房地產(chǎn)估價規(guī)范

1、房地產(chǎn)估價規(guī)范來源： - 系統(tǒng)管理員日期： 2016-01-08 10:01:35點擊： 38（GB/T 50291-2015 ）總則1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為， 統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保障房地產(chǎn)估價質(zhì)量，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于各類房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師必須依法獨立、客觀、公正地進行估價，并對自己出具的估價報告負責。1.0.4房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家標準房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準和國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的

2、規(guī)定。2 估價原則2.0.1評估市場價值，應(yīng)遵循下列原則：1 獨立、客觀、公正原則；2 合法原則；3 價值日期原則；4 替代原則；5 最高最佳利用原則。2.0.2遵循獨立、客觀、公正原則，應(yīng)站在中立的立場上實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。2.0.3遵循合法原則，估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值。2.0.4遵循價值日期原則，估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的某一特定日期的價值。2.0.5遵循替代原則，估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)。2.0.6遵循最高最佳利用原則，估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。最高最佳利用狀況

3、包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選和判斷確定。確定估價對象的最高最佳利用狀況，應(yīng)了解、分析估價對象權(quán)利人或意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利。若兩者的開發(fā)利用權(quán)利不同，應(yīng)根據(jù)估價目的確定是從估價對象權(quán)利人的角度還是從意向取得者的角度進行估價，相應(yīng)確定最高最佳利用狀況。當估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中說明：1 維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進行估價；2 更新改造前提： 分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)

4、以更新改造為前提進行估價；3 改變用途前提： 分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進行估價；4 擴大規(guī)模前提： 分析、判斷擴大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴大規(guī)模為前提進行估價； 述估價資料可采用紙介質(zhì)， 也可采用符合要求的電子介質(zhì)，保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。在保存期限內(nèi)， 不得對保存的估價資料及其內(nèi)容進行改動、 更換、刪除或銷毀。4 估價方法4.1 估價方法選用4.1.1注冊房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握并正確運用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等主要估價方法。4.1.2注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)估價對象和估價對象所在地的房地

5、產(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。4.1.3估價對象可同時選用兩種以上估價方法估價的，應(yīng)選用兩種以上估價方法估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。4.1.4同類房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價；收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價；假設(shè)可獨立進行重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價。4.2 比較法4.2.1運用比較法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1 搜集交易實例；2 選取可比實例；

6、3 建立比較基礎(chǔ)；4 進行交易情況修正；5 進行市場狀況調(diào)整；6 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7 求取比較價值。4.2.2比較法估價應(yīng)搜集大量、真實的交易實例，掌握市場行情。搜集的交易實例信息宜包括下列內(nèi)容：1 房地產(chǎn)基本狀況；2 交易雙方基本情況；3 成交日期；4 成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費負擔；5 交易目的、交易方式等其他交易情況。4.2.3根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值日期，應(yīng)從交易實例中選取不少于三個可比實例。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：1 是估價對象的類似房地產(chǎn)；2 交易類型適合估價目的；3 成交日期接近價值日期；4 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。嚴禁編造可比實例。

7、在同等條件下， 應(yīng)選取位置與估價對象較近、成交日期與價值日期較近的交易實例。成交日期與價值日期相差不宜超過一年，不應(yīng)超過二年。4.2.4下列特殊交易情況下的交易實例，不宜選為可比實例：1 利害關(guān)系人之間的交易；2 對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；3 急于出售或急于購買的交易；4 人民法院拍賣的交易；5 有人為哄抬的交易；6 對交易對象有特殊偏好的交易；7 相鄰房地產(chǎn)合并的交易；8 受迷信影響的交易；9 其他非正常的交易。4.2.5選取可比實例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對各個可比實例的成交價格進行標準化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個可比實例之間、可比實例與估價對象之間口徑一致、相互可比。標準化處理

8、應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；2 統(tǒng)一付款方式；3 統(tǒng)一融資條件；4 統(tǒng)一稅費負擔；5 統(tǒng)一計價單位。4.2.6統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行“有無對比”，消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異。統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實例不是在成交日期一次性付清方式下的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清方式下的價格。統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。統(tǒng)一稅費負擔，應(yīng)將可比實例在交易稅費非正常負擔情況下的價格，調(diào)整為在交易稅費正常負擔情況下的價格。統(tǒng)一計價單位，包括統(tǒng)一為總價還是單價或樓面地價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積等的內(nèi)涵和單位等。

