城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南（經(jīng)典實用）

1、城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南上海市高級人民法院民一庭關(guān)于下發(fā)城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南的通知滬高法民一201013號第一、第二中級法院民二庭，各區(qū)、縣法院民三庭，盧灣、黃浦、楊浦法院民四庭，浦東新區(qū)法院民五庭：為進一步統(tǒng)一房屋租賃合同糾紛的辦案思路，在全市房產(chǎn)審判庭討論的基礎上，高院民一庭制定了城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南，現(xiàn)下發(fā)給你們，供審理案件時參考。適用中如發(fā)現(xiàn)問題，請及時向高院民一庭反映。二一年十二月二十八日城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南第一條本指南所稱房屋租賃，是指出租人將城鎮(zhèn)房屋交給承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行為?！菊f明】城鎮(zhèn)房屋是指依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中規(guī)定

2、的市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。房屋租賃合同具有雙務性、有償性、期限性、諾成性、標的物特定性以及租賃期限內(nèi)租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移等法律特點。當事人因租賃農(nóng)村房屋產(chǎn)生的糾紛，可參照本指南處理；依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本指南。第二條當事人主張租賃合同關(guān)系存在的，應當舉證證明雙方存在書面租賃約定、口頭約定或者存在其他構(gòu)成租賃合同關(guān)系的要件事實?！菊f明】實踐中，當事人為明確雙方權(quán)利義務，一般都會簽定書面的房屋租賃合同，對租期、租金等事項進行詳細約定，當事人提交書面房屋租賃合同，即可認定雙方存在房屋租賃關(guān)系。一些特殊情形下，如由于當事人雙方較為熟悉、租期

3、較短等因素，往往通過口頭約定，或者通過實際履行的方式建立租賃關(guān)系。合同法第十條規(guī)定，當事人訂立合同可采用書面、口頭或其他形式，因此通過口頭等方式建立的房屋租賃合同關(guān)系，屬于有效的簽定形式，只是根據(jù)合同法第二百一十五條規(guī)定，未采用書面形式的應視為不定期租賃。這類房屋租賃關(guān)系中，由于未以書面形式固定雙方的意思表示，當事人需要提供相關(guān)口頭約定事實證據(jù)、履行事實證據(jù)，來證明租賃關(guān)系的實際存在，如承租人可提供證人證言、租金匯款憑條等證據(jù)，證明出租人具有同意出租的意思表示，承租人已履行了支付租金等義務；出租人可提供對方對房屋實際進行了占有、使用的證據(jù)，證明已履行了房屋交付承租人使用的義務。如果主張租賃關(guān)系

4、存在的一方提供了上述證據(jù)的，另一方仍否認存在租賃關(guān)系的，則不能簡單的進行抗辯，此時發(fā)生行為意義上的舉證責任轉(zhuǎn)移，其應當提供相應的反駁證據(jù)加以證明。第三條當事人主張租賃合同發(fā)生變更的，應當提供證據(jù)，以證明雙方已進行變更租賃約定的要件事實。【說明】當事人權(quán)利義務的變更范圍一般不涉及法定義務部分，如不得利用承租房屋進行非法活動等，只涉及約定部分權(quán)利義務的擴大或縮小，通常主要是指房屋的用途變更、租期變更、租金變更等。對租賃合同變更事項的審查，可以根據(jù)當事人提供的證據(jù)情況，從兩個方面考慮：(1)看雙方有無具體的變更約定。就是說，要看合同訂立后雙方是否對原合同租金額、支付方式、租期等條款作了變更，或?qū)υ?/p>

5、同作出的補充協(xié)議、會議紀要，或單方以書面形式作出變更承諾等。(2)看雙方是否通過履行事實上進行了變更。若當雙方未能以書面形式對合同進行變更約定的，審理中應結(jié)合雙方對原合同的解釋、對履行合同行為的陳述、雙方對履約行為的法律后果的陳述，及其他如租金發(fā)票或收據(jù)等證據(jù)，作出事實推定。第四條除有證據(jù)證明存在如下要件事實之一之外，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力。(一)房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的；(三)當事人約定了租賃合同隨所有權(quán)變動而終止的除外條件?！菊f明】在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，

6、對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物，這就是俗稱的“買賣不破租賃”原則，合同法第二百二十九條的規(guī)定，就是這一原則的體現(xiàn)?！百I賣不破租賃”中的“買賣”為廣義的概念，還包括因贈與、繼承、互易等引起的所有權(quán)變動。但是，出于平衡利益的需要，“買賣不破租賃”原則的適用也要受到一定條件的限制，在當事人能夠證明存在如下要件事實時，就不再適用該原則：1、存在房屋出租前已設立抵押權(quán)的事實。當?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)并存于同一物時，因抵押人不能履行到期債務而將抵押物拍賣時，就可能引起抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突，根據(jù)抵押權(quán)與租賃權(quán)設立時間不同，是否適用“買賣

