太原機(jī)車廠項(xiàng)目定位深化研究102p

1、偉 業(yè) 顧 問 2010 b.a.conulting. 太原機(jī)車廠項(xiàng)目定位深化研究 致：北車集團(tuán) 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 1 頁(yè)頁(yè) 一次溝通結(jié)論回顧 l本項(xiàng)目居住地塊物業(yè)發(fā)展方向 住宅類物業(yè) 宏觀市場(chǎng)： 太原市住宅土地市場(chǎng)供應(yīng)及面積供應(yīng)逐年呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)； 太原住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯求大于供的發(fā)展態(tài)勢(shì)； 從逐年供應(yīng)套數(shù)統(tǒng)計(jì)來看，商品住宅供應(yīng)套數(shù)增速略高于政策保障性住房 區(qū)域市場(chǎng)： 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展以居住配套功能為一體的主城定位 伴隨區(qū)域內(nèi)萬達(dá)、富力城、恒大名都等“明星”項(xiàng)目的相繼面市，區(qū)域房?jī)r(jià)得到快速拉升！

2、未來兩年潛在市場(chǎng)： 新增供應(yīng)集中于南部地區(qū)，本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較小 住宅市場(chǎng)價(jià)量齊升供不應(yīng)求， 住宅物業(yè)發(fā)展空間巨大，本案應(yīng)以高品質(zhì)住宅作為核心驅(qū)動(dòng)物業(yè) 公寓可根據(jù)商業(yè)消化情況酌情考慮 超高層住宅風(fēng)險(xiǎn)大，不建議開發(fā)市場(chǎng)以高層為主，高容積率可接受 不宜降低密度，開發(fā)中低密產(chǎn)品 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 2 頁(yè)頁(yè) 一次溝通結(jié)論回顧 l本項(xiàng)目公建地塊物業(yè)發(fā)展方向酒店類物業(yè) 商業(yè)類物業(yè) 辦公類物業(yè) 市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀： 經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)呈啞鈴狀，五星級(jí)酒店客房供不應(yīng)求； 高端酒店對(duì)區(qū)域及價(jià)格抗性小，客戶看中品質(zhì)及特色； 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅?/p>

3、高檔酒店品牌看好，爭(zhēng)相進(jìn)駐太原 市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀： 未來北部人口規(guī)劃80萬，為商業(yè)提供巨大發(fā)展空間 發(fā)展機(jī)會(huì)較大，本項(xiàng)目商業(yè)可結(jié)合區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目可延續(xù)區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展基礎(chǔ)，結(jié)合太原一站式消費(fèi)缺失，打造集“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”于一體的一站式消費(fèi)基地 本項(xiàng)目酒店物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目宜定位高端五星級(jí)酒店，作為項(xiàng)目形象標(biāo)桿，體現(xiàn)檔次特色，吸引國(guó)際品牌進(jìn)駐 市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀： 寫字樓供給，整體供應(yīng)量較大 寫字樓需求，供過于求，各寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況不佳 距離商圈較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍弱，開發(fā)大規(guī)模寫字樓存在較大風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目辦公物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目辦公物業(yè)發(fā)展前景看淡，若以

4、消化公建面積為目的，可適當(dāng)配置公寓類產(chǎn)品，但仍須嚴(yán)格控制體量 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 3 頁(yè)頁(yè) 以酒店樹立項(xiàng)目標(biāo)志性，確立高端檔次 以商業(yè)、配套作為項(xiàng)目亮點(diǎn)，增加附加值 以住宅作為核心驅(qū)動(dòng)物業(yè)的城市華宅 、 初步定位方向 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 4 頁(yè)頁(yè) 物業(yè)發(fā)展原則 1、城市華宅：基于項(xiàng)目住宅部分作為項(xiàng)目的核心物業(yè)定位，項(xiàng)目規(guī)劃需要 優(yōu)先保證住宅品質(zhì)，同時(shí)通過會(huì)所、學(xué)校、幼兒園提升居住價(jià)值，并在規(guī) 劃、建筑、園林、

