廣東惠州大亞灣城項目商業(yè)發(fā)展建議（40頁）

1、 The Science of Living 前言 本方案主要圍繞以下四大問題展開思考，并提出初步建議： 一、大亞灣商業(yè)地產(chǎn)市場狀況如何？我們的機會點和難點在哪里？一、大亞灣商業(yè)地產(chǎn)市場狀況如何？我們的機會點和難點在哪里？ 二、如何賦予商業(yè)中心定位，滿足那些消費功能？二、如何賦予商業(yè)中心定位，滿足那些消費功能？ 三、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計上，可以形成哪些亮點和三、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計上，可以形成哪些亮點和 特色？特色？ 四、產(chǎn)品的推售策略有哪些？四、產(chǎn)品的推售策略有哪些？ 壹 PART ONE 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)市場分析 n規(guī)劃：惠州大亞灣（國家級）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)國務院批準成立，200

2、6年3月經(jīng)國務院批準 擴大到23.6平方公里。 n管轄：轄澳頭、西區(qū)、霞涌3個街道辦事處。 n人口：2010年全國第六次人口普查統(tǒng)計常住人口192486人。 n產(chǎn)業(yè)：大亞灣區(qū)將著力建設(shè)世界級生態(tài)型石化產(chǎn)業(yè)基地，建設(shè)現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展高端化工新材料產(chǎn) 業(yè)、高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)、LED產(chǎn)業(yè)和新能源汽車產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，打造經(jīng)濟升級版。 n區(qū)位：毗鄰深圳坪山和坑梓 n產(chǎn)業(yè)： 石油化工中下游產(chǎn)品加工、精細化工等 港口、碼頭、道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 電子信息、精密機械、汽車及其零配件、船舶、機 電 沿海、島嶼、山林等旅游資源開發(fā)、旅游景點建設(shè) 等 以高級工業(yè)廠房 與大工業(yè)相配套的現(xiàn)代服務業(yè)和現(xiàn)

3、代物流業(yè) 區(qū)域商業(yè)市場分析 n 東區(qū)：高標準打造的世界 級石化工業(yè)基地，隨著中 海殼牌南海石化項目、中 海油煉油項目的相繼建成 投產(chǎn)。 n 中區(qū)：以行政、商務、金 融為發(fā)展方向，凸顯濱海 城市特色，承擔并完善城 市功能的核心區(qū)域 n 西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽 車零部件產(chǎn)業(yè)，住宅項目 集中開發(fā)區(qū)域，大亞灣產(chǎn) 業(yè)基地的后花園 n 港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)， 重點發(fā)展港口物流業(yè) n 黃金海岸旅游區(qū)：包括霞 涌、辣甲島、三門島、五 洲島和筆架山和五大景區(qū) 將該區(qū)域建設(shè)成集旅游觀 光、購物、休閑度假與一 體的服務一流、景色優(yōu)美 的區(qū)域性旅游勝地 環(huán)大亞灣產(chǎn)業(yè)布局 “五區(qū)一岸線”規(guī) 劃 本 案 n小結(jié)：從大亞灣

4、城市規(guī)劃看，中心區(qū)為CBD區(qū)，適合寫字樓與 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，西區(qū)為CLD中央生活居住區(qū)，與深圳接壤，最適 合居住做住宅產(chǎn)品開發(fā)，享受深圳與大亞灣兩市的配套實施 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域交通規(guī)劃分析 n小結(jié)：交通立體化，“沿海高速、地鐵延長線、高鐵、輕軌 規(guī)劃”等交通規(guī)劃的完善，惠深同城化，區(qū)域的交通便捷性越 來越明顯，深莞惠立體交通網(wǎng)絡(luò)將為大亞灣帶來了大量深圳等 異地投資客 地區(qū)交通載體用時 鹽田沿海高速半小時 龍崗中心 城 地鐵3號線20分鐘 香港 惠州港輪 渡 1小時 惠州惠大高速40分鐘 寶安機場 深汕高速 機荷高速 1小時 白云機場惠大高速2小時 廈門廈深鐵路3小時 東部沿海高速：深圳至大

