完成竣工結(jié)算后（說明成本 能可靠計量）； 然后，簽訂售房合同及收取房款（說明收入已能可靠計量 或已能流入企業(yè)）； 最后至辦理了房屋移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說明與房屋所 有權(quán)相聯(lián)系的

2、風(fēng)險和報酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部 轉(zhuǎn)移），此時確認(rèn)收入。 參考萬科及華夏幸福收入確認(rèn)條件: 企業(yè) 收入確認(rèn)條件 萬科 完工驗收、達到銷售合同約定的交付條件、取得買方 按合同交付房款的付款證明 完工驗收、簽訂銷售合同、取得買方付款證明、辦理 幸福 房產(chǎn)實物移交手續(xù)、成本可靠計量 依據(jù)：現(xiàn)有企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入（財會20063號） 2、新收入會計準(zhǔn)則對房企收入確認(rèn)有何影響? 2017年7月5日，財政部正式發(fā)布了關(guān)于修訂印發(fā) 的通知（財會【2017】 22號）（新CAS 14），主要提出“在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品 控制權(quán)時確認(rèn)收入”，并且控制權(quán)的轉(zhuǎn)移還有時點和時段 的區(qū)分。如果你在房地產(chǎn)行業(yè)，

3、那一定不陌生。新準(zhǔn)則對 房企收入確認(rèn)影響還是比較大的，而到底產(chǎn)生什么影響呢， 會不會引起房企收入確認(rèn)提前呢? 2017年9月11日，XXX （股票代號： 2007.hk）發(fā)布2017 中期報告。披露：“由于提早采納香港財務(wù)報告準(zhǔn)則第 15號的影響，影響留存收益期初余額增加了人民幣 31.5 億 元。調(diào)增本期收入147.5億元，調(diào)增本期凈利潤 33.3億元。 同時XXX披露收入確認(rèn)準(zhǔn)則變更“在履約過程中所產(chǎn)出的 商品具有不可替代用途，且在整個合約期間內(nèi)有權(quán)就累計 至今已完成的履約部分收取款項的情況下，本集團按一段 時間內(nèi)的方法確認(rèn)收入；否則，本集團在買房者取得已完 工物業(yè)控制權(quán)的某一時點確認(rèn)收入

4、?！焙唵蝸碚f就是，部分房地產(chǎn)開發(fā)項目收入確認(rèn)原則由原來 的交付物業(yè)所有權(quán)特定時點一次性確認(rèn)收入，改為認(rèn)定為 某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)的房地產(chǎn)項目采用按照履約進度 確認(rèn)收入。 而據(jù)新收入準(zhǔn)則第 條：“滿足下列條件之一的，屬時 段履行履約義務(wù)；否則，屬時點履行履約義務(wù): 1）客戶在企業(yè)履約同時取得并消耗對應(yīng)經(jīng)濟利益; 2）客戶能控制履約過程中在建的商品; 3）企業(yè)履約中產(chǎn)出商品具有不可替代用途， 且該企業(yè)合同 期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。 注：具有不可替代用途：受限，不能輕易將商品做他用; 有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項：因客戶或其 他方原因終止合同，企業(yè)有權(quán)就累計至今已完

5、成的履約部 分收取補償其已發(fā)生成本和合理利潤的款項，且該權(quán)利具 法律約束力。 滿足上述條件其一，認(rèn)定為屬時段履行履約義務(wù)?？蓳?jù)履 約進度來確認(rèn)收入，這樣房企期房銷售收入的確認(rèn)顯然是 會比舊收入準(zhǔn)則提前了。 同時考慮到香港財務(wù)報告準(zhǔn)則第 15號與新會計準(zhǔn)則日趨 同質(zhì)，其實XXX的處理，具有參考意義。 依據(jù)：關(guān)于修訂印發(fā) 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 14號 收入 的通知（財會【2017】22號） 3、稅務(wù)上如何確認(rèn)房企收入? 根據(jù)國稅發(fā)2009311號文第六條，企業(yè)通過正式簽訂 房 地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng) 確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)與會計上收入確認(rèn)，存在差異，具 體規(guī)定如下: 銷售類型 收入確認(rèn)時點 次性全額付款方式 實際收訖款或取得索取價 款憑據(jù)之日 分期付款方式 合同約定日期，提前按實 際付款日 銀行按揭 首付款按實際到款日，余 款按揭到賬之日 委托方式 支付手續(xù)費委托銷售 收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品 清單之日 視同買斷方式委托銷 售 米取基價并超基價分 成 包銷方式 視同銷售 捐贈贊助福利獎勵 對外投資分配