機電設(shè)備管理規(guī)定

1、17.0 機電設(shè)備管理制度1.0 目 的通過對物業(yè)公共設(shè)備的管理，使所有公共設(shè)備在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2.0 適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。3.0 職 責(zé)3.1 建筑物配套的設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)定貨安裝調(diào)試、試運行，物業(yè)管理公司及有關(guān)人員負(fù)責(zé)承接查驗使用的驗收。3.2 維修主管負(fù)責(zé)承接查驗后設(shè)備運行維保管理和技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星設(shè)備、配套、材料的采購計劃的編制報工程管理部審核。3.3 機電人員對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標(biāo)識及記錄。3.4 公司工程管理部對各類設(shè)備技術(shù)資料、檔案進行匯總，對管理處、項目部設(shè)備運行提供指導(dǎo)，對各項設(shè)備改造

2、等進行審核，對設(shè)備維保項目根據(jù)合同評審程序進行評審后外委。4.0 工作程序4.1 承接查驗設(shè)備的驗收4.1.1 設(shè)備的承接查驗與驗證（收），由公司主管副總經(jīng)理組織，工程管理部牽頭，管理處、項目部有關(guān)人員參加與開發(fā)商辦理設(shè)備承接查驗及資料承接查驗手續(xù)。4.1.2 設(shè)備承接查驗時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。如驗收不合格，則應(yīng)在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承建商負(fù)責(zé)整改。4.2 設(shè)備驗收四個確認(rèn)4.2.1 接收確認(rèn)（AQ）4.2.1.1 包裝確認(rèn)：包裝符合運輸要求，不破損，不損傷設(shè)備表面；4.2.1.2 設(shè)備確認(rèn)：名稱、規(guī)格、型號、廠家、新舊程度符合合同要求

3、；4.2.1.3 設(shè)備部件確認(rèn)：零部件、備品備件、檢測儀器儀表、輔助零部件等符合合同要求.4.2.1.4 文件資料確認(rèn)：各種技術(shù)資料、圖紙、說明書等文件資料符合合同要求。4.2.2 安裝確認(rèn)（OQ）4.2.2.1 安裝技術(shù)確認(rèn)：安裝過程、位置、環(huán)境符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、圖紙和說明書；4.2.2.2 能耗系統(tǒng)確認(rèn)：運行所需能耗系統(tǒng)如：電、氣、水是符合設(shè)備設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；4.2.2.3 輔助系統(tǒng)確認(rèn)：運行所需輔助系統(tǒng)如通訊、過濾冷卻裝置符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。4.2.3 設(shè)備運行確認(rèn)（OQ）4.2.3.1 檢測儀表精度確認(rèn)：檢測儀表精度應(yīng)符合廠家提供的標(biāo)準(zhǔn)；4.2.3.2 設(shè)備功能確認(rèn)：各項功能應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)達到

4、使用目的；4.2.3.3 安全裝置確認(rèn)：符合相關(guān)國家規(guī)定4.2.4 設(shè)備工藝確認(rèn)（PQ）4.2.4.1 符合工藝流程4.2.4.2 已確定檢驗檢測方法及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)4.3 設(shè)備的標(biāo)識、建帳和資料管理。4.3.1 設(shè)備的標(biāo)識所有設(shè)備均實行單機懸掛設(shè)備卡，標(biāo)識該機的編號、技術(shù)參數(shù)、負(fù)責(zé)人、運行狀況等。設(shè)備卡由管理處、項目部負(fù)責(zé)制作、填寫、塑封、張貼于設(shè)備醒目位置。4.3.2 設(shè)備的建帳4.3.2.1 管理處、項目部維修主管負(fù)責(zé)建立機電設(shè)備清單，清單內(nèi)容包括：設(shè)備名稱統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)資料、保養(yǎng)人安裝、維修要點等。全套資料須報工程管理部存檔。4.3.2.2 管理處、項目部經(jīng)理每

5、半年審核一次設(shè)備全年維保工作安排計劃表。4.3.2.3 維修主管對重大的、主要的設(shè)備建立單機檔案（以機組為單位，大型附件對應(yīng)主機另立檔案，小型附件歸入主機一體建檔），形式為設(shè)備登記卡。4.3.2.4 重大設(shè)備資料原件由公司工程管理部統(tǒng)一保管，管理處、項目部持復(fù)印件。4.3.3 設(shè)備資料的歸檔4.3.3.1 維修主管建立設(shè)備設(shè)施清單。4.3.3.2 每臺設(shè)備資料依次編入：每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。4.3.3.3 維修主管集中保存維修單、公共設(shè)備（機電）對外委托維修申請單、設(shè)備全年維保工作安排計劃表。4.3.4 設(shè)備資料的管理4.

