淮安國際購物廣場調(diào)研及策劃報告

1、淮安國際購物廣場調(diào)研及策劃報告【最新資料，WORD文檔，可編輯】淮安國際購物廣場市場調(diào)查研究報告目錄一、淮安市背景及宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究二、淮安市商業(yè)環(huán)境研究三、針對性商業(yè)環(huán)境分析四、典型商業(yè)場所調(diào)研分析五、在建、在售商鋪調(diào)研分析六、基地概況七、淮安國際購物廣場商圈專項研究八、潛在目標市場研究九、項目SWOT分析淮安城市背景及宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析研究（一）城市概況1、地理位置與行政區(qū)域劃分淮安市是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于淮河下游， 東接鹽城，西毗洪澤湖與泗洪、泗陽相連，南臨揚州、泰州及安徽省， 北與沭陽、灌南毗連。轄清河、清浦、楚州、淮陰 4 個區(qū)和漣水縣、 金湖縣、洪澤縣、盱眙縣 4

2、 個縣；面積約 10072 平方公里，人口 505 萬。市區(qū)面積 337 平方公里，人口 48 萬。2、地貌氣候與自然資源 淮安地勢平坦，平原遼闊，屬黃淮平原與江淮平原的結(jié)合部，僅 西南角有低丘分布，屬皖東丘陵的余脈。水系以黃河故道為分水嶺， 北屬沂沭泗和流域，南屬淮河流域。淮安屬中緯度北亞熱帶向暖濕帶過渡地區(qū)，溫帶氣候顯著，氣候 條件優(yōu)越。農(nóng)業(yè)資源豐富，是全國重要的商品糧基地和農(nóng)副產(chǎn)品基地， 還是蠶桑、棉主要基地。洪澤湖為全國五大淡水湖之一，素有“日出 斗金”之稱，是水產(chǎn)品基地。地下非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中巖鹽儲 量開發(fā)潛力十分巨大。3、文化古跡 淮安是我國歷史文化名城，處于濱運河、臨灌水的

3、南北交通要沖， 歷史上是漕運鹽運重鎮(zhèn)， 我國南北交通轉(zhuǎn)運中心、 軍事要塞， 素有“南 船北馬，九省通衢” 、“襟吳帶楚客多游，壯麗東南第一州”的美稱?；窗踩宋乃C萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛國將領(lǐng)關(guān)天培、老殘游 記作者劉鶚等。4、歷史發(fā)展淮安市經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，在整個江蘇省相對排后，屬于欠發(fā)達 地區(qū)?；窗矚v史上曾為我國重要的交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè) 革命的興起和以蒸汽機為動力的現(xiàn)代化交通運輸工具的出現(xiàn)，淮安就 因水運交通的衰落和陸上交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，失去了昔日的交通地 位，成為中國近代城市建設(shè)史上典型的衰落城市。5、現(xiàn)狀改革開放以

4、來，淮安市外圍對外交通條件逐步改善。如今淮安公 路、鐵路、水路四通八達，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速 以及新沂到長興的鐵路均已在此相會，京杭運河、蘇北灌溉總渠、淮 河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一個以高等級公路為主骨架、水 路并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機械、化工、冶金、 紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團、華新集團、輝煌太陽能公 司、清拖、清棉集團等一批重點骨干企業(yè)由此看出：淮安市的交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心、 到衰落，如今又將 新的興起；因此其商業(yè)的匯聚擴散作

5、用也必將經(jīng)歷成為中心、 到衰落、到新的中心興起的歷程，可以預(yù)言隨著淮安新的區(qū) 域交通中心地位逐步確定，其在長江經(jīng)濟帶與隴海經(jīng)濟帶之 間承南啟北作用的逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進入 一個新的階段，得到進一步的發(fā)展。（二）城市主要經(jīng)濟指標:1、2000年全市主要經(jīng)濟指標：全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值291億元其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值88億元第二產(chǎn)業(yè)增加值116億元第三產(chǎn)業(yè)增加值87億元其中商業(yè)貿(mào)易：2000年通過加大市場開拓力度，發(fā)展新型流通方式、增加信貸消費等措施，促進消費品市場穩(wěn)中趨活。全年實現(xiàn)消費品零售總額103.01 億元, 比去年增長 12.2%.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 71.48 億元, 增長

6、16.7%;餐飲業(yè) 8.53 億元,增長 20.6%; 其他行業(yè) 23.0% 億元,下降 2.0%. 居民生活全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6117 元,比上年增加 7.2%;人均消費支出 :4352 元 ,比上年增加 11.0%;在崗職工平均工資 :7978 元 ,比去年增長 12.8%;農(nóng)民人均純收入 :3302 元,比上年增加 5.7%;人均生活消費支出 2104 元 ,比上年增長 3.7%;2、2001 年全市主要經(jīng)濟指標 ：2001 年上半年全市主要經(jīng)濟指標：國內(nèi)生產(chǎn)總值： 148 ，6166 萬元，增長 12. 3%；其中第一產(chǎn)業(yè) 34 ，8899 萬元，增長 7.5%；第二產(chǎn)業(yè) 6

