綠地陽光地帶購物中心策劃報(bào)告108P

1、前 言瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本身所處地理位置來看，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是受到投資者或經(jīng)營(yíng)戶追捧的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。但從項(xiàng)目開盤以來卻并未出現(xiàn)火暴的銷售場(chǎng)面，而本承諾客戶的2002年6月的開業(yè)時(shí)間也一拖再拖，在已購房客戶中造成了一定的負(fù)面影響。究其原因，有項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題，也有不結(jié)合當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)發(fā)展規(guī)律盲目立項(xiàng)的問題。要想從根本上解決項(xiàng)目當(dāng)前的銷售困難，必須對(duì)整個(gè)瀘州市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況；商業(yè)物業(yè)銷售模式；商圈構(gòu)成；未來商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等多方面進(jìn)行詳實(shí)而細(xì)致的研究以便能在銷售環(huán)節(jié)重新提出可操作的方案而引起市場(chǎng)目標(biāo)客戶的關(guān)注。重慶智尊物業(yè)顧問有限公司受邀成為綠

2、地商城項(xiàng)目的銷售代理，在開始正式銷售前，將從專業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究并得出一系列的解決方案，本報(bào)告就是基于這樣的前提而產(chǎn)生的。整個(gè)報(bào)告分四部分，從市場(chǎng)研究到商業(yè)定位及規(guī)劃、營(yíng)銷及推廣思路最后到營(yíng)銷推廣執(zhí)行細(xì)則，各章節(jié)雖各自獨(dú)立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷售問題，力求得出最有效的方法幫助項(xiàng)目完成剩余面積的銷售。 瀘 州 綠 地 商 城策劃報(bào)告第 一 部 分市 場(chǎng) 研 究 報(bào) 告第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營(yíng)銷及推廣策略 第四部分：營(yíng)銷及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言 隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的極大繁榮，市場(chǎng)研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常普遍的經(jīng)濟(jì)行為，但不同的行業(yè)在進(jìn)

3、行市場(chǎng)研究時(shí)所采用的方法和對(duì)象卻有著根本的區(qū)別。綠地商城是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但由于其是純粹的商業(yè)物業(yè)，則調(diào)查對(duì)象不僅涵蓋了未來的目標(biāo)客戶，同時(shí)消費(fèi)行為的調(diào)查也是非常必要的。在此次市場(chǎng)研究過程中，為真實(shí)反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；幫助項(xiàng)目進(jìn)行正確的商場(chǎng)定位，我們一共設(shè)計(jì)了三部分共10個(gè)主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)調(diào)查（幫助商場(chǎng)進(jìn)行符合市場(chǎng)的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，打造差異化策略）。在本次市場(chǎng)研究過程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分）；走訪式；問卷式；資料查閱。而問卷調(diào)查主要采用入戶和攔截兩種方式。通過各種調(diào)查手段的結(jié)合，此次市

4、場(chǎng)研究基本反映了瀘州市場(chǎng)真實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查第一節(jié)：瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查一、 瀘州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況兩千多年歷史鑄成的瀘州，位于祖國(guó)錦繡天府之南，轄三區(qū)四縣，總面積12242.95平方公里 ，人口461.45萬,是聞名遐邇的國(guó)家歷史文化名城、全國(guó)雙擁模范城、國(guó)家衛(wèi)生城市。市區(qū)為長(zhǎng)江與沱江所環(huán)繞，是四川出海的南通道和長(zhǎng)江上游的重要港口，市區(qū)人口38多萬。2001年瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況列表如下：表1-1-1：瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r具體值增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值177.9億元71第一產(chǎn)業(yè)增加值46.04億元第二產(chǎn)業(yè)增加值68.1億元63第三產(chǎn)業(yè)增加值63.4

5、億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額59億元98財(cái)政收入14.8億元61城市居民人均可支配收入6565元98農(nóng)民人均純收入2268元431、江陽區(qū)649平方公里，轄個(gè)鎮(zhèn)，6個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約42萬人。2000年，全區(qū)gdp14.92億元，增長(zhǎng)率為9.7%。社會(huì)消費(fèi)零售總額10.3億元，增長(zhǎng)5.5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款金額33.6億元，增長(zhǎng)26.8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率分別為11.99%，20.8%，4.5%。2、 龍馬潭區(qū)340.8平方公里，轄7個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處。現(xiàn)有人口31萬余人。2000年全區(qū)gdp為11.4億元，比上年增長(zhǎng)10%，社會(huì)零售消費(fèi)品總額5.6億元，增長(zhǎng)12%。

6、第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率分別為4.1%，10.9%，12.5%。3、 納溪區(qū)1150.6平方公里，轄9個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約47萬余人，2000年全區(qū)gdp15.59億元，比上年增長(zhǎng)8.6%，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率9%，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率為6.8%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增長(zhǎng)率為17.94%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.97億元，比上年增長(zhǎng)10.9%。4、 瀘縣1513平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)有人口約103萬余人，2000年，全縣完成gdp33.7億元，比上年增長(zhǎng)7.3%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率分別為3.6%5.7%10.1%。5、 合江縣2422平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。現(xiàn)有人口約8.4萬余人，200

7、0年，全縣gdp25.33億元，比上年增長(zhǎng)8.1%,第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率分別為3.5%、9.7%、11.6%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.89億元,增長(zhǎng)率為9%。6、 敘永縣全縣幅員面積2977平方公里,轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口約65萬人,200年,全縣gdp13.65億元,增長(zhǎng)率為4.7%。7、 古藺縣3182平方公里,轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口74萬余人,職工年平均資6784元。2000年,gdp14億元,增長(zhǎng)率7.5%。二、瀘州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況瀘州是一個(gè)以化工、機(jī)械、釀酒為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市，工業(yè)在這個(gè)城市中起著舉足輕重的地位和作用。、 發(fā)達(dá)的化學(xué)工業(yè)化學(xué)工業(yè)是瀘州最大的最有

