物業(yè)前期介入崗位職責（共7篇）

1、物業(yè)前期介入崗位職責（共7篇） 第1篇：前期介入崗位職責物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責項目的論證階段，就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見建議。1將就整個項目的配套設施建設進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。2確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。3對新建物業(yè)

2、內(nèi)智能化系統(tǒng)的設計、商業(yè)配套設施的建設、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設計方案并提供整改的書面意見。4此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。 建設階段的介入在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關執(zhí)

3、能部門協(xié)調，從而確定今后相應的管理方式和收費標準。銷售階段的介入1在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。2銷售前對租售員進行系列的物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對*內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。3在租售現(xiàn)場設立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。4為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使

4、得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定；（3）公制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)指導書；（4）的業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。2.審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，提出修改意見。3.審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格與質量。4.督促、檢查承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工

5、程技術標準。5.檢查工程使用的材料、構件和設備的質量。6.檢測工程質量，驗收分部分項工程，處理質量事故。7.控制工程進度，認定工程數(shù)量。8.檢查安全防范措施。9.整理合同文件和技術檔案資料。10.提出竣工驗收報告。11.在物業(yè)投入使用后的保修階段，負責檢查工程狀況，鑒定質量問題責任，督促保修。（一）、立項決策階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進行市場調研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標準及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少決策中的風險性。（二）、規(guī)劃設計階段物業(yè)管理

6、工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全?？傊?，規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。（三）、施

7、工建設階段物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質量。物業(yè)管理企業(yè)不僅接管理新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，它對樓宇使用過程中暴露出的各種質量問題有所了解。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。這些問題如有物業(yè)管理企業(yè)時常在現(xiàn)場指導和監(jiān)督，就會在施工中予以徹底解決而不遺留下來成為日后使用和管理中難以克服的障礙。一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的內(nèi)部結構、管線布置、甚至所用建材的

8、性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應專業(yè)的人員參與施工質量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質量。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質量監(jiān)理的要點包括： 1應選派有關專業(yè)人員參與工程施工質量監(jiān)理；2要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。同進熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準備；3按國家規(guī)定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術交底和圖紙會審；4工程施工中按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準及合同不斷進行檢查。 （四）、竣工驗收階段竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開

9、發(fā)項目都要按照建設部頒發(fā)的建設項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收?？⒐を炇盏闹黧w是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設行政部門，其性質是政府行為，是物業(yè)進入市場的憑證。 1竣工驗收應提交的資料在工程項目竣工驗收前，承建單位應將有關技術資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を炇諘r，所應提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設備清單；設備、材料證明；土建施工記錄；設備安裝調試記錄；圖紙會審記錄；設計變更通知和技術核定單；工程項目竣工圖；建（構）筑物的使用注意事項；其它重要技術決定和文件。2完善竣工驗收的必要措施（1）、反復驗收現(xiàn)在的驗收程序，一般是這樣的：首先是

10、開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗收，之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，最后在驗收報告上會簽，并對需要整改的項目提出處理意見。我認為，講評時應詳細地做好記錄，并搞一個驗收紀要；對于存在的問題，應列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結束后，應對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止。否則，很有可能把工程質量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場，給物業(yè)管理公司和業(yè)主（或使用人）帶來管理或使用上的諸多麻煩。（2）、意見及時在講評之前，驗收部門應與物業(yè)管理公司合議一次，理由是物業(yè)管理公司通過較長時間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設情況的內(nèi)幕和存在的問題還是

11、比較了解的，他們的意見很有參考價值。（3）、驗收全面目前的驗收，對室內(nèi)的裝修、水電設施看得比較多，而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可靠，等等。而這些是物業(yè)管理公司最關心的。因此，應引起重視，避免顧此失彼。（4）、科學驗收目前的驗收，一般是憑眼力和經(jīng)驗，應增加一些測試儀器、儀表。（五）、接管驗收階段 1接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收

12、后，整體物業(yè)連同設備就應移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗收的作用物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：明確交接雙方責、權、利關系。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權利和義務的同時轉移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務和權利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步促進開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。為日后管理創(chuàng)

