限購(gòu)令下鄭州房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析44p

1、1本報(bào)告嚴(yán)格保密 深圳市眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司深圳市眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 since 1996 2本報(bào)告嚴(yán)格保密 用心，創(chuàng)造價(jià)值用心，創(chuàng)造價(jià)值 creating value by heartscreating value by hearts 3本報(bào)告嚴(yán)格保密 中國(guó)地產(chǎn)實(shí)踐家中國(guó)地產(chǎn)實(shí)踐家 中國(guó)策劃代理五十強(qiáng)中國(guó)策劃代理五十強(qiáng) 深圳市十大品牌中介深圳市十大品牌中介 4本報(bào)告嚴(yán)格保密 2011年4月28日 限購(gòu)令下 鄭州樓市未來(lái)走勢(shì)分析 5本報(bào)告嚴(yán)格保密 前 言 順勢(shì)而行： 2011年初，一場(chǎng)全國(guó)性的限購(gòu)風(fēng)暴席卷而來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)頓 時(shí)迎來(lái)極為嚴(yán)峻的形勢(shì)！ 新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了怎樣的影響？未

2、來(lái)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā) 展趨勢(shì)？我們又當(dāng)如何順應(yīng)形勢(shì)、抓住機(jī)會(huì)從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功 銷售 6本報(bào)告嚴(yán)格保密 目目 錄錄 第一部分：調(diào)控政策回顧 第二部分：鄭州版樓市調(diào)控 第三部分：調(diào)控下的鄭州樓市 第四部分：鄭州樓市未來(lái)走勢(shì)分析 7本報(bào)告嚴(yán)格保密 調(diào)控政策回顧 8本報(bào)告嚴(yán)格保密 2009-2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 調(diào)控政策回顧 時(shí)間政策名稱政策內(nèi)容 2009.12.14 國(guó)四條增加普通商品房供給;繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu) 房;加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè);擴(kuò)大保障性安居工程建設(shè) 2010.1.10 國(guó)十一條 嚴(yán)格二套房貸款管理，二套房貸款首付不得低于40%，

3、 加大房地產(chǎn)貸款窗口指 導(dǎo) 2010.3.10 土地新政19條 開發(fā)商競(jìng)買土地保證金最少兩成,1月內(nèi)付清地價(jià)50%,囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)” 等19條土地調(diào)控政策 2010.4.17 417新政 (新國(guó)十條) 二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，部分地區(qū)可 暫停發(fā)放三套房貸，外地購(gòu)房受到限制等 2010.9.29 929新政 (國(guó)五條) 首套房貸不分大小均要求首付不得低于30%；二套房貸首付不得低于50%，貸 款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房和外地購(gòu)房全部停發(fā)房貸； 房?jī)r(jià)過高 上漲過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)等 2010.11.15 限外令境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買

4、一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦 公所需的非住宅房屋 2010.12.26 第二次加息央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0.25個(gè)百分點(diǎn)，一 年存款利率由 2.50% 提高到2.75%，貸款 利率由5.56%提高到 5.81% 9本報(bào)告嚴(yán)格保密 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 調(diào)控政策回顧 時(shí)間政策名稱政策內(nèi)容 2011.1.26 126新政 （新國(guó)八條） 落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；加大保障性安 居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策；強(qiáng)化差別化住房信貸政策，二套住房 首付款比例不低于60%；合理引導(dǎo)住房需求，嚴(yán)厲限購(gòu)；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

5、2011.1.28 上海重慶開征 房產(chǎn)稅 上海、重慶對(duì)部分個(gè)人住房開 征房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為 0.5-1.2% 2011.2.9 第三次加息央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣 存貸款基準(zhǔn)利率 0.25個(gè)百分點(diǎn)，一 年存款利率由 2.75% 提高到3.00%，貸款 利率由5.81%提高到 6.06% 2011.4.21準(zhǔn)備金率達(dá) 20.5% 央行在4月21日再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分比。至此，存款 準(zhǔn)備金率再次達(dá)到歷史新高，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)20.5%。銀行資金規(guī)模 有限已導(dǎo)致多地的房貸暫時(shí)中止。 另經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)＜艺J(rèn)為，準(zhǔn)款準(zhǔn)備金理論上限在25%，預(yù)計(jì)

