龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享課件

1、龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享1 目錄 第一部分第一部分龍湖地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)概況及組織架構(gòu) 第二部分第二部分龍湖集團運營體系與業(yè)務(wù)模式 1. 投資決策與收益跟蹤體系 2. 項目階段成果管理體系 3. 運營決策體系 4. 進度計劃管理 5. 成本管理體系 6. 資金預(yù)算管理 7. 知識支撐體系 第三部分第三部分 交流溝通 積木式的業(yè)務(wù)管 理與運營模式 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展生命周期 C1B1A1 C2B2A2 C3B3A3 管理能力管理能力 發(fā)展階段發(fā)展階段本地（C）異地（B）全國（A） 底（3） 中（2） 高（1） 管理精細(xì)程度管理精細(xì)程度 計劃管控精細(xì)程度計劃管控精細(xì)程度 企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)

2、發(fā)展階段 對應(yīng)不同的組織管控模式對應(yīng)不同的組織管控模式 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享3 n本地發(fā)展：工程經(jīng)理制本地發(fā)展：工程經(jīng)理制 n跨區(qū)拓展：項目經(jīng)理制跨區(qū)拓展：項目經(jīng)理制 n全國布局：三級運營管控全國布局：三級運營管控 組織管控的發(fā)展模式 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享4 固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實本地發(fā)展基礎(chǔ) 某標(biāo)桿企業(yè)早期在某標(biāo)桿企業(yè)早期在本地發(fā)展本地發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu) 房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司 開發(fā)開發(fā) 管理部管理部 設(shè)計設(shè)計 管理部管理部 成本成本 控制部控制部 總經(jīng)辦總經(jīng)辦財務(wù)部財務(wù)部 A項目工程部項目工程部B項目工程部項目工程部C項目工程部項目工程部 土建組土建組安裝組安裝組園建組園建組后勤

3、組后勤組 人力人力 資源部資源部 營銷部營銷部 招投標(biāo)招投標(biāo) 管理部管理部 工程經(jīng)理工程經(jīng)理 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享5 異地擴張，“項目經(jīng)理制”占據(jù)一方分封藩王 某標(biāo)桿企業(yè)早期在某標(biāo)桿企業(yè)早期在跨區(qū)域發(fā)展跨區(qū)域發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu) 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 設(shè)設(shè) 計計 經(jīng)經(jīng) 理理 營營 銷銷 經(jīng)經(jīng) 理理 成成 本本 經(jīng)經(jīng) 理理 工工 程程 經(jīng)經(jīng) 理理 后后 勤勤 組組 園園 林林 組組 土土 建建 組組 安安 裝裝 組組 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享6 全國布局，三級管控運籌帷幄（集團、公司、項目） 某標(biāo)桿企業(yè)在某標(biāo)桿企業(yè)在全國發(fā)展全國發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu) 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享7 集團、地區(qū)公司、項目的

4、職能定位(項目營運) 集團集團 地區(qū)地區(qū) 運營中心運營中心 PMOPMO l 制度制定制度制定 l 知識管理和資源共享知識管理和資源共享 l集團關(guān)鍵節(jié)點管控集團關(guān)鍵節(jié)點管控 l 一級進度計劃管控一級進度計劃管控 l階段性成果管控階段性成果管控 l 項目預(yù)案的審核與控制項目預(yù)案的審核與控制 l 項目進度計劃的審核與控制項目進度計劃的審核與控制 l 項目目標(biāo)成本的審核與控制項目目標(biāo)成本的審核與控制 l 項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 l 項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對 項目項目 項目團隊項目團隊 l 負(fù)責(zé)項目計劃的執(zhí)行和反饋負(fù)責(zé)項目計劃的執(zhí)行和反饋

5、l 負(fù)責(zé)上下游及平級的工作評價。負(fù)責(zé)上下游及平級的工作評價。 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享8 項目運營項目運營三種三種組織管控模式組織管控模式的演變的演變 類類 型型 職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 銷 售 職責(zé)分工職責(zé)分工 設(shè) 計 成 本 工 程 營 銷 項目部 項目有各部門按照職能展 開完成，工程部門負(fù)責(zé)現(xiàn) 場施工 項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé) 主體，職能部門成為資源提 供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點優(yōu)點 對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢； 需要高層協(xié)調(diào)工作多，容 易形成決策堆積 員工介入雙重職權(quán)之中，需 要公司良好的人際關(guān)系和全 面的培訓(xùn) 實施條件實施條件 項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)

