房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃-項(xiàng)目初步定價(jià)建議

1、XX集團(tuán)舊改項(xiàng)目初步定價(jià)建議一、住宅建議售價(jià)：整體均價(jià)1.8萬(wàn)/m2 （建議裝修成本標(biāo)準(zhǔn)約2500元/m2）通過(guò)與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行客觀對(duì)比，得出的參考毛坯價(jià)格是14433元/平方米，建議裝修成本2500元/平方米，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，裝修的對(duì)外報(bào)價(jià)一般可為成本價(jià)1.4倍，因此建議住宅售價(jià)約18000元/平方米含2500元/平方米成本裝修。市場(chǎng)比較定價(jià)法計(jì)算表評(píng)價(jià)要素要素權(quán)重中海富華里領(lǐng)秀城格力廣場(chǎng)二期格力廣場(chǎng)三期XX地段位置20%97.73110.00103.8096.60100景觀因素15%97.33103.40110.00105.60100開(kāi)發(fā)商品牌8%100.6788.0098.0098.00

2、100商業(yè)配套15%109.6104.6097.0094.40100周邊環(huán)境8%99.13100.40107.00106.00100建筑規(guī)劃8%100.4794.20102.4096.20100戶型結(jié)構(gòu)8%91.0798.20100.0096.20100交通狀況8%99.8106.0099.8094.40100物業(yè)管理5%100.3391.0099.2099.20100社區(qū)園林5%100.3388.20103.0098.80100比較系數(shù)1.000.990.981.02平均價(jià)格14000140001600014500項(xiàng)目權(quán)重35%25%20%20%100%注：計(jì)算過(guò)程如下：（寫(xiě)字樓、街鋪計(jì)算步

3、驟相同）第一步：選取同類可比項(xiàng)目毛坯價(jià)格第二步：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)確定各項(xiàng)目和各要素的權(quán)重系數(shù)第三步：由市場(chǎng)組 7名成員進(jìn)行評(píng)分，每項(xiàng)要素剔除最高分、最低分后，求平均值第四步：根據(jù)以下公式，計(jì)算出住宅的市場(chǎng)參考價(jià)格住宅市場(chǎng)參考價(jià)格=E（ 100/刀（項(xiàng)目分值x要素權(quán)重）x平均價(jià)格x項(xiàng)目權(quán)重）=E（比較系數(shù)x平均價(jià)格x項(xiàng)目權(quán)重）=1 x 14000 x 35% 0.99 x 14000x 25% 0.98 x 16000 x 20% 1.02 x 14500 x 20%= 14433 主要理由:項(xiàng)目位處拱北片區(qū)， 該片區(qū)住宅供應(yīng)少， 稀缺地段優(yōu)勢(shì)突顯， 加上項(xiàng)目規(guī)模較大， 且自 身及鄰近

4、商業(yè)配套體量較大，對(duì)住宅有拉動(dòng)作用；周邊在售樓盤(pán)毛坯均價(jià)1.4-1.6 萬(wàn)/m2,精裝均價(jià)1.6-1.9 萬(wàn)/m2 （帶2500-3000元/m2裝修）；西南向面向墓園，對(duì)住宅品質(zhì)和客戶心理有一定負(fù)面影響，但并非本項(xiàng)目主景觀面，可從規(guī)劃設(shè)計(jì)上加以規(guī)避。項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格及基本情況一覽表區(qū) 域項(xiàng)目名稱占地面積m2建筑面積m容積率開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)均價(jià)（元 / m2）目前價(jià)格（元 / m2）拱 北嶺秀城149393.158萬(wàn)2.92008-9-298500（含800精裝）僅剩余二樓二樓毛坯12000中海富華里682202387713.52012-4-2113117（帶3000裝修）高樓層:16000-17

5、000（帶3000裝修）吉 大格力廣場(chǎng)三期413151546263.112012-9-2313000（毛壞送空調(diào)）14000-15000（毛壞送空調(diào)）格力廣場(chǎng)二期2010-10-2116500（帶2500裝修）尾盤(pán)價(jià)格18000-19000（帶2500裝修）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)營(yíng)銷管理部調(diào)研統(tǒng)計(jì)二、SOH（公寓建議售價(jià)：1.6萬(wàn)/m2（建議裝修成本標(biāo)準(zhǔn)約1800元/m2）主要理由：2 2 珠海在售SOH（公寓僅天朗海峰，主力面積 63-99m，目前毛坯均價(jià)約 1.5萬(wàn)/m，但戶型使用率較低，開(kāi)盤(pán)以后成交滯銷。 雖然本項(xiàng)目所處地段優(yōu)于天朗海峰，但此類產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不高，故建議定價(jià)以天朗海峰為基準(zhǔn)，并略

