房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程擬定

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程（擬定）目錄、八 、-刖m、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期二、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建三、綜合管弦部分四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位五、設(shè)計(jì)文件審核六、設(shè)計(jì)變更部分七、招投標(biāo)與合同管理八、工程預(yù)、結(jié)算與進(jìn)度款管理九、工程施工管理十、工稈答證管理營(yíng)銷(xiāo)工作管理十二、 入伙、八 i刖言首先感謝大家，對(duì)于流程編制的貢獻(xiàn)與付出！經(jīng)過(guò)一個(gè)月的時(shí)間， 將大家的智慧匯總成冊(cè)，在此與大家分享。本案對(duì)房地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性 所限，本案僅側(cè)重對(duì)整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專(zhuān)題展開(kāi)。需要說(shuō)明的是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場(chǎng)差異明 顯，在此主要進(jìn)行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好基礎(chǔ)。另 外，鑒于

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的耦合性特點(diǎn)：一件事情需要幾個(gè)部門(mén)共同配合 完成，每個(gè)階段都有部門(mén)作為牽頭部門(mén)，相互輸出又相互輸入。故流 程的復(fù)雜性較大，有些部分不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整 個(gè)流程。每個(gè)流程分為流程示意圖、流程說(shuō)明、支持性文件（表單表格） 三部分，用來(lái)詮釋整個(gè)流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理 解流程本身。作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會(huì)，我們期待大家批評(píng)及建議性反饋， 進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！再次感謝為流程編 制努力并做出貢獻(xiàn)的同事們，謝謝！ 此致敬禮流程優(yōu)化小組敬上 2007年9月1日項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作（一）土地獲取1、取得方式1）行政劃撥2）協(xié)議出讓3）招標(biāo)拍賣(mài)（掛牌

3、、投標(biāo)兩類(lèi)）4）轉(zhuǎn)讓2、細(xì)節(jié)闡述1）前期資料準(zhǔn)備a）招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；b）現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競(jìng) 爭(zhēng)樓盤(pán)資料；c）前期研究報(bào)告包括： 市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程信息資料、類(lèi)似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、 銷(xiāo)售情況，潛在目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查分析；d）參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e）競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)需另加附 股東會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托 書(shū)；1）前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析）一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法 （又叫剩余法）確定競(jìng)拍的

4、最高限價(jià)， 依據(jù)待拍 地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線(xiàn)指標(biāo)等條件， 發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最 高地價(jià)：地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益-開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用-期望利潤(rùn)（二）立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī) 劃紅線(xiàn)圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)，同時(shí)選定各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（三）項(xiàng)目可行性分析1. 市場(chǎng)調(diào)查分析1）宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè)A. 國(guó)家政治法律環(huán)境B. 經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢(shì)2）中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測(cè)：城市建設(shè)與規(guī)劃A. 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)B. 市場(chǎng)供應(yīng)與需求關(guān)系C. 各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)狀況3）微環(huán)境分析預(yù)測(cè)

5、A. 區(qū)域消費(fèi)需求研判B. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查依據(jù)上述調(diào)查分析，對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做出專(zhuān)項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開(kāi)發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步構(gòu)想（各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù) 機(jī)構(gòu)開(kāi)始正式介入）2. 投資計(jì)劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資 金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析3. 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式最終確定開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、投資商介入等4. 可行性分析內(nèi)容提綱（參考）1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場(chǎng)供求趨勢(shì)等；2）項(xiàng)目概況及基本數(shù)據(jù)包括：項(xiàng)目名稱(chēng)（項(xiàng)目名及推

6、廣名）、技術(shù)參數(shù)、規(guī)劃要點(diǎn)、地理位置、四周狀況、片區(qū)特點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)特征（SWOT分析）等；3）目標(biāo)市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展主題及產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù) 確定與描述、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)、包裝推廣及銷(xiāo)售計(jì)劃制定等；4）項(xiàng)目進(jìn)程安排包括：項(xiàng)目開(kāi)工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗(yàn)收、入伙計(jì)劃等；5）項(xiàng)目成本估算按方案確定的開(kāi)發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出項(xiàng)目成本估算；6）項(xiàng)目管理及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)管理部分包括：貸款成本、貸款償還計(jì)劃以及貸款與償還平衡計(jì)算；財(cái)務(wù)平衡分析；項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)用測(cè)算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)部分：現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程安排估算）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)敏感度；7）

7、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及處理8）物業(yè)管理服務(wù)要求（四）投資估算報(bào)告1. 成本構(gòu)成項(xiàng)目成本由土地費(fèi)、前期費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、其他費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、物管 費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)（利息等）、建筑建安工程費(fèi)、市政工程費(fèi)、環(huán)境及綠化工程費(fèi)構(gòu)成；2. 初步投資估算即投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議書(shū)階段、初步可行性研究階段的投資估算。1）選擇有利的投資機(jī)會(huì)，明確投資方向，提出概略的項(xiàng)目投資建議，并編制項(xiàng)目 建議書(shū)。2）根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)、收集類(lèi)似項(xiàng)目資料，對(duì)其進(jìn)行對(duì)比分析，得出投資估算（投 資估算的誤差率可在土 30 %左右）3）根據(jù)這一階段的投資估算作為審批項(xiàng)目建議書(shū)、初步選擇投資項(xiàng)目的主要依據(jù)之一。（此階段估算對(duì)初步可行性研究及

8、投資估算起指導(dǎo)作用）4）在投資機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步弄清項(xiàng)目的投資規(guī)模、原材料來(lái)源、工藝技術(shù)、廠(chǎng)址、組織機(jī)構(gòu)和建設(shè)進(jìn)度等情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目的 可行性，作出初步投資評(píng)價(jià)。（該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20%左右）3. 詳細(xì)投資估算（可行性研究階段）主要是進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證階段，要評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最 佳投資方案，對(duì)項(xiàng)目的可行性提出結(jié)論性意見(jiàn)。該階段研究?jī)?nèi)容詳盡（投資估算的 誤差率應(yīng)控制在10%以?xún)?nèi)）這一階段的投資估算是進(jìn)行詳盡經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、決定項(xiàng)目可行性、選擇最佳投資方案 的主要方法。4. 投資估算的動(dòng)態(tài)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)始投產(chǎn)后，收集與成本構(gòu)成相關(guān)的部門(mén)的數(shù)