5、亞 灣30分鐘車程，連接珠三角與 粵東地區(qū) 深圳地鐵3號線延長線：3號 線目前抵達龍崗雙龍站，延長 線將延至大亞灣 廈深高速鐵路：深圳北站至 惠州南站35分鐘 環(huán)大亞灣新區(qū)獲批4條輕軌 惠鹽高速 深汕高速 機荷高速 水官高速 清平高速 深鹽路 鹽壩高速 大亞灣 鹽排高速 羅沙公路 本 案 東北角：金盈利工業(yè)園 西面：聚泰啟程；龍山一路 南面：愛琴海 西北角：德洲城北面：龍億科技、恒億工業(yè)園 東面：華北工控科技園 西南角：聚泰啟程 項目四至 區(qū)域商業(yè)市場分析 n小結(jié)：項目四周為剛需盤 和廠礦，板塊的社會形象比 較低端，且無自然資源可挖 掘 區(qū)域商業(yè)市場分析 龍億科技 重德精機 新華昌運輸 立閎鋼

6、構(gòu) 群 富 永明衣架 福業(yè)電子 ?？瓢l(fā) 住電電裝 利達億運 動 信昌盛 星華工業(yè)園 倍斯特 爾 華盈電 路 盛記花 扦 金百澤電路 比亞 迪 嘉 瑞 中?？萍?三鑫集 團 寶信 惠州住金鍛 造 建業(yè) 森科 華偉電 子 雙鴻電 子 鼎扶電 子 合正電 子 智恩電 子 寶興鋼 鐵 永 旭 雄昱電 子 吉邦遠東 索飛科 技 建業(yè) 華悅 啓懋工 業(yè) 海德運動器材 鴻通電子 合益吸塑 好實在購物 愛麗特科技 園 三洋興部 品 健與積帶 海吉電子 海志電電 池 羅森家 私 香港信誠科技 本 案 周邊廠企n小結(jié)：周邊產(chǎn)業(yè)以汽車零配件、電子產(chǎn)品為主，目前有企業(yè)約48家， 其中較大規(guī)模的企業(yè)有比亞迪和永旭，約有

7、8萬多名的員工，消費力比 較低 區(qū)域商業(yè)市場分析 周邊住宅 德洲城 觀山悅 公園道1號 公園響水明 苑 美岸棲庭 君豪公寓 蔚藍海岸 峰景 灣 秋谷康城 新園華 府 愛琴海 德豐.五月花 玉璽山 挪威人的幸 福 本 案 移民 村 聚泰啟程 n小結(jié)：周邊住宅以剛需盤為主，上規(guī)模樓盤代表為龍光城和卓越蔚藍 海岸，建筑風格基本以歐式風格為主，居住客群大多來自深圳的自住客 和投資客 區(qū)域商業(yè)市場分析 周邊住宅 n小結(jié)：大亞灣區(qū)域的入住率 比較低，項目周邊5KM范圍 內(nèi)，目前居住人口大約5萬人 項目名 戶數(shù)（戶） 入住率 人口統(tǒng)計 德洲城 505070%12373 聚泰啟程 132250%2314 觀山

8、悅 66845%1052 公園道1號 71640%1002 響水明苑 26950%471 美岸棲庭 103640%1450 君豪公寓 43550%761 蔚藍海岸 98730%1036 峰景灣 60040%840 秋谷康城 210050%3675 新園華府 125150%2189 愛琴海 211465%4809 德豐五月花 2099 55% 4041 御璽山 130860%2747 納威人的幸福 693 55% 1334 移民村100090%3150 京粵世紀城1376 40% 1926 凱南萊弗城2780 30% 2919 合計 48090 核心客戶 重要客戶 游離客戶 非深圳區(qū)域異地置業(yè)群

9、體包括周邊縣市港澳 人事等(投資、商務度假、居住三大類) 1.大亞灣本地公務員企事業(yè)單位人員； 2.惠州惠城區(qū)、惠陽、大亞灣中高級管理人員、 公務員、公司志愿、自由職業(yè)者主要是以投 資目的為主； 1.深圳異地置業(yè)群體 2.大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、 電子信息、港務區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、 高級白領(lǐng)。 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域置業(yè)群體 區(qū)域商業(yè)市場分析 周邊金融：郵政儲蓄、惠州農(nóng)商銀 行、中國銀行柜員機、深圳農(nóng)村商 業(yè)銀行等 周邊酒店：1500米內(nèi)無酒店， 3000米內(nèi)有新都會大酒店、惠州 丹帝國際別墅酒店、惠州云端大酒 店、旋律商務賓館及鴻興公寓等小 型住宿場所 休閑娛樂：1500