13、造條件：通過接管驗收，一方面使工程質量達到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設注重綜合效益并使其得到不斷的提高。促進了建設項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結建設經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設

14、過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設提供借鑒。（2）、接管驗收的原則接管驗收是一個比較復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：原則性與靈活性相結合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責成承建單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。細致入微與整體把握相結合。工程質量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響

15、的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。 （4）、接管驗收的內(nèi)容接管驗收的準備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。資料的接管驗收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)

16、管理公司移交相關資料。相關資料包括物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。硬件設施、設備的接管驗收a).樓宇主體硬件設施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結構、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設施和其它方面等是否符合標準。物業(yè)管理公司對主體結構的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開關安裝是否牢固；驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b).公共配套設施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避

17、雷設施、路燈、綠化、道路、消防設施、垃圾中轉站、安保設施、停車場、信報箱等的驗收。 c).機電設備的接管驗收應檢查電梯、變配電設備、中央空調、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉等。接管驗收遺留問題的處理a).遺留問題的登記確認，交開發(fā)商相關人員簽字確認。b).對資料遺留問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領導應當協(xié)助進行。c).對物業(yè)硬件設備、設施遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領導應當協(xié)助進行。d).對于長期解決不了、勢必會影

18、響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。.接管驗收登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗收應注意的問題物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關，物別要注意以下事項：接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題竣工驗收是從大方面把握質量關，許多無關宏旨的小問題不在竣工驗收質量的范圍內(nèi)。 現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責任界線2驗收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定

19、的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行：制訂收集整理計劃。資料收集整理最關鍵的一步就是制訂一個好的計劃。深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時，應把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準確或不真實等問題，應責返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。資料的整理。資料移交接管完以后，應對資料進行整理。整理時應先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)

20、目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進行裝訂。資料的存檔。移交收集到的資料整后，應將資料復印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗收時，開發(fā)商應向物業(yè)管理公司移交以下相關的資料：物業(yè)產(chǎn)權資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設工程竣工驗收證書；建設消防驗收合格證；公共配套設施綜合驗收合格書；電梯準用證等。施工設計資料：隱蔽工程驗收記錄

21、；沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。機電設備資料：機電設備出廠合格證；使用說明書；設備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等?？偨Y物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。 物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結，同時更需要理論上的指導。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應總結過去的經(jīng)驗，向國外學_先進的管理方法和理念，更應對理論進行探索和研究，應該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員的工程部前期介

22、入崗位職責（一）、工程前期介入1.積極配合和協(xié)調開發(fā)公司和相關單位的前期管理工作。2根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設計中容易忽略的細節(jié)問題提出合理建議。3按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質量監(jiān)理。4參與工程驗收，進行設備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。5.收集整理前期物業(yè)相關文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備；6詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術標準，結合物業(yè)管理實際需求，對工程設計與相關單位一起認真進行技術交底和圖紙會審，提出合理化建議。7.按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準對工程施工進行檢查。8.落實前

23、期提出的相關建議，并督促實施。（二）、物業(yè)維護維修1.能正確處理系統(tǒng)維護和日常零修工作。 服從安排，2.熟悉前期所涉及的竣工圖，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清晰、心中有數(shù)。3.保證所維護的設施、設備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理，不能及時處理的應馬上向上級主管匯報并同時提交解決問題所需的材料、備件及措施。4.每天對照工程設施設備巡視記錄仔細巡視相關設施設備，合理安排人員及時間根據(jù)相關操作規(guī)程進行維護工作，檢查結果及檢查記錄表格由維護負責人簽字確認。5.對所維護的設備、設施應做到環(huán)境清潔，標識準確、清楚、醒目，保證其正常使用功能。6.對本專業(yè)設施、設備壽命期內(nèi)檔案的及時

