第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖析

1、L/O/G/O 第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 第四節(jié) 入住服務(wù)階段工作要點(diǎn) 第七章第七章 物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第一節(jié)第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn)前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段顧問顧問 為 什 么 物 業(yè) 前 期 物 管 要 進(jìn) 入？ 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第一節(jié)第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn)前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量和配套服務(wù)； 跟進(jìn)工程問題，參加項(xiàng)目會(huì)議； 設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)

2、量、標(biāo)志、設(shè)備選型、監(jiān)控、安防等； 跟進(jìn)并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，跟進(jìn)設(shè)計(jì)變更及今后竣工資 料里不能反映的內(nèi)容； 配合甲方對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試進(jìn)行過程跟蹤及檔案建立； 參與項(xiàng)目有關(guān)工程及配套設(shè)備的驗(yàn)收； 二、建設(shè)階段二、建設(shè)階段 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第一節(jié)第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn)前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 制定物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表； 制定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定及公共場(chǎng)所的管理規(guī)定； 提出各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，履行各種報(bào)批手續(xù)； 擬定前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約等合同文本； 按銷售活動(dòng)計(jì)劃即使做好各項(xiàng)物業(yè)管理的配合計(jì)劃與安

3、排； 對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)； 提交會(huì)所及配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)方案； 三、銷售準(zhǔn)備階段三、銷售準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十一條規(guī)定： “在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合 同。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不 僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 也涉及到業(yè)主。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第一節(jié)第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn)前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)派駐物業(yè)咨詢?nèi)藛T 印發(fā)有關(guān)資料和制度，宣傳并展示未來物業(yè)管理狀況 協(xié)助開發(fā)商與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 其他 四、銷售階段四、銷售階段 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收

4、樓實(shí)務(wù)剖 析 第一節(jié)第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn)前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 制定物業(yè)交樓入伙方案 對(duì)未交付使用前竣工的房屋及公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收接管 做好將收樓及收樓后的物業(yè)管理所需的人、財(cái)、物等方面的準(zhǔn)備 接收、借閱有關(guān)資料 編印驗(yàn)收、交樓、入伙所需資料；建立相關(guān)工作制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)等 對(duì)相關(guān)人員崗前培訓(xùn)及落實(shí)人員到任時(shí)間 相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)物管服務(wù) 五、銷售后五、銷售后 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第一節(jié)第一節(jié) 前期介入不同階段的工作重點(diǎn)前期介入不同階段的工作重點(diǎn) 參與設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)修改，完善設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 安裝和調(diào)試過程應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和設(shè)備安裝規(guī)范 物業(yè)服務(wù)的相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)對(duì)機(jī)電設(shè)備有系統(tǒng)全面的認(rèn)

5、識(shí) 協(xié)調(diào)檢驗(yàn)物業(yè)的有關(guān)機(jī)電系統(tǒng)的優(yōu)劣 六、物業(yè)機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段六、物業(yè)機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 一、成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 1.設(shè)立各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及各崗位 竣工驗(yàn)收前三個(gè)月成立物業(yè)管理處 管理處主任、房管員、維修人員 2.草擬各級(jí)崗位員工職責(zé) 管理處主任、物業(yè)助理、行政助理、工程助理、水電主管、保安員、收費(fèi)員等 等 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 二、草擬各種規(guī)章制度二、草擬各種規(guī)章制度 1.內(nèi)部規(guī)章 領(lǐng)導(dǎo)制度； 綜合管理制度員工守則、勞動(dòng)制度、人事制度、培訓(xùn)制度； 職能制度各部門責(zé)任；

6、 崗位制度； 管理程序制度工程立項(xiàng)申報(bào)程序制度、機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修程序等； 2.對(duì)外規(guī)章 物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約、住戶手冊(cè)、住宅區(qū)及大廈管理規(guī)定、臨時(shí)業(yè)主大會(huì)章程。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 三、編制管理方案及培訓(xùn)三、編制管理方案及培訓(xùn) 1.編制前的準(zhǔn)備工作 收集樓盤資料 掌握開發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求 掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成 掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平 掌握公司對(duì)該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料 準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 第七章物業(yè)承接查

7、驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 2.方案編制要點(diǎn)方案編制要點(diǎn) 根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點(diǎn)； 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法要列出具體落實(shí)措施； 根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計(jì)劃、接管計(jì) 劃； 制定有針對(duì)性的日常管理措施； 編制開辦預(yù)算費(fèi)用； 確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 對(duì)樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議； 對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述，如車場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安； 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 3.崗前培訓(xùn)崗前培訓(xùn) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作物

