商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁

2、芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆

3、肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀

4、蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇

5、膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈

6、肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅

7、芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀

8、肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖

9、莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈

10、膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅

11、羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿

12、節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄

13、肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆 商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 總 則 1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映，重新核對(duì)，做出說明。2、在房屋質(zhì)量檢查方面，看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)向開發(fā)商（賣方）反映，待維修后方能入住。3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清

14、點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。4、查看一下公共設(shè)備。對(duì)電梯、消防設(shè)備、燃?xì)狻⑴瘹?、小區(qū)環(huán)境、停車場(chǎng)、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。5、對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果，是與發(fā)展商簽訂一份交屋看房記錄表（或稱物業(yè)交付核驗(yàn)單）。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。交屋看房記錄表最好自己也要留一份，同時(shí)對(duì)房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會(huì)很被動(dòng)；有人習(xí)慣以電話聯(lián)系，這對(duì)于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特

15、別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。 建設(shè)部公布驗(yàn)房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié)) 收房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上1、合 同(1) 開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗(yàn)收備案表。這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。(2) 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。(3) 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(4) 查看所購商品房整棟樓的南陽市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，同時(shí)

16、一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を?yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。(5) 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。注意：向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、保修卡和住戶手冊(cè)，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。2、戶 內(nèi)(1)窗a)窗邊與混凝土接口有無縫隙；b)落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固；c)是否翹曲變形；d)開啟關(guān)閉順暢；e)零配件裝配齊全；f)位置是否準(zhǔn)確；g)窗玻璃應(yīng)表面平整；

17、h)窗玻璃是否完好無損、無劃痕；i)隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損；j)外窗框四周處理是否粗糙；k)外窗開啟扇是否能關(guān)上；l)把手是否松動(dòng)；m)窗子玻璃的每個(gè)角是否封好；n)打開后窗戶是否能固定；o)直角接合部是否嚴(yán)密；p) 窗框表面是否光潔；q) 四角是否呈直角；r) 窗的底部滑道是否平滑；s) 窗臺(tái)應(yīng)平滑，不刮手；t) 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患！（比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶）；u) 所有紗窗下沿與窗臺(tái)之間，應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間；(2) 地面a) 是否松動(dòng)；b) 是否爆裂；c) 是否撞凹；d) 有無明顯的縫隙和不平整；e) 地面是否有空鼓；f) 地面走

18、線的標(biāo)示；g) 地平驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡(jiǎn)單的。去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你

19、就得注意了。 (3) 墻身、頂棚、樓板a) 有無傾斜、彎曲；b) 有無隆起或凹陷；c) 墻面是否平整；d) 墻面是否有花；e) 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范，若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，；f) 鋼筋是否暴露；g) 檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線；h) 用木棍敲一下有無空聲；i) 墻面是否有明顯色差；j) 陰陽角是否平直；k) 是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題；l) 有無水漬、裂痕；m) 天花板是否有小裂紋；n) 注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔；o) 檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒

20、有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”，如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。；p) 是否全部按合同要求做“外墻外保溫” (4) 水a(chǎn)) 開關(guān)是否妥當(dāng)；b) 過墻線是否有導(dǎo)管；c) 導(dǎo)管連接是否緊密；d) 管線是否安全可靠；e) 下水管道不可使用塑料軟管；f) 上水管是否存在滲漏現(xiàn)象；g) 需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是自己打井取水，為了保險(xiǎn)起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)，如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。；h) 上下水

21、管是否已做絲扣處理？(5) 電a) 開關(guān)是否妥當(dāng)；b) 按動(dòng)漏電保護(hù)器的測(cè)試鈕；c) 管線是否安全可*；d) 插座面板是否有電；e) 拉閘斷電測(cè)試；f) 插座是否帶保險(xiǎn)裝置；g) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座；h) 打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮；i) 開關(guān)插座面板是否存在劃痕；j) 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題（等電位聯(lián)接端子是否真正起作用？）；k) 電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量；l) 電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。(6)暖氣a) 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號(hào)是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級(jí)過)；

