2012年11月溫州市房地產(chǎn)市場綜述

1、2012年11月溫州市房地產(chǎn)市場綜述2012年12月12日15:37新浪房產(chǎn)溫州站第一章：市場綜述一、市場概況1、一級市場：2012年11月，溫州全市共有30宗地塊掛牌上市，出讓總面積1181.69畝，允許可建面積163.37萬平方米，總起始價40.3487億元。在上半年僅出讓一宗地塊情況下，市區(qū)土地市場在下半年有了顯著變化，除濱江商務(wù)區(qū)18-02地塊，江濱路鹿城段18、19號地塊，甌海南湖E-1-10地塊和南湖E-2-03地塊陸續(xù)成功出讓后。11月份，市區(qū)又有8宗土地成功出讓，但土地成交價格都有不同程度的下降11月2日，舊城C-0

2、3a號地塊(原紅旗醫(yī)院地塊，麗江花園南首)和甌海中心區(qū)中心單元A-04地塊，分別以1.23億元和4.6551億元成功出讓，每平方米樓面價分別為11547.82元和7100.6元，出讓價僅較起始價分別上漲了4.24%和2.24%；與去年乃至前年市區(qū)土地出讓時動輒2萬元以上的樓面價相比，這兩個地塊樓面價都有不同程度的下降。不僅僅是市區(qū)土地市場出現(xiàn)變化，郊縣(市)土地市場近期也與市區(qū)一樣，大部分土地出讓價格也有不同程度的下探。據(jù)我市及各縣(市)公共資源交易中心公告顯示，今年至今，我市成功出讓89宗地塊，總面積超過2600畝，規(guī)劃總建筑面積接近420萬，出讓總收入超過100億元。其中市區(qū)出讓25宗地塊

3、，總面積802.95畝，允許最大建筑面積接近150萬。加上12月即將出讓的11宗地塊，市區(qū)土地投放總量將超過1000畝。2、二級市場供應(yīng)量方面：11月份，溫州全市新增供應(yīng)樓盤16個：市區(qū)新增供應(yīng)9個項目；郊區(qū)新增供應(yīng)7個。臨近年底，由于房開的資金依然緊張，加上推廣樓盤數(shù)量眾多，部分開發(fā)商只能在順應(yīng)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，通過“以價換量”的方式取得銷售業(yè)績。而更為關(guān)鍵的是，在剛需群體為主、改善性需求為輔的背景下，雖然剛需群體龐大，但各大樓盤客戶重疊性較大，價格廝殺在所難免，所以“小套型、低均價、低總價”成為眼下銷售市場的普遍模式，也是吸引購房者最有效的方式。銷售量方面：2012年11月，溫州市銷售商品

4、住房24.51萬平方米，合2078套；環(huán)比銷售面積減少9.06%，銷售套數(shù)減少10.43%。其中：溫州市區(qū)銷售商品住房7.79萬平方米合662套，其他區(qū)域(市區(qū)以外區(qū)域)銷售商品住房1.67萬平方米合1416套；郊縣市區(qū)中，樂清銷售商品住房4.92萬平方米、合362套；蒼南5.10萬平方米、合447套；洞頭0.12萬平方米、合10套；平陽1.65萬平方米、合127套；泰順0.27萬平方米、合23套；文成0.30萬平方米、合24套；永嘉0.15萬平方米、合10套；瑞安4.21萬平方米、合413套。11月份，溫州市區(qū)商品房銷售面積9.25平方米，合計746套，環(huán)比銷售面積增加17.59%，銷售套數(shù)

5、減少6.52%。其中商品住房銷售面積為7.79萬平方米，環(huán)比增加17.74%，銷售套數(shù)為662套，環(huán)比增加4.42%；銷售面積增加了1.17萬平方米。銷售均價方面：2012年11月，溫州市區(qū)商品住房銷售均價25122元/平方米左右，環(huán)比增加13.90%，同比減少37.33%。由于剛需群體雖然龐大，但各大樓盤客戶群體重疊性較大，價格廝殺在所難免?！靶√仔?、低均價、低總價”成為眼下銷售市場的普遍模式。本月銷售量大部分來自萬科龍灣花園二期共332套，其銷售均價在22100元/左右；此外濱江首府二期銷售52套，其銷售均價在38444元/左右；乾順錦園銷售27套，其銷售均價在50747元/左右。由于這些

6、高價位的樓盤占有一定的銷售量拉高了整體的銷售價格，因此整體的價格較上個月略有上升。3、二手房市場溫州房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2012年11月份溫州市區(qū)成交二手住房999件，其中主城區(qū)(鹿城區(qū))二手房交易量754件。本月主城區(qū)(鹿城區(qū))成交的二手商品住房90平方米以下369件，90-144平方米之間217件，144平方米以上168件。二、數(shù)據(jù)分析1、11月，溫州市區(qū)住宅市場新增592套房源圖1：溫州市區(qū)各區(qū)2012年11月商品住房批售/銷售面積情況2012年11月，溫州市區(qū)有7個商品住房新增供應(yīng)樓盤，供應(yīng)住房7.9萬平方米，合計592套住宅。2012年11月，從區(qū)域供應(yīng)來看，開發(fā)區(qū)沒有商品住房供應(yīng)

