北京西山國際文化小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)項目工作

1、北京西山國際文化小鎮(zhèn) 一級土地開發(fā)實施方案目 錄一、前言3（一）項目分宗圖 3（二）項目工作總體情況 41、各地塊的基本情況、開發(fā)順序簡介42、項目征地總體費用情況53、項目國有土地收購總體費用情況54、項目拆遷總體費用情況55、項目市政總體費用情況66、項目一級開發(fā)總投資估算77、項目融資總體工作安排 7二、項目總體市政實施方案9三、項目中各地塊一級土地開發(fā)工作方案 141、劉娘府南區(qū)（C1、C2）地塊工作方案142、劉娘府北區(qū)（A1、A2）地塊工作方案233、福壽嶺地塊工作方案 334、模式口地塊工作方案 425、法海寺公園工作方案 50四、投資分析 52五、融資計劃53六、北京西山國際文

2、化小鎮(zhèn)一級土地開發(fā)總進度橫道圖57七、結束語57北京西山國際文化小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)項目工作報告一、前言石景山位于長安街西沿線，是外城四區(qū)中距市區(qū)最近的城區(qū)，北枕小西山，西倚永定河，是城八區(qū)中唯一有山林的城區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。該區(qū)域擁有法海寺、八大處公園、承恩寺、模式口歷史文化保護街區(qū)，具有深厚的歷史底蘊。北京西山國際文化小鎮(zhèn)位于石景山區(qū)中部，分為模式口和劉娘府兩個片區(qū)。其中模式口片區(qū)與翠微山相連、劉娘府片區(qū)與金頂山相連，永定河自西向東穿過劉娘府片區(qū)，項目傍山依水，具備良好的開發(fā)條件，結合石景山未來的發(fā)展規(guī)劃和周邊的房地產開發(fā)趨勢來看，項目有著良好的市場前景。結合北京西山國際文化小鎮(zhèn)權屬地界的自然分

3、布、政府對項目開發(fā)順序的要求、拆遷難度、資金周轉，開發(fā)周期和進度及每個地塊不同現(xiàn)狀等情況和要求，將項目分為七宗地塊，具體分宗如下：（一）項目分宗圖（二）項目總體情況1、各地塊的基本情況、開發(fā)順序簡介地塊分宗基本情況與工作進展開發(fā)周期資金需求（億元）劉娘府南區(qū)（C1、C2）該地塊已經上過市政府聯(lián)席會議，需招投標確定土地一級開發(fā)主體；主要為平房民宅，拆遷相對容易，北京奧宸在此基礎上開發(fā)可縮短開發(fā)周期。可最先啟動。2008/12-2010/9(22個月)17.64億元劉娘府北區(qū)(A1、A2)石景山區(qū)土地儲備整理中心正在編制一級土地開發(fā)實施方案，其上報審批還需較長時間。此地塊規(guī)劃為低密度住宅，早開發(fā)可

4、早實現(xiàn)銷售，為第二塊啟動的地塊。2008/12-2011/4(29個月)15.86億元模式口地塊正在編制歷史文化保護街區(qū)方案，審批時間較長。待獲得審批后，再編制一級土地開發(fā)方案。2008/12-2011/8(33個月)10.1億元福壽嶺地鐵地塊準備確定國有土地是否可回購，已確定一級開發(fā)實際面積，準備編寫土地一級實施方案。此地塊拆遷難度最大，規(guī)劃為公園等，短期內難以產生效益，作為最后啟動的地塊。2008/12-2011/10（37個月）30.16億元前期，規(guī)劃費用一級開發(fā)各項規(guī)劃費用0.0511億元總計北京西山國際文化小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)37個月73.804億元2、項目征地總體情況地塊征地面積（畝）

5、補償金額（萬元）備注劉娘府南區(qū)943.1755648劉娘府北區(qū)900.1555375模式口歷史街區(qū)101.253796.86福壽嶺地塊166.659928.14合 計2111.223、項目國有土地收購總體費用情況項目劉娘府南區(qū)（C1、C2）劉娘府北區(qū)(A1、A2)模式口地塊福壽嶺地鐵地塊合計費用（萬元）22785130無45792532004、項目拆遷總體費用情況項目劉娘府南區(qū)（C1、C2）劉娘府北區(qū)(A1、A2)模式口地塊福壽嶺地鐵地塊合計費用（萬元）8392768513.674399.9.4.9注：此表不包含安置過渡補助費。拆遷安置過渡補助費按2500元/戶補助，其中劉娘府南區(qū)、北區(qū)補助一