9、據(jù)資料，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整， 直致項(xiàng)目竣工結(jié)束。項(xiàng)目結(jié)束后，調(diào)整的投資估算最終落實(shí)為項(xiàng)目成本。在此過(guò)程 中要盡量達(dá)到不超初步概算的要求，嚴(yán)格控制工程成本。5、支持性文件投資估算表二、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建（一）項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程示意圖1、土地證辦理流程示意圖2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程示意圖3、建設(shè)工程施工許可證4、商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證（二）流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明1）提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，到計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)2）將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（第一證?？傮w規(guī)劃通過(guò)后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）3）

10、在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同（第二證，土地使用證）、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地 規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。4）上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（第三證）。5）在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審查通過(guò)以后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的所有專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)（包括：供電、自來(lái)水、燃?xì)?、電信、有線(xiàn)電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)， 設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過(guò)后，將管線(xiàn)規(guī)劃圖送上述各專(zhuān)業(yè)部門(mén)聽(tīng)取各部門(mén)意見(jiàn)，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專(zhuān)業(yè)部門(mén)召開(kāi)管線(xiàn)規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的意見(jiàn)形成會(huì)議紀(jì)要，以防止各專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。6）

11、到各規(guī)費(fèi)收繳部門(mén)報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：a)將報(bào)批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)進(jìn)行消防審查，取得建b)筑工程消防意見(jiàn)書(shū)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)c)到當(dāng)?shù)亟逃钟?jì)劃財(cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)d)至U衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測(cè)費(fèi)e)與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)f)按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專(zhuān)門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批g)按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓螅?做項(xiàng)目的人防規(guī)劃， 然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門(mén)審批通過(guò)h)到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會(huì)繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)i)到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽

12、訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書(shū)j)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)7）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過(guò)后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū)。8）如投資方（項(xiàng)目控股方）是國(guó)有資產(chǎn)，建筑工程必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn) 行公開(kāi)招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。9）憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū)和施工單位中標(biāo)通知書(shū)到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（第四證）名詞解釋:10）憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)進(jìn)行商品房 預(yù)售核價(jià)，獲取商品房預(yù)售許可證（第五證）五證：土地出讓合同（土地使用證）

13、、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證三書(shū)：房屋質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量驗(yàn)收合格證（三）支持性文件三、綜合管線(xiàn)（一）流程示意圖前期設(shè)計(jì)供電方案資料提交市政資料（水、電、氣、有線(xiàn)電視、等）管線(xiàn)平衡方案管線(xiàn)平衡施工圖各專(zhuān)業(yè)（給水、市政、燃?xì)狻㈦娫?huà)、電視、消防、安防、供電等）分項(xiàng)外線(xiàn)設(shè)計(jì)施工圖審批分項(xiàng)施工圖匯總綜合管線(xiàn)流程示意圖設(shè)計(jì)院卜施工圖設(shè)計(jì)壟斷部門(mén)供電方案指批定施工圖設(shè)計(jì)成本工程施工合同匯總壟斷非壟斷+ 施工合同 施工管理1 r管線(xiàn)工程規(guī)劃許可證（二）流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明：（三）支持性文件圖紙會(huì)審流程示意圖頂h管理公可二尉流程說(shuō)明勘察報(bào)告的

14、審核1）a)審查報(bào)告內(nèi)容是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求b)評(píng)定報(bào)告提出的技術(shù)參數(shù)是否合理。c)d)e)物理試驗(yàn)成果報(bào)告是否齊全、準(zhǔn)確。鉆孔深度的檢驗(yàn)，巖土試樣的取樣、送樣、試驗(yàn)結(jié)果地質(zhì)勘探報(bào)告簽名、蓋章是否齊全四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位五、設(shè)計(jì)文件審核1、目的2、詳細(xì)說(shuō)明產(chǎn)品報(bào)告模版（需補(bǔ)充）f）圖紙和文字說(shuō)明是否清晰。2）設(shè)計(jì)方案的審核設(shè)計(jì)方案審核，以保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合投資計(jì)劃的要求；符合國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)方針、政策；符合現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范并結(jié)合公司開(kāi)發(fā)理念和工程實(shí)際，作到工藝合理、技術(shù)先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)安全。充分發(fā)揮工程項(xiàng)目的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效、人益。設(shè)計(jì)方案的審核，貫穿于初步設(shè)計(jì)（技術(shù)設(shè)計(jì)）階段，它包括總體

15、方案和專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核兩部分內(nèi)容，由項(xiàng)目管理部設(shè)計(jì)組負(fù)責(zé)牽頭組織有關(guān)配套單位、專(zhuān)家和工程技術(shù)人員進(jìn)行審核， 評(píng)審意見(jiàn)交項(xiàng)目管理部經(jīng)理審批后執(zhí)行。審核工程項(xiàng)目建設(shè)總體方案一般包括以下主要內(nèi)容：a）總建筑面積：包括全部建筑面積和各類(lèi)面積（使用面積、輔助面積等） 。如：主要建筑物、 公共輔助設(shè)施、會(huì)所、供配電、水泵房、消防中心等設(shè)施的面積和其他主要建筑 技術(shù)指標(biāo)的說(shuō)明。b）工藝及技術(shù)水平項(xiàng)目采用的新工藝、新技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。c）工程成本控制指項(xiàng)目總體方案的結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選擇、材料選擇、配套設(shè)施等是否控制在成本規(guī)劃范圍之內(nèi)?？傮w方案的審核主要在初步設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)

16、備方案選擇、功能工藝、項(xiàng)目組成以及總平面布局、配套設(shè)施、占地面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性、超前性是否符合公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念，是否滿(mǎn)足質(zhì)量目標(biāo)和水平。3）專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核，重點(diǎn)是審核設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)選型、功能和使用價(jià)值等方面是否滿(mǎn)足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、可靠，是否結(jié)合本公司制定的總體目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足使用要求，其審核的主要內(nèi)容：A. 建筑設(shè)計(jì)方案a）平面布置b）空間布置c）室內(nèi)裝飾d）門(mén)窗、幕墻布置e）建筑物理方面：采光、環(huán)境熱環(huán)境、隔熱、保溫的方式聲環(huán)境通風(fēng)f）消防g）防火h）人防i）環(huán)境工程B.