10、米內(nèi)快樂迪KTV、 3000米內(nèi)有金鉆KTV、鴻泰KTV 周邊行政辦公：惠陽區(qū)人民政府口 岸辦公室 其 他：安安門診、樟浦學校、 西區(qū)第二小學、新寮小學、惠陽區(qū) 職業(yè)技術(shù)學校、東王幼兒園等 周邊配套 R=3公 里 區(qū)域商業(yè)市場分析 主要競爭項目：【德州城】 項目概況：商鋪總建筑面積：2.26平方米； 商業(yè)街總長約 800展 項目定位：集美食、生活、娛樂、文化教育等多種經(jīng)營主體 為一身，通過統(tǒng)一規(guī)劃打造餐飲一條街、五金一條街、美 容美發(fā)、大型超市、休閑娛樂、文化培訓等服務共同組成。 銷售價格：外街34000元/，內(nèi)街18000-23000元/ 層高：層高約4.25.9米，可隔兩層 租金：約50元

11、/月 商鋪開間：4-8.5米 商鋪進深：12-15.5米 面積：面積30120平米不等，主力戶型6080平米 商鋪的實用率：95% n小結(jié)：德州城基本以低端社區(qū)商業(yè)配套為主，有1萬的集中性商業(yè)，集聚人氣 的只有一個300的華潤超市，消費人流比較分散，形成不了商業(yè)氛圍 n消費群體反映： 營業(yè)店面少、配套不齊全、缺乏品牌餐飲、購物相對不方便，主要在華潤便利超市消費生活急需 品，其余多在深圳龍崗或大亞灣澳頭集中消費。 n經(jīng)營者反映： 消費力相對不足且習慣未形成，經(jīng)營成本不低，盈利微?。?目前商業(yè)街品類單一，暫未能形成完整的商業(yè)街。 區(qū)域商業(yè)市場分析 市場訪談：【德州城】 區(qū)域商業(yè)市場分析 主要競爭項

12、目: 【世紀城購物廣場】 項目概況：4萬商業(yè)，4萬酒店式公寓加寫字樓 項目定位：深圳東13萬時尚潮流商業(yè)綜合體，函括購物、 休閑、娛樂、餐飲、居住多種業(yè)態(tài)為一體 銷售價格：正臨街均價4萬/、側(cè)/內(nèi)街均價3.5萬、二層均 價1.8萬、三層均價8千 層高：6.5米的雙層，買一層送一層 租金：一層160-200元/月、二層80-90元/月 商鋪開間： 3.5-4.5米 商鋪進深： 11-13米 面積：18-200平米，主力戶型20-50平米 n小結(jié)：世紀城購物廣場，主要的客群為比亞迪、三鑫特種玻璃廠、三星、三陽、 嘉瑞科技以及信息產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的藍領(lǐng)工人為主，規(guī)模為大亞灣最大，但 定位比較低端

13、 區(qū)域商業(yè)市場分析 市場訪談：【世紀城】 n消費群體反映： 品類相對齊全，滿足生活基本需求，對休閑娛樂比較滿意。 n經(jīng)營者反映： 人流較旺，但消費力相對保守，且消費習慣還未真正形成，部分消費者還是習慣往深圳龍崗或大 亞灣澳頭統(tǒng)一消費； 租金壓力相對較大，對于開業(yè)經(jīng)營扶持力度不夠，畢竟2014年7月才正式開業(yè)，需要時間培育， 但對未來還是比較有信心； 目前品牌檔次參差不齊，部分商業(yè)品類還未正式推出市場。 區(qū)域商業(yè)市場分析 市場訪談：【世紀城】 n消費群體反映： 品類相對齊全，滿足生活基本需求，對休閑娛樂比較滿意。 n經(jīng)營者反映： 人流較旺，但消費力相對保守，且消費習慣還未真正形成，部分消費者還是

14、習慣往深圳龍崗或大 亞灣澳頭統(tǒng)一消費； 租金壓力相對較大，對于開業(yè)經(jīng)營扶持力度不夠，畢竟2014年7月才正式開業(yè)，需要時間培育， 但對未來還是比較有信心； 目前品牌檔次參差不齊，部分商業(yè)品類還未正式推出市場。 n其它商業(yè)概況分析： 周邊其它多位零散商業(yè)綜合超市或生活市場，其中還有眾多的露天柜臺、水果攤位等，主體消費人 群以周邊的工廠員工為主，消費檔次較低，經(jīng)營狀況較差，商鋪空置率較高，月租金范圍：20-30 元/月 。 n其它商業(yè)特點分析： 主要以滿足周邊工廠員工的生活為主，生活配套跟餐飲所占比重較大，餐飲主要以中式快餐為主。 區(qū)域商業(yè)市場分析 其它商業(yè) 區(qū)域商業(yè)市場分析 小結(jié) 大亞灣地產(chǎn)項目