6、營 公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 項目數(shù)量較多，需要人才共享 良好的內(nèi)部溝通與文化 清晰的考核激勵機制 集團管控型集團管控型 項目公司成為開發(fā)工作的 全權(quán)負(fù)責(zé)主體 項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利 于公司職能知識積累和專 業(yè)化發(fā)展 跨多個地域經(jīng)營或客戶需 求變化多項目管理 項目負(fù)責(zé)人的綜合能力要 求高 項目部 缺點缺點 發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢 利于知識積累 對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，平衡 效率與效果 提升開發(fā)效率 清晰的責(zé)任 設(shè) 計 成 本 工 程 營 銷 項目部 項目部 集團項目運營中心 公司 房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展階段，項目的授權(quán)程度不同，組織結(jié)構(gòu)大約分成三類房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展階段，項目的授權(quán)程度不同，組織結(jié)構(gòu)大約分

7、成三類 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享9 目錄 第一部分第一部分龍湖地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)概況及組織架構(gòu) 第二部分第二部分 第三部分第三部分 龍湖集團運營體系與業(yè)務(wù)模式 1. 投資決策與收益跟蹤體系 2. 項目階段成果管理體系 3. 運營決策體系 4. 進度計劃管理 5. 成本管理體系 6. 資金預(yù)算管理 7. 知識支撐體系 交流溝通 積木式的業(yè)務(wù)管 理與運營模式 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享10 龍湖地產(chǎn)運營架構(gòu)投資決策及收益跟蹤體系 預(yù)案決 策會 項目啟 動會 階段 成果 審查會 關(guān)鍵決 策會 月度運 營會 項目周 例會 半年度 總結(jié)會 投資分 析成果 啟動階 段成果 后續(xù)階 段成果 交房階 段成果 初步設(shè) 計與施

8、設(shè)成果 方案設(shè) 計與初 設(shè)成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 營銷階 段成果 知識支撐體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享11 投資決策與收益跟蹤 投資決策流程投資決策流程 上會資料準(zhǔn)備 地區(qū)公司發(fā)展部 地區(qū)公司PMO會議 地區(qū)公司總經(jīng)理審批 集團投融資中心 集團投融資決策 委員會 地區(qū)公司發(fā)展部 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享12 龍湖地產(chǎn)收益跟蹤 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享13 龍湖地產(chǎn)投資評價指標(biāo) 科學(xué)決策，降 低投資風(fēng)險， 項目收益控制 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享14 業(yè)務(wù)運營報表管理應(yīng)用界面 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享15 業(yè)務(wù)運營報表體系及表單樣例 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享16 龍湖地產(chǎn)運營架構(gòu)階段性成果管理體系 預(yù)案決 策會 項

9、目啟 動會 階段 成果 審查會 關(guān)鍵決 策會 月度運 營會 項目周 例會 半年度 總結(jié)會 投資分 析成果 啟動階 段成果 后續(xù)階 段成果 交房階 段成果 初步設(shè) 計與施 設(shè)成果 方案設(shè) 計與初 設(shè)成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 知識支撐體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享17 龍湖地產(chǎn)階段成果管理的意義 運營質(zhì) 量評價 階段完 成標(biāo)志 運營知 識積累 對項目各階段性成果的完成質(zhì)量，由地區(qū)公司對項目各階段性成果的完成質(zhì)量，由地區(qū)公司PMOPMO成成 員、項目團隊、下游相關(guān)人員進行評價員、項目團隊、下游相關(guān)人員進行評價 明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目明確項目信息流的管理，每階

10、段成果完成后向項目 成員發(fā)出可進入下一階段的明確信號成員發(fā)出可進入下一階段的明確信號 項目運營知識的積累和共享項目運營知識的積累和共享 降低 項目 運營 風(fēng)險 ， 提升 項目 運營 質(zhì)量 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享18 龍湖地產(chǎn)階段成果管理流程 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享19 項目成果管理樣例 例：啟動階段子成果 項目定位報告項目定位報告：營銷：營銷 成本敏感分析、價值分醒和目標(biāo)成查預(yù)設(shè)報告成本敏感分析、價值分醒和目標(biāo)成查預(yù)設(shè)報告：造價：造價 售樓處、樣板房選擇、定位及開放計劃售樓處、樣板房選擇、定位及開放計劃：營銷：營銷 項目一二級計劃項目一二級計劃：項目負(fù)責(zé)人：項目負(fù)責(zé)人 投資分析模型（啟動）投資分析