7、5，4597 萬元，增長 15.6%，第三產(chǎn)業(yè) 48，2670 萬元，增長 11.6%。2001年 7 月份：全社會固定資產(chǎn)投資完成額 10，2639 萬元，累計完成 68，2847萬元，增長 15.7%，其中：基本建設(shè)投資：2，4521萬元，累計 13，8553萬元，增長 -12.7% ； 更新改造投資：1，5162萬元，累計 10，5360萬元，增長 31.6% ； 房地產(chǎn)投資 ： 5570萬元，累計 4， 5698萬元，增長 31.3% ； 工業(yè)增加值： 5，1352 萬元，累計 38， 8156萬元，增長 15.8%； 社會消費品零售總額： 8，5409 萬元，累計 62， 4470萬

8、元，累計增長 10.6%；其中個體： 2， 9103萬元，累計 19，7142 萬元； 總計中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) ：6， 1556萬元，累計 44，7369 萬元，增 長 13.5%；房地產(chǎn)投資： 5570萬元，累計 4， 5698萬元，增長 31.3% ；房屋建設(shè)施工面積： 6.82 萬平方米，累計 109.13 萬平方米，累計 增長 30.6%；其中住宅：6.31 萬平方米，累計 89.42 萬平方米，累計增長 27.0%； 商品房銷售面積 ： 3.29 萬平方米，累計 21.95 萬平方米，增長 58.6%；其中住宅：3.25萬平方米，累計20.23萬平方米，增長58.4%;商品房銷售額：2

9、668萬元，累計23416萬元，增長67.4%;其中住宅2630萬元，累計19952萬元，增長58.2%；經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步提高是是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的動力，由上面的數(shù)據(jù)和資料我們可以看出:淮安市目前的商業(yè)市場不僅在總量上還會有較大的發(fā)展，而且還會隨 著人民生活的提咼，物質(zhì)與文化生活要求的提咼，在市場商品供應(yīng)品 種與質(zhì)量上都有較大的提高。這可以從目前市區(qū)居民生活水平消費現(xiàn) 狀和收入提高兩個發(fā)展方向得出結(jié)論。附表：市區(qū)100戶城鎮(zhèn)居民主要消費品家庭抽樣調(diào)查基本情況：項目家 用 電 腦組合 家 具摩托車自行車洗衣機空調(diào)器電冰箱電視機錄放機影碟機組合音響移動 電

10、 話照八、相機199923521280971675110222023112200095326228992283129183329133由上表可以看出:家用電腦、摩托車、空調(diào)器、錄放機、影碟機、組合音響、移動電話、照相機 等擁有率不高，潛力較大；家用電腦、空調(diào)器、照相機等 增長較快；自行車、洗衣機、電視機等基本飽和或呈下降趨勢附表：市區(qū)100戶城鎮(zhèn)居民家庭主要商品人均消費情況：項目服裝衣著材料鞋類皮鞋旅游鞋耐用消費品室內(nèi)裝飾品床上用品1999241.8326. 7676. 3442. 414. 86185.662. 0217. 472000265.5114. 3986. 1956. 292. 1

11、1386.088. 8917. 61由上表可以看出目前淮陰的主要商品人均消費水平并不高，在許多方 面均有較大的提升消費空間。需要注意的是 在廣大的農(nóng)村這些指標項 目的水平更低，更有待進一步的提高，具有更大的市場容量與市場空 間有待商家去開發(fā)與經(jīng)營。（三）城市規(guī)劃與目標根據(jù)“三淮一體”的規(guī)劃目標：到 2020 年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將 達到 115 萬，建成區(qū)面積 120 平方公里?！叭础睂⒔ㄔO(shè)成為 “江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的商貿(mào)中心”。1 、三淮主中心區(qū)實施“城區(qū)東擴，中心東移”戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場 - 健康東路 - 淮海北路- (淮海廣場) 河北東路 和平路組成及其周圍 4

12、 平方公里的金三角中心區(qū)，成為“三淮”新的具有現(xiàn)代氣息的行政、 金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂中心。本案淮安國際購物廣場在位置上屬于三淮主中心區(qū) , 因此本案不 論是從商品批發(fā)形式輻射面的角度來講，還是從商品零售角度來說都 具有相當(dāng)?shù)南忍斓囟挝恢脙?yōu)勢。2、六大功能分區(qū)1) 淮安分區(qū)：總面積 30 平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游渡假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。2) 城南分區(qū)：總面積 271.8 平方公里 , 規(guī)劃建成區(qū) 15平方公里 , 是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè) .3) 青浦分區(qū):總面積 15平方公里,是老城游購區(qū)和冶金、

