房地產(chǎn)企業(yè)利用其他應(yīng)付款偷逃所得稅稽查案例一

1、房地產(chǎn)企業(yè)利用其他應(yīng)付款偷逃所得稅稽查案例（一）案件點評：本案中，檢查人員根據(jù)舉報線索稽查未果后，采用多種方法核實企業(yè)的實際銷售收入和開發(fā)成本，取得了重大案件進展，查實了企業(yè)少計收入、多列成本的違法事實，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的檢查有一定的借鑒意義。一、案件基本情況一）案件來源2007 年 6 月，市國稅稽查局接群眾舉報：稱某房地產(chǎn)公司 2006年銷售給甲公司價值 5444.23 萬元的商鋪未入賬申報繳納相關(guān)稅金。二）企業(yè)基本情況某房地產(chǎn)公司成立于 2003年 7 月，同年，在相關(guān)部門的公證監(jiān)督下，以公開竟買方式整體購入某國際廣場項目，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，內(nèi)資企業(yè)，登記注冊類型：其他有限責(zé)任公司

2、，注冊資金：2000 萬元人民幣，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，商品房銷售、租賃，房地產(chǎn)信息咨詢，建材銷售，室內(nèi)外裝飾，物業(yè)管理。該公司開發(fā)的某國際廣場總占地面積 25927 平方米（約 39 畝），項目的規(guī)劃定位為商業(yè)綜合體，其功能包括商業(yè)、辦公、餐飲、旅館服務(wù)等，項目規(guī)劃總建筑面積約11 萬平方米，整個項目分為 A、B、C D四個區(qū)，其中ABC區(qū)已于2006年1月完工，A區(qū)可售面積10853.54 平方米，已售 2663.38平方米，B區(qū)可售面積35383.23平方米，已售16841.69平方米，C區(qū)可售面積22161.66平方米，已售9793.35平方米，小計可售面積 68398.43平方

3、米，已售29298.42平方米；D區(qū)正在建設(shè)中，預(yù)計可售面積 41094.86 平方米；合計可售面積 109493.29 平方米，已售 29298.42 平方米。該公司申報 2003年7-12月無銷售收入， 納稅調(diào)整后所得為虧損 42.85萬元； 稅務(wù)機關(guān)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 25.94 萬元，調(diào)整后 2003 年虧損額為 16.91 萬元。該企業(yè)申報 2004 年度實現(xiàn)租賃收入 10.38 萬元，其他收入 2000 元，納稅調(diào)整后所得為虧損 153.41萬元；稅務(wù)機關(guān)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 49.74 萬元，調(diào)整后 2004 年虧損額為 103.67 萬元。2005 年實現(xiàn)其他收入 14.59 萬元，

4、預(yù)售收入預(yù)計利潤 750.71 萬元，經(jīng)納稅調(diào)整后 2005 年度應(yīng) 納稅所得額為 139.34 萬元，彌補 2003 年虧損 16.91 萬元及 2004 年虧損 103.67 萬元后， 2005 年實 際申報應(yīng)納稅企業(yè)所得額為 18.76 萬元，已交企業(yè)所得稅 6.19 萬元。2006 年實現(xiàn)收入 15816.48 萬元，彌補以前年度虧損 32.83 萬元后， 2006 年企業(yè)實際申報應(yīng)納稅 所得額 1954.08 萬元。該企業(yè)申報 2006 年應(yīng)納企業(yè)所得稅 1954.08 萬元，已交企業(yè)所得稅 1954.08萬元。二、檢查方法與檢查過程近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，環(huán)節(jié)較多，相關(guān)稅收

5、政策復(fù)雜。為了查深查透房地產(chǎn)行業(yè)涉 稅問題，檢查組在查前分析行業(yè)特點，詳細(xì)了解房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營運作方式，對項目的取得環(huán)節(jié)、設(shè) 計施工環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、勞務(wù)結(jié)算、資金結(jié)算方式等進行廣泛的調(diào)查了解，結(jié)合該行業(yè)的經(jīng)營方式和 舉報信的線索，分析可能存在的稅收管理漏洞，擬訂了檢查重點，制訂了檢查預(yù)案。為防止打草驚蛇，檢查組決定根據(jù)舉報線索按照法定程序，先到購房單位進行調(diào)查取證，以固定 證據(jù)。在甲公司財務(wù)人員的配合下， 檢查組很順利的取得了某房地產(chǎn)公司的售房合同和甲公司的付房 款憑據(jù)，并依法對甲公司的法人代表制作了詢問筆錄， 確認(rèn)了甲公司于 2006年 10月從某房地產(chǎn)公司購得價值 5444.23 萬元的商