6、2011年尚有4次上 調(diào)可能，最終調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)為22.5%。 10本報(bào)告嚴(yán)格保密 “四大方面、十二項(xiàng)措施”調(diào)控力度升級(jí) 加大供應(yīng)銀根緊縮控制需求 保障房建設(shè) 土地供應(yīng) 銀行加息 提高準(zhǔn)備金率 限購(gòu)令 提高首付 全額征稅 房產(chǎn)稅 宏觀調(diào)控解讀 監(jiān)督問責(zé) 建立目標(biāo) 約談監(jiān)督 輿論導(dǎo)向信托監(jiān)管 11本報(bào)告嚴(yán)格保密 鄭州版樓市調(diào)控 12本報(bào)告嚴(yán)格保密 2011年鄭州樓市調(diào)控政策 鄭州調(diào)控政策 1月4日，鄭州第一次限購(gòu)令頒布：限制外地人在二環(huán)以內(nèi)買房 1月26日，新國(guó)八條頒布：第二套房首付比例提高至六成 2月9日，央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn) 3月4日，鄭州第二次更為嚴(yán)厲的限購(gòu)令

7、頒布 4月6日，央行再次宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn) 13本報(bào)告嚴(yán)格保密 1月4日：鄭州第一版限購(gòu)令鄭州調(diào)控政策 從2011年1月6日起，在鄭州市建成區(qū)內(nèi)對(duì)人口過密區(qū)域（結(jié)合鄭州市當(dāng)前實(shí)際，人口過 密區(qū)域暫定為農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來(lái)路以西區(qū)域，未來(lái)路與農(nóng)業(yè)路 未交界處以中州大道為界）和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶?gòu)政策。 無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口 過密區(qū)域購(gòu)房，只能在其他區(qū)域新購(gòu)1套商品住房。 能提供在鄭州市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密 區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購(gòu)1套商

8、品住房。 鄭州市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購(gòu)1套商品住房。 同時(shí)，將根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)運(yùn)行情況，對(duì)住房限購(gòu)政策、限購(gòu)區(qū)域及時(shí)進(jìn)行評(píng)估并適時(shí)做 出相應(yīng)調(diào)整后，對(duì)外公布執(zhí)行。（該限購(gòu)政策不含各縣（市）、上街區(qū)）。 14本報(bào)告嚴(yán)格保密 3月4日：“升級(jí)版”限購(gòu)令鄭州調(diào)控政策 繼北京、上海、廣州、深圳等大中城市之后，鄭州再次推出樓市“限購(gòu)令”。 自3月4日起,對(duì)在鄭州市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，具 備相關(guān)條件的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及不符合購(gòu)房條件的非本市戶籍居民家庭，暫停在

9、市 區(qū)向其售房。 政策分析：限購(gòu)范圍擴(kuò)大：由鄭州人口過密區(qū)域（大致在二環(huán)以內(nèi)）限購(gòu)，擴(kuò)大到了市區(qū)（含 市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）。存量房列入“限購(gòu)令”：第一次只是在區(qū)域上進(jìn)行了限購(gòu)，此次將 存量房也列入了限購(gòu)的要件當(dāng)中，其中鄭州戶口2套，外地戶口1套。 高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)購(gòu)房 不受限：高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)開發(fā)量較少，成交價(jià)格較低。限購(gòu)令對(duì)兩區(qū)意義不大，因此此次限購(gòu) 范圍并未涉及上述兩區(qū)域。 15本報(bào)告嚴(yán)格保密 調(diào)控下的鄭州樓市 16本報(bào)告嚴(yán)格保密 2010-2011年鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 從2010年4月以來(lái)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出：自先后兩次限購(gòu)政策出臺(tái)后，2011年 鄭州房?jī)r(jià)(不包含經(jīng)適房）持續(xù)快速走高的趨勢(shì)得到