5、戶型等方面形成產(chǎn)品創(chuàng)新； 2、特色主題商業(yè)：商業(yè)檔次形成升級(jí)，延續(xù)區(qū)域餐飲、休閑娛樂的發(fā)展基 礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)多元化、功能創(chuàng)新化，成為吃喝玩樂一站式商業(yè)中心； 3、七星酒店：充分利用限高指標(biāo)，挖掘酒店物業(yè)的標(biāo)志性與形象性，并引 入酒店式管理服務(wù)，提升項(xiàng)目整體的形象及價(jià)值 初步定位方向 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 5 頁(yè)頁(yè) 各物業(yè)支撐關(guān)系 初步定位方向 以滿足區(qū)域高端居住功能為核心 考慮城市發(fā)展及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的高端 酒店需求 結(jié)合區(qū)域發(fā)展的消費(fèi)需求及現(xiàn)有 商業(yè)升級(jí)，對(duì)商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種及 檔次功能的提升 形成集居住、休閑

6、、娛樂、文化、 商務(wù)功能于一身的區(qū)域中心 特色主題 商業(yè) 服務(wù) 公寓 七星級(jí) 酒店 居住 核心物業(yè) 形象 價(jià)值拉升 商業(yè) 配套支撐 高尚人居 社區(qū) 復(fù)合型大盤業(yè)態(tài)構(gòu)成及相互支撐關(guān)系 三大功能 四大業(yè)態(tài) 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 6 頁(yè)頁(yè) 確定酒店物業(yè)規(guī)模，明確發(fā)展方向 確定商業(yè)物業(yè)規(guī)模，合理商業(yè)布局 確定住宅建筑形式，明確戶型面積及配比 形成三種假設(shè)方案，調(diào)整項(xiàng)目控規(guī)指標(biāo) 深化研究問題 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 7 頁(yè)頁(yè)

7、 一、商業(yè)物業(yè)定位深化 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 8 頁(yè)頁(yè) 確定商業(yè)物業(yè)規(guī)模 二、本案外向型商業(yè)規(guī)模推倒 一、商業(yè)輻射范圍的研判 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 9 頁(yè)頁(yè) n 鄰里型商業(yè)：僅滿足組團(tuán)居民消費(fèi) n 社區(qū)型商業(yè)：滿足社區(qū)內(nèi)部或1-1.5公里范圍內(nèi) n 城市型商業(yè)：輻射范圍覆蓋整個(gè)城市 n 街區(qū)型商業(yè)：服務(wù)半徑在1.5-2公里范圍內(nèi) n 區(qū)域型商業(yè)：服務(wù)半徑在2-5公里范圍內(nèi) 項(xiàng)目商業(yè)定位及服務(wù)半徑 2km 5km

8、本項(xiàng)目 本項(xiàng)目定位區(qū)域型商業(yè)，服務(wù)范圍在2-5km之間； 本項(xiàng)目商業(yè)將重點(diǎn)覆蓋杏花嶺區(qū)及輻射至周邊尖草坪及部分迎澤區(qū)域 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 10 頁(yè)頁(yè) 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)輻射區(qū)域界定 2km 5km 本項(xiàng)目 輻射半徑：2km之內(nèi) 輻射區(qū)域：杏花嶺區(qū)及尖草坪區(qū)部分區(qū)域 輻射半徑：2-5km之內(nèi) 輻射區(qū)域：迎澤區(qū)及尖草坪區(qū)南部區(qū)域 核心商圈 次級(jí)商圈 根據(jù)區(qū)域型商業(yè)服務(wù)半徑范圍，我們對(duì)于區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行劃分： 中心輻射區(qū)域(半徑2km之內(nèi)): 本項(xiàng)目商業(yè)重點(diǎn)服務(wù)范圍 次中心輻射區(qū)域(半徑2-5km): 本項(xiàng)目商

9、業(yè)可輻射最大區(qū)域范疇 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 11 頁(yè)頁(yè) 商圈類型輻射范圍 現(xiàn)有人口數(shù) （人，2009年末） 未來2年人口增量 （人） 人口數(shù)合計(jì) （人） 核心商圈杏花嶺區(qū)及少部分尖草坪區(qū)50000020000520000 次級(jí)商圈迎澤區(qū)及尖草坪區(qū)2000008000208000 合計(jì)70000028000728000 商圈人口數(shù)據(jù)：2009年太原市人口出生率為4.93，自然增長(zhǎng)率為1.96 項(xiàng)目區(qū)域型商業(yè)面積推導(dǎo)體系 l商圈范圍設(shè)定 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, a

