星彥地產(chǎn)深圳華僑城四海項目整合推廣策略

1、2008年8月 sale and artifice 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 清晰項目目標清晰項目目標/ /使命使命 項目分析及定位項目分析及定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略項目營銷策略 市場大勢市場大勢/ /競爭分析競爭分析 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 清晰項目目標清晰項目目標/ /使命使命 項目分析及定位項目分析及定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略項目營銷策略 市場大勢市場大勢/ /競爭分析競

2、爭分析 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 1 1 + 3+ 3 大盤開發(fā)大盤開發(fā) 旅游人文旅游人文 高端綜合高端綜合 片區(qū)運營片區(qū)運營 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 快速運作快速運作 現(xiàn)金流現(xiàn)金流 人才培養(yǎng)人才培養(yǎng) 規(guī)模小、舊改規(guī)模小、舊改 非主流產(chǎn)品類型非主流產(chǎn)品類型 非主流運營模式非主流運營模式 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 清晰項目目標清

3、晰項目目標/ /使命使命 項目分析及定位項目分析及定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略項目營銷策略 市場大勢市場大勢/ /競爭分析競爭分析 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 宏觀調(diào)控政策沒有松動的跡象宏觀調(diào)控政策沒有松動的跡象 低迷的市場態(tài)勢短期內(nèi)沒有逆轉(zhuǎn)的跡象低迷的市場態(tài)勢短期內(nèi)沒有逆轉(zhuǎn)的跡象 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 銷售量持續(xù)低位徘徊低位徘徊，市場觀望氣氛依然比較濃厚； 供求背離，市場銷售壓力進一步增大銷售壓力

4、進一步增大。 全市供求走勢南山供求結(jié)構(gòu) 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 部分新盤持續(xù)推出特價、優(yōu)惠房，拉底了區(qū)域市場整體均價； 價格走低將影響客戶對區(qū)域價格的認識，后市價格壓力增大后市價格壓力增大。 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 項目片區(qū)建面戶數(shù)主力戶型開盤時間均價銷售率 雷圳0755前海120632918 兩房、三房、四房2008-06-21900064% 鼎太風華六期前海 56966 606兩房2008-04-12 120

5、0054% 云棲西岸閣前海19620140兩房、三房2007-12-311500044% 諾德國際前海2600001558兩房、三房2007-12-22908033% 澳城后海86520387三房、四房2007-8-62300043% 卓越維港后海130000364th、四房（拼合）2008-8-32400080% 園景園蛇口29985160兩房、三房、四房2008-7-261300068% 蘭溪谷二期蛇口146910537四房、復式、house 2007-7-27 4000020% 悠山美地南油2320423一房、兩房2008-1-31300033% 南山半島在售項目以大戶產(chǎn)品為主； 高性價

6、比的項目表現(xiàn)出較好的銷售業(yè)績。 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 項 目片 區(qū)占 地建 面戶數(shù)主力戶型開盤時間 皇庭港灣后海2640152803375townhouse 預(yù)計下半年 招商海月五期后海3102197134647三房、四房預(yù)計年底 泛海拉菲花園月亮灣3210668234 預(yù)計年底 恒立心海灣花園月亮灣488421858281162 預(yù)計年底 陽光天地苑前海11573 55245 750 預(yù)計年底 曦灣華府蛇口1446348000195四房（拼合）預(yù)計10月 南光城市花園南山 22843 104550

7、1365 復式、4房、1房 預(yù)計年底 南山半島下半年推售項目主要是大戶型物業(yè)，對本項目不構(gòu) 成直接競爭。 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 開盤時間：開盤時間：2008年7月27日 主力戶型：主力戶型：單房34，一房49 均價：均價：9800元/ 套數(shù)：套數(shù)：394套 銷售率：銷售率：90%90%以上以上 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 開盤時間：開盤時間：2008年7月20日 主力戶型：主力戶型：二房65 均價：均價：7500元