10、了較好的遏制，目前房?jī)r(jià)走勢(shì)平 穩(wěn)，沒有出現(xiàn)去年大幅攀升的趨勢(shì)。 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 17本報(bào)告嚴(yán)格保密 升級(jí)版限購(gòu)令頒布后，房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)， 3.14-3.27日，鄭州8大行政區(qū) 52個(gè)項(xiàng)目在新政影響之下房?jī)r(jià)依然走高，3月下 旬鄭州樓市19%項(xiàng)目漲價(jià)，81%項(xiàng)目?jī)r(jià)格平穩(wěn)， 無(wú)降價(jià)樓盤 。 3.14-3.27， 新政之下鄭州房?jī)r(jià)持續(xù)走高 3.28-4.17，調(diào)控效果初顯，4月5樓盤降價(jià) 根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，3.28-4.17，鄭州8大行政區(qū) 和中牟地區(qū)56個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)樓盤開始降價(jià)， 相比23個(gè)漲價(jià)樓盤的數(shù)量，降價(jià)雖然比例不大 。但也說明鄭州樓市限購(gòu)政策效果開始初步顯 現(xiàn)。 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 18本報(bào)

11、告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)數(shù)據(jù)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)投放情況 一季度鄭州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積164.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.18%，其中 商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積124.6萬(wàn)平方米，同比下降4.67%。 2011年 一季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)投放(萬(wàn)) 時(shí)間1月2月3月 住宅67.4528.57 28.58 非住宅12.29 4.89 22.99 月度小計(jì)79.74 33.46 51.57 合計(jì)164.77 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 19本報(bào)告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交套數(shù) 2011年一季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交套數(shù)（套） 時(shí)間1月2月3月 住宅510026623460 非住宅848410981 月度小計(jì)

12、594830724441 合計(jì)13461 一季度鄭州市區(qū)商品房合同備案13461套，同比下降51.23%；其中商品住房 合同備案11222套，同比下降55.95%。 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 20本報(bào)告嚴(yán)格保密 2011年一季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積(萬(wàn)) 時(shí)間1月2月3月 住宅51.7727.3837.43 非住宅11.934.412.6 月度小計(jì)63.6931.7850.53 合計(jì)145.5 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積 一季度鄭州市區(qū)商品房合同備案面積145.5萬(wàn)平方米，同比下降46.35%；其中 商品住房合同備案面積為116.57萬(wàn)平方米，同比下降51.1%。 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房

13、地產(chǎn)網(wǎng) 21本報(bào)告嚴(yán)格保密 2011年一季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)投放均價(jià)（元） 時(shí)間1月2月3月 住宅655963895521 非住宅105191241313891 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià) 一季度鄭州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)6186元/平方米，較上季度環(huán)比下降0.39%。 1-3月份商品住房銷售均價(jià)依次為6559、6389和5521元/平方米，2、3月份分別 環(huán)比下降了2.59%和13.59% (注：3月份鄭州市一批經(jīng)濟(jì)適用住房集中簽訂合同， 對(duì)住房?jī)r(jià)格下降拉動(dòng)明顯) 。 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 22本報(bào)告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 一季度二手房交易情況 2011年一季度鄭州二手房交易表（市區(qū)）

