最新商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版（實(shí)用）

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 22020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 報(bào)告提綱報(bào)告提綱 何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商業(yè)地產(chǎn)？ 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè) 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì) PART 1 PART 2 PART 3 32020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 42020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 52020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 62020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 72020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 82020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不

2、同而變化的商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的 92020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需必需起步起步發(fā)發(fā) 展展享受享受”四個(gè)過程四個(gè)過程 第一階段第一階段 以滿足生活基本需要的必必 需型需型消費(fèi)階段 吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容 第二階段第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型起步型消費(fèi)階段 簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi) 容 第三階段第三階段 以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型發(fā)展型 消費(fèi)階段 講究品牌消費(fèi) 第四階段第四階段 以追求生活質(zhì)

3、量的享受型享受型 消費(fèi)階段 以要求舒適、追求時(shí)尚、講 究情調(diào)為消費(fèi)宗旨 階段階段階段描述階段描述基本特征基本特征 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 - US$ 國內(nèi) 中等規(guī) 模以上 城市 長(zhǎng)三角 珠三角 深圳 上海 北京 GD P 102020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 百貨大樓大型超市大型超市供銷社 城市生活休閑中 心 商業(yè)商業(yè) 模式模式 國外國外 模式模式 發(fā)展發(fā)展 特征特征 國內(nèi)國內(nèi) 模式模式 發(fā)展發(fā)展 特征特征 第一代商業(yè)第一代商業(yè)第三代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)第二代商業(yè) 街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾摩爾 風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇 挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)

4、 的贏利率無法支 撐起再擴(kuò)張、發(fā) 展的負(fù)擔(dān) 超市興起，倡導(dǎo) 自由選購的理念。 最大貢獻(xiàn)是給零 售業(yè)業(yè)態(tài)注入工 業(yè)制造業(yè)的文化 要素。 以Shopping Mall 為代表，追求一站 式購物。環(huán)境污染、 郊區(qū)化的邊緣生存 狀態(tài)、交通堵塞、 舊城衰落等問題使 其漸漸退出發(fā)展舞 臺(tái)。 城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域社區(qū)中心社區(qū)中心/臨近市區(qū)臨近市區(qū) 城市中心城市中心/副中心副中心/交通樞紐交通樞紐 第四代商業(yè)第四代商業(yè) 以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)” 為基礎(chǔ)，以生 活方式消費(fèi)、 娛樂加休閑為 主旨 城市生活休閑中 心 隨著新世紀(jì)的到來， 超市迅速在中國成 為新的時(shí)髦，這和 后期所謂的mall實(shí) 際上是一致的，國國 內(nèi)汽車

5、保有量低難內(nèi)汽車保有量低難 以支撐真正意義的以支撐真正意義的 郊區(qū)郊區(qū)mall 我們 國 家 最 早 的商 業(yè) 模 式 ， 供銷 社 的 選 址 往往 都 是 城 市 中最好的位置 如北京王府井的 百貨大樓，這一 代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí) 間，它是在供銷 社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大 的，在經(jīng)營模式 上也發(fā)生了很大 的變化 著眼于滿足大眾 日益增加的精神精神 和文化和文化需求，國 內(nèi)目前出現(xiàn)的越 來越多購物中心購物中心 城市核心城市核心 112020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商業(yè)地產(chǎn)？PART 1 p商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 p商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的分類 122020-1

6、2-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式 商業(yè)地產(chǎn)的 形式多種多樣， 最常見的如 mall、大型批 發(fā)市場(chǎng)、商業(yè) 街、商場(chǎng)、社 區(qū)商業(yè)等（開開 放、封閉放、封閉） 大型商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的開 發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合 工程，需要對(duì) 商業(yè)、地產(chǎn)、 金融等各方面 具有專業(yè)操作 能力 泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的主體特征以租賃回報(bào)為目的，包，包 括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等 狹義商業(yè)地產(chǎn)

7、：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 132020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商大多數(shù)采取發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售開發(fā)銷售的模式，的模式， 其其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售只租不售、或只銷售 部分的面積，大部分靠企業(yè)長(zhǎng)期持有部分的面積，大部分靠企業(yè)長(zhǎng)期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買 住宅類產(chǎn)品時(shí)，主