6、作下調(diào)。三、商業(yè)1、商鋪建議售價(jià)：外街：一層4.5萬(wàn)/m2,二層3萬(wàn)/m2;內(nèi)街：一層2.8萬(wàn)/m2,二層1.8萬(wàn)/m2建議租金：外街：一層 250元/m2/月，二層150元/m2/月；內(nèi)街：一層130元/m/月，二層80元/m/月通過(guò)與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行客觀對(duì)比，得出本項(xiàng)目一層臨街商鋪參考價(jià)格是43732元/平方米，由于商鋪售價(jià)近年上漲勢(shì)頭良好，因此略作上浮，建議本項(xiàng)目一層臨街商鋪售價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，二層及內(nèi)街商鋪價(jià)格在此基礎(chǔ)上根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值及參照鄰近項(xiàng)目領(lǐng)秀城得出。市場(chǎng)比較定價(jià)法計(jì)算表評(píng)價(jià)要素要素權(quán)重領(lǐng)秀城格力廣場(chǎng)二期格力香樟XX地段位置25%116.2598.75101.25100商業(yè)氣

7、氛14%115.0093.7595.00100目前人流量13%115.0086.25102.00100主力店拉動(dòng)7%112.5087.5086.25100所臨道路等級(jí)7%106.2590.00102.50100周邊環(huán)境5%106.2593.75100.00100規(guī)劃設(shè)計(jì)3%100.5097.00100.00100開(kāi)發(fā)商品牌2%82.5095.0095.00100區(qū)域規(guī)劃2%104.5097.5097.50100交通狀況10%111.2595.75102.50100產(chǎn)品設(shè)計(jì)6%97.50101.25100.00100昭示性6%117.5085.00100.00100比較系數(shù)0.901.071.0

8、1平均價(jià)格600003000035000項(xiàng)目權(quán)重50%25%25%100%注：街鋪計(jì)算步驟與住宅相同街鋪市場(chǎng)參考價(jià)格=E（ 100/刀（項(xiàng)目分值x要素權(quán)重）x平均價(jià)格x項(xiàng)目權(quán)重）=E（比較系數(shù)x平均價(jià)格x項(xiàng)目權(quán)重） =0.9 x 60000 x 50% 1.07 x 30000 x 25% 1.01 x 35000 x 25% 437322、商場(chǎng)建議租金：一層 220元/m2/月，二層130元/m2/月，三層70元/m2/月，四層50元/m2/月，五層50元/m2/月主要理由：臨街商鋪主要沿桂花北路分布，目前人氣不旺，西面為恒信工業(yè)區(qū)，周邊現(xiàn)有商業(yè)較低端，地段價(jià)值及商業(yè)氛圍弱于領(lǐng)秀城，售價(jià)及租

9、金參考領(lǐng)秀城略作下浮。商場(chǎng)各層租金參考其他商場(chǎng)租金水平。嶺秀城商業(yè)售價(jià)一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積售價(jià)（元/ m2）備注嶺秀城靠嶺南路（街鋪）2011-12-1720-80 m2一層沿街：均價(jià) 4萬(wàn)；產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售，業(yè) 主自行出租一層內(nèi)街：均價(jià)3萬(wàn)；二層外街：均價(jià)2萬(wàn)；二層內(nèi)街：均價(jià)1.5萬(wàn)靠迎賓路（商場(chǎng)）2013-1-415-70 m一層8萬(wàn)-10萬(wàn)產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售，管 理合同簽訂9年， 前3年實(shí)行返租。二層4.8萬(wàn)-6萬(wàn)三層3.7萬(wàn)-5萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)營(yíng)銷管理部調(diào)研統(tǒng)計(jì)代表性街鋪及商場(chǎng)租金一覽表片區(qū)名稱區(qū)域租金（元/ m 月）備注拱北嶺秀城街鋪靠嶺 南 路街鋪一層：42 m，直租 280;

10、 92 m，直租320; 41 m，直租 300租金不含管理費(fèi)、水電費(fèi)；負(fù)一 層為沃爾瑪，三層為益健海鮮酒樓街鋪 內(nèi)側(cè)46平方，160元/ m 月內(nèi)街一樓：150 m，直租 180; 58 m， 直租140; 90多m，中介200二樓：40多m，直租160老香洲揚(yáng)名廣場(chǎng)1F： 200-250 ; 2-4F : 70;該租金以建筑面積計(jì)算，部分一樓商 戶需再支付35兀/ m 月的管理費(fèi)5F： 58; 6F: 55吉大國(guó)貿(mào)購(gòu)物 廣場(chǎng)1F： 350-500 ; 2F： 250-350 ;3F： 150-220該租金為商鋪實(shí)際使用面積租金，需另繳每戶300元/ m 月的管理費(fèi)， 及每年5000元的商場(chǎng)

