廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產(chǎn)海珠項(xiàng)目市場(chǎng)定位調(diào)整報(bào)告（58頁(yè)）

1、廣州海珠項(xiàng)目市場(chǎng)定位調(diào)整報(bào)告廣州海珠項(xiàng)目市場(chǎng)定位調(diào)整報(bào)告 2 綱 要 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 租金建議租金建議 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 3 u 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位于廣州海珠 區(qū)江南大道中 99 號(hào)。項(xiàng)目西 靠江南大道，北臨前進(jìn)路，西 臨好又多，南臨江灣路，北邊 300米就是地鐵市二宮站，前行 800米即是海珠橋，交通十分便 利。 u 可招商商業(yè)建筑面積：可招商商業(yè)建筑面積：地下負(fù) 一層，地上1-3層，約8000 平 方米； u 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：婚紗專業(yè)市場(chǎng) 本案本案 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 4 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 樓層樓層套內(nèi)面積套

2、內(nèi)面積( () )建筑面積建筑面積( () )層高層高(m)(m)使用率使用率 b1f1,6812,6245.5m64.07% 1f1,2011,7686m55.66% 2f1,2272,0494.5m57.91% 3f9951,9834.5m48.45% 合計(jì)5,1048,423 實(shí)用實(shí)用 率率 60.43%注：負(fù)一樓不含車庫(kù)面積。 5 綱 要 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 租金建議租金建議 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 婚慶市場(chǎng)調(diào)研婚慶市場(chǎng)調(diào)研 消 費(fèi) 者 調(diào) 研消 費(fèi) 者 調(diào) 研 商家訪談商家訪談 6 1 星辰匯星辰匯 2 傾城匯傾城匯 3 好百年好百年 4富基廣場(chǎng)富基廣場(chǎng)

3、6 匯美婚慶匯美婚慶 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 2 1 3 5 5 7 4 本案本案 6 5 江南大道江南大道 婚紗街婚紗街 7 南華東路南華東路 婚紗街婚紗街 傾城匯：傾城匯： 一樓：約120元/， 二樓；約85元/ 三樓：約45元/ 四樓：約42元/ 管理費(fèi)25元/ 星辰匯：星辰匯： 二樓；約45元/ 管理費(fèi)23元/ 好百年：好百年： 負(fù)一樓：約150元/， 一樓：約250元/， 二樓：約150元/， 三樓：60元/ 管理費(fèi)36元/ 江南大道婚紗一條街：江南大道婚紗一條街： 沿街1層：約300元/ 南華東路：南華東路： 沿街1層：約140元/ 時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)2層：層： 租金約140元/ 管理費(fèi)10元/

4、匯美婚紗婚慶廣場(chǎng)：匯美婚紗婚慶廣場(chǎng)： 1層約220元/； 2層約85元/ 注：以下面積均為建筑面積平均租金，其中好百年、傾城匯、星辰注：以下面積均為建筑面積平均租金，其中好百年、傾城匯、星辰 匯、匯美婚婚慶廣場(chǎng)實(shí)用率在匯、匯美婚婚慶廣場(chǎng)實(shí)用率在50%50%左右，沿街鋪面實(shí)用率在左右，沿街鋪面實(shí)用率在90%90%左右。左右。 7 1、星辰匯、星辰匯 1.1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：星辰匯總建筑面積3700， 其中一層250；二三層各為1500。 計(jì)劃10月1日開業(yè)，目前歌萊姆(200 )、金夫人(300)已進(jìn)駐，招商率 45%左右。 2.2.業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為歌萊姆、歐特爾珠 寶；二層則引入

5、日韓等進(jìn)口品牌婚紗； 三層主要集中婚慶用品，如喜帖、照 相器材等。 3.3.租金：租金：2f建筑面積實(shí)際租金為45元/ ，對(duì)外報(bào)80元/，管理費(fèi)23元/ /月，免租兩個(gè)月，介紹1個(gè)客戶免1 個(gè)月，上限4個(gè)月，3押1租，租期18 個(gè)月，5成使用率。 4.項(xiàng)目曾分割產(chǎn)權(quán)銷售，并承諾前兩年 8%包租回報(bào)。 8 2、傾城匯、傾城匯一站式國(guó)際婚慶廣場(chǎng)一站式國(guó)際婚慶廣場(chǎng) 項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀：傾城匯1-4層總建筑面 積1萬(wàn)，共198間鋪面，目前處 市場(chǎng)培育期，經(jīng)營(yíng)情況、租金與 好百年相差很大，目前出租率約 87%，商戶撤場(chǎng)率約10%。 租金：租金：一樓平均租金120元/， 二樓90元/，三樓80元/，四 樓

6、70元/，目前進(jìn)駐，一年一交 租金可6折，最低2押付1。 包租兩年8%回報(bào)銷售！ 樓樓 層層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 建筑面積實(shí)際建筑面積實(shí)際 租金租金( (元元/ /) ) 管理費(fèi)管理費(fèi) ( (元元/ /月月) ) 出租率出租率 實(shí)用實(shí)用 率率 一一 樓樓 婚紗、禮服、高檔禮 品、珠寶首飾 12025100%50% 二二 樓樓 禮服、裙褂、晚裝、 內(nèi)衣、婚慶用品 8525100%50% 三三 樓樓 相框化妝、配飾、婚 鞋、攝影、婚慶策劃 452580%50% 四四 樓樓 旅游、婚慶服務(wù)、化 妝、攝影、兒童禮服 422560%50% 一至四層整體建筑面積平均租金為一至四層整體建筑面積平均租金為7373元元/

7、 /月月/ /（上表三（上表三 四樓租金為四樓租金為6 6折后租金）折后租金） 9 傾城匯仍以婚紗禮服為主，其次為婚慶策劃?；榧喍Y服主要分布在一二兩層，從面積上看，婚紗禮服 占到60%左右?；閼c策劃、攝影制作、化妝等業(yè)態(tài)主要在三四樓層。 傾城匯引進(jìn)澳利莎、十喜、奈特麗、嘉和旗袍、千禧、歌萊姆等一些品牌商家，但整體仍以中檔為主。 2、傾城匯、傾城匯一站式國(guó)際婚慶廣場(chǎng)一站式國(guó)際婚慶廣場(chǎng) 10 3、好百年國(guó)際婚紗婚慶攝影器材交易中心、好百年國(guó)際婚紗婚慶攝影器材交易中心 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 建筑面積租建筑面積租 金（元金（元/ /） 管理費(fèi)管理費(fèi) ( (元元/ /月月) ) 出租出租 率率 實(shí)用實(shí)用 率