8、前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。瀘州是化工部確定的全國(guó)16個(gè)大化工基地之一，也是化工部規(guī)劃發(fā)展的全國(guó)大中小城市14個(gè)精細(xì)化工基地之一?，F(xiàn)化工產(chǎn)業(yè)占四川的15，重慶劃出后占25。瀘天化集團(tuán)公司是目前中國(guó)最大的尿素生產(chǎn)廠和油脂化工基地，擁有全國(guó)最大的合成氨、尿素、脂肪酸和脂肪胺裝置, 年產(chǎn)合成氨90萬噸、尿素124萬噸, 是全國(guó)16個(gè)化工基地之一，是中國(guó)500家大型企業(yè)和500家經(jīng)濟(jì)效益最佳工業(yè)企業(yè)之一。、 發(fā)達(dá)的工程機(jī)械制造業(yè)瀘州是全國(guó)九大工程機(jī)械生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)大中型全液壓汽車起重機(jī)、挖掘機(jī)制造中心。現(xiàn)已組成了以長(zhǎng)江起重機(jī)廠、長(zhǎng)江挖掘機(jī)廠、長(zhǎng)江液壓件廠為骨干的四川長(zhǎng)江工程機(jī)械集團(tuán)公

9、司，集團(tuán)公司已形成國(guó)家級(jí)工程機(jī)械主機(jī)、基礎(chǔ)件和維修配套成龍的生產(chǎn)體系。、 發(fā)達(dá)的釀酒工業(yè)瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，以盛產(chǎn)國(guó)家名酒“瀘州老窖酒”和“古藺郎酒”馳名中外，是國(guó)家名優(yōu)酒生產(chǎn)基地，舉世聞名的酒城?，F(xiàn)已發(fā)展成為以瀘州老窖股份有限公司、古藺郎酒廠為骨干體系的國(guó)家級(jí)、省級(jí)飲料酒釀造業(yè)綜合體系，是全國(guó)同時(shí)擁有兩個(gè)國(guó)家名酒的三個(gè)地區(qū)之一。第二節(jié)：瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述瀘州市城市規(guī)劃發(fā)展主要將圍繞建設(shè)大城市的目標(biāo)，按照建設(shè)現(xiàn)代化大城市的要求，突出山水園林特色，加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，提高城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平，走城市可持續(xù)發(fā)展道路。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃(2020年)為四川商貿(mào)大城市,建成區(qū)為62.28平方公里,市區(qū)集

10、聚人口70萬人。城市整體布局結(jié)構(gòu)形態(tài)為有機(jī)疏散,分片集中的環(huán)形組團(tuán)結(jié)構(gòu),總體布局設(shè)置中心半島和小市片區(qū)一個(gè)聯(lián)合市級(jí)中心,沙灣、安富二個(gè)片區(qū)和若干組團(tuán)。目前瀘州市城市的主要發(fā)展規(guī)劃主要有以下幾點(diǎn)：1、市中心以舊城改造為主，水井溝一帶定位于瀘州市中心商業(yè)區(qū)，濱江路為休閑、餐飲一條街目前，以實(shí)施迎暉路水井溝市府路小市杜家街等舊城改造和濱江路環(huán)境綜合整治工作。2、新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、城西新區(qū)和西部化工城建設(shè)為主，城北新區(qū)將建設(shè)成為新的居住和商貿(mào)集散中心，西部化工城將成為瀘州市新的工業(yè)中心目前，城北新區(qū)規(guī)劃面積10平方公里,已全面啟動(dòng)城北新區(qū)龍馬大道江陽西路北延線納溪河?xùn)|新區(qū)藍(lán)田重灣小區(qū)等新區(qū)開發(fā)建設(shè)；

11、開展江陽西路西延線主干道電纜下地等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。并且，瀘州市政府已在城北新區(qū)設(shè)立了瀘州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，提出了“加快江陽西路北延線龍馬大道納溪河?xùn)|新區(qū)建設(shè)，全面拓展城北新區(qū)，建成6公里城市道路，年底形成規(guī)模?！钡臎Q策。西部化工城總體規(guī)劃已經(jīng)完成，于去年 10月19日在成都通過專家評(píng)審?；こ前础币怀撬膮^(qū)” 的總體思路進(jìn)行規(guī)劃，即四川西部化工城，以瀘天化公司為主的納溪化工園區(qū)，以省級(jí)瀘州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主的龍馬潭化工園區(qū)，以瀘化廠為主的高壩化工園區(qū)和以天華公司為主的合江化工園區(qū)。3、交通規(guī)劃設(shè)施瀘州目前已形成發(fā)達(dá)的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)和通訊網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外交通、通訊極其便捷。陸地交通：321國(guó)

12、道縱貫全境 ，并有大納（貴州大方至瀘州納溪）公路溝通，是四川最便捷的出海南通道。隆納（隆昌到納溪）高速公路已建成并與成渝高速公路相連接?？罩薪煌ǎ簽o州至北京、上海、廣州、?？凇⒗ッ?、貴陽等地的直達(dá)航班已開通。水域交通：瀘州港已成為四川長(zhǎng)江上游常年通行1000噸級(jí)船舶的港口和四川省的長(zhǎng)江第一大港。瀘州港集裝箱多用途碼頭是年吞吐量5萬標(biāo)箱的直立式綜合性碼頭。 通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)先進(jìn)高效-已建成國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上規(guī)模最大、信息最齊全的酒類專業(yè)網(wǎng) 中國(guó)酒類信息網(wǎng)、中國(guó)西部農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國(guó)西部化工城信息網(wǎng)。第三節(jié)：瀘州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)概述一、 瀘州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程1998年以前：瀘州市房地產(chǎn)住宅以

13、福利建房為主,房地產(chǎn)開發(fā)集中在市區(qū)周圍一帶,規(guī)模較小。1999年：隨著國(guó)家福利分房政策的取消,貨幣分房政策的實(shí)行及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的介入(按揭),瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)開始轉(zhuǎn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道,房地產(chǎn)開發(fā)迅速增長(zhǎng),市場(chǎng)供需兩旺.2001年：瀘州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資93億元，增長(zhǎng)532，竣工面積達(dá)879萬平方米，銷售面積53萬方,實(shí)現(xiàn)商品房銷售4.7億元。隨著消費(fèi)者的日益理性和消費(fèi)力較大釋放,市場(chǎng)已步入買方市場(chǎng)階段二、 瀘州市住宅市場(chǎng)綜述通過對(duì)瀘州市住宅市場(chǎng)的基本調(diào)查，瀘州市住宅市場(chǎng)目前存在以下特征和趨勢(shì)：、 住宅業(yè)開發(fā)主要向郊區(qū)發(fā)展，其中以城北新區(qū)和大山坪為主，集中了天立花園、華錦園、東洲、柏香林