7、不破租賃”原則也有所不同。根據(jù)物權(quán)法第一百九十條，以及最高法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(下稱租賃糾紛解釋)第二十條的規(guī)定，當?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)并存于同一物時，如租賃權(quán)設立在前，抵押權(quán)實現(xiàn)后不影響租賃合同的效力，即適用“買賣不破租賃”原則；抵押權(quán)設立在先時，租賃關(guān)系不得對抗抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，受讓人不受租賃合同的約束，因為承租人在明知或應知存在抵押而仍自愿承租的情況下，相應風險應由其承擔。2、存在房屋出租前已被法院查封的事實。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。根據(jù)租賃糾紛解釋第二十條的規(guī)定，在查封與租賃共存于同一房屋上時，判斷租賃合同是否受影響，

8、也要審查二者產(chǎn)生的先后順序。(1)如果租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約效力當然及于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預見到將來租賃物會被查封。(2)若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約不及于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因為查封的目的是實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知或應知承租的房子有可能被拍賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。3、存在當事人約定“買賣不破租賃”適用除外條件的事實?！百I賣不破租賃”是承租人依照合同法第二百二十九條享有的法定權(quán)利，至于該權(quán)利是否行使，可由承租人自由處分。如

9、果當事人約定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動時，其自愿放棄要求租賃房屋的受讓人繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，則應從其約定。第五條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的情況下，要求實際履行的承租人，需要舉證證明存在優(yōu)先請求履行的要件事實?！菊f明】由于房屋租賃合同的簽訂與實際履行往往有一定的時間間隔，當遇到房屋租金水平上漲等情況時，會發(fā)生承租人再次把房屋租賃給其他出價更高者的情形，如果數(shù)個有效租賃合同的承租人均要求合同的實際履行，便產(chǎn)生爭議。由于租賃標的只有特定的一個，最終只能有一份合同得到實際履行。實踐中，要求實際履行的承租人，應當舉證證明相應租賃合同的簽定、履行等情況，符合租賃糾紛解釋第六條規(guī)定的履行

10、序位條件和要求，具有優(yōu)先順序請求履行的權(quán)利。具體講，就是要證明是否存在如下要件事實：(1)是否已經(jīng)合法占有租賃房屋。合法占有房屋，說明租賃合同已經(jīng)得到了實際履行，若不肯定其第一履行順序，再逆轉(zhuǎn)到初始狀態(tài)會產(chǎn)生不必要的交易成本，不符合經(jīng)濟原則。如存在占有要件事實，應當賦予其最為優(yōu)先的履行順序。這里的“占有”，既包括直接占有，還包括間接占有，如承租人承租房屋后，并未實際入住，立即又轉(zhuǎn)租給第三人的，此時承租人仍符合已占有的要求。(2)是否已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)。雖然備案與否不影響租賃合同的效力，但備案制度一定程度上體現(xiàn)了公示功能，使?jié)撛诘慕灰桩斒氯四軌蚍奖惬@知有關(guān)不動產(chǎn)現(xiàn)狀的清晰信息，確保交易安全，并

11、起到了鼓勵登記、維護誠信的作用。如不存在前述已占有房屋情形的，已備案的合同應得到優(yōu)先履行。(3)租賃合同是否成立在先。租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)范疇，雖然從一般意義上講，債權(quán)平等性要求債權(quán)具有相對性，但是這種平等性只是相對的，在數(shù)個債權(quán)之間發(fā)生履行排斥時，就要遵循民法的基本原則確定履行順序，對此合同法第六條就規(guī)定，“當事人行使權(quán)利、履行義務應當遵循誠實信用原則”。因此，在不存在已占有房屋、合同已備案等情形時，應當從維護誠信的角度出發(fā)，賦予成立在先租賃合同的優(yōu)先履行效力，以維護房屋租賃市場的正常交易秩序。需要注意的是，這里依據(jù)的標準是“合同成立在先”，而非“合同生效在先”，前者屬于事實判斷問題，后者則

12、往往屬于法律價值判斷問題，以前者為標準較宜操作。第六條承租人因死亡等原因無法繼續(xù)租賃房屋，第三人以共同居住人、個體工商戶的共同經(jīng)營人或者個人合伙的其他合伙人的名義主張按照原租賃合同租賃房屋的，應當舉證證明與承租人生前存在共同居住或共同經(jīng)營的要件事實?！菊f明】出于維護穩(wěn)定的租賃關(guān)系和市場秩序的需要，承租人死亡后其他共同居住人或經(jīng)營人的居住及經(jīng)營利益也要加以考慮。第三人如能提供證據(jù)證明存在如下要件事實的，就可以主張按照原租賃合同租賃房屋。1、存在與承租人生前共同居住的要件事實。一般來說，在租賃合同的履行過程中，承租人死亡的租賃合同應當終止，但是在房屋租賃合同中，由于與承租人實際共同居住的人，多為其