11、模型（啟動） 方案設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書：研發(fā)：研發(fā) 景觀方案設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書：研發(fā)：研發(fā) 精裝房定位、限價及建實施方案精裝房定位、限價及建實施方案（如有）：研發(fā)、造價及工程（如有）：研發(fā)、造價及工程 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享20 項目成果管理項目階段成果內(nèi)容及相關(guān)屬性 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享21 龍湖地產(chǎn)運營架構(gòu) 預(yù)案決 策會 項目啟 動會 階段 成果 審查會 關(guān)鍵決 策會 月度運 營會 項目周 例會 半年度 總結(jié)會 投資分 析成果 啟動階 段成果 后續(xù)階 段成果 交房階 段成果 初步設(shè) 計與施 設(shè)成果 方案設(shè) 計與初 設(shè)成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 知識支撐體系

12、 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享22 運營決策運營會議體系 運營會議體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享23 運營決策非運營會議體系 非運營會議體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享24 會議管理會議準(zhǔn)備 會議管理 會議準(zhǔn)備 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享25 龍湖地產(chǎn)運營架構(gòu) 預(yù)案決 策會 項目啟 動會 階段 成果 審查會 關(guān)鍵決 策會 月度運 營會 項目周 例會 半年度 總結(jié)會 投資分 析成果 啟動階 段成果 后續(xù)階 段成果 交房階 段成果 初步設(shè) 計與施 設(shè)成果 方案設(shè) 計與初 設(shè)成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 知識支撐體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享26 進度計劃管理常見問題 l 走到哪兒黑，走到哪兒歇走到哪兒黑，

13、走到哪兒歇; ; l 三邊工程一大把；三邊工程一大把； l 誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道 l 給自己留足空間給自己留足空間 l 團隊之間信息不對稱團隊之間信息不對稱; ; l 我盡力了，反正沒閑著我盡力了，反正沒閑著; ;說得脫，走得脫說得脫，走得脫; ; l 計劃分析和總結(jié)是計財部、計劃專員的事情計劃分析和總結(jié)是計財部、計劃專員的事情; ; l 工程部最著急工程部最著急 l 眉毛胡子一把抓眉毛胡子一把抓 。 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享27 精細(xì)化 項目計劃越細(xì)越好計劃？ 計劃過細(xì)的弊端：計劃過細(xì)的弊端： 難以進行合理分權(quán)難以進行合理分權(quán) 違背抓重點的（聚

14、焦）的原則違背抓重點的（聚焦）的原則 關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口） 無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享28 分級計劃管理體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享29 分級計劃管理體系(項目主項計劃) 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享30 項目主項計劃項目主項計劃 l 定義定義 l區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃 l一般由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板一般由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板 l 要點要點 l項目全生命周期的計劃（項目全生命周期的計劃（從立項到交房從立項到交房） l項目經(jīng)

15、理負(fù)責(zé)制（項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制（區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理） l基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期 l強調(diào)專業(yè)線的強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同橫向協(xié)同 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享31 分業(yè)態(tài)模板分業(yè)態(tài)模板 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享32 項目計劃管理項目計劃管理 項目全周期計劃項目全周期計劃 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享33 說明及圖例：說明及圖例： 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。 二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條

16、件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目論證階段項目論證階段 項目策劃階段項目策劃階段 設(shè)計管理階段設(shè)計管理階段 工程管理階段工程管理階段 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工 銷售管理階段銷售管理階段 客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理 階段階段 拓拓 展展 營營 銷銷 設(shè)設(shè) 計計 工工 程程 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點/規(guī)劃草案 組織項目策劃/產(chǎn) 品、市場及客戶 定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工 程 施 工 至 竣 工 驗 收 銷售及入

17、伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成成 本本 估算 測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進度款、工程變 更、招標(biāo)采購 結(jié)算 入伙事務(wù)管理 客客 服服 報報 建建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 簽訂土地使用合同 設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè) 計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售 許可證 產(chǎn)權(quán)初始 登記 合同備案、 按揭辦理 工程施工配合設(shè)計配合銷售配合 采購管理采購管理 項目計劃管理并行與高效的協(xié)同 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享34 某標(biāo)桿企業(yè)合理前置（案例） 說明及圖例：說明及圖例： 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。