6、年，其他地塊補助半年，總補助費用8420萬元。另計入拆遷總成本，總成本見項目一級開發(fā)總投資估算表。5、項目市政總體費用情況市政基礎設施建設費序號項目設計費工作內容數(shù)量計費標準金額（萬元）備注1道路工程32.65紅線3040m31.83萬220元/7326.6模式口按古建計算2雨水工程25.2980016008960m1200元/m10753污水工程 4007006428m1800元/m11574中水工程無 DN200-DN4006793m750元/m5095上水工程無DN200DN5008719m1800元/m15696電力工程19.06 1506572m5000元/m32862000開閉站+

7、1000高壓入地+707熱力工程0.2 DN8006781m5000元/m33908天然氣工程14.05DN200DN5004943m1500元/m7419電信工程6.6 12孔-24孔8363m1000元/m83610路燈工程11.1612.46km112萬元km1395總設計費用共計109.1萬元大市政總體費用為24463.7萬元注: 大市政總費用為24463.7萬元,其中應扣除電信費用,實際費用約為23627.7萬元.古建道路的取費標準為400元/6、項目一級開發(fā)總投資估算項目一級開發(fā)總投資估算表序號項目名稱單位合計備注一征地費用億12.47二現(xiàn)金補償及住宅，非住宅補償，國有土地回購等費

8、用億50.43(含過渡安置費2.7億，每戶按2500元/月計，過渡期按24個月考慮)三市政基礎設施費億2.36四前期費用億0.0511規(guī)劃設計費、土地開發(fā)方案編制等 五財務費用億8.48（一+二三）*65*10*2六總計費用億73.804一+二+三+四五注：一級土地開發(fā)規(guī)劃所需費用為510.8萬元7、項目融資總體工作安排根據(jù)前期與銀行溝通結果，根據(jù)項目地塊的劃分和開發(fā)計劃，結合銀行的貸款條件，以分塊和整體兩種不同的方式申請銀行土地一級開發(fā)貸款，取得的總體貸款金額不同。其中法海寺片區(qū)（文物保護修繕，劃撥用地），劉娘府南區(qū)C1號地塊（屬于安置房建設，基本沒有還款來源，協(xié)議出讓，根據(jù)政策應為政府提供

9、資金）、C2號地塊（大部分為公用園林綠地建設，劃撥用地），上述三個地塊由于不符合銀行一級開發(fā)貸款條件，單獨地塊進行審批，很難獲得貸款，公司只能投入全部資金。銀行可以安排貸款的只有劉娘府北區(qū)的A1和A2號地塊、福壽嶺片區(qū)、模式口片區(qū)。A、項目分塊融資：融資計劃地塊分宗開發(fā)周期貸款申請周期總投資額（億元）自有投入資金（億元）貸款成本（百分比）銀行貸款（億元）劉娘府南區(qū)2008/10-2010/9(22個月)無法申請15.6115.6100劉娘府北區(qū)2008/10-2011/4(29個月)2010/6-2010/8(3個月)14.044.9210%9.12福壽嶺地塊2008/12-2011/8(33

10、個月)2010/10-2010/12(3個月)26.699.3510%17.34模式口2008/12-2011/10（36個月）2010/11-2011/1(3個月)8.943.1310%5.81總計36個月一級開發(fā)完畢每個地塊各3個月貸款周期65.2833.0110%32.27B、項目整體融資：融資計劃地塊分宗開發(fā)周期貸款申請周期總投資額（億元）自有投入資金（億元）貸款成本（百分比）銀行貸款（億元）劉娘府南區(qū)、劉娘府北區(qū)、福壽嶺、模式口、法海寺片區(qū)2008/12-2011/10（36個月）一級開發(fā)完畢2010/11-2011/1(3個月)65.32422.8710%42.45注：1、銀行貸款