13、家屬等關(guān)系較為親近的人，為了便利共同居住人的生活，合同法第二百三十四條規(guī)定，與承租人生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。實質(zhì)上，共同居住人繼續(xù)履行租賃合同并不會損害出租人的利益，反而會使出租方基于穩(wěn)定的租賃關(guān)系獲得穩(wěn)定的租金收益；相反如果終止租賃合同，反而可能會損害出租人利益。這里需要注意如下幾點：(1)對于共同居住人的范圍，合同法沒有作出限制性規(guī)定，第三人只要能夠證明與承租人有密切關(guān)系、具有共同居住利益即可。(2)對于是否繼續(xù)履行原租賃合同，共同居住人有選擇的權(quán)利，也可以不同意繼受原租賃合同。(3)共同居住人要求按照原租賃合同租賃房屋的權(quán)利，不是租賃權(quán)的繼承，而是租賃合同的概括繼受

14、，并且是出于特殊保護需要而設的一種法定權(quán)利，不需以出租人同意為前提。2、存在與承租人生前共同經(jīng)營個體工商或共同從事個人合伙的要件事實。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房屋租賃不再限于居住的需求，有的是為了經(jīng)營、生產(chǎn)等其他需要使用房屋的目的。實踐中，個體工商戶或個人合伙中，對外簽定租賃合同的主體通常是個人，很難將個人行為與個體工商戶或個人合伙的利益分裂開來，如果個人死亡后租賃合同即終止，將嚴重影響個體工商的經(jīng)營和發(fā)展，對此，租賃糾紛解釋第十九條規(guī)定，承租人因死亡等原因無法繼續(xù)租賃的，個體工商戶的共同經(jīng)營人或者個人合伙的其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務。審理中，要注意如下問題：(1)除承租人事實死

15、亡之外，承租人宣告死亡、宣告失蹤的，也會產(chǎn)生租賃合同的概括繼受。法律意義上“死亡”，不僅指客觀事實上的死亡，還包括宣告死亡。此外，宣告失蹤的目的，就是要終止與其有關(guān)的民事法律關(guān)系的不穩(wěn)定狀態(tài)，具體到租賃合同關(guān)系中，通過租賃合同的繼受，可以及時結(jié)束租賃合同是否繼續(xù)履行的不明狀態(tài)，并及時保護其他共同經(jīng)營人的利益。(2)承租人租賃房屋的目的應是為了個體工商戶或個人合伙經(jīng)營，如果租賃雙方事先約定房屋用途是居住，其他共同經(jīng)營人或合伙人就無權(quán)要求繼受原來的租賃合同。第七條承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)要求及時支付；承租人對出租人主張租金的請求予以反駁的，應當舉證證明已支付租金的要件事實?！菊f明】租金的支付是

16、承租人應負擔的主要義務，遲延交付租金的，應負遲延履行債務的相應責任。出租人在提出主張租金的請求時，不需要提供證據(jù)，以證明對方未付租金，因為未付租金的事實，屬于消極事實，出租人很難對其舉證；相反，如果承租人予以抗辯，主張已支付租金的，應就支付租金的積極事實進行舉證。在判定該項義務履行情況時，要注意如下幾點：(1)在因承租人自己主觀原因而未對租賃房屋使用、收益的，不能因此而免除其支付租金的義務；(2)租賃期間，承租人不能對租賃房屋繼續(xù)使用、收益，并具備法定或約定要件事實時，承租人可以請求減少或免除租金。這里所說的“法定或約定要件事實”，主要包括不可抗力、出租人不及時維修保養(yǎng)租賃房屋等非承租人過錯行

17、為影響承租人正常支付租金的事由等。(3)約定分期支付租金的，承租人未按期支付的，訴訟時效應從每期租金約定支付之日起計算，適用一年的訴訟時效，因為每期租金構(gòu)成獨立的債務。第八條出租人要求對方承擔損害賠償責任的，應當舉證證明承租人存在未妥善使用和保管租賃房屋等情形的要件事實?！菊f明】根據(jù)合同法第二百一十七條、第二百一十八條、第二百一十九條、第二百二十二條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并應當妥善保管租賃物，否則應當承擔損害賠償責任。妥善使用和保管義務的實質(zhì)是“盡善良管理人之注意”義務。出租人主張損害賠償責任的，應當提供證據(jù)證明存在相應的損害事實。在判斷承租人是否盡到妥善使用義

18、務時，關(guān)鍵是看承租人行為是否契合了如下義務要求：(1)按照雙方約定的方法使用，合同遵循意思自治原則，只要租賃合同雙方約定的使用方法不違反法律規(guī)定，承租方即應遵循，否則致使房屋受損的，出租人可以請求損害賠償并要求解除合同。(2)如果雙方未約定使用方法，要結(jié)合租賃合同相關(guān)條款確定使用方法，為此要用體系解釋的方法，從簽定租賃合同的目的等方面綜合認定。(3)如果結(jié)合租賃合同條款仍無法判斷使用方法的，承租人應按照租賃房屋的性質(zhì)使用，房屋性質(zhì)不僅取決于建設規(guī)劃內(nèi)容，如規(guī)劃確定商業(yè)房產(chǎn)、居住房屋，還取決于房屋裝修特定用途、與周圍環(huán)境匹配等各種因素，如租賃房屋系電器城的一個商鋪，而承租人將該商鋪用于餐館經(jīng)營，