18、、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。 二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 ：代表關(guān)鍵里程碑：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目論證階段項目論證階段 項目策劃階段項目策劃階段 設(shè)計管理階段設(shè)計管理階段 工程管理階段工程管理階段 項目立項項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工主體結(jié)構(gòu)開工開盤

19、銷售開盤銷售入伙入伙竣工竣工 銷售管理階段銷售管理階段 客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理 階段階段 拓拓 展展 營營 銷銷 設(shè)設(shè) 計計 工工 程程 組 織 項 目 論組 織 項 目 論 證證 初步產(chǎn)品定位初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點規(guī)劃要點/規(guī)劃草案規(guī)劃草案 組織項目策劃組織項目策劃/產(chǎn)產(chǎn) 品、市場及客戶品、市場及客戶 定位研究定位研究 概 念 規(guī) 劃 設(shè)概 念 規(guī) 劃 設(shè) 計計 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及

20、樁基等工程施工施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件具備預(yù)售條件 工 程 施 工工 程 施 工 至 竣 工 驗至 竣 工 驗 收收 銷售及入伙配合銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理銷售事務(wù)管理 成成 本本 估算估算 測算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同預(yù)算、標(biāo)底、合同 價價 進度款、工程變進度款、工程變 更、招標(biāo)采購更、招標(biāo)采購 結(jié)算結(jié)算 入伙事務(wù)管理入伙事務(wù)管理 客客 服服 報報 建建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 簽訂土地使用合同簽訂土地使用合同 設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)設(shè)計方案及施工圖報建、初步

21、設(shè) 計報建、基礎(chǔ)提前開工報建計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售辦理房地產(chǎn)預(yù)售 許可證許可證 產(chǎn)權(quán)初始產(chǎn)權(quán)初始 登記登記 合同備案、合同備案、 按揭辦理按揭辦理 工程施工配合工程施工配合設(shè)計配合設(shè)計配合銷售配合銷售配合 采購管理采購管理 土地獲取土地獲取 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享35 分級計劃管理體系(關(guān)鍵節(jié)點計劃) 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享36 集團關(guān)鍵節(jié)點計劃 l 定義定義 l集團層面（管理層）對各個項目的管控計劃集團層面（管理層）對各個項目的管控計劃 ，通常指的，通常指的 是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑 事件。事件。 l 目的

22、目的 l實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對計劃的分層級管理實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對計劃的分層級管理 l明確進度計劃管理和控制的重點明確進度計劃管理和控制的重點 l在集團內(nèi)統(tǒng)一計劃達(dá)成情況的評判標(biāo)準(zhǔn)在集團內(nèi)統(tǒng)一計劃達(dá)成情況的評判標(biāo)準(zhǔn) 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享37 集團關(guān)鍵節(jié)點示例 14個關(guān)鍵節(jié)點： 取得國土使用權(quán)證 交地 、 完成方案設(shè)計 完成初步設(shè)計 完成施工圖設(shè)計 取得施工許可證 項目開工 售樓處、樣板區(qū)開放 取得預(yù)售許可證 開盤 景觀施工進場 竣工備案 交房 (1) 交房完成率95 管控規(guī)則： u不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地 區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄 送集團運營中心 u影響上述14個節(jié)點中紅色的

23、5個節(jié)點， 地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團 總裁審批，以引起關(guān)注; u剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團運營中心 審批 u集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達(dá)成 率。 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享38 某標(biāo)桿企業(yè)案例（營銷導(dǎo)向）某標(biāo)桿企業(yè)案例（營銷導(dǎo)向） 關(guān)鍵節(jié)點定義示例：關(guān)鍵節(jié)點定義示例： 1）取得國土使用權(quán)證；）取得國土使用權(quán)證； 2）交地；）交地； 3）完成方案設(shè)計；）完成方案設(shè)計； 4）完成初步設(shè)計；）完成初步設(shè)計； 5）完成施工圖設(shè)計；）完成施工圖設(shè)計； 6）取得施工許可證；）取得施工許可證； 7）項目開工；）項目開工； 8）售樓處、樣板區(qū)開放；）售樓處、樣板區(qū)開放； 9）取得預(yù)售許可證；）取得預(yù)售許