24、完善，完好。7.負責對前期樣板間及銷售中心的裝修進行檢查，及時糾正裝修違章現(xiàn)象，發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應記錄表格。8.熟悉各項關于設施、設備系統(tǒng)維護的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。9.每天不定期對樣板間及銷售中心進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，不能處理的及時報相關部門協(xié)調解決。10.定期巡查所維護的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。11.對前期物業(yè)存在的安全及運行隱患必須馬上向相關部門負責人項目工程管理人員匯報。12.備件，及時提出采購申請。 對維護中所需的備品、第2篇：物業(yè)前期介入工作職責物業(yè)前期介入工作職責為掌握工程施工的進展狀態(tài)，確保工程質量，方

25、便后期物業(yè)管理和為業(yè)主提供優(yōu)質服務，物業(yè)管理應在施工過程中參與項目施工管理。1全面掌握建設物業(yè)的基本情況，熟悉相關文件圖紙等，包括房屋結構，主要設施配置，主要材料性能等，為后期物業(yè)管理打下基礎。2協(xié)助和督促建設單位選擇適合項目需求的優(yōu)秀施工單位和材料物資供應商。3檢查和跟蹤項目建設進度狀態(tài)，督促施工單位嚴格按國家有關技術規(guī)范和合約進行施工，對其質量問題提出質疑，并報甲乙雙方有關部門及時修改。4跟蹤和監(jiān)督建設單位使用的材料、構件和設備的規(guī)格與質量，協(xié)助有關方面對其進行驗收和檢查。5實施對工程項目進度的控制，對現(xiàn)場情況進行調查分析，協(xié)助有關部門解決工程建設中的問題，做好有關單位的協(xié)助溝通工作。6根

26、據(jù)后期使用要求，提出設備設置和服務方面的改進意見及設計遺漏項目的建議。7詳細記錄各種隱蔽工程施工狀況，對管線敷設及走向，設備安裝情況等作好記錄并作好歸檔工作。8配合設備安裝工作，作好現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量，掌握其使用功能，做好設備調試工作，建立后期管理有關規(guī)章，收集歸檔相關使用說明及保修文件。9熟悉小區(qū)強弱電，給排水設計狀態(tài)，對后期使用狀態(tài)作出準確判斷，根據(jù)實際情況提出可行性意見。 10參加建設單位和施工單位的有關工程會議，掌握設計變更內(nèi)容，并及時作好記錄。11完成領導交辦的其它任務。第3篇：工程部前期介入崗位職責工程部前期介入崗位職責（一）、工程前期介入1.積極配合和協(xié)調開發(fā)公司和相關單位的

27、前期管理工作。2根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設計中容易忽略的細節(jié)問題提出合理建議。3按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質量監(jiān)理。4參與工程驗收，進行設備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。5.收集整理前期物業(yè)相關文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備；6詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術標準，結合物業(yè)管理實際需求，對工程設計與相關單位一起認真進行技術交底和圖紙會審，提出合理化建議。 7.按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準對工程施工進行檢查。 8.落實前期提出的相關建議，并督促實施。 （二）、物業(yè)維護維修1.服從安排

28、，能正確處理系統(tǒng)維護和日常零修工作。2.熟悉前期所涉及的竣工圖，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清晰、心中有數(shù)。3.保證所維護的設施、設備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理，不能及時處理的應馬上向上級主管匯報并同時提交解決問題所需的材料、備件及措施。 4.每天對照工程設施設備巡視記錄仔細巡視相關設施設備，合理安排人員及時間根據(jù)相關操作規(guī)程進行維護工作，檢查結果及檢查記錄表格由維護負責人簽字確認。5.對所維護的設備、設施應做到環(huán)境清潔，標識準確、清楚、醒目，保證其正常使用功能。6.對本專業(yè)設施、設備壽命期內(nèi)檔案的及時完善，完好。7.負責對前期樣板間及銷售中心的裝修進行檢查，及時

29、糾正裝修違章現(xiàn)象， 發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應記錄表格。8.熟悉各項關于設施、設備系統(tǒng)維護的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。9.每天不定期對樣板間及銷售中心進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，不能處理的及時報相關部門協(xié)調解決。10.定期巡查所維護的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。11.對前期物業(yè)存在的安全及運行隱患必須馬上向相關部門負責人項目工程管理人員匯報。12.對維護中所需的備品、備件，及時提出采購申請。13.部門負責人指派的其它工作。成接管驗收后，整體物業(yè)連同設備就應移交物業(yè)管理企業(yè)。 （1）、接管驗收的作用 物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不