22、 b) 暖氣內(nèi)是否有水；c) 暖氣有無漏水痕跡；d) 暖氣里的水管上是否有銹。(7) 衛(wèi)生間a) 坐廁下水是否順暢；b) 沖水聲音是否正常；c) 衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏；d) 坡度是否對(duì)頭(是否有倒坡現(xiàn)象)；e) 有無積水；f) 是否倒泛水和滲漏；g) 閉水試驗(yàn)；h) 衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑；i) 臺(tái)盆上水管是否漏水；j) 是否有有裸露電線；k) 進(jìn)出水是否流暢；l) 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；m) 照明燈座必須是磁口安全燈座；n) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座；o) 衛(wèi)生間門口是否有擋水條；p) 排污管是否有蓄水防臭彎頭；q) 特別留意廁所頂棚有脫落或長(zhǎng)霉菌；r) 墻壁需要做拉毛處理；s) 墻

23、體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器；t) 是否已安裝紗窗？；u) 衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道？如何通風(fēng)？(8) 洗衣間a) 是否做了避水試驗(yàn)？管線；a) 是否外露；b) 是否有管線穿過；c) 過墻線是否有導(dǎo)管；d) 導(dǎo)管連接是否緊密；e) 線路安裝是否平整、牢固、順直；f) 下水管道不可使用塑料軟管；g) 電話線等等應(yīng)先加套管，再埋進(jìn)水泥；不能將電話線直接進(jìn)水泥地。(9) 水表；a) 是否安裝；b) 是否有水表空走；c) 閥門關(guān)閉不嚴(yán)；d) 閥門脫絲，連接件滴水；e) 截止閥生銹影響水質(zhì)。 (10) 電表a) 是否安裝；b) 使用數(shù)目 (11) 電話線 a) 用電

24、話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào) (12) 電視天線a) 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào) (13) 室內(nèi)污染a) 從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)不合格的，不得竣工驗(yàn)收。 (14) 樓宇對(duì)講a) 在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對(duì)講功能、操作功能是否正常(15) 層高a) 測(cè)量樓宇層高的方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量（這是最方便放置長(zhǎng)尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。 (17) 地漏a) 地漏位置是否合理；b) 地漏是否在地面的最低點(diǎn)；c)

25、地漏是否排水通暢(18) 隱密性及隔音效果如何(19) 日照是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定(20) 通風(fēng)是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定(21) 天然氣表以及管道天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位，管道不能暴露在室外（特別是頂層，可能會(huì)遭雷擊）(22) 窗磁、門磁系統(tǒng)(2) 門a) 貼臉是否完整；b) 貼臉是否有裂縫；c) 是否能鎖上；d) 貼臉與樓頂板陰角線是否平行；e) 是否與墻在一個(gè)平面上；f) 直角接合部是否嚴(yán)密；g) 表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡、門把手是否光潔，是否有磕痕；h) 不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開；i) 四角是否呈直；j) 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差；k) 開啟是否靈活；l) 關(guān)上門窗聽聽隔音效果；m)

26、密封程度；密封膠條是否有損壞；n) 門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格；o) 門框與墻身有無過大縫隙；p) 門與門框有無過大縫隙；q) 零配件是否裝配齊全，位置準(zhǔn)確；r) 門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙（需要額外考慮地面不平整的誤差）；s) 門的安全程度如何？是否有四個(gè)支點(diǎn)？ (3) 外墻；a) 是否有較大面積的空鼓；b) 是否開裂；c) 是否滲水；d) 是否有明顯的水印和霉點(diǎn)；e) 是否有排水設(shè)施；f) 空調(diào)是否能安裝；g) 出水口；h) 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。(4) 檐溝、落水管a) 安裝是否牢固；b) 接口是否平密；c) 是否滲漏；d) 落水管，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的