24、可證； 10）開盤；）開盤； 11）完成）完成40%的銷售金額；的銷售金額； 12）完成）完成70%的銷售金額；的銷售金額； 13）完成）完成95%的銷售金額；的銷售金額； 14）景觀施工進場；）景觀施工進場； 15）竣工備案；）竣工備案； 16）交房；）交房； 17）交房完成率）交房完成率95% 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享39 某標(biāo)桿企業(yè)案例（進度導(dǎo)向）某標(biāo)桿企業(yè)案例（進度導(dǎo)向） l 獲取獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 l 獲取獲取國有土地使用證國有土地使用證 l 獲取獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 l 取得立項核準(zhǔn)取得立項核準(zhǔn) l 獲取獲取建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證

25、 l 發(fā)布開工令發(fā)布開工令 l 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 l 辦理辦理預(yù)售許可證預(yù)售許可證 l 開盤開盤 l 獲取獲取竣工驗收備案表竣工驗收備案表 l 業(yè)主收樓業(yè)主收樓 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享40 序號序號名稱名稱填寫說明填寫說明 1概念設(shè)計概念設(shè)計概念設(shè)計完成時方案通過集團或區(qū)域確認(rèn)的時間（以通過集團或區(qū)域評審的會議記錄時間為準(zhǔn)） 2規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計開始時間，及規(guī)劃方案完成時間（以上報時規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)） 3取得取得規(guī)劃用地使用許可證規(guī)劃用地使用許可證規(guī)劃用地使用許可證上的簽發(fā)時間 4實施方案實施方案實施方案設(shè)計開始時間，完成時間（通過集團或區(qū)域中心確認(rèn)并上報時規(guī)劃

26、局的簽收時間為準(zhǔn)） 5樁基施工圖（招投標(biāo)用）樁基施工圖（招投標(biāo)用）用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間 6施工報建圖施工報建圖施工報建圖完成時間 7取得取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證上的簽發(fā)時間 8全套施工圖全套施工圖可用于施工及招標(biāo)的施工圖完成時間 9節(jié)能審批節(jié)能審批對于節(jié)能計算書通過施工圖審批單位或總部項目管理部審批的完成時間，以審批單位的簽發(fā)時間為準(zhǔn) 10景觀施工圖景觀施工圖可用于施工及招標(biāo)的施工圖完成時間 11總包單位確定總包單位確定從施工總包單位招標(biāo)開始，到簽訂總包合同。（如非工程量清單招標(biāo)需作說明） 12獲得施工許可證獲得施工許可證獲得施工許可證時間 13

27、基礎(chǔ)施工基礎(chǔ)施工樁基基礎(chǔ)按打樁開始時間，其它按基礎(chǔ)施工開始時間，到正負(fù)零結(jié)構(gòu)完成 14主體施工主體施工從正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工開始，到結(jié)構(gòu)封頂 15銷售展示區(qū)實施時間銷售展示區(qū)實施時間如有單獨的銷售示范區(qū)（樓），則單列入“銷售示范區(qū)”計劃；如為樣板間，則從樣板間裝修開始到實現(xiàn)展示要求 16主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件一般為多層結(jié)構(gòu)封頂、高層結(jié)構(gòu)達(dá)到2/3的時間，但因各地政策不同，亦有不同條件 17取得預(yù)售許可證取得預(yù)售許可證取得預(yù)售許可證時間 18銷售展示區(qū)開放時間銷售展示區(qū)開放時間展示區(qū)向客戶開放，可供參觀 19銷售開盤時間銷售開盤時間在取得銷售許可證后，正式開盤銷售的時間 20外腳手架

28、拆除外腳手架拆除從腳手架拆除開始到最后完成時間 21室外配套、園建室外配套、園建從室外配套管網(wǎng)及景觀開始施工到最后完成時間 22竣工備案時間竣工備案時間取得竣工備案證時間 23預(yù)驗收預(yù)驗收模擬驗收時間（各專業(yè)模擬驗收或業(yè)主預(yù)驗收） 24交付時間交付時間開始辦理集中交付的時間 某標(biāo)桿企業(yè)案例（綜合型）某標(biāo)桿企業(yè)案例（綜合型） 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享41 如何保證計劃的合理性 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享42 項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(責(zé)任矩陣責(zé)任矩陣) 項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點（責(zé)任矩陣）項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點（責(zé)任矩陣） 填表說明：填表說明： 1 1、本表格標(biāo)識出項目開發(fā)過程當(dāng)中各關(guān)鍵節(jié)點的相關(guān)負(fù)責(zé)部門；、本