15、主要以住宅為主，很少有大型的商業(yè)配套，導致該片區(qū)住宅供應過剩， 而商業(yè)地產(chǎn)奇缺，由于缺乏商業(yè)配套的支持，片區(qū)的生活不是很便利，許多早已經(jīng)入伙的 樓盤入住率比較低，特別是一些新開發(fā)的區(qū)域，新盤入住率幾乎為在10%以下，久而久之， 形成了一種惡性循環(huán)。消費客群會被惠陽、龍崗、坪地等地吸附，居住、工作的群體基本 以中低階層為主，消費力不足，決定了商業(yè)中心發(fā)展基本以社區(qū)商業(yè)為主，即使出現(xiàn)集中 型商業(yè)，也定位于大型產(chǎn)業(yè)園附近。 短期內(nèi)，大亞灣入住率低，產(chǎn)業(yè)中低端、消費客群消費力不足等現(xiàn)狀制約了商業(yè)的發(fā) 展。 從區(qū)域未來發(fā)展前景上看，隨著交通規(guī)劃的利好，深圳城市東擴，莞深惠、河源汕尾 “3+2”經(jīng)濟圈的擴

16、容發(fā)展，大亞灣發(fā)展前景利好。近期商業(yè)發(fā)展處于初期階段，給予我們 填補市場空白的機會，將項目做到吸引人氣、樹立標桿，引領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展格局。 貳 PART TWO 項目商業(yè)發(fā)展建議 大亞灣首席“一站式”時尚生活城 潮流、年輕、時尚、潮流、年輕、時尚、 個性化、親情主題個性化、親情主題 休閑購物目的地休閑購物目的地 人流量大 商業(yè)繁榮 規(guī)劃合理 動線暢通 人文藝術(shù) 生態(tài)低碳 理想的商業(yè)中心 區(qū)域邊緣化周邊人口基數(shù)少區(qū)域商業(yè)形象低端公共配套設(shè)施不完善 理想商業(yè)與現(xiàn)實的矛盾 City Complex 滿足人們的精神與物質(zhì)消費需求 主題新穎 業(yè)態(tài)豐富 項目商業(yè)定位 我們是世紀城商業(yè)廣場的升級版 大亞灣商

17、業(yè)新地標 區(qū)域體量最大（規(guī)劃大于世紀城商業(yè)廣場的35685） 業(yè)態(tài)最全、最高端的BLOCK國際街區(qū) 區(qū)域最大、最高端電影院線，最大、最高端生活超市 集購物、休閑、娛樂、教育等功能的一站式生活體驗中心 Lifestyle Center 項目商業(yè)定位 打造大亞灣規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、檔次最高的商業(yè)中心 CITY COMPLEX ？ 我們打造三大核心主題 社區(qū)商業(yè)的核心，是服務 于當?shù)鼐用?，滿足各個年 齡層的消費需求，以家庭 親情為主要推廣訴求，加 大兒童主題業(yè)態(tài)，增加互 動性與體驗感 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 全程式優(yōu)質(zhì)服務的多功能、全業(yè)態(tài)、復合型 超級商業(yè)步行街區(qū) 餐飲 會所 健身 娛樂 集合集合 8 8 大

18、業(yè)態(tài)大業(yè)態(tài) 零售 教育 醫(yī)療 休閑 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 鑒于社區(qū)年輕家長比較多，少年兒童的比例比較大，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，宜引進少兒主題的一些 業(yè)態(tài)，如跆拳道、舞蹈、音樂、美術(shù)等培訓機構(gòu)、兒童樂園、卡通式人物建筑小品，在商業(yè) 空間開辟一些噴水池、草坪、沙池、水景等配套設(shè)施，以將商業(yè)的輻射面擴張到整個大亞灣 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 通常二樓商鋪銷售都不會很理想，為了促進銷售，建議在商業(yè)的樓頂，設(shè)置“沙池”、“迷 你兒童高爾夫球練習坪”、“滑滑梯”、“秋千”等免費游樂設(shè)施，吸引家長帶孩子從一樓 上兒童，將動線設(shè)置好，使得二樓可以有導入人流，從而促進銷售。早期免費，后期需要憑 借步行街的消費小票才可以進入游玩，從而促進商