6、鋪。在外圍調(diào)查取得證據(jù)后，檢查組于 2007年9月 1日起按照法定程序依法正式對某房地產(chǎn)公司進行檢查，為了減少干擾，檢查組將某房地產(chǎn)公司2005 年、2006 年的賬簿及憑證以及相關(guān)會計資料一并調(diào)到市國稅稽查局進行檢查。該房地產(chǎn)公司使用的是金碟K3 財務(wù)軟件。檢查組首先將外調(diào)的資料 與該公司的賬面記錄核對比較， 結(jié)果是該公司于 2006年11月所售給甲公司的商鋪款 5444.23 萬元全 額記入“主營業(yè)務(wù)收入”，并申報繳納了企業(yè)所得稅。至此舉報的唯一線索斷了。但是，檢查組并沒有氣餒，沒有單純的就賬查賬，而是采取立體檢查法即：將房產(chǎn)網(wǎng)與銷售明細(xì)賬核對，售樓部的銷售合同與銷售明細(xì)賬核對。在核對中發(fā)

7、現(xiàn)其中有一套B座1層113號的商鋪已備案，而該公司的銷售明細(xì)賬沒有反映， 詢問有關(guān)人員均說才到公司上班 （包括總經(jīng)理），以前情況不清楚。檢查人員分析：既然商品房銷售合同已備案，那么款項應(yīng)該全付或付了首付，既付了款，有可能掛在往來賬上，于是重點查往來明細(xì)賬。果然，在“其他應(yīng)付款”中發(fā)現(xiàn)了一筆可疑資金。為了確認(rèn)檢查人員的推測，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)同意，按照法定程序檢查組到該筆資金的來源方乙公司進行調(diào)查，很快證實，乙公司于2006年11月于該房地產(chǎn)公司簽定了 B座1層113號的商鋪424.8 平方米售房合同并于次月全額付清房款 135.94 萬元。取證至此后，該房地產(chǎn)公司對采取收入不申報納稅而偷稅的行為供認(rèn)不諱

8、。在對該公司 2005年費用賬進行檢查時， 檢查人員發(fā)現(xiàn)該公司在管理費用中列支 50萬元訴訟費（含追溯到 04年15萬元），后付套印山西省地稅局監(jiān)制章的收據(jù)。詢問相關(guān)人員說：收據(jù)上都有你們稅務(wù)局的監(jiān)制章，肯定是合法有效憑據(jù)。為了證實此收據(jù)是否時合法憑據(jù)，檢查人員在因特網(wǎng)上查實山西省確有此收據(jù)后又向山西省國稅局征收管理處咨詢， 答復(fù)是此收據(jù)只能作為單位內(nèi)部使用， 不是合法有效憑據(jù)。故而，檢查組確認(rèn)該公司以第三方收據(jù)列支訴訟費50 萬元。兩年期間，該房地產(chǎn)公司采取收入掛“其他應(yīng)付款”不轉(zhuǎn)“銷售收入” 144.29 萬元，在“管理費用”中多列工資及三項費用 19.88 萬元，在“管理費用”中列支無合

9、法憑據(jù)費用 58.35萬元，預(yù)估開發(fā)成本” 3255.17 萬元、以收據(jù)在“開發(fā)成本 /籌資成本”科目列支應(yīng)付利息 145.48萬元，無發(fā)票列支“開發(fā)成本” 391.18 萬元等手段少計應(yīng)稅所得額 2526.03 萬元（多計的開發(fā)成本在已售面積和可售面積分?jǐn)偅瑧?yīng)補企業(yè)所得稅833.59 萬元。三、違法事實及定性處理一）違法事實檢查組根據(jù)項目化稽查管理辦法的要求， 通過仔細(xì)翻閱該房地產(chǎn)公司相關(guān)憑證， 審核分項目成本明細(xì)賬，逐項審查其完工成本和未完工成本，期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的歸集劃分，檢查發(fā)現(xiàn)如下問題：2005 年度1.2005年5 月回收拆除的卷簾門款 3.16 萬元掛

10、“其他應(yīng)付款”未計收入。2.2004年9月、 2005年 1月以第三方收據(jù)在“管理費用 -訴訟費列支費 50萬元。3.2005年 1-12 月”管理費用 - 房租“無合法憑證列支 8.35 萬元。4.2005年 1-12 月”管理費用“實際列支工資 105.68 萬元，準(zhǔn)予列支 34.56 萬元，企業(yè)已作納稅調(diào)整 51.4 萬元，少調(diào)整 19.72 萬元；職工福利費、職工工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費三項費用，實列15.25 萬元，應(yīng)列5.35 萬元，企業(yè)已作納稅調(diào)整 9.72 萬元，少調(diào)整 1720.8 元；另： 2004 年應(yīng)上繳工會經(jīng)費 7507.31元、2005 年應(yīng)上繳工會經(jīng)費 1.75 萬元未進行稅前扣除。2006 年度5.2006 年1-12月”管理費用 -房租“無合法憑證列支 5.64 萬元。6.2006 年營業(yè)