6、3.41 所有的設(shè)備資料案卷檔案，集中存放于工程管理部檔案柜并標(biāo)識清楚，管理處、項目部存放一套復(fù)印件備查。4.3.4.2 維修主管將所用資料的記錄、案卷進行檢查，保證資料記錄和使用的有效性。4.3.5 設(shè)備的編號4.3.5.1 以設(shè)備編號規(guī)定為原則，各管理處分別編寫，集中匯總于公司工程服務(wù)中心。4.4 設(shè)備的運行4.4.1 設(shè)備的維修4.4.1 發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，維修主管要組織人員進行維修，對于重大維修以工程事項聯(lián)系（通知）單的形式通知工程管理部，公司工程管理部應(yīng)派專業(yè)工程人員進行指導(dǎo)并給予書面批復(fù)。4.4.2 解決不了的故障需要委外維修的，維修主管應(yīng)填寫公共設(shè)施委外維修申請單，經(jīng)管理處、項目部經(jīng)

7、理簽字，報請公司工程管理部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行，維修結(jié)束，維修主管需對設(shè)備進行檢測，檢測合格方予以驗收。4.4.3 所有設(shè)備的維修按單機記錄在各自設(shè)備登記卡內(nèi)。4.5 設(shè)備的保養(yǎng)4.5.1 機電人員依設(shè)備全年維保工作安排計劃表的安排，對應(yīng)各設(shè)備檢查保養(yǎng)要求進行檢查周、月季度、半年、年度維保，并將結(jié)果按單機記錄于設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表中，一般情況下設(shè)備年度大修保養(yǎng)均委外進行。4.6 設(shè)備及零星部件的請購按樓宇正常運作或維修的需要，由總經(jīng)辦填寫采購計劃單，經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理簽字后報請公司工程管理部審核，然后交財務(wù)部采購。4.7 采購4.7.1 采購人員按照采購計劃的規(guī)格要求，會同購置申請人共同采購，

8、在確認(rèn)所購產(chǎn)品性能、規(guī)格要求，且具有產(chǎn)品合格證書，價格合理的情況下著手考察以下幾個方面：4.7.1.1 運行生產(chǎn)需要性；性能適宜性；物理狀態(tài)適宜性；零部件耐用性；設(shè)備可維修性；節(jié)能降耗性；環(huán)保性；安全性；設(shè)備成套性。4.8 驗證對新購置的產(chǎn)品，由維修主管會同機電人員進行驗證，對重要設(shè)備的驗證需會同工程管理部專業(yè)工程技術(shù)人員共同進行。驗證完畢管理處、項目部維修主管辦理入庫建帳手續(xù)，填寫進貨檢驗報告單。對所購工程物資？（A、B、C類）均由管理處、項目部相關(guān)人員驗證，特殊情況工程管理部可派員參加。4.9 設(shè)備庫存的管理4.10 設(shè)備事故處理4.10.1 發(fā)生重大設(shè)備事故，應(yīng)先切斷電、氣（汽）、水、油

9、源，保護現(xiàn)場，通知管理處、項目部工程管理部及管理處、項目部領(lǐng)導(dǎo)到場。4.10.2 工程管理部經(jīng)理現(xiàn)場調(diào)查原因，決定自行修復(fù)或委外維修。4.10.3 事故排除后，相關(guān)人員做好詳細(xì)記錄，填寫事故分析報告，預(yù)防措施報告，經(jīng)調(diào)查系認(rèn)為事故，管理處、項目部應(yīng)提出對責(zé)任者的處理意見。4.10.4 對相關(guān)人員進行培訓(xùn)、教育、總結(jié)，以防再次發(fā)生類似事故。4.11 設(shè)備的報廢4.11.1 因損耗或損壞無法修復(fù)，致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時，由維修主管組織相關(guān)人員確認(rèn)，提交管理處、項目部經(jīng)理審核，報公司工程管理部批準(zhǔn)后，始的報廢并除帳。5.0 相關(guān)文件5.1 各類設(shè)備運行管理規(guī)程5.2 各類設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程5.3 各類

10、設(shè)備操作規(guī)程6.0 質(zhì)量記錄表格6.1 月物資采購計劃清單6.2 交接班記錄6.3 公共設(shè)備（機具）委外維修申請表6.4 設(shè)備全年維保工作安排計劃表6.5 設(shè)備卡6.6 設(shè)備登記表6.7 應(yīng)急（代用）材料采購審批單6.8 采購計劃審批單6.9 進貨檢驗報告單6.10 工程事項聯(lián)系（通知）單6.11 設(shè)備事故報告單6.12 設(shè)備報廢單設(shè)備分類代碼編號規(guī)定1.0 目 的：通過對設(shè)備的分類及編號、更加清楚地展示設(shè)備，便于日常的設(shè)備管理。2.0 適用范圍 適用于公司各管理處、項目部管轄的設(shè)備。3.0 分類代碼變壓器BA高壓配電柜GP低壓配電柜DP材油發(fā)電機CT配電箱PX電機DJ避雷針BL電表DB庭院燈