10、ll rights reserved 第第 12 頁(yè)頁(yè) 商圈購(gòu)買力推算潛在購(gòu)買力 核心商圈： 520000（人） 10699（元） 55.6 （億元） 次級(jí)商圈： 208000（人） 10699 （元） 22.3（億元） 合計(jì)： 55.6（億元） 22.3（億元） 77.9（億元） 商圈購(gòu)買力推算目標(biāo)吸引購(gòu)買力 核心商圈： 55.6 （億元） 31（） 17.23 （億元） 次級(jí)商圈： 22.3（億元） 8（） 1.78（億元） 合計(jì)： 17.23（億元） 1.78（億元） 19.01（億元） 商圈內(nèi)平均吸引率 項(xiàng)目商圈范圍總體目標(biāo)吸引購(gòu)買力（元）項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)總體潛在購(gòu)買力（元）100 19

11、.01（億元） 77.9（億元） 100 24.4% l商圈購(gòu)買力 索菲特爾和諾富特以委托管理為主。 酒店3894座、房間453403間 萬豪酒店管理集團(tuán) 麗思-卡爾頓、jw萬豪、萬豪、萬 豪行政公寓、萬麗、萬怡 特許經(jīng)營(yíng)占53.1%，委托管理 42.3%，帶資管理及其它4.6%；華 美達(dá)完全實(shí)行特許經(jīng)營(yíng) 酒店2656座、房間479882間 喜達(dá)屋 威斯汀、喜來登、圣-瑞吉斯、福朋、 寰鼎、至尊精選、w飯店 特許經(jīng)營(yíng)41.8%，委托管理28.5%， 帶資管理及其它29.7% 酒店738座、房間229247間 凱悅國(guó)際酒店集團(tuán) 凱悅（五星級(jí)）、君悅（超五星 級(jí)）、柏悅（超五星級(jí)） 以特許經(jīng)營(yíng)為主

12、。酒店210座、房間14萬間 洲際酒店管理集團(tuán) 洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒 橋公寓、gandlewood 特許經(jīng)營(yíng)88.9%、委托管理約占 6%、帶資管理及其它5.1% 在100多個(gè)國(guó)家有酒店3250座、房 間數(shù)536318間 數(shù)據(jù)來源：2009年hotels全球知名酒店管理公司排名 依據(jù)對(duì)于太原高端品牌酒店市場(chǎng)研究結(jié)論，我們特別選取國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)的一線商務(wù)會(huì)議品牌作為本 項(xiàng)目未來聯(lián)手的重點(diǎn)合作伙伴！以高端酒店商務(wù)品牌價(jià)值全力拔升項(xiàng)目高端市場(chǎng)形象！ 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 66 頁(yè)頁(yè)第第 66

13、頁(yè)頁(yè) 三、居住物業(yè)定位深化 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 67 頁(yè)頁(yè) 二、區(qū)域住宅市場(chǎng)產(chǎn)品借鑒 一、太原住宅市場(chǎng)主流戶型供應(yīng)面積 確定居住物業(yè)戶型面積及配比 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 68 頁(yè)頁(yè) 項(xiàng)目住宅戶型面積及配比研判 研究方向一：確定市場(chǎng)主流供應(yīng)面積 n 研究途徑：太原住宅市場(chǎng)調(diào)研與解析 n 研究目標(biāo)：明確市場(chǎng)主流供應(yīng)及配比關(guān)系 研究方向二：審時(shí)區(qū)域市場(chǎng)狀況 n 研究途徑：區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)梳理 n 研究途徑：確定項(xiàng)目市

