房地產(chǎn)項目策劃案例分析

1、. .X 房地產(chǎn)策劃案例分析一、 市場分析一、 X 城市概況1.1 地理位置X 位于 X 省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是X 省省會和陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（X 縣、新建縣、進賢縣、安義縣）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。1.2人口面積X 總?cè)丝?433 萬，國土面積 7402 平方公里，城市化水平44%。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐人口 184 萬人，市轄區(qū)面積為 617 平方公里，其中城市建成區(qū)面積106 平方公里，城市實際居住人口156 萬人，其中約 90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區(qū)。1.3交通地位X 地理位置優(yōu)越，歷史上素稱“要沖之

2、地”。國家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向鐵路干線浙贛鐵路在 X 呈十字交匯，X成為京九鐵路線上唯一省會城市。 105、316、320 三條國道在此交匯。 因此，X 可北承首都北京， 南接港、澳，東達上海、，西連、。同時， X 的發(fā)展直接接受我國幾個經(jīng)濟比較發(fā)達地帶（如：長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和閩臺經(jīng)濟圈）幾乎是等距離的輻射。X 自身也是處于以上海為龍頭， 為龍尾的長江經(jīng)濟帶中游地區(qū)，與、同為中游地區(qū)重要中心城市。二、本案概況參考資料. .2.1 項目簡介該地塊原為 X 滌綸廠生產(chǎn)宗地（含一部分職工宿舍） ，地塊北至解放西路，南至規(guī)劃中沿玉帶河中支綠化帶，西至 X 滌綸廠生活區(qū)， 東

3、至玉帶河中支。 用地面積約為 92，277 （約 138.4 畝）。2.2 地塊現(xiàn)狀地塊上基本為廠房及辦公樓， 地塊周邊環(huán)境繁華， 西邊是 X 滌綸廠生活區(qū)及正在建設(shè)的華府天地項目，東邊為玉帶河?xùn)|中支。北邊解放路目前為六車道60 米快速路，是 X 的主干道之一。 南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規(guī)劃成生態(tài)公園）2.3 區(qū)域周遍配套設(shè)施項目周遍各項生活配套設(shè)施比較完善;交通 :11 路 ,206 路,201 路,207 路等公交車 , 雙向六車道 ,交通相當(dāng)便利 ; 西接 X大橋 , 撫河風(fēng)景區(qū) , 東穿 X 航空工業(yè)學(xué)院 , 艾西湖風(fēng)景區(qū) , 遠期達瑤湖大學(xué)城 , 瑤湖濕態(tài)風(fēng)景區(qū) , 形成居

4、家又一特色風(fēng)景區(qū)集商, 住, 行, 游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。學(xué)校 : 有 X 市屬第十四中學(xué) , 十七中學(xué) ,X 聯(lián)立學(xué)校 ,X 航空工業(yè)學(xué)院 ,X 師大動分院 ,X 省機械職工大學(xué) ;生活 : 有麥德龍 , 北京華聯(lián)超市 ,X 百大新生活超市 , 香江家具城 , 洪城家電市場 ,X舊貨大市場 , 綜合集貿(mào)市場 , 龍王廟集貿(mào)市場 , 等大市場 , 白云飯店 , 江南茶館 , 沃爾瑪商城即將落成 ;醫(yī)療 : 新世紀(jì)醫(yī)院 , 華夏醫(yī)院 , 湖坊醫(yī)院 , 培康藥店等參考資料. .娛樂 : 有 X 京東水上樂園 , 曙光俱樂部 , 天香園候鳥公園 , 城東公園等休閑娛樂場所 , 城東公

5、園占地面積 150 畝 , 此外 X 市 go-vern-ment 為改變城東片區(qū)無大型休閑公園現(xiàn)狀 , 規(guī)劃在本項目旁修建修仙旅游公園 ;環(huán)境 : 玉帶河中支緊鄰本項目旁,X 市 go-vern-ment 現(xiàn)已對此進行治理 ;人流 : 該區(qū)域為 X 市人口密集居住區(qū) , 人流量大 , 車流 ( 解放西路 ) 可達 100 余輛 /分鐘 ;三、 個案分析案名：東方明珠（一期為華府天地）物業(yè)名稱東方明珠樓售8206511 8222666地理位置 X 解放西路 298 號 物業(yè)類型住宅占地面積約 65 畝(一期 5 萬) 戶 型 4 房 2廳, 酒店式公寓規(guī) 模 11