11、宣傳推廣費(fèi)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)營(yíng)銷管理部調(diào)研統(tǒng)計(jì)四、寫(xiě)字樓建議售價(jià)：靠九州大道1.8萬(wàn)/m2，靠嶺南路1.5萬(wàn)/m2建議租金：靠九州大道120元/m2/月，靠嶺南路90元/m2/月通過(guò)與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行客觀對(duì)比，得出本項(xiàng)目靠近九州大道區(qū)域的寫(xiě)字樓參考價(jià)格為18153元/平方米；而靠嶺南路位置寫(xiě)字樓昭示性較差，寫(xiě)字樓價(jià)值相對(duì)較低，價(jià)格將作較 大幅度下浮，同時(shí)目前市場(chǎng)中高端二手寫(xiě)字樓主流價(jià)格水平在1.3-1.6萬(wàn)/平方米之間。因此建議靠九州大道寫(xiě)字樓價(jià)格為 1.8萬(wàn)/平方米，靠嶺南路寫(xiě)字樓價(jià)格為1.5萬(wàn)/平方米。市場(chǎng)比較定價(jià)法計(jì)算表評(píng)價(jià)要素要素權(quán)重心海州鈺海環(huán)球金融中心恒和中心XX地段位置40%82.0

12、0121.0095.00100區(qū)域商業(yè)氛圍20%82.00115.0090.60100商業(yè)配套10%84.00104.0087.00100交通狀況8%97.00102.00102.60100景觀因素3%91.00111.0096.00100物業(yè)管理4%94.0097.6088.00100周邊環(huán)境4%82.00115.00101.00100開(kāi)發(fā)商品牌3%89.6090.6085.60100產(chǎn)品設(shè)計(jì)8%94.6097.6089.60100比較系數(shù)1.170.891.07平均價(jià)格135002500014000項(xiàng)目權(quán)重30%40%30%100%注： 以上寫(xiě)字樓均為5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，其中心海州為簡(jiǎn)裝，其余

13、項(xiàng)目?jī)H公共部分帶裝修, 單間為毛坯；寫(xiě)字樓計(jì)算步驟與住宅相同。寫(xiě)字樓市場(chǎng)參考價(jià)格=E（ 100/刀（項(xiàng)目分值x要素權(quán)重）x平均價(jià)格x項(xiàng)目權(quán)重）=E（比較系數(shù)x平均價(jià)格x項(xiàng)目權(quán)重）=1.17 x 13500 x 30% 0.89 x 25000 x 40% 1.07 x 14000 x 30%= 18153定價(jià)原因：靠九州大道一側(cè)的寫(xiě)字樓，比較嶺南路一側(cè)，位置和展示面更優(yōu)越，建議檔次定位更高端，售價(jià)參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目的價(jià)格水平；嶺南路一側(cè)寫(xiě)字樓，則建議與市場(chǎng)中高端項(xiàng)目的主流價(jià)格水平持平；寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行一直較為冷淡，租金天花板明顯，難以支撐售價(jià)大幅上漲；目前珠海非甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最高租金達(dá)100元/m

14、2/月，而本項(xiàng)目具備地段優(yōu)勢(shì)，若定位2為5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，建議租金可上浮至120元/m/月。項(xiàng)目周邊在售寫(xiě)字樓情況區(qū)域項(xiàng)目名稱寫(xiě)字樓等級(jí)建筑面積銷售均價(jià)2 （兀 /m）銷售時(shí)間前山心海州5A甲級(jí)52228135002012年12月吉大鈺海環(huán)球金融中心5A甲級(jí)72652.45250002012年10月數(shù)據(jù)來(lái)源市場(chǎng)營(yíng)銷管理部調(diào)研統(tǒng)計(jì)珠海市區(qū)寫(xiě)字樓二手售價(jià)及租金情況區(qū)域項(xiàng)目2售價(jià)（元/m ）2租金（元/m /月）吉大粵財(cái)大廈16000-1800085-95國(guó)際會(huì)議中心寫(xiě)字樓2000047光大國(guó)際貿(mào)易中心13000-1500075拱北中珠大廈1300060粵海酒店寫(xiě)字樓80銀都酒店寫(xiě)字樓100名門(mén)大廈1

15、000060新香洲國(guó)際科技大廈19000-2000090-100陽(yáng)光大廈13000-1500060恒和中心1400065-70老香洲深圳發(fā)展銀行大廈9000-1000045太和商務(wù)中心9000-1000043數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)營(yíng)銷管理部調(diào)研統(tǒng)計(jì)五、酒店市場(chǎng)信息據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目地塊周邊一公里輻射范圍內(nèi)，酒店總數(shù)達(dá)46間，分布非常密集，并且主要以中低端為主，普遍標(biāo)間起價(jià)約150元/晚，價(jià)格在200元以上的酒店19間，占比約四成，主要分布在粵海中路和迎賓南路上。珠海市五星級(jí)酒店客房?jī)r(jià)格一覽表（單位：元/晚）區(qū)位酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間普通標(biāo)間海景標(biāo)間散客價(jià)攜程價(jià)散客價(jià)攜程價(jià)來(lái)魅力假日酒店2009 年788728908818拱北海灣大酒店1995 年（2009年翻新）628590758720昌安假日酒店2006年11月668458銀都