房地產(chǎn)交易流程與合同

1、、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）房地產(chǎn)買賣的基本流程1 商品房預(yù)售基本流程商品房預(yù)售合同的一般流程為： 第一步，預(yù)購(gòu)人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤； 第二步，預(yù)購(gòu)人查詢?cè)摌潜P的基本情況； 第三步，預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同； 第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案； 第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋； 第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。2 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓基本流程商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為： 第一步，預(yù)購(gòu)人將經(jīng)交易中心登記備案的預(yù)售合同通過中介等渠道尋找

2、受讓人； 第二步，簽訂預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；第三步，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。3 房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程 在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)； 第二步，房地產(chǎn)管理部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核、批復(fù)；第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；4 商品房銷售基本流程商品房銷售的一般流程為：第一步，購(gòu)房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，購(gòu)房人查詢?cè)摌潜P的基本情況；第三步，購(gòu)房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同； 第四步，交易過戶登記。5 二手房買賣基本流程二手房買賣的一般流程：第一步，購(gòu)房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋找交易對(duì)象；第二步，交易雙方簽訂房

3、屋買賣合同；第三步，交易過戶登記。（二）房地產(chǎn)交換基本流程第一步，換房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找房源；第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同；第三步，到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和審核第四步，交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)； 第五步，產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。（三）房地產(chǎn)贈(zèng)與基本流程1 生前贈(zèng)與基本流程 第一步，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽署贈(zèng)與書、受贈(zèng)書，贈(zèng)與書與受贈(zèng)書經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后有效； 第二步，贈(zèng)與雙方持經(jīng)公證的贈(zèng)與書與受贈(zèng)書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈(zèng)予登記領(lǐng)證手續(xù)。2 遺贈(zèng)基本流程第一步，房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有

4、的房地產(chǎn)在其死后全部或部 分贈(zèng)送給受贈(zèng)人，此遺贈(zèng) 書也必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才有效。第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與； 第三步，受贈(zèng)人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。（四）以房地產(chǎn)抵債基本流程第一步，確定債權(quán)、債務(wù)；第二步，確定房地產(chǎn)抵債合同；第三步，訂立房地產(chǎn)抵債合同； 第四步，債權(quán)、債務(wù)雙方將抵債合同、原房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（五）以房地產(chǎn)作價(jià)投資入股的基本流程 第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報(bào)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)； 第二步，合資雙方將合同、

5、章程、批準(zhǔn)證書，評(píng)審確認(rèn)書等及合同中涉及到以房地產(chǎn)作價(jià)投資的清單向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、 交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。六）兼并、合并的基本流程 第一步，企業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，實(shí)施兼并、合并；第二步，企業(yè)將有效的關(guān)于兼并、合并的法律文件以及隨之轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。二、商品房買賣合同1 合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等；2 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證號(hào)、設(shè)施狀況等基本情況；3 計(jì)價(jià)方式及價(jià)款；4 面積差異處理辦法

6、；5 付款方式及期限；6 交付期限；7 違約責(zé)任；8 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；9 交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定；10爭(zhēng)議解決處理辦法；11相關(guān)附件及補(bǔ)充條款；12當(dāng)事人約定的其他條款。三、房屋買賣合同（一）主要合同條款一般而言，二手房的房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款：1 買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或名稱、依據(jù)；2 買賣房地產(chǎn)的坐落、地點(diǎn)、面積；3 房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；4 房地產(chǎn)買賣的價(jià)格、支付方式和期限；5 房地產(chǎn)交付日期；6 違約責(zé)任；7 爭(zhēng)議解決處理辦法；8 買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。（二）簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng)1 供有人的權(quán)利。2 權(quán)益轉(zhuǎn)移。3

7、 房屋質(zhì)量。4 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5 集體所有土地上房屋的買賣對(duì)象。6 住房戶口遷移。7 維修基金交割。8 物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)具結(jié)。第二節(jié) 房屋租賃流程與合同一、房屋租賃的基本流程一）房屋出租的流程第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。第二步，簽訂房屋租賃合同。第三步，將房屋租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋租賃合同登記備案。 第四步，領(lǐng)取房屋租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)。（二）房屋轉(zhuǎn)租基本流程 第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租； 第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同； 第三步，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃

8、證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案； 第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)。二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同示范文本（二）房屋租賃合同的內(nèi)容1 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。2 房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。3 租賃用途。4 房屋交付日期。5 租賃日期。6 租金及支付方式和期限。8 房屋返還時(shí)的狀態(tài)。9 違約責(zé)任。10當(dāng)事人約定的其他條款。第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同一、房地產(chǎn)抵押的基本流程（一）土地使用權(quán)抵押流程第一步，債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。 第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同

9、），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷手續(xù)。 （二）建設(shè)工程抵押 第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵 押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料 到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。第四步，

10、抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房 地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。（三）預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合以下條件：（1）抵押所擔(dān)保的主債券僅限于購(gòu)買該商品房的貸款；（2）不得設(shè)定最高額抵押；（ 3 ）符合國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。預(yù)購(gòu)商品房抵押的基本流程為： 第一步，商品房預(yù)購(gòu)人與商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂商品房預(yù)購(gòu)合同，并已交付部分房?jī)r(jià)款。 第二步，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。第三步，抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。 第四步，抵押雙

11、方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。第五步，抵押權(quán)人保管其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同。 第六步，債務(wù)履行完畢或貸款已經(jīng)清償，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書，其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同或房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。（四）現(xiàn)房抵押現(xiàn)房抵押的一般流程為：第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或第三者將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。第三步，抵押雙方；持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。 第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證

12、書。 第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書 到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。、房地產(chǎn)抵押合同 （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征1 房地產(chǎn)抵押合同是從合同。2 房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。3 房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓是連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓4 房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。5 房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性。6 抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。（二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：1 抵押人和抵押權(quán)人姓名（或者

13、名稱）、住所；2 抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、四至范圍；3 被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；4 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；5 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；6 抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：1建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；2國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額； 3總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價(jià)；4已投入工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費(fèi)用； 5建設(shè)工程竣工日期。（三）房地產(chǎn)抵押合同的成立 根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)

14、務(wù)的分類一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)賣方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。目前在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，賣方代理是最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類型：1商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進(jìn)行商品房銷售并收取傭金的行為。2房屋出租代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出

15、租房屋成功而收取傭金的行為。3二手房出售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受存量房屋所有權(quán)人委托，將其依法擁有的住房進(jìn)行出售并收取傭金的行為。房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義承租、購(gòu)買房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。 目前在我國(guó)，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式還比較單一。在美國(guó)就出現(xiàn)了 6 種運(yùn)作方式，也即代理業(yè)務(wù)的 6 種類型：1 經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售2 賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售3 開放式銷售4 報(bào)底價(jià)銷售5 聯(lián)合專賣銷售6 優(yōu)先購(gòu)買二、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)新建商品房市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售于租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理 房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租其開發(fā)的商品房。此類

16、業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是客戶相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，房源批量化，業(yè)務(wù)運(yùn)作成本 高。二手房市場(chǎng)上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及面更廣，類型更為豐富，涉及二手房買賣、租賃，既有采取居間方式 進(jìn)行的也可采用代理方式進(jìn)行的，采用代理方式的二手房業(yè)務(wù)中，既有賣方代理又由買方代理業(yè)務(wù)。從客 戶類型來看，二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有面向分散的個(gè)體客戶，也有面向機(jī)構(gòu)客戶的。二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本共 性是標(biāo)的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。三、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)交易的主要方式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃。房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。房地產(chǎn)租 賃主要包括：新建商

17、品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。第二節(jié)二手房居間業(yè)務(wù)、二手房居間業(yè)務(wù)流程1 業(yè)務(wù)開拓2 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談3 房地產(chǎn)查檢房地產(chǎn)查檢的主要內(nèi)容有：（ 1）房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 （ 2）房地產(chǎn)的權(quán)屬情況 （3）房地產(chǎn)的環(huán)境狀況4 簽訂房地產(chǎn)居間合同5 信息的收集與傳播6 買房或承租方看房7 交易配對(duì)與撮合成交8 協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）9 房地產(chǎn)交驗(yàn)10傭金結(jié)算11 售后服務(wù)二、二手房居間合同二手房居間合同一般包括以下主要條款：1委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買人、承租方）三者的姓名或名稱、住所；2居間房地產(chǎn)的坐落與情況3委托事項(xiàng)4傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退