11、TD照明燈LD照明燈LD霓虹燈HD消防控制柜XK消防報警裝置XJ防火卷簾門JL母線槽(橋架)MJ控制箱KX公用天線TX電視監(jiān)控JK天線TC煙感探頭TW生活給水泵GB空調(diào)水泵KB消火栓泵XB轉(zhuǎn)輸泵ZS噴淋泵QB閥門FM濕式報警閥SJ減壓閥JY水池SC水箱SX污水池WQ潛污水泵QP補壓泵(氣壓給水)BP污水處理設(shè)備WL消防電梯XT客梯KT貨梯HT扶梯FT蒸汽鍋爐GL熱水鍋爐GS軟水器RS除氧器CY油罐YG油箱YX離心式冷水機LS分水器FS集水器JS快速熱交換器KH風(fēng)機盤管FG空調(diào)冷卻塔ST新風(fēng)機組XF變風(fēng)量機組BZ活塞式冷水機組HL板式熱交換器BR汽車道閘DZ煤氣表QB水表SB油表YB容積式熱交換

12、器RG4.0 編號規(guī)定4.1 設(shè)備編號內(nèi)容包括各物業(yè)現(xiàn)用機電設(shè)備，以表格形式分列出來4.2 設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、設(shè)備型號、規(guī)格、主要參數(shù)和安裝位置等內(nèi)容。43 系統(tǒng)分類及排列順序為：供配電-給排水-電梯-空調(diào)-消防-公共天線-防盜對講-電視監(jiān)控-車輛管理設(shè)備-辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進行分類：4.3.1 供配電系統(tǒng)：高壓配電柜-變電器-低壓配電器-發(fā)電機-樓層配電柜-控制柜4.3.2 給排水系統(tǒng)地下蓄水池-生活水泵系統(tǒng)-供水箱-減壓閥-潛水泵4.3.3 電梯消防電梯-客梯-貨梯-扶梯4.3.4 空調(diào)空調(diào)主機-冷卻水泵-冷卻水塔-冷凍水泵-分集水

13、器-風(fēng)機蒸汽鍋爐-熱水鍋爐-軟水器-除氧器-油罐-油箱4.3.5 消防系統(tǒng)主控柜-模擬柜-聯(lián)動控制柜-消防水泵-噴灑泵-(排煙、正壓送風(fēng))風(fēng)機-防火卷簾部門4.3.6 公共天線天線架-放大器4.3.7 防盜對講主機4.3.8 電視監(jiān)控：控制器-電視機-攝像鏡頭4.3.9 車輛管理設(shè)備汽車道閘等;4.3.10 辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備：屬固定資產(chǎn)，由公司總經(jīng)辦建帳，在此手冊中不列入。4.3.11 遇新購設(shè)備及本手冊中某給出代碼的設(shè)備由使用部門提出工程管理部統(tǒng)一編碼；5.0 設(shè)備編號的基本原則 設(shè)備序列號(001，002，003-999) 設(shè)備所在樓層(F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，-999 ) 設(shè)備分類代碼(見3

14、條規(guī)定)物業(yè)代碼5.1 安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置5.2 質(zhì)量記錄表格5.3 設(shè)備設(shè)施清單機電設(shè)備操作通用規(guī)定1.0 目 的確保設(shè)備操作人員按照正確的規(guī)范去工作，保證各類設(shè)備安全、穩(wěn)定、長周期、滿負(fù)荷、優(yōu)化運行。2.0 適用范圍各類設(shè)備的操作和維修人員。3.0 規(guī) 定3.1 設(shè)備操作“三好”3.1.1 管好3.1.1.1 操作人員對設(shè)備負(fù)有責(zé)任，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不準(zhǔn)別人亂動設(shè)備。3.1.1.2 操作人員應(yīng)使設(shè)備及儀表、附件、安全防護裝置等保持完好無損。3.1.1.3 設(shè)備開啟后，不準(zhǔn)擅自離開工作崗位，有事必須停車、斷電。3.1.1.4 設(shè)備發(fā)生事故后，要立即停車，保持現(xiàn)場，如實將事故情節(jié)報告上

15、級領(lǐng)導(dǎo)。3.1.2 用好：3.1.2.1 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，禁止超壓，超負(fù)荷使用設(shè)備。3.1.2.2 操作人員不準(zhǔn)腳踏設(shè)備表面，不準(zhǔn)用腳踢操縱把和電器開關(guān)。設(shè)備上不準(zhǔn)放工具，工件等。3.1.3 修好：3.1.3.1 操作人員應(yīng)經(jīng)常保持設(shè)備外觀和傳動部分經(jīng)常保持新安裝時或大修后的良好狀態(tài)。3.1.3.2 操作人員應(yīng)經(jīng)常保持設(shè)備性能良好，定型設(shè)備應(yīng)達到國家標(biāo)準(zhǔn)，一般設(shè)備能滿足工藝要求。3.1.3.3 操作人員應(yīng)保持設(shè)備沒有較大缺陷，儀器儀表和潤滑油系統(tǒng)靈活可靠。3.2 設(shè)備操作“四會”3.2.1 會使用3.2.1.1 操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。3.2.1.2 要熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能、傳動原理。3.