6、萬 價 格 3100 3600 元/ 開發(fā)商 X 綠原房地產(chǎn)開發(fā)均 價 3300 元/ 工程進度在建設(shè)廣告訴求體驗全球一致的優(yōu)越生活物管費付款方式一次性 , 按揭 優(yōu) 勢 交通便利 , 周邊生活配套設(shè)施比較完善折扣/劣勢戶型偏大店 面 /綜合評述 1: 交通便利 , 生活配套設(shè)施完善2: 綠化率相對較高3: 住宅戶參考資料. .型稍微偏大車庫為定建筑形態(tài) 2 棟多層 8 棟小高層銷售率今年 45 月開盤案名 : 東方塞納物業(yè)名稱東方塞納樓售 0791 8333888 8333999地理位置東湖玉帶河畔上坊路東方塞納物業(yè)類型住宅占地面積 8萬戶型3 房2廳,2房2廳規(guī) 模 15 萬(1500 戶

7、)價 格 /開發(fā)商 X 宏利房地產(chǎn)開發(fā)均 價 3900 元/ 工程進度現(xiàn)房 廣告訴求物管費 1.1 元/ 付款方式一次性付款 ,分期付款 ,銀行按揭優(yōu) 勢 交通便利 , 周邊生活配套設(shè)施完善折扣/劣勢價位偏高店 面 /綜合評述 1: 交通便利 , 生活配套設(shè)施完善2: 綠化率相對較高3 戶型規(guī)模大車庫未定建筑形態(tài) 33 棟多層 ,9 棟高層銷售率 91%參考資料. .案名 : 御錦城物業(yè)名稱 御錦城 樓售 /地理位置 東湖玉帶河畔上坊路物業(yè)類型 住宅占地面積 /戶型3房2廳,2房 2 廳規(guī) 模 /價 格 /開發(fā)商 /均 價 二手房 3400 元/ 工程進度 老房 廣告訴求 /物管費 0.9元/

8、 付款方式 /優(yōu) 勢 交通便利 , 周邊生活配套設(shè)施完善折 扣 /劣 勢 區(qū)配套設(shè)施少沒有會所店 面 /綜合評述 1: 交通便利 , 生活配套設(shè)施完善2: 綠化率相對較高3 歐式建筑風(fēng)格車 庫 /建筑形態(tài) /銷售率 早已售完市場總結(jié) :二 :SWOT分析一 : 現(xiàn)狀分析參考資料. .1. 地塊所屬片區(qū) , 屬于按習(xí)慣行業(yè)劃分的城東板塊 , 為 X 原來的老工業(yè)區(qū) , 相比較 X 其他區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。 周邊房屋建造基本已舊， 且房屋基本屬于多層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2. 地塊交通相當(dāng)便利，周邊生活配套設(shè)施比較完善，尤其今后X 市將重點改造城東老城區(qū)。在 X 市城

9、市總體規(guī)劃（ 2000-2010 年）文件中，該區(qū)域被定為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃的要求， 該區(qū)域為中心城近期發(fā)展的重要地區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)。 城東區(qū)占地31.5 平方公里，預(yù)計常住人口將達到42 萬。3. 本項目東鄰玉帶河支流 （正在改建中），南鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園， 從目前的整治力度和未來的規(guī)劃預(yù)測，項目的周邊環(huán)境質(zhì)量與現(xiàn)狀相比將會有質(zhì)的飛躍。結(jié)合以上情況與 X 市民今年來購房喜好分析， 項目建成將會是 X 市認可度比較高的居住區(qū)之一。二： SWOT分析1：優(yōu)勢1） 該地段屬于 X 市 go-vern-ment近期將重點治理改造的城東老城區(qū)。

10、2）該區(qū)域交通相當(dāng)便利有四路公交可直達且解放西路車流可達100 余輛 / 分鐘；北邊解放西路目前為六車道60 米快速路，是 X 市主干道之一。3） 該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學(xué)校有十四中，十七中，X 航空工業(yè)學(xué)院， X 師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，X 百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活娛樂醫(yī)療場所。參考資料. .4） 該區(qū)域為 X 市人口密集居住區(qū)，人流量相當(dāng)大。2：劣勢1） 該區(qū)域為 X 市老工業(yè)區(qū)，相比較其他區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2） 現(xiàn)區(qū)域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年 4-5 月份開盤，開盤均價為 3300 元 / 平方米，此樓