11、資金成本總共由3部分構成，考慮到金融政策調整和投資風險因素，暫時以年利率10%計算。貸款基準利率+管理費（房地產行業(yè)貸款基準利率上浮10-30%）+財務顧問費（收取咨詢費、評估費及財務包裝費等）2、銀行貸款總金額計算去除總投資估算的財務費用項目。二、項目總體市政實施方案：根據(jù)西山國際文化小鎮(zhèn)總體規(guī)劃及北京市一級土地開發(fā)，市政工作需做到七通一平。1、供水方案：目前，項目周遍地區(qū)的供水系統(tǒng)分為兩部分，劉娘府以西地區(qū)主要為首鋼用地，其供水由首鋼供水系統(tǒng)解決；劉娘府以東地區(qū)主要由楊莊水廠和自備井供水系統(tǒng)解決。楊莊水廠現(xiàn)狀供水能力為6.9萬立方米/日，2003年高日供水量為3.69萬立方米。規(guī)劃新建開發(fā)

12、區(qū)的供水均由城市自來水管網供給，由楊莊水廠來解決。項目總體規(guī)劃需新建管線如下：金頂山路敷設DN200至DN300的上水管線977米。福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設DN200的上水管線871米永定河北路新建DN300毫米自來水管1023米。西小府路新建DN400毫米自來水管1316米。金頂北路新建DN300DN500上水管線1106米。永定河南路新建DN200DN300上水管線920米。金頂東路新建DN300上水管線356米。模式口大街接入DN100毫米自來水支管650米。模式口大街敷設DN200的上水管線1500米。2、雨水方案： （1）現(xiàn)狀情況項目規(guī)劃建設用地永定河引水渠以南地區(qū)位于現(xiàn)狀瑯黃

13、溝暗溝的流域范圍內。沿永定河引水渠以北地區(qū)有現(xiàn)狀八大處排水溝。其余規(guī)劃建設用地現(xiàn)狀沒有雨水管道，雨水通過地面徑流就近排入八大處排水溝和永定河引水渠。 （2）項目總體規(guī)劃新建管道如下：金頂山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，規(guī)劃管徑為8001400968米。永定河北路新建8001400的雨水管線1023米。劉娘府東街至金頂山路新建800的雨水管線982米。劉娘府東街新建800的雨水管線732米。金頂山路至水岸小鎮(zhèn)新建800的雨水管線977米。金頂北路新建1106米，1000雨水管道，接入現(xiàn)狀瑯黃溝暗溝。金頂東路新建356米，800雨水管道，接入金頂北路。西小府路新建1316米，1000雨水

14、管道，接入金頂北路。法海寺雨水直接排入附近的明溝。模式口敷設DN800的雨水管線1500米。（3）總設計費用25.29萬元，其中包括污水設計費用。3、污水方案：（1）現(xiàn)狀情況項目地區(qū)規(guī)劃建設用地沿金頂北路（蘋果園大街以東路段）有600800的現(xiàn)狀污水管道。根據(jù)北京市區(qū)污水排除總體規(guī)劃，劉娘府地區(qū)的污水排除屬于現(xiàn)狀南旱河污水截流管的流域范圍，污水最終進入小紅門污水處理廠。（2）項目總體規(guī)劃新建管道如下：金頂山路新建DN400的污水管線977米。永定河北路新建400的污水管線1023米。西小府路新建500的污水管線1316米。金頂北路新建400污水管道1106米。向東接入現(xiàn)狀的污水管線。金頂東路新

15、建400污水管道356米。法海寺旅游中心新建D300污水管線150米，與模式口大街交匯。模式口敷設DN400的污水管線1500米，與金頂山路相接。4、天然氣方案：（1）現(xiàn)狀情況金頂山路有現(xiàn)狀DN500的天然氣中壓管道。金頂北路東段有現(xiàn)狀DN400中壓天然氣管道在規(guī)劃區(qū)設三座中低壓調壓站。（2）項目總體規(guī)劃新建管道如下：新建福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設DN200天然氣中壓管道871米。西小府路新建DN200的天然氣中壓管道1316米。金頂北路新建天然氣中壓管道DN2001106米。新建150mm管道由模式口大街引入服務于旅游中心150米。京門路現(xiàn)狀DN500天然氣中壓管道破口敷設DN200的天

16、然氣管道1500米。 （3）設計費用為14.05萬元。5、熱力方案： （1） 規(guī)劃區(qū)內擬建三座熱力站規(guī)劃自八大處道路現(xiàn)狀DN800熱力管道開口，沿永定河北路新建DN400熱力管道1023米。永定河北路熱力管道破口敷設DN400的熱力管道1471米，接入水岸小鎮(zhèn)。西小府路新建DN400熱力管道761米。自模式口大街的熱力管道，分別接入金頂北路DN400和永定河南路DN400，1106米、920米。自京門路現(xiàn)狀DN1000熱力干管破口接入DN400的熱力管道1500。（2）總設計費用為0.2萬元。6、電力方案：（1）新建三座10千伏電力開閉站金頂山路敷設8150的電纜管道977米永定河北路新建81