8、要是買來住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住或投自住或投 資資 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是 作為一種作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的 一種投資工具，買來作為投資用的一種投資工具，買來作為投資用的 發(fā)展商只要發(fā)展商只要將房子賣出去將房子賣出去，將社區(qū)的，將社區(qū)的 物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣 出去，而且還要將出去，而且還要將后期的經(jīng)營后期的經(jīng)營、推廣、推廣 作為第一等大事來對(duì)待作為第一等大事來對(duì)待 142020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

9、完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面 資本運(yùn)營資本運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)開發(fā)市場(chǎng)開發(fā) 運(yùn)營管理運(yùn)營管理 152020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商圈商圈吸引顧客的輻射范圍吸引顧客的輻射范圍 商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。 這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事

10、商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布 等因素。 進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分 布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。 162020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài) u 特征：特征：“怎么賣怎么賣 ” u 對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按 照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn) 用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店商品

11、經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店 鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、 銷售方式、銷售服務(wù)銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段， 提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形 態(tài) u 目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日 本20多種，美國40多種 u 包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、 超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專 賣店、購物中心、家居中心、倉 儲(chǔ)商店、折扣店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、自動(dòng)售貨機(jī)、 郵購店、無店鋪銷售形式（電子郵購店、無店鋪銷售形式（電子 購物購物B2C，C2C）等 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：“店店“商家或經(jīng)營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)商家或經(jīng)營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài) 172020-

12、12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 業(yè)種業(yè)種面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類 u 特征：特征：“賣什么賣什么” u 目前國內(nèi)零售消費(fèi) 市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè) 種，商品的種類達(dá)到 數(shù)萬（11萬萬）種，國 外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì) 分更多，難以勝數(shù) u 從使用目的上分為 消費(fèi)品消費(fèi)品和再生產(chǎn)品， 從購買習(xí)慣上分為日日 常用品常用品、選購品、專 用品，包括男裝、女 裝、鞋類、箱包、家 電用品、生鮮、日化 用品、煙酒、建材、 機(jī)電、紡織品等 業(yè)種：業(yè)種：“貨貨”依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類依商品的功能、款式及適合的年齡所做

13、的分類 182020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商業(yè)地產(chǎn)？PART 1 p商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 p商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的分類 192020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的分類 隨著需求和消費(fèi)水平的提升，商業(yè)物業(yè)也隨之越來越多樣化。隨著需求和消費(fèi)水平的提升，商業(yè)物業(yè)也隨之越來越多樣化。 我們可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類我們可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類 202020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的分類 分類標(biāo)準(zhǔn)分類標(biāo)準(zhǔn)類型類型備注備注 按照功能類按照功能類

14、 型型 零售功能 百貨商場(chǎng)、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、大型 購物中心等 娛樂功能 電影城、娛樂城、KTV、游樂園等 餐飲型大中型酒店、中小型快餐等 健身、休閑服 務(wù) 運(yùn)動(dòng)會(huì)所、健康中心、美容中心等 按購買消費(fèi) 內(nèi)容 物品交易場(chǎng)所 為消費(fèi)者提供購物場(chǎng)所，包含購物中心、家居建材、超市、 商業(yè)街等 服務(wù)交易場(chǎng)所 為消費(fèi)者提供某種服務(wù)的場(chǎng)所，如餐飲、酒店類 體驗(yàn)業(yè)態(tài) 為消費(fèi)者提供身心體驗(yàn)場(chǎng)所，如娛樂、健身、美容、美發(fā) 等場(chǎng)所 按客戶廣度 大眾客戶類 面向所有社會(huì)上的人群，為大眾消費(fèi)者提供服務(wù)，如超市、 餐飲等 小眾客戶類 面向社會(huì)的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高 收入的高級(jí)會(huì)所等

15、按建筑形式按建筑形式 單體商業(yè)建筑 單一建筑體，獨(dú)立于其他商業(yè)建筑 底層商業(yè)建筑 如住宅底層商鋪 地下商業(yè)建筑 地下商業(yè)街，多由人防工程改造而成 綜合商業(yè)建筑 多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營方式集合在一起 按照市場(chǎng)覆按照市場(chǎng)覆 蓋范圍蓋范圍 近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店 社區(qū)型菜市場(chǎng)、超市等 區(qū)域型購物中心 212020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的分類 在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，我們常常根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行分類：在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，我們常常根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行分類： 百貨店百貨店 超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng) 大型綜合市場(chǎng)大型綜合市場(chǎng) 便利店便利店 專業(yè)店專業(yè)店 專賣店專