7、市場。預(yù)計開發(fā)區(qū)未來商品房供應(yīng)量還將保持目前的狀態(tài)。預(yù)計接下來，溫州市區(qū)范圍內(nèi)新盤供應(yīng)量增加速度將有所減緩。圖2：溫州市區(qū)2011年11月以來商品住房批售/銷售面積情況2012年11月，溫州市區(qū)商品住房批售面積7.9萬平方米，環(huán)比增加59.50%、同比減少70.27%。2012年11月，溫州市區(qū)商品住房銷售面積7.79萬平方米，環(huán)比增加17.74%，同比大幅增加。2012年11月，溫州市區(qū)商品住房供銷比接近1:1。2、11月，溫州一手住房市場“量價齊升”圖3：溫州市區(qū)11年11月以來一手住房成交走勢分析2012年11月，溫州市區(qū)商品住房銷售面積7.79萬平方米，環(huán)比增加17.74%；從上圖看出

8、，今年以來市區(qū)商品住房銷售面積的起伏較大，隨著接下來開發(fā)商推盤的力度加大，市區(qū)商品住房銷售量也將有所增加。2012年11月，溫州一手住房成交均價25122元/平方米，環(huán)比增加13.90%；主要由于本月高價位樓盤的銷售開始走動，拉高了整個區(qū)域的整體銷售價格。從成交走勢來看，溫州市區(qū)商品住房市場還將維持目前的狀態(tài)，隨著新盤上市量的增加，預(yù)計銷售量也將出現(xiàn)增加?？梢钥隙ǖ氖?，目前開發(fā)商都比較理性，新盤上市的價格普遍比較符合市場的預(yù)期?！耙詢r換量”將是市場的主旋律。3、11月，溫州四區(qū)一手住房市場成交量均呈“兩降兩升”圖4：溫州市區(qū)11年11月以來一手住房成交面積走勢2012年11月，溫州市區(qū)成交量鹿

9、城區(qū)和龍灣區(qū)的銷售面積環(huán)比大幅上升，開發(fā)區(qū)和甌海區(qū)的銷售面積環(huán)比減少。近幾個月從新增供應(yīng)量來看，龍灣區(qū)、鹿城區(qū)和甌海區(qū)供應(yīng)量較大，且銷售情況也較為良好，這些樓盤已陸續(xù)到備案環(huán)節(jié)，銷售上逐漸體現(xiàn)出來。從近階段市場的推廣來看，預(yù)計年底溫州市區(qū)將引來新一輪的上市潮，屆時市區(qū)的交易量將會有所放大。4、鹿城：11月，商品住房新增供應(yīng)量增加、商品住房成交量有所減少圖5：鹿城區(qū)11年11月以來商品住房批售/銷售面積情況鹿城區(qū)本月有6個新盤供應(yīng)市場，新增供應(yīng)178套住房，供應(yīng)面積4.11萬平方米。由于近4個月來該區(qū)域的新盤上市量都比較大，區(qū)域內(nèi)符合開盤的新盤大部分都已上市，預(yù)計接下來區(qū)域新盤上市量不會出現(xiàn)劇增

10、的現(xiàn)象。2012年11月，鹿城區(qū)商品住房成交163套，成交面積3.05萬平方米。5、開發(fā)區(qū)：11月，住房市場銷售量減少圖6：開發(fā)區(qū)11年11月以來商品住房批售/銷售面積情況2012年以來，開發(fā)區(qū)無一月有新盤供應(yīng)市場，預(yù)計接下來這樣的態(tài)勢還將延續(xù)。從銷售走勢來看，由于供應(yīng)量少，銷售行情一直也不是很理想。6、龍灣：11月，住房市場供應(yīng)3.8萬方商品住房合414套圖7：龍灣區(qū)11年11月以來商品住房批售/銷售面積情況2012年11月，龍灣區(qū)住宅市場有一個商品住房新盤供應(yīng)市場。隨著本月區(qū)域供應(yīng)量增加，銷售面積環(huán)比大幅度增加。本月區(qū)域銷售商品住房412套，其中332套來自萬科龍灣花園二期，其銷售均價為22105元/左右。由此可見，接下來“以價換量”趨勢仍會持續(xù)。7、甌海：11月，一手住房市場供應(yīng)量為零、銷售量有所減少圖8：甌海區(qū)11年11月以來商品住房批售/銷售面積情況2012年11月，甌海區(qū)無新盤供應(yīng)。2012年11月，甌海區(qū)銷售面積為9002.69平方米，銷售情況