8、率 負(fù)一負(fù)一 樓樓 婚紗禮服、旗袍裙褂、西服、 演出服飾、品牌展示、廠商 專區(qū) 15036100%50% 一樓一樓 婚紗、禮服、旗袍、裙褂、 西服、演出服飾、演出服飾、 形象套裝設(shè)計(jì) 25036100%50% 二樓二樓 婚慶策劃、喜慶百貨、化妝 彩妝、婚紗飾品 1503699%50% 三樓三樓 影樓用品、攝影器材、道具 布局、相框相冊(cè)、藝術(shù)攝影、 深藍(lán)化妝 603699%50% 好百年負(fù)一至三層整體建筑面積平均租金為好百年負(fù)一至三層整體建筑面積平均租金為152.5元元/月月/ 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總建筑面積約 1.2萬(wàn)。位處市二宮地鐵出口， 批零皆售，目前整體經(jīng)營(yíng)良好， 出租率高，換手率低

9、。 但該市場(chǎng)整體檔次較低，品牌商 家極少，市場(chǎng)模式經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)環(huán) 境一般。 商家部分向箮理處租鋪，部分直 接向小業(yè)主租鋪的商戶，只需交 10元管理費(fèi)。2押1租。有入場(chǎng)費(fèi)。 11 項(xiàng)目以婚紗禮服為主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次為影樓百貨、婚慶策劃、婚慶飾品、 百貨。中高檔連鎖零售品牌商家很少，以廠商展示為主。 3、好百年國(guó)際婚紗婚慶攝影器材交易中心、好百年國(guó)際婚紗婚慶攝影器材交易中心 12 4、江南大道南華東路婚紗街、江南大道南華東路婚紗街 1.江南大道、南華東路沿街鋪面集中了近80家婚紗禮服，占了82%的比例，主要為一些較有實(shí)力的廠商與品牌連鎖商家， 如澳利莎、奈特麗（2家）、圣利

10、亞（2家）、嘉和旗袍等，內(nèi)街集中了約300-400家低檔次婚紗商家。 2.目前江南大道沿街租金約為300元/；南華東路沿街租金約為140元/，租金每年5%遞租，部分3押2租或一年一收。 3.從經(jīng)營(yíng)情況看，品牌連鎖商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相差很大，品牌連鎖商家批發(fā)量大，單價(jià)高，月?tīng)I(yíng)業(yè)額可達(dá)近百萬(wàn)。而零售為品牌連鎖商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相差很大，品牌連鎖商家批發(fā)量大，單價(jià)高，月?tīng)I(yíng)業(yè)額可達(dá)近百萬(wàn)。而零售為 主的商家，單價(jià)低，月?tīng)I(yíng)業(yè)額視經(jīng)營(yíng)情況主的商家，單價(jià)低，月?tīng)I(yíng)業(yè)額視經(jīng)營(yíng)情況5-10萬(wàn)不等。萬(wàn)不等。 4.該區(qū)域面臨拆遷，較多商家有拓展意向，一方面是規(guī)模拓展，另一方面也想在拆遷時(shí)有個(gè)鋪?zhàn)鳛榫彌_，但從商家對(duì)本 案意向看，品

11、牌商家意向較大，小商戶意見(jiàn)認(rèn)為本案象傾城匯一樣，偏離傳統(tǒng)婚紗街，生意不好做，持觀望態(tài)度，絕 大多數(shù)商家認(rèn)為本案前期租金及招商優(yōu)惠政策要大，否則進(jìn)駐意向不大。 13 江南大道商家部分調(diào)研情況江南大道商家部分調(diào)研情況 序號(hào)序號(hào)店名店名位置位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 面積面積 （）（） 樓層樓層 租金租金 ( (元元/ /月月 / /) ) 開業(yè)開業(yè) 時(shí)間時(shí)間 月?tīng)I(yíng)業(yè)月?tīng)I(yíng)業(yè) 額額 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 狀況狀況 租金租金 遞增遞增 情況情況 品牌品牌 檔次檔次 進(jìn)駐進(jìn)駐 意向意向 對(duì)本案對(duì)本案 建議建議 消費(fèi)消費(fèi) 客群客群 1 圣利 亞 南華東路沿街 婚紗 影樓 用品 化妝 2301100 20081000000好

12、 5%/ 年 8家 連鎖 有 做一站 式，要 500 使用面 積 70%國(guó) 內(nèi)批 發(fā) 2 圣利 亞 南華東路沿街 拐角 婚紗 禮服 1241180 20111000000好 5%/ 年 3 妮可 曼妮 南華東路沿街 婚紗 禮服 1501160 2009900000好 5%/ 年 3家 連鎖 有150 批發(fā) 為主 4 月銀 峰 南華東路沿街 婚紗 禮服 百貨 1201120 2001750000好無(wú) 2家 低檔 暫無(wú)批零 5 美世 界 南華東路內(nèi)街婚紗701143 2009一般無(wú) 1家 中檔 有約80批零 6威龍 江南大道北沿 街 男禮 服 401357 2001300000一般無(wú)批零 7 菲衣

13、 班 江南大道北沿 街 婚紗381316 2010200000一般 無(wú)/3 年 中檔有 60-100 批零 8豪客 江南大道北沿 街 婚紗3001333 /一般有200批零 9 龍鳳 裙褂 江南大道路北裙褂451268 200890000好 8%/ 年 中高 2家 連鎖 有零售 10 銀海 鞋業(yè) 江南大道中婚鞋613502007好無(wú) 4家 店 有批零 14 5、匯美婚紗婚慶、匯美婚紗婚慶 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：匯美處江南大道東側(cè)內(nèi)街，1-2 層總建筑面積約3600，為舊廠房改造。 普遍商家使用面積為7-14。項(xiàng)目婚紗禮 服占了70%以上，配以少量婚慶百貨用品、 婚慶策劃、旗袍、飾品。商家經(jīng)營(yíng)檔次

14、較 低，無(wú)連鎖品牌商家，商家月?tīng)I(yíng)業(yè)額普遍 在3-10萬(wàn)左右。 租金：租金：一樓租金為1500-1800元/間，約為 220元/月/，二樓600-800元/間，租金約 為85元/月/。管理費(fèi)10元/月/。 15 6、富基廣場(chǎng)、富基廣場(chǎng) u 富基廣場(chǎng)a7、a8棟1-3層為商業(yè)，目前工程進(jìn)度在2層階段，快于 本案。目前暫未任何規(guī)劃定位、招商信息公布。 u 富基廣場(chǎng)位于傳統(tǒng)江南大道婚紗街與好百年之間，商戶普遍認(rèn)為富 基廣場(chǎng)會(huì)做婚紗婚慶商場(chǎng)，認(rèn)為富基廣場(chǎng)優(yōu)于本案，十分看好進(jìn)駐 意向很大。 16 婚慶市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)婚慶市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)： 1.江南大道區(qū)域婚紗市場(chǎng)以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，輻射整個(gè)華 南區(qū)