16、賣店 購物中心購物中心 倉儲(chǔ)商店倉儲(chǔ)商店 家居中心家居中心 222020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 1.百貨店百貨店 Department store(Dept) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié) 合方式 u 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利， 以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、 家庭用品為主 u 采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐 飲、娛樂場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功 能齊全 u 選址在城市繁華區(qū)、交通要道 u 商圈范圍大商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷 售對(duì)象 u 商店規(guī)模大，在5000平方米以上 u 商店設(shè)施豪華

17、，店堂典雅、明快 u 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的 年輕人 概念概念 在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自 的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài) 232020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 2.大型綜合商場(chǎng)大型綜合商場(chǎng) general merchandise store(GMS) 概念概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市 場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購全 的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式 u 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視 本企業(yè)的品牌開發(fā) u 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積

18、相適應(yīng)的停車場(chǎng) u 目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民 u 商圈范圍較大商圈范圍較大 u 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以 上 u 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要 道 242020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 3. 超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng) super market(SM) 概念概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日 常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算 在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行 u 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng) 營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品 、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品

19、、 奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主 u 營業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖 經(jīng)營方式，有一定的停車場(chǎng)地 u 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) u 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象以居民為主要銷售對(duì)象 u 商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上 u 目標(biāo)顧客以居民為主 252020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 4. 便利店便利店convenience store(Cv.S) 概念概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的 收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式 u 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)

20、消費(fèi)性、小容 量、應(yīng)急性等，營業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上 ，甚至24h，終年無休日 u 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車 站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所 在地 u 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物居民徒步購物 57min到達(dá)的范圍內(nèi)到達(dá)的范圍內(nèi) u 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積 利用率高，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年 輕人。80的顧客為有目的的購買 u 經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便 利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià) 格 262020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 5.專業(yè)店專業(yè)店 speciati

21、ty store(SS) 概念概念 經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人 員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 采取定價(jià)銷售和開架面售， 亦可開展連鎖經(jīng)營 u 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度 性、品種豐富，可供選擇余地 大，以某類商品為主，經(jīng)營的 商品具有自己的特色，一般為 高利潤(rùn)高利潤(rùn) u 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁 華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、 購物中心內(nèi) u 商圈范圍不定 u 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn) 而定 u 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主 要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選 擇性需求 272020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 6.專

22、賣店專賣店 exclusive shop (ES) 概念概念 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開 展連鎖經(jīng)營 u 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體 現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 u 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備 豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí) 服務(wù) u 選址在繁華商業(yè)區(qū)繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨 店、購物中心內(nèi) u 商圈范圍不定 u 目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳 列、照明、包裝、廣告講究 282020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 7.購物中心購物中心 shopping center(SC

23、) 概念概念 企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù) 設(shè)施的集合體 特點(diǎn)特點(diǎn) u 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型 公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開 展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理實(shí)行統(tǒng)一管理 u 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核 心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè) 態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成 u 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂集零售、餐飲、娛樂 為一體為一體。根據(jù)賣場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停 車場(chǎng) u 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交 通要道 u 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而 定 u 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí) 行賣場(chǎng)租賃制， 目標(biāo)顧客

24、以流動(dòng)顧客為 主 292020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 8. 家居中心家居中心 home center(HC) 概念概念 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日 用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、 交通要道交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率 較高的地區(qū) u 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室 內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物 食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜 品等 u 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價(jià)商 店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開 架自選銷售等優(yōu)勢(shì) u 提供一站式購足和一條

25、龍服務(wù) u 可采取連鎖經(jīng)營方式 u 有一定的停車場(chǎng) 302020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？九大業(yè)態(tài)介紹 9.倉儲(chǔ)商店倉儲(chǔ)商店 warehouse store(WS) 概念概念 在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售 ，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特 征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn) u 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要 的商圈人口為57萬人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在 4000 m以上 u 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自 有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層 服務(wù) u 作為價(jià)格策略，每天