11、盤鄰本項目約100 米處；東方塞納位于本項目2 公里處，開盤均價為 3900 元/ 平方米，還有最后一期 3 棟多層小戶型尚為開盤；現(xiàn)東湖區(qū)競爭對手有：潛在競爭對手：該區(qū)域有塊空地東方塞納對面，3：機會第三章：產(chǎn)品策略擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區(qū)擁有齊全生活配套及休閑功能的由于本項目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，項目應(yīng)該規(guī)劃沿街商業(yè)， 為住宅部分提供無盡生活便利。并設(shè)置會所可以令購買物業(yè)的住客獨享一份休閑生活地悠雅與舒適。設(shè)計科學(xué)具一定超前領(lǐng)先性目前 X 的房地產(chǎn)市場競爭比較激烈只有在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計中具備一定的超前領(lǐng)先性, 在競爭中才會立足不敗之地.景觀型對于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀的有效借用，使住宅

12、“這邊風(fēng)景獨參考資料. .好”。在房型及建筑物設(shè)計中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅作為本項目一個重要的標(biāo)志及賣點，應(yīng)該以全新的智能化理念，超前的智能化規(guī)劃搏擊市場，以提升產(chǎn)品的全面競爭力。一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃:從產(chǎn)品規(guī)劃定位特征來看， 多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費者接受的產(chǎn)品，將受到市場的青睞。 項目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向為多層， 北向為小高層和高層。住宅社區(qū)部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個休憩的場所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。二 產(chǎn)品風(fēng)格建議1 建筑形態(tài)建筑注重現(xiàn)代主義的特點，主力求簡潔。建筑是凝固

13、的音樂整體建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調(diào)視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強調(diào)視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。各組團相對統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，但在一些配套設(shè)施 ( 如會所 , 變電站 ) 建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊?，建筑立面既要區(qū)別于同類產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品, 又參考資料. .要體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風(fēng)格的立面， 舒適生活的功能及審美需求。 比較具有代表性的建筑外立面風(fēng)格是世界著名設(shè)計師里特維德的荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格，荷蘭風(fēng)格派建筑的主要特點是外觀簡約， 色彩鮮艷靚麗， 以灰色為主色調(diào)， 配以少量的紅黃藍為搭配色，相比起

14、 X 其他樓盤的單一色彩， 采用荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。2 戶型建議明確合理的功能分區(qū)住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區(qū):u 公共活動區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計上，應(yīng)正確處理這三個功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。從各房間的大小來看， 人們較理想的臥室面積應(yīng)在 12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在

15、 21m2-35m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占 5m2-8m2，陽臺占 5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置， 符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。戶型配比根據(jù)本案產(chǎn)品定位， 結(jié)合目標(biāo)客群研究， 目前 X 對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優(yōu)勢， 加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在 X 市場上屬于較稀缺參考資料大面積園區(qū)的動態(tài)水體， 如. .的產(chǎn)品，因此本項目相比X 市其他項目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產(chǎn)品類型進行深入分析后建議如下：戶型 面積（ m2） 所占戶型配比 %二房二廳 90-110 30%三房二廳

16、 120-140 55%四房二廳 145-175 15%三 其他物業(yè)形式建議1 景觀建議以人為本的概念已成為當(dāng)下社區(qū)景觀的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外， 更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。l坡地園林設(shè)計以增加基地綠化的延伸感和層次感，環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香；l 景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點綴。l 以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則可采用瀝青鋪地。l 室外停車場的地面用植草磚進行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；l小區(qū)可以在綠化組團之間

17、或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施如：秋千、蕩椅等參考資料. .等，用以放松一天緊工作下來的人們。2 會所建議會所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別， 本案的會所只向住戶開放，且會所的充施提供， 其標(biāo)準(zhǔn)將適度高于商業(yè)的設(shè)施。通過住宅樓的電梯可直達會所。凡是購買住宅的客戶， 便自然成為會所的終身會員。發(fā)放小區(qū)會員卡， 會員卡代表了住客的身份， 在小區(qū)暢通無阻。 會所設(shè)施采用部份收費， 收費標(biāo)準(zhǔn)只求設(shè)施自養(yǎng)即可。會所功能設(shè)施建議如下：體閑娛樂生活配套l桌球室 l乒乓球房 l健身房 l浴室及桑拿休息室l咖啡廳及茶室 l室小型溫水泳池（可選）l簡易中西餐廳 l棋牌室 l閱覽室等等 l24