19、就與房屋性質(zhì)相違背，因此，房屋性質(zhì)需要結(jié)合具體個案來定。(4)承租人不得擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，這關(guān)系到租賃房屋的安全問題。當然，保持租賃房屋的原狀并非不可以有任何磨損，如依租賃房屋之性質(zhì)及合同約定對租賃房屋的為使用、收益而導致的自然損耗，甚至是損壞，也不能認為未盡到妥善的使用義務。在判斷承租人是否盡到妥善保管義務時，主要是看是否盡到了如下的義務：(1)承租人在使用過程中，應當盡到相應的看護、管理義務，這類義務應當?shù)穆男谐潭刃鑿囊话憷硇匀说慕嵌葋砼袛?，如承租人在明知臺風將要來臨的情形下，出門時仍然將窗戶打開，致大量雨水進入屋內(nèi)，地板、墻面受損，承租人顯然就未盡到基本的保管義務，

20、應承擔相應的賠償責任。(2)如果租賃房屋有修理、防止危害的必要，為防止危害的發(fā)生，承租人應及時通知出租人，以便出租人能及時采取措施，及早檢查、維修，防止危害結(jié)果的出現(xiàn)，并避免對出租人、承租人及第三人可能造成的損害，并在出租人未到達之前妥善保管好租賃房屋。第九條承租人以房屋使用受到影響為由，主張減免租金或者延長租期的，應當舉證證明出租人存在未盡到保障房屋正常使用等合同義務的要件事實?！菊f明】除當事人另有約定外，如果承租人認為出租人如未全面履行合同法第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十一條等條款規(guī)定的義務，從而要求減免租金或者延長租期的，需要證明出租人存在如下違約的事實：1、出租人未提供符合

21、約定要求的房屋及其附屬設施。特別是對于經(jīng)營用房租賃合同，首先要看雙方是否在合同中就此有約定，如合同中載明房屋必須符合某種經(jīng)營條件而實際未成就，則出租人應承擔無法滿足出租條件的違約責任；如合同雖約定房屋用途，但未明確約定房屋必備條件的，一般應由承租人擔責，但出租人有過錯的也要承擔相應的責任。其次，要看承租人作為經(jīng)營人，是否對其經(jīng)營活動所需要的房屋進行充分了解，因為出租人作為房屋提供者，沒有義務對房屋條件是否能夠滿足承租人的經(jīng)營活動進行審查。2、出租人未及時檢查、維修房屋及其附屬設施。在租賃期間，出租人應當經(jīng)常進行檢查維修，保持房屋及其附屬設施的完好，不存在任何重大的安全隱患，以保障承租人或居住人

22、的居住安全和正常使用。(1)出租人應當在合理期限內(nèi)維修。租賃房屋出現(xiàn)問題，需要修理的，承租人可要求對方在合理期限內(nèi)維修，該合理期限應當根據(jù)物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度及出租人的維修能力等具體情況確定。(2)如出租人拒絕維修或因為其他原因不能在合理的期限內(nèi)對租賃房屋進行維修的，承租人可以自行修理，由此支出的費用可要求出租人償還或者從租金中扣除?？傊?，只要是出租人原因致使影響租賃房屋正常使用收益的，承租人有權(quán)要求減免租金或者延長租賃期限。第十條存在合同法第五十二條規(guī)定的合同無效情形，或者租賃房屋系違法建筑的要件事實時，租賃合同應當認定為無效?！菊f明】根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，當事人若能

23、證明租賃合同如存在如下情形的，應認定為無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的；(4)損害社會公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。除此之外，根據(jù)租賃糾紛解釋第二條、第三條的規(guī)定，如果能夠證明租賃房屋屬于違法建筑的，也應認定為無效。一方面從權(quán)利基礎上看，違法建筑在本質(zhì)上違反了城市規(guī)劃法等相關(guān)法律規(guī)定，而依據(jù)我國物權(quán)法關(guān)于物權(quán)的取得必須符合法律規(guī)定的要求，違法建筑不能認定為合法財產(chǎn)。也就是說，雖然建筑人基于對違法建筑的占有而享有一定的利益，但這種利益表現(xiàn)為建筑人對違法建筑的一種基于事實狀態(tài)的占有

24、，建筑人并不能對違法建筑享有所有權(quán)，也就不能享有基于所有權(quán)而派生的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。另一方面，從社會效果來看，違法建筑嚴重危害了我國法律所保護的社會管理秩序，甚至不少違法建筑存在著重大的安全隱患，給人民生命財產(chǎn)安全帶來了嚴重威脅，因此，以違法建筑物為出租標的物的租賃合同應認定為無效。但是這種無效，并不是絕對無效，為了促進合同交易，在一審法庭辯論終結(jié)前補正相關(guān)合法手續(xù)的，還是應認定為有效。這里所講的“違法建筑”，租賃糾紛解釋規(guī)定主要限于如下兩種情形：(1)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋。根據(jù)城市規(guī)劃法第三十二條規(guī)定：“建設單位或者個人在取