14、場(chǎng)立足地位，明確項(xiàng)目主力供應(yīng)區(qū)間及供應(yīng)面積 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 69 頁(yè)頁(yè) l太原住宅市場(chǎng)調(diào)研案例甄選 調(diào)研目的： 調(diào)研內(nèi)容： 選取原則： 基礎(chǔ)信息梳理 產(chǎn)品類型調(diào)研 供應(yīng)面積調(diào)研 客戶來源調(diào)研 位于太原市（城）區(qū)在售住宅項(xiàng)目 與本項(xiàng)目體量具備相互借鑒意義， （調(diào)研項(xiàng)目住宅體量在30萬平米以上） 調(diào)研項(xiàng)目應(yīng)至少在區(qū)域范疇內(nèi) 具備一定影響力及號(hào)召力 通過對(duì)于太原住宅市場(chǎng)的普遍型調(diào)研， 確定市場(chǎng)供應(yīng)主流面積及配比情況 太原住宅市場(chǎng)解析 享堂新城 太原萬達(dá)廣場(chǎng) 太原奧林匹克花園 海爾十二院城 美林灣 郡宇萬

15、象城 太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 西岸 水岸森林 濱河城 萬國(guó)城moma 綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城 圣湖觀瀾國(guó)際 太原恒大名都 浦東雅典 千禧學(xué)府苑 太原富力城 昌盛雙喜城 萬柏林區(qū) 晉源區(qū) 小店區(qū) 萬柏林區(qū) 杏花嶺區(qū) 尖草坪區(qū) 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 70 頁(yè)頁(yè) 太原住宅市場(chǎng)解析 l調(diào)研項(xiàng)目基礎(chǔ)信息梳理 區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑類型 總建面 （萬平米） 區(qū)域建筑類型產(chǎn)品類型 總建面 (萬平米) 晉源區(qū) 圣湖觀瀾國(guó)際高層住宅136 尖草坪區(qū) 太原恒大名都高層住宅40 綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城高層住宅120濱河城高層住宅35 萬國(guó)城moma高層

16、住宅/公寓65水岸森林高層住宅約40 杏花嶺區(qū) 太原萬達(dá)廣場(chǎng)高層住宅150 萬柏林區(qū) 西岸高層住宅42.6 太原富力城高層住宅302太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng)高層住宅30.2 享堂新城多層/高層住宅30郡宇萬象城高層住宅100 小店區(qū) 昌盛雙喜城高層住宅48美林灣高層住宅35 千禧學(xué)府園高層住宅約30海爾十二院城多層/高層住宅84.5 浦東雅典高層住宅30太原奧林匹克花園高層住宅100 n 目前太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)多為高層住宅產(chǎn)品，調(diào)研項(xiàng)目體量多集中在50-100萬平米，與本項(xiàng)目 同屬城市大盤項(xiàng)目； n 迎澤區(qū)因近年土地供應(yīng)趨緊且無大面積土地入市，故區(qū)域項(xiàng)目體量及地段屬性無直接參考意義 偉業(yè)顧問 copyr

17、ight by b.a.consulting, all rights reserved 第第 71 頁(yè)頁(yè) 太原住宅市場(chǎng)解析 l太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類型調(diào)研 n 據(jù)調(diào)研結(jié)果，目前太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類型2-3居占有絕對(duì)比重， 1、4居占比下降明顯； n 本項(xiàng)目所處杏花嶺區(qū)，供應(yīng)產(chǎn)品類型相對(duì)豐富，2-3居類型產(chǎn)品仍是住宅市場(chǎng)供應(yīng)絕對(duì)主力！ 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 72 頁(yè)頁(yè) 太原住宅市場(chǎng)解析 l太原住宅市場(chǎng)主力供應(yīng)面積&客戶來源統(tǒng)計(jì) 尖草坪區(qū) 萬柏林區(qū) 晉源區(qū) 小店區(qū) 杏花嶺區(qū) 40及以下6080120140

18、160180200220及以上 70130 80140 95150 70180 60140 供應(yīng)面積 主力面積 太原各區(qū)域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)面積統(tǒng)計(jì) n 通過對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)面積進(jìn)行梳理，各 區(qū)域供應(yīng)面積存在一定差異； n 同時(shí)可以看到，市場(chǎng)主力供應(yīng)面積仍 集中在80-140平米之間的2-3居產(chǎn)品， 同時(shí)輔以少部分140-180平米4居產(chǎn)品 l以市場(chǎng)供應(yīng)主力面積為導(dǎo)向的客戶來源調(diào)研 n 小店作為太原重要發(fā)展新區(qū)，客群來源相對(duì)泛化， 與本項(xiàng)目所處區(qū)域不具明顯可比性； n 支撐各區(qū)域項(xiàng)目消化的主力客群來源于區(qū)域內(nèi)部， 約占七成的高比例區(qū)域內(nèi)部來源構(gòu)成重點(diǎn)消化2-4居 類型產(chǎn)品 偉業(yè)顧問 copyrigh