8、業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 四、四、 前前 期期 溝溝 通通 協(xié)協(xié) 調(diào)調(diào) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 一、組建承接查驗(yàn)小組一、組建承接查驗(yàn)小組 提前派員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)了解各方面的設(shè)計(jì)、圖紙、參數(shù)等 聯(lián)系開發(fā)商、承建單位、安裝單位開發(fā)商、承建單位、安裝單位，協(xié)商交接問題和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn) 收標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)備承接查驗(yàn)的各種資料、表格 房屋承接查驗(yàn)表、室內(nèi)承接查驗(yàn)遺留問題統(tǒng)計(jì)表、公共配套設(shè)施承接查驗(yàn)遺留問 題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)施承接查驗(yàn)表、機(jī)電設(shè)備承接查驗(yàn)遺留問題統(tǒng)計(jì)表 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 二、承接查驗(yàn)程序 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓

9、盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式 1.內(nèi)容 u 物業(yè)資料 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣 工圖等竣工驗(yàn)收資料； 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 物業(yè)管理所必須的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)

10、剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 文件資料包括物業(yè)的權(quán)屬文件權(quán)屬文件和技術(shù)資料技術(shù)資料. 權(quán)屬文件：記載物業(yè)產(chǎn)權(quán)及其他法律權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文件。 一是涉及物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文書國(guó)有土地使用權(quán)證房 屋產(chǎn)權(quán)證房屋租賃合同房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證房地產(chǎn)抵押合同 二是用以說明物業(yè)自身狀況的政府文件、證書和其他文件物業(yè)開發(fā)歷史 背景資料、拆遷安置資料 三是物業(yè)上發(fā)生的其他法律關(guān)系的文件資料建筑工程保修范圍協(xié)議，如 電梯保修合同衛(wèi)星前端接收系統(tǒng)保修合同 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 房

11、屋他項(xiàng)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等項(xiàng)權(quán)利人的法定憑 證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受 國(guó)家法律保護(hù)。 房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán) 利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭 貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利 種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利 的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且 在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未

12、注銷， 該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過 戶等相關(guān)手續(xù)。本證適用法律（以杭州市為例，其它地區(qū)供參考）城市房地 產(chǎn)管理法、物權(quán)法、浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理?xiàng)l例、房屋登記 辦法 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 技術(shù)資料：除之前提到的，還有主體結(jié)構(gòu)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工資料、 配套設(shè)備設(shè)施及主要部件技術(shù)資料，包括反映各類設(shè)備設(shè)施和主要部 件的型號(hào)、主要參數(shù)、技術(shù)指標(biāo)的說明書與使用手冊(cè)。 這些資料室整個(gè)物業(yè)管理中工程維護(hù)與維修的主要技術(shù)依據(jù)。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié)

13、新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 物業(yè)共用部門主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；共用部門樓面、地面、內(nèi) 墻面、天花、門窗；公共衛(wèi)生間、陽臺(tái)；公共走廊、樓道及其扶手、 護(hù)欄。 u 公用設(shè)施設(shè)備低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝 置，防雷與接地，給水排水系統(tǒng)，電梯，消防系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送水系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖系統(tǒng) u 園林綠化工程花卉樹木草坪等 u 其他公共配套設(shè)施物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社 區(qū)活動(dòng)中心、停車場(chǎng)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)志、垃圾屋及中轉(zhuǎn) 站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三

14、節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 2.物業(yè)查驗(yàn)的方式 主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)、試 驗(yàn)查驗(yàn) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 四、承接查驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)四、承接查驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn) 1.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收 u 主體結(jié)構(gòu) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部 結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材

15、必須符合木結(jié)構(gòu)工 程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定. 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 外墻不得滲水 u 屋面 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，不滲水； 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔； 陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、 接口嚴(yán)密、不滲漏； u 樓地面 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷； 衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)

16、計(jì)要求； 木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 裝修 鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置 準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度； 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、 進(jìn)戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄； 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢； 門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固； 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷； 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角； 油漆、刷漿應(yīng)色澤

17、一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 2.水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 u 供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家 及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛 安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有 無可靠接地；設(shè)備房有無做好三防措施（如有無防鼠板、電纜溝、門窗、 墻洞有無封網(wǎng)） 檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油 管路、冷卻水路是否暢通若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)

18、行，煙管有無 漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保 供電線路是否正常供電等 低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采 用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整 體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問和對(duì)地絕緣電阻值不小于1兆歐干伏應(yīng)按 套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置照明器具等低壓電器安裝支架必 須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確電度表是否經(jīng)過國(guó)家供電有關(guān)部門 檢測(cè)。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 檢

19、查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行， 檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否 符合規(guī)范 檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防 腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水 檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求 檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用噪音是否 在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn) 象 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要有如下內(nèi)容： 檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措

20、施， 消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起 動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播 檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防 栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無 水流，水壓是否滿足要求 檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體 有無及時(shí)補(bǔ)充更換 檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門 是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用 等 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 電梯等運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)移交標(biāo)準(zhǔn) 直升電