18、小時便利店 l小型醫(yī)療保健站 l美容美發(fā) l幼兒托管室 l寵物診所 l商務(wù)中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費、 打字、打印、復(fù)印等服務(wù)，由物業(yè)公司進行代辦）l 干洗房等3 建材、環(huán)境以及配套建議：由于目前地塊處于規(guī)劃設(shè)計階段，我們僅僅在幾個局部提出一些配套方案的建議，供開發(fā)商參考： 建議為項目設(shè)置足夠的機動車位及非機動車位；參考資料. . 建議社區(qū)各區(qū)域各有主題色調(diào)，豐富外觀及色彩； 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述在全球經(jīng)濟一體化的時代， 智能化將是小區(qū)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建議本項目設(shè)置信息通信（、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防系統(tǒng)、可視

19、對講系統(tǒng)、安保中心機房，消防控制中心。2 及寬帶接入系統(tǒng)：總機和計算機網(wǎng)絡(luò)的管理采取綜合布線系統(tǒng)，主干線采用光纜敷設(shè)，室水平線采用五類線用線槽或穿管敷設(shè)。 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個典型的計算機區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，采用高速以太網(wǎng)（ ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接， 支持 100Mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過網(wǎng)橋或路由器與其它區(qū)域網(wǎng)，廣域網(wǎng)連接，以實現(xiàn)通信自動化。2 有線電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進行接收和發(fā)送信息信號。社區(qū)服務(wù)中心等適當(dāng)部位設(shè)置電視信息終端。2 對講系統(tǒng)：每戶入口安裝可視對講主機及電控門鎖，各戶對講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門口機及社區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)。2 報警

20、系統(tǒng)：在需要位置設(shè)紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng)。參考資料. .2 門禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門禁，業(yè)主持卡出入建筑物。2 背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控： ACS 廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成， 在功能上互相獨立， 在設(shè)備上有機結(jié)合。 園區(qū)設(shè)安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設(shè)有遠紅外防盜報警系統(tǒng)，必要時向保安中心發(fā)出報警信號，采取應(yīng)急措施。2 設(shè)備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設(shè)攝像機，通過攝像機及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監(jiān)視場所的情況，同時把監(jiān)視場所的圖像全部或部分記錄下來。系統(tǒng)采用硬盤數(shù)碼錄像機替代傳統(tǒng)的多畫面分隔器和長時間錄像機的組成模式。五

21、物業(yè)管理規(guī)劃1 物業(yè)管理方案綜述現(xiàn)代個人購房因素，除看區(qū)位、價格、房型等等，已有越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)管理。因為這關(guān)系到住戶的舒適和安全。完善的社區(qū)建設(shè)，專業(yè)的物業(yè)管理，能保證整個社區(qū)的安全性、舒適性，提供充分的個人自由空間。本案的物業(yè)管理， 不僅對房屋及附屬設(shè)施的管理維護外， 還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的舒適和安心。專業(yè)的物業(yè)管理、 優(yōu)美的社區(qū)經(jīng)營氛圍將會使入業(yè)主的環(huán)境發(fā)生深深改變。 讓每一位業(yè)主都實實在在地感受到這種便捷， 引出客戶間的口碑傳播。 這時對于貴司樹立品牌、打造品牌效應(yīng)都有重要意義。參考資料. .除此之外還應(yīng)做好物業(yè)管理工作人員的形象包裝工作，尤其應(yīng)做

22、好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請退伍軍人做本社區(qū)的保安人員。其次，應(yīng)設(shè)計一套較高標(biāo)準(zhǔn)的禮儀動作， 到武警總隊聘請高級教官來培訓(xùn)這批保安人員。第三，設(shè)計一套體現(xiàn)現(xiàn)代軍警風(fēng)格的制服。這些工作應(yīng)在本案開盤之前準(zhǔn)備完成，以便在開盤儀式上公開亮相， 屆時一定會在周邊區(qū)域引起轟動，同時錄制成光盤供售樓處反復(fù)播放，以后還可在房展會上公開播放。社區(qū)物業(yè)管理的容及實施2 行政管理l 制定各項管理制度、服務(wù)公約l 招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員l 有序地組織各級人員及時提供服務(wù)l 物業(yè)公司部人事、 財務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況， 以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負責(zé)。l 設(shè)置工程部，具體負責(zé)社區(qū)的維修

