房地產(chǎn)企業(yè)財務精細化管理對策

1、摘要房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇， 企業(yè)管理水平的高低對企業(yè)未來 的發(fā)展起著決定性的作用。 財務管理作為企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)， 精細化的財務管理可以有效地提高企業(yè)經(jīng)營效率， 是房地產(chǎn)企業(yè)謀求 發(fā)展道路上不可或缺的部分。 關鍵詞房地產(chǎn)；財務管理；精細 化有效的財務工作可以真實反映出企業(yè)的經(jīng)營管理水平和管理效率， 財務管理工作越是細致， 就越能充分地將財務管理延伸到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng) 營的各個環(huán)節(jié)， 逐層次的提高企業(yè)的經(jīng)營效率， 提高企業(yè)的行業(yè)競爭 力。 企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中利潤會不斷被壓縮，精細化的財 務管理可以反映出企業(yè)真實的經(jīng)營效率和經(jīng)營成果， 從而為企業(yè)的管 理者制定經(jīng)營決策和管理決策提供有效的參考。

2、房地產(chǎn)行業(yè)暴 利的時代已走向尾聲，萬科地產(chǎn)在 2018年 9 月甚至喊出了活下去的 口號，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的生存考驗。 在這樣的環(huán)境下， 精細化的財務管理可以最大限度地改善企業(yè)的財務狀況， 提供企業(yè)的 生存能力。 本文從資金管理、會計核算、成本管控三個方面對 房地產(chǎn)財務管理精細化進行了探討與分析。 一、房地產(chǎn)企業(yè)財 務精細化管理的必要性一適應政府宏觀調(diào)控的需要。 自 2017 年 政府實施宏觀調(diào)控以來，限購、限價、限貸是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主 要政策性問題，土地成本不斷提升，資產(chǎn)負債率攀升，企業(yè)所獲得的 利潤不斷壓縮。 2018 年中央層對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控仍未放 松，5 月份出臺的棚改項

3、目貨幣化安置新政使得三四線城市的棚改項 目建設全面受限， 房地產(chǎn)企業(yè)特別國企房地產(chǎn)棄利潤、 求穩(wěn)發(fā)展的最 后一根稻草被掐斷。 為了提升企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)只能將更多的精力、 資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、 做好營銷創(chuàng)新和成本控制上去。 二應對企業(yè)現(xiàn)金流危機的需要。 銷售資金回籠慢、受 信貸緊張、 籌資難等資金問題是影響房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的重要因素， 企 業(yè)自身管理水平低下、 資金使用效率不高、 成本費用控制不合理等問 題的出現(xiàn)會使房產(chǎn)企業(yè)陷入嚴重的現(xiàn)金流危機。 為降低現(xiàn)金流 中斷的風險，客觀要求企業(yè)加強財務精細化管理，靈活融資，布置好 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營銷創(chuàng)新和成本控制。對于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時點

4、可以進行套利性并購； 對于資金比較緊張的企業(yè)， 應積 極實施以利潤率換周轉(zhuǎn)率的價格策略。三應對企業(yè)財務核算風險的需要。 財務的管理職能是促進企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、業(yè)務、財務 一體化最有效的工具， 而準確的會計核算是發(fā)揮財務管理職能的前提。 財務核算的精細化可以提高財務信息的質(zhì)量， 幫助職業(yè)經(jīng)理人、 策劃、 營銷等專業(yè)人員加強企業(yè)基礎管理、 成本管理， 便于設立責任制和開 展績效考核。 營改增后，會計核算體系變動較大，對財務人員 的專業(yè)能力提出了更高的要求，企業(yè)所面臨的財務核算風險加大。 二、房地產(chǎn)企業(yè)財務精細化管理的對策一資金管理細化。 1 拓 展融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求大、投資周期長的特點，