17、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案主要審核結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)參數(shù)；結(jié)構(gòu)方案的選擇（對(duì)復(fù)雜的建筑體型有無(wú)概算及方案的比較）。安全度、可靠性、抗震、抗風(fēng)是否符合要求；主 體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、 新工藝、新材料等等。在確保質(zhì)量安全可靠的前提下選取最經(jīng)濟(jì)的方案。C. 給水、排水工程設(shè)計(jì)方案主要審核給水方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；給水方案的選擇，應(yīng)根據(jù)水源、用水量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合考慮，給水管線(xiàn)的布置和所需管材、設(shè)備的選擇等能否滿(mǎn)足規(guī)范和要求，是否經(jīng)濟(jì)。排水工程主要審核排水設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)、排水方案的選擇是否能與市政管網(wǎng)有效對(duì)接；排水管網(wǎng)的

18、布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。D. 通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)方案主要審核通風(fēng)、空調(diào)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；通風(fēng)、空調(diào)方案的選擇；通風(fēng)管道的布置和所需設(shè)備的選擇等是否合理并滿(mǎn)足規(guī)范和使用要求是否經(jīng)濟(jì)。E. 電氣工程設(shè)計(jì)方案主要審核機(jī)電方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)、機(jī)電方案的選擇；供電方案確定；動(dòng)力線(xiàn)路的布置；備用電源方案選定；所需設(shè)備、器材的選擇等。主要審核設(shè)計(jì)建筑物防雷類(lèi)別是否符合國(guó)家規(guī)定及安全要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設(shè)計(jì)方案是否符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，還包括強(qiáng)弱電的防雷接地措施。F. 通信工程設(shè)計(jì)方案主要審核通信方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；通信方案的選擇；通信線(xiàn)路的布置； 所需設(shè)備、器材的選

19、擇等。G. 消防工程設(shè)計(jì)方案主要審核消防設(shè)計(jì)方案是否符合消防規(guī)范，在滿(mǎn)足消防規(guī)范的前提下選擇比較經(jīng)濟(jì)的方案。4）設(shè)計(jì)圖紙的審核設(shè)計(jì)圖紙是設(shè)計(jì)工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據(jù)，所以，設(shè)計(jì)階段 質(zhì)量控制的任務(wù)，最終是要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量上。因此，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，側(cè) 重于設(shè)計(jì)的深度和采用的技術(shù)方案是否符合總體與專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)方案的要求以及專(zhuān)業(yè)之間 是否有相互矛盾。a）是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅線(xiàn)、建筑層 數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。b）是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)安全、消防、人防、衛(wèi)生、防震、三廢治理 等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。室內(nèi)外地面的標(biāo)高確

20、定是否會(huì)盲目加大投 資。c）有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的審核。如對(duì)供水、排水、供電、供熱、供氣、交通道路、通 信、智能化等專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項(xiàng)公共設(shè)施相 銜接等。A. 建筑1）總平面布置a）有無(wú)建筑工程規(guī)劃許可證及國(guó)土局的土地批準(zhǔn)書(shū)，規(guī)劃報(bào)建方案審核 書(shū)。b）本工程地形圖所采用的坐標(biāo)、高程系統(tǒng)及其與城市坐標(biāo)系統(tǒng)的換算關(guān) 系。c）本工程與當(dāng)?shù)厮?、電、交通公共服?wù)設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否吻合、協(xié)調(diào)。d）所示建（構(gòu)）筑物平面與單體建（構(gòu)）筑物是否一致。e）建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。f）場(chǎng)地標(biāo)高確定是否合理。g）公用配套設(shè)施布置及用地是否滿(mǎn)足要求。h）公建配套是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)批文要求。2

21、）建筑設(shè)計(jì)a）戶(hù)型、單元組合、房間平臺(tái)尺寸能否符合采光通風(fēng)、防火要求。b）建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置能否符合現(xiàn)行規(guī)范要求。c）門(mén)窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟(jì)、美觀要求。3）裝飾標(biāo)準(zhǔn)對(duì)特殊功能要求的房間是否滿(mǎn)足有關(guān)要求，如人防、防爆、隔聲等。B. 結(jié)構(gòu)a）設(shè)計(jì)依據(jù)：荷載取值、結(jié)構(gòu)周期、振型、層間位移、總體位移、地震、風(fēng)載 確定。b）結(jié)構(gòu)選型：對(duì)復(fù)雜的建筑體型應(yīng)進(jìn)行試算及結(jié)構(gòu)方案的比較。c）繪出結(jié)構(gòu)草圖：對(duì)確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重 構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。d）提出可能采用的地基基礎(chǔ)方案，做出技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在確保質(zhì)量、安全的前提下優(yōu)選合適地基持力

22、層和較經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)方案。e）與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。f）其它工種配合的特殊要求。C. 給排水初步設(shè)計(jì)應(yīng)符合已經(jīng)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件或設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求。D. 電氣a）審查用電負(fù)荷的設(shè)計(jì)依據(jù)和計(jì)算參數(shù)是否符合實(shí)際需要和有關(guān)規(guī)范，核算用電總?cè)萘?。b）供電方案的選擇是否基本符合供電部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，確定供電電源的回路數(shù)（是單路還是雙回路高壓供電）是否根據(jù)用電負(fù)荷的重要性和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，用電負(fù)荷等級(jí)是否符合實(shí)際需要。c）供電電源選自何處，供電距離是否合適，電壓等級(jí)（是低壓、高壓還是超高壓）選擇，供電線(xiàn)路的敷設(shè)方式 （是架空還是埋地敷設(shè)，是用電纜還是導(dǎo)線(xiàn)）是否符合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)要求，備用電