8、/ 套數(shù)：套數(shù)：238套 銷售率：銷售率：82%82%以上以上 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 短期內(nèi)市場態(tài)勢不會發(fā)生逆轉(zhuǎn) 客戶觀望情緒濃厚，市場銷售壓力不斷增大 高性價比成為撬動客戶的最有力手段 快速銷售才能有效降低項目風險、保障收益 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 清晰項目目標清晰項目目標/ /使命使命 項目分析及定位項目分析及定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略項目營銷策略 市場大勢市場大勢/ /競爭分析競爭分析

9、深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 用地面積：用地面積：8051 建筑面積：建筑面積：62679 容積率：容積率：7.27 覆蓋率：覆蓋率：45.3 總戶數(shù)：總戶數(shù)：914戶 房型房型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例比例 單身公寓353927029.5 一房一廳474820222.1 兩房兩廳616727029.5 三房兩廳9017218.8 合計914100 用地面積小，覆蓋率高， 綠化休閑空間少 高容積率，戶數(shù)多，居 住舒適度低 單身公寓、一房面積尺 度偏大，總價增加 房型比例平均，產(chǎn)品定 位指向性不強 投資、過度

10、居家型產(chǎn)品， 存在一定客戶障礙 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 單側(cè)采光 通風不佳 私密性難以保證 舒適性差 西曬戶型多 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 四海公園 灣夏 花園 灣夏村 廠 房 區(qū) 景園 大廈 園景園 東灣 小學 優(yōu)劣參半優(yōu)劣參半 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 配套齊全，出行便利！配套齊全，出行便利！ 途經(jīng)灣廈村部分公交路線途經(jīng)灣

11、廈村部分公交路線 22海上世界同樂村 70蛇口碼頭世界之窗 226蛇口赤灣西麗湖 223海上世界福田南 355蛇口赤灣深圳機場 醫(yī)院：醫(yī)院： 聯(lián)合醫(yī)院、蛇口醫(yī)院、華太門診部聯(lián)合醫(yī)院、蛇口醫(yī)院、華太門診部 銀行：交通銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行銀行：交通銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行 學校：東灣小學、育才一中、育才二中學校：東灣小學、育才一中、育才二中 商業(yè)：佳發(fā)商場、金匯城百貨、人人樂超市、商業(yè)：佳發(fā)商場、金匯城百貨、人人樂超市、itatitat 藥店：君安大藥房、廣安利藥店、亞洲大藥房、海王星晨藥店：君安大藥房、廣安利藥店、亞洲大藥房、海王星晨 餐飲：海灣漁港、蘭米坊、湖南人昌鴻樓餐飲：海灣漁港、蘭米

12、坊、湖南人昌鴻樓 酒店：維也納酒店、陽光酒店：維也納酒店、陽光168168連鎖酒店、七天連鎖酒店連鎖酒店、七天連鎖酒店 其它：海灣假日休閑中心、蛇口汽車站、米蘭商業(yè)街其它：海灣假日休閑中心、蛇口汽車站、米蘭商業(yè)街 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 國際化 多元人文 舒緩悠閑 最宜居 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 從蛇口看項目從蛇口看項目 威脅很大威脅很大 投資客戶觀望，過渡客戶價格門檻 保障性住房分流客戶 劣勢不少劣勢不少 環(huán)境

13、、產(chǎn)品、布局、區(qū)位 優(yōu)勢不明顯優(yōu)勢不明顯 配套、交通、景觀 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 高價值體系高價值體系 客戶戰(zhàn)略客戶戰(zhàn)略 合理價格合理價格 快速銷售快速銷售 收益保障收益保障 品牌維護品牌維護 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 蛇口最宜居國際人文價值蛇口最宜居國際人文價值 南山中心區(qū)發(fā)展輻射價值南山中心區(qū)發(fā)展輻射價值 華僑城高端品牌形象價值華僑城高端品牌形象價值 高品質(zhì)公共空間裝修配飾高品質(zhì)公共空間裝修配飾 高檔室內(nèi)裝修