5、通常 企業(yè)會選擇銀行貸款來滿足自身的資金需求。 但從當前國家對 房產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控手段來看，銀行貸款審批難、成本高，而且過高的負 債率限制企業(yè)的發(fā)展。 因此，企業(yè)要積極拓展融資渠道，可以 考慮債券融資、房地產(chǎn)基金等方式，資金需求較急時，可以選擇聯(lián)合 開發(fā)，以保住其市場份額。 2 強化資金預算制度。 房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算應該從房產(chǎn)投資決策開始前， 要結(jié)合實際， 制定切實可行的資金投資、收回計劃。 項目開始后，要求工程部、銷售 部每月上報資金計劃，合理安排企業(yè)的資金預算。 集團形式的 房地產(chǎn)開發(fā)公司要整合其資金， 實現(xiàn)資金互補，提高資金的使用效率。 3 建立按揭回款跟蹤制度。 要建立按揭考核方案，客戶

6、簽訂銷 售合同交納首付后， 安排財務人員實時跟蹤銷售合同的按揭審批、 放 款進程，快速推進放款。 還要對銀行的按揭工作進行考核，選 擇優(yōu)質(zhì)的合作銀行。同時，為了防范按揭風險，按揭合作銀行數(shù)量也不宜太多。此外，根據(jù)項目建設情況及時提取和解凍監(jiān)管資金。 二會計核算精細化。 1 細化科目設置、強化輔助 核算。 要細化開成本明細科目，在原來 7 個二級明細科目的前 提下，逐項細化?？梢砸蟪杀静?、運營部等成本管控部門參與明細科目的設定，便于后期的成本核對。 另外，要強化預收 賬款、應收賬款等輔助核算科目，對應收房款建立客戶姓名、房間號 雙輔助，便于進行財務分析。 2 細化臺賬體系。 要重視臺 賬，尤其

7、是銷售臺賬。 完整的銷售臺賬應該包括房源、銷售、 按揭、稅款繳納等諸多信息。 還可以根據(jù)需要設定按揭臺賬、 合同付款臺賬、固定資產(chǎn)臺賬、銷控臺賬等臺賬，賬賬核對，確保核 算信息的準確性。 三成本管控精細化。 1 加強招標評審、 合同簽訂的流程管理。 招標評審、合同簽訂必須要有財務人員 的參與，對涉稅、資金等事項提出意見與建議。 要對成本部、 工程部等部門進行定期的財務培訓， 普及稅務知識， 確保招標價格的合理性 2 加強費用支出管控要求嚴格工程進度審批制度，工程掛賬必須組織專項工程驗收，并出具驗收報告單和工作量確認單， 杜絕隨意劃線和簽證。 費用支出要提前報批，杜絕不合理支出 和無效支出。 3

8、 細化目標成本控制。 要求成本管控部門嚴 格執(zhí)行項目前期設定的目標成本， 定期召開成本管控會議， 對超出預 算的部分要提出預警，分析預算差異，及時堵塞成本管理漏洞。 三、結(jié)語有效的財務管理可以將業(yè)務與財務進行有機的結(jié)合， 高效的 經(jīng)營效率可以帶來良好的財務結(jié)果， 準確的的財務信息又可以反作用 于改善企業(yè)的經(jīng)營效率， 財務管理的精細化可以實現(xiàn)財務管理與經(jīng)營 管理的一體化，使企業(yè)經(jīng)營在進步中求發(fā)展，提高企業(yè)的生存能力。 參考文獻1李麗, 李延霞精細化財務管理的特征和其在企業(yè)財務管 理中的作用中國管理信息化綜合版 ,20069 2張玲玲企業(yè)財務 精細化管理的思路與途徑分析現(xiàn)代營銷學苑版 ,20121

9、13母照 紅企業(yè)財務管理實施信息化的具體措施分析中國商貿(mào) ,201231 作 者馬威單位武漢建工集團股份有限公司PEP 小學英語五年級下冊Unit four When is Easter? 教學設計教學內(nèi)容 : PEP 小學英語五年級下冊 Unit four When is Easter ？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主題是 When is Easter? 主題是東西方節(jié)日及個人的生日。主題圖通過學生們在教室里談論母親節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學習的核心詞匯和句型及其語用環(huán)境，拉開了本單元學習的序幕。為學習單元A.B部分的各個板塊做好準備。