16、2.2 會保修3.2.2.1 操作人員要保持設(shè)備內(nèi)外清潔，做到班前潤滑，班中班后及時清掃。3.2.2.2 操作人員應(yīng)保持設(shè)備各滑動面無油垢，無碰傷，無銹蝕，無四漏。3.2.2.3 操作人員應(yīng)按設(shè)備潤滑圖加油，做到四定：定質(zhì)、定時、定量、定點，保持油路暢通。3.2.3 會檢查3.2.3.1 設(shè)備開動前，必須檢查設(shè)備各操縱機構(gòu)，限位器等是否靈敏可靠，各運轉(zhuǎn)滑動部位潤滑是否良好，確認(rèn)一切正常后再開車；3.2.3.2 接班時，發(fā)現(xiàn)上班事故或部位故障，要立即報告，修好后再開車；3.2.3.3 設(shè)備開動時，應(yīng)隨時觀察各部位運轉(zhuǎn)情況，細(xì)聽設(shè)備運轉(zhuǎn)聲音，如有異音，立即查出原因直到查明為止。3.2.4 會排除故

17、障3.2.4.1 操作人員發(fā)現(xiàn)電器短路，斷路如保險絲燒斷，電線接地，接觸不良等，應(yīng)協(xié)助電工排除。3.3 操作人員發(fā)現(xiàn)油路、管路、水路、氣（汽）路系統(tǒng)發(fā)生故障時，應(yīng)會排除。3.4 設(shè)備操作“四項要求”3.4.1 整齊：工具、工件等要放置整齊，安全防護裝置要齊全，線路管道要完整；3.4.2 清潔：設(shè)備內(nèi)外要清潔，各滑動表面、齒輪、齒條等處應(yīng)無油垢、無碰傷、切屑垃圾應(yīng)清掃干凈。3.4.3 潤滑：按時加油換油，加油和裝油要保持清潔，油標(biāo)、油線要清晰。3.4.4 安全：不出事故。3.5 機房“三干凈”3.5.1 設(shè)備干凈3.5.2 機房干凈3.5.3 工作場地干凈3.6 機房“四不漏”3.6.1 不漏電

18、3.6.2 不漏油3.6.3 不漏水3.6.4 不漏氣（汽）3.7 設(shè)備操作“五項紀(jì)律”的內(nèi)容3.7.1 憑操作證使用設(shè)備，遵守安全操作規(guī)定。3.7.2 經(jīng)常保持設(shè)備清潔，按時加油，精心保養(yǎng)。3.7.3 遵守交接班制度和操作規(guī)程。3.7.4 設(shè)備附件工具齊全無損，不得遺失。3.7.5 隨時監(jiān)察設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查報告。臨時施工用電的管理規(guī)定1.0 目 的為了加強物業(yè)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保物業(yè)電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護物業(yè)業(yè)主（住戶）正常的工作秩序和生活秩序。2.0 適用范圍公司管轄的所有物業(yè)3.0 職 責(zé) 3.1 管理處、項目部維修主管負(fù)責(zé)對臨時

19、施工用電的審批，重大用電項目必須報工程管理部審核、監(jiān)督、安裝、實施。3.2 巡邏護管員負(fù)責(zé)日常巡視對發(fā)現(xiàn)違規(guī)者予以處理。4.0 工作程序4.1 對物業(yè)進行較大的修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電，必須在不影響業(yè)戶正常運作和業(yè)戶供電負(fù)荷允許范圍內(nèi)進行。4.2 業(yè)主在進行房屋修繕使用電動設(shè)備或工具的名稱、數(shù)量、規(guī)格，必須在申報表中登記注明，同時管理處、項目部要派維修主管對其電動設(shè)備工具進行抽查、核實，并查驗電工操作人員的上崗證，禁止無證操作。4.3 凡進入物業(yè)內(nèi)進行施工的單位和個人使用的電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝帶漏電保護器開關(guān)，配電分線電閘

20、箱和安全電表，在管理處、項目部維修主管指定的地點接線，禁止亂接電線。4.4 進入物業(yè)的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具必須在管理處、項目部規(guī)定的時間內(nèi)使用，禁止在其他時間內(nèi)使用，以免發(fā)出各種噪音影響業(yè)主正常休息。4.5 管理處、項目部各級管理人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查，有權(quán)停止違章電動設(shè)備及工具的使用，對不聽勸告者，應(yīng)立即報告公司工程管理部，采取相應(yīng)措施。設(shè)備的通用維修保養(yǎng)制度1.0 目 的保證管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)部各點的正常運行，不發(fā)生因設(shè)備原因造成的投訴，停業(yè)等，并延長設(shè)備使用壽命，提高設(shè)備效率，降低成本，減少消耗。2.0 適用范圍各管理處、項目部設(shè)備的維修保養(yǎng)3.0 職 責(zé)3

