水墨軒香樓盤測評

1、樓盤測評】“僧多粥少”的 CBD東岸板塊，單價 3.4萬的項(xiàng)目值得入 手 嗎？（水墨軒香鳥瞰圖）智者樂水，仁者愛山。住宅有山有水，鳥語花香，空氣也更好些，讓人更接近自然，心 靈更加平靜，人更輕松、自在。在三亞就有那么一處“住在公園里的房子”水墨軒香。 小編現(xiàn)在以總分 100 分，分項(xiàng)對其進(jìn)行全方位的測評。地段標(biāo)準(zhǔn)分值： 10 分測評得分： 7 分地段測評明細(xì)）水墨軒香位于海南省三亞市吉陽區(qū)鳳凰路 178 號國家東岸濕地公園旁， 屬于海南省三亞 市總部經(jīng)濟(jì)及 CBD 啟動區(qū)，地處未來“中央公園 +中央商圈”的東岸單元，小編通過地圖導(dǎo) 航，把一些重要地點(diǎn)， 以及鄰近的 5公里以內(nèi)的商超、 高鐵站、

2、 機(jī)場、醫(yī)院、菜市場、 景區(qū)、 學(xué)校、銀行等進(jìn)行整合。從公園里看的房子）項(xiàng)目周圍的交通都比較方便，無論是自駕去景區(qū)、 高鐵站、醫(yī)院以及大型寫字樓， 距離都是 比較近的。 項(xiàng)目對面還有大酒店， 而對于居民設(shè)施比如菜市場、 銀行、超市等，基本上是 “15 分鐘便民生活圈” ，并且建成后底下就是商鋪，更加大了便利程度。吃完飯后還可以去家門 口的東岸濕地公園散散步， 享受愜意的生活。 而公交車就更加方便了， 門口 200 米就是公交 站，并且還有多路公交經(jīng)過， 10 路、 36路、 49路、 50 路及 55 路等多線路公交均可到達(dá) 項(xiàng)目，直達(dá)高鐵站（火車站） 、機(jī)場、明珠廣場、海月廣場等，很便利。小

3、區(qū) 200m 處的公交車站牌）對面大酒店）三亞站）營銷中心）營銷中心）公園里的房子）銷售大廳）戶型標(biāo)準(zhǔn)分值： 13 分測評得分： 12 分戶型測評明細(xì)）水墨軒香目前在售的有兩種戶型，分別是A1戶型（ 104.67 的三房兩廳） 、A2 戶型（建面85.81 的兩室兩廳） ，明年年底精裝交付，產(chǎn)權(quán) 70年（ 20182087）。項(xiàng)目樣板間尚未建 成，但有平面戶型圖及立體戶型圖可供購房者參考。項(xiàng)目沙盤）A1 戶型：建面 104.67 的三房兩廳，純板房效果、南北通透，主次臥室、客廳設(shè)有觀景陽 臺，四季變遷盡收眼底。 據(jù)置業(yè)顧問介紹， 該戶型單價 34080 元/ 。首付最低 30%，即 107 萬

4、元，可組合貸款，公積金貸款 50 萬元，商業(yè)貸款 199 萬元。A2 戶型：建面 85.81 的兩室兩廳，每間臥室和客廳均能無遮擋看景；臥室均設(shè)有私密陽 臺，透過大落地窗，享受更多陽光與自然。該戶型單價34060 元/ 。首付最低 30%，約 88萬元，可組合貸款，公積金可貸款 50 萬，商業(yè)貸款 154 萬。另外，項(xiàng)目待售的戶型還有 A1戶型（建面 101.33三室兩廳）、A2戶型（建面 83.06 的兩 室兩廳）、B1 戶型（建面 126.88 三室兩廳） 、B2 戶型（建面 162.03 三室兩廳） 、B3 戶型 （建面 132.05 四室兩廳） 。A1戶型（建面 101.33 三室兩廳