25、得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)?！苯ㄔO工程規(guī)劃許可主要針對建設項目的具體方案進行審查，其主要目的是控制標高、建筑密度、建筑層數(shù)等，以確保建設工程的安全性和協(xié)調(diào)性。(2)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建的臨時建筑，或者臨時建筑的建設雖經(jīng)批準，但超過規(guī)定使用期限的。所謂臨時建筑是指單位和個人因生產(chǎn)、生活需要搭建的結(jié)構(gòu)簡易并在規(guī)定期限內(nèi)必須拆除的建筑物、構(gòu)筑物或其他設施。第十一條對于出租人提出的轉(zhuǎn)租合同無效主張予以否認的，承租人應當舉證證明存在出租人明示或默示同意轉(zhuǎn)租的要件事實?！菊f明】隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋租賃的流轉(zhuǎn)性增強，轉(zhuǎn)租糾紛成為司法實踐經(jīng)常遇到的問題。在轉(zhuǎn)

26、租合同效力的認定上，主要是審查轉(zhuǎn)租是否經(jīng)由出租人同意，因此，雙方當事人應針對該基本要件，舉證證明是否存在如下要件事實：1、是否存在出租人同意轉(zhuǎn)租的要件事實。如果出租人已經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，這說明承租人的轉(zhuǎn)租行為具備了合法的權(quán)利基礎，應當尊重當事人的意思自治，認定轉(zhuǎn)租合同有效。如果未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，需要根據(jù)租賃糾紛解釋第十六條的規(guī)定，結(jié)合當事人的舉證情況，作如下區(qū)分：(1)如果出租人在合理期限內(nèi)提出異議，表示不同意轉(zhuǎn)租的，應認定轉(zhuǎn)租合同無效。不同的承租人，其行為習慣和謹慎程度等有所不同，出租人將財產(chǎn)出租給特定的承租人，系基于一定的人身信任而為。轉(zhuǎn)租對出租人的損害，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)租行為違背了出租人的意志

27、，在客觀上租賃房屋造成不測損害之可能性，破壞了原有出租人與承租人的信任關(guān)系，減弱了出租人對于出租房屋的控制，因此原則上應認定未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同無效。這里的“合理期限”指六個月。(2)如果出租人未在合理期限內(nèi)提出異議的，應視為出租人默示同意轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)租合同應為有效。一味強調(diào)轉(zhuǎn)租行為無效，有時會不利于維護交易安全，導致租賃各方的法律關(guān)系處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)，阻礙交易的發(fā)展。為了適當平衡出租各方的利益關(guān)系，促進房屋資源的合理流動和配置，應當有限度的支持轉(zhuǎn)租行為，也就是說，出租人如在知道或應當知道轉(zhuǎn)租事實之日起，六個月內(nèi)未提出異議的，就不認定轉(zhuǎn)租合同無效。這六個月的異議期應當理解為除斥期間，

28、不適用訴訟時效中斷、中止和延長的規(guī)定。2、是否存在轉(zhuǎn)租期限超過剩余租賃期限的要件事實。如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過剩余租賃期限，因租賃合同約定的履行期屆滿，承租人轉(zhuǎn)租房屋屬于無權(quán)處分，根據(jù)租賃糾紛解釋第十五條的規(guī)定，應當依法認定超出的部分無效。但是，如果出現(xiàn)如下情形的，仍可認定超過租賃期限的部分有效：(1)對轉(zhuǎn)租超出剩余租賃期限的部分，出租人、承租人雙方約定有效的，應當尊重當事人意思表示，認定為有效；(2)承租人嗣后取得了出租人的認可，從而補正了轉(zhuǎn)租行為的權(quán)利瑕疵；(3)承租人與出租人續(xù)約，將原租賃期延長，同樣也進行了瑕疵補正；(4)承租人嗣后取得了房屋的所有權(quán)，作為的所有權(quán)人，有權(quán)對房屋進

29、行處分，原來的轉(zhuǎn)租合同就轉(zhuǎn)化為直接的租賃合同。第十二條出租人或承租人主張解除合同的，應當舉證證明存在約定或法定解除情形的要件事實?！菊f明】從是否需要雙方意思表示一致角度講，解除租賃合同可分為兩種情況：一種是雙方協(xié)商解除合同，根據(jù)合同法第九十三條的規(guī)定，只要不違背法律規(guī)定或者社會公共利益，雙方可以隨時經(jīng)過協(xié)商解除其合同，這同樣體現(xiàn)了合同自由的原則；另一種是單方解除合同，合同法第九十四條規(guī)定，下列情形下當事人一方可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(3)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

30、未履行；(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；(5)法律規(guī)定的其他情形。除了合同法第九十四條規(guī)定的一般解除情形外，依照法律規(guī)定，存在如下要件事實時，出租人可以單方行使法定的解除權(quán)：1、承租人使用不當致使房屋受損的。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，屬于承租人嚴重違約行為，為了保護自己財產(chǎn)安全，根據(jù)合同法第二百一十九條的規(guī)定，出租人有權(quán)利單方解除合同，終止雙方的租賃關(guān)系。2、承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的。房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)是指在建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的