14、、佳樂花園等中高檔花園住宅。、 大中型樓盤的開發(fā)已開始作為市場(chǎng)的主流，小區(qū)的開發(fā)開始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。、 郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在1000元/平方米1800元/平方米之間，市區(qū)新建項(xiàng)目的價(jià)格在13001800元/平方米，說明相比較其他二線城市，瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)力水平。、 消費(fèi)者購房開始趨向理性化，表現(xiàn)為一方面開始注重開發(fā)商的品牌實(shí)力及物業(yè)品質(zhì)，另一方面已經(jīng)具備一定的法律常識(shí)，懂得利用法律常識(shí)維護(hù)自己。三、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前在售的商業(yè)物業(yè)總量在40萬方左右，商業(yè)物業(yè)的分布主要集中在市中心水井溝商圈、大山坪商圈及城北新區(qū)一帶。水井溝商圈的商業(yè)

15、物業(yè)主要以大型商場(chǎng)為主。目前，在水井溝一帶聚集了升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街（滕王閣）、龍城大廈等一大批地段位置優(yōu)越的大型商場(chǎng)。商業(yè)面積在20萬方左右，商場(chǎng)定位基本以大型綜合性商場(chǎng)為主。大山坪商圈的商業(yè)物業(yè)主要以商住樓的形式出現(xiàn)，底層商場(chǎng)既可作整體商場(chǎng)，又可靈活分割為臨街門面。目前，在售主要有佳樂雅典園和福華大廈，市場(chǎng)總供給量大約在2萬方左右。城北新區(qū)作為瀘州市新的商貿(mào)集散中心，商業(yè)物業(yè)主要以大型的集貿(mào)、專業(yè)市場(chǎng)形式出現(xiàn)。目前，正在建設(shè)或在售的有科維商城、三九燈飾城（剛開業(yè)）、利民回龍灣綜合市場(chǎng)等。瀘州市商業(yè)物業(yè)較大的供給量必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的

16、趨勢(shì)也必然從地段、價(jià)格的硬件競(jìng)爭(zhēng)向商場(chǎng)規(guī)劃、商場(chǎng)個(gè)性、商業(yè)及物業(yè)管理等軟件競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。 本章相關(guān)結(jié)論l 瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)能力和較 強(qiáng)的消費(fèi)欲望l 瀘州市的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以化工、機(jī)械、釀酒為主，主要大中型企業(yè)有瀘天化集團(tuán)、四川長(zhǎng)江工程機(jī)械集團(tuán)公司、瀘州老窖股份有限公司等l 瀘州市的商業(yè)格局已形成市中心以大型綜合性商場(chǎng)為主，城鎮(zhèn)中心以集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為主，并存共榮的局面l 瀘州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組團(tuán)式向外擴(kuò)展。城市新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、西部化工城等為主l 瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開發(fā)投資額增長(zhǎng)速度較快.l 商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將不

17、再僅僅是地段和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是包涵商場(chǎng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及招商執(zhí)行等在內(nèi)的項(xiàng)目資源的整合力。第二章：瀘州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查第一節(jié)：瀘州市商業(yè)分布情況及特點(diǎn)瀘州市位于四川省南部沱江與長(zhǎng)江的匯合處，改革開放以來，城市建設(shè)快速發(fā)展，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人民的生活水平以及生活質(zhì)量也在逐年提升。城市的零售商業(yè)也隨之而產(chǎn)生了日新月異的變化。但是相對(duì)于國(guó)內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，瀘州市整體商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。發(fā)展的速度相對(duì)緩慢。就目前而言，瀘州市商業(yè)主要集中分布于沱江商業(yè)城、水井溝商業(yè)區(qū)、白招牌商業(yè)區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)。 1、 沱江商業(yè)城區(qū)域沱江商業(yè)城區(qū)域以公交鞋城

18、為中心。它東起雙井溝、西至沱二橋、南起沱一橋、北至龍南路，商業(yè)輻射面積可至整個(gè)小市。是政府大力扶持的大型商業(yè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)種涉及農(nóng)副產(chǎn)品、建材、鞋類、五交化、日用百貨、燈飾、化纖、服裝、床上用品等。商品的經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主零售為輔相結(jié)合，商業(yè)城由十家商場(chǎng)組成；主要針對(duì)的消費(fèi)者以瀘州周邊城鄉(xiāng)大眾消費(fèi)者為主；經(jīng)營(yíng)檔次中低檔。整個(gè)商城的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合比較混亂；雖然商品品種齊全，價(jià)格低廉，但商品的品質(zhì)不高，大多數(shù)以個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)者居多，毫無品牌可言。從外部購物環(huán)境來看，街道狹窄、臟亂，車流、人流穿行其中，整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃不完善；從商業(yè)區(qū)商場(chǎng)內(nèi)部購物環(huán)境來看，室內(nèi)裝修落后，燈光昏暗，

19、硬件設(shè)施陳舊，服務(wù)意識(shí)淡漠，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理水平仍然停留在九十年代初期，甚至存在沒有統(tǒng)一管理模式的商場(chǎng)。嚴(yán)格來講，整個(gè)商業(yè)區(qū)只能算是一個(gè)傳統(tǒng)的綜合批發(fā)市場(chǎng)，而不能稱之為商圈。2、 水井溝商業(yè)區(qū)水井溝商業(yè)區(qū)東起珠子街、西至蘇公路、南起治平路、北至江陽北路，是本市商業(yè)中心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)由摩爾百貨、匯通百貨和街邊專業(yè)店、專賣店為主要商業(yè)形態(tài)構(gòu)成元素。經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。該區(qū)域是瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，是市民主要的購物區(qū)域，集中了較多的國(guó)內(nèi)外中檔品牌，加之國(guó)際快餐巨頭肯德雞、麥當(dāng)勞和德克士的入駐，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人流很旺盛，整體消費(fèi)力以中高