17、50的電纜管道1023米。西小府路新建8150的電纜管道1316米。金頂北路敷設8150的電纜管道1106米。劉娘府南區(qū)11萬高壓入地，新建900米的電力管溝共計費用1000萬元。新建8150的電纜管道，由金頂山北路引入1500米。模式口敷設150電纜，總長度為650米。法海寺旅游中心附近設300KVA、旅游中心設300kva箱式變壓器各一臺，共計70萬元。（2）總設計費用為19.06萬元。7、電信方案： （1）規(guī)劃區(qū)內設一座電信局所，沿金頂山路敷設24孔電信管道977米。福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設24孔電信管道871米、西小府路新建24孔電信管道1316米。永定河北路新建24孔電信管道1

18、023米、永定河南路新建24孔電信管道920米。金頂北路新建24孔電信管道1106米。法海寺新建12孔電信管道650米。模式口大街敷設12孔通信管道1500米由金頂山北路引入。（2）設計費用為6.6萬元。8、中水方案：根據(jù)北京市區(qū)再生水利用總體規(guī)劃，規(guī)劃在模式口大街金頂北路上布置中水管道干線。本次規(guī)劃考慮自模式口大街金頂北路引中水管道，水源由五里坨污水處理廠提供中水。新建管線如下：模式口大街布置DN400中水管道1500米及金頂北路布置DN400中水管道1106米、金頂山路布置DN200-DN400的中水管道977米、福壽嶺地鐵站至水岸小鎮(zhèn)道路敷設DN100的中水管線871米。由金頂山路中水管

19、道破口接入，沿永定河北路新建DN200的中水管道米1023米、西小府路新建DN200的中水管道1316米。9、道路方案：（1）根據(jù)項目總體規(guī)劃，北京西山國際文化小鎮(zhèn)共建設道路13.06km,總建筑面積為31.83萬。（2）設計費用為32.65萬元。10、路燈建設方案：（1）根據(jù)項目總體規(guī)劃，北京西山國際文化小鎮(zhèn)共建設道路12.46km,共建設路燈1395萬元。（2）設計費用為11.16萬元。三、各地塊的一級土地開發(fā)工作方案：1、劉娘府南區(qū)（C1、C2）地塊：項目四至、面積：項目四至：東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至金頂山路及劉娘府集體土地產權界，北至永定河引水渠南路。面積：65.59公頃分塊原

20、因、現(xiàn)階段工作成果：劉娘府南區(qū)是石景山區(qū)政府招商引資項目中劉娘府綜合改造項目的C1、C2地塊。經過北京公司與石景山區(qū)土地儲備中心的溝通了解到，此地塊（劉娘府南區(qū)C1、C2地塊）已經上過市聯(lián)席會，并已通過，取得聯(lián)席會會議紀要?，F(xiàn)確認以招投標的方式確定項目開發(fā)主體，并可馬上進入招投標的實際操作階段。北京公司出于盡快實際運作“北京西山國際文化小鎮(zhèn)”項目一級土地開發(fā)的目的考慮，初步決定劉娘府南區(qū)地塊就按石景山區(qū)政府招商項目劉娘府綜合改造項目南區(qū)C1、C2地塊邊界面積確定，并盡快啟動劉娘府地塊的土地一級開發(fā)授權程序。劉娘府南區(qū)(C1、C2)工作方案：A、征地方案按照中華人民共和國土地管理法和國務院關于深

21、化改革嚴格土地管理的決定，結合石景山區(qū)實際發(fā)生的情況，由一級開發(fā)實施主體與農民集體經濟組織協(xié)商確定：劉娘府地區(qū)（南岸）綜合改造項目征地面積共計62.88公頃，合計943.17畝。建設用地42.84公頃，農用地20.04公頃（主要為金頂山的山林地）。 征地補償費用詳見征地補償費用計算表：征地補償費計算表征地補償費序號項目數(shù)量計費標準補償金額（萬元）1土地補償費農用地300.53畝37.5萬元/畝11270建設用地642.64畝37.5萬元/畝24099小計353692青苗補償費3其它土地附著物補償林木300.53畝1萬元/畝301水井、墳塋等36080萬元1%361小計6624安置補助費勞動力安