14、成交套數(shù)同比 交易面積（萬(wàn) m2） 同比交易均價(jià)（元/m2 ）二手房交 易價(jià)格為 交易評(píng)估 價(jià) 總套數(shù)54620.75%總面積50.350.81%二手房4585 住房套數(shù)5264-2.14%住房面積48.89- 0.25% 二手住房4473 一季度鄭州市區(qū)二手住房成交5264套，交易面積48.89萬(wàn)平方米，同比分別下降 2.14%和0.25%。二手住房交易均價(jià)為4473元/平方米(二手房交易價(jià)格均為交易 評(píng)估價(jià))。 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 23本報(bào)告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)數(shù)據(jù) 保障性住房建設(shè)情況 根據(jù)省政府下達(dá)的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，全年我市要新建經(jīng)濟(jì)適用住房21750 套；新增公共租賃住房240

15、00套，新增廉租住房3829套，城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū) 改造4850套(含國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造606套)。 目前，經(jīng)濟(jì)適用住房新開工4607套，竣工1606套；廉租住房新開工1193套；公 共租賃住房新開工4300套；棚戶區(qū)改造拆遷3.79萬(wàn)平方米，拆遷569戶。 一季度保障性住房供應(yīng)明顯加大，共新增供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房18.66萬(wàn)平方米，占同 期商品住房供應(yīng)的15%，較去年同期提高了6個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 24本報(bào)告嚴(yán)格保密 2011年一季度，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在新一輪調(diào)控政策和“限購(gòu)令” 的雙重作用下，投放量與成交量均出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)主要呈 現(xiàn)如下特點(diǎn)： 25本報(bào)告嚴(yán)格保密 市

16、場(chǎng)變化房?jī)r(jià)上漲過快勢(shì)頭得到遏制 2011年1季度，鄭州市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)為7397元/平方米，較上季度環(huán)比上 漲5.55%。商品房整體銷售均價(jià)上漲更多地來(lái)自于調(diào)控政策之外的非住宅類物業(yè)價(jià) 格的上漲。 2011年1季度，非住宅銷售均價(jià)為12274元/平方米，環(huán)比上漲6.55%。同時(shí)，新建 商品住房銷售均價(jià)為6186元/平方米，較上季度環(huán)比下降0.39%。 今年1-3月份單月商品住房銷售均價(jià)依次為6559、6389和5521元/平方米，2、3月 份分別環(huán)比下降了2.59%和13.59%。 (注：3月份我市一批經(jīng)濟(jì)適用住房集中簽訂合同，對(duì)住房?jī)r(jià)格下降拉動(dòng)明顯) 數(shù)據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 26本報(bào)

17、告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)變化 新建商品房投放速度減緩 新建商品住房銷售均價(jià)微跌 新建商品房銷售量降幅近半 非住宅供銷比重增加明顯 季末累計(jì)可售余量穩(wěn)重有增 二手房交易量減價(jià)松動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩 新建商品房投放面積為164.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.8% 商品住宅銷售均價(jià)為6186元/平方米，環(huán)比下降0.39% 銷售28.93萬(wàn)平方米，在新建商品房銷售的比重達(dá)到19.9% 商品房銷售面積為145.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54.1% 累計(jì)可售面積為392.59萬(wàn)平方米，較去年年末增長(zhǎng)6.0% 交易面積50.35萬(wàn)平方米，環(huán)比降46.1% 交易均價(jià)4585元/平方米，環(huán)比上漲4.0%，月度環(huán)比下降趨勢(shì) 數(shù)

18、據(jù)來(lái)源: 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 27本報(bào)告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)反應(yīng)限購(gòu)令下鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng) 限購(gòu)令后，被限購(gòu)區(qū)域市場(chǎng)觀望氛圍加重 沒有列入限購(gòu)的近郊樓盤成為新的熱點(diǎn)。如中牟縣近期房?jī)r(jià)一路飆升 至4000元/平米，而且成交量幾乎是去年同期的兩倍 鄭州市區(qū)內(nèi)商鋪、寫字樓等商業(yè)性項(xiàng)目的成交量明顯提高 “一步到位”思想抬頭，近半數(shù)購(gòu)房者選擇90到150平米的中大戶型 優(yōu)惠活動(dòng)增多，優(yōu)惠比例加大 當(dāng)前政策背景下，投資客逐步退出市場(chǎng)。開發(fā)商在戶型結(jié)構(gòu)上做出了 調(diào)整，限購(gòu)區(qū)內(nèi)小戶型公寓投放量減少，90-140平米的兩房三房戶型成 為主流 限購(gòu)令后，部分開發(fā)商持觀望態(tài)度，等待入市時(shí)機(jī)；1季度量跌價(jià)滯市 場(chǎng)形勢(shì)下，4-5月