15、域，批零兼售，以經(jīng)營(yíng)中低檔次的婚紗禮服為主，購(gòu)物環(huán)境較差，面面 臨升級(jí)換代的需求，中高檔市場(chǎng)具備市場(chǎng)空間。臨升級(jí)換代的需求，中高檔市場(chǎng)具備市場(chǎng)空間。 2.新興市場(chǎng)前期培育力度較大，新興市場(chǎng)租金不到成熟市場(chǎng)租金一半，二者新興市場(chǎng)租金不到成熟市場(chǎng)租金一半，二者 相差較大。相差較大。 3.3.婚紗禮服比占到婚紗禮服比占到60%60%以上，婚慶禮儀策劃、婚慶用品飾品分別也占到以上，婚慶禮儀策劃、婚慶用品飾品分別也占到10%10%左左 右；右；婚紗禮服等品牌形象的較好的商家多集中在沿街商鋪，他們租金承受 力較高；而婚慶策劃、影樓用品多集中在較高樓層，相對(duì)租金承受力低。 4.富基廣場(chǎng)工程進(jìn)度快于本案，其區(qū)

16、域優(yōu)于本案，很可能成為本案最大的競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手。 17 此次項(xiàng)目的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，以項(xiàng)目周邊的婚慶市場(chǎng)零售客戶、批發(fā)商為主要調(diào)研對(duì)象， 采取攔截等方式取樣，力爭(zhēng)被調(diào)研對(duì)象均為有效婚慶用品消費(fèi)者、數(shù)據(jù)真實(shí)。 類別類別內(nèi)容內(nèi)容 調(diào)研時(shí)間2011.8.17-2011.8.20 調(diào)研地點(diǎn)江南大道婚紗街、好百年婚慶廣場(chǎng)、傾城匯、星辰匯、匯美婚慶廣場(chǎng)、 時(shí)代廣場(chǎng)、南華東路婚慶街等。 調(diào)研方式問(wèn)卷式、攔截訪談 樣本量回收問(wèn)卷110份，有效問(wèn)卷102份，不完整問(wèn)卷和廢卷8份 數(shù)據(jù)處理運(yùn)用excel軟件進(jìn)行基本分析及相關(guān)分析 消費(fèi)需求調(diào)研分析消費(fèi)需求調(diào)研分析 18 從受訪者消費(fèi)目的看，77%受訪者為婚慶消費(fèi)而來(lái)，

17、一方面表明調(diào)研數(shù)據(jù)有較好的真實(shí)性。結(jié)婚或婚慶需結(jié)婚或婚慶需 要占到要占到61%，而批發(fā)只占，而批發(fā)只占16%。這主要是批發(fā)客戶大 部分以傳真、網(wǎng)絡(luò)、電話形式下單，現(xiàn)場(chǎng)批發(fā)客戶相 對(duì)較難采集，影響了批發(fā)客戶的比例。 婚慶消費(fèi)者調(diào)研婚慶消費(fèi)者調(diào)研 上述數(shù)據(jù)以婚慶用品消費(fèi)者為調(diào)研對(duì)象，除周邊 就近消費(fèi)的外，廣州市區(qū)及周邊省縣市的消費(fèi)者 占51%，一方面表示大部分被訪者為有效消費(fèi)者， 另一方面反映區(qū)域婚紗市場(chǎng)輻射范圍較廣，包括區(qū)域婚紗市場(chǎng)輻射范圍較廣，包括 江西、廣西、湖南等省份的零售批發(fā)商。江西、廣西、湖南等省份的零售批發(fā)商。 19 從受訪者對(duì)婚紗禮服的價(jià)格接受度看，1000-1500元為接受度是最

18、高的，接受1000元以上的婚紗的占 到48%，而300元以下的婚紗僅占6%，數(shù)據(jù)說(shuō)明中高檔基礎(chǔ)良好，作為婚慶用品的代表，中高檔婚紗中高檔基礎(chǔ)良好，作為婚慶用品的代表，中高檔婚紗 禮服消費(fèi)從一定程度上也體現(xiàn)了中高檔婚慶用品的消費(fèi)。禮服消費(fèi)從一定程度上也體現(xiàn)了中高檔婚慶用品的消費(fèi)。 婚慶消費(fèi)者調(diào)研婚慶消費(fèi)者調(diào)研 20 婚慶消費(fèi)者調(diào)研婚慶消費(fèi)者調(diào)研 四分之三的消費(fèi)者傾向本案做一站式婚慶主題商四分之三的消費(fèi)者傾向本案做一站式婚慶主題商 場(chǎng)。場(chǎng)。 62%消費(fèi)者建議本案做中檔，27%的消費(fèi)建議本 案做高檔，表明中高檔消費(fèi)定位是本案重要考慮中高檔消費(fèi)定位是本案重要考慮 方向。方向。 21 中高檔品牌婚紗禮服

19、、婚慶百貨飾品為消費(fèi)者來(lái) 此消費(fèi)最主要的目的，其他婚慶相關(guān)消費(fèi)也有較 明顯消費(fèi)需求，這表明區(qū)域一站式婚慶消費(fèi)較多。這表明區(qū)域一站式婚慶消費(fèi)較多。 消費(fèi)者認(rèn)為該區(qū)域最應(yīng)增加的是蜜月旅行社，其 次為婚慶禮儀策劃、婚慶百貨、飾品；本案應(yīng)適 度引進(jìn)此類市場(chǎng)空白業(yè)態(tài)。彩妝化妝美容也占到 9%的比例。 婚慶消費(fèi)者調(diào)研婚慶消費(fèi)者調(diào)研 22 婚慶消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)：婚慶消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)： 1、消費(fèi)者來(lái)自五湖自海，廣州市區(qū)以零售偏多，但江西、廣西等周邊省縣市以批發(fā)客 戶為多； 2、婚紗禮服，消費(fèi)者傾向中高檔消費(fèi)，婚慶市場(chǎng)中高檔基礎(chǔ)良好，婚慶市場(chǎng)中高檔基礎(chǔ)良好，作為婚慶用品的代 表，中高檔婚紗禮服消費(fèi)從一定程度上也體現(xiàn)