27、器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。(5) 消防系統(tǒng)a) 住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。(6)信報(bào)箱a) 房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定(7) 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)a) 樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)、房屋標(biāo)識(shí)是否與實(shí)際相符(8)小區(qū)環(huán)境(9) 停車場(chǎng)(10) 保安系統(tǒng)4、小區(qū)內(nèi)(1) 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏

28、、雨水等處無堵塞雜物。(2) 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；5、物 業(yè)在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。三、后記在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。2) 對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用

29、安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。3) 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。四、參考資料1) 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。2) 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。3) 住宅使用說明書則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。五、收房簽字時(shí)的注意事項(xiàng)1. 一定要加上如下幾句：“若房屋不符合有關(guān)國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人

30、書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊?。?. 一定要加上如下幾句（關(guān)于變更設(shè)計(jì)保留權(quán)利）： “若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊??！?商品房驗(yàn)收大致有四大部分 商品房驗(yàn)收大致有四大部分： 一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件購房者按約前往驗(yàn)收交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件，逐項(xiàng)檢驗(yàn)有關(guān)證明文件。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。一般來說,房屋交付時(shí),購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示房屋竣工

31、驗(yàn)收證明書、房屋面積分層分戶實(shí)測(cè)報(bào)告、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時(shí)，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的趨勢(shì)，問題比較少；而目前問題比較多的主要是竣工驗(yàn)收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。二、驗(yàn)收房屋質(zhì)量1、 看墻壁。 不知道從什么時(shí)

32、候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題。其實(shí)即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺(tái)風(fēng)來臨之時(shí)，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個(gè)區(qū)的國(guó)土局建的，真可怕。所以，驗(yàn)收這個(gè)，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反映過他的家有一個(gè)門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。2、 驗(yàn)水電。首先是驗(yàn)一

33、下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對(duì)于一些高級(jí)裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時(shí)候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會(huì)差一個(gè)等級(jí)。3、 驗(yàn)防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了

34、。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、 驗(yàn)管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)偷這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排

35、水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗(yàn)收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因?yàn)閺濐^會(huì)蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會(huì)被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會(huì)散發(fā)一種異味。也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。而正因?yàn)檫@種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗(yàn)地平其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水

36、平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡(jiǎn)單的。去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離 地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的 高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在

37、可以接受的范疇。如果 出這個(gè)范圍，你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的，測(cè)量后我還以 為我測(cè)量錯(cuò)了呢。以上工作是有點(diǎn)煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個(gè)問題就好解決多了。6、驗(yàn)層高如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測(cè)量一下樓宇的層高的。方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量（這是最方便放置長(zhǎng)尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一

38、部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對(duì)于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗(yàn)門窗這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺(tái)門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺(tái)門一般要看陽臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。8、其他項(xiàng)目事實(shí)上，除了上述的項(xiàng)目外，其他的驗(yàn)收，都需要有比較專業(yè)的知識(shí)才行的。你不妨帶一個(gè)熟悉工程的朋友去驗(yàn)收房屋，這也是唯一可能的東

39、西了。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認(rèn)真了。三、檢驗(yàn)合同約定的房屋面積與實(shí)際面積是否有差異商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e購房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的竣工實(shí)測(cè)表，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測(cè)。實(shí)測(cè)面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。一般合同規(guī)定，該商品房交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的2（3）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變；超過2（3）但

40、不超過某個(gè)百分點(diǎn)（如5）時(shí)，雙方按房?jī)r(jià)結(jié)算，當(dāng)實(shí)際誤差超過某個(gè)百分比時(shí)，買家有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。在簽定購房合同時(shí)，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。具體情況還要根據(jù)當(dāng)時(shí)開發(fā)商的合同分別考慮，對(duì)某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說法。四、檢驗(yàn)合同約定的配套設(shè)施是否齊全配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會(huì)所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報(bào)警系統(tǒng)是否配備等。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收

41、單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗(yàn)收單了。總之，在房屋的驗(yàn)收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項(xiàng)條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對(duì)的地方，要及時(shí)反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補(bǔ)或賠償。索要“兩書一表” 向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對(duì)