23、、維護工程和服務(wù)。3 保安及消防l 24小時封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。l 24小時園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點簽到。l 外來人員探訪登記。l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報警系統(tǒng)，并定期檢查。參考資料. .3 清潔和綠化l 園區(qū)道路、走廊定時定人清潔。l 路牌、標(biāo)志等清潔。l 社區(qū)路燈的清潔。l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時收集。l 車庫的清潔。l 園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。l 根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙I(yè)主居室部進行清潔服務(wù)。4、維護、維修服務(wù)1公用設(shè)備的保養(yǎng)維修。2房屋修繕等工程維護。3業(yè)主電力、電器、水管、空調(diào)等安裝維修服務(wù)。第四章目標(biāo)客戶群分析一

24、客戶群來源 以 X 市本市、本城東區(qū)域圍原有居民為主； 周邊市、鎮(zhèn)居民因工作或其他原因遷入本市。參考資料. .二 客戶群構(gòu)成本項目由于其區(qū)位總價界定， 其客源主要為本市、 本城東區(qū)域經(jīng)濟地位偏高的部分人士，其職業(yè)構(gòu)成主要為： 本市級、本城東區(qū)域公務(wù)員； 國有企事業(yè)單位、管理人員、高級技術(shù)人員； 私營企業(yè)高級管理及技術(shù)人員； 周邊縣市遷入本市的經(jīng)商人員； 本城東區(qū)域企業(yè)高級主管及高級技術(shù)工人； 投資客群； 其他富有購房者。三 目標(biāo)群體年齡由于本項目未來的較高與周邊區(qū)域項目，則對客戶購買力要求較高， 而消費者的財富積累與年齡必然有關(guān)，故本案的購房者年齡結(jié)構(gòu)較大，主力圍可能在30-45歲之間，其家庭

25、結(jié)構(gòu)處于滿巢階段初期或中期。子女年齡在5-15 歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳四 目標(biāo)客群心理分析l 對該區(qū)域的認同感，有著強烈的地域情節(jié)。l 對本項目規(guī)模及價格的認可。參考資料. .l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當(dāng)明顯。l目前 X 市新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的投資者，客戶的投資意識很強。l地產(chǎn)投資客群其選擇房地產(chǎn)作為其財富積累的工具，其主要目的是基于地產(chǎn)投資風(fēng)險較低， 具有保值及升值潛力、 穩(wěn)定回報等特征。 但是地產(chǎn)投資往往一次性投放較大，回報周期較長。因此，凡是地產(chǎn)投資客往往具有雄厚的資金實力，熟悉地產(chǎn)資金運作流程， 社會閱歷豐富， 投資判斷力與耐心俱

26、佳， 但其又具有投資者的共同心態(tài)，也就是說盡可能地少投放多產(chǎn)出。l 所以我們能夠發(fā)現(xiàn)， 地產(chǎn)投資客通常選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ模?將成為未來產(chǎn)品熱點或地段勢點， 且具有明顯潛在需求的物業(yè)進行投資。 主力投資客群不會選擇售價昂貴的物業(yè)投資，這是取決于投資客的資金實力之外的升值回報意愿。第五章 營銷策略一 推廣名義二 項目核心價值體系的建立1 戰(zhàn)略思路除了在產(chǎn)品服務(wù)、 理念上創(chuàng)造產(chǎn)品差異化以外， 還應(yīng)避免與市場上同類產(chǎn)品營銷手段的同質(zhì)化。本項目總體的推廣戰(zhàn)略思路為：1.1 由及外先攻占本地（）市場，再擴散至外圍市場（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2 由淺及深先做基礎(chǔ)營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進。參考資料. .1.3 由線及面通過各條營銷推廣戰(zhàn)線 （廣告線， 活動線等）的并肩發(fā)展讓產(chǎn)品迅速竄紅市場并全面取得營銷成果。2 營銷思路利用各種有效的推廣渠道， 始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標(biāo)客群中形成深厚的產(chǎn)品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產(chǎn)品。1）行坐并舉強化行銷在整個營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量， 如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產(chǎn)品的品質(zhì)感、現(xiàn)場環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點線貫通以點和線組成面進行傳播推廣：公關(guān)活動及 SP活動結(jié)合“時點”開展，“推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制