20、檔為主。但是，該商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合尚未成熟，存在著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施陳舊，缺乏個(gè)性特色商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，且區(qū)域內(nèi)無明顯的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，所以，引進(jìn)先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)是該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合合理和商業(yè)良性發(fā)展的趨勢(shì)所在。3、 白招牌商業(yè)區(qū)白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)域東起江陽北路、西至龍泉橋、南起慈善路、北至興窿街，以道路兩邊店鋪為主要商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店、專賣店、超市等，商品品種較豐富，主要針對(duì)中低檔消費(fèi)群體，購物氛圍比較濃厚。但從商業(yè)區(qū)整體上看，店鋪數(shù)量較少，單鋪營(yíng)業(yè)面積不大，不具備規(guī)模性。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時(shí)間的培育。同時(shí)，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量

21、潛在的消費(fèi)群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿?。相關(guān)結(jié)論： l 瀘州市零售商業(yè)發(fā)展還停留在目前國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的初級(jí)階段一方面城市的商業(yè)發(fā)展隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，有了現(xiàn)有商業(yè)的繁榮景象；另一方面，瀘州市的規(guī)模和市場(chǎng)容量有限，以及現(xiàn)有商業(yè)運(yùn)作者經(jīng)營(yíng)理念滯后，也為整個(gè)瀘州商業(yè)的發(fā)展帶來很大的局限性l 城市商業(yè)中心規(guī)劃缺乏系統(tǒng)化和科學(xué)化l 幾個(gè)商業(yè)繁榮區(qū)特色不明顯水井溝的品牌還不足以滿足城市高收入層的消費(fèi)；沱江商業(yè)城的統(tǒng)一管理有待加強(qiáng)；白招牌的專賣店品種太單調(diào)l 缺乏綜合型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到目前為止，購物中心這種先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)還沒有在瀘州出現(xiàn)l 缺乏城市零售商業(yè)的“領(lǐng)航者”無論

22、匯通還是摩爾，都只是傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)，在商品組合和購物環(huán)境以及品牌品質(zhì)上都不足以引導(dǎo)消費(fèi)第二節(jié)：瀘州市零售業(yè)態(tài)個(gè)案調(diào)查1、摩爾商場(chǎng)表1-2-1地 址位于江陽北路緊臨郵電大樓(地處市中心繁華地段，人流量和購買力強(qiáng)營(yíng)業(yè)面積1.25萬平方米性 質(zhì)私營(yíng)市場(chǎng)定位以經(jīng)營(yíng)高、中檔商品為主，但市場(chǎng)定位不明確。在定位上求全求大，反而使整個(gè)賣場(chǎng)顯得業(yè)種組合混亂、樓層規(guī)劃不合理，商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)檔次和形象受到一定的影響商場(chǎng)規(guī)劃lg： 餐飲、超市、通信、滋補(bǔ)品、煙酒、工藝品、眼鏡、小家電、照相器材、音響制品1f： 床上用品、化妝品、男鞋、女鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、內(nèi)衣、女雜、男雜、家飾品、皮具、鐘表、金銀珠寶、太陽鏡2f： it產(chǎn)品、

23、文具、玩具、童裝、少女裝、少淑女裝、休閑裝、男裝、太陽鏡、男雜、女雜經(jīng)營(yíng)狀況摩爾商場(chǎng)地處商業(yè)中心地帶，又是本地唯一的一家規(guī)模最大、商品最豐富，促銷活動(dòng)最活躍的大型百貨公司，購物環(huán)境寬敞明亮，商場(chǎng)設(shè)施有：停車場(chǎng)、皮鞋美容、母嬰室、寄物臺(tái)、免費(fèi)兒童天地、禮品包裝、雙向扶梯共四部，中央空調(diào)等。但自開業(yè)以來在規(guī)劃上一直調(diào)整不到位，品牌商戶組合混亂，樓層經(jīng)營(yíng)主題不鮮明，商品陳列缺乏專業(yè)性,從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)淡薄。但在商場(chǎng)推廣方面規(guī)劃較好，配套服務(wù)設(shè)施完善，使商場(chǎng)在本地消費(fèi)者心目中已具有一定地位，如果加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃和業(yè)種組合的調(diào)整，符合行業(yè)和市場(chǎng)的要求并建立完善的管理體系，將會(huì)爭(zhēng)取到更多的市場(chǎng)份額。2、匯通

24、百貨表1-2-2地 址江陽北路與蘇公路的交匯處(地處市中心繁華地段，人流量和購買力強(qiáng)營(yíng)業(yè)面積6400平方米性 質(zhì)股份公司市場(chǎng)定位以經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品為主，市場(chǎng)定位明確。在商品定位上以大眾商品為主，目前正進(jìn)行“傳統(tǒng)百貨+流行百貨”相結(jié)合的調(diào)整，因此吸引了部分著名國(guó)內(nèi)中檔品牌進(jìn)駐，在商品組合上面也開始追求專業(yè)化，使得整個(gè)商場(chǎng)在市民心目中有很高的信譽(yù)度；但由于其專業(yè)性和經(jīng)營(yíng)理念的欠缺，在商場(chǎng)整體規(guī)劃調(diào)整方面還有待提高商場(chǎng)規(guī)劃lg： 超市、餐飲、煙酒茶1f： 化妝品、女雜、鐘表、男鞋、女鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、工藝品、金銀珠寶、小家電、眼鏡、照相器材2f： 少女裝、少淑女裝、休閑裝、童裝3f： 男裝、內(nèi)衣、床上用品、女

25、雜、男雜、童裝、針織4f： 家電、箱包、廚具、兒童用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、樂器、文具、經(jīng)營(yíng)狀況傳統(tǒng)百貨零售形態(tài)，商場(chǎng)購物環(huán)境簡(jiǎn)潔明亮，主要設(shè)施有：寄物臺(tái)、禮品包裝、雙向扶梯共八部，中央空調(diào)等。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式主要采取聯(lián)營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)方式。在經(jīng)營(yíng)管理上實(shí)行了統(tǒng)一商場(chǎng)形象、并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)人員和貨品進(jìn)行統(tǒng)一的管理。建立了較完善的管理制度，并將制度落實(shí)到實(shí)處，以制度管人；保持了良好的廠商合作關(guān)系，在商圈中有較好的口碑。匯通百貨自開業(yè)十年來順應(yīng)瀘州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)自身形象很好的維護(hù)，在市民心目中樹立了較好品牌形象。但是,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如果不在其經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃上有所調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，最