21、.1 設(shè)備的日常維修保養(yǎng)由管理處、項目部各維修主管軍體負(fù)責(zé)編制計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督實施。3.2 管理處、項目部經(jīng)理每周抽查各類設(shè)備的維保，重大設(shè)備維保時必須到場。33 工程管理部負(fù)責(zé)對重大維保按程序文件規(guī)定進行確認(rèn)和安排并派專業(yè)工程師監(jiān)督實施驗收。4.0 工作程序4.1 需急修設(shè)備應(yīng)由使用部門（班組）電告管理處、項目部，后補辦設(shè)備維修手續(xù)，管理處、項目部在接到電話后，即刻組織有關(guān)維修人員進行維修，維修結(jié)束后由使用部門驗收簽字，如一時不能完成，應(yīng)向有關(guān)部門或業(yè)主解釋，并向管理處、項目部經(jīng)理以至分管付總匯報。疑難問題應(yīng)向工程管理部開出技術(shù)支持聯(lián)系單以求幫助，工程管理部以技術(shù)作業(yè)核定單的形式下發(fā)有關(guān)指令

22、及處理方法。4.2 設(shè)備事故故障若需維修，要將設(shè)備名稱，損壞原因，損壞程度，使用單位和人名填寫在事故報告單上，如屬責(zé)任事故且損壞嚴(yán)重應(yīng)由公司工程管理部安排調(diào)查做詳盡的分析調(diào)查報告。4.3 經(jīng)調(diào)查核實屬責(zé)任事故者，應(yīng)根據(jù)損害程度，責(zé)任輕重，按公司獎懲條例進行處罰。4.4 維修主管制定設(shè)備全年（周、月、季度、半年、年）維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理審核后報公司工程管理部批準(zhǔn)并監(jiān)督實施，做到定時進行維修保養(yǎng)，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。4.5 對維修保養(yǎng)過的設(shè)備，由技術(shù)主管盡心質(zhì)量檢查，重大的維保由工程管理部予以驗收。4.6 凡重大節(jié)日，銷售旺季，主要貴賓來訪，管理處、項目部事先應(yīng)對設(shè)備進行特別

23、的技術(shù)性檢查，做到萬無一失。4.7 對設(shè)備的正常維修保養(yǎng)，要視業(yè)主的經(jīng)營特點和規(guī)律進行，一般安排在夜晚或休息日，以不影響業(yè)主正常生活、工作為前提。4.8 保養(yǎng)內(nèi)容是：清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐、更換易損件。4.9 設(shè)備的保養(yǎng)按設(shè)備全年維保工作安排計劃表執(zhí)行。4.10 設(shè)備的日常例行保養(yǎng)4.10.1 保養(yǎng)內(nèi)容：清潔、潤滑、緊固易松動的螺絲，檢查零部件運行狀況，檢查零部件的完整，日常保養(yǎng)的重點在設(shè)備的外觀。4.10.2 保養(yǎng)人員：操作工4.10.3 保養(yǎng)頻度：每天（周）例行保養(yǎng)，操作工每班巡視各機房內(nèi)管轄設(shè)備。4.10.4 保養(yǎng)對象：空調(diào)設(shè)備、鍋爐、制冷設(shè)備、電梯、配電房設(shè)備、污水處理、泵、電機

24、各管井內(nèi)設(shè)備。4.10.5 保養(yǎng)具體工作：4.10.5.1 檢查設(shè)備的操作機構(gòu)，及安全防保險裝置是否靈敏可靠。4.10.5.2 檢查設(shè)備潤滑情況，并定時定點加注定質(zhì)量的潤滑油。4.10.5.3 檢查設(shè)備容易松動、脫離的部位是否正常。4.10.5.4 檢查設(shè)備腐蝕、砸碰、拉傷和漏油、漏氣（汽）、漏電、漏水等情況。4.10.5.5 搞好設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作。4.10.6 監(jiān)督方式：自檢、互檢、維修主管不定時抽檢。4.11 設(shè)備月度（季度）保養(yǎng)4.11.1 保養(yǎng)內(nèi)容：對設(shè)備進行普遍的擰緊、清潔、潤滑、并做部分調(diào)整、拆卸、清洗。4.11.2 保養(yǎng)人員：操作工，相關(guān)工種配合，專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)。4.11.3

25、 保養(yǎng)頻度：每月或設(shè)備連續(xù)運轉(zhuǎn)500小時后保養(yǎng)一次。一般停機8小時，視運行情況、設(shè)備狀況、人員配備情況而定。4.11.4 保養(yǎng)對象：同41044.11.5 保養(yǎng)具體工作：4.11.5.1 根據(jù)設(shè)備使用情況，對部分零部件進行清洗。4.11.5.2 對設(shè)備的某些配合間隙進行適度調(diào)整。4.11.5.3 清除設(shè)備表面黃袍、油污、檢查調(diào)整潤滑油路，保證暢通不泄露。4.11.5.4 清掃電器箱，電動機，電器裝置，做到固定整齊，安全防護裝置牢靠。4.11.5.5 檢查各類標(biāo)識，要求準(zhǔn)確、完整。4.11.5.6 檢查各了設(shè)備管路油漆。4.11.6 監(jiān)督方式：互檢（必須指定具體責(zé)任人員）。4.12 設(shè)備半年保養(yǎng)