23、源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的 容量、型號(hào)選擇是否基本符合實(shí)際需要和安全經(jīng)濟(jì)原則。d）變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟(jì)合理。用電負(fù)荷有無(wú)考慮功率因素補(bǔ)償，補(bǔ)償方式、補(bǔ)償容量及補(bǔ)償后的功率因數(shù)多少是否經(jīng)濟(jì)合理。e）審查建筑物防雷保護(hù)等級(jí)的選擇是否正確，防雷接地線(xiàn)、防雷接地裝置及防雷接地電阻值的確定是否符合有關(guān)規(guī)定。安全接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護(hù)接地方式（接零還是接地保護(hù)）的確定是否合適，有無(wú)考慮等 電位連接等安全措施。f）主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無(wú)明確名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。E. 空調(diào)1）初步設(shè)計(jì)圖紙深度是否達(dá)到有關(guān)設(shè)計(jì)文件規(guī)定

24、的深度，圖紙文件是否齊全。2）空調(diào)、通風(fēng)、采暖、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否符合方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，或符合方案審定意見(jiàn)，變動(dòng)后的系統(tǒng)審核相應(yīng)的概算文件，投資控制有無(wú)突破限額。3）主要設(shè)備材料的選型是否齊全準(zhǔn)確，是否先進(jìn)、節(jié)能又經(jīng)濟(jì)實(shí)用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次。4）空調(diào)水管、風(fēng)管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專(zhuān)業(yè)有無(wú)嚴(yán)重沖突， 對(duì)建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進(jìn)排風(fēng)口對(duì)周?chē)h(huán)境有無(wú)不良 影響。5）施工圖設(shè)計(jì)的審核F. 建筑除初步設(shè)計(jì)審查內(nèi)容外，要著重審核：a）總體布置是否符合初步設(shè)計(jì)批文要求。b）所示坐標(biāo)、標(biāo)高正確與否。c）豎向設(shè)計(jì)能否滿(mǎn)足施工要求深度。d）是否符合施工報(bào)建圖紙及審核意見(jiàn)。

25、e）平面尺寸、標(biāo)高數(shù)據(jù)是否正確。f）詳圖標(biāo)注是否正確、清楚，構(gòu)造做法是否經(jīng)濟(jì)、安全、合理、美觀。G. 結(jié)構(gòu)a）建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)、抗震設(shè)防列度、人防工程等級(jí)、抗?jié)B等級(jí)、多構(gòu)件抗震 等級(jí)是否經(jīng)濟(jì)合理。b）后澆帶的設(shè)置及施工要求是否合理。c）基礎(chǔ)形式是否根據(jù)地質(zhì)鉆探資料，充分利用地基承載力。d）結(jié)構(gòu)平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協(xié)調(diào)。e）玻璃幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應(yīng)附有計(jì)算書(shū)，并審核計(jì)算的參 數(shù)取值是否正確，構(gòu)造是否合理，是否滿(mǎn)足有關(guān)規(guī)范的要求。H. 給排水a(chǎn)）室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：建筑物輪廓、位 置、坐標(biāo)、名稱(chēng)等；給排水管道、消火栓、水泵

26、接合器、水表井、灑水栓、 檢查井、雨水口等也應(yīng)在圖上標(biāo)明。如果較復(fù)雜的給水管網(wǎng)，應(yīng)繪制給水節(jié) 點(diǎn)圖。b）室內(nèi)給水排水消防平面圖：圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：與給排水、消防有關(guān)的各層建 筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖等。c）系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、消防給水（消火柱、自動(dòng)噴灑、水幕）等，均應(yīng)繪制系統(tǒng)圖和立管圖。d）局部設(shè)施圖：當(dāng)建筑物內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設(shè)施時(shí)，應(yīng)繪 制詳圖。e）詳圖：丸管道附件、設(shè)備、儀表及特殊配件需要加工而又無(wú)標(biāo)準(zhǔn)圖可利用時(shí)， 應(yīng)繪制詳圖。I. 電氣a）電氣動(dòng)力、照明、消防報(bào)警、弱電、電視裝置的平面布置是否合理，有無(wú)根據(jù)裝飾標(biāo)準(zhǔn)及裝修圖

27、的天花、室內(nèi)家具布置、窗臺(tái)高低等實(shí)際情況作平面布置。b）電氣線(xiàn)路敷設(shè)方式（是采用三相五線(xiàn)制還是三相四線(xiàn)制敷設(shè)）是否合理。c）電氣管線(xiàn)的敷設(shè)方式（是明敷還是暗敷）是否經(jīng)濟(jì)合理。d）配管、配線(xiàn)材料（是鋼管還是塑料管、采用電線(xiàn)還是電纜、母線(xiàn)槽）的選擇 是否經(jīng)濟(jì)、合理。e）配電箱、開(kāi)關(guān)、插座的安裝位置和高度規(guī)定是否一致，是否符合安全技術(shù)規(guī) 定，有無(wú)針對(duì)施工中存在的通病提出技術(shù)要求。f）消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合已報(bào)消防局審批的消防文件規(guī)定。g）弱電系統(tǒng)（電視、電話(huà)、防盜保安監(jiān)控、可視對(duì)講、門(mén)禁系統(tǒng)）的設(shè)計(jì)是否符合公司確定的使用要求和售、購(gòu)房協(xié)議書(shū)中的規(guī)定。h）天面防雷裝置設(shè)計(jì)敷設(shè)方式是否符合安全要

28、求，是否經(jīng)濟(jì)、合理。i）電氣系統(tǒng)圖及電氣管線(xiàn)布置圖有無(wú)按規(guī)定要求繪制；是否安全、經(jīng)濟(jì)、合理。j）設(shè)備、材料及燈具有無(wú)根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及房屋購(gòu)售合同的規(guī)定選用；是否符合 樓房的檔次高低和經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原則。J. 暖通空調(diào)a）審核圖紙的設(shè)計(jì)深度是否達(dá)到文件要求的設(shè)計(jì)深度，圖紙目錄、設(shè)計(jì)說(shuō)明、 系統(tǒng)圖、大樣圖、設(shè)備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公 司文件要求。b）審核設(shè)計(jì)總說(shuō)明和系統(tǒng)圖，看施工圖系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否符合初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和要 求，有無(wú)較大的變動(dòng)，如有，理由是否合理，有無(wú)明確的依據(jù)，是否經(jīng)過(guò)有 關(guān)審批手續(xù)變動(dòng)，有無(wú)顯著增加投資。c）審核設(shè)計(jì)總說(shuō)明，看設(shè)計(jì)選用設(shè)備材料有無(wú)違反規(guī)范，是否符合初步