20、了中高檔婚慶用品的消費(fèi)； 3 3、四分之三的消費(fèi)者傾向本案做一站式婚慶主題商場(chǎng)；、四分之三的消費(fèi)者傾向本案做一站式婚慶主題商場(chǎng)； 4、62%62%消費(fèi)者建議本案做中檔，消費(fèi)者建議本案做中檔，27%27%的消費(fèi)建議本案做高檔的消費(fèi)建議本案做高檔，表明中高檔消費(fèi)定位是本 案重要考慮方向； 5、中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)最主要的目的，而其他婚慶中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)最主要的目的，而其他婚慶 相關(guān)消費(fèi)與其相比，相比比例也不低相關(guān)消費(fèi)與其相比，相比比例也不低，表明區(qū)域一站式婚慶消費(fèi)較多； 6、消費(fèi)者認(rèn)為該區(qū)域最應(yīng)增加的是蜜月旅行社，其次為婚慶禮儀策劃、婚慶

21、百貨、飾消費(fèi)者認(rèn)為該區(qū)域最應(yīng)增加的是蜜月旅行社，其次為婚慶禮儀策劃、婚慶百貨、飾 品。品。 23 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) strengthstrength劣勢(shì)劣勢(shì) weakweak 地處廣州乃至全國(guó)知名的婚 紗一條街，商家集中， 集群 效應(yīng)突出。 項(xiàng)目交通便利，兩面臨街， 項(xiàng)目展示面良好。 項(xiàng)目體量較小，單層面積較小，規(guī)模 優(yōu)勢(shì)不大。 項(xiàng)目位置偏離傳統(tǒng)婚紗一條街，需要 引導(dǎo)對(duì)傳統(tǒng)婚慶用品客戶進(jìn)行引導(dǎo)宣 傳。 整個(gè)商業(yè)街的商家檔次相對(duì)較低，商 戶間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)比較激 烈。 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) opportunityopportunity 政府規(guī)劃支持，政府重點(diǎn)打造的“江南大 道婚紗街”，將在規(guī)模和經(jīng)營(yíng)檔次上成為華 南區(qū)最

22、具影響力的婚紗專業(yè)。 高端消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)空缺。 江南大道婚紗街將面臨拆遷、改造，我項(xiàng) 目面臨對(duì)區(qū)域的升級(jí)換代機(jī)會(huì)。 借助原有婚紗一條街規(guī)模集 群效應(yīng)，擴(kuò)大輻射范圍與區(qū)域 影響力。 抓住區(qū)域商業(yè)升級(jí)換代的機(jī) 遇，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)，滿足消 費(fèi)需求。 加強(qiáng)江南大道區(qū)域項(xiàng)目導(dǎo)視，增強(qiáng)項(xiàng) 目與北面婚紗一條街頭與傾城匯的聯(lián) 動(dòng)宣傳。 項(xiàng)目外立面lgo、廣告立求醒目。 威脅威脅 threatenthreaten 傾城匯、好百年、江南大道婚紗街商戶以 先入為主優(yōu)勢(shì)，將對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)。 婚紗一條街拆遷改造時(shí)間遲遲未能確定， 給項(xiàng)目的招商、經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)帶來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。 充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)良臨街面， 做中高端品牌婚紗禮服商

23、家， 形成差異化定位。 借中高端定位，避免與周邊中低端婚 慶商家形成正面競(jìng)爭(zhēng)。 分析分析 24 綱 要 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 租金建議租金建議 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 25 定位論證定位論證 項(xiàng)目定位考量項(xiàng)目定位考量 消費(fèi)需求消費(fèi)需求 市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域定位區(qū)域定位 租售考量租售考量 u目的性消費(fèi)需求：目的性消費(fèi)需求：零售、批發(fā)婚慶消費(fèi)需求 u區(qū)域消費(fèi)需求：區(qū)域消費(fèi)需求：社區(qū)配套、餐飲休閑娛樂(lè)需求 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)： u家居建材、汽配批發(fā)市場(chǎng)林立，高端市場(chǎng)家居建材、汽配批發(fā)市場(chǎng)林立，高端市場(chǎng) 缺乏，舊城改造，面臨升級(jí)換代機(jī)會(huì)；缺乏，舊城改造，面

24、臨升級(jí)換代機(jī)會(huì)； u區(qū)域性購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏少，區(qū)域性購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏少， 有良好市場(chǎng)空間；有良好市場(chǎng)空間； 產(chǎn)品支持的業(yè)態(tài)：產(chǎn)品支持的業(yè)態(tài)： u十分契合婚慶用品商戶；部分區(qū)域支持餐飲業(yè)態(tài)； u體量較小的裙樓商業(yè)，適合配套商業(yè)與主題商業(yè)； 區(qū)域商業(yè)功能定位：區(qū)域商業(yè)功能定位： 婚慶用品市場(chǎng)一條街婚慶用品市場(chǎng)一條街 u婚慶業(yè)態(tài)租金較高，收益較高； u隨機(jī)抽樣摸底，婚慶商家表示可 以考慮進(jìn)駐本案； 婚慶主題商場(chǎng)有市場(chǎng)空間，本案面臨江南大道婚紗街的拆遷迎來(lái)的升級(jí)換代機(jī)會(huì)，但同時(shí)面臨新生婚慶主題商場(chǎng)有市場(chǎng)空間，本案面臨江南大道婚紗街的拆遷迎來(lái)的升級(jí)換代機(jī)會(huì)，但同時(shí)面臨新生 商場(chǎng)傾城匯

25、、富基廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與拆遷時(shí)間不確定性風(fēng)險(xiǎn)?？傮w上婚慶主題商場(chǎng)的定位可行性較高。商場(chǎng)傾城匯、富基廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與拆遷時(shí)間不確定性風(fēng)險(xiǎn)。總體上婚慶主題商場(chǎng)的定位可行性較高。 26 備選定位方向二：備選定位方向二： 輻射一二級(jí)商圈為主的區(qū)域性社區(qū)型商輻射一二級(jí)商圈為主的區(qū)域性社區(qū)型商 業(yè)中心（區(qū)域配套）業(yè)中心（區(qū)域配套） 特色餐飲特色餐飲+ +婚紗影樓婚紗影樓+ +健身健身+ +教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)+ +美容美美容美 發(fā)、銀行等社區(qū)配套商業(yè)發(fā)、銀行等社區(qū)配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合方向：業(yè)態(tài)組合方向： 首推定位方向一：首推定位方向一：婚慶主題商場(chǎng)（目的性消費(fèi)）婚慶主題商場(chǎng)（目的性消費(fèi)） 婚紗禮服婚紗禮服+ +婚慶用品婚

