商品房驗收標準

1、肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁

2、芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆

3、肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀

4、蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇

5、膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈

6、肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅

7、芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀

8、肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖

9、莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈

10、膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅

11、羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿

12、節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒁蒁羄羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄膁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿膄艿蟻肄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇芄螀羄

13、肅莃葿螆罿莃薂羂芇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螀袁芀莇蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆 商品房驗收標準 總 則 1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，要及時向有關(guān)單位反映，重新核對，做出說明。2、在房屋質(zhì)量檢查方面，看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗合格證書，其填發(fā)時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時向開發(fā)商（賣方）反映，待維修后方能入住。3、裝修、設(shè)備方面要仔細清點。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進行清

14、點，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。4、查看一下公共設(shè)備。對電梯、消防設(shè)備、燃氣、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進行檢查。5、對房屋結(jié)構(gòu)、面積進行核查。新房驗收的最終結(jié)果，是與發(fā)展商簽訂一份交屋看房記錄表（或稱物業(yè)交付核驗單）。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。交屋看房記錄表最好自己也要留一份，同時對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會很被動；有人習(xí)慣以電話聯(lián)系，這對于購房時與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特

15、別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。 建設(shè)部公布驗房、收房標準程序(細節(jié)) 收房細則:把驗收的目光放在隱蔽工程上1、合 同(1) 開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表。這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。(2) 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。(3) 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(4) 查看所購商品房整棟樓的南陽市建設(shè)工程竣工驗收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格?？⒐を炇諅浒副砩系拿恳豁椂急仨殘笾鞴懿块T備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，同時

16、一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。(5) 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。注意：向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、保修卡和住戶手冊，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。2、戶 內(nèi)(1)窗a)窗邊與混凝土接口有無縫隙；b)落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固；c)是否翹曲變形；d)開啟關(guān)閉順暢；e)零配件裝配齊全；f)位置是否準確；g)窗玻璃應(yīng)表面平整；

17、h)窗玻璃是否完好無損、無劃痕；i)隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損；j)外窗框四周處理是否粗糙；k)外窗開啟扇是否能關(guān)上；l)把手是否松動；m)窗子玻璃的每個角是否封好；n)打開后窗戶是否能固定；o)直角接合部是否嚴密；p) 窗框表面是否光潔；q) 四角是否呈直角；r) 窗的底部滑道是否平滑；s) 窗臺應(yīng)平滑，不刮手；t) 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患?。ū热?層餐廳窗戶、6層北面兩個窗戶）；u) 所有紗窗下沿與窗臺之間，應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間；(2) 地面a) 是否松動；b) 是否爆裂；c) 是否撞凹；d) 有無明顯的縫隙和不平整；e) 地面是否有空鼓；f) 地面走

18、線的標示；g) 地平驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你

19、就得注意了。 (3) 墻身、頂棚、樓板a) 有無傾斜、彎曲；b) 有無隆起或凹陷；c) 墻面是否平整；d) 墻面是否有花；e) 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計規(guī)范，若承重墻裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，；f) 鋼筋是否暴露；g) 檢驗梁與柱的位置是否影響出入動線與生活動線；h) 用木棍敲一下有無空聲；i) 墻面是否有明顯色差；j) 陰陽角是否平直；k) 是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題；l) 有無水漬、裂痕；m) 天花板是否有小裂紋；n) 注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔；o) 檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒

20、有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點”，如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。；p) 是否全部按合同要求做“外墻外保溫” (4) 水a(chǎn)) 開關(guān)是否妥當；b) 過墻線是否有導(dǎo)管；c) 導(dǎo)管連接是否緊密；d) 管線是否安全可靠；e) 下水管道不可使用塑料軟管；f) 上水管是否存在滲漏現(xiàn)象；g) 需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴重超標，有些小區(qū)生活用水全部是自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區(qū)在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗，如果水質(zhì)確實不符合生活用水標準，就應(yīng)想辦法及早解決。；h) 上下水

21、管是否已做絲扣處理？(5) 電a) 開關(guān)是否妥當；b) 按動漏電保護器的測試鈕；c) 管線是否安全可*；d) 插座面板是否有電；e) 拉閘斷電測試；f) 插座是否帶保險裝置；g) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座；h) 打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮；i) 開關(guān)插座面板是否存在劃痕；j) 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題（等電位聯(lián)接端子是否真正起作用？）；k) 電線是否符合國標質(zhì)量；l) 電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。(6)暖氣a) 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級過)；