30、可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 明確交接雙方責、權、利關系。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權利和義務的同時轉移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務和權利。 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步促進開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。 為日后管理創(chuàng)造條件：通過接管驗收，一方面使工程質量達到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量；另一方面，根據(jù)

31、接管物業(yè)的有關文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。 提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設注重綜合效益并使其得到不斷的提高。 促進了建設項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結建設經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設提供借鑒。 （2）、接管驗收的原

32、則 接管驗收是一個比較復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則： 原則性與靈活性相結合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責成承建單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。 細致入微與整體把握相結合。工程質量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致

33、入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。 （4）、接管驗收的內(nèi)容 接管驗收的準備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。 資料的接管驗收 開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關資料。相關資料包括物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、

34、機電設備資料、業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。 硬件設施、設備的接管驗收 a).樓宇主體硬件設施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結構、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設施和其它方面等是否符合標準。物業(yè)管理公司對主體結構的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開關安裝是否牢固；驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。 b).公共配套設施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設施、路燈、綠化、道路、消防設施、垃圾中轉站、安保設施、停車場、信報箱等

35、的驗收。 c).機電設備的接管驗收應檢查電梯、變配電設備、中央空調、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉等。 接管驗收遺留問題的處理 a).遺留問題的登記確認，交開發(fā)商相關人員簽字確認。 b).對資料遺留問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領導應當協(xié)助進行。 c).對物業(yè)硬件設備、設施遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領導應當協(xié)助進行。 d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給

36、開發(fā)商進行備忘。 .接管驗收登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 （5）接管驗收應注意的問題 物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關，物別要注意以下事項： 接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題 竣工驗收是從大方面把握質量關，許多無關宏旨的小問題不在竣工驗收質量的范圍內(nèi)。 現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交 接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責任界線 2驗收資料的收集整理 （1）、資料收集整理的程序 物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。

37、為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行： 制訂收集整理計劃。資料收集整理最關鍵的一步就是制訂一個好的計劃。 深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。 資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時，應把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準確或不真實等問題，應責返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。 資料的整理。資料移交接管完以后，應對資料進行整理。整理時應先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄

38、下，并進行裝訂。 資料的存檔。移交收集到的資料整后，應將資料復印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。 （2）、資料收集整理的內(nèi)容 在接管驗收時，開發(fā)商應向物業(yè)管理公司移交以下相關的資料： 物業(yè)產(chǎn)權資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。 綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設工程竣工驗收證書；建設消防驗收合格證；公共配套設施綜合驗收合格書；電梯準用證等。 施工設計資料：隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會

39、影響管理的原始記錄等。 機電設備資料：機電設備出廠合格證；使用說明書；設備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。 總 結 物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。 物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結，同時更需要理論上的指導。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應總結過去的經(jīng)驗， 向國外學_先進的管理方法和理念，更應對理論進行探索和研究，應該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員的 工程部前期介入崗位職責

40、（一）、工程前期介入 1.積極配合和協(xié)調開發(fā)公司和相關單位的前期管理工作。 2根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設計中容易忽略的細節(jié)問題提出合理建議。 3按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質量監(jiān)理。 4參與工程驗收，進行設備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。 5.收集整理前期物業(yè)相關文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個 部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備； 6詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術標準，結合物業(yè)管理實際需求，對工程設計與相關單位一起認真進行技術交底和圖紙會審，提出合理化建議。 7.按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準對工程施工進行檢查。 8

41、.落實前期提出的相關建議，并督促實施。前期介入及整改領班的崗位職責第4篇：工程部前期介入崗位職責工程部前期介入崗位職責（一）、工程前期介入1.積極配合和協(xié)調開發(fā)公司和相關單位的前期管理工作。2根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設計中容易忽略的細節(jié)問題提出合理建議。3按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質量監(jiān)理。4參與工程驗收，進行設備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。5.收集整理前期物業(yè)相關文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備；6詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術標準，結合物業(yè)管理實際需求，對工程設計與相關單位一起認