22、置補助費943.17畝15萬元/畝141485其它費用及稅金耕地復墾費耕地占用稅防洪費20.49萬20元/410小計4106不可預見費50589萬元10%5059合 計約合每畝59萬元55648B、拆遷方案及國有土地收購費用：根據(jù)北京市人民政府第87號令北京市城市房屋拆遷管理辦法；京政函2001109號關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復；京國土房管拆2003777號關于修改并重新印發(fā)北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見的通知；京國土房管拆字20011234號關于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）的通知，并結合本地區(qū)拆遷實際情況實行貨幣補償，補償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素

23、，以房地產市場評估價確定。被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價，具體按京國土房管拆字20011234號關于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）的通知。集體土地上非住宅房屋：集體土地上非住宅房屋拆遷，按照北京市人民政府令第148號北京市建設征地補償安置辦法中第十七條的規(guī)定“拆遷非住宅房屋和其他建筑物、構筑物的，按照重置成新價格予以補償；公益公共設施確需遷建的，應當遷建。拆遷經營性用房造成停產停業(yè)經濟損失的，應當按照規(guī)定給予一次性停產停業(yè)補助費”。拆遷面積經過對項目地形圖、土地權屬圖兩圖疊加以及項目地塊CAD圖的分析、測量取得，并部分面積由蘋果園房管所、蘋果園街道辦事處提供。

24、國有土地和集體土地上非住宅房屋均按照有關規(guī)定給予1500元/平方米的停產停業(yè)補助。獎勵政策：（1）提前搬家獎：在拆遷獎勵期內簽訂拆遷補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶獎勵提前搬家獎5000元，獎勵期內未搬家的不予獎勵。（2）搬家補助費：搬遷補助費按照每平方米25元/平方米補助。（3）支持重點工程獎勵費：劉娘府地區(qū)綜合改造項目為重點工程，按照相關規(guī)定給予每戶15萬元的支持重點工程獎勵費。拆遷過渡費：2500元/戶/月（取值租房周轉費2000元/戶/月、生活補助費300元/戶/月、交通補助費200元/戶/月）。居民拆遷補償價表居民基準補償價名稱取值范圍實際取值備注基準地價10601820160

25、0京政發(fā)200232號現(xiàn)狀容積率0.4-0.50.49規(guī)劃容積率1r21.95K1.692基準房價40004000（基準地價K+基準房價）=6707國有企業(yè)區(qū)位補償價表國有企業(yè)區(qū)位補償價名稱取值范圍取值備注區(qū)位價格300040004000容積率調整系數(shù)(K1)1.561.56房屋原用途調整系數(shù)(K2)0.90.9規(guī)劃用途調整系數(shù)(K3)1194196（區(qū)位價格K1K2K3）=5616國有土地收購費用表項目數(shù)量（單位：平方米）取值范圍標準（元/平方米）金額（萬元）備注國有土地取得費113891290208020002278京政發(fā)200232號拆遷補償費計算表拆遷補償費序號項目數(shù)量計費標準補償金額

26、（萬元）1農/居民拆遷拆遷補償費10.19萬6707元/68346(房屋重置)拆遷補償費10.19萬2500元/25475地上附屬物補償費1.3萬450元/585搬家補助費10.19萬20元/204家電改移補助費1100戶500元/戶55提前搬家獎1100戶5000元/戶550支持重點工程費1100戶15萬元/戶16500折合10963（元/平米）小計2國有企業(yè)拆遷拆遷補償費113895616元/6396搬遷補助費1138925元/28房屋重置費11389850/968停產停業(yè)補助費113891500元/1708折合7990（元/平米）小計91003集體企業(yè)拆遷拆遷補償費13.44萬850元/

27、11424搬遷補助費13.44萬25元/336停產停業(yè)補助費13.44萬1500元/20160折合2375（元/平米）小計319204其他費用拆遷服務費萬元1%1527拆遷評估費萬元1%1527拆除清運費26.03萬20元/521小計35755不可預見費10%15631合 計注：由于項目實際運作中，民宅類采用90%定向安置，因此實際拆遷補償款應為： （6834625475）90%=83927萬元；實際安置房面積為：10.1990%1.2=11萬平方米（根據(jù)石景山區(qū)實際拆遷安置經驗，拆遷安置比取1：1.2）C、投資估算劉娘府南區(qū)一級開發(fā)成本估算表序號項目名稱單位合計備注一征地費用億5.56二現(xiàn)金