31、平面或空間體系，是建筑物工程的重要組成部分，不得擅自變動，否則可能對人身安全構(gòu)成威脅。擴建是在原有基礎上加以擴充的建設的項目，在擴建前除應取得建設行政部門許可外，還應征得業(yè)主同意，否則屬于違法搭建，對出租人造成損害。根據(jù)租賃糾紛解釋第七條的規(guī)定，出租人行使解除權(quán)時，須先在合理期限內(nèi)要求恢復原狀，承租人不予恢復的，出租人才可解除合同。3、承租人擅自轉(zhuǎn)租的。根據(jù)合同法第二百二十四條的規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人不僅可以請求確認轉(zhuǎn)租合同無效，還可以解除其與承租人之間的租賃合同。需要注意的是，根據(jù)租賃糾紛解釋第十六條的規(guī)定，出租人應在知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個月內(nèi)提出，否則其解除請求不予支

32、持。4、承租人無正當理由逾期不支付租金的。根據(jù)合同法第二百二十七條的規(guī)定，承租人無故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人在該期限屆滿仍不支付的，出租人可解除合同。這里所說的“合理期限”應視具體情況而定。5、不定期租賃的。所謂不定期租賃，是指當事人雙方未明確約定、依法又不能確定租賃期限的租賃。對于不定期租賃，根據(jù)合同法第二百三十二條的規(guī)定，當事人任何一方都可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。對于不定期租賃，由于沒有時間限制，法律才賦予任何一方當事人解除合同的權(quán)利。不定期租賃在實踐主要表現(xiàn)為如下情形：(1)租賃期限六個月以上的，當事人未采用書面形

33、式的；(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，又不能達成補充協(xié)議的；(3)租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的。存在如下要件事實時，承租人可以單方行使法定的解除權(quán)：1、出租人交付的租賃房屋質(zhì)量不合格(或不符合約定的條件)，且不能滿足租賃合同約定的用途，致使承租人難以實現(xiàn)訂立合同目的，此時出租人構(gòu)成根本違約，承租人有權(quán)根據(jù)合同法第九十四條第四項的規(guī)定解除合同。2、租賃房屋存在危及人身安全或者健康等嚴重質(zhì)量瑕疵的。根據(jù)合同法第二百三十三條規(guī)定，這種情況下，不管承租人在訂立合同時是否知情，承租人仍可以隨時解除合同。3、租賃房屋非因承租人原因而毀損、滅失，不能實現(xiàn)合同目的的。

34、這類情形常見于租賃房屋由于暴雪、臺風等天氣原因，導致房屋倒塌，此時租賃合同的標的已不存在，合同無法繼續(xù)履行，承租人當然可以根據(jù)合同法第二百三十一條的規(guī)定解除租賃合同。4、租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的。租賃房屋被查封，并且查封會使房屋使用受到嚴重影響，致使租賃合同目無法實現(xiàn)，根據(jù)租賃糾紛解釋第八條第一項的規(guī)定，承租人可以解除租賃合同。5、租賃房屋權(quán)屬有爭議的。因租賃房屋權(quán)屬存在爭議，出現(xiàn)出租人可能不是真正權(quán)利人的情形，會導致租賃合同無法正常履行。因此，承租人就可根據(jù)租賃糾紛解釋第八條第二項的規(guī)定，要求解除租賃合同；如果不影響正常使用的，則得繼續(xù)履行合同。6、租賃房屋具有違反法律、行政

35、法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。對于違反了建筑法、消防法等法律法規(guī)的租賃房屋，一般不會影響到租賃合同的效力，但可能會影響到房屋的正常使用，承租人可根據(jù)租賃糾紛解釋第八條第三項的規(guī)定，要求解除租賃合同。當然，如果不影響正常使用的，不得要求解除。7、不定期租賃的，承租人可隨時提出解除租賃合同。第十三條在租賃合同確認無效前后，或者履行期限屆滿、租賃合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人可主張參照租賃合同約定的租金標準計算房屋使用費；承租人能夠舉證證明訂立合同時存在欺詐、脅迫等事實的，可以要求不參照該約定標準計算?！菊f明】在認定租賃合同無效前后，或者履行期屆滿、解除后，承租人占有、使用房屋

36、的，就會涉及使用費的計算問題。從既保障當事人訴訟權(quán)益，又方便當事人訴訟的角度來講，使用費的計算應當在遵循公平原則的基礎上，考慮必要的訴訟成本問題。如果嚴格的以市場租賃標準參照計算，雖然對雙方都比較公平，但必然增加審計費用、時間耗費等訴訟成本，不利于及時定分止爭?？陀^來講，租賃合同雖然無效或解除，但雙方約定的租金條款，確是雙方經(jīng)磋商后達成的一致的意思表示，根據(jù)意思自治的基本原則，確定使用費時應當首先參照合同中的約定標準進行處理，這樣可以使訴訟公平與訴訟效率同時得到兼顧。對此，租賃糾紛解釋第五條就規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，一般應予支持。盡管該規(guī)定