29、設(shè)計(jì)的 標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱(chēng)，有無(wú)超標(biāo)。d）審平、剖面圖。審核空調(diào)設(shè)備選型是否滿(mǎn)足使用要求（冷量、風(fēng)量、余壓等 是否滿(mǎn)足使用要求），審核水管、風(fēng)管布置走向是否合理，風(fēng)管、水管截面 尺寸是否合理，風(fēng)速、水流速有無(wú)超標(biāo)，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿(mǎn) 足施工需要。e）審核圖紙繪制標(biāo)注有無(wú)錯(cuò)、漏、平剖面圖有無(wú)與總說(shuō)明和系統(tǒng)圖矛盾等。六、設(shè)計(jì)變更（一）設(shè)計(jì)變更流程示意圖（二）流程說(shuō)明1、目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門(mén)和崗位在設(shè)計(jì)變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)施工期間設(shè)計(jì)變更的流程管理，降低因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的工程造價(jià)增加和進(jìn)度延遲，確保工程造價(jià)和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定

30、本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設(shè)計(jì)變更的流程管理。按照設(shè)計(jì)變更的提出方 劃分，設(shè)計(jì)變更分為：a)A類(lèi)變更公司和/項(xiàng)目管理部/工程部為改進(jìn)設(shè)計(jì)而提出的變更b)B類(lèi)變更施工單位提出的變更c(diǎn))C類(lèi)變更客戶(hù)提出的變更d）D類(lèi)變更設(shè)計(jì)單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后）提出的變更3、職責(zé)分配工程部各專(zhuān)業(yè)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；各類(lèi)變更進(jìn)行造 進(jìn)度評(píng)審（初審）；工程部經(jīng)理提出A類(lèi)變更；簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；各類(lèi)變更進(jìn)行進(jìn) 度評(píng)審；成本組各專(zhuān)業(yè)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；對(duì) 各類(lèi)變更進(jìn)行造價(jià)評(píng)審（初審）；成本組組長(zhǎng)提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；對(duì) 各類(lèi)

31、變更進(jìn)行造價(jià)評(píng)審；設(shè)計(jì)組各專(zhuān)業(yè)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)，將 設(shè)計(jì)變更與設(shè)計(jì)組組長(zhǎng)會(huì)簽；設(shè)計(jì)經(jīng)理助理提出A類(lèi)變更；簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；進(jìn) 行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審” （初審），將設(shè)計(jì)變更與 總工會(huì)簽并報(bào)項(xiàng)目管理部經(jīng)理審批；營(yíng)銷(xiāo)組組長(zhǎng)提出A類(lèi)、C類(lèi)變更；將和小業(yè)主購(gòu)房合冋直接有關(guān) 變更通知客戶(hù)。項(xiàng)目管理部經(jīng)理進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審”；審批設(shè)計(jì)變更； 通知設(shè)計(jì)組發(fā)放變更給工程部實(shí)施變更?？偨?jīng)理提出A類(lèi)變更；審批重大變更。施工單位提出B類(lèi)變更；實(shí)施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更。設(shè)計(jì)單位提出D類(lèi)變更，參與進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審”；按照要求完 成設(shè)計(jì)變

32、更。4、詳細(xì)說(shuō)明1）公司鼓勵(lì)為了改進(jìn)設(shè)計(jì)而提出的A類(lèi)設(shè)計(jì)變更。經(jīng)核算，設(shè)計(jì)變更有利于降低造價(jià)、促進(jìn)銷(xiāo)售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計(jì)變更意見(jiàn)者一定的獎(jiǎng)勵(lì)。2）初步評(píng)審對(duì)于 B類(lèi)變更，現(xiàn)場(chǎng)工程師須初步評(píng)審。現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為可行的，可簽署變更意見(jiàn)，并提交設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)。對(duì)于C類(lèi)變更，公司原則上不受理。當(dāng)客戶(hù)或銷(xiāo)售代理公司代表客戶(hù)多次或強(qiáng)烈提出要求時(shí)， 項(xiàng)目管理部營(yíng)銷(xiāo)組長(zhǎng)初步評(píng)審，認(rèn)為不合理的，可予以否決；認(rèn)為可行的，可簽署變 更意見(jiàn)，并提交設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū) 。設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)包括：變更的理由，時(shí)間要 求，有關(guān)資料等。設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū) 應(yīng)由申請(qǐng)人提交給部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，

33、提交項(xiàng)目管理部設(shè)計(jì)組，項(xiàng)目管理部設(shè)計(jì)組組織成本、工程、營(yíng)銷(xiāo)及總工會(huì)簽，提交項(xiàng)目管 理部經(jīng)理審批后，實(shí)施變更。變更未引起結(jié)構(gòu)安全、立面效果、進(jìn)度、造價(jià)發(fā)生等變 化，可以口頭申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)決定變更，無(wú)須上報(bào)。否則，必須按以上規(guī)定報(bào)批。3）進(jìn)度評(píng)審a）工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“進(jìn)度評(píng)審”。b）工程部各專(zhuān)業(yè)工程師及部門(mén)負(fù)責(zé)人在接到設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)后，在2日內(nèi)完成“進(jìn)度評(píng)審”，填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重延遲工期的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“進(jìn)度 評(píng)審”變更意見(jiàn)，并提交項(xiàng)目項(xiàng)目管理部設(shè)計(jì)組。4）造價(jià)評(píng)審a）成本組各專(zhuān)業(yè)工程師及成本組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價(jià)評(píng)審”。

34、b）成本組在接到設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)和設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)后在2日內(nèi)完成“造價(jià)評(píng)審”初審，填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致大幅度增加造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽 署“造價(jià)評(píng)審”初審意見(jiàn)。5）造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審a）項(xiàng)目管理部設(shè)計(jì)經(jīng)理助理負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”（初審），簽署初審意見(jiàn)提交項(xiàng)目管理部經(jīng)理。b）項(xiàng)目管理部經(jīng)理在接到設(shè)計(jì)經(jīng)理助理設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)和設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)后2日內(nèi)完成“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”，填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審結(jié)論為 不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價(jià)的， 可予以否決，退回設(shè)計(jì)組； 可行的，簽署“造價(jià)與進(jìn)度