22、 b) 暖氣內(nèi)是否有水；c) 暖氣有無漏水痕跡；d) 暖氣里的水管上是否有銹。(7) 衛(wèi)生間a) 坐廁下水是否順暢；b) 沖水聲音是否正常；c) 衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏；d) 坡度是否對頭(是否有倒坡現(xiàn)象)；e) 有無積水；f) 是否倒泛水和滲漏；g) 閉水試驗；h) 衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑；i) 臺盆上水管是否漏水；j) 是否有有裸露電線；k) 進出水是否流暢；l) 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；m) 照明燈座必須是磁口安全燈座；n) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座；o) 衛(wèi)生間門口是否有擋水條；p) 排污管是否有蓄水防臭彎頭；q) 特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌；r) 墻壁需要做拉毛處理；s) 墻

23、體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器；t) 是否已安裝紗窗？；u) 衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道？如何通風(fēng)？(8) 洗衣間a) 是否做了避水試驗？管線；a) 是否外露；b) 是否有管線穿過；c) 過墻線是否有導(dǎo)管；d) 導(dǎo)管連接是否緊密；e) 線路安裝是否平整、牢固、順直；f) 下水管道不可使用塑料軟管；g) 電話線等等應(yīng)先加套管，再埋進水泥；不能將電話線直接進水泥地。(9) 水表；a) 是否安裝；b) 是否有水表空走；c) 閥門關(guān)閉不嚴；d) 閥門脫絲，連接件滴水；e) 截止閥生銹影響水質(zhì)。 (10) 電表a) 是否安裝；b) 使用數(shù)目 (11) 電話線 a) 用電

24、話機檢查電話線路是否有信號 (12) 電視天線a) 用天線檢查工具檢查電視天線的信號 (13) 室內(nèi)污染a) 從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進行驗收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認可的檢測機構(gòu)，對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗收。 (14) 樓宇對講a) 在驗收時要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常(15) 層高a) 測量樓宇層高的方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。 (17) 地漏a) 地漏位置是否合理；b) 地漏是否在地面的最低點；c)

25、地漏是否排水通暢(18) 隱密性及隔音效果如何(19) 日照是否達到國家規(guī)定(20) 通風(fēng)是否達到國家規(guī)定(21) 天然氣表以及管道天然氣總閥門應(yīng)當在公共部位，管道不能暴露在室外（特別是頂層，可能會遭雷擊）(22) 窗磁、門磁系統(tǒng)(2) 門a) 貼臉是否完整；b) 貼臉是否有裂縫；c) 是否能鎖上；d) 貼臉與樓頂板陰角線是否平行；e) 是否與墻在一個平面上；f) 直角接合部是否嚴密；g) 表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡、門把手是否光潔，是否有磕痕；h) 不上鎖是否會自動關(guān)上或打開；i) 四角是否呈直；j) 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差；k) 開啟是否靈活；l) 關(guān)上門窗聽聽隔音效果；m)

26、密封程度；密封膠條是否有損壞；n) 門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格；o) 門框與墻身有無過大縫隙；p) 門與門框有無過大縫隙；q) 零配件是否裝配齊全，位置準確；r) 門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙（需要額外考慮地面不平整的誤差）；s) 門的安全程度如何？是否有四個支點？ (3) 外墻；a) 是否有較大面積的空鼓；b) 是否開裂；c) 是否滲水；d) 是否有明顯的水印和霉點；e) 是否有排水設(shè)施；f) 空調(diào)是否能安裝；g) 出水口；h) 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題。(4) 檐溝、落水管a) 安裝是否牢固；b) 接口是否平密；c) 是否滲漏；d) 落水管，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的

27、器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。(5) 消防系統(tǒng)a) 住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。(6)信報箱a) 房屋是否按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定(7) 標識系統(tǒng)a) 樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識是否與實際相符(8)小區(qū)環(huán)境(9) 停車場(10) 保安系統(tǒng)4、小區(qū)內(nèi)(1) 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏

28、、雨水等處無堵塞雜物。(2) 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；5、物 業(yè)在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收房屋驗收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。三、后記在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理。2) 對于不影響房屋和設(shè)備使用

29、安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。3) 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。四、參考資料1) 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。2) 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。3) 住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。五、收房簽字時的注意事項1. 一定要加上如下幾句：“若房屋不符合有關(guān)國家強制標準或行業(yè)標準、且并未明確告知并得到本人

30、書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆！?. 一定要加上如下幾句（關(guān)于變更設(shè)計保留權(quán)利）： “若房屋有變更設(shè)計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆！?商品房驗收大致有四大部分 商品房驗收大致有四大部分： 一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件購房者按約前往驗收交接時，應(yīng)當按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關(guān)證明文件。當然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。一般來說,房屋交付時,購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示房屋竣工

31、驗收證明書、房屋面積分層分戶實測報告、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；而目前問題比較多的主要是竣工驗收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。二、驗收房屋質(zhì)量1、 看墻壁。 不知道從什么時