13、化工、 煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。4) 城東分區(qū)：總面積 15 平方公里，是淮陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)。5) 清河分區(qū)：總面積 20 平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、 金融、信息、科教、 商貿(mào)中心 。本案屬本區(qū)域以內(nèi) 。6) 王營分區(qū)：總面積 20 平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域 居住、倉儲、貨運中心。從城市的未來規(guī)劃我們可以看出本案 淮安國際購物廣場的地位 與位置優(yōu)勢在將來城市的功能布局布局中會得到一定的鞏固與發(fā)展 但是我們必須看到這種鞏固與發(fā)展的相對性。二、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究（一）總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優(yōu)勢與發(fā)展，

14、有力地促進了 商貿(mào)流通的日趨活躍。目前全市擁有 .全市共有商品交易市場 418 個 , 其中各類規(guī)模商品市場 200 多個，年成交額近 110 億元，其中成交額 超億元的市場 20 多個。（二）市場格局目前, 整個淮安市市區(qū) （主要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場 由北向南可以劃分為如下幾個部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，包括小營 廣場、汽車北站等；淮海北路部分：古黃河以南，以汽配商城為中心； 長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市 場、食品城等；淮海廣場部分： 主要以商場、 商廈為主，包括新亞商城、 清江商場、 新亞家電城、通訊市場、家私市場等；

15、東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場等；總的來說： 整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主 街道淮海南北路為軸發(fā)展分布， 形成了一定市場的專業(yè)性和 規(guī)模性， 批發(fā)與零售同步發(fā)展。 在經(jīng)營商品品種與經(jīng)營者的 來源上均由較強的外來色彩， 近幾年以來由于社會和經(jīng)濟觀 念的進一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。三）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標根據(jù) 1995-2010 年淮陰城市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個主中 心、八個片區(qū)級及若干居住區(qū)級中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務(wù)體 系。以淮海南北路為主軸分布， 主中心為淮海廣場至淮萃廣場地段， 八個片

16、區(qū)級中心為：水渡口廣場、汽車站廣場地區(qū)、城南路與淮海南 路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地 區(qū)、西園廣場、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營廣場。八 條商業(yè)街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北京東路、鹽河北路、 淮海南北路、人民南路、東西大街。本案為主中心區(qū)，會具有穩(wěn)定而突出的商業(yè)地位。三、針對性商業(yè)環(huán)境分析1、商圈劃分 核心商業(yè)圈 次級商業(yè)圈 外圍商業(yè)圈 主要商業(yè)街：以淮海路為主線，淮海廣場為中心。圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚裝飾城等組成 淮海南北路（新世紀廣場-解放路）東、西大街、健康路、淮海東、西路2、商業(yè)形態(tài)分析主要

17、商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)購物中心新亞商城清江商場淮海廣場專營店報喜鳥 DOBON，婚紗影 樓大光明眼鏡淮海北路超市時代超市蘇果超市，華聯(lián)超市一剪梅超市淮海路人民路清河路市場類匯通市場五金、布匹、電主要沿淮海南北路分布子、食品、裝飾材料、汽配、較集中農(nóng)貿(mào)市場綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，市場種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低 價經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境的市場。市場形象有待提 升，管理水平有待提高。3、主要商區(qū)及專業(yè)市場分布在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了 20多家專業(yè)市場，自北而南排列：蘇北市場-淮陰汽配城-南方電腦城-淮海市場-匯通市場、淮萃市

18、場- 紡織、五金、食品市場-清中電子城-東方電腦城-淮海地下商城-電信商 城、金三角電訊城-淮陰裝飾材料市場-五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮 陰家具城-城中城商業(yè)街-淮陰電子市場-東、西大街步行商業(yè)區(qū)-清江市 場和東郊南方批發(fā)市場、淮揚路裝飾材料市場?；春１甭罚鹤罘比A商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店， 賓館酒店、金融機構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布 10多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。東、西大街：主要經(jīng)營服裝鞋類及少數(shù)小百貨昌盛路：女裝一條街（200米）健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）4 .商鋪權(quán)屬形態(tài)分析本市商鋪在權(quán)屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營和出租給他人兩種形