37、僅針對合同無效情形，未提及履行期屆滿或合同解除等情形，但這些情形下所涉使用費問題的本質(zhì)相同，故可以按相同標準處理。當然，如果承租人舉證證明，在簽定租賃合同時存在欺詐、脅迫等事實的，就不應再參照原租賃合同約定的租金標準，因為在欺詐、脅迫等情形下簽定的合同，并非承租人內(nèi)心意思的自由表示，如果參照適用會產(chǎn)生明顯的不公，此時在確定房屋使用費時還是要參照房屋租賃的市場價格標準。第十四條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求次承租人支付逾期騰房占有使用費的，應當舉證證明對方占用房屋、使用費的計算標準等要件事實?！菊f明】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人占有、使用房屋的，出租人可向

38、次承租人主張房屋使用費。次承租人占有、使用房屋的要件事實，主要是通過出租人提交的轉(zhuǎn)租合同、次承租人占有房屋的記錄資料，或者承租人、次承租人的陳述、自認等證據(jù)來認定；如果次承租人予以否認的，應當提供相應的反駁證據(jù)加以證明。對于房屋使用費問題，可以根據(jù)案件的具體情況，如合同中已約定的租金標準、約定標準是否明顯背離市場標準、出租人對租金標準的選擇意愿等因素，進行綜合考慮、妥善處理。第十五條房屋租賃合同無效或者解除后，承租人主張裝飾裝修物損失賠償?shù)模瑧斉e證如下要件事實：(一)裝飾裝修行為經(jīng)過了出租人同意；(二)裝飾裝修物與租賃房屋形成了附合關(guān)系；(三)出租人對合同無效、解除負有過錯或違約責任?！菊f明

39、】承租人為了有效利用租賃物，經(jīng)常會對租賃房屋進行裝飾裝修，這就產(chǎn)生了法律上的添附問題。依照租賃行業(yè)慣例、交易習慣，裝飾裝修物一般視為在租賃期滿后其使用價值基本耗盡，裝修費用已攤銷完畢，出租人無需補償，對此租賃糾紛解釋第十二條也就此進行了規(guī)定。在租賃合同無效或解除后，才會產(chǎn)生裝飾裝修物價值未充分攤銷的情形，從而會出現(xiàn)裝飾裝修損失賠償?shù)膯栴}。具體而言，承租人主張裝飾裝修物損失賠償?shù)?，需要根?jù)租賃糾紛解釋第九條、第十一條、第十三條的規(guī)定，舉證證明存在如下三個要件事實：1、裝飾裝修行為經(jīng)過了出租人同意。如果未經(jīng)過出租人同意的，違反了租賃合同的約定，侵害了出租人的物權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)，承租人應當承擔因侵權(quán)產(chǎn)生

40、的不利后果，此時不但不產(chǎn)生對添附財物的返還請求權(quán)，造成租賃物損失的，還負有賠償損失，恢復原狀義務。相反，如果經(jīng)過出租人的同意，出租人應當對其同意行為負擔一定的法律責任，即不得因自己的過錯或違約行為導致對方裝飾裝修損失。對于出租人是否已經(jīng)同意的事實，承租人應負舉證責任，這里的“同意”包括明示和默示的同意。2、裝飾裝修物與租賃房屋已形成附合關(guān)系。當裝飾裝修物與租賃物未形成附合關(guān)系，即二者未緊密結(jié)合在一起而形成的新的財產(chǎn)，尚還可以分拆使用，此時相互之間具有獨立性，作為裝飾裝修物所有權(quán)人的承租人，可以自由享有處分權(quán)，無論租賃是履行期滿，還是合同無效或解除，均可自行取回或放棄，與其他租賃合同權(quán)利義務隔離

41、開來。但是，如果已形成附合關(guān)系的，則承租人就無法對裝飾裝修物進行分拆，否則會破壞價值大的租賃房屋原狀，此時出租人取得裝飾裝修物的所有權(quán)，承租人的物權(quán)就轉(zhuǎn)化為損害賠償之債權(quán)。3、出租人對合同無效、解除負有過錯或違約責任。(1)租賃合同無效的，需根據(jù)無效合同的處理原則分擔責任，根據(jù)已證明的出租人導致合同無效的過錯大小，來確定其分擔裝飾裝修物現(xiàn)值損失的具體比例。所謂現(xiàn)值損失，是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值，該價值的確定除非雙方達到一致外，般需要經(jīng)中介評估。(2)租賃合同解除的，應根據(jù)已證明的出租人導致合同解除的違約程度，來確定其分擔裝飾裝修物殘值損失的具體比例。所謂殘值即指合同解除時裝飾裝

42、修物的剩余“價值”，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。當然，因承租人違約導致合同解除的，如果出租人自愿同意利用裝飾裝修物的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償。如因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。第十六條承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，需要舉證證明存在如下要件事實：(一)出租人具有出賣房屋的行為；(二)承租人同意以同等條件購買房屋；出租人或先買受人否定承租人主張的，應當舉證證明存在限制優(yōu)先購買權(quán)行使的要件事實?！菊f明】根據(jù)合同法第二百三十條規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有