32、候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、 驗水電。首先是驗一

33、下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。3、 驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了

34、。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、 驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會偷這個工。把一些水泥渣倒進排

35、水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水

36、平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離 地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)。然后看水管在該處的 高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在

37、可以接受的范疇。如果 出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度達到7厘米的，測量后我還以 為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。6、驗層高如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一

38、部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。8、其他項目事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東

39、西了。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認真了。三、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用面積購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。一般合同規(guī)定，該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的2（3）時，房價款保持不變；超過2（3）但

40、不超過某個百分點（如5）時，雙方按房價結(jié)算，當實際誤差超過某個百分比時，買家有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。在簽定購房合同時，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。具體情況還要根據(jù)當時開發(fā)商的合同分別考慮，對某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說法。四、檢驗合同約定的配套設(shè)施是否齊全配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設(shè)施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。在您查看了房屋后并準備簽收房屋驗收

41、單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗收單了。總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補或賠償。索要“兩書一表” 向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對

42、房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是竣工驗收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗收單 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收房屋驗收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個

43、事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗收單了。 一、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號） 第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)

44、主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。 二、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單

45、位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。第五十八條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任；（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；（二）驗收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的。 三、商品房銷售

46、管理辦法 第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責(zé)任。第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰。 四、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法 第四條 建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。 五、建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例 第二十三條 建設(shè)項目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護設(shè)施經(jīng)驗收合格，該建設(shè)項目方可正式投入生產(chǎn)或

47、者使用。 六、中華人民共和國建筑法第六十一條交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 七、建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法 第三十三條竣工交付使用的工程必須符合下列基本要求： （一）完成工程設(shè)計和合同中規(guī)定的各項工作內(nèi)容，達到國家規(guī)定的竣工條件； （二）工程質(zhì)量應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及合同規(guī)定的要求，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核定為合格或優(yōu)良； （三）工程所用的設(shè)備和主要建筑材料、構(gòu)件應(yīng)具有產(chǎn)品質(zhì)量出廠檢驗合格證明和技術(shù)

48、標準規(guī)定必要的進場試驗報告； （四）具有完整的工程技術(shù)檔案和竣工圖，已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)； （五）已簽署工程保修證書。八、中華人民共和國消防法第四十條。第四十條違反本法的規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，可以并處罰款： （一）建筑工程的消防設(shè)計未經(jīng)公安消防機構(gòu)審核或者審核不合格，擅自施工的； （二）依法應(yīng)當進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)驗收不合格，擅自使用的； （三）公眾聚集的場所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不合格，擅自使用或者開業(yè)的。 單位有前款行為的，依照前款的規(guī)定處罰，并對其直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人

49、員處警告或者罰款。預(yù)售商品房竣工驗收及交付的若干法律問題1、合同法第二百七十九條規(guī)定；“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。” 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(1995年1月1日)第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！?3、中華人民共和國建筑法第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?4、城市房地產(chǎn)

50、開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998.7.20）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。”第十八條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收。” 5、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理

51、等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。” 6、商品房銷售管理辦法第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰?！?商品房未經(jīng)驗收合格，不得交付使用。如果將未經(jīng)驗收合格的商品房交付使用的，則其行為違反了我國法律的禁止性規(guī)定，不僅應(yīng)該承擔相應(yīng)的民事責(zé)任，還要承擔相應(yīng)的行政責(zé)任。 預(yù)售商品房交付的法定條件 關(guān)于商品房的交付的法定條件，如上述法律法規(guī)一般規(guī)定為“驗收合格”，“未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用”，但對“驗收合格”的標準是什么，是質(zhì)量驗收、項目竣工驗收還是綜合驗收，并沒有

52、明確的規(guī)定。司法實踐與理論界爭論不休，主要有三種理解。 第一、商品房的驗收合格僅指工程質(zhì)量驗收合格。該質(zhì)量驗收是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行的竣工驗收。1 第二、商品房的驗收合格應(yīng)指包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等在內(nèi)的驗收合格（以下統(tǒng)稱項目竣工驗收）。雖然國家規(guī)定一定條件下的住宅小區(qū)應(yīng)當進行綜合驗收，但法律法規(guī)并未作出“未經(jīng)綜合驗收，不得交付使用”的禁止性規(guī)定。分析城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第17、18條的規(guī)定，商品房交付使用的條件應(yīng)是項目竣工驗收合格，而非工程質(zhì)量驗收或綜合驗收合格。 第三，商品房的驗收合格應(yīng)指綜合驗收合格。法律依據(jù)是建設(shè)工程質(zhì)量管