19、式。發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨 街商業(yè)城以出售為主。目前本市各產(chǎn)權(quán)單位開發(fā)的各類專業(yè)市場，以 出租為主。位置不同，租售水平相差較大。5、商家來源分析根據(jù)實地采訪調(diào)查收集資料來看，淮安市的商家來源較散，大 體可歸納以下幾個主要群體：a. 淮安市商家來源細分：淮安市區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位b. 淮安市周邊縣市商家群體細分：主要為鹽城、南通、南京、揚州、常州、泰州、連云港 等距淮安愈近者，經(jīng)營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經(jīng)營， 而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng) 營規(guī)模大c. 外省市商家群體細分：主要是浙江溫州、義烏、臺州、海寧一帶的私營業(yè)主， 對淮安市的市場

20、形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商 家。對于批零銷售的各類市場情有獨中，另外對專業(yè)商業(yè)街較感興趣， 多數(shù)人一要求中小面積。6、淮安市消費者分析 我們將消費者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費者和郊區(qū)、郊縣消費者及周 邊地區(qū)消費者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費者的主要消費行為日常生活用品的消費，目前在超市消費越來越成為主流時尚大件耐用消費品首選新亞商城、清江商場服飾消費主要在購物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營店購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時會去匯通市場和各類專業(yè)市場 消費對象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍接受，國際品牌消費量不大, 多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費者這類消費者購物針對性較強，購買

21、昂貴商品主要在大型商場，購買 生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場，購買日常生活品和服飾等，低檔市場（如： 匯通）有較強的吸引力。消費季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰 消費對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商 根據(jù)經(jīng)營品種定期到各專業(yè)市場進貨 一般消費量較大，是低檔市場發(fā)展的主要支撐力量7、主要商家經(jīng)營者分析通過對各個市場經(jīng)營戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營戶存在如下特征特 點：八、1. 在批發(fā)市場中，尤其是早期的市場如匯通等，外地經(jīng)營者、外 地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營戶普遍屬于市 場的早期收益者，具有一定的經(jīng)營年數(shù)；2. 對于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)可以達到

22、數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對未來持一定的觀望態(tài)度。有進一 步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。3. 商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收?。坏墙?jīng)營戶普遍意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報，對產(chǎn)權(quán)沒有明確的概念。目前在許多市場鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營戶對好的商鋪位置的需求；4、對市場的整體印象與服務(wù)水平比較看中，因為市場具有了頗高的知名度，如果市場進一步提高經(jīng)營環(huán)境和管理水平，為自

23、己為客戶提供了更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標客戶，使生意更好做；四、典型商鋪租售價格情況1、蘇北市場位置：鹽河與淮海北路交界東北角7 個區(qū)；規(guī)模：經(jīng)營戶 460 戶左右概況：棚戶與店面建筑相結(jié)合，典型的初級市場格局，共分經(jīng)營項目包括小百貨、服裝、畐墳酒類、五金水暖器材、鞋帽、文 化用品等。租售情況：由于目前進行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。租售價格（抽樣調(diào)查）：地點面積平米月租金年租金/平米其他場內(nèi)門市房11. 8210210臨街店鋪30-401200-1500450-480臨街店面30-40總價：15-19萬單價：4500

24、-5000 元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米 租售價格（抽樣調(diào)查）：地點面積平米月租金年租金/平米其他一樓38元/月/平米456二樓22元/月/平米264場外門面房28元/月/平米336附近農(nóng)科所門 面：臨街兩層75+754000 元2673、淮海廣場附近商圈:A、龍鳳家具城位置:近淮海廣場，淮海南路西側(cè)；規(guī)模:目前淮安最大的家具城概況:2001年淮安市示范家具市場，市場整潔，管理規(guī)范，家具大部 分為品牌經(jīng)營。租售價格（抽樣調(diào)查）：地點八、月租金年租金/平米其他樓45元/平米540樓38元/平米456B、五星家具廣場位置：近淮海廣場，淮海

25、南路東側(cè)；規(guī)模面積：上下兩層共8000平方米 主營：品牌經(jīng)營租售價格：地點八、月租金年租金/平米其他樓43元/平米516樓30元/平米360C淮陰家具城位置：近淮海廣場，淮海南路東側(cè)；面積規(guī)模：經(jīng)營面積4000平方米左右主營：普通家具租售價：30元/平米/月，年租金/平米為360元。D淮陰電子市場位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營面積15000平方，經(jīng)營戶230戶。98年10月開業(yè)，本市最大的電子市場 租售價格:地點八、面積平米月租金年租金/平米其他樓30-45 元 /平米360樓25-35 元/平米300一次性統(tǒng)交一年租金，可免交一個月租金。另外需付100元/平方的保證金。F、金三角電訊城:位置