26、慶用品+ +婚紗影樓婚紗影樓+ +婚慶策劃婚慶策劃+ +彩彩 妝等妝等 業(yè)態(tài)組合方向：業(yè)態(tài)組合方向： 定位方向定位方向 27 滿足新婚青年婚慶一站式消費(fèi)；滿足新婚青年婚慶一站式消費(fèi)； 婚慶用品零售商的采購(gòu)批發(fā)；婚慶用品零售商的采購(gòu)批發(fā)； 婚紗禮服婚紗禮服+婚慶用品婚慶用品+ 婚慶策劃婚慶策劃+婚紗影樓婚紗影樓+ 花藝布置花藝布置+蜜月旅行信息中心蜜月旅行信息中心+化妝等化妝等 功能定位功能定位 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 華南區(qū)精品婚紗婚慶主題商場(chǎng)；華南區(qū)精品婚紗婚慶主題商場(chǎng)； 江南大道婚慶一條街的升級(jí)者江南大道婚慶一條街的升級(jí)者 形象定位形象定位 珠三角乃至東南亞的新婚青年珠三角乃至東南亞的新婚青年(

27、零售為主零售為主)、 婚慶用品零售商婚慶用品零售商(以批發(fā)為主以批發(fā)為主) 消費(fèi)定位消費(fèi)定位 中高檔（中高檔（30%）+中檔中檔(大眾化大眾化)（55%）+低低 檔（檔（15%） 檔次定位檔次定位 定位方向（婚慶主題商場(chǎng)）定位方向（婚慶主題商場(chǎng)） 28 華南：華南：項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位，輻射華南地區(qū)零售商、影樓、新婚夫婦； 婚慶：婚慶：本商場(chǎng)的專業(yè)屬性，以婚紗婚慶為主題，目的性消費(fèi)較強(qiáng)。 名品：名品：區(qū)別周邊中低檔婚紗婚慶市場(chǎng)，婚紗婚慶各業(yè)態(tài)的中高端品牌商 家高度匯聚；區(qū)別民房、批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境，本案溫馨浪漫、寬敞舒適、 購(gòu)物環(huán)境將吸引追求品味、中高端客戶群； 項(xiàng)目以高端婚慶主題商場(chǎng)高調(diào)入市，塑造高端

28、精品婚慶商場(chǎng)形象。 華南首座婚慶名品商場(chǎng)華南首座婚慶名品商場(chǎng) 形象定位形象定位 形象闡釋形象闡釋 29 推廣主題（ slogan ） 華南首座婚慶名品商場(chǎng)華南首座婚慶名品商場(chǎng) 說(shuō)明：把形象定位濃縮應(yīng)用于slogan，更加能夠直觀體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵和品質(zhì)； 要點(diǎn)：作為項(xiàng)目的推廣主線，自始至終貫穿著“華南首座婚慶名品商場(chǎng)華南首座婚慶名品商場(chǎng)”的概 念，無(wú)時(shí)無(wú)刻不對(duì)商家、消費(fèi)者傳達(dá)本案精品婚紗婚慶商場(chǎng)的形象。 形象定位形象定位 30 案名建議案名建議 好的案名可以使客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生相應(yīng)的聯(lián)想，并誘使客戶進(jìn)一 步關(guān)注項(xiàng)目了解項(xiàng)目，可以說(shuō)案名是宣傳推廣的第一要素。 新穎性新穎性 易記性易記性 易傳播性易傳播性

29、準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目特性準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目特性 內(nèi)涵豐富性內(nèi)涵豐富性 命名原則：命名原則： 31 首推案名建議首推案名建議 案名詮釋： 佳緣，一是取美滿佳緣之意，凡在本案消費(fèi)的顧客都祝他們有一個(gè)美滿幸福的良好姻緣，吉祥寓意；二是“佳”為佳兆業(yè)，取 與佳兆業(yè)結(jié)緣之意，能較好延伸佳兆業(yè)品牌。 婚慶，項(xiàng)目專業(yè)屬性，直接醒目，突出項(xiàng)目婚紗婚慶主題。 廣場(chǎng)，原指大量人流、車流集散場(chǎng)所，各種社會(huì)活動(dòng)或交通活動(dòng)的空間，本案引用意寓本案為婚紗婚慶交易、展示集散場(chǎng)所， 顯現(xiàn)大氣，規(guī)模、一站式之寓意，弱化本案體量較小的劣勢(shì)，樹立區(qū)域婚紗婚慶市場(chǎng)的中心形象； 次推：佳兆業(yè)次推：佳兆業(yè)婚慶名品城婚慶名品城 案名詮釋： 佳兆業(yè)：佳兆

30、業(yè)：響應(yīng)佳兆業(yè)商業(yè)品牌宣傳號(hào)召，借助佳兆業(yè)品牌效應(yīng)與知名度，提升項(xiàng)目知名度。 婚慶：婚慶：婚慶直接鮮明地表達(dá)了商場(chǎng)主題，廣場(chǎng)體現(xiàn)了規(guī)模性，體驗(yàn)性，切合項(xiàng)目婚慶商業(yè)主題。 體驗(yàn)體驗(yàn)：打造體驗(yàn)概念，消費(fèi)中體驗(yàn)服務(wù)，體驗(yàn)高貴檔次，體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，體驗(yàn)購(gòu)買婚慶用品時(shí)的緊張與興奮的體驗(yàn)。 首推：佳緣婚慶廣場(chǎng)首推：佳緣婚慶廣場(chǎng) 32 佳緣婚慶館佳緣婚慶館 館，房舍華麗的，取精品、華美之意，符合項(xiàng)目高端形象與檔次，看案名知其檔次，此案名能起到 突出項(xiàng)目品質(zhì)、提升市場(chǎng)形象的作用。 備選案名建議備選案名建議 喜良緣婚慶廣場(chǎng)喜良緣婚慶廣場(chǎng) 囍，以傳統(tǒng)囍字作為項(xiàng)目案名，體現(xiàn)項(xiàng)目婚慶主題； 良緣，取美滿祝福之意，好的姻