42、房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是竣工驗(yàn)收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を?yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗(yàn)收單 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個(gè)

43、事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的竣工實(shí)測(cè)表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗(yàn)收單了。 一、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)） 第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)

44、主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。 二、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單

45、位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。第五十八條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。 三、商品房銷售

46、管理辦法 第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。 四、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法 第四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。 五、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 第二十三條 建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或

47、者使用。 六、中華人民共和國(guó)建筑法第六十一條交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 七、建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法 第三十三條竣工交付使用的工程必須符合下列基本要求： （一）完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件； （二）工程質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及合同規(guī)定的要求，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定為合格或優(yōu)良； （三）工程所用的設(shè)備和主要建筑材料、構(gòu)件應(yīng)具有產(chǎn)品質(zhì)量出廠檢驗(yàn)合格證明和技術(shù)

48、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必要的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告； （四）具有完整的工程技術(shù)檔案和竣工圖，已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)； （五）已簽署工程保修證書。八、中華人民共和國(guó)消防法第四十條。第四十條違反本法的規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，可以并處罰款： （一）建筑工程的消防設(shè)計(jì)未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核或者審核不合格，擅自施工的； （二）依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格，擅自使用的； （三）公眾聚集的場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不合格，擅自使用或者開業(yè)的。 單位有前款行為的，依照前款的規(guī)定處罰，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人

49、員處警告或者罰款。預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收及交付的若干法律問題1、合同法第二百七十九條規(guī)定；“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(1995年1月1日)第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。” 3、中華人民共和國(guó)建筑法第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。” 4、城市房地產(chǎn)

50、開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998.7.20）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！钡谑藯l規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收?！?5、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理

51、等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。” 6、商品房銷售管理辦法第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰?！?商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用。如果將未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付使用的，則其行為違反了我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，不僅應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，還要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。 預(yù)售商品房交付的法定條件 關(guān)于商品房的交付的法定條件，如上述法律法規(guī)一般規(guī)定為“驗(yàn)收合格”，“未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，但對(duì)“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，并沒有

52、明確的規(guī)定。司法實(shí)踐與理論界爭(zhēng)論不休，主要有三種理解。 第一、商品房的驗(yàn)收合格僅指工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。該質(zhì)量驗(yàn)收是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收。1 第二、商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格（以下統(tǒng)稱項(xiàng)目竣工驗(yàn)收）。雖然國(guó)家規(guī)定一定條件下的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但法律法規(guī)并未作出“未經(jīng)綜合驗(yàn)收，不得交付使用”的禁止性規(guī)定。分析城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第17、18條的規(guī)定，商品房交付使用的條件應(yīng)是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，而非工程質(zhì)量驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收合格。 第三，商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指綜合驗(yàn)收合格。法律依據(jù)是建設(shè)工程質(zhì)量管

53、理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例及關(guān)于城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法的有關(guān)規(guī)定。認(rèn)為從購房合同的性質(zhì)及購房人購買商品房的目的等多種因素考慮，以綜合驗(yàn)收作為房屋的交付條件更符合合同目的，更能保護(hù)購房人的合法權(quán)益。2002年，建設(shè)部、國(guó)地資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，“所有商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用”，進(jìn)一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗(yàn)收為標(biāo)志。以我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定為依據(jù)，第二種觀點(diǎn)更為合理。上述合同法建筑法建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定，由于該條調(diào)整的是建設(shè)工程合同中發(fā)包人與承包人間的法律關(guān)系，并不是本文討論的重點(diǎn)。該條的竣工驗(yàn)收無疑是工程質(zhì)量驗(yàn)收。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

54、第十八條，要求住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但并沒有規(guī)定必須得經(jīng)過綜合驗(yàn)收才能交付給買受人，因而，綜合驗(yàn)收的完成可以在交付之前或之后。就中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第27條，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第17條的規(guī)定來看，商品房的交付使用的條件應(yīng)為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等項(xiàng)目。 關(guān)于預(yù)售商品房交付糾紛 （一）交付商品房的內(nèi)涵 合同法第一百五十五條規(guī)定出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。因而，開發(fā)商的交付便包含了兩層內(nèi)涵：第一是按時(shí)交房（交付的時(shí)間）；第二是，