26、：淮海西路 規(guī)模：1400平方米，60多戶經(jīng)營戶租售價格：地點面積平月租金年租金/平米其他米場內(nèi)1. 2柜臺500-600門市房1015001800H本商圈內(nèi)主要街道店面地點經(jīng)營品種面積平米年租金萬年租金/平米其他淮海東路，新亞商城 旁邊百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮海廣 場襪子2541600淮安人淮海北路，近淮海廣 場DEBO服飾6091500淮安人淮海北路，近淮海廣 場PLA YBO專賣店70101439淮海北路，近水門橋太平鳥西服12011917揚州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARPS營店703. 6510淮海西路電信商城旁邊聯(lián)通手機404。812

27、00 淮安人西大街樂圓服裝市場樓下門面49平方3萬元/年600/平方人民南路 門寬2。米50平方 3萬/年600/平方和平路店面房6。7米寬 130平方 6888元/平方匯通六區(qū)4、東西大街商業(yè)街地點經(jīng)營品種面積平米年租金萬年租金/平米其他東大街 國貿(mào)家私城 一樓臨街家具18012667溫州人東達街鞋202. 61300溫州人東大街服裝152. 761840淮安人5、郊區(qū)、開發(fā)區(qū)市場A、淮陰南方批發(fā)市場:位置：淮陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心地帶，西靠兩淮路，南靠?？诼?，北臨青 島路；水路交通貨物運輸非常方便。規(guī)模：占地208畝，大型綜合性批發(fā)市場主營：以經(jīng)營建材陶瓷、大理石、花崗巖及各種建筑裝潢材料、五金

28、水暖、衛(wèi)生潔具、板材、鋁合金、木材、油漆、燈具等為主，現(xiàn)狀及進度情況：一期3萬多平米營業(yè)房和1萬多平方米切割地99年9月建成投入使用商鋪特點：1500平方米每間固定營業(yè)房，整齊排列，可自由分割組合；租售價格：100元/平方米/年，350平方米每單位35000元/年，70平方米每單位7000元/年；租售情況：一期70注右其他：免收管理費，稅收200平方米營業(yè)面積僅收70元/月B、建材裝飾城位置：淮海西路與清河路以東 規(guī)模：9000多平方，其中淮汽公司開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè), 100多經(jīng)營戶，年成交額8千多萬。主營：五金、木材、陶瓷、鋁材、水暖等；概況：整個市場品種齊全，人流量大，本市

29、居民裝修一般都來此購買， 零售較多；租金價格（抽樣調(diào)查）：地點經(jīng)營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房經(jīng)營廚房材料37. 515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費6萬元門市房租金采取拍租方式，租金水平 80-40元/平方月 淮汽市場年租金收入200萬元。6、長途汽車站周邊部分本部分即為本案淮安國際購物廣場所在部分，以大的淮安國際購物廣場為主體，淮安國際購物廣場在下面專門另行做分析。A、淮安食品城位置：工農(nóng)路和愛民路規(guī)模：7000平方米，經(jīng)營戶300多家，年成交額2個多億概況：市場由一層建筑和大棚組成租金價格：地點經(jīng)營品種面積平米月租金年租金/平米其他門面房45/平米54

30、0元過道35/平米420食品店桂圓食品151000800福建莆田人大門過道桂圓食品16700525轉(zhuǎn)讓費1萬奶粉制品351400480B、五金市場:位置：大治東路電影公司旁邊 主營：五金、水暖、燈具、電器、鋁材等。規(guī)模：92年開業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營面積5000平方，經(jīng)營戶200多。年成交額 1個億。機電公司開發(fā)的東區(qū)門市房 100多間租金價格（抽樣調(diào)查）：地點經(jīng)營品種面積平米月租金年租金/平米其他東區(qū)燈具401400420五金小百貨301000400西區(qū)門市房電動工具154003201萬保證金中間區(qū)門市房20+203000900小家電1660045020年2萬1000C昆侖紡織城位置：大治路、淮海北路

31、交叉口規(guī)模：91年開業(yè)，12000平方，610個門市、攤位。年成交額1個多億 主營：布匹、窗簾、床上用品等;租金情況：地點面積平米月租金年租金/平米其他大治路店面房301200-1400480-560窗簾經(jīng)營戶30年租金2萬667布匹經(jīng)營戶10年租金4800480目前轉(zhuǎn) 租費2 萬元網(wǎng)吧201100600(四)結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：1、目前淮安市區(qū)的商鋪租金價格可以分為以下三個范圍檔次：A) 每平方每年 1000 元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面B) 每平方每年 500 元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)以 及地段位置相對還可以的沿街店面；C) 每平方每年 300 元左

32、右者，主要是一般市場一樓及較中心地段商場 2 樓及以上；D) 每平方每年 100 元左右，郊區(qū)、開發(fā)區(qū)市場內(nèi)門面；如果以此作為目前淮陰投資商鋪租金的年收益，以 10 年作為可以 接受的投資回收期， 不考慮資金的時間價值靜態(tài)計算其理論價格水平， 則目前淮安商鋪售價可以分為如下幾個檔次：A) 10000-15000 元 / 平方米；B) 5000元6000 元左右/ 平方C) 3000 元左右 / 平方D) 1000元左右 / 平方2、在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一 樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。特別說明： 從上面的價格上我們可以看出租金的范圍從低到高有 數(shù)