53、理條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例及關(guān)于城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法的有關(guān)規(guī)定。認為從購房合同的性質(zhì)及購房人購買商品房的目的等多種因素考慮，以綜合驗收作為房屋的交付條件更符合合同目的，更能保護購房人的合法權(quán)益。2002年，建設(shè)部、國地資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，“所有商品住宅開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用”，進一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗收為標志。以我國現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定為依據(jù)，第二種觀點更為合理。上述合同法建筑法建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定，由于該條調(diào)整的是建設(shè)工程合同中發(fā)包人與承包人間的法律關(guān)系，并不是本文討論的重點。該條的竣工驗收無疑是工程質(zhì)量驗收。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例

54、第十八條，要求住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收，但并沒有規(guī)定必須得經(jīng)過綜合驗收才能交付給買受人，因而，綜合驗收的完成可以在交付之前或之后。就中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第27條，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第17條的規(guī)定來看，商品房的交付使用的條件應(yīng)為項目竣工驗收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等項目。 關(guān)于預(yù)售商品房交付糾紛 （一）交付商品房的內(nèi)涵 合同法第一百五十五條規(guī)定出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責(zé)任。因而，開發(fā)商的交付便包含了兩層內(nèi)涵：第一是按時交房（交付的時間）；第二是，

55、交付的商品房必須符合法律的強制性規(guī)定和合同的約定（交付的條件）。開發(fā)商的交付只有同時具備上述兩層面的要求，才構(gòu)成有效交付。 許多購房者，由于缺乏維權(quán)意識，在開發(fā)商的商品房不符合交付條件時也簽署了房屋交接單。那么此時，是否能認為雙方對商品房交付的條件進行變更，或者是購房者放棄了對開發(fā)商違約的追究呢？合同法第157條及第158條規(guī)定，買受人有及時檢驗商品質(zhì)量及在合理期限內(nèi)通知出賣人的義務(wù)，買受人怠于履行通知義務(wù)的，視為商品質(zhì)量符合約定。實踐中，有很多開發(fā)商便是以這條規(guī)定為借口，在隱瞞商品房驗收情況下讓購房者簽署交房單進而推托自己已履行了交付的義務(wù)。筆者認為，在購房者不明知商品房未經(jīng)驗收合格的情況下

56、，不能視購房者簽署了房屋交接單，就是對房屋質(zhì)量的認可，對商品房交付條件進行了變更，這是因為雙方并未對商品房的交付條件進行協(xié)商，購房者是在不明驗收情況下進行的簽署，雙方并無協(xié)商的合意。而在購房者明知商品房未經(jīng)驗收合格的情況下，則因雙方協(xié)商的條件低于法律的規(guī)定的標準，約定違反了法律強制性的規(guī)定而無效。而且，開發(fā)商作為擁有專業(yè)技術(shù)人才的一方，明知自己的房屋未通過驗收合格不符合合同約定的交付條件交付房屋，在法律上屬于交付的商品有瑕疵，根據(jù)合同法第一百五十八條第三款規(guī)定，出賣人知道或者應(yīng)當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制，因此購房者在接受房屋后仍可要求開發(fā)商承擔瑕疵擔保

57、責(zé)任或違約責(zé)任。 （二）在開發(fā)商交付的商品房不符合法定交付條件，開發(fā)商應(yīng)該承擔逾期交房的責(zé)任： 如果購房者簽署了房屋交接單，那么開發(fā)商遲延交房的時間就是從合同約定的交付時間計算到開發(fā)商拿到驗收合格文件的那一天。 如果購房者沒有簽署了房屋交接單，那么開發(fā)商遲延交房的時間就是從合同約定的交付時間一直計算到開發(fā)商拿到驗收合格文件并局面通知購房者來收房后的合理期限。 四、進一步明確預(yù)售商品房交付的法定條件 為了有效保護購房人的合法權(quán)益，商品房的驗收合格應(yīng)指綜合驗收合格。其法律依據(jù)主要是城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例以及原建設(shè)部的城市住宅小區(qū)竣工驗收管理辦法中的有關(guān)規(guī)定。2002年，在原建設(shè)部、國土資源部等七部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知指出“所有商品住宅開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用”，則進一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗收作為標準，受此影響，山東省及杭州市等一此省市也作了類似的規(guī)定。上述關(guān)于綜合驗收的規(guī)定，都只是部門或是地方性規(guī)范，尚缺乏法律層面的保護。 同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗收，對建設(shè)工程是否竣工驗收合格最終有審查和監(jiān)督權(quán)的就是建設(shè)行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據(jù)，其效力具有確定性。筆者同意上述觀點，并進一步認為，開發(fā)商交付房屋的法定條件，應(yīng)當房屋建成并辦理初始登記后，才具備法律要求的處分權(quán)能。有