35、關(guān)聯(lián)性評(píng)審”變更意見(jiàn)，并簽發(fā)設(shè)計(jì)變更。6）技術(shù)評(píng)審當(dāng)變更涉及到主要結(jié)構(gòu)、平面布局、技術(shù)參數(shù)和功能、性能指標(biāo)的改變或人身安全及與相 關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法律、法規(guī)要求違背時(shí)，應(yīng)對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)性評(píng)審驗(yàn)證。項(xiàng)目管理部設(shè)計(jì)組 負(fù)責(zé)牽頭進(jìn)行設(shè)計(jì)變更技術(shù)評(píng)審，設(shè)計(jì)組在接到設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)后，首先判斷和規(guī)范規(guī) 程及原設(shè)計(jì)有無(wú)沖突，必要時(shí)可以征詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)院相關(guān)設(shè)計(jì)人員的意見(jiàn)，填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重違反規(guī)范或設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員 明確不同意的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“技術(shù)評(píng)審”變更意見(jiàn)， 開(kāi)始按流程實(shí)施。7）總經(jīng)理審批重大設(shè)計(jì)變更超過(guò) 10天或造價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的

36、，項(xiàng)目管理部經(jīng)理可直接報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理，征詢(xún)總 經(jīng)理的意見(jiàn)，以免因正常評(píng)審而導(dǎo)致的工作延誤。但按以上程序評(píng)審結(jié)束后，須由總經(jīng)理進(jìn)行最終確認(rèn)。（三）支持性文件七、招投標(biāo)與合同管理（一）招投標(biāo)流程示意圖（二）流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明（三）支持性文件八、工程預(yù)、結(jié)算及進(jìn)度款管理（一）工程預(yù)算管理1）按工程相關(guān)節(jié)點(diǎn)控制，設(shè)計(jì)提供最后的施工圖紙和樣品后進(jìn)行預(yù)算的編制。2）在編制預(yù)算的過(guò)程中，價(jià)格確認(rèn)要結(jié)合信息價(jià)并參照市場(chǎng)價(jià)確定。主要材料市場(chǎng)價(jià)格有大幅度調(diào)整時(shí)（超過(guò)土 10%時(shí)）預(yù)算也要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。3）對(duì)所編制的土建及安裝等預(yù)算要進(jìn)行成本的拆分及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析；以調(diào)整投資估算和積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。4）對(duì)經(jīng)濟(jì)

37、指標(biāo)偏大的項(xiàng)目要及時(shí)和設(shè)計(jì)、工程提出，進(jìn)行方案的修改及優(yōu)化。5）所有預(yù)算資料必須整理與相應(yīng)圖紙一并歸檔。（二）工程結(jié)算管理1、工程結(jié)算流程示意圖工程結(jié)算流程施工單位監(jiān)理公司工程部成本部設(shè)計(jì)部財(cái)務(wù)部總經(jīng)辦建立合同臺(tái)帳提供竣工圖紙量、價(jià)審核ERP請(qǐng)款對(duì)比投資估算 列出節(jié)約與超寸支部分總價(jià)審核進(jìn)入項(xiàng)目成本分析、制定控制方案審批審批付款2、流程說(shuō)明：1）目的2）詳細(xì)說(shuō)明：a）結(jié)算工程，需相關(guān)單位提供完整的完工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并經(jīng)工程部確認(rèn)簽字方可申報(bào)結(jié)算。b）施工單位上報(bào)結(jié)算清單，成本需根據(jù)相關(guān)圖紙、合同、施工工序、現(xiàn)場(chǎng)簽 證進(jìn)行審核。c）審核完畢后，需填寫(xiě)工程審定單并走相應(yīng)的流程。d）對(duì)結(jié)算清單及相關(guān)圖紙

38、、資料進(jìn)行歸檔。e）項(xiàng)目完工后，整理資料，匯總所有工程結(jié)算，進(jìn)行整體項(xiàng)目的決算，對(duì)已 完工程的結(jié)算進(jìn)行成本劃分及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，調(diào)整投資估算。f）項(xiàng)目資料進(jìn)行整理，歸檔。3、支持性文件（三）工程進(jìn)度款管理1、工程進(jìn)度款流程示意圖2、流程說(shuō)明：1) 目的2) 詳細(xì)說(shuō)明:a）在施工工程，根據(jù)合同，對(duì)工程部門(mén)提供的形象進(jìn)度進(jìn)行復(fù)核。合同清單的工程量（如沒(méi)有，則需重新編制），如和實(shí)際無(wú)較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。并對(duì)施工單位申報(bào)的量?jī)r(jià)進(jìn)行審核來(lái)確定支付 價(jià)款。b）所有的進(jìn)度款審批，由成本填寫(xiě)工程款支付申請(qǐng)表，經(jīng)監(jiān)理公司和工程部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)簽章并由公司領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)后方予以支付（如與合同不符，以合

39、同為準(zhǔn)，不得與合同相背）。c）所有的工程款必須記錄在冊(cè)，工程成本.財(cái)務(wù)等部門(mén)要定期溝通核對(duì)，以免發(fā)生與工程進(jìn)度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理1、流程示意施工單位監(jiān)理單位工程部公司職能部門(mén)總經(jīng)辦項(xiàng)目目標(biāo)與計(jì) 戈y開(kāi)工準(zhǔn)備階段（明確進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)）*制定工作計(jì)劃和目標(biāo)各職能部門(mén)參與審批運(yùn)營(yíng)會(huì)評(píng)審?fù)鈭?bào)送三通一平確定項(xiàng)目經(jīng)理部確定項(xiàng)目成人員，明確職責(zé)員，明確職責(zé)11建立目標(biāo)管建立監(jiān)理責(zé)任體理體系系，編制監(jiān)理大綱參與審定認(rèn)可項(xiàng)目本部管理的 授權(quán)分工與職責(zé)明 確，責(zé)任人辦理市 政、質(zhì)監(jiān)委托手續(xù)進(jìn)行圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底設(shè)計(jì)組組織制定施工組織設(shè)核實(shí)、審批確認(rèn)審查認(rèn)可現(xiàn)場(chǎng)臨建施工和施工準(zhǔn)備監(jiān)督