33、倍的差距。而目前在建在售的店鋪出售價格從位置地段的角度來說 商鋪售價沒有相應(yīng)租金的差別大，價格與租金對應(yīng)關(guān)系還不是那么準 確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。3 、經(jīng)營品種與經(jīng)營范圍的不同，使經(jīng)營額和利潤率大不相同，在很 大程度上決定了對位置需求的不同， 以及對租金的承受水平也不一樣。 其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對位置要求較高。4 、目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基 本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題， 這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪 本身具有了一定的投機色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為 沿街商鋪，尤其是

34、小區(qū)的商鋪基本以出售為主，價格較高。5 、目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚集中 狀態(tài)，對于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。市場建筑與配套也較簡單， 不乏臨時性的建筑和棚戶型市場，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場或 商城缺乏。6 、目前市場的出租經(jīng)營率基本處于 80-90%左右，有一定的流動性， 合理的調(diào)整空間，既有需求，有未供不應(yīng)求。7 、市場的優(yōu)惠政策如何對于市場前期招商起到至關(guān)重要的作用。8 、外來經(jīng)營戶占有相當(dāng)?shù)纳啼伒昝娉凶獗壤?。五、目前在售、在建商鋪情況（一）整體概況根據(jù)淮安市房地產(chǎn)交易中心提供的有關(guān)資料： 2000

35、 年，總交易 次數(shù)為 3749 起，總量為 32.66 萬平方米 .總金額為 3,0820 萬元 ,其中 商品房 1844 起,總量為 19.92 萬平方米 ,總金額為 2,3200 萬元 .今年比 去年有較大幅度的提高 ,上半年已完成交易次數(shù) 2700 多起 ,交易量約為 32 萬平方米 ,金額 2.6 個億 .從市場與商鋪來看， 目前在建在售的市場與商鋪總體數(shù)量不是很 多，主要是一些原有街區(qū)的改造以及住宅小區(qū)的沿街店面；A）銷售情況相對還可以，但后期普遍有一定難度;B）從價格上看臨街店鋪基本上以6000-7000元/平方米為價格集中區(qū)，位置是決定因素，同時一層、二層的差距也相當(dāng) 的大，二樓

36、以上基本上只是比相應(yīng)的住宅高出一些而已； 從面積上看以40平方左右為集中區(qū)，面寬在3-5米之間。 主力總價在25-35萬左右；C）銷售價格彈性很大，某些個案甚至?xí)?yōu)惠 10%，甚至更多，這表明他們對于商鋪的價格普遍缺乏正確的認識與理解， 價格制訂準確性不夠。D）從銷售的形式看，目前淮安市的市場與商鋪銷售比較簡單，基本上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，對于市場與 商鋪的未來沒有清楚而明確的概念和界定；（二）典型個案情況1、承德商城位置：承德南路與東大街交界處售售價：一樓店面8000元/平方米，月租價55元/平方米，年租金為660元/平方米;二樓售價為 3000 元/ 平方米，月租價 35 元

37、/平方米，年租金為420 元/ 平方米；其中中間主樓部分：三樓售價為 2500 元/ 平方米，月租價 25 元/平方米，年租金 為 300 元/ 平方米；四樓售價 2000 元/平方米，月租價 17 元/ 平方米，年租金為 204 元/ 平方米；五樓售價 1800 元/平方米，月租價為 12 元/ 平方米，年租金為144 元/ 平方米。面積：沿街 40 平方米左右 現(xiàn)狀與進度：建設(shè)至 1 層 付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達 8-10% 戶型特點：沿街面寬 3 米左右，進深 12 米左右銷售情況： 60% 左右2、東大街綜合市場臨街店鋪 位置：承德路東側(cè)，沿東大街分南北兩區(qū) 面積：

38、 50 平方現(xiàn)狀與進度：現(xiàn)房，期房 2002 年 5 月 30 日交房 價格：承德路門面房 6500 元/ 平方米；場內(nèi)門面房 3500 元/ 平方米 付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度 300 元左右； 銷售情況：沿街 90% 左右3、東大街中心商城位置：靠承德路東大街鬧市區(qū)規(guī)模：占地 17000 平米，建筑面積 53000 平米，沿東大街分南 北兩區(qū)現(xiàn)狀：開工階段，灌注水泥地基， 2 計劃 002 年 2 月結(jié)頂。商鋪面積： 20-30 平方米，面寬為 2.7 和 3.6, 進深為 6.9 和 8 米租售價格：臨東大街店面 11200-11500/ 平方場內(nèi)門面 4780-6880/