29、表格標(biāo)識出項目開發(fā)過程當(dāng)中各關(guān)鍵節(jié)點的相關(guān)負(fù)責(zé)部門； 2 2、符號、符號“”表示主責(zé)部門；表示主責(zé)部門； 3 3、符號、符號“”表示協(xié)助部門；表示協(xié)助部門； 4 4、項目主項計劃當(dāng)中，關(guān)鍵節(jié)點由相應(yīng)的主責(zé)部門負(fù)責(zé)；、項目主項計劃當(dāng)中，關(guān)鍵節(jié)點由相應(yīng)的主責(zé)部門負(fù)責(zé)； 序號序號項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點 相關(guān)專業(yè)端口相關(guān)專業(yè)端口 運營運營設(shè)計設(shè)計開發(fā)開發(fā)造價采購造價采購工程工程營銷營銷客服客服 1 1國有土地使用證國有土地使用證獲取獲取 2 2項目運營目標(biāo)書簽發(fā)項目運營目標(biāo)書簽發(fā) 3 3規(guī)劃及建筑概念設(shè)計評審?fù)ㄟ^規(guī)劃及建筑概念設(shè)計評審?fù)ㄟ^ 4 4規(guī)劃及建筑方案設(shè)計評審?fù)ㄟ^規(guī)劃及建筑方案設(shè)計評

30、審?fù)ㄟ^ 5 5修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù) 6 6初步目標(biāo)成本編制完成初步目標(biāo)成本編制完成 7 7建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取獲取 8 8施工圖完成施工圖完成 9 9目標(biāo)成本編制完成目標(biāo)成本編制完成 1010銷售示范區(qū)方案的確認(rèn)銷售示范區(qū)方案的確認(rèn) 1111銷售示范區(qū)完工開放銷售示范區(qū)完工開放 1212建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證獲取獲取 1313工程開工工程開工 1414地下室正負(fù)零完工地下室正負(fù)零完工 1515主體結(jié)構(gòu)工程完工主體結(jié)構(gòu)工程完工 1616外立面完工外立面完工 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享43 分級計劃管理體系（專項計劃）分級計劃管理體系（專項計劃） 龍湖管

31、理案例內(nèi)訓(xùn)分享44 項目專項計劃項目專項計劃 l 定義定義 l各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細(xì)化本專業(yè)線各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細(xì)化本專業(yè)線 的工作計劃，形成項目的專項計劃；的工作計劃，形成項目的專項計劃； l一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團備案一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團備案 。 l 要點要點 l對項目專項計劃細(xì)化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、對項目專項計劃細(xì)化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、 工程計劃、營銷計劃；工程計劃、營銷計劃； l職能經(jīng)理負(fù)責(zé)職能經(jīng)理負(fù)責(zé) 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享45 營銷計劃（全生命周期）營銷計劃（全生命周期） 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分

32、享46 工程專項計劃工程專項計劃 （分區(qū)（分區(qū)/標(biāo)段計劃、不到樓棟）標(biāo)段計劃、不到樓棟） 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享47 設(shè)計專項計劃設(shè)計專項計劃 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享48 分級計劃管理體系（樓棟計劃）分級計劃管理體系（樓棟計劃） 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享49 樓棟施工計劃樓棟施工計劃 l定義定義 l現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細(xì)化形成每現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細(xì)化形成每 棟單體樓的工程施工計劃棟單體樓的工程施工計劃 l責(zé)任責(zé)任 l現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)、工程部經(jīng)理統(tǒng)籌現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)、工程部經(jīng)理統(tǒng)籌 l關(guān)注重點關(guān)注重點 l別墅、洋房、高層等單體樓的形象進度別墅、洋房、高層等單體樓的形象進度 龍湖