5、）2 WO2400 IbOD1870D全氐送費(fèi)戸（RA2戶型（建面83.06 Irf兩室兩廳）BI戶型（建面126.88 Itf三室兩廳）B2戶型（建面162.03 Irf三室兩廳）B3 戶型（建面 132.05 四室兩廳）從這個幾個戶型圖可以看出整個項(xiàng)目的戶型格局方正， 采光通風(fēng)效果好， 主臥室以及客 廳都是東南朝向，餐廳是西北方向， 還設(shè)有觀景陽臺，視野開闊， 可以很好地享受陽光與自 然，提高生活品質(zhì)。因?yàn)榉孔邮莾商菟膽艋蛘邇商萑龖?，再加上南北通透，所以公攤面積22%，比不通透的那個公攤要大一點(diǎn)兒，但是相應(yīng)也贈送 17 的面積，所以得房率大概 78%左右，但是實(shí)際 的得房率大概是 96%。

6、整體來說項(xiàng)目的得房率 96%以及贈送面積 17 是不算少的，整體布局也合理、不會出現(xiàn)浪 費(fèi)的情況，采光也好，對于這個項(xiàng)目的戶型，小編還是很看好的。小編向置業(yè)顧問了解到， 3#、4#樓的預(yù)售證預(yù)計(jì) 11 月中旬可得。配套簡介標(biāo)準(zhǔn)分值： 8 分測評得分： 6 分（配套測評明細(xì)） 1、醫(yī)療醫(yī)療問題是每個人都關(guān)心的問題， 對于購房者來說， 是否靠近大型醫(yī)院會影響大部分人的購 房需求。該項(xiàng)目距離比較近的農(nóng)墾三亞醫(yī)院是 3.1 公里，對于有些時候發(fā)生緊急狀況，是不 能滿足人們的就醫(yī)要求的。（農(nóng)墾三亞醫(yī)院）2、教育小區(qū)附近的三亞學(xué)校比較多， 擁有三亞重點(diǎn)高中三亞一中、 以及三亞市第五小學(xué)等等， 能夠 為業(yè)主

7、提供優(yōu)質(zhì)的教學(xué)質(zhì)量。3、商圈水墨軒香地處 CBD 片區(qū)，周圍有中信南航大廈、陽光金融廣場以及中鐵置業(yè)集團(tuán)等大的寫 字樓， 對于出勤上班非常方便。 并且周邊還有旺豪超市、 青春頌等大商場， 今后交房后小區(qū) 還有自身的商業(yè)配套，無論是上班還是購物，都是很便利的。（中信南航大廈）4、大型綜合體水墨軒香目前附近還沒有大型綜合體，但是 2021 年大悅城的建成將會給住戶帶來極大的便 利。開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)分值： 7 分/測評得分： 5 分開發(fā)資質(zhì)有可能會影響著產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)，因此在買房之前要充分了解清楚開發(fā) 商，才能更好的明確購買意向。 水墨軒香的開發(fā)商是海南玖九投資開發(fā)有限公司， 在三亞市 注冊， 200

8、5 年 7 月成立，小編從企信網(wǎng)以及天眼查了解到這些基本信息。截圖自企信網(wǎng)）（截圖自天眼查） 小編在企信網(wǎng)以及天眼查上找到了這些基本信息， 按照注冊資本是三級資質(zhì)， 在網(wǎng)上搜 索也無其他負(fù)面信息， 并且項(xiàng)目還是政府合作工程， 整體情況相對較好， 對于開發(fā)商這塊無 需擔(dān)心。施工單位標(biāo)準(zhǔn)分值： 7 分測評得分： 6 分小編通過置業(yè)顧問了解到， 水墨軒香的施工單位是海南大陸建筑工程有限公司， 注冊地 位于三亞市河西路三亞河畔，注冊資本 1.0 億元，按照注冊資本是二級資質(zhì)。在網(wǎng)上搜索并 無負(fù)面新聞，并且目前還有很多項(xiàng)目在建，說明這個承建商還是值得信賴的。了解完開發(fā)商以及承建商的信息之后，重點(diǎn)是了解證