42、真進行技術交底和圖紙會審，提出合理化建議。 7.按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準對工程施工進行檢查。 8.落實前期提出的相關建議，并督促實施。（二）、物業(yè)維護維修1.服從安排，能正確處理系統(tǒng)維護和日常零修工作。2.熟悉前期所涉及的竣工圖，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清晰、心中有數(shù)。3.保證所維護的設施、設備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理，不能及時處理的應馬上向上級主管匯報并同時提交解決問題所需的材料、備件及措施。 4.每天對照工程設施設備巡視記錄仔細巡視相關設施設備，合理安排人員及時間根據(jù)相關操作規(guī)程進行維護工作，檢查結果及檢查記錄表格由維護負責人簽字確認。5.對所維

43、護的設備、設施應做到環(huán)境清潔，標識準確、清楚、醒目，保證其正常使用功能。6.對本專業(yè)設施、設備壽命期內(nèi)檔案的及時完善，完好。7.負責對前期樣板間及銷售中心的裝修進行檢查，及時糾正裝修違章現(xiàn)象， 發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應記錄表格。8.熟悉各項關于設施、設備系統(tǒng)維護的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。9.每天不定期對樣板間及銷售中心進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，不能處理的及時報相關部門協(xié)調解決。10.定期巡查所維護的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。11.對前期物業(yè)存在的安全及運行隱患必須馬上向相關部門負責人項目工程管理人員匯報。12.對維護中所需的備品、備

44、件，及時提出采購申請。13.部門負責人指派的其它工作。 成接管驗收后，整體物業(yè)連同設備就應移交物業(yè)管理企業(yè)。 （1）、接管驗收的作用 物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 明確交接雙方責、權、利關系。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權利和義務的同時轉移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務和權利。 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步促進開

45、發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。 為日后管理創(chuàng)造條件：通過接管驗收，一方面使工程質量達到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。 提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設注重綜合效益并使其得到不斷的提高。 促進了建設項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結建設經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前

46、提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設提供借鑒。 （2）、接管驗收的原則 接管驗收是一個比較復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則： 原則性與靈活性相結合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責成承建單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原

47、則的前提下，具體問題具體分析。 細致入微與整體把握相結合。工程質量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。 （4）、接管驗收的內(nèi)容 接管驗收的準備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收

48、，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。 資料的接管驗收 開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關資料。相關資料包括物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。 硬件設施、設備的接管驗收 a).樓宇主體硬件設施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結構、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設施和其它方面等是否符合標準。物業(yè)管理公司對主體結構的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開關安裝是否牢固；驗收時

49、如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。 b).公共配套設施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設施、路燈、綠化、道路、消防設施、垃圾中轉站、安保設施、停車場、信報箱等的驗收。 c).機電設備的接管驗收應檢查電梯、變配電設備、中央空調、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉等。 接管驗收遺留問題的處理 a).遺留問題的登記確認，交開發(fā)商相關人員簽字確認。 b).對資料遺留問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領導應當協(xié)助進行。 c).對物業(yè)硬件設備、設施遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；

50、重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領導應當協(xié)助進行。 d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。 .接管驗收登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 （5）接管驗收應注意的問題 物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關，物別要注意以下事項： 接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題 竣工驗收是從大方面把握質量關，許多無關宏旨的小問題不在竣工驗收質量的范圍內(nèi)。 現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交 接管驗收一定要定明接管日

51、期，以便劃清責任界線 2驗收資料的收集整理 （1）、資料收集整理的程序 物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行： 制訂收集整理計劃。資料收集整理最關鍵的一步就是制訂一個好的計劃。 深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。 資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時，應把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準

52、確或不真實等問題，應責返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。 資料的整理。資料移交接管完以后，應對資料進行整理。整理時應先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進行裝訂。 資料的存檔。移交收集到的資料整后，應將資料復印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。 （2）、資料收集整理的內(nèi)容 在接管驗收時，開發(fā)商應向物業(yè)管理公司移交以下相關的資料： 物業(yè)產(chǎn)權資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。 綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、