39、 平方 （門面銷售情況不佳）4 、五金市場新建區(qū) （中瑞花苑 ）位置：五金市場規(guī)模：210間門市房面積：17-40平方，門面2。5-3。5M狀況：去年9月開工，目前正在結(jié)頂,10月交付使用.租售價格：臨繁榮路8000-9000 元/平方，市場內(nèi)門市4500-3500/平方。銷售情況 100%5、荷花池花園小區(qū)位置：西大街、人民路交界處 規(guī)模：占地62畝，建筑面積10萬平方米，商鋪租售價格：（一次性付款、分期付款、銀行按揭50%，10年）位置單價臨西大街8000-10000 元/平方臨人民路6000-8000 元 /平方臨河南西路4500-5000 元 /平方內(nèi)街門面房3500-5000 元 /

40、平方6. 工農(nóng)路商貿(mào)樓淮海西路和工農(nóng)路交界 門面房 50-100平方一、二兩層聯(lián)售 一層5500元/平方 二層1800/平方銷售情況：100%已交付使用，六、基地概況1）地理位置： 水門橋，南臨河南東東路（里運河），西至淮安市主 干道淮海南路，北毗雙橋巷。1）交通 線路四通八達，輻射力強。市內(nèi)公交線路通過眾多。公交 站有 9、8、6、17 、13 等路線停靠。市內(nèi)交通十分方便。2）處于中心商業(yè)圈核心，商業(yè)價值較高。項目地塊西為繁華的淮海路 及華城市場，北為金融辦公、賓館酒店為主的淮海廣場以及里運河， 南隔東、西大街。3）項目周邊 2000 米分布有 20 多家各類專業(yè)市場及購物中心、 10 多

41、 家金融機構(gòu)。七、本商圈專項研究1 、目前整個商圈較高， 折合門市房每平方米年租金基本都在 1000元以上，甚至數(shù)千元，這還不包括其中的轉(zhuǎn)讓費在內(nèi)；若以此作為依據(jù)計算其相應(yīng)商鋪房產(chǎn)的理論價格，則會明顯的偏 高，因為其包含的更多的是個體之于市場的背景，是一種短時期內(nèi)價 格的體現(xiàn)，不是一種平均價格。2、不同的市場類別、不同的市場位置都會產(chǎn)生很大的差距，在不同的時期內(nèi)彈性很大。3、目前淮安國際購物廣場周邊各區(qū)基本上都是招租的形式，產(chǎn)權(quán)是 屬于其開發(fā)單位的，對于經(jīng)營戶來說是沒有產(chǎn)權(quán)的，但因為存在使用 權(quán)的概念以及使用權(quán)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，使其具有了一定的投資概念，相對來 說更適合中短期的經(jīng)營以及經(jīng)營內(nèi)容的調(diào)整與

42、更換；4、市場的鋪位面積普遍較小， 街面店鋪基本在 10-20 平方米之間， 更多的是柜臺、攤位的形式 ；可以說正是化大為小、分割零售才提高 了其單位的租金水平，使商鋪的價格內(nèi)涵理論值高高在上的。5、從經(jīng)營品種上看，已有的淮安國際購物廣場經(jīng)營的主體依然是比較傳統(tǒng)的商品與百貨，屬于一般的商品，面臨新市場、新的商業(yè)形態(tài)的不斷出現(xiàn)，淮安國際購物廣場亟需有新的提高和新的商業(yè)內(nèi)涵與內(nèi)容。6、有一定的經(jīng)營戶對市場環(huán)境與設(shè)施的老化和落后表現(xiàn)出不滿意， 希望得到改善與提高；7、通過對經(jīng)營戶意向性提問，基本都比較認可淮安國際購物廣場的 鋪位，有一定的關(guān)注度，尤其是價格方面，但是關(guān)于是否會購買時則 大部分所持觀望

43、態(tài)度，這表明人們對于經(jīng)營風(fēng)險問題已有一定的體會 和認識。8、外地經(jīng)營者在市場中具有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，而且年數(shù)較長，銷售數(shù)額大。備注：普通市民信任購物中心、超市商品質(zhì)量。八潛在目標客戶分析根據(jù)以上調(diào)研分析 ,并選取商家進行了項目測試， 同時結(jié)合我公司操 作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，擬提出本案目標客戶的定位如下：1. 投資客,約占 30-40%2. 經(jīng)營客（包括投資意向的經(jīng)營客 ）,約占 60-70% ； 客戶分布模擬：本市約占 70% ，周邊縣市約占 20% ，外省市約占 10%。目標客戶關(guān)注的基本問題：1. 在該商城做生意能否長久賺錢？2. 有多大的投資回報和升值空間？3. 商城的管理和經(jīng)營對客戶的利益有無保