26、終也將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。第三節(jié)：瀘州零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 21世紀(jì)的零售業(yè)仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。零售業(yè)的發(fā)展水平不僅體現(xiàn)出一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也代表了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展?fàn)顩r。五年前，瀘州的零售業(yè)可以說還相當(dāng)?shù)穆浜?，百貨公司和專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。消費(fèi)者需要購買適合自己消費(fèi)品都只能遠(yuǎn)赴成都、重慶等大城市。其零售商業(yè)市場(chǎng)的落后可見一斑。隨著近年來瀘州市經(jīng)濟(jì)和零售商業(yè)的發(fā)展，這一現(xiàn)象已經(jīng)得到較大的改觀，市區(qū)內(nèi)初步形成沱江商業(yè)城、水井溝、白招牌三大商業(yè)區(qū)。國(guó)際和國(guó)內(nèi)的一些著名零售品牌也紛紛進(jìn)駐瀘州中心商業(yè)區(qū)，各區(qū)域正逐步形成自身的商業(yè)特色，吸引不同階層和消費(fèi)力的消費(fèi)群體。從城市整

27、體的商業(yè)發(fā)展水平來看，瀘州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國(guó)內(nèi)90年代初期。從城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)來看，近年來城市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)大多但是都在無專業(yè)商業(yè)規(guī)劃的前提下進(jìn)行開發(fā)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)作沒有提前規(guī)劃，造成整個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃不合理，業(yè)態(tài)格局單一，從而造成大量商鋪空置，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；從現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來看，雖然現(xiàn)有商場(chǎng)數(shù)量較多，但卻沒有出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)特別突出的商場(chǎng)，也沒有一家商場(chǎng)能在市場(chǎng)上引領(lǐng)城市零售發(fā)展的方向，帶動(dòng)城市的流行消費(fèi)，大多數(shù)的商場(chǎng)還停留在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的層面上。這種現(xiàn)象已嚴(yán)重制約了瀘州的商業(yè)發(fā)展，也影響了整體城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從瀘州目前零售商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)組合存在較多不合理性，商場(chǎng)

28、內(nèi)的購物環(huán)境、商場(chǎng)形象、樓層分布、商業(yè)設(shè)施、商品結(jié)構(gòu)等方面都非常落后，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的商業(yè)格局，一方面將是無法滿足消費(fèi)者的日益提高的消費(fèi)需求，另一方面也對(duì)城市零售商業(yè)發(fā)展毫無積極推動(dòng)促進(jìn)作用；從商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展來看，百貨商場(chǎng)中的摩爾百貨和匯通百貨經(jīng)營(yíng)定位為中檔偏高的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，周邊專賣店就完全針對(duì)于中低檔消費(fèi)群，超市中只有匯通和摩爾超市經(jīng)營(yíng)情況良好，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個(gè)行業(yè)，品牌和數(shù)量方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，專賣店更是只有少有的幾個(gè)中檔品牌入駐，所以從目前商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來說與目前城市消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的購物需求相差甚遠(yuǎn)。所以瀘州商業(yè)面臨的形勢(shì)是必須進(jìn)行

29、新型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整；根據(jù)對(duì)瀘州市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展過程來看，瀘州零售商業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：1、城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長(zhǎng)，成為不可忽視的主要消費(fèi)市場(chǎng) 在以往經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的過程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會(huì)朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準(zhǔn)較高，鄉(xiāng)村成長(zhǎng)則較緩慢，因此，一般只有都會(huì)商圈的形成，而基本上無城鎮(zhèn)可形成主要商圈的可能。20世紀(jì)80年代后的快速轉(zhuǎn)變中，上海、廣州、北京、重慶等以外的次級(jí)城市消費(fèi)力量已明顯成長(zhǎng)至不可忽視的地步，大型零售業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)往次級(jí)都會(huì)區(qū)發(fā)展，由于周邊商圈的成熟，使城市中原來核心商圈的地位開始受到威脅和動(dòng)搖。就匯通、摩爾而言幾乎占

30、據(jù)了整個(gè)瀘州商業(yè)中心市場(chǎng)，匯通正以瀘州商業(yè)老大的地位，以百貨公司和超市的形式向周邊區(qū)縣快速發(fā)展，預(yù)料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費(fèi)為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長(zhǎng)。2、都會(huì)商圈將由以往線(主要街道)的發(fā)展，改朝面的擴(kuò)散商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕，都會(huì)區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)、高房租，將使商圈內(nèi)的住家難以負(fù)荷而遷出。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型零售業(yè)者面臨成本不堪負(fù)荷的危機(jī)，不得不改往商圈巷道內(nèi)住宅區(qū)發(fā)展。并藉由獨(dú)特性、個(gè)性化的高品質(zhì)消費(fèi)訴求，吸引街道人潮或特定主顧轉(zhuǎn)入巷道。從目前瀘州各主要商圈紛紛規(guī)劃和修建商業(yè)步行街這一勢(shì)頭，我們已經(jīng)看到這種發(fā)展趨勢(shì)。 3、超級(jí)都會(huì)區(qū)將發(fā)展出偏遠(yuǎn)的副

31、都市，而創(chuàng)造出新的大型商圈大型都會(huì)區(qū)日益嚴(yán)重的高房?jī)r(jià)、交通問題、停車問題、空氣污染、噪音與現(xiàn)代人日益注重的生活品質(zhì)正好背道而馳。迫使都會(huì)區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會(huì)干道偏遠(yuǎn)地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會(huì)，而成為之副都市。副都市與都會(huì)區(qū)的交通轉(zhuǎn)接樞紐，將形成新的大型商圈。目前瀘州市政府主要圍繞水井溝、白招牌一帶打造商業(yè)核心區(qū)，從商業(yè)價(jià)值來看此地段具有“成都春熙路”、“重慶解放碑的同等意義，類似這樣的新城規(guī)劃在回龍灣和大山坪也在規(guī)劃和籌建。相信再過幾年，瀘州商圈將會(huì)出現(xiàn)更多的新網(wǎng)點(diǎn)。相關(guān)結(jié)論：l 隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔

32、消費(fèi)中心;水井溝商圈將是集現(xiàn)代零售業(yè)和高檔次服務(wù)業(yè)為主的“城市中心商業(yè)區(qū)”；白招牌商圈將形成瀘州市“商業(yè)店鋪一條街”，以經(jīng)營(yíng)流行時(shí)尚的中低檔商品為主。l 整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，新興的零售業(yè)態(tài)將紛紛入駐，商圈的構(gòu)成將更加趨于合理化，消費(fèi)者的選擇面將不斷增大。第三章：瀘州市消費(fèi)力調(diào)查分析一、 媒體情況調(diào)查表1-3-1（問卷反饋）1、 請(qǐng)問您比較相信下列哪一種媒體上的廣告宣傳？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）報(bào)紙電視廣播雜志售點(diǎn)傳單夾報(bào)戶外數(shù)量246291389379389127比例26.71%31.6%4.13%10.1%8.58%4.12%0.98%13.78%結(jié)論：電視、報(bào)紙是人們最信任的媒體

33、宣傳工具，它的比例超過了50%以上2、 請(qǐng)問您通常通過什么渠道了解房地產(chǎn)信息呢？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）報(bào)紙電視戶外廣告朋友介紹房交會(huì)交易中心實(shí)地考察dm數(shù)量194164110192567210936比例20.79%17.58%11.79%20.58%6%7.72%11.68%3.86%3、 請(qǐng)問您經(jīng)常閱讀的報(bào)紙是下列那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)）成都商報(bào)華西都市報(bào)成都晚報(bào)蜀報(bào)體壇周報(bào)瀘州晚報(bào)其它數(shù)量761944112719414比例13.89%35.47%7.5%.0.18%4.94%35.47%2.56%結(jié)論：華西都市報(bào)、瀘州晚報(bào)是人們閱讀時(shí)的首選，它的總比例超過71%以上4、 請(qǐng)問您喜歡閱讀下列那類

34、報(bào)紙版面？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）新聞版文化娛樂生活版廣告財(cái)經(jīng)信息體育版其它數(shù)量267194211627711113比例28.56%20.75%22.57%6.63%8.24%11.87%1.39%結(jié)論：了解時(shí)事動(dòng)態(tài)、關(guān)心生活是市民閱讀報(bào)紙首選，人們的精神生活水平的追求已經(jīng)有了很大層面的提高5、 請(qǐng)問您在本地經(jīng)常收看的電視臺(tái)有那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)）中央電視臺(tái)四川電視臺(tái)成都電視臺(tái)瀘州電視臺(tái)瀘天化有線臺(tái)成都有線臺(tái)其它數(shù)量2641231016473725比例41.91%19.52%1.59%26.03%1.11%5.87%3.97%結(jié)論：中央電視臺(tái)是市民喜愛的電視臺(tái)，其次是瀘州電視臺(tái)。6、 請(qǐng)問您最喜歡

35、收聽的廣播電臺(tái)是有無數(shù)量10314比例3.09%96.91%結(jié)論：隨著社會(huì)的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺(tái)已逐漸被人們所遺忘；二、 消費(fèi)行為調(diào)查表1-3-2（問卷反饋）7、 您多長(zhǎng)時(shí)間購物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)量4460121662554107比例13.58%18.52%3.7%4.94%1.85%7.72%16.67%33.02%結(jié)論：無固定的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)行為和意識(shí)還比較不成熟，這對(duì)于城市的商業(yè)發(fā)展會(huì)帶來一定的制約性；8、 您喜歡在何種場(chǎng)所購物傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場(chǎng)專賣店超市私人店鋪批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量54611063443911721比例12.65%14.29

36、%24.82%7.96%10.07%21.31%3.98%4.92%結(jié)論：市民對(duì)新型的零售業(yè)態(tài)接受程度較好，在未來的零售市場(chǎng)上，將是購物中心、超級(jí)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)占主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)的百貨公司將逐漸走向衰落；9、 您認(rèn)為瀘州市還應(yīng)增加那種類型的購物場(chǎng)所傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)專賣店私人店鋪批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量358135524385116比例0.76%14.76%34.35%13.23%10.94%21.63%0.25%4.08%結(jié)論：市民對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)格局的改變持歡迎的態(tài)度，預(yù)示著城市的商業(yè)發(fā)展的無限潛力和空間，同時(shí)，也看出大型購物中心的建設(shè)和啟動(dòng)已成為城市零售業(yè)勢(shì)在必行的一發(fā)展趨勢(shì)；10、

37、 每月用于購買日常消費(fèi)品（如服裝、皮具、生活耐用品等）的費(fèi)用是多少300元以下300500元500800元8001000元10002000元2000元以上數(shù)量68988653181比例20.99%30.25%26.54%16.36%5.56%0.30%結(jié)論：人們對(duì)商品的品牌和品質(zhì)的注重慢慢提高，追求高消費(fèi)的群體正在形成；11、 您可以自由支配的資金主要用于存款股票/債券購物/娛樂文化消費(fèi)收藏品房產(chǎn)/汽車其它數(shù)量124261473551039比例32.12%6.74%38.08%9.07%1.3%2.59%10.1%結(jié)論：人們?cè)跐M足基本物質(zhì)生活的同時(shí)，開始追求精神生活上的享受，這無疑對(duì)于城市的零

38、售商業(yè)的良性發(fā)展起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用；12、 您平時(shí)的休閑娛樂方式是什么唱歌跳舞旅游看書其它購物運(yùn)動(dòng)/健身網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量3612461009812142133比例7.64%2.55%9.77%21.23%20.81%25.69%8.92%2.76%0.63%結(jié)論：人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，已經(jīng)開始追求多層面的精神生活，購物亦是人們休閑娛樂的首選方式。 三、 被調(diào)查者基本情況表1-3-3（問卷反饋）13、 請(qǐng)問您的年齡是多少25歲以下2540歲4150歲5160歲61歲以上數(shù)量6118950231比例18.83%58.33%15.43%7.1%0.31%結(jié)論：年輕人正逐漸成為城市商業(yè)的主體消費(fèi)群，城

