9A文酒店式公寓投資優(yōu)勢(shì)

1、MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】 為什么要進(jìn)行酒店式公寓投資呢？很多投資者在投資之初都會(huì)考慮 到這個(gè)問題。酒店式公寓是介于酒店和高檔住宅間的一種物業(yè)，它 集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效。酒 店式公寓之所以能夠在激烈的租賃市場(chǎng)中存活下來，是因?yàn)樗軌?滿足市場(chǎng)的不同需求，這類住宅既能享受家庭式的居住布局，又能 享受到酒店的殷勤服務(wù)。 酒店式公寓投資優(yōu)勢(shì)： 1、小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。通常，酒店的 租金要比公寓高 30% ，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租 等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢(shì)。不過，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回 報(bào)的周期相對(duì)較長，因此較適合中

2、長線的投資者。 2、產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、 傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受商務(wù)人士歡迎。 3、擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己 的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是 投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。此類投資對(duì)多數(shù)人來 講，是有超值回報(bào)空間的。 4、宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有升值空間。未來有更多跨國企業(yè) 來中國設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的首選。 同時(shí)，國內(nèi)大、中城市的高級(jí)商務(wù)人士階層，對(duì)這類物業(yè)擁有可觀 的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕 一族尤其是外

3、來專業(yè)人才格外有吸引力。 酒店式公寓投資的幾點(diǎn)理由： 1、出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司 和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的租客源。同時(shí)公寓 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】 的出租的最短時(shí)間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少 要 3 個(gè)月，它們面對(duì)的客戶群要比住宅范圍廣。 2、租金要比普通公寓來的高。在普通公寓里，由于各投資者的資金、 持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主在出租市場(chǎng)上的惡 性競(jìng)爭。即使最開始的時(shí)候住進(jìn)去的都是高端客戶，當(dāng)只要有一個(gè) 出租者愿意降低價(jià)格引進(jìn)比較低端的客戶的時(shí)候，普通公寓就開始

4、進(jìn)去惡性循環(huán)，最后高端客戶會(huì)慢慢流失。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng) 營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成， 可以保持物業(yè)的整體租價(jià) ; 此外，租客也愿意花比公寓高的價(jià)差來和 具有同等身份的人住在一起，獲得更多的服務(wù)和安全保障。 3、發(fā)展更具持續(xù)性。統(tǒng)一經(jīng)營的方式使得酒店式公寓會(huì)比普通公寓 更加關(guān)注長遠(yuǎn)的發(fā)展，會(huì)有自己的推廣和營銷計(jì)劃，從而使它們的 發(fā)展具有持續(xù)性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優(yōu)勢(shì)。 這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公 寓能夠熱賣的主要原因。 酒店式公寓投資可能存在的風(fēng)險(xiǎn)： 1、居住成本高。 從生活層面來說，住在酒店式公寓里的生活成本

5、也相對(duì)高昂。如水 電費(fèi)是按商用物業(yè)計(jì)算，比普通住宅水電費(fèi)要高出一倍左右。以北 京為例，普通住宅的電費(fèi)為每度 0.48 元，水費(fèi)為每噸 3.7 元，天然 氣則為每立方米 2.05 元，但酒店式公寓的收費(fèi)為電費(fèi) 0.9 元、水費(fèi) 5.1 元，大部分商業(yè)立項(xiàng)的酒店式公寓則無天然氣接入。 2、回報(bào)率大打折扣。 許多酒店式公寓的開發(fā)商打出的 15%至 18%的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 真實(shí)的水平，而實(shí)際的年投資回報(bào)率也就是在 5%至 6%之間。高回 報(bào)率確實(shí)很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關(guān)鍵要素， MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】 主要包括以下因素。契稅和公共維

6、修基金。開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)， 其價(jià)格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來 看，契稅普通住宅是 1.5% ，非普通住宅是 3%; 房屋維修基金是收 樓價(jià)的 2% 。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價(jià)格讓 你動(dòng)心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個(gè)隱性成本的代價(jià)。 租金價(jià)格的折扣。酒店式公寓的開發(fā)商在項(xiàng)目收益計(jì)算時(shí)，往往是 根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格制定的。以北京東二環(huán)附近 的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目來看，銷售價(jià)格在 25000 元/ 平方米，投資人 士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對(duì)比。以同等地段的 一個(gè)四星級(jí)酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場(chǎng)價(jià)格大約在 800 元/

7、 日，一 個(gè)月就會(huì)有 24000 元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往 會(huì)采取會(huì)員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在 400 元至 500 元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高投資回報(bào)率。 物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用。針對(duì)投資酒店式公寓而言，除了需要 在購買時(shí)需要繳納必須的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需 要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們?cè)谕顿Y時(shí)忽略的隱性成本。酒店 式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn) 嫁給承租人。從這點(diǎn)來看，開發(fā)商打出的每年 15% 至 18%的高投資 回報(bào)率顯然沒有考慮到以上諸多因素。 中介費(fèi)。投資人在投資房產(chǎn)項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問題。

8、很 多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往 往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的 中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用也就成為了投資人士的隱性成本。 3、酒店式公寓產(chǎn)權(quán)要分清。 目前市場(chǎng)上的酒店式公寓按照產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方式可以分為三種：大產(chǎn) 權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營，小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營及小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng) MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】 營的酒店式公寓不是小投資者投資的對(duì)象。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店 式公寓對(duì)資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允 許個(gè)人投資者投資，一般都是投資基金或是專業(yè)公司在控制。小產(chǎn) 權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者需要謹(jǐn)慎。因?yàn)?非統(tǒng)一經(jīng)營導(dǎo)致沒有統(tǒng)一的管理，使得同一棟樓中的各個(gè)小公寓之 間存在很大競(jìng)爭。這類酒店式公寓其實(shí)和普通的小戶型住宅已經(jīng)基 本沒有什么差異，只是掛了酒店式公寓的名字來抬高身價(jià)，事實(shí)上 體現(xiàn)不了酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)。 如何投資酒店式公寓不賠錢 ? 一看位置。是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?二看配套。全套生活、商務(wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有。 三看物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提 供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件。要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理 公司或酒店式公寓管理公司入住管理。 四看