44、障？ 徹底解決上述問題是后期銷售暢通的關(guān)鍵。問題的解決提示詳見“淮 安國際購物廣場策劃報告”。九、項目SWO分析（一）優(yōu)勢分析1、區(qū)位地段優(yōu)勢淮安國際購物廣場處于淮安國際購物廣場的入口處， 緊鄰長途汽車站，斜對市中心商業(yè)主干道淮海北路，淮海路和健康路交叉的十字路口與淮海廣場之間，無論是人流量，還是交通的便捷性，均具有特 別的優(yōu)越的區(qū)位地段優(yōu)勢。2、經(jīng)營環(huán)境與市場背景 淮安國際購物廣場以淮海路與東、西大街為市場背景，為市場依 托，并從中脫穎而出，可以塑造廣泛的經(jīng)營者認識基礎(chǔ)，在區(qū)位認識 上對于目標客戶、以及與其相關(guān)的商家來說，具有較好的市場理解度。3、市場規(guī)模 淮安國際購物廣場地下層、一、二、三

45、、四層為營業(yè)房，營業(yè)面 積合計約 3 萬平方米，在目前各區(qū)面積中相對為最大，因此能夠，也 便于匯聚較多的商品品種與品牌于一席， 不會因面積而使經(jīng)營的品種、 品牌不足、不全，具有形成一個大市場之中的大而全、大而專的專業(yè) 市場的先天條件。具有規(guī)模集合優(yōu)勢。4、品質(zhì)配套設(shè)施服務(wù)優(yōu)勢 淮安很多商場由于開發(fā)較早，建筑、設(shè)施相對來說比較落后，較 差，而淮安國際購物廣場后來者居上，內(nèi)部配套設(shè)施則比較齊全先進， 具有自動扶梯、客（觀光）貨電梯、中央空調(diào)、機械通排風(fēng)系統(tǒng)、消防自動噴淋、電信等等。使商場的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)商氣氛條件相比其他 商業(yè)物業(yè)有了較大的提高，不僅為經(jīng)營戶提供了良好的經(jīng)商環(huán)境，而且也會大大吸引目標

46、客戶以及普通的消費者光臨的次數(shù)與停留時間，提高經(jīng)營戶的銷售業(yè)績。同時本市場設(shè)有地下層，對停車位問題相比較而言有較多的考慮，另外本商城還另外規(guī)劃有住宅、辦公以及倉儲 的空間，便于經(jīng)營者的就近辦公、休息、運輸?shù)鹊取?、政策優(yōu)勢由于淮安國際購物廣場屬于市政府招商引商項目， 政府將會給來此的經(jīng)營戶提供一系列的優(yōu)惠條件，從而使本市場“天時、地利、人 和”三者兼得，提高商城的商業(yè)附加值，一定時期內(nèi)會具有較強的獨 特的吸引力，使商家動心，青睞本商城。6、另外 ,在貴我雙方的共同努力下 ,可進一步營造項目的更多優(yōu)勢 , 主要體現(xiàn)在以下方面 :建筑形態(tài)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施商業(yè)前景項目包裝營銷推廣經(jīng)營管理物

47、業(yè)管理服務(wù)體系項目投資價值項目升值潛力以上優(yōu)勢體現(xiàn) ,詳見策劃報告二）劣勢分析1. 本市居民對原淮安商場缺乏信任度和美譽度 ,普遍認為服 務(wù)檔次低下 ,質(zhì)量有時也無保障 .2. 市場對商業(yè)地產(chǎn)的投資觀念不強 ,而投機心態(tài)較重 ,灌輸投 資觀念和利用投機心態(tài)是本案銷售成功的極為關(guān)鍵的環(huán) 節(jié).3. 近年來受其他地區(qū)的商業(yè)物業(yè)如雨后春筍 ,相繼出現(xiàn) ,受其 影響 ,生意已大不如從前 ,市場前景不被普遍看好 ,商鋪價 值難以大幅提升 .4. 市場對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán) ,銷售與租賃的概念混淆 , 利弊得失判斷不清 ,觀念上的滯后會成為本案以銷售為目 的的招商的巨大抗性 .5. 由于本案的位置、成本等原因，相對來說價格會比較高， 無形中會大幅度的增加來本商城經(jīng)營者與商家的銷售運 營費用，會使商品的銷售價格處于相對而言不利的地位。 淮陰市場現(xiàn)有的商業(yè)用房的價格普遍不能太高 ,市場對本 案的銷售價格難以認同 ,在觀念上對價值判斷缺乏理性 .6. 目前各地商業(yè)