26、4.12.1 保養(yǎng)內(nèi)容：對設(shè)備進行內(nèi)部清潔、潤滑、局部解體檢查修理、調(diào)整、緊固。4.12.2 保養(yǎng)人員：操作工及相關(guān)人員、專業(yè)技術(shù)人員全面指導(dǎo)，4.12.4 保養(yǎng)頻度：半年一次。4.12.4.1 具體保養(yǎng)內(nèi)容：4.12.4.2 根據(jù)設(shè)備使用情況對設(shè)備進行部分解體檢查。4.12.4.3 對各種傳動箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油。4.12.4.4 修復(fù)和更換易損件。4.12.4.5 檢修配電箱、電動機，整修設(shè)備。4.12.4.6 檢查、調(diào)整、恢復(fù)精度和校正水平。4.12.5 每次保養(yǎng)之后（不包括日常保養(yǎng)），由保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)驗證記錄單，并由主管設(shè)備人員和部門領(lǐng)導(dǎo)簽字。作為考核依據(jù)，最后整理歸檔。4.1

27、3 全年保養(yǎng)4.13.1 保養(yǎng)內(nèi)容：對設(shè)備各主體進行檢查、調(diào)整、更換磨損零件，對主要零部件進行鑒定、測量，對設(shè)備由內(nèi)至外進行一次全面徹底的技術(shù)保養(yǎng)。4.13.2 保養(yǎng)頻度：一年依次4.13.3 具體保養(yǎng)內(nèi)容：根據(jù)設(shè)備不同情況和狀況分別制定保養(yǎng)內(nèi)容，保養(yǎng)結(jié)束后設(shè)備均應(yīng)達到出廠或銘牌技術(shù)指標(biāo)（參數(shù)）。4.13.4 監(jiān)督方式：指定具體責(zé)任人員監(jiān)督外委單位人員進行，工程管理部專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)到現(xiàn)場監(jiān)督。5.0 相關(guān)文件5.1 各類設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程6.0 質(zhì)量記錄表格6.1 公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)驗證記錄表6.2 公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)過程記錄表6.3 工程、外包項目驗收單6.4 技術(shù)支持聯(lián)系單6.5 QR

28、/GC-01-18技術(shù)作業(yè)核定單設(shè)備保養(yǎng)的通用標(biāo)準(zhǔn)及方法序號設(shè)備名稱保養(yǎng)周期檢 測 標(biāo) 準(zhǔn)方 法備 注一電動機根據(jù)手冊和備規(guī)定而定1、手動盤轉(zhuǎn)應(yīng)無異常聲響無卡阻。2、三相繞組絕緣合乎要求。3、聯(lián)軸器的聯(lián)結(jié)可靠，間隙合乎標(biāo)準(zhǔn)，傳達室動皮帶或傳動皮帶或傳動鏈的聯(lián)結(jié)可靠，松緊適度。4、帶負(fù)荷運行無異常聲響。5、三相電流應(yīng)平衡。1、 耳聽2、 用1000V搖表測3、 聯(lián)軸器聯(lián)結(jié)間隙約2-3毫米，傳動皮帶、轉(zhuǎn)動鏈在兩 傳動輪中部下壓可壓下一 指高為松緊適度。4、 用長螺絲刀一端與電動機相接觸，另一端與耳朵相貼，聽其內(nèi)部聲響二柴油 發(fā)電機一季度1、 機油油位、水箱水位、柴油油位，合乎標(biāo)準(zhǔn)。2、 整個機組無

29、漏油、漏水現(xiàn)象。3、 蓄電池電解液位、輸出電壓合乎標(biāo)準(zhǔn)。4、 開機試運行運轉(zhuǎn)正常，各儀表指示在規(guī)定范圍內(nèi)。5、 運行機聲正常，排煙口排出的煙為灰白煙。1、 目測2、 目測3、 液位高于極片約10-15MM，輸出電壓不低于24V。4、 綜合考察分析。5、 耳聽目測。三干式變壓器一年1、變壓器內(nèi)外清潔無異物。2、母線、電纜線與變壓器聯(lián)接良好。3、高低壓側(cè)面繞組絕緣合乎要求。4、帶負(fù)荷試運行聲響正常。1、目測2、用手扳動無松動感。3、用2500V播表搖測。4、耳聽。四低壓配電柜半年1、配電柜內(nèi)外清潔無塵、無異物。2、母線、電纜之間聯(lián)接處接觸良好。3、各電器開關(guān)完好無損。4、各電器在投入運行后能正常運

30、行，無異常聲響。1、 目測。2、 抽查聯(lián)接處用手板動無松動感。3、 抽取部分操作作試驗。4、 綜合觀察。五水泵一月1泵體外觀清潔，標(biāo)識無破損。2手動盤轉(zhuǎn)無卡阻、無異常聲響。3泵體與電機聯(lián)接可靠，同軸度合乎要求。4泵體和附近與之相連的管道閥門無漏水。5壓力表指示正常，單向閥無倒流。6潤滑油脂在規(guī)定范圍內(nèi)密封良好。7試運行無異常聲響。1目測2耳聽3聯(lián)軸器圓周對稱抽四點檢查間隙是否一致。4目測5目測6打開旋塞觀察7耳聽六七風(fēng)機公共天線系統(tǒng)半年1風(fēng)機及其相連的軟管清潔無雜物。2傳動皮帶聯(lián)接良好，松緊適度。3手動盤轉(zhuǎn)動風(fēng)機皮帶輪無卡阻，無異聲。4試運行無異常聲響。1、目測2、手壓皮帶輪間的皮帶中部可壓下