53、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設工程竣工驗收證書；建設消防驗收合格證；公共配套設施綜合驗收合格書；電梯準用證等。 施工設計資料：隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。 機電設備資料：機電設備出廠合格證；使用說明書；設備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。 總 結 物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。 物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結，同時更需要理論上

54、的指導。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應總結過去的經(jīng)驗， 向國外學_先進的管理方法和理念，更應對理論進行探索和研究，應該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員的 工程部前期介入崗位職責 （一）、工程前期介入 1.積極配合和協(xié)調開發(fā)公司和相關單位的前期管理工作。 2根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設計中容易忽略的細節(jié)問題提出合理建議。 3按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質量監(jiān)理。 4參與工程驗收，進行設備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。 5.收集整理前期物業(yè)相關文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個 部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備； 6詳細讀圖，

55、并按國家規(guī)定的技術標準，結合物業(yè)管理實際需求，對工程設計與相關單位一起認真進行技術交底和圖紙會審，提出合理化建議。 7.按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準對工程施工進行檢查。 8.落實前期提出的相關建議，并督促實施。前期介入及整改領班的崗位職責一、職位概述1、負責前期施工跟進，提出合理建議。2、負責新建房屋及設備設施的驗收、移交。3、負責交房期間的交房組織協(xié)調工作。4、負責質保期內(nèi)的房屋整改問題的跟進，并提出合理的整改方案。二、業(yè)務了解范圍及專業(yè)技能1、熟悉工程跟進及整改流程。2、熟悉房屋驗收及交房程序。3、熟悉部分工程施工工藝及工程規(guī)范。三、工作內(nèi)容及職責范圍1、對前期工程施工進行跟進，并做好

56、記錄，定期匯總后上報。2、積極、主動地協(xié)助前期介入收集項目的施工圖、竣工圖及其設施設備的相關資料，為建立該項目的設備臺帳做好基礎工作。3、對施工中隱蔽工程進行跟進，與圖紙不符的地方應及時記錄下來，并及時通知地產(chǎn)相關負責人。4、及時發(fā)現(xiàn)前期施工的工藝缺陷，做好記錄，并提出合理建議及跟進施工單位的整改。5、及時發(fā)現(xiàn)工程設計上的缺陷，提出合理建議并跟進設計單位進行及時的調整。6、負責對新組團房屋及室內(nèi)設施設備進行驗收，對業(yè)主提出的整改內(nèi)容進行整改跟進。7、對新組團的設施設備進行巡查維護并在三個月后順利移交給物業(yè)維修中心、技術中心。8、對新組團精裝房精裝施工跟進，提出功能性、實用性、可維性的合理建議。

57、9、嚴格按公司相關制度進行交房及交房期間的管理。10、嚴格按公司相關制度跟進工程遺留問題。 our ref: q/lswy/-gwb-06-0607 direct tel: （8628）85761213 direct fax: （8628）85761213 email: cdlswy126.com 成都麓山物業(yè)管理有限公司 中國、成都、雙流、麓山大道二段6號 郵政編碼: 610213 電話（86028）85761213 傳真（86028）8576121311、整改完成后，及時組織員工對整改問題進行檢查，并簽字確認完成情況（工程款必須在前期介入和整改領班分別簽字確認后進行支付）。12、在能力范圍內(nèi)對整改問題提出可行性的整改方案及建議。第5篇：物業(yè)的前期介入物業(yè)的前期介入物業(yè)一.根據(jù)現(xiàn)在物業(yè)服務的情況,物業(yè)服務前期介入可以分為以下三個階段:1.早期介入,充當顧問。在物業(yè)處于規(guī)劃設計階段,發(fā)展商就聘請專業(yè)經(jīng)驗豐富的管理公司做顧問,參與規(guī)劃設計,站在今后使用和管理的需要提出建議。2.中期介入,扮演監(jiān)理。在土建結構已封頂,工程進入到設備安裝和內(nèi)部裝修階段,物業(yè)服務公司參與進來,一方面是熟悉線路、管道走向,另一方面對設備的安裝質量進行監(jiān)督。3.晚期介入,開始管家。物業(yè)