28、補償及住宅，非住宅補償，國有土地回購等費用億9.21其中過渡安置費5940萬元，按2500元/戶/月，110090%=990戶，過渡期按24個月計三市政基礎設施費億0.83四財務費用億2.03（一+二三）*65*10*2五總計費用億17.64一+二+三+四 D、項目一級開發(fā)工作計劃劉娘府南區(qū)土地一級開發(fā)計劃時間表項目序號工作內容計劃時間前期工作起始時間（年.月）結束時間（年.月）持續(xù)時間（日） 劉娘府南區(qū)（C1、C2）土地一級開發(fā)實施方案1制定土地一級開發(fā)主體招標方案2008.122009.1602區(qū)國土分局局長辦公會確定招標底價2008.122009.1603區(qū)聯(lián)席會審定招標底價2008.1

29、22009.1604報市招標底價申請2008.122009.1605編制招標文件2008.122009.1606發(fā)布招標公告2008.122009.1607現(xiàn)場踏勘、答疑、招標前會議2008.122009.1608成立評標委員會2008.122009.1609投標人交納投標保證金2008.122009.16010招標、開標、唱標、評標、確定中標人，發(fā)出中標通知書2008.122009.16011取得一級土地開發(fā)批復2008.122009.16012簽訂土地一級開發(fā)合同，取得土地一級開發(fā)授權文件并辦理相關手續(xù)2008.122009.160控規(guī)調整13委托編制控規(guī)調整可行性論證報告2008.122

30、008.123014進行控規(guī)調整的報批2009.12009.130公開招標并進行北京西山國際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)編制15北京房地產產品（四合院、購物中心、酒店等）調研，給修規(guī)制定提供市場依據(jù)）2008.122009.722016委托進行北京西山國際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)的編制2008.122009.415017辦理評估公司、拆遷公司招投標 （拆遷前置事項）2008.122008.121018確定拆遷、評估單位 （拆遷前置事項）2008.122008.1210立項19委托編制可行性研究報告 （立項前置事項）2008.122009.15020確定編制環(huán)評、交評等相關報告單位 （立項前置事項）2008.1

31、22009.15021編制環(huán)評、交評等相關報告 （立項前置事項）2008.122009.15022進行征地前期土地評估，并初步談判，草簽協(xié)議（征地前置事項）2008.122009.15023辦理用地預審2009.22009.36024辦理環(huán)境影響評價報告審批2009.22009.36025辦理交通影響評價報告審批2009.22009.36026辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）2009.22009.36027辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）2009.22009.36028辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）2009.22009.36029辦理銀行資金信用證明（要求總投資額的35%以上，

32、且為當月的資金證明）2009.32009.43030辦理立項報批，并取得立項批復2009.42009.430規(guī)劃意見書31辦理撥地訂樁2009.22009.23032辦理并取得規(guī)劃意見書2009.32009.33033辦理市政專業(yè)部門市政接用意見2009.42009.56034委托編制市政道路、雨污水初步設計及管網綜合2009.52009.79035設計單位報裝2009.82009.83036辦理市政工程規(guī)劃意見書2009.92009.1060國有土地收購37對國有土地及其地上物進行評估2008.122009.618038編制土地收購方案2009.22009.716039協(xié)商并簽訂土地收購合同

33、2009.72009.1090征地40辦理勘測定界成果報告 （征地前置事項）2009.32009.33041辦理地質災害評估報告批復 （征地前置事項）2009.22009.23042辦理征地村（居）民代表會會議紀要 （征地前置事項）2009.22009.23043簽署征地補償安置協(xié)議 （征地前置事項）2009.32009.46044建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表（蓋章）2009.32009.46045繳納耕地開墾費、防洪費、新增建設用地使用費2009.32009.46046辦理征地手續(xù)2009.52009.53047制定拆遷補償安置方案 （拆遷前置事項）2009.32009.46048制定

34、征地補償方案 （征地前置事項）2009.32009.33049取得征地批復2009.62009.1015050委托拆遷、評估單位入戶調查和評估 （拆遷前置事項）2009.42009.918051制定拆遷補償安置工作計劃 （拆遷前置事項）2009.92009.106052申請年度拆遷計劃 （拆遷前置事項）2009.82009.96053申請拆遷公告 （拆遷前置事項）2009.102009.103054申請暫停辦理相關事宜 （拆遷前置事項）2009.102009.103056辦理市政招投標，確定施工、監(jiān)理單位2010.12010.13057辦理建設用地規(guī)劃許可證2009.112010.19058委