39、市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費(fèi)群。14、 您最高學(xué)歷是高中或以下大專本科碩士或以上數(shù)量217184203比例51.18%43.4%4.72%0.70%結(jié)論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對(duì)外界的新生事物的接受和認(rèn)知程度也隨之而提高，這對(duì)于新興的零售業(yè)態(tài)的進(jìn)入和發(fā)展將是一大幸事。15、 請(qǐng)問您的職業(yè)是什么公務(wù)員技術(shù)/研究自由職業(yè)服務(wù)行業(yè)一般職員管理人員高層管理無業(yè)教育者私營(yíng)業(yè)主其它數(shù)量131921373715741377216比例4.01%5.86%6.48%11.42%11.42%4.63%22.84%4.01%2.16%22.22%4.94%結(jié)論：從事企業(yè)管理層和私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)群體已經(jīng)逐

40、漸居多，城市的穩(wěn)定收入的消費(fèi)群將是零售商業(yè)的主體對(duì)象。16、 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例8.95%26.8%27.4%14.2%6.17%2.16%0.62%1.23%12.35%結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢(shì)，高消費(fèi)家庭比例越來越大，為未來城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。相關(guān)結(jié)論：l 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，瀘州市民的消費(fèi)行為習(xí)慣已趨于消費(fèi)內(nèi)容多元化、需求層次復(fù)雜化、購買行為理性化，購物除了滿足生

41、活需要外，更多是為了滿足心理需要l 相對(duì)于其他城市，瀘州市民在消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)習(xí)慣方面都屬于一個(gè)比較傳統(tǒng)的城市，在引導(dǎo)消費(fèi)的層面上還有更多的潛力可挖l 購物中心成為人們最容易接受的商業(yè)形態(tài)l 瀘州市民的休閑娛樂方式相對(duì)單調(diào)，選擇“看書”的占了最大比例，側(cè)面說明瀘州市的休閑娛樂設(shè)施不豐富，健康的休閑方式很少l 此次調(diào)查對(duì)象以企業(yè)管理人員和私營(yíng)業(yè)主比例最大，他們將是未來的主要消費(fèi)生力軍，注重他們的消費(fèi)習(xí)慣將幫助到項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行更準(zhǔn)確的規(guī)劃和定位第四章 瀘州市商業(yè)物業(yè)調(diào)查第一節(jié)：在售/待售商業(yè)物業(yè)調(diào)查一、瀘州市主要在售商業(yè)物業(yè)調(diào)查表：表1-4-1名稱區(qū)域建筑面積（萬）售價(jià)范圍萬元/經(jīng)營(yíng)定位升琦發(fā)水井溝

42、280.7-2.5綜合性商場(chǎng)瀘州商業(yè)大世界水井溝360.8-2.5綜合性商場(chǎng)水晶廣場(chǎng)水井溝1.2029-18綜合性商場(chǎng)酒城購物中心水井溝31.7-32綜合性商場(chǎng)瀘州商業(yè)步行街水井溝2.304-25獨(dú)立門面白金玉大廈水井溝012-4獨(dú)立門面大什字商廈水井溝1204-063-4（門面）綜合性商場(chǎng)科維商城城北新區(qū)10.20.2-1.2綜合批發(fā)市場(chǎng)三九燈飾市場(chǎng)城北新區(qū)1.50.3-1燈飾專業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)江商城城北新區(qū)1.21-2糖酒專業(yè)市場(chǎng)回籠灣利民綜合市場(chǎng)城北新區(qū)41-2集貿(mào)市場(chǎng)佳樂雅典園大山坪1205-1未定富華大廈大山坪05超市二、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前商業(yè)主要分布在水井溝、城北新區(qū)、大山坪一帶

43、。水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。目前市場(chǎng)供給量也相當(dāng)大，在20萬方左右，主要以大型商場(chǎng)、商業(yè)門面為主。大型商場(chǎng)已營(yíng)業(yè)的有匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已相當(dāng)激烈。在售物業(yè)售價(jià)范圍在0.3-4萬/左右。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)的供給量在20萬方左右，供給物業(yè)市場(chǎng)定位的的差異化和專業(yè)性較為明顯。售價(jià)范圍在0.2-2萬/左右。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設(shè)計(jì)問卷324份，采取入

44、戶和街坊兩種方式，其中150份問卷消費(fèi)者有購買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計(jì)主要針對(duì)150份有效問卷展開，結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析如下：表1-4-2（問卷反饋）1、 消費(fèi)者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。分析：水井溝商圈作為瀘州市傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，仍是大部分消費(fèi)者投資的第一選擇。2、 目前已購買商業(yè)鋪面的人數(shù)為少數(shù)部分人，大部分人有購買商業(yè)鋪面打算的消費(fèi)者還沒有購買鋪面。分析：購買商鋪的消費(fèi)者基本上屬初次置業(yè)，市場(chǎng)引導(dǎo)的難度將相對(duì)較易。3、 已購買商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營(yíng)為主。分析：瀘州目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。4、 已購買商業(yè)鋪面的那部分消費(fèi)者，對(duì)

45、商業(yè)鋪面的不滿意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風(fēng)采光、周邊環(huán)境不好三大因素。分析：目前瀘州市的商業(yè)鋪面正在營(yíng)業(yè)的除了匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等以外，大部分商業(yè)鋪面以臨街門面、新建市場(chǎng)為主。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風(fēng)采光不好等原因，新建市場(chǎng)一般存在周邊環(huán)境不好等因素。5、 消費(fèi)者購買商業(yè)鋪面考慮的首要因素是：地理位置。6、 消費(fèi)者購買商業(yè)鋪面對(duì)營(yíng)業(yè)面積的需求：主要在10-50之間。7、 消費(fèi)者購買商鋪愿投入資金：主要在10-40萬之間。 8、 消費(fèi)者購買商業(yè)鋪面會(huì)選擇的付款方式：以按揭為主。分析：按揭可以讓消費(fèi)者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運(yùn)營(yíng)成本。9、 消費(fèi)者需要銀行按揭的成數(shù)：五成