33、管理案例內(nèi)訓(xùn)分享50 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享51 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享52 分級計劃管理體系（月度計劃）分級計劃管理體系（月度計劃） 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享53 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享54 項目計劃主要責(zé)任人(責(zé)任角色)及職責(zé) 編制人：編制人：負(fù)責(zé)組織計劃的編制； 執(zhí)行責(zé)任人：執(zhí)行責(zé)任人：執(zhí)行計劃并對計劃負(fù)責(zé)； 回顧人：回顧人：定期回顧計劃的執(zhí)行情況； 復(fù)核人：復(fù)核人：檢查或抽查計劃執(zhí)行情況，復(fù)核回顧人的上報信息； 調(diào)整申請人：調(diào)整申請人：在計劃實施過程中，在影響到集團關(guān)鍵節(jié)點的情況下按流程提出調(diào)整申請； 審核人：審核人：對計劃的編制及調(diào)整進行審核； 批準(zhǔn)人：批準(zhǔn)人：批準(zhǔn)計劃的執(zhí)行和調(diào)整。 計劃計劃

34、 類別類別 編制人編制人 執(zhí)行執(zhí)行 責(zé)任人責(zé)任人 回顧人回顧人復(fù)核人復(fù)核人 調(diào)整調(diào)整 申請人申請人 審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 集團集團 關(guān)鍵關(guān)鍵 節(jié)點節(jié)點 項目 負(fù)責(zé)人 區(qū)域 總經(jīng)理 地區(qū)公司 計劃運營 專員 集團計劃 運營專員 地區(qū)總經(jīng)理 （針對定義的7 個關(guān)鍵節(jié)點） 集團財務(wù)部 集團計劃運營專員 集團運營負(fù)責(zé)人 集團 總經(jīng)理 項目項目 主項主項 計劃計劃 項目 負(fù)責(zé)人 部門 職能 負(fù)責(zé)人 項目負(fù)責(zé)人 部門職能負(fù) 責(zé)人 地區(qū)公司 計劃運營 專員 項目負(fù)責(zé)人 （影響集團關(guān) 鍵節(jié)點） 地區(qū)公司計劃運營 專員 PMO會議 地區(qū) 總經(jīng)理 專項專項 計劃計劃 部門 職能 負(fù)責(zé)人 部門 職能 負(fù)責(zé)人 項

35、目職能 負(fù)責(zé)人 項目 負(fù)責(zé)人 部門職能負(fù)責(zé) 人（影響集團 關(guān)鍵節(jié)點） 地區(qū)公司計劃運營 專員 PMO會議 地區(qū) 總經(jīng)理 樓棟樓棟 計劃計劃 現(xiàn)場 工程師 個人 或小組 項目職能 負(fù)責(zé)人 部門職能 負(fù)責(zé)人 部門職能負(fù)責(zé)人 項目職能負(fù)責(zé)人 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享55 、 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享56 計劃編制計劃編制 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享57 項目主計劃編制項目主計劃編制 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享58 責(zé)任矩陣：責(zé)任矩陣： 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人 參與人參與人 監(jiān)督人監(jiān)督人 訂閱與推送：訂閱與推送： 加入關(guān)注加入關(guān)注 設(shè)定關(guān)注人設(shè)定關(guān)注人 讓事情找人！讓事情找人！ 落實責(zé)任部門及責(zé)任人落實責(zé)任部門及責(zé)任人 龍湖管理案

36、例內(nèi)訓(xùn)分享59 計劃執(zhí)行計劃執(zhí)行 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享60 工作延誤亮紅燈工作延誤亮紅燈 機制！機制！ 項目計劃與執(zhí)行差異警報！項目計劃與執(zhí)行差異警報！ 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享61 執(zhí)行調(diào)整 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享62 評價體系（三維評價）評價體系（三維評價） 某標(biāo)桿企業(yè)評價工作的原則基于工作完成對公司、本部門 及其他部門的價值價值進行 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享63 項目門戶項目門戶 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享64 龍湖地產(chǎn)運營架構(gòu) 預(yù)案決 策會 項目啟 動會 階段 成果 審查會 關(guān)鍵決 策會 月度運 營會 項目周 例會 半年度 總結(jié)會 投資分 析成果 啟動階 段成果 后續(xù)階 段成果 交房階 段成果 初步設(shè) 計與施 設(shè)成果 方案設(shè) 計與初 設(shè)成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 施工準(zhǔn) 備階段 成果 知識支撐體系 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享65 設(shè)計階段對于項目成本控制的意義 龍湖管理案例內(nèi)訓(xùn)分享66 龍湖地產(chǎn)運營架構(gòu) 預(yù)案決 策會 項目啟 動會 階段 成果 審查會 關(guān)鍵決 策會 月度運 營會 項目周 例會 半年度 總結(jié)會 投資分 析