9、不同幣種之間的換算宜按中國人民銀行公布的成交日期的市場匯率中間價計算。4.2.7因合適的交易實例較少，在可掌握特殊交易情況并可量化其對成交價格的影響情況下， 可選用第 4.2.4 條特殊交易情況下的交易實例作為可比實例，但應(yīng)對其進行交易情況修正。進行交易情況修正，應(yīng)排除交易中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。4.2.8進行市場狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值日期的價格。市場狀況調(diào)整可采用當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價格指數(shù)或價格變動率，價格指數(shù)或價格變動率的來源應(yīng)真實、可靠。當?shù)責o同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率的， 應(yīng)深入調(diào)查、 分析當?shù)?/p>

10、同類房地產(chǎn)價格變動情況，作出有關(guān)判斷，對可比實例成交價格進行相應(yīng)調(diào)整。4.2.9房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10進行區(qū)位狀況調(diào)整， 應(yīng)將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)區(qū)位因素。單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11進行實物狀況調(diào)整， 應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。有關(guān)土地方面實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的土地實物因素。有關(guān)

11、建筑物方面實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素。4.2.12進行權(quán)益狀況調(diào)整， 應(yīng)將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括權(quán)利性質(zhì)、土地使用期限、 規(guī)劃條件、共有情況、出租情況、相鄰關(guān)系情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)權(quán)益因素。4.2.13區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、 實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進行比較

12、，找出各種因素之間的差異，量化差異程度，進行相應(yīng)調(diào)整。4.2.14交易情況修正、 市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較對可比實例成交價格進行調(diào)整。4.2.15交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整， 對可比實例成交價格的單項調(diào)整幅度不應(yīng)超過 20，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過 30。若超過上述幅度，說明該可比實例不合適，應(yīng)予以更換。但因估價對象或市場狀況特殊，確無更合適的可比實例的，應(yīng)在估價報告中充分說明理由。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高單價不應(yīng)超過最低單價的 20。4.2.16對經(jīng)修正

13、和調(diào)整后的各個可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、 可比實例與估價對象的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況， 選用簡單算術(shù)平均、 加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合結(jié)果，作為比較價值。4.2.17比較法的原理和技術(shù)， 也可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的求取。4.3 收益法4.3.1運用收益法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1 選用具體估價方法；2 估計未來收益期或持有期；3 預測未來凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益；4 求取報酬率或資本化率；5 計算收益價值。4.3.2收益法分為報酬資本化法和直接資本化法，應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法的基本公式如下：nAiV -,（4.3.2 1）i=1（1Y）i式

14、中 V 收益價值（元，元 /m2）；Ai 未來第 i 年的凈收益（元，元 /m2）；Y 報酬率（）；n 收益期或持有期（年）。直接資本化法的基本公式如下:NOIV -, （4.3.2 2）R式中V 收益價值（元，元 /m2）；NOI未來第一年的凈收益（元，元/m2）；R資本化率（）。4.3.3收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命來估計。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命同時結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命；不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并對超出收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第4.3.11 條處理。收益期較長、難以準確預測該期限內(nèi)各

15、年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能較準確預測期間收益的一般期限來確定，宜為五年至十年。評估承租人權(quán)益價值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。4.3.4凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況，選擇下列方式之一求?。? 出租型房地產(chǎn)，根據(jù)租賃合同和租賃市場資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用后的余額。有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入后的收入，或為租賃收入加上其他收入。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，應(yīng)根據(jù)租賃

16、合同約定的租金（以下稱合同租金）涵義決定取舍。運營費用中由承租人負擔的部分，不應(yīng)計入。2 商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料求取凈收益， 凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、 產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、 管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余額。4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式求取凈收益，或直接比較得出凈收益?？赏ㄟ^租賃收入求取凈收益的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入

17、來求取凈收益。評估承租人權(quán)益價值的， 凈收益應(yīng)為合同租金與市場租金的差額。4.3.5估價中采用的收入和費用或凈收益，除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、 未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租賃收入。 但合同租金明顯高于或低于市場租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實性、 解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。4.3.6求取凈收益時，價值日期為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價對象至少近三年的實際收入、費用等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下

18、的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進行分析并予以適當修正。4.3.7期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益，可通過預測持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格和轉(zhuǎn)售成本，將兩者相減來求取。4.3.8求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增；3 每年基本上按某個固定的比率遞增；4 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞減；5 每年基本上按某個固定的比率遞減；6 其他變動情形。判斷未來凈收益流量類型的理由應(yīng)充分，并在估價報告中說明。計算收益價值時應(yīng)根據(jù)

19、未來凈收益流量類型，選用對應(yīng)的收益法公式。4.3.9報酬率或資本化率應(yīng)選用下列方法求?。? 市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求出報酬率或資本化率。2 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序， 將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。3 累加法：以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用中國人民銀行公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率； 風險調(diào)整值為承擔額外風險所要求的補償， 應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。4