19、t by b.a.consulting, all rights reserved 第第 73 頁(yè)頁(yè) 太原住宅市場(chǎng)解析 l太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況解析 l本項(xiàng)目規(guī)劃面積及配比借鑒 太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)2-3居產(chǎn)品為市場(chǎng)主流； 4居產(chǎn)品占到一成比例，1居產(chǎn)品呈現(xiàn)稀缺供應(yīng) 除小店區(qū)住宅項(xiàng)目客戶來源相對(duì)泛化以外， 其他區(qū)域項(xiàng)目近七成客戶來源區(qū)域自身 居室類型居室面積所產(chǎn)比例 1居50-605%以下 2居80-10040-50% 3居100-14030-40% 4居140-1805%-10% n 針對(duì)于太原住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)部客戶占 有比重較大的重要來源特征，本項(xiàng)目規(guī) 劃面積及產(chǎn)品配比應(yīng)同時(shí)依據(jù)區(qū)域市場(chǎng) 項(xiàng)目供應(yīng)及

20、銷售狀況予以最終確定！ 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 74 頁(yè)頁(yè) 研究方向一：確定市場(chǎng)主流供應(yīng)面積 n 研究途徑：太原住宅市場(chǎng)調(diào)研與解析 n 研究目標(biāo)：明確市場(chǎng)主流供應(yīng)及配比關(guān)系 研究方向二：審時(shí)區(qū)域市場(chǎng)狀況 n 研究途徑：區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)梳理 n 研究途徑：確定項(xiàng)目市場(chǎng)立足地位，明確項(xiàng)目主力供應(yīng)區(qū)間及供應(yīng)面積 項(xiàng)目住宅戶型面積及配比研判 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 75 頁(yè)頁(yè) 區(qū)域住宅市場(chǎng)研讀 l區(qū)域住宅市場(chǎng)整體梳理 項(xiàng)目名

21、稱開盤時(shí)間 總建面 (萬平米) 均價(jià) (元/平米) 容積率 濱河綠洲2009年1月4242003.5 恒大名都2010年8月4070003 濱河城2008年11月3543003.49 太原富力城2008年10月30265002.86 享堂新城2008年7月3042002.9 美域中央2010年1月3.445003 北方三角洲2009年10月255003 太原萬達(dá)廣場(chǎng)2009年2月15016000（二期）3.67 n 研讀區(qū)域界定： 因本項(xiàng)目地處迎澤區(qū)及尖草坪區(qū)臨界位置， 故本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃考量范圍將同時(shí)涵蓋上述 兩個(gè)區(qū)域在售及待售重點(diǎn)住宅項(xiàng)目 汾 河 本項(xiàng)目 尖草坪區(qū) 杏花嶺區(qū) 太原恒大名都 富

22、力城 享堂新城 美域中央 北方三角洲 濱河綠洲 濱河城 太原萬達(dá)廣場(chǎng) 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 76 頁(yè)頁(yè) 區(qū)域住宅市場(chǎng)研讀 l各類型產(chǎn)品供應(yīng)及銷售情況解析 1居產(chǎn)品 月均銷售15套 月均銷售13套 5075 xxxx 熱銷面積 供應(yīng)面積 n1居產(chǎn)品需求整體有限，區(qū)域中僅兩項(xiàng)目供應(yīng)1居產(chǎn)品，且均為小產(chǎn)權(quán)，客戶多為地緣性回遷居民； n從供應(yīng)面積來看，40-80平米1居產(chǎn)品，50-75平米相對(duì)熱銷； n結(jié)合本案特點(diǎn)，可結(jié)合公寓適當(dāng)考慮，并考慮在市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成特點(diǎn) 月均銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)主力供應(yīng)及熱銷面積統(tǒng)計(jì)（） 偉業(yè)

23、顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 77 頁(yè)頁(yè) 區(qū)域住宅市場(chǎng)研讀 l各類型產(chǎn)品供應(yīng)及銷售情況解析 2居產(chǎn)品 月均銷售27套 月均銷售18套 xxxx 