26、都以較低價(jià)格銷售全部商 品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià) 格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或 價(jià)格一般被眾所周知的商品 u 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管 理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營 u 倉儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供 應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用 。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng) 312020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？業(yè)種介紹 業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為若干個(gè)業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為若干個(gè)業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的 是是“

27、賣什么賣什么”。 通常分為以下四大類：通常分為以下四大類： 餐飲餐飲 休閑娛樂休閑娛樂 零售零售 生活服務(wù)生活服務(wù) 322020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 1 何為商業(yè)地產(chǎn)？業(yè)種介紹 業(yè)業(yè) 種種 分分 類類 零售類零售類餐飲類餐飲類服務(wù)類服務(wù)類休閑娛樂休閑娛樂 選購品選購品 便利便利 品品 宴請(qǐng)宴請(qǐng) 型型 隨機(jī)隨機(jī) 型型 日日 常常 型型 攜帶攜帶 型型 消遣消遣 型型 大眾大眾 型型 私屬私屬 型型 商務(wù)商務(wù) 型型 日常日常 型型 生活生活 型型 大眾大眾 型型 小眾小眾 型型 業(yè)業(yè) 種種 選選 擇擇 百貨 家電 數(shù)碼 店 家居 建材 鞋帽 服飾 店化 妝品 專賣 等

28、精品 超市 奢侈 品專 賣 收藏 品店 高爾 夫用 品 服裝 定制 等 便利 店 中型 超市 蛋糕 店 花店 藥房 等 大中 型正 餐 中西 快餐 簡(jiǎn)餐 等 中小 正餐 特色 餐等 面包 房 酒坊 特產(chǎn) 專賣 等 咖啡 茶座 等 郵局 銀行 電信 干洗 店 維修 中介 等 美容 美發(fā) 書店 寵物 店 攝影 診所 等 會(huì)所 KTV 酒吧 等 桌球 房 網(wǎng)吧 棋牌 室 游藝 室等 健身 房美 容 SPA 足道 按摩 等 業(yè)種細(xì)分：業(yè)種細(xì)分： 332020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 報(bào)告提綱報(bào)告提綱 何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商業(yè)地產(chǎn)？ 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè) 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)建筑空間

29、設(shè)計(jì) PART 1 PART 2 PART 3 342020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè)PART 2 p社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃， 如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報(bào)亭等等，一般無大型主 力店帶動(dòng)。小而雜以生活所需為主小而雜以生活所需為主 p商圈商圈 商圈商業(yè)的輻射范圍為整個(gè)城市或較大范圍，以其在城 市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿泶_定其作為， 大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營店為主 352020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 362020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)社

30、區(qū)商業(yè) 消費(fèi)人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素消費(fèi)人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素 常住人口 （萬人） 人均面積 （平米） 消費(fèi)習(xí)慣/頻次消費(fèi)需求 交通時(shí)間（分 鐘） 居住組團(tuán)居住組團(tuán)0.3 0.80.6 就近消費(fèi)+目的 消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/ 每天 基礎(chǔ)配套步行3 5 居住小區(qū)居住小區(qū)2 30.6 0.8 就近消費(fèi)+目的 消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi) /1-3天 基礎(chǔ)配套步行5 - 10 居住區(qū)居住區(qū)5 100.8 - 1 目的消費(fèi)+隨機(jī) 消費(fèi) /3 5天 基礎(chǔ)配套+ 休閑、娛樂 步行10 15； 車行5 特大型特大型 居住區(qū)居住區(qū) 10以上1 1.2 目的消費(fèi)+隨機(jī) 消費(fèi)/周月 基礎(chǔ)消費(fèi)+ 生活購物、 休閑娛樂 步行不

31、超過 20；車行不 超過10 372020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 居住組團(tuán)類社區(qū)商業(yè)配置：居住組團(tuán)類社區(qū)商業(yè)配置：零售與配套零售與配套 居住組團(tuán)居住組團(tuán)：由于受到人口總量的限制，居住組團(tuán)的消費(fèi)需求一般以基礎(chǔ)型為主，其涵蓋的 業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)比較單一，零售類及配套類商業(yè)居多。 例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 382020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)展型零售、配套、發(fā)展