19、將迎來(lái)一批樓盤集中發(fā)售。 買方 反應(yīng) 賣方 反應(yīng) 28本報(bào)告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)反應(yīng)限購(gòu)令下鄭州樓市眾生相（限購(gòu)區(qū)內(nèi)） 重點(diǎn)樓盤紛紛加大促銷力度或認(rèn)籌優(yōu)惠力度，快速出貨 樓盤名稱限購(gòu)前促銷限購(gòu)后促銷 中原新城全款95折，按揭96折除原有促銷外每天一套特價(jià)房 東方鼎盛時(shí)代認(rèn)籌初期享開盤優(yōu)惠3%4.20起改為認(rèn)籌可享開盤優(yōu)惠7% 正弘藍(lán)堡灣二期入會(huì)專享2萬(wàn)元優(yōu)惠二期入會(huì)1萬(wàn)抵5萬(wàn) 圣菲城全款99折，按揭無(wú)優(yōu)惠一次性92折，按揭98折 怡豐森林湖認(rèn)籌金一萬(wàn)元享開盤優(yōu)惠認(rèn)籌5千抵5萬(wàn) 29本報(bào)告嚴(yán)格保密 樓盤名稱樓盤名稱項(xiàng)目舉措項(xiàng)目舉措 遠(yuǎn)大理想城3月份起開始對(duì)項(xiàng)目的不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，每篇出街報(bào)廣均有 不

20、限購(gòu)信息； 清華大溪地 3月份至4月初聯(lián)合商報(bào)、晚報(bào)、今報(bào)等以每周2版軟文對(duì)宜居健 康城進(jìn)行炒作，同時(shí)以每周一版軟文的頻率對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 和不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作； 清華憶江南3月份密集投放18個(gè)整版，對(duì)項(xiàng)目的便捷交通（專線公交開通） 和不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作； 限購(gòu)令下鄭州樓市眾生相（限購(gòu)區(qū)外） 借機(jī)大力宣揚(yáng)限購(gòu)政策下的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 30本報(bào)告嚴(yán)格保密 鄭州樓市走勢(shì)分析 31本報(bào)告嚴(yán)格保密 走勢(shì)預(yù)測(cè)政府調(diào)控目標(biāo)： 10%-13%漲幅 3月27日，鄭州市政府發(fā)布進(jìn)一步穩(wěn)定鄭州市住房?jī)r(jià)格的通知，公布了鄭 州市2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：同比價(jià)格指數(shù)漲幅不高于年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和人均可支配收入增

21、長(zhǎng)速度，努力抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲。 依據(jù)2月鄭州政府工作報(bào)告，2011年鄭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期指標(biāo)是： 生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13%，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)均為10%。 2011年鄭州房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為10%-13%。 32本報(bào)告嚴(yán)格保密 限購(gòu)令下論漲跌 揭開房?jī)r(jià)神秘面紗走勢(shì)預(yù)測(cè) 地價(jià)上漲過快是房?jī)r(jià)暴漲的最大誘因，作為“最大的開發(fā)商”，地方政府對(duì)房?jī)r(jià) 失控負(fù)有不可推卸的責(zé)任。數(shù)年來(lái)歷次調(diào)控失敗，也與地方政府對(duì)調(diào)控政策執(zhí) 行不力有關(guān)。 n 平抑房?jī)r(jià)，應(yīng)從“病根”入手 1. 改變gdp高于一切的政府工作思路，改變以土地拍賣和房地產(chǎn)稅收作為地方財(cái)政支柱 收入的現(xiàn)狀； 2. 加大保障性住房和中