31、一指高。3、耳聽4、耳聽一月1、天線架牢固可靠。2、天線架防銹良好。3、放大器、分配器性能良好，接線良好。1、 用手搖動具有穩(wěn)定感。2、 目測3、 用場強儀抽取部分天線終端插座，測量其信號輸出不低于65DB八防盜監(jiān)控系統(tǒng)一季1、電視圖象清晰逼真。2、主機功能齊全。3、攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)節(jié)適當(dāng)，鏡頭防護良好，清潔無塵。1、目測2、試機檢查3、目測九對講報警系統(tǒng)半年1、主機無破損，外觀清潔無塵。2、功能可靠，線路無故障。3、通話暢通1、目測2 隨機抽取部分樓層進行試驗。十空調(diào)系統(tǒng)一月1、水質(zhì)清潔，管道上的過濾器清潔。2、機組進風(fēng)過濾網(wǎng)清潔。3、冷卻泵、冷卻塔、循環(huán)泵、主機運行聲響正常，各儀表指示正

32、常。4、系統(tǒng)無滲、漏水現(xiàn)象。1、目測2、目測3、耳聽目測4、目測十一防火卷簾門一月1、卷簾門外觀無破損。2、機械傳動機構(gòu)靈活可靠無銹蝕。3、手動、自動操作卷簾門升降、停止靈活。1、目測2、目測3、試機檢測十二火災(zāi)報警控制系統(tǒng)一月1、消防中心集控柜內(nèi)外清潔無塵。2、接線端子導(dǎo)線聯(lián)接緊固無松脫。1、目測2、抽取部分檢查年檢1、 煙、溫感清潔無塵，無銹斑，線頭緊固。2、 3440介面單元箱線頭緊固箱外清潔1、抽檢部分2、用手撥動線頭，無松脫。十三氣體自動滅火系統(tǒng)月檢1、氣罐壓力合乎標(biāo)準(zhǔn)。2、鉛封和保險帶完好無損。3、噴嘴通暢無阻礙。1讀數(shù)2目測3目測一年1、火災(zāi)探測器清潔無塵。2、控制裝置動作可靠。

33、1目測2手動試驗十四消火栓一月1、配件無破損缺失。2、栓箱內(nèi)外清潔無塵。3、報警按扭靈敏可靠，指示燈顯示正常。1目測2目測3試驗十五疏散出口指示一月1、燈箱無破損。2、燈箱內(nèi)外清潔無塵。3、各按扭功能正常。1目測2目測3試驗十六自動噴水滅火系統(tǒng)一月1、系統(tǒng)管網(wǎng)、閥門無漏水。2、噴頭外觀清潔。3、壓力表指示正常。4、放水試驗其報警性能應(yīng)可靠。1目測2目測3試驗十七干粉滅火器一月1、壓力表指示正常2、器身無銹蝕3、滅火器存放位置合乎要求，有檢驗合格證。4滅火器重量合乎要求。1目測2目測3綜合考察4抽取10%稱重綜合性機房出入及安全防火規(guī)定1.0 目 的確保站房內(nèi)設(shè)備安全穩(wěn)定地運行。2.0 適用范圍

34、管理處、項目部管轄的配電房、發(fā)電機房、冷凍機房、鍋爐房、空調(diào)機房、中控機房、電梯機房、煤氣房、污水處理站、風(fēng)機房、1211機房、弱電機房及各類管井等。3.0 規(guī) 定3.1 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，串崗，特殊情況（如就餐等）需輪流進行，絕對禁止無人值班。3.2 單位主管領(lǐng)導(dǎo)可隨時來各站放檢查工作，值班員可作記錄，維修工來進行檢修，要在登記薄上寫清檢修項目以及出入時間。3.3 其他單位人員來站房檢查工作或參觀，需經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理批準(zhǔn)并由維修主管陪同方可入內(nèi)，否則值班人員有權(quán)拒絕，參觀時間一般應(yīng)控制在30分鐘之內(nèi)。3.4 外來施工單位人員必須憑甲方簡化的單簽署的施工任務(wù)單至管理處、項