40、檢查 驗(yàn)證簽字參與指導(dǎo)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)周邊關(guān)系*重大情況匯報(bào)施工單位監(jiān)理單位工程部公司職能部門(mén)總經(jīng)辦主體至竣工施工階段（控制預(yù)售要求節(jié)點(diǎn)）監(jiān)督確認(rèn)巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系落實(shí)施工條件參與驗(yàn)收參與驗(yàn)收監(jiān)督確認(rèn)參與驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)施工 至預(yù)售條件組織主體 結(jié)構(gòu)驗(yàn)收巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系落實(shí)施工條件組織單位工 程驗(yàn)收組織各單項(xiàng) 驗(yàn)收控制預(yù)售施工節(jié)點(diǎn) 配合營(yíng)銷(xiāo)1 1主體結(jié)構(gòu)施工配合銷(xiāo)售包括：四方驗(yàn) 收；質(zhì)檢站備案開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售裝飾、專(zhuān)業(yè)監(jiān)督確認(rèn)t 1安裝施工1巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系 落實(shí)施工條件市政、綠化施工竣工后移交手續(xù)（移交物業(yè)）交接物業(yè)準(zhǔn)備組成交接機(jī)構(gòu)，會(huì)商確定交接程序交接機(jī)構(gòu)聯(lián)合工作,驗(yàn)查、清點(diǎn)、移交，辦理交接手續(xù)，明確整改修復(fù)日期和要

41、求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深化 組織材料設(shè) 備、甲分包單 位招標(biāo) 工程款撥付 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)穿插重大情況匯報(bào).包括:四方驗(yàn).收；質(zhì)檢站備案前期組織綜合 驗(yàn)收M包括：智能化、供二 .電、燃?xì)?、電信?有線(xiàn)電視、消防、 路燈、雨污水、綠 化等驗(yàn)收物業(yè)參與協(xié)調(diào)結(jié)清移交手續(xù)退場(chǎng)，留 駐現(xiàn)場(chǎng)保修隊(duì)伍2、目的：確保公司的工程項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、安全、現(xiàn)場(chǎng)成本達(dá)到預(yù)定的管理目標(biāo)，嚴(yán) 格過(guò)程管理和合同約束；嚴(yán)格建設(shè)成果驗(yàn)收。3、詳細(xì)說(shuō)明：4、支持性文件：a工程通知單、聯(lián)系單；b工程會(huì)議紀(jì)要C材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)移交單d 現(xiàn)場(chǎng)簽證表e工程款支付申請(qǐng)表f 扣款通知單g竣工驗(yàn)收表十、工程簽證管理1、流程示意2、目的：為了加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批管理，規(guī)范

42、工作流程，切實(shí)有效地控制成本，確保工程質(zhì) 量和工程進(jìn)度，制定本實(shí)施辦法。3、職責(zé)a）工程部：工程主管代表只對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生工作量簽證具有有效性，不涉及到單價(jià)的簽證項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)每周的施工簽證進(jìn)行抽查，抽查量不少于20%,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)必須對(duì)照有關(guān)合同條款（含清單附件）、原施工圖紙及相關(guān)工作內(nèi)容慎重處理。交叉施 工的簽證要把握工作界面，避免費(fèi)用的重復(fù)計(jì)算。如是損壞重修工程的簽證需找出 相應(yīng)破壞方開(kāi)具相應(yīng)的工程罰單。b）成本組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘察現(xiàn)場(chǎng)，了 解審核內(nèi)容與實(shí)際情況是否一致；計(jì)算項(xiàng)目工程量，復(fù)核費(fèi)用。c）監(jiān)理工程師：只對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生工作量簽證具有有效性，不涉及

43、到單價(jià)的簽證，在審核施工簽證時(shí)，應(yīng)明確審核內(nèi)容（詳細(xì)做法）、工程量及工程材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、配比等。4、詳細(xì)說(shuō)明：1）乙方在發(fā)生簽證時(shí)應(yīng)約監(jiān)理、工程部、成本組（隱蔽工程時(shí)）共同到現(xiàn)場(chǎng)審核。簽證當(dāng)日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認(rèn)工作內(nèi)容和工程量并簽字。乙方有義務(wù)準(zhǔn)備齊全資料、圖紙等，有藍(lán)圖的必須在相關(guān)圖紙上做簽證尺寸與做法修改。2）每月5日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，核清造價(jià)送成本組復(fù)核。成本組在兩周內(nèi)將其結(jié)清并和乙方核對(duì)，并將結(jié)果在每月25日前向成本委員會(huì)提交。3）年底時(shí)成本組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進(jìn)入決算單的初步填寫(xiě)。4）所有呈報(bào)及返回時(shí)間都要求有

44、收發(fā)簽字認(rèn)可程序，施工單位的簽證辦理時(shí)間逾期， 監(jiān)理公司、項(xiàng)目管理公司、工程組、成本組有權(quán)不予認(rèn)可；如若甲乙雙方在簽證費(fèi)用產(chǎn)生分成歧意，不能及時(shí)返回，甲方應(yīng)向乙方說(shuō)明原因，并確定解決的時(shí)間，如遇緊急情況（如搶險(xiǎn)等），或簽證金額極小的（500元以下），現(xiàn)場(chǎng)甲方代表可先作處 理，但必須按審批程序及時(shí)補(bǔ)辦簽證手續(xù)。5、支持性文件：工程現(xiàn)場(chǎng)簽證表十一、營(yíng)銷(xiāo)工作管理（一） 營(yíng)銷(xiāo)工作1、流程示意營(yíng)銷(xiāo)工作流程時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容詳細(xì)部分銷(xiāo)售策略擬定策劃階段總體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 I價(jià)格策略擬定售樓處包裝銷(xiāo)售階段廣告策略擬定房產(chǎn)證、土地證辦理2、詳細(xì)說(shuō)明1）項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)前：市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)可行性調(diào)研分析報(bào)告）2）項(xiàng)目立項(xiàng)確定