22、低檔商品房的供應(yīng)量，并切實(shí)執(zhí)行到位； 3. 對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為采取有效地遏制手段。 三管齊下才能有效地把房?jī)r(jià)抑制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。但是，上述三政不管哪一種實(shí)際 操作起來(lái)都困難重重。所以，以平抑房?jī)r(jià)為目標(biāo)的市場(chǎng)調(diào)控任重而道遠(yuǎn)。 房?jī)r(jià)暴漲 = 地方政府炒地 + 社會(huì)游資炒房 + 開發(fā)商追求高利潤(rùn) 33本報(bào)告嚴(yán)格保密 走勢(shì)預(yù)測(cè)2011年房?jī)r(jià)走向受制于中央政策 眾廈認(rèn)為：如果鄭州和其它很多城市一樣，將限購(gòu)令執(zhí)行到2011年底，則樓 市拐點(diǎn)最早可能在7月份出現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)成交量持續(xù)下降超過4-6個(gè)月，部分開 發(fā)商會(huì)選擇以價(jià)換量，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下跌。所以，限購(gòu)對(duì)鄭州房?jī)r(jià)的 影響在下半年才能顯現(xiàn)出實(shí)際效果

23、。2012年限購(gòu)令到期后，如沒有類似的強(qiáng) 力行政干預(yù)手段，則價(jià)格會(huì)止跌，重新步入上揚(yáng)空間。但預(yù)計(jì)仍不會(huì)出現(xiàn)如09 年下半年-2010年的井噴態(tài)勢(shì)。 如果限購(gòu)期限較短，則難以對(duì)鄭州房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，房?jī)r(jià)會(huì)在微幅上下 盤整后，持續(xù)緩慢走高，但不會(huì)出現(xiàn)如09年下半年-2010年的井噴態(tài)勢(shì)。 限購(gòu)政策的持續(xù)時(shí)間決定樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)與否 除限購(gòu)政策外，中央層面尚有可能繼續(xù)收緊貨幣政策和信貸政策，中央政府的 調(diào)控決心是2011年房?jī)r(jià)的最大制約因素。 34本報(bào)告嚴(yán)格保密 大量保障房抵消剛需對(duì)房?jī)r(jià)的助長(zhǎng)作用走勢(shì)預(yù)測(cè) 2011年鄭州要建53823套保障房，接近2010年商品房銷售面積的50%。 今年，國(guó)務(wù)院確定了

24、全國(guó)1000萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)任務(wù)，比去年增長(zhǎng)了 70%。在河南省承建的保障房目標(biāo)任務(wù)中，目前已明確了鄭州市要建設(shè) 53823套，是去年工作量的2.36倍，增長(zhǎng)幅度前所未有。 鄭州市做為二線城市，剛性購(gòu)房需求依然是主流，該類需求是拉動(dòng)房?jī)r(jià)高企的 眾廈認(rèn)為：在保障房建設(shè)規(guī)模大幅提升的2011年，鄭州市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將 被抵消大半， 房?jī)r(jià)上漲空間有限。 35本報(bào)告嚴(yán)格保密 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)持續(xù)性緩慢上漲走勢(shì)預(yù)測(cè) 此次全國(guó)范圍內(nèi)限購(gòu)令的頒布，是地方政府與中央政府博弈的結(jié)果。但地方政府 與中央政府對(duì)抑制房?jī)r(jià)的決心是有差別的，從態(tài)度上來(lái)講是被動(dòng)和主動(dòng)的關(guān)系。 截止3月31日，除北京明確提出“穩(wěn)中