31、緣寓意； 廣場(chǎng)，婚慶交易、展示場(chǎng)所，顯示規(guī)模，樹區(qū)載婚慶市場(chǎng)中心形象； 囍佳緣囍佳緣 佳緣匯佳緣匯 佳兆業(yè)佳兆業(yè)佳偶天城佳偶天城 華南名品婚慶城華南名品婚慶城 佳兆業(yè)佳兆業(yè)婚匯上品婚匯上品 其他備選案名：其他備選案名： 33 海珠項(xiàng)目案名建議海珠項(xiàng)目案名建議 佳緣婚慶廣場(chǎng)（首選）佳緣婚慶廣場(chǎng)（首選） 佳緣，一是取美滿佳緣之意，凡在本案消費(fèi)的顧客都祝他們有一個(gè)美滿幸福的良好姻緣， 吉祥寓意；二是“佳”為佳兆業(yè)，取與佳兆業(yè)結(jié)緣之意，能較好延伸佳兆業(yè)品牌。 婚慶，項(xiàng)目專業(yè)屬性，直接醒目，突出項(xiàng)目婚紗婚慶主題。 廣場(chǎng)，原指大量人流、車流集散場(chǎng)所，各種社會(huì)活動(dòng)或交通活動(dòng)的空間，本案引用意寓本 案為婚紗婚

32、慶交易、展示集散場(chǎng)所，顯現(xiàn)大氣，規(guī)模、一站式之寓意，弱化本案體量較小 的劣勢(shì)，樹立區(qū)域婚紗婚慶市場(chǎng)的中心形象； 負(fù)一層靚彩生活匯 1f名品婚紗匯 2f時(shí)尚精品匯 3f浪漫風(fēng)采匯 佳兆業(yè)佳兆業(yè)* *婚慶名品城（備選）婚慶名品城（備選） 婚慶直觀表達(dá)主題 名店名牌精品的高檔商店 城薈萃之意，商品琳瑯滿目，并具有一定的規(guī)模及品質(zhì) 負(fù)一層靚彩館 1f名流館 2f時(shí)尚館 3f風(fēng)采館 佳兆業(yè)佳兆業(yè)* *華南婚慶名品城（備選）華南婚慶名品城（備選） 華南廣東地區(qū)乃至華南地區(qū) 婚慶直觀表達(dá)主題 名品表達(dá)了定位精致、高端、有品位 城：薈萃、琳瑯滿目 華南婚慶名品城站在一定的市場(chǎng)高度，定位為華南區(qū)最具精品的婚慶城

33、 負(fù)一層靚彩生活館 1f名流婚紗館 2f時(shí)尚精品館 3f浪漫風(fēng)采館 佳兆業(yè)佳兆業(yè)* *婚慶體驗(yàn)館（備選）婚慶體驗(yàn)館（備選） 體驗(yàn)打造體驗(yàn)概念，消費(fèi)中體驗(yàn)服務(wù)，體驗(yàn)高貴檔次，體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，體驗(yàn)購(gòu)買婚慶 用品時(shí)的緊張與興奮的體驗(yàn) 館精致，木雅的感覺(jué)，體現(xiàn)了精品精美等特質(zhì) 婚慶直觀表達(dá)主題 負(fù)一層名媛坊 1f名仕坊 2f名流坊 3f名人坊 囍良緣婚慶廣場(chǎng)（備選）囍良緣婚慶廣場(chǎng)（備選） 囍，以傳統(tǒng)囍字作為項(xiàng)目案名，體現(xiàn)項(xiàng)目婚慶主題； 良緣，取美滿祝福之意，好的姻緣寓意； 廣場(chǎng)，婚慶交易、展示場(chǎng)所，顯示規(guī)模，樹區(qū)載婚慶市場(chǎng)中心形象； 負(fù)一層佳人匯 1f佳緣匯 2f佳偶匯 3f佳成匯 34 本案 品牌形

34、象檔次 1000 1 星辰匯星辰匯 2 傾城匯傾城匯 3 好百年好百年 4富基廣場(chǎng)富基廣場(chǎng) 6 匯美婚慶匯美婚慶 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 5 江南大道江南大道 沿街沿街 7 南華東路南華東路 婚紗街婚紗街 0 低檔 中檔 05001500 1 2 婚紗禮服 主流價(jià)格 3 5 7 6 6 高檔 定位方向示意定位方向示意 35 婚慶主題婚慶主題 影樓影樓 攝像攝像 婚紗婚紗 禮服禮服 婚慶婚慶 配套配套 品牌婚紗、禮服定制、品牌婚紗、禮服定制、 晚禮服、燕尾服晚禮服、燕尾服 婚紗影樓、攝像婚紗影樓、攝像 器材、相框、道器材、相框、道 具背景具背景 婚慶策劃、婚鞋、婚慶策劃、婚鞋、 婚慶用品、古典婚慶用品、古典

35、民族服飾民族服飾 布置布置 美容美容 花藝布置、彩妝、花藝布置、彩妝、 美容美發(fā)美容美發(fā) 婚慶主題方向婚慶主題方向 36 負(fù)一層：靚彩生活匯負(fù)一層：靚彩生活匯 負(fù)一層由于與地鐵相 連，一方面補(bǔ)充婚慶相 關(guān)業(yè)態(tài)，如婚慶百貨飾 品、花藝布置、婚車租 賃、喜糖喜煙喜酒、彩 妝化妝，另一方面輔以 美體美容美妝類、特色 餐飲等配套業(yè)態(tài)，既是 對(duì)本案婚慶廣場(chǎng)的業(yè)態(tài) 的延伸補(bǔ)充，也可輻射 周邊消費(fèi)人群與地鐵過(guò) 往人流。 匯匯 37 負(fù)一層：靚彩生活匯負(fù)一層：靚彩生活匯 38 一層：名品婚紗匯一層：名品婚紗匯 一層充分利用臨 街面做，以品牌婚 紗禮服為主，作項(xiàng) 目形象展示，珠寶 首飾作配套。 臨街鋪面除品牌

36、婚紗外，建議保留 一兩間男式禮服臨 街鋪面，以展示項(xiàng) 目豐富的產(chǎn)品。 匯匯 39 一層：名品婚紗匯一層：名品婚紗匯 40 二層：時(shí)尚精品匯二層：時(shí)尚精品匯 考慮到婚紗禮服為 一次消費(fèi)，為吸引人 數(shù)比例較大中檔消費(fèi) 者，二層針對(duì)一層的 一線品牌婚紗禮服店， 補(bǔ)充了一些二線品牌 婚紗禮服，以豐富項(xiàng) 目婚紗禮服的檔次品 類。 同時(shí)增添一些相關(guān) 業(yè)態(tài)，擬增強(qiáng)項(xiàng)目一 站式婚慶主題商場(chǎng)的 特色。 匯匯 41 二層：時(shí)尚精品匯二層：時(shí)尚精品匯 42 三層：浪漫風(fēng)采匯三層：浪漫風(fēng)采匯 三樓作為人流較少 的樓層，布置了一 些對(duì)人流要求較低 的業(yè)態(tài)，如婚紗攝 影、影樓道具背景、 婚慶禮儀策劃等， 主要是以婚紗攝像