20、組合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：ROM?RM（ 1M）RE, （4.3.9 ）式中 RO 綜合資本化率（）；M 貸款價值比率（），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的百分比；RM 抵押貸款資本化率（），即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；RE 權(quán)益資金要求的正常收益率（）。4.3.10資本化率分為綜合資本化率、 土地資本化率、 建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：ROL?RLB?RB,（4.3.10 ）式中 RO 綜合資本化率（），適用于土地與建筑物合一的估價；RL 土地資本化率（），適用于土地估價；RB 建筑物資本化率（）

21、，適用于建筑物估價；L 土地價值占房地價值的比率（）；B 建筑物價值占房地價值的比率（），LB100。4.3.11建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限長于建筑物剩余經(jīng)濟壽命的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值與自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值之和。 求取自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值， 宜求取自價值日期起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)和以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值， 然后將兩者相減； 也可預測自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值，然后將其折現(xiàn)到價值日期。建筑物剩余經(jīng)濟壽命長于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限，

22、且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)， 收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值； 除此之外的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值與建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值日期后相加。4.3.12利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值，可采用下式：AOVB?RBVL -, （4.3.12 1）RL利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值，可采用下式：AOVL?RLVB -, （4.3.12 2）RB式中 AO 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL 土地價值（元，元 /m2）；VB 建筑物價值（元，元 /m2）。4.4 成本法

23、4.4.1運用成本法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1 選擇具體估價路徑；2 求取重置成本或重建成本；3 估算折舊；4 計算成本價值。4.4.2成本法估價分為“房地合估”路徑和“房地分估”路徑。應(yīng)根據(jù)土地市場成熟度和估價對象狀況， 選擇適用的估價路徑。 在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇“房地合估”路徑。選擇“房地合估”路徑的，應(yīng)把土地當作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程進行估價。選擇“房地分估”路徑的，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨立的物進行估價，并注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接， 防止漏項或重復計算。4.4.3 重置成本或重建成本應(yīng)是在價值日期重新購置全新狀況的估價對象的必要支出， 或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的

24、估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤包括下列內(nèi)容：1 土地取得成本；2 建設(shè)成本；3 管理費用；4 銷售費用；5 投資利息；6 銷售稅費；7 開發(fā)利潤。開發(fā)利潤應(yīng)在明確內(nèi)涵和計算基數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)相應(yīng)的一般利潤率來求取。4.4.4估價對象重置成本或重建成本的具體構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)在第4.4.3 條所列構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況合理確定，并應(yīng)在估價報告中說明。4.4.5求取土地重置成本，應(yīng)求取土地在價值日期狀況下的重置成本，可采用比較法、成本法、基準地價修正法。其中，土地使用期限應(yīng)為自價值日期起計算的建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。4

25、.4.6求取建筑物重置成本或重建成本，應(yīng)求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法求取，或利用政府確定公布的房屋重置價格扣除其中可能包含的土地價值，并進行適當調(diào)整來求取。 對政府確定公布的房屋重置價格，應(yīng)了解其內(nèi)涵。建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久遠、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復原建造有困難的建筑物估價。4.4.9建筑物重建成本宜用于有特殊保護價值的建筑物估價。4.4.7建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值減損，為建筑物在價值日期的重置成本或重建成本與在價值日期的市場價值之差，包括物

26、質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。4.4.8建筑物折舊應(yīng)選用下列方法求?。? 年齡 - 壽命法；2 市場提取法；3 分解法。采用年齡 - 壽命法求取建筑物折舊后的價值， 可選用下列公式：1 直線法下建筑物折舊后的價值計算公式：tV C （ C S）-, （4.4.9 1）N2 成新折扣法下建筑物折舊后的價值計算公式V C?q,（4.4.9 2）式中V 建筑物折舊后的價值（元，元/m2）；C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；S 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；t 建筑物有效年齡（年）；N 建筑物經(jīng)濟壽命（年）；q 建筑物成新率（）。4.4.10建筑物經(jīng)濟壽命應(yīng)自建筑物竣工時起計算，根據(jù)建筑

27、物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。非住宅用途的建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的，應(yīng)按自建筑物竣工時起至建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿之日止的時間計算建筑物折舊。4.4.11采用市場提取法求取建筑物折舊， 應(yīng)從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后的價值， 然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價值得到建筑物折舊。4.4.12采用分解法求取建筑物折舊， 應(yīng)把建筑物折舊分成物