14、配飾高檔室內(nèi)裝修配飾 項目價值體系項目價值體系 項目人文精神內(nèi)涵項目人文精神內(nèi)涵 小盤大做！小盤大做！ 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 墻外開花墻內(nèi)香墻外開花墻內(nèi)香 用深圳帶動蛇口用深圳帶動蛇口 我的客戶我做主我的客戶我做主 客戶群一般特征：客戶群一般特征：地緣影響地緣影響、情感共鳴情感共鳴 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 7

15、0 90 清晰項目目標清晰項目目標/ /使命使命 項目分析及定位項目分析及定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略項目營銷策略 市場大勢市場大勢/ /競爭分析競爭分析 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 the end thanks 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 internationa

16、l international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 2006年，房價調(diào)控政策紛紛出臺，置業(yè)者持幣 觀望，80后街在嚴峻的環(huán)境找到市場突破口，差 異化的個性營銷，實現(xiàn)了“短，平，快”的銷售 目標。 80后街把握市場潮流，炫出項目個性，定位為 “布吉關(guān)精裝小戶”，吸引了關(guān)內(nèi)人群購買，開 盤當天累計60%的銷售率，2個半月實現(xiàn)100%的 銷售。 布吉是深圳房地產(chǎn)市場的價格低洼地帶，80后 街的推出，成為市場的亮點，實現(xiàn)6200元/平米的 銷售均價。 深圳星彥代理事業(yè)一部出

17、品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 中心西區(qū)已逐漸形成成熟的商務(wù)氛圍，未來3年內(nèi)將有180萬商務(wù)樓宇開發(fā)， 將吸引近百萬商務(wù)人流，孕育小戶型租賃市場巨大能量。 中心西區(qū)稀缺小戶社區(qū)，租金一路飚升，中心西區(qū)稀缺小戶社區(qū)，租金一路飚升， 投資前景無限。投資前景無限。 花好園，中心西區(qū)唯一超大規(guī)模小戶型花 園社區(qū)，

18、并融入中心西區(qū)的濃郁商務(wù)氣息 和紅樹灣高尚住宅區(qū)的人文氣息。 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 實現(xiàn)銷售均價：13000元/平米 速度：月均100套 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部

19、出品 international international apartments 70 90 建面建面5455054550平方米，總戶數(shù)平方米，總戶數(shù)864864戶，戶，80008000平方米商業(yè)平方米商業(yè) 單單 房（房（3131）20%20%，一房（，一房（38-45 38-45 ）60%60%， 兩房（兩房（60-6960-69）20%20% 92009200元元/ /平方米（精平方米（精10001000元裝修）元裝修） 投資客投資客60%60%；外銷；外銷10%10%，羅湖，羅湖60%60%，其他區(qū)域，其他區(qū)域30%30% 純粹城市假日酒店公寓純粹城市假日酒店公寓 酒店式服務(wù)、高檔次、

20、高品質(zhì)精裝修、教育資源等酒店式服務(wù)、高檔次、高品質(zhì)精裝修、教育資源等 ：1010米層高的入戶大堂及酒店式的裝修風格體現(xiàn)高檔次感，客戶以區(qū)米層高的入戶大堂及酒店式的裝修風格體現(xiàn)高檔次感，客戶以區(qū) 域內(nèi)的投資客為主，客戶決定購買的因素是域內(nèi)的投資客為主，客戶決定購買的因素是產(chǎn)品的高品質(zhì)、高檔產(chǎn)品的高品質(zhì)、高檔 次感及物管服務(wù)；市場暢銷。次感及物管服務(wù)；市場暢銷。 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 深圳星彥代理事業(yè)一部出品 international international apartments 70 90 均價均價1300013000元元/ /平平( (含含10001000元元/ /平米豪華個性化裝修套餐平米豪華個性化裝修套餐) )