46、十年為主。分析：五成十年是目前瀘州市最高的按揭成數(shù)和年限，消費(fèi)者傾向于五成十年主要有兩個(gè)原因：一是投資者可以以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和風(fēng)險(xiǎn)；二是自營(yíng)者可以避免一次性投入較大，降低資金運(yùn)作壓力。10、 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動(dòng)扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂四方面。消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)持無所謂的是：觀景咖啡廳、地下車庫、庫房。消費(fèi)者不需要的商業(yè)鋪面配套服務(wù)主要是：地下車庫、庫房。分析：消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面的配套服務(wù)的需求主要是以較為實(shí)用的基本配套為主；觀景咖啡廳、地下車庫、庫房等針對(duì)性較強(qiáng)的配套總體需求較低，但實(shí)際作用仍較強(qiáng)。11、 消費(fèi)者能承受的物業(yè)管理費(fèi)用：主要在6元/月

47、*以下。 12、 消費(fèi)者認(rèn)為白塔附近的商場(chǎng)商鋪價(jià)格（使用面積）主要在：平街層2.5萬以下；二層1萬以下；三層5000元以下。13、 在白塔附近的黃金地段，消費(fèi)者對(duì)門面的主要認(rèn)同價(jià)格（使用面積）為：35000元/以下。 相關(guān)結(jié)論：l 投資地段傾向于中心商業(yè)地段，商鋪地段位置的重要性在市民腦中有根生地固的印象l 買商鋪投資還不是一種認(rèn)同率較高的方式l 投資能力相對(duì)較低，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性相對(duì)較強(qiáng)。l 對(duì)商場(chǎng)整體認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商場(chǎng)的專業(yè)配套要求不高。第三節(jié)、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析1、 瀘州商業(yè)大世界表1-4-3開發(fā)商瀘州市江陽區(qū)比比利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司四川蜀龍工程建設(shè)管理咨詢

48、有限公司項(xiàng)目地址迎暉路大什字（一面臨白塔）建筑面積3.6萬公攤率38%工程進(jìn)度地上6層左右付款方式50萬以下，一次性付款；50萬以上，按揭（五成十年）交房時(shí)間2002年底樓層層數(shù)8層（地下一層，地上七層）銷售價(jià)格1f：0.6-2.6萬，均價(jià)：1.4萬；/2f：0.6-2.6萬，均價(jià)：1.2萬銷售率銷售較差，約在20-30%左右商場(chǎng)定位綜合性大商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合-2層：停車場(chǎng)；/-1層，超市（普爾斯馬特）；1f：黃金、珠寶、日化、裝飾品等；/2f：女裝、男裝、童裝；3f：鞋類、家電配套設(shè)施中央空調(diào)、貨梯一部、扶梯、觀光電梯兩部交房標(biāo)準(zhǔn)浮膠漆內(nèi)墻、花崗石地面、輕鋼龍骨礦棉板吊頂策劃銷售方式返租銷售方式，

49、8%的回報(bào)率。引進(jìn)大型商家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場(chǎng)；商場(chǎng)自身設(shè)計(jì)較好，內(nèi)設(shè)中庭，出口較多；銷售方式采取返租方式，投資回報(bào)率8%；價(jià)格較高，是其銷售的主要抗性。2、 酒城購物中心表1-4-4開發(fā)商 四川王達(dá)集團(tuán)策劃代理公司暫時(shí)無項(xiàng)目地址江陽路水井溝建筑面積3萬平方米公攤率門面零公攤樓層層數(shù)26層工程進(jìn)度17層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時(shí)間2003年元旦前銷售價(jià)格門面，1.7-3.2萬/；商場(chǎng)暫時(shí)不售銷售率門面臨街面只留2個(gè)，背街面基本未售商場(chǎng)定位綜合性商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合-1f：生活超市；1f：商場(chǎng)以化妝品、金銀、飾品。2f：服裝、精品名店、高檔皮

50、具。3f：男裝、童裝、兒童用品、電器、西式快餐4f：家私、針織用品、床上用品、文體辦公用品配套設(shè)施中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、垂直電梯、紅外線監(jiān)控交房標(biāo)準(zhǔn)入口大理石地磚、地面磚、墻面浮膠漆策劃銷售方式前期以常規(guī)方式銷售優(yōu)劣分析面臨主要街道為規(guī)劃中的步行街，臨街門面臨街一面銷售良好，背街一面滯銷；工程目前已基本停工，形象較差；商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合較為常規(guī)3、 大什字商廈表1-4-5開發(fā)商四川省佳樂企業(yè)集團(tuán)策劃代理公司無建筑面積1.2萬方公攤率門面15%，商場(chǎng)35%樓層層數(shù)12層工程進(jìn)度地上一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年2月銷售價(jià)格門面2.5萬4萬，均價(jià)3萬；商場(chǎng)二層6千，三層以

51、上4千銷售率門面已售20%，商場(chǎng)已售三層商場(chǎng)定位以中高檔品牌餐飲和時(shí)尚娛樂為主題的“酒城餐飲娛樂大世界”業(yè)態(tài)組合-1f：迪吧、網(wǎng)吧、桑拿等；1f：臨街門面；2-5f：品牌中餐、餐飲；6-10f：辦公或商務(wù)賓館；11-12f：茶樓、歌坊。配套設(shè)施觀光電梯交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大型商家。優(yōu)劣分析商場(chǎng)定位走差異化路線，避開和周圍升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界競(jìng)爭(zhēng)；位置相對(duì)升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界等較差，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；開發(fā)商有一定的品牌號(hào)召力。4、 瀘州商業(yè)步行街表1-4-6開發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司項(xiàng)目地址江陽

52、區(qū)市府路建筑面積商場(chǎng)面積2.3萬方（600個(gè)門面）公攤率一層15%，二層35%。樓層層數(shù)商業(yè)二層工程進(jìn)度4層左右付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年6月銷售價(jià)格一f：1.32.3萬，均價(jià)1.8萬；二f：均價(jià)6000元。銷售率一層約60%商場(chǎng)定位精品名店城業(yè)態(tài)組合相當(dāng)全面，有區(qū)域規(guī)定。配套設(shè)施自動(dòng)扶梯策劃銷售方式常規(guī)銷售，推廣包裝較好優(yōu)劣分析1、 規(guī)模較大，整個(gè)步行街有較大的氣勢(shì)；2、 地段較好，臨江陽路和慈善路兩大主干道。3、 整體價(jià)格較低，具有較大的吸引力。5、 三九燈飾廣場(chǎng)表1-4-7開發(fā)商瀘州市福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司無建筑面積1.5萬方公攤率26.47%樓層層數(shù)三層工程進(jìn)度7月6日