55、交付的商品房必須符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定和合同的約定（交付的條件）。開發(fā)商的交付只有同時(shí)具備上述兩層面的要求，才構(gòu)成有效交付。 許多購房者，由于缺乏維權(quán)意識(shí)，在開發(fā)商的商品房不符合交付條件時(shí)也簽署了房屋交接單。那么此時(shí)，是否能認(rèn)為雙方對(duì)商品房交付的條件進(jìn)行變更，或者是購房者放棄了對(duì)開發(fā)商違約的追究呢？合同法第157條及第158條規(guī)定，買受人有及時(shí)檢驗(yàn)商品質(zhì)量及在合理期限內(nèi)通知出賣人的義務(wù)，買受人怠于履行通知義務(wù)的，視為商品質(zhì)量符合約定。實(shí)踐中，有很多開發(fā)商便是以這條規(guī)定為借口，在隱瞞商品房驗(yàn)收情況下讓購房者簽署交房單進(jìn)而推托自己已履行了交付的義務(wù)。筆者認(rèn)為，在購房者不明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下

56、，不能視購房者簽署了房屋交接單，就是對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)可，對(duì)商品房交付條件進(jìn)行了變更，這是因?yàn)殡p方并未對(duì)商品房的交付條件進(jìn)行協(xié)商，購房者是在不明驗(yàn)收情況下進(jìn)行的簽署，雙方并無協(xié)商的合意。而在購房者明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，則因雙方協(xié)商的條件低于法律的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定違反了法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無效。而且，開發(fā)商作為擁有專業(yè)技術(shù)人才的一方，明知自己的房屋未通過驗(yàn)收合格不符合合同約定的交付條件交付房屋，在法律上屬于交付的商品有瑕疵，根據(jù)合同法第一百五十八條第三款規(guī)定，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制，因此購房者在接受房屋后仍可要求開發(fā)商承擔(dān)瑕疵擔(dān)保

57、責(zé)任或違約責(zé)任。 （二）在開發(fā)商交付的商品房不符合法定交付條件，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的責(zé)任： 如果購房者簽署了房屋交接單，那么開發(fā)商遲延交房的時(shí)間就是從合同約定的交付時(shí)間計(jì)算到開發(fā)商拿到驗(yàn)收合格文件的那一天。 如果購房者沒有簽署了房屋交接單，那么開發(fā)商遲延交房的時(shí)間就是從合同約定的交付時(shí)間一直計(jì)算到開發(fā)商拿到驗(yàn)收合格文件并局面通知購房者來收房后的合理期限。 四、進(jìn)一步明確預(yù)售商品房交付的法定條件 為了有效保護(hù)購房人的合法權(quán)益，商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指綜合驗(yàn)收合格。其法律依據(jù)主要是城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例以及原建設(shè)部的城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法中的有關(guān)規(guī)定。2002年，在原建設(shè)部、國(guó)土資源部等七部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知指出“所有商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用”，則進(jìn)一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗(yàn)收作為標(biāo)準(zhǔn)，受此影響，山東省及杭州市等一此省市也作了類似的規(guī)定。上述關(guān)于綜合驗(yàn)收的規(guī)定，都只是部門或是地方性規(guī)范，尚缺乏法律層面的保護(hù)。 同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗(yàn)收，對(duì)建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格最終有審查和監(jiān)督權(quán)的就是建設(shè)行政主管部門，竣工驗(yàn)收備案證才是唯一證明竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)，其效力具有確定性。筆者同意上述觀點(diǎn)，并進(jìn)一步認(rèn)為，開發(fā)商交付房屋的法定條件，應(yīng)當(dāng)房屋建成并辦理初始登記后，才具備法律要求的處分權(quán)能。有