10、而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/ 0 /和/ e /的規(guī)則。通過聽音圈詞活動，強化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學習 th 的音形拼寫對應關系。第三部分通過選擇單詞寫句子，幫助學生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設計符合英語新課程標準的要求，有效的突出了英語核心素養(yǎng)。學情分析 :五年級學生學習英語已經(jīng)有二年半的時間了，對于教材的特點和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學生活潑好動、好奇心強、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語言表達能力，并 有很強的自尊心和求知欲，對于學習英語的興趣已經(jīng)逐漸顯示出自己獨特的個性。設計理念： 根據(jù)英語新課程標準的要求以及突出英語核心素養(yǎng)，本節(jié)課我設

11、計以情境教學為支撐，以學生小組合作為方法，在合作學習的基礎上經(jīng)過老師的點撥輕松掌握th 的發(fā)音規(guī)則，并能在不同形式的練習中鞏固學習 th 的音形拼寫對應關系。發(fā)展學生的自主學習能力以及引導學生進行發(fā)現(xiàn)式的學習，觀察，感知體驗并自己歸納，突出以教師為引導，學生為主體的教學理 念。教學目標 :1. 學生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) /0 /和 / e /的規(guī)則。2. 學生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步提高在單線上抄寫句子的能力。4. 引導學會發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗學習的學習方法。教學重難點 :重點 ：學生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā)

12、 /0 /和 /e /的規(guī)則。難點： 學生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞 。學習方法： 情境學習法、小組合作法。教具準備 : 多媒體教學課件、單詞卡片、評價獎章等。教學過程 :一、Warm Up1 繞口令游戲?？谏嘀疇??！驹O計意圖】拉近師生距離，愉悅學生心情。增進對彼此的認識，以便讓課堂順利開展，同時鍛煉學生的齒舌靈活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進考場的故事。學生發(fā)現(xiàn)這個故事中的每句話都有什么特點，小組合作讀一讀說說自己的發(fā)現(xiàn)?！驹O計意圖】 : 通過情境圖的

13、展示，讓學生在情境中發(fā)現(xiàn)問題，思考問題，引出課題。三、Presentation1. 出示學習目標，明確本節(jié)課的學習任務。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說說你發(fā)現(xiàn)了字母組合 th 有幾種不同的發(fā)音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 9/舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動

14、。濁輔音： /e /舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動。教師示范，學生模仿。學生以各種形式自由練習發(fā)音，展示學習成果?！驹O計意圖】 : 通過仔細觀察發(fā)現(xiàn)疑問，提出疑問。帶著疑問學習新授，主題突出，學生的學習中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確th 的正確發(fā)音。4. 拆音法讀單詞。師生一起讀?！驹O計意圖】 : 教給學生明確的學習方法，讓學生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5. 小組合作分一分。給單詞正確的歸類。【設計意圖】 : 及時了解學情，以便于掌控課堂。同時考察學生對知識的運用能力，突破重點。6. 質(zhì)疑引導，發(fā)現(xiàn)規(guī)律。教者做簡單的提示，引導學生自主歸納規(guī)律。清

15、輔音： /9/1. 單詞是數(shù)詞。2. 以 th 開頭的單詞。3. 以 th 結(jié)尾的單詞。濁輔音： /e /1. th 后有 er 的單詞。2. 單詞是代詞，冠詞的單詞。設計意圖】 : 及時總結(jié)歸納規(guī)律，以便在后面的學習中能舉一反三。同時也是對前面知識的鞏固，對學情的再次回查，突破難點。四、Practice1. 繼續(xù)來到情境圖，三只小豬又遇到了問題，家譜圖。怎么讀呢 ？學生展示。2. 三只小豬想送鮮花給媽媽。師生一起拍手說 。【設計意圖】 : 通過情境，既可以培養(yǎng)學生口頭表達能力，又可以提高學生對單詞的熟練掌握程度。朗朗上口的 chant 再次讓學生鞏固體會 th 的發(fā)音。五、ProductionChoose ， write and say.【設計意圖】 : 能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步提高在單線上抄寫句子的能力。通過挑戰(zhàn)天氣預報員，熟練運用知識在日常生活中。六、Sum-up學生自由說說本節(jié)課的收獲。七、Homewo