35、托設計單位，進行施工圖設計，并出具預算2009.112010.19059辦理規(guī)劃工程許可證（市政） 2010.22010.230實施征地并進行補償60實施征地補償2010.22010.23061辦理拆遷補償安置資金證明文件 （拆遷前置事項）2010.22010.230實施國有土地收購62實施國有土地使用權收購，支付國有土地收購款2010.22010.230拆遷63辦理拆遷許可證2009.112010.19064核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證2009.112010.19065核發(fā)城市房屋拆遷許可證2009.112010.19066辦理征地結案2009.112010.19067辦理建設用地批準書200

36、9.112010.19068實施拆遷2010.12010.412069隨著拆遷的進行，實施文物勘探2010.12010.412070進行文物保護性挖掘的協(xié)調工作2010.12010.412071辦理市政開工手續(xù)2010.22010.49072市政建設2010.52010.790上市73審核土地一級開發(fā)成本2010.82010.96074土地一級開發(fā)竣工驗收2010.82010.96075確定土地出讓價格2010.82010.96076確定上市方案、辦理上市申請手續(xù)2010.82010.960一級開發(fā)結束注：由于北京市報批征地一般只有5月和12月這兩個重要的時間節(jié)點，因此，劉娘府南區(qū)報批征地必須

37、在5月份之前，將征地所需全部手續(xù)上報。2、劉娘府北區(qū)地塊：項目四至、面積： 項目四至：東至規(guī)劃道路，南至永定河引水渠北路，西至金頂山北街，北至金頂北街及西小府村集體土地產權界 面積：67.01公頃分塊原因、現(xiàn)階段工作成果：劉娘府北區(qū)是石景山區(qū)政府招商引資項目中劉娘府綜合改造項目的A1、A2地塊。經過北京公司與石景山區(qū)土地儲備中心的溝通了解到，此地塊（劉娘府北區(qū)A1、A2地塊）已經在制作一級土地開發(fā)實施方案，在為上北京市聯(lián)席會做最后的準備。北京公司根據(jù)此信息，初步決定按石景山區(qū)招商項目劉娘府綜合改造項目A1、A2地塊邊界確定劉娘府北區(qū)地塊邊界，并盡快進入一級土地開發(fā)聯(lián)席會階段，因北京市聯(lián)席會為不

38、定期召開，但北京公司應盡快督促專業(yè)公司制作好劉娘府北區(qū)（A1、A2地塊）一級土地開發(fā)實施方案，已備隨時上聯(lián)席會。劉娘府北區(qū)(A1、A2)工作方案：A、征地方案：按照中華人民共和國土地管理法和國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定，結合石景山區(qū)實際發(fā)生的情況，由一級開發(fā)實施主體與農民集體經濟組織協(xié)商確定：劉娘府地區(qū)綜合改造項目征地面積共計60.01公頃，合計900.15畝。建設用地39.97公頃，農用地20.04公頃。青苗補償主要為耕地，補償費用按照開始協(xié)商征地方案前地上青苗的具體情況確定補償一季。征地補償費用詳見征地補償費用計算表征地補償費序號項目數(shù)量計費標準補償金額（萬元）1土地補償費農用地3

39、00.53畝37.5萬元/畝11270建設用地599.55畝37.5萬元/畝22483小計337532青苗補償費耕地885002.5元/22.133其它土地附著物補償林地258.45畝1萬元/畝258.45果樹193.2畝10元/128.8其他283.87小計671.124安置補助費勞動力安置補助費900.15畝15萬元/畝135025其它費用及稅金耕地復墾費8850030元/265.5耕地占用稅885009元/79.65防洪費20元/2047.8小計2392.956不可預見費50341萬元10%5034合 計約合每畝61.5萬元55375B、拆遷方案及國有土地收購費用：根據(jù)北京市人民政府第8

40、7號令北京市城市房屋拆遷管理辦法；京政函2001109號關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復；京國土房管拆2003777號關于修改并重新印發(fā)北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見的通知；京國土房管拆字20011234號關于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）的通知，并結合本地區(qū)拆遷實際情況實行貨幣補償，補償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價，具體按京國土房管拆字20011234號關于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）的通知。集體土地上非住宅房屋：集體土地上非住宅房屋拆遷，按照北京市人民政府令第148