32、型 居住小區(qū)居住小區(qū)：居住小區(qū)一般由多個(gè)居住組團(tuán)組成，人口數(shù)量在后者的基礎(chǔ)上有大幅的提高， 居民對(duì)社區(qū)商業(yè)的要求也隨之提升，出現(xiàn)少量的發(fā)展型社區(qū)商業(yè)。 例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 發(fā)展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社等 392020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型零售、配套、休閑、發(fā)展型 居住區(qū)居住區(qū)：由于消費(fèi)人口的激增，服務(wù)半徑的擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度已較 為接近區(qū)域型商

33、業(yè)。 例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大型賣場(chǎng)等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時(shí)尚餐飲等 發(fā)展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)等 402020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型零售、配套、休閑、發(fā)展型 特大型居住區(qū)特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域規(guī)劃的限制，在消費(fèi)人口數(shù)量和商業(yè)建筑體量上以不能用常 規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。目前此類居住區(qū)的數(shù)量較少，服務(wù)能力和輻射范圍有突破區(qū)域商業(yè)中心的

34、 可能。 例如： 零售類 便利店，書店，建材賣場(chǎng)，專業(yè)專賣，大型賣場(chǎng)，購物中心等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時(shí)尚餐飲等 發(fā)展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)，汽車美容，婚紗 ，琴行等 412020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè)PART 2 p社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃， 如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報(bào)亭等等，一般無大型主 力店帶動(dòng)。小而雜以生活所需為主 p商圈商圈 商圈商業(yè)的輻射范圍為整個(gè)城市或較大范圍，以其在城 市中的商業(yè)定位（地位

35、）、商圈發(fā)展?jié)摿泶_定其作為， 大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營店為主 422020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈 u 主圈：主圈：65%顧客來自主要商圈顧客來自主要商圈。 小型商店的核心商圈在0.5-0.8公 里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘 以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公 里以內(nèi) u 次圈次圈：25%顧客來自次要商圈顧客來自次要商圈。 小型商店的次要商圈在1.5公里之 內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)； 大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi) u 邊圈：邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈顧客來自邊緣商圈。 一般來說，小型商店的邊緣商圈 在1.5公里以外，顧客步行來店

36、在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商 圈在8公里以外 商圈的構(gòu)成及顧客來源商圈的構(gòu)成及顧客來源 主圈主圈次圈次圈邊圈邊圈 432020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈 u人口數(shù)量及特點(diǎn)人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù) 量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和 企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、 性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。 u建設(shè)狀況建設(shè)狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊 設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店 營銷的方便程度。 商圈分析要素商圈分析要素 商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變 化的各種因素進(jìn)行綜合性

37、的研究?；母鞣N因素進(jìn)行綜合性的研究。 u社會(huì)因素社會(huì)因素 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng) 所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是 否有利于百貨商店的發(fā)展。 u商業(yè)發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)發(fā)展?jié)摿?包括購買潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營狀況。這兩個(gè)因素 是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)?力進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了 解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和 度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽 和度高的地區(qū)。 442020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈 影響商圈大小的因素影響商圈大小的因素 百貨商店的自身的特點(diǎn)百貨

38、商店的自身的特點(diǎn) 百貨商店的經(jīng)營規(guī)模百貨商店的經(jīng)營規(guī)模 百貨商店的經(jīng)營商品種類百貨商店的經(jīng)營商品種類 交通運(yùn)輸情況交通運(yùn)輸情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置 百貨商店的促銷情況百貨商店的促銷情況 消費(fèi)者的流動(dòng)性消費(fèi)者的流動(dòng)性 452020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 休息十分鐘，稍后繼續(xù)休息十分鐘，稍后繼續(xù) 462020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 報(bào)告提綱報(bào)告提綱 何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商業(yè)地產(chǎn)？ 商圈與社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè) 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì) PART 1 PART 2 PART 3 472020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商業(yè)建筑空間設(shè)

39、計(jì)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART 3 p商業(yè)建筑空間要點(diǎn)商業(yè)建筑空間要點(diǎn) p建筑空間類型建筑空間類型 集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）集中式商業(yè)（盒式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間創(chuàng)新 482020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 主力店主力店 入口入口 立面立面 中庭中庭 動(dòng)線動(dòng)線 五大要素五大要素 492020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 502020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/立面 包裝創(chuàng)意是否需要？包裝創(chuàng)意是否需要？ 常見耳