21、梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不 得超過GBJ232的規(guī)定值并安裝有制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備； 自動(dòng)扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)無振動(dòng)無雜音扶手帶應(yīng)無鋼刺松緊程度應(yīng)保持 全水平時(shí)下垂不大放松壓帶輪后應(yīng)可以用拖動(dòng)扶手帶。應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠 安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均符合要求。 電梯的應(yīng)急對(duì)講能可靠對(duì)講發(fā)生消防火警時(shí)能按要求升到頂層安全鉗能 安全動(dòng)作 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)移交標(biāo)準(zhǔn)_管道煤氣按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝 管道安裝良好無漏氣現(xiàn)象煤氣表安裝的高

22、度符合要求等。 u 電信系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)移交標(biāo)準(zhǔn) 電信系統(tǒng)線路安裝整齊電話無雜音 接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 u 有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)移交有線電視線路敷設(shè)整齊放大器安裝穩(wěn)固 進(jìn)戶線穿墻部分穿管敷設(shè)電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚 u 閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)移交 閉路監(jiān)控系統(tǒng)圖像清晰、穩(wěn)定、 無變形失真 防盜對(duì)講設(shè)備對(duì)講良好聲音清晰無雜間呼叫反 正快靈敏開鎖功能迅速有效 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) u 給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)移交 自來水公司進(jìn)水表閥啟閉靈活高、低蓄水池潔凈衛(wèi)生同時(shí)采取封 閉措施是進(jìn)水管有安全保障措施水泵電機(jī)安

23、裝穩(wěn)固運(yùn)行時(shí)無振 動(dòng)。壓力表等指示正常自動(dòng)控制系統(tǒng)運(yùn)行正常。 壓力供水設(shè)備安裝、使用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)壓力在正常控制 范圍內(nèi)安全保護(hù)完善能及時(shí)動(dòng)作。 排水管道無路冒滴現(xiàn)象防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管道接口、檢查 口不漏水管道排水應(yīng)流暢集水井、沙井、化糞池暢通潛水泵無 堵塞自動(dòng)控制正常 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 3.小區(qū)市政驗(yàn)收小區(qū)市政驗(yàn)收 小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、 檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措 施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： 道路：有

24、否積水（路面排水反坡）； 砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是 否相符； 化糞池有無透氣管（不能完全密閉）； 小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù) 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 五、承接查驗(yàn)中應(yīng)注意的事項(xiàng)五、承接查驗(yàn)中應(yīng)注意的事項(xiàng) 1.慎重挑選驗(yàn)收工作的管理人員及技術(shù)人員 2.堅(jiān)持嚴(yán)格驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益 3.督促開發(fā)商對(duì)存在的問題進(jìn)行整改 4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜 5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交資料產(chǎn)權(quán)與

25、技術(shù)資料 6.查驗(yàn)合格后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第三節(jié)第三節(jié) 新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn)新接樓盤承接查驗(yàn)及工作要點(diǎn) 六、對(duì)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理六、對(duì)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理 1.收集整理存在的問題 收集所有的物業(yè)查驗(yàn)記錄表 對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表 將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù) 2.處理方法 建設(shè)單位負(fù)責(zé)提出處理方法 工程質(zhì)量問題可分為兩類：施工單位與建設(shè)單位 3.跟蹤驗(yàn)證 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第四節(jié)第四節(jié) 入住服務(wù)階段工作要點(diǎn)入住服務(wù)階段工作要點(diǎn) 一、物業(yè)交付

26、使用應(yīng)具備的條件一、物業(yè)交付使用應(yīng)具備的條件 符合法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 符合商品房買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。 eg.在廣州，根據(jù)國(guó)家和廣州市有關(guān)規(guī)定，“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的含義 是指開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理了工程竣工驗(yàn)收備案表，取得質(zhì)量、消防、規(guī) 劃、人防、環(huán)保、燃?xì)狻⑹覂?nèi)環(huán)境、電梯等24項(xiàng)驗(yàn)收合格文件后的備 案證明。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第四節(jié)第四節(jié) 入住服務(wù)階段工作要點(diǎn)入住服務(wù)階段工作要點(diǎn) 二、入住服務(wù)的內(nèi)容二、入住服務(wù)的內(nèi)容 1.含義 入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手 續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理相關(guān)事務(wù)的過程。 對(duì)業(yè)主而言，內(nèi)容包括：物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)的辦理和物業(yè)管理有關(guān)業(yè) 務(wù)的辦理。 入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完成意味著業(yè) 主正式接受物業(yè)管理單位。 第七章物業(yè)承接查驗(yàn)與收樓實(shí)務(wù)剖 析 第四節(jié)第四節(jié) 入住服務(wù)階段工作要點(diǎn)入住服務(wù)階段工作要點(diǎn) 3.入住流程與手續(xù) 持購(gòu)房合同、入住通知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn) 房屋驗(yàn)收填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表建設(shè)單位和業(yè)主 核對(duì)無誤后簽章確認(rèn) 產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料繳納辦理產(chǎn)權(quán)證 所需費(fèi)用一般由建設(shè)單位承辦 建設(shè)單位開具證明業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理 物業(yè)入住手續(xù) 業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件如物業(yè)管理 收費(fèi)協(xié)議、車位管