18、賠等條款；6違約責(zé)任 7 爭(zhēng)議解決的處理辦法；8 其他補(bǔ)充條款。訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1 要寫明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。2 在傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等方面要有詳細(xì)規(guī)定。3 明確三方違約責(zé)任的處理辦法。第三節(jié) 二手房代理業(yè)務(wù)一、二手房代理業(yè)務(wù)流程1 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓2 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談3 房地產(chǎn)查檢4 簽訂房地產(chǎn)代理合同5 信息收集與傳播6 買方或承租方看房7 房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂8 房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理12 售后服務(wù)二、二手房地產(chǎn)代理合同一般應(yīng)包括以下主要條款：1 當(dāng)事人的名稱（或者姓名）和住所2 代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況3 服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4

19、勞務(wù)報(bào)酬或酬金5 合同的履行期限、地點(diǎn)和方式6 違約責(zé)任7 解決爭(zhēng)議的方式第四節(jié) 新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)一、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本運(yùn)作方式商品房銷售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。二、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程1 項(xiàng)目信息開發(fā)與整合2 項(xiàng)目研究與拓展3 項(xiàng)目簽約6 銷售執(zhí)行7 項(xiàng)目結(jié)算四、新建商品房銷售代理合同第六章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣一、房地產(chǎn)行紀(jì) 行紀(jì)又稱信托，就是指行紀(jì)人受他人委托，以自己的名義代他人購(gòu)物、從事貿(mào)易活動(dòng)或寄貨物品，并取得報(bào)酬的法律行為。二、房地產(chǎn)拍賣（一）拍賣的概念、特征和基本程序 拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定的物品或者

20、財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。 拍賣的特征：（ 1）拍賣有兩個(gè)以上的買主。（2）拍賣有不斷變化的價(jià)格。（ 3）拍賣是一個(gè)公開競(jìng)爭(zhēng)的過程。 拍賣的程序主要分薇薇坨、公告、拍賣、結(jié)算和拍賣物交付五個(gè)過程。（二）房地產(chǎn)拍賣的概念、特征 房地產(chǎn)拍賣是一種通過公開競(jìng)價(jià)的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣給最高處價(jià)者的交易行為。 房地產(chǎn)拍賣具有以下幾特征：3 房地產(chǎn)拍賣過程繁瑣 （三）房地產(chǎn)拍賣的程序1 接受拍賣委托2 拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的的調(diào)查與確認(rèn)3 接受委托、簽訂委托拍賣合同書4 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的確定5 發(fā)布拍賣公布，組織接待競(jìng)買人6 現(xiàn)場(chǎng)拍賣7 產(chǎn)權(quán)過戶第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代辦服務(wù)一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案代辦

21、目前，房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要包括以下類型：（一）房地產(chǎn)初始登記1 土地使用權(quán)初始登記包括以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記和以征收、劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：（ 1）初始登記申請(qǐng)書（ 2）身份證明（ 3）土地使用權(quán)出讓合同（ 4）地籍圖（6）已付清土地使用權(quán)出讓金的證明（7）其他相關(guān)證明文件以劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：（1）初始登記申請(qǐng)書（2）身份證明（3）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（4）地籍圖（5）土地勘測(cè)報(bào)告（6）其他相關(guān)證明文件2 新建房屋所有權(quán)初始登記 建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后

22、的 3 個(gè)月向房地產(chǎn)登 記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交以下文件：（1）初始登記申請(qǐng)書（2）身份證明（3）土地使用證（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（6）施工許可證（ 8）其他相關(guān)證明文件（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，因房屋買賣、贈(zèng)與、繼承、交換、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下文件：1）申請(qǐng)書2）身份證明3）房地產(chǎn)權(quán)證書4）證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件5）其他相關(guān)的文件（三）房地產(chǎn)變更登記根據(jù)建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利 人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30 內(nèi)申請(qǐng)變更登記：（ 1）房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；（ 2）房屋面積增加或者減少的；（ 3）房屋翻建的；（ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記應(yīng)提交以下文件：1）變更登記申請(qǐng)書（2）身份證明（3