40、機(jī)包裝常見耳機(jī)包裝創(chuàng)意耳機(jī)包裝創(chuàng)意耳機(jī)包裝 512020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/立面 外表重不重要？外表重不重要？ 522020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/立面 建筑的立面，恰如人的外表氣質(zhì)，同時(shí)也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者最直觀的吸引建筑的立面，恰如人的外表氣質(zhì)，同時(shí)也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者最直觀的吸引 532020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/立面 立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng) 542020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建

41、筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/立面 國外商業(yè)案例國外商業(yè)案例 552020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 562020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/入口 572020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/入口 582020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/入口 592020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/入口 602020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

42、培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/入口 612020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/入口 隨著商業(yè)的發(fā)展和對(duì)商業(yè)認(rèn)識(shí)的深入，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：隨著商業(yè)的發(fā)展和對(duì)商業(yè)認(rèn)識(shí)的深入，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為： 路口路口“金角金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，是最容易吸納和聚集人氣的地方，導(dǎo)入客流作用對(duì)商業(yè)體的價(jià)值貢獻(xiàn)大于商鋪的導(dǎo)入客流作用對(duì)商業(yè)體的價(jià)值貢獻(xiàn)大于商鋪的 價(jià)值貢獻(xiàn)價(jià)值貢獻(xiàn) 622020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 632020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培

43、訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線 客流 車流 貨流 642020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線 652020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線 662020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線 672020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線 682020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 692020-12

44、-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/中庭 702020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/中庭 休息等候休息等候 聚集聚集商業(yè)活動(dòng)商業(yè)活動(dòng) 712020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn)/中庭 上海恒隆廣場(chǎng) 上海南方商城上海-海上海商業(yè) 廣場(chǎng) 上海大拇指商業(yè) 廣場(chǎng) 722020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 732020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 74

45、2020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 752020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 762020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 772020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 782020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 什么是主力店什么是主力店 一般說來，在項(xiàng)目中能夠主動(dòng)吸引人流、對(duì)其他品牌有號(hào)召力的店主動(dòng)吸引人流、對(duì)其他品牌有號(hào)召力的店， 就是主力店。 包括兩個(gè)方面：一個(gè)是面積大，大

46、面積能夠帶來大人流一個(gè)是面積大，大面積能夠帶來大人流。主力店一般 面積在50002萬平方米。另外一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。 792020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 主力店位置確定主力店位置確定 第一，將最有價(jià)值的商業(yè)面積 出租給經(jīng)營散戶，而獲得更高 的租金收入； 第二，主力店所處的層級(jí)越高， 則對(duì)經(jīng)營散戶的拉動(dòng)作用就越 大。 主力店的經(jīng)營就會(huì)越輕松，風(fēng) 險(xiǎn)就越小 發(fā)展商希望主力店經(jīng)營位置發(fā)展商希望主力店經(jīng)營位置 離首層越遠(yuǎn)越好離首層越遠(yuǎn)越好 主力商家希望離首層越近越主力商家希望離首層越近越 好，最好

47、就定在首層好，最好就定在首層 博弈博弈 802020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 主力店位置確定主力店位置確定 現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)折中的結(jié)果折中的結(jié)果 主力店的經(jīng)營層級(jí)大多數(shù)位于二層主力店的經(jīng)營層級(jí)大多數(shù)位于二層 至頂層之間至頂層之間 既保證了主力店有一個(gè)相對(duì)理想的經(jīng)營位置既保證了主力店有一個(gè)相對(duì)理想的經(jīng)營位置 又能將首層騰出來讓發(fā)展商獲得基本的投資又能將首層騰出來讓發(fā)展商獲得基本的投資 回報(bào)回報(bào) 如果兩家主力店，則應(yīng)該呈如果兩家主力店，則應(yīng)該呈“啞鈴形啞鈴形”布局，布局， 讓兩家主力店位于物業(yè)兩側(cè)，中間是中小散戶讓兩家主力店位于物業(yè)兩側(cè)，中間是中小