28、質(zhì)折舊、功能折舊、 外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分后相加來求取建筑物折舊。物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊均應(yīng)分為可修復和不可修復兩類。修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，為可修復的；反之，為不可修復的。對于可修復的，應(yīng)估算其修復成本作為折舊額。4.4.13無論采用何種折舊方法求取建筑物折舊，注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況，以及地基、建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等確定折舊額或成新率。4.4.14成本價值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，或為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本

29、減去建筑物折舊。4.4.15新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)采用成本法估價的，可不扣除折舊，但根據(jù)其選址、規(guī)劃設(shè)計、工程施工質(zhì)量以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等情況，經(jīng)分析存在減價因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價調(diào)整。4.4.16成本法測算出的價值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不考慮租賃、抵押、查封等因素影響的價值。若估價對象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對成本法測算出的價值進行相應(yīng)的減價調(diào)整。4.5 假設(shè)開發(fā)法4.5.1運用假設(shè)開發(fā)法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1 選用具體估價方法；2 選擇估價前提；3 選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式；4 估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；5 求取開發(fā)完成后的價值；6 求取后續(xù)開發(fā)的必要支出；7 求取折現(xiàn)率或后續(xù)開

30、發(fā)的利息和利潤；8 計算開發(fā)價值。4.5.2假設(shè)開發(fā)法分為動態(tài)分析方法和靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析方法。動態(tài)分析方法應(yīng)利用資金時間價值的原理進行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，不應(yīng)單獨計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤。靜態(tài)分析方法應(yīng)單獨計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤。4.5.3估價前提應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象，并經(jīng)過分析，選擇下列之一：1 自行開發(fā)前提；2 自愿轉(zhuǎn)讓前提；3 被迫轉(zhuǎn)讓前提。估價對象為在建工程的，應(yīng)關(guān)注其所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)，包括正常開發(fā)建設(shè)、停建、緩建等。4.5.4選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式，應(yīng)明確未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括用途、 規(guī)模和檔次等。

31、 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式包括出售、出租、自營等。4.5.7最佳開發(fā)經(jīng)營方式應(yīng)在了解估價對象狀況及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況的基礎(chǔ)上選取。4.5.5后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)自價值日期起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運營期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及經(jīng)營方式、 同類房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的一般期限，以及估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等來估計。4.5.6動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價值，一般應(yīng)為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來開發(fā)完成時的價值； 估計可預售或存在延遲銷售的，應(yīng)為預售或延遲銷售時的價值；應(yīng)采用比較

32、法、收益法等成本法以外的方法， 并考慮類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進行預測。靜態(tài)分析方法中的開發(fā)完成后的價值，應(yīng)為假設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值日期開發(fā)完成時的價值，應(yīng)采用比較法、 收益法等成本法以外的方法求取。開發(fā)完成后的價值采用比較法求取的，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等； 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、 檔次等差別的， 應(yīng)分別為不同部分的單價乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加。后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的運用多元回歸分析法估價，應(yīng)在一定區(qū)域范圍內(nèi)進行估價分區(qū)，使同一估價分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，然后在每個估

33、價分區(qū)內(nèi)把房地產(chǎn)價值作為因變量， 把影響房地產(chǎn)價值的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型， 搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗， 確定多元回歸模型， 再利用該模型計算出各宗房地產(chǎn)的價值。4.6.6修復成本法適用于可修復的房地產(chǎn)價值減損評估。運用修復成本法估價，應(yīng)估算修復的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額。4.6.7收益損失資本化法適用于不可修復的房地產(chǎn)價值減損評估。運用收益損失資本化法估價，應(yīng)預測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額， 然后求其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額。4.6.8價差法適用于不可修復的房地產(chǎn)價值減損評估，也可用于房地產(chǎn)價

34、值增加額評估。運用價差法估價，應(yīng)分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價值和改變之后狀況下的價值， 然后將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或增加額。5 不同估價目的下的估價5.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價5.1.1建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法等法律、法規(guī)以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。5.1.2建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價， 包括出讓人為確定出讓底價、收取出讓金等費用需要的估價，意向用地者為確定出價、報價、支付出讓金等費用需要的估價。5.1.3對于出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)注意出讓方式的不同， 并根據(jù)出讓人的需

35、要， 明確是評估市場價值還是相應(yīng)的出讓底價、出讓金等費用。5.1.4對于意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)注意出讓方式的不同， 并根據(jù)意向用地者的需要， 明確是評估市場價值還是投資價值或相應(yīng)的最高出價、最高報價、出讓金等費用。5.1.5房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓估價， 可采用假設(shè)開發(fā)法、 比較法、成本法、基準地價修正法等方法。其他建設(shè)用地出讓估價，可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法。房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法的，一般應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。5.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價5.2.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、 中華人民共和國土地管理