41、號北京市建設征地補償安置辦法中第十七條的規(guī)定“拆遷非住宅房屋和其他建筑物、構筑物的，按照重置成新價格予以補償；公益公共設施確需遷建的，應當遷建。拆遷經營性用房造成停產停業(yè)經濟損失的，應當按照規(guī)定給予一次性停產停業(yè)補助費”。拆遷面積經過對項目地形圖、土地權屬圖兩圖疊加以及項目地塊CAD圖的分析、測量取得，并部分面積由蘋果園房管所、蘋果園街道辦事處提供。國有土地和集體土地上非住宅房屋均按照有關規(guī)定給予1500元/平方米的停產停業(yè)補助。獎勵政策：（1）提前搬家獎：在拆遷獎勵期內簽訂拆遷補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶獎勵提前搬家獎5000元，獎勵期內未搬家的不予獎勵。（2）搬家補助費：搬遷補助

42、費按照每平方米25元/平方米補助。（3）支持重點工程獎勵費：劉娘府地區(qū)綜合改造項目為重點工程，按照相關規(guī)定給予每戶15萬元的支持重點工程獎勵費。拆遷過渡費：2500元/戶/月（取值租房周轉費2000元/戶/月、生活補助費300元/戶/月、交通補助費200元/戶/月）。居民拆遷補償價表居民基準補償價名稱取值范圍實際取值備注基準地價106018201600京政發(fā)200232號現(xiàn)狀容積率0.4-0.50.49規(guī)劃容積率1r21.95K1.692基準房價40004000（基準地價K+基準房價）=6707國有企業(yè)區(qū)位補償價表國有企業(yè)區(qū)位補償價名稱取值范圍取值備注區(qū)位價格300040004000容積率調整

43、系數(shù)(K1)1.561.56房屋原用途調整系數(shù)(K2)0.90.9規(guī)劃用途調整系數(shù)(K3)1194196（區(qū)位價格K1K2K3）=5616國有土地收購費用表項目數(shù)量（單位：平方米）取值范圍標準（元/平方米）金額（萬元）備注國有土地取得費256511290208020005130京政發(fā)200232號拆遷補償費計算表拆遷補償費序號項目數(shù)量計費標準補償金額（萬元）1農/居民拆遷拆遷補償費6.5萬6707元/43596(房屋重置)拆遷補償費6.5萬2500元/16250地上附屬物補償費1萬450元/450搬家補助費6.5萬20元/130家電改移補助費786戶500元/戶39提前搬家獎786戶5000元

44、/戶393支持重點工程費786戶15萬元/戶11790折合11177（元/平米）小計726482國有企業(yè)拆遷拆遷補償費153345616元/8612搬遷補助費1533425元/38房屋重置費15334850/1303停產停業(yè)補助費153341500元/2300折合7990（元/平米）小計122533集體企業(yè)拆遷拆遷補償費10萬850元/8500搬遷補助費10萬25元/250停產停業(yè)補助費10萬1500元/15000折合2375（元/平米）小計237504其他費用拆遷服務費萬元1%1087拆遷評估費萬元1%1087拆除清運費19萬20元/380小計22545不可預見費10%11125合 計注：由

45、于項目實際運作中，民宅類采用90%定向安置，因此實際拆遷補償款應為： （4359616250）90%=68513.6萬元；實際安置房面積為：6.590%1.2=7.02萬平方米（根據(jù)石景山區(qū)實際拆遷安置經驗，拆遷安置比取1：1.2）C、投資估算：劉娘府北區(qū)地塊一級開發(fā)成本估算表序號項目名稱單位合計備注一征地費用億5.54二現(xiàn)金補償及住宅，非住宅補償，國有土地回購等費用億7.79含過渡安置費4244萬，按2500元/月，78690%=708戶，過渡期按24個月計三市政基礎設施費億0.709四財務費用億1.82（一+二三）*65*10*2五總計費用億15.86一+二+三+四 D、項目一級開發(fā)工作計劃：劉娘府北區(qū)（A1、A2地塊）土地一級開發(fā)計劃時間表項目序號工作內容計劃時間前期工作起始時間（年.月）結束時間（年.月）持續(xù)時間（日）劉娘府北區(qū)A1、A2地塊土地一級開發(fā)實施方案1進行地上物調查統(tǒng)計 2008.12