19、家的銷售額，可提高物業(yè)管理費平衡人力 物力投入 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 步行街在規(guī)劃設(shè)置上，應該是即規(guī) 則實用，又有一定的視覺變化，不 是一覽無遺呆板的直線視覺，應點 綴建筑小品、有園林綠化的生態(tài)元 素、有音樂與文藝元素融入其中。 屋頂綠化及夜間燈光形象，也是一 大亮點。 步行街，規(guī)劃設(shè)置應該是提升整體小區(qū)的檔次及形象，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的配套服務 最終目標是為了提高銷售價格，使項目達到利益最大化 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 統(tǒng)一業(yè)態(tài)劃分、統(tǒng)一運營管理，業(yè)主可委托我司招商，將店招、櫥窗包裝，提升形象及 檔次 項目商業(yè)定位 發(fā)展目標 住 宅 1F 2F 連廊 電 影 院 生 活 超 市 會所 人流動線規(guī)劃 扶梯 電影院一樓

20、設(shè)置1樓進，2樓出，主要目的為了讓消費人群從2樓出來，帶 旺2樓人氣，從而提升2樓商鋪的售價 設(shè)置連廊和扶梯，目的是為了促進人流的內(nèi)循環(huán)，增加互動性及可達性 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 住 宅 1F 2F 連廊 電 影 院 生 活 超 市 會所 商業(yè)規(guī)劃設(shè)置建議 樓梯 商業(yè)步行街兩大端頭設(shè)置主力店，主要目的是為了吸引人流，帶動主 力店周邊商業(yè)的經(jīng)營氛圍，從而提高銷售價格，促進銷售 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 電影院建議建設(shè)層高11米，設(shè)置6個廳（世紀城購物廣場5個廳），選擇金逸、 中影今典、嘉禾、太平洋、保利博納等品質(zhì)優(yōu)與大地影院的院線 大地影院金逸影視 商圈區(qū)位 二、三級城區(qū)中主要商圈； 3公里內(nèi)不少于20萬人城 市商

21、圈 成熟商圈或有潛力的商圈； 購物中心內(nèi) 物 業(yè) 要 求 面積、樓層1500； 項目頂層不高于6層 3000-6000（底層面積、 不含夾層）3-5層 層高、柱距凈高不低于6米 ； 柱距不低于10米 影廳內(nèi)梁底凈空9米）， 柱間距12米（最小8米） 樓板承重350kg/ 400kg/ 配套設(shè)施給排水：消防安全到位； 供配電負荷：300KVA； 給排水：供配電負荷： 250-380kw 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 區(qū)域內(nèi)僅有德州城一家知名品牌生活超市 面積僅300，已經(jīng)不能滿足區(qū)域區(qū)域群體的消費 需求，可考慮與對方商洽，轉(zhuǎn)移到我項目或另外新 開一家社區(qū)旗艦店 根據(jù)與多家品牌超市的溝通結(jié)果，大亞灣定位為社 區(qū)店

22、，面積2000平米以下，層高不低于5米， 柱距8*8米，只接受單層面積，不接受2層或以上 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 在圖紙階段，即洽談合作方，簽訂合作意向合同，收取一定的合作意向金 商業(yè)開盤時，舉辦一場簽約儀式：電影院 + 超市 + 主力店 商業(yè)街圍擋打上XX院線、 XX超市強勢進駐的廣告 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 電 影 院 生 活 超 市 會所 推盤策略：分期分批推售 1組團 1期先推1組團，1、2層搭配貨量銷售 2組團 2期推2組團，1、2層搭配貨量銷售 層高設(shè)置建議：1樓建議層高設(shè)置5.5米，二層層高設(shè)置4.5米，面積30-120 主力面積40-60為主 電影院層高建議設(shè)置11米，局部兩層，設(shè)置6廳，面積3000左右 生活超市建議設(shè)置層高6米，面積2000以下 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 會所服務與商業(yè)步行街相結(jié)合，整合商家資源，建立APP電商平臺，可以通過微 信平臺或淘寶平臺支付，配送到戶，實行會員制及積分制，鼓勵消費群體加入大 中華會，從而提