43、優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)并不是優(yōu)先購買權(quán)人在任何時候都能享有的一種現(xiàn)實權(quán)利，需要具備如下的要件事實時，方可行使：1、出租人具有出賣房屋的行為。在出賣人出賣標的物之前，優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在出賣人出賣標的物這特定法律事實出現(xiàn)時，優(yōu)先購買權(quán)人才能行使優(yōu)先購買權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實性。具有下列事實的，可以認定為出租人實施了出賣行為：(1)一般常見的房屋買賣行為；(2)出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務的行為，因為在采用折價、變賣等方式實現(xiàn)抵押權(quán)的場合，抵押權(quán)人的目的是從抵押物的交換價值中優(yōu)先受償，其中交換價值實現(xiàn)的過程其實就是買賣房屋的過程；(3)出

44、租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的行為，拍賣是以公開競價的形式，將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式，其實質(zhì)就是一種特殊的買賣，這也明確體現(xiàn)在租賃糾紛解釋第二十三條的規(guī)定。但是，在出現(xiàn)贈與、互易、公用征收等事實時，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。因為贈與為無償法律行為，并不具有買賣合同等價有償?shù)奶卣??；ヒ鬃鳛楣爬系囊晕镆孜锓绞皆诂F(xiàn)代的延續(xù)，雖法律允許準用買賣的相關(guān)法律規(guī)定，但其與買賣仍有較大的區(qū)別，互易注重特定物之間的交換，而買賣注重價值的交換。公用目的而為的征收等，屬于依照公法手段實現(xiàn)租賃房屋物權(quán)的強制轉(zhuǎn)移，亦不屬于買賣的范疇。2、承租人同意以先買受人同等的條件購買房屋。優(yōu)先購買權(quán)的立法目的和權(quán)利實質(zhì)應當是

45、在不損害出賣人利益的前提下，給承租人優(yōu)先買受的機會。如要做到不損害出賣人的利益，關(guān)鍵是要嚴格遵守“同等條件”的原則，即優(yōu)先購買權(quán)人的認購條件與其他買受人處于同等情形。其中，價格條件又是“同等條件”中最基本、最核心的條件，因為出租人出賣房屋，主要是從賣價上考慮，將同等價格條件視為主要條件符合公平原則。但是，在價格條件相同的前提下，還必須考慮一些特殊的因素，只有這樣才能做到真正的公平、合理，對此要綜合考慮以下特殊因素：(1)出租人與第三人在合同中約定第三人必須履行從給付義務時，如果這種從給付能以金錢計算，則應折合金錢計入價格之中；如果不能以金錢計算，則優(yōu)先購買權(quán)人應當證明能夠履行同樣的從給付，才能

46、視為“同等條件”，因為其他買受人所能提供的任何條件，包括機會，都是出賣人的利益所在，優(yōu)先購買權(quán)人不能做到，出賣人的利益就不能實現(xiàn)，就不符合同等條件的要求。(2)承租人對租賃房屋中的一部分享有優(yōu)先購買權(quán)，而出賣人又將整體房屋出售時，如果承租人愿意購買全部出賣房屋，則可行使優(yōu)先購買權(quán)；否則，如果承租人只愿意購買部分房屋的，不符合“同等條件”的要件。(3)如果出租人允許第三人分期付款，則優(yōu)先購買權(quán)人不能以分期付款作為同等條件，除非提供了充分而適當?shù)膿?，這是因為各人信用不同，分期付款所蘊含的風險也有重大區(qū)別，承租人要想證明自己分期付款的支付計劃，與第三人的分期付款在風險程度同樣處于可信任的程度，一般

47、應提供一定的擔保。出租人或先買受人否定承租人主張的，應當舉證證明存往限制優(yōu)先購買權(quán)行使的要件事實。具體講，根據(jù)租賃糾紛解釋第二十四條的規(guī)定，在遇到下述事實時，承租人就不能再主張優(yōu)先購買權(quán)：1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)。在購買租賃房屋的順序上，房屋共有人更優(yōu)先于承租人，理由如下：(1)從法理方面講，共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于共有關(guān)系，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的理論，共有人應當比承租人更為優(yōu)先。(2)從效益方面講，對共有人而言，賦予其優(yōu)先購買權(quán)所獲得的收益是共有物的完整、穩(wěn)定的占有、共有物的充分利用，而對承租人而言，如果賦予其優(yōu)先購買權(quán)所獲得的收益則是租賃物占有

48、的持續(xù)利用，相比較前者的收益更大。(3)從實際情況方面講，房屋通常在結(jié)構(gòu)上是相連的，是不易分割的一個整體，讓共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，有利于對房屋進行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，相反如讓承租人行使優(yōu)先權(quán)，便會分割房屋的權(quán)利歸屬，在復雜的區(qū)分所有和共有的情況下，也容易引起矛盾糾紛。2、出租人將房屋出賣給近親屬。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關(guān)系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)。這規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合

49、構(gòu)建和諧社會的發(fā)展要求。這里的“近親屬”主要是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等。3、出租人履行告知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買。從權(quán)利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權(quán)，將導致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場價格波動較大的情況下，這種損害更為明顯。因此，承租人接到通知后15日的合理期限內(nèi)，應及時主張行使優(yōu)先購買權(quán)，逾期視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。4、購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、支付對價受讓且占有該財產(chǎn)，既使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。