48、散戶 構(gòu)成的長(zhǎng)廊構(gòu)成的長(zhǎng)廊 如果多家主力店，至少應(yīng)該在頂層布置一家，如果多家主力店，至少應(yīng)該在頂層布置一家， 以達(dá)到吸引客流向上走的目的。以達(dá)到吸引客流向上走的目的。 讓客流在到達(dá)主力店之前盡可能經(jīng)過讓客流在到達(dá)主力店之前盡可能經(jīng)過 更多的商鋪，盡可能逗留更長(zhǎng)的時(shí)間更多的商鋪，盡可能逗留更長(zhǎng)的時(shí)間 比較合理的原則比較合理的原則 812020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)建筑空間要點(diǎn) 核心主力店輔助主力店配套輔助店 零售設(shè)施零售設(shè)施百貨、綜合超市等 時(shí)裝、電器、家居、 書店、音像店等各類 專業(yè)店 不同地區(qū)商品特色店 文化娛樂文化娛樂 設(shè)施設(shè)施 動(dòng)感影院、科

49、技展覽等兒童樂園等 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng) 吧等； 餐飲設(shè)施餐飲設(shè)施 中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、 酒吧 快餐類、風(fēng)味小吃類 賓館、寫字樓、銀行、 郵局、診所、美容美發(fā)、 停車場(chǎng)等 主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣場(chǎng)主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣場(chǎng) 對(duì)于面積在對(duì)于面積在1010萬平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購物中心，多個(gè)主力店是必要的。萬平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購物中心，多個(gè)主力店是必要的。 每一種業(yè)態(tài)都需要自己的每一種業(yè)態(tài)都需要自己的“龍頭龍頭”，以實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的吸引和購物中心的整體定位。，以實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的吸引和購物中心的整體定位。 822020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)建筑

50、空間設(shè)計(jì)PART 3 p商業(yè)建筑空間要點(diǎn)商業(yè)建筑空間要點(diǎn) p建筑空間類型建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間創(chuàng)新 832020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類：集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類： 1. 獨(dú)立大型商業(yè)獨(dú)立大型商業(yè)：如上海正大廣場(chǎng)、廣州天河城、北京西單大悅城等：如上海正大廣場(chǎng)、廣州天河城、北京西單大悅城等 2. 大型裙房商業(yè)大型裙房商業(yè)：如上海港匯廣場(chǎng)、上海商城、：如上海港匯廣場(chǎng)、上海商城、 上海恒隆廣場(chǎng)等上海恒隆廣場(chǎng)等 842020-12-

51、03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 852020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 862020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 楔形入口廣場(chǎng)楔形入口廣場(chǎng) p建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或 深或淺地引入建筑的區(qū)域內(nèi)。 p形成具有個(gè)性的入口空間;或者楔入的部 分將建筑穿透以

52、達(dá)到通暢的特殊目的。 p對(duì)于外部交通設(shè)計(jì)有利，可緩解入口區(qū) 域?qū)ν獠拷值阑蚧丨h(huán)境的直接壓力。 872020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 恒隆廣 場(chǎng) 正大廣 場(chǎng) 中庭為半開敞形式中庭為半開敞形式 尺度較大、豐富、宏偉、尺度較大、豐富、宏偉、 開朗開朗 通高空間易形成宏偉感，通高空間易形成宏偉感， 利用自動(dòng)扶梯、觀光電梯利用自動(dòng)扶梯、觀光電梯 等形成交錯(cuò)、動(dòng)態(tài)、層次等形成交錯(cuò)、動(dòng)態(tài)、層次 豐富的空間豐富的空間 882020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建

53、筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 直線型中庭空間直線型中庭空間突出氣勢(shì)和突出氣勢(shì)和 尺度感尺度感 優(yōu)雅從容的弧形中庭優(yōu)雅從容的弧形中庭 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 892020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 902020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 912020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部

54、商業(yè)元外部商業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 恒隆廣場(chǎng) 正大廣場(chǎng) 環(huán)形交通路線環(huán)形交通路線：以公共空間：以公共空間(中庭中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相為組織的核心，各功能空間圍繞核心相 連。環(huán)形平面組織模式有較強(qiáng)的內(nèi)向性和凝聚力，核心空間突出，整體性連。環(huán)形平面組織模式有較強(qiáng)的內(nèi)向性和凝聚力，核心空間突出，整體性 強(qiáng)強(qiáng) 弧形道路弧形道路：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空 間變化間變化 922020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)盒式商業(yè) 外部商業(yè)元外部商