37、 為主題。原定位的 婚紗影樓租金承受 力低，建議以小面 積的婚紗攝影館代 替。 匯匯 43 三層：浪漫風(fēng)采匯三層：浪漫風(fēng)采匯 海珠婚慶廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合海珠婚慶廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量使用面積使用面積比例比例參考品牌參考品牌 負(fù)一樓負(fù)一樓 ( (靚彩靚彩 生活匯）生活匯） 花藝布置/花店/婚車租賃2-3109 2.1%時(shí)尚婚匯、凱撒租車、紅太陽(yáng)汽車租賃、花德喜 美容美發(fā)美甲/彩妝/化妝3-5415 8.1% 名媛美容美體、曲姿瘦身、必瘦站纖體、可可彩妝、凱維化妝 品、圣千慧、蕓楠美發(fā)、南茜國(guó)際、瑪花纖體 特色餐飲/個(gè)人護(hù)理店1236 4.6%嘉旺、真功夫/屈臣氏、萬(wàn)寧、絲芙蘭、莎莎 婚

38、鞋婚慶百貨飾品禮品（喜 帖喜字、氣球、花卉、創(chuàng)意 禮品、飾品） 6-8504 9.9% 新感覺(jué)、kenzo、托德斯、蘭嘉絲汀、218創(chuàng)意工坊、譯夢(mèng)、天 創(chuàng)婚鞋 面包房/果汁甜品/便利店/煙 酒/喜糖/蜜月旅行社 4-6313 6.1% 仙蹤林、馬哥勃羅、可頌坊、煙酒在線、紅秀天香、喜滿堂、 臻品軒、美心西餅、廣之旅、亞美佳海外婚禮 家居家紡196 1.9% 小計(jì)20家1673 32.8%使用率58.74% 一樓一樓 ( (名品名品 婚紗匯婚紗匯) ) 品牌婚紗展示5-8800 15.7%澳利莎、凡爾賽婚紗禮服、伊貝兒婚紗、瑪莎 男女禮服4-6253 5.0% 品紗禮服高級(jí)制定、芊翔男士禮服、男

39、衣號(hào)、法派特、la sposa 珠寶婚戒飾品1-2117 2.3%鉆石小鳥、帕蒂珠寶、克徠帝珠寶 小計(jì)15家1170 22.9%使用率55.66% 二樓二樓 ( (時(shí)尚時(shí)尚 精品匯精品匯) ) 時(shí)尚精品婚紗10-14625 12.2%vivan、奈特麗、圣羅莉亞、拉斐爾 古典民族服飾/旗袍/裙褂2-3161 3.1%紅瑩繡莊 男女時(shí)尚禮服2-3118 2.3%鉑瑪、香港卡諾斯、香港德美 婚慶飾品(頭飾手飾)、喜慶 百貨 2-347 0.9%東方新娘、瑭人世家、 midoo米多婚品 品牌特色快餐1257 5.0%kfc、大家樂(lè) 小計(jì)20家1207 23.6%使用率57.91% 三樓三樓 ( (浪

40、漫浪漫 風(fēng)采匯風(fēng)采匯) ) 婚紗主題攝影2-3230 4.5%廣州金夫人、巴黎婚紗、名人婚紗、上海麥田攝影 婚慶策劃/婚慶禮儀(用品)5-7342 6.7%芝柏禮儀、喜臨門婚慶策劃、蘇格婚慶、領(lǐng)航時(shí)尚婚慶 相框相冊(cè)2-456 1.1%亞歷山大、家業(yè)相框 廠商婚紗展示3-5216 4.2%美斯特 影樓用品/道具背景/器材3-4151 3.0%大自然影樓道具 小計(jì)20家995 19.5%使用率48.45% 45 海珠項(xiàng)目各業(yè)態(tài)面積比例海珠項(xiàng)目各業(yè)態(tài)面積比例 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 使用面使用面 積積 比例比例 婚紗禮服民族服飾217343.06% 婚鞋婚慶百貨55110.92% 餐飲/個(gè)人護(hù)理4939.77%

41、美容美發(fā)美甲/彩妝/化妝4158.22% 婚紗攝影/攝影器材/道具3817.55% 婚慶禮儀策劃3426.78% 面包房/甜品/煙酒/喜糖/旅行社3136.20% 珠寶婚戒飾品1172.32% 花藝布置/婚車租賃1092.16% 家居家紡961.90% 相框相冊(cè)561.11% 小計(jì)：5046 海珠項(xiàng)目各業(yè)態(tài)面積比例海珠項(xiàng)目各業(yè)態(tài)面積比例 46 綱 要 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 租金建議租金建議 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 47 六、租金初步建議六、租金初步建議 周邊代表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較打分周邊代表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較打分 調(diào)整因素及項(xiàng)目?jī)A城匯好百年本案 說(shuō)明 項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重(%)打分得分

42、%打分得分%打分得分% 地段 交通 30% 婚慶市場(chǎng)商業(yè)氣氛/ 消費(fèi)習(xí)慣10.0 0.4 4.0 1.5 15.0 1.0 10.0 目前消費(fèi)習(xí)慣、商業(yè)氣氛是影響 本案租金的重要因素，傾城匯、 好百年兩者相距不遠(yuǎn)，但反差極 大 地段/人流量10.0 0.5 5.0 1.3 12.7 1.0 10.0 道路通達(dá)/公共交通10.0 0.4 4.0 1.0 10.0 1.0 10.0 小計(jì)小計(jì)30.0 30.0 13.0 13.0 37.7 37.7 30.0 30.0 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 20% 消費(fèi)環(huán)境、規(guī)模體量、 人流動(dòng)線6.0 0.9 5.4 0.7 4.2 1.0 6.0 好百年較本案消費(fèi)環(huán)境差

43、硬件配置(電梯、智 能化、車位等)6.0 0.9 5.4 0.8 4.8 1.0 6.0 鋪面(開間、進(jìn)深、 臨街展示性）8.0 0.5 4.0 0.8 6.4 1.0 8.0 傾城匯、好百年臨街鋪面較差 小計(jì)小計(jì)20.0 20.0 14.8 14.8 15.4 15.4 20.0 20.0 招商 定位 20% 商家品牌對(duì)租金影響10.0 1.0 10.0 1.4 14.0 1.0 10.0 好百年商家面積小，品牌小，商 家單位租金高 商家面積對(duì)租金影響10.0 1.0 10.0 1.3 13.0 1.0 10.0 小計(jì)小計(jì)20.0 20.0 20.0 20.0 27.0 27.0 20.0