9、件是否齊全。四證標(biāo)準(zhǔn)分值： 16 分測評得分： 16 分四證）買房子，首先讓我們安心的是證件是否齊全， 之前是有五證， 包括 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 國有土地使用證和商品房預(yù)售許 可證。但是現(xiàn)在建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)不公示了，因?yàn)檫@個證是拿地的時候就已經(jīng) 有了，從政府招牌掛的時候，這個證就是存在的事，是所有的五個證件里面的第一個證件， 所以沒有公示，因此目前只有四證。這個項(xiàng)目證件齊全，購買放心。學(xué)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分值： 7 分測評得分： 5 分現(xiàn)在大多數(shù)購房者都考慮購買的房子是否是學(xué)區(qū)房，周邊兩個幼兒園差不多 1 公里的距離，還有第五小學(xué)以及三亞一中等三亞市重點(diǎn)學(xué)校，

10、三亞技師學(xué)院和三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院等都是 2 公里，教育配套來說從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)都是比較完善的。樓盤參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)分值： 17 分測評得分： 15 分樓盤參數(shù)測評明細(xì)）從圖表中可以看出，水墨軒香的物業(yè)費(fèi)是不低的， 3.9 的容積率雖然不超過 5，但是還是對 于樓盤來說還是有些偏高， 會出現(xiàn)樓棟相隔較近的情況， 有可能導(dǎo)致部分房子采光不足。 22% 的公攤面積還是很正常的， 因?yàn)楦邔幼≌墓珨偯娣e一般是 14%到 24%之間。 住宅類型是純 板樓效果，綠化率及車位比來說還是相對優(yōu)秀的，并且產(chǎn)權(quán)年限還剩 68 年，這算是佼佼者 了。周邊環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)分值： 5 分測評得分： 3 分周邊環(huán)境測評明細(xì)）

11、水墨軒香項(xiàng)目背靠金雞嶺山脈， 旁邊就是東岸濕地公園， 公園里有個小湖可以提供湖景觀賞， 并且還有有 3000 的無車公共綠化空間， 上設(shè)泳池、 亭臺等設(shè)施， 1.5 米以上的覆土層， 可 以種植一些高大的樹木， 整體環(huán)境還是比較干凈整潔的， 居住環(huán)境比較好。 但是對于有些想 住在海邊的購房者來說，海邊的距離不算近。水墨軒香航拍圖）（東岸濕地公園）周邊環(huán)境）價值參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)分值： 10 分測評得分： 8 分價值參數(shù)測評明細(xì) )無論是誰， 買房子肯定是想以后能增值的， 所以能否增值對于購房者的影響是很大的。 水墨 軒香目前均價 3.4 萬 / ，小編走了幾個樓盤，綜合來看，水墨軒香的價格以及物業(yè)費(fèi)來說

12、 還是稍高的。目前在售的商品房支持公積金貸款，商業(yè)貸款以及全款，首付最低30?？偨Y(jié) 雖然價格不低，但是因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越，水墨軒香所處的片區(qū)為三亞市總部經(jīng)濟(jì)及CBD 啟動區(qū)的東岸單元，具體定位為“中央消費(fèi)區(qū)” ，用于引領(lǐng)世界級旅游品牌消費(fèi)，著力引入配 套主題商業(yè)消費(fèi)、配套主題酒店消費(fèi)、全球精品主題購物、濕地公園生態(tài)體驗(yàn)、國際精品主 題游樂、全球頂級美食體驗(yàn)業(yè)態(tài)。并且 2021 年還有大悅城建成，到時候?qū)臃睒s，升 值潛力是毋庸置疑的。因此即使價錢不低，但購房者絡(luò)繹不絕。通過各個板塊的評分疊加，水墨軒香最終獲得了 83 分?？偟膩碚f，項(xiàng)目不管是從選址、內(nèi) 部配套、戶型的設(shè)計(jì)，皆有可圈可點(diǎn)之處，且區(qū)域內(nèi)配套完善，升值空間大。而隨著三亞商 務(wù)區(qū)的