45、后：市場(chǎng)定位（項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位、價(jià)格定位）3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（開(kāi)發(fā)節(jié)奏、戶(hù)型、立面、庭院、配套）4）規(guī)劃方案確定后：項(xiàng)目操作策劃（銷(xiāo)售推廣策劃、前期銷(xiāo)售工作計(jì)劃）5）正式發(fā)售前3-6個(gè)月：銷(xiāo)售推廣實(shí)施（銷(xiāo)售準(zhǔn)備，廣告策劃，包裝策劃）6）樓花銷(xiāo)售期：正式發(fā)售（銷(xiāo)售組織、信息反饋；合同按揭手續(xù)）7）樓花銷(xiāo)售期：銷(xiāo)售策略調(diào)整（上月銷(xiāo)售總結(jié)、下月銷(xiāo)售推廣計(jì)劃、階段銷(xiāo)售總結(jié)及 策略調(diào)整）8）入伙前1-3個(gè)月：尾盤(pán)促銷(xiāo)（尾盤(pán)促銷(xiāo)計(jì)劃 ）9）正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙（入伙組織、安排）10）銷(xiāo)售率達(dá)95%以上：項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié)（項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié)報(bào)告及客戶(hù)分析報(bào)告）11）入伙1個(gè)月后：辦理

46、業(yè)主房產(chǎn)證（房地產(chǎn)初始登記、辦理業(yè)主房產(chǎn)證）（二）銷(xiāo)售管理1. 策劃公司管理：1）項(xiàng)目銷(xiāo)售策略及執(zhí)行報(bào)告2）銷(xiāo)控安排3）廣告策略4）包裝策略5）媒體計(jì)劃以上各項(xiàng)目由甲方審核認(rèn)可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）；2. 代理銷(xiāo)售公司管理：1）具體價(jià)格表（包括銷(xiāo)售底價(jià)、表價(jià)、成交價(jià)）2）銷(xiāo)售策略3）價(jià)格策略4）促銷(xiāo)方式5）銷(xiāo)售人員組織與培訓(xùn)計(jì)劃以上各項(xiàng)目由甲方審核認(rèn)可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）；3. 媒體管理管理4. 銷(xiāo)售管理1）在正式銷(xiāo)售開(kāi)始前，可采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（或內(nèi)部咨詢(xún)）方式進(jìn)行市場(chǎng)試探市 場(chǎng)反映，同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，為正式銷(xiāo)售累積客戶(hù)資源。2）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)胤抗?/p>

47、局房地產(chǎn)市場(chǎng)處領(lǐng)取商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證，銷(xiāo)售正式展開(kāi)。（三）支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月?tīng)I(yíng)度銷(xiāo)報(bào)告模板（四）定價(jià)流程1、定價(jià)流程示意2、項(xiàng)目定價(jià)的方法考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。定價(jià)方法通常有1）成本導(dǎo)向定價(jià)；2）需求導(dǎo)向定價(jià)；3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)4）可比樓盤(pán)量化定價(jià)法3、項(xiàng)目定價(jià)模版十二、入伙項(xiàng)目在通過(guò)質(zhì)檢綜合驗(yàn)收（包括消防、人防、煤氣、水電等），準(zhǔn)備“房屋質(zhì)量保證書(shū)”和“房屋使用說(shuō)明書(shū)”，具備入伙條件。（一）物業(yè)管理部分1、前期介入工作內(nèi)容a）從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議；b）搭建管理組織架構(gòu)、制定管理計(jì)劃與計(jì)算管理份額；c）制定

48、管理工作流程及員工培訓(xùn)計(jì)劃；d）擬定物業(yè)管理文本（包括業(yè)主公約）；e）核對(duì)客戶(hù)物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠名單及數(shù)額；f）制定第一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；2、施工安裝工作內(nèi)容a） 了解并審查各類(lèi)設(shè)備的性能特點(diǎn);b）掌握各管線(xiàn)連接、分布狀況;3、竣工驗(yàn)收工作內(nèi)容進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收;a）質(zhì)檢綜合驗(yàn)收完畢后，交付使用之前（入伙之前）b）制定各類(lèi)設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；（二）營(yíng)銷(xiāo)部工作內(nèi)容1. 移交客戶(hù)資料，協(xié)助客戶(hù)辦理入伙手續(xù)2. 交房流程a）交房流程示意部門(mén)物業(yè)管理中心交房流程工作內(nèi)容備注寄發(fā)入戶(hù)通知書(shū)業(yè)主帶通知書(shū)、交房資料 a., ,T物業(yè)管理中心核對(duì)業(yè)主身份結(jié)清房款、繳納配套費(fèi)、維修基金等，領(lǐng)取購(gòu)房發(fā)票繳納契稅證相關(guān)文

49、,T、提供辦 件、交付辦證費(fèi)用財(cái)務(wù)部物業(yè)管理中心繳納物業(yè)管理費(fèi)、領(lǐng)取住戶(hù)手冊(cè)領(lǐng)書(shū)處領(lǐng)取兩書(shū)物業(yè)管理中心驗(yàn)房、領(lǐng)取鑰匙以及相關(guān)文件登記備案K交房完成b） 支持性文件附：入戶(hù)通知書(shū)尊敬的業(yè)主：您好！首先恭祝您成為“春城花園”大家庭中的一員。您所購(gòu)買(mǎi)的無(wú)錫市惠山區(qū) 春城花園文惠路商鋪，已達(dá)到了您與本公司簽定的無(wú)錫市商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶(hù)的時(shí)間：2007年 9 月 30日（星期 六）9: 00 16: 00為避免擁擠和節(jié)約您的寶貴時(shí)間，敬請(qǐng)您按照上述時(shí)間安排前來(lái)辦理入戶(hù)手 續(xù)。2、辦理入戶(hù)地點(diǎn)：春城花園物業(yè)管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入戶(hù)手續(xù)，請(qǐng)仔細(xì)閱讀以下所有入戶(hù)資料。1）入戶(hù)條件敬請(qǐng)留意：辦理入戶(hù)前房款必須付清，按揭付款的業(yè)主須借款到帳后方 可辦理入戶(hù)手續(xù)。2）入戶(hù)所需資料為了保證您順利入戶(hù)，請(qǐng)務(wù)必帶齊以下資料：本入戶(hù)通知書(shū)原件：應(yīng)帶好合同購(gòu)房人的有效身份證明及復(fù)印件二份，如委托他人辦 理，需提供購(gòu)房人簽字并蓋章的委托書(shū)及委托人與被委托人身 份證明原件、復(fù)印件二份：帶好合同購(gòu)房人夫妻雙方戶(hù)