55、業(yè)元 素素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 除了平面動(dòng)線上以一條清晰主動(dòng)線引導(dǎo)客流外，在垂直方向上除了平面動(dòng)線上以一條清晰主動(dòng)線引導(dǎo)客流外，在垂直方向上以斜向方式以斜向方式 引導(dǎo)客流引導(dǎo)客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強(qiáng)顧，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強(qiáng)顧 客對(duì)建筑認(rèn)知和記憶的重要場(chǎng)所客對(duì)建筑認(rèn)知和記憶的重要場(chǎng)所 直列式直列式并列繼續(xù)式并列繼續(xù)式 并列連續(xù)式并列連續(xù)式交叉式交叉式 932020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART 3 p商業(yè)建筑空間要點(diǎn)商業(yè)建筑空間要點(diǎn) p建筑空間類型建筑空間類型 盒

56、式商業(yè)（集中式商業(yè)）盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間創(chuàng)新 942020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 952020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 節(jié)點(diǎn)一：入口廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)一：入口廣場(chǎng) 牌坊、路障、門樓等作 為起點(diǎn) 雕塑、鐘塔等強(qiáng)調(diào)氣氛 招牌、路牌等作為指引 結(jié)合雕塑等道具，突出商結(jié)合雕塑等道具，突出商 業(yè)區(qū)主題，強(qiáng)化場(chǎng)所氣氛業(yè)區(qū)主題，強(qiáng)化場(chǎng)所氣氛 962020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 節(jié)點(diǎn)二：局部景觀廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)二

57、：局部景觀廣場(chǎng) 各種宣傳活動(dòng)、路演聚集人氣，提升商 業(yè)氣氛 引入陽光和自然生態(tài)，作為項(xiàng)目景觀亮 點(diǎn) 雕塑和景觀休閑設(shè)施緩沖人流，同時(shí)滿 足停車需求 夜晚或者節(jié)假日開放為音樂噴泉，作為兒夜晚或者節(jié)假日開放為音樂噴泉，作為兒 童、情侶嬉戲游玩的景點(diǎn)吸引客戶停留童、情侶嬉戲游玩的景點(diǎn)吸引客戶停留 平日平日/白天為硬質(zhì)平地景觀白天為硬質(zhì)平地景觀 972020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 節(jié)點(diǎn)三：開放式中庭節(jié)點(diǎn)三：開放式中庭 以座椅、露天休息平臺(tái)等 聚集人氣，形成客流駐足 休息點(diǎn) 環(huán)形流線，利于環(huán)顧周邊 商家，并能開展小型商業(yè) 活動(dòng) 982020-12

58、-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 夜景燈光夜景燈光 992020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 景觀小品景觀小品 1002020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè) 保證保證2-3層區(qū)進(jìn)入的便利性層區(qū)進(jìn)入的便利性 垂直交通不宜過多，以避免減少垂直交通不宜過多，以避免減少 消費(fèi)者停留的時(shí)間消費(fèi)者停留的時(shí)間 選擇合適的位置設(shè)置垂直交選擇合適的位置設(shè)置垂直交 通通 減小對(duì)底層商鋪的遮擋，保證底減小對(duì)底層商鋪的遮擋，保證底 層商鋪的昭示性層商鋪的昭示性 連廊：在空間連

59、接不同建筑體，增加項(xiàng)目的整體性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項(xiàng)目的整體性 自動(dòng)扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性自動(dòng)扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性 樓梯：通過個(gè)性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性樓梯：通過個(gè)性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性 店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機(jī)與活力店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機(jī)與活力 垂直交通組織垂直交通組織 1012020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART 3 p商業(yè)建筑空間要點(diǎn)商業(yè)建筑空間要點(diǎn) p建筑空間類型建筑空

60、間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間創(chuàng)新 1022020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 PRRT 3 商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)商業(yè)空間創(chuàng)新 商業(yè)空間的發(fā)展不斷推陳出新、不斷完善、越來越多元化商業(yè)空間的發(fā)展不斷推陳出新、不斷完善、越來越多元化 多元化休閑中心：多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組， 集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。 舊城改造時(shí)尚新地標(biāo)：舊城改造時(shí)尚新地標(biāo)：新舊建筑的碰撞、傳 統(tǒng)與時(shí)尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市 上海新天地上海新天地 上海上海 大寧國際大寧國際 1032020-12-03商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版 104