44、20.0 市場(chǎng) 培育 30% 前期市場(chǎng)培育/招商 政策影響 30.030.0 0.4 12.0 12.0 1.5 45.0 45.0 1.0 30.0 30.0 好百年無(wú)需降低租金進(jìn)行市場(chǎng)培 育；傾城匯單個(gè)市場(chǎng)市場(chǎng)培育力 度比我項(xiàng)目要大 合計(jì)100.0 59.8 125.1 100.0 48 六、租金初步建議六、租金初步建議 本案負(fù)一至三層平均租金：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案租金競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分?jǐn)?shù) 本案平均租金=好百年平均租金/比較打分=162.5/125.1%=122元/月/； 本案平均租金=傾城匯平均租金/比較打分=85/59.8%=122元/月/； u本案租金新開業(yè)市場(chǎng)培育期整體租金為本案租金新開業(yè)市場(chǎng)培育期整

45、體租金為122122元。元。基于市場(chǎng)培育考慮，建議項(xiàng) 目初期放水養(yǎng)魚，以低租金吸引商戶進(jìn)駐。 u由于略有偏離傳統(tǒng)的婚紗一條街，受消費(fèi)習(xí)慣、婚慶市場(chǎng)商業(yè)氛圍、前期市 場(chǎng)培育等影響，本案低于好百年152.5元的平均租金。 u本案由于臨街優(yōu)秀的展示面，連通地鐵交通，平均租金高于傾城匯的73元。 u為穩(wěn)定商戶，前期建議以租金優(yōu)惠鼓勵(lì)一年一交，如一年一交8-9折優(yōu)惠。 49 六、租金初步建議六、租金初步建議 各樓層租金參考好百年、傾城匯如下：各樓層租金參考好百年、傾城匯如下： 本案各樓層平均租金建議本案各樓層平均租金建議 樓層樓層 好百年租金情況好百年租金情況 ( (元元/ /) ) 傾城匯租金情況傾城

46、匯租金情況 ( (元元/ /) ) 本案租金建議本案租金建議 管理費(fèi)建議管理費(fèi)建議 ( (元元/ /月月) ) 負(fù)一層150/12030 一樓一樓250120200 30 二樓二樓1508512030 三樓三樓604550 30 四樓四樓/42/ 注1：以上租金管理費(fèi)按建筑面積計(jì)算。 注2：各鋪面具體租金，根據(jù)品牌、面積大小、招商優(yōu)惠政策略有不同，詳見(jiàn)租賃決策文件。 50 項(xiàng)目周邊婚慶市場(chǎng)鋪面售價(jià)及回報(bào)率調(diào)研項(xiàng)目周邊婚慶市場(chǎng)鋪面售價(jià)及回報(bào)率調(diào)研 商鋪位置商鋪位置月租金月租金/ /1212個(gè)月個(gè)月 年租金年租金/ / 售價(jià)售價(jià)/ / 回報(bào)率回報(bào)率備注備注 星辰匯二樓45 12540 600000

47、.90% 以實(shí)際租金 計(jì)算 傾城匯鋪面73 12876 600001.46% 傾城匯一樓120 121440 800001.80% 傾城匯一樓150 121800 1000001.80% 傾城匯三樓45 12540 419581.29% 傾城匯三樓45 11495 313631.58% 好百年二樓150 121800 600003.00% 傾城匯三樓209 122509 313638.00% 以返租租金 計(jì)算 傾城匯三樓280 123357 419588.00% 七、銷售建議七、銷售建議 1、從調(diào)研結(jié)果看，傾城匯、星辰匯實(shí)際投資回報(bào)率都在2%以下，好百年在3%左右。 2、為了銷售，開發(fā)商往往做

48、高租金，將回報(bào)率做到8%。 3、從市場(chǎng)調(diào)研看，項(xiàng)目周邊婚慶市場(chǎng)商家買鋪熱情極高。一是自營(yíng)，二是投資，三是降低經(jīng)營(yíng)成本。 4、市區(qū)銷售鋪面作為稀缺資源，深受市場(chǎng)歡迎，傾城匯、星辰匯鋪面一面世即銷售一空。 5、建議本案租金實(shí)際回報(bào)率在2.5%左右，定價(jià)銷售。 51 七、銷售建議七、銷售建議 租金還原法租金還原法 項(xiàng)目銷售價(jià)格建議項(xiàng)目銷售價(jià)格建議 本案建筑面積租金本案建筑面積租金 ( (元元/ /月月/ /) ) 以銀行以銀行5 5年期年期5.5%5.5%年存款年存款 利率作回報(bào)率計(jì)算利率作回報(bào)率計(jì)算 以銀行以銀行2 2年期年期4.4%4.4%年存年存 款利率作回報(bào)率計(jì)算款利率作回報(bào)率計(jì)算 以銀行以

49、銀行1 1年期年期3.5%3.5%年存年存 款利率作回報(bào)率計(jì)算款利率作回報(bào)率計(jì)算 以以2.5%2.5%作回作回 報(bào)率計(jì)算報(bào)率計(jì)算 12026182 32727 41143 57600 57600 20043636 54545 68571 96000 96000 12026182 32727 41143 57600 57600 5010909 13636 17143 24000 24000 注1：前期租金達(dá)到銀行5年期年利率5.5%，鋪面投資回報(bào)率較好，較受市場(chǎng)認(rèn)可。 注2：以上價(jià)格為直接銷售價(jià)格，非包租售價(jià)。 注3：在僅追求銷售利潤(rùn)的情況下，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，推薦以2.5%作回報(bào)率計(jì)算得出的售價(jià)。 注4：若售賣，建議按現(xiàn)有分割鋪面進(jìn)行再度分割，并報(bào)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)，減少鋪面積，降低總價(jià)與投資門檻，擴(kuò)大投資客 群。 52 銷售模式銷售模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì) 模式一：只只 銷售不招商，銷售不招商， 由業(yè)主自行由業(yè)主自行 招商及管理招商及管理 適當(dāng)?shù)膬r(jià)格可快速實(shí)現(xiàn)回款，無(wú)返租包袱 無(wú)統(tǒng)一管理，項(xiàng)目可能缺乏商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃定位、 統(tǒng)一招商，運(yùn)營(yíng)推廣