35、目部辦理進所（站）作業(yè)許可證，方可進站施工，施工期間施工人員應(yīng)服從值班人員的管理，遵守站房的有關(guān)管理制度，做到安全第一，工完料凈清。3.5 在崗期間，值班人員不得將食品帶如站房，不準(zhǔn)吃瓜子、花生等零食。3.6 各站、房嚴(yán)禁煙火，不得在站房內(nèi)吸煙，如因工作需要動火，必須經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理批準(zhǔn)，辦理動火證，并做好消防應(yīng)急措施，方可動火工作。否則，值班人員有權(quán)加以制止，不聽勸阻者，值班人員應(yīng)立即向有關(guān)部門報告，并采取防范措施。3.7 各站、房電話為工作聯(lián)系專用，不準(zhǔn)用來打私人電話。3.8 嚴(yán)禁在站房內(nèi)擺設(shè)易爆、揮發(fā)性強的氣體和液體，工作中所有易燃品應(yīng)按規(guī)定使用保管，嚴(yán)禁亂扔亂放。3.9 消防器材應(yīng)

36、定點放置，嚴(yán)禁私自隨意亂動并經(jīng)常檢查，消防器材過期應(yīng)及時提醒有關(guān)部門更換，所有工作人員都應(yīng)熟悉消防器材的特性，且能熟練操作使用。3.10 各站、房工作人員應(yīng)提高警惕，嚴(yán)格按照操作規(guī)程使用設(shè)備，堅守崗位，杜絕一切火災(zāi)隱患。4.0 質(zhì)量記錄表格機電設(shè)備管理規(guī)程 1.0 職 責(zé)1.1 負(fù)責(zé)擬定設(shè)備大修方案；設(shè)備外委維修招投標(biāo)；設(shè)備（器具）申購審批；機電 設(shè)備年檢。1.2 負(fù)責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、月、季、半年、年保養(yǎng)及較大維修，并做到相關(guān)計劃、填寫相關(guān)記錄。2.0 設(shè)備分類：根據(jù)設(shè)備對業(yè)主和用戶服務(wù)的重要性將其分為三級：2.1 級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電

37、柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組。2.1 級設(shè)備：正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝泳池水處理裝置。2.3 級設(shè)備：除、級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及行政部、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等等。3.0 操作規(guī)程3.1 設(shè)備的編號：設(shè)備編號由以下四部分組成。3.1.1 第一部分 表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0199表示。3.1.2 第二部分 表示單位的名稱：用字母AZ表示：（按承接查驗入伙的時間順序來 排列，機關(guān)編號為

38、Z。）當(dāng)管理中心數(shù)目超過26個時，用雙字母表示。如：第27、28表示為AA、BB。3.1.3 第三部分 表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字1、2、3表示。3.1.4 第四部分 表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字、來表示。 例：03 B 1 （） 電梯 XX 1號 級 電梯 管理設(shè)備3.2 設(shè)備的建帳及資料管理3.2.1 設(shè)備的建帳分三級制：3.2.1.1 工程服務(wù)中心發(fā)放物業(yè)代碼，并給全部設(shè)備編號及編制機電設(shè)備統(tǒng) 計表，錄入電腦，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街付ǖ姆?wù)器。3.2.1.2 工程服務(wù)中心對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳。3.2.1.3 專業(yè)公司對所轄設(shè)備應(yīng)建帳。3.2.1.4 工程服務(wù)中心對、級設(shè)備設(shè)施建帳，對

39、級設(shè)備設(shè)施不建帳（汽車應(yīng)建帳，除外）。3.2.2 設(shè)備的資料管理：3.2.2.1 工程服務(wù)中心對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建檔保管。3.2.2.2 專業(yè)公司對所轄設(shè)備應(yīng)建檔保管。3.2.2.3 工程服務(wù)中心對、級設(shè)備資料統(tǒng)一建檔保管。3.2.2.4 對于設(shè)備的定期保養(yǎng)記錄、維修記錄、值班記錄等，專業(yè)公司應(yīng)將所負(fù)責(zé)的設(shè)備的保養(yǎng)及維修記錄裝訂成冊，專柜保存；維修班對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊，專柜保存（級設(shè)備的保養(yǎng)檢查記錄也由工程服務(wù)中心保存）4.0 設(shè)備標(biāo)識4.1 設(shè)備標(biāo)牌4.1.1 對新入伙的物業(yè)，按公司規(guī)定的機電設(shè)備統(tǒng)計表按要求填寫設(shè)備標(biāo)牌， 并按規(guī)定貼在設(shè)備上。電梯及其相

40、關(guān)設(shè)備的標(biāo)牌由其與電梯公司共同標(biāo)識。4.2 設(shè)備的顏色（見下表）說明：4.2.1 適用于設(shè)備房內(nèi)所有設(shè)備及管道。4.2.2 管道的文字，箭頭應(yīng)與管理直每徑相適應(yīng)。一般情況字體為宋體，字的大小按管道直徑的半倍考慮。（直徑80mm,長度為管徑的2倍；80mm，長度為200mm.）4.2.3 所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭方向以水的流向為準(zhǔn)。4.2.4 色環(huán)的寬度；管徑150mm,色環(huán)寬度為50mm，色環(huán)間距為12；管徑 150mm,色環(huán)寬度為70mm，色環(huán)間距2025M。管井內(nèi)的道色環(huán)間距每層一道。 設(shè)備標(biāo)識表（顏色）序號設(shè)備名稱油漆顏色附注1消火栓泵紅色2噴淋泵紅色3生活泵藍色深藍色4消火