36、法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定等法律、法規(guī)以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。5.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，包括建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程、已建成的房屋等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，可評估市場價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。5.2.3 在評估賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價中，應(yīng)特別關(guān)注買賣雙方的交易條件約定， 明確是買賣雙方各自正常負擔交易稅費，還是買方或賣方負擔所有交易稅費。5.2.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，宜采用比較法、收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。5.2.5 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定， 其轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土

37、地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定， 同時在估價報告中說明。5.3 房地產(chǎn)租賃價格評估5.3.1房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、商品房屋租賃管理辦法等法律、法規(guī)以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。5.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)和商品住宅的租賃價格評估，可根據(jù)估價目的評估市場租金或其他特定租金。保障性住房的租賃價格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和住房所在地的人民政府規(guī)定的租賃政策。5.3.3房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用比較法、收益法、成本法。5.3.4以營利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值

38、，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中說明。5.4 房地產(chǎn)抵押估價5.4.1房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 、房地產(chǎn)抵押估價指導意見等法律、法規(guī)以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。5.4.2房地產(chǎn)抵押估價，包括設(shè)立抵押權(quán)時的房地產(chǎn)估價、抵押權(quán)存續(xù)期間的房地產(chǎn)估價、為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的房地產(chǎn)估價。5.4.3 設(shè)立抵押權(quán)時的房地產(chǎn)估價，應(yīng)評估估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值、 注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價值， 并應(yīng)進行估價對象變現(xiàn)能力分析， 作出有關(guān)風險提示。5

39、.4.4抵押價值應(yīng)為估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余值。法定優(yōu)先受償款應(yīng)為假定在價值日期實現(xiàn)抵押權(quán)時，依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~， 包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、 其他法定優(yōu)先受償款， 但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用等費用，以及營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅、印花稅等稅金。5.4.5 評估房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)遵循謹慎原則，在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時， 應(yīng)保持應(yīng)有的謹慎， 充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)抵押權(quán)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)

40、先受償權(quán)下的價值，不低估注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。5.4.6評估已出租房地產(chǎn)的抵押價值，合同租金低于市場租金的，假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)為出租人權(quán)益價值；合同租金高于市場租金的， 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)為無租約限制價值。5.4.7估價對象的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：1 直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的抵押價值；2 首先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的抵押價值，該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限設(shè)定為自價值日期起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，然后減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費用。采用

41、上述兩種方式進行評估，均應(yīng)在估價報告中注明由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費用。 該費用應(yīng)按當?shù)卣?guī)定的標準進行測算； 當?shù)卣疀]有規(guī)定的， 參照類似房地產(chǎn)已支付的標準進行估算。5.4.8以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的抵押價值。以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該共同共有房地產(chǎn)的抵押價值。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的抵押價值。5.4.9抵押權(quán)存續(xù)期間的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測已抵押房地產(chǎn)市場價格變化、 及時掌握抵押價值變化情況的需要，定期或在市場價格變化較快時， 對已抵押房

42、地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等進行評估，并為抵押權(quán)人提供有關(guān)風險提示。5.4.10為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的房地產(chǎn)估價，應(yīng)參照房地產(chǎn)拍賣、變賣估價進行。5.5 房地產(chǎn)保險估價5.5.1 房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國保險法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 等法律、法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定進行。5.5.2房地產(chǎn)保險估價，包括房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估。5.5.3房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，宜評估假定在價值日期因保險事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，可采用成本法、比較法。5.5.4 保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估，應(yīng)評估因保險事故發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失，

43、把握保險標的在投保時和保險事故發(fā)生后的狀況，可選用修復成本法、價差法、收益損失資本化法等方法。對于其中可修復部分，宜估算其修復成本作為財產(chǎn)損失額。5.6 房地產(chǎn)稅收估價5.6.1 房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)依據(jù)相關(guān)稅法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定進行。5.6.2房地產(chǎn)稅收估價，包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收估價，應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定計稅依據(jù)而進行估價。5.6.3房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)兼顧公平、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、 相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價方法進行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、可比性差、難以采用批量估價方法估價的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)采用個案估價方法進行估價。5.6.4房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價，各估價對象的價值日期應(yīng)相同，價值類型宜為現(xiàn)狀價值。5.6.5房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價，價值日期應(yīng)為應(yīng)稅房地產(chǎn)的成交日期。5.7 房地產(chǎn)征收估價5.7.1房地產(chǎn)征收估價，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、國有土地上房屋征收與補償條例、國有土地上房屋征收評估辦法等法律、法規(guī)以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)