25、有降”的調(diào)控目標(biāo)之外，幾乎所有城市都在 各自的參照系下為今年房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲留下了空間，大部分預(yù)期增幅都在10%左 右，鄭州的控制目標(biāo)為1013%。 無(wú)論中央有關(guān)部門，還是地方政府，均沒有明確提出要打壓房?jī)r(jià)，而只是提出要 “遏制房?jī)r(jià)的過快上漲”。政府希望達(dá)到的效果應(yīng)該是：房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，上 漲的幅度可以等一等居民收入水平提高的幅度。在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)雖沒 有下降，但同樣起到了下降的效果。 綜合考慮中央宏觀調(diào)控政策、保障房因素和購(gòu)房者需求等，相信鄭州市的房?jī)r(jià)將 呈現(xiàn)平穩(wěn)持續(xù)性緩慢上漲的態(tài)勢(shì)。 36本報(bào)告嚴(yán)格保密 商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī) 本輪的調(diào)控重心，仍以商品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、休閑度

26、假地產(chǎn) 所受影響明顯小于住宅。鄭州部分開發(fā)企業(yè)也開始加大在這些領(lǐng) 域的投入，以有效規(guī)避國(guó)家宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地市場(chǎng)引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3月份的全國(guó)土地 市場(chǎng)信息顯示，土地供應(yīng)開始慢慢向保障房和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜， 所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為此次調(diào)控的避風(fēng)港 ，將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展 契機(jī)。 樓市發(fā)展 37本報(bào)告嚴(yán)格保密 未來(lái)樓市重心轉(zhuǎn)移 ，二三線城市成主場(chǎng) 樓市發(fā)展 在中國(guó)一線城市土地日漸稀缺、房?jī)r(jià)泡沫愈見明顯的情況下，大量房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)開始逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市以尋求發(fā)展空間，未來(lái)中國(guó)城市化發(fā)展重心將更 多轉(zhuǎn)向二三線乃至中小城市。 對(duì)于人口大省河南來(lái)說，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)較好的發(fā)

27、展契機(jī)：隨著城市化 進(jìn)程加快，農(nóng)村人口大量涌入城市。如此巨大的市場(chǎng)需求，必將推動(dòng)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展。雖然目前政策調(diào)控期間，量?jī)r(jià)會(huì)有一定的波動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，強(qiáng) 大的城市化發(fā)展進(jìn)程將成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力。 鄭州縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的增長(zhǎng) 2010年底，鄭州市委、市政府提出了“加快建設(shè)鄭州都市區(qū)”的宏偉目標(biāo)，將鄭 州周邊的縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一納入中心城區(qū)，而鄭州新區(qū)建設(shè)、衛(wèi)星融城是“鄭州都市 區(qū)”建設(shè)的重中之重。這為鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更大的空間，2011年鄭州 周邊縣域房地產(chǎn)的開發(fā)必將會(huì)提速。 38本報(bào)告嚴(yán)格保密 企業(yè)資金鏈壓力加大，行業(yè)面臨洗牌危機(jī) 銀行信貸緊縮以及住宅的整體銷售周期拉長(zhǎng)，將影響項(xiàng)目的融資 渠道以及資金回收，企業(yè)資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。 國(guó)內(nèi)貨幣與信用擴(kuò)張開始進(jìn)入緊縮期，央行三度加息，信貸政策 的收緊，使得房企從銀行融資的難度增加。因此，在新形勢(shì)下， 一些自身實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商，很難從銀行得到貸款，資金鏈將會(huì) 出現(xiàn)斷裂，從而不得不尋求項(xiàng)目合作或倒閉。 樓市發(fā)展 根據(jù)上市房企的2010年年報(bào)顯示：84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元,同比 大減1150億元。另一組數(shù)據(jù)顯示,可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億 元,同比增長(zhǎng)42.3%。81家上市房企中,69家的存貨出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng),其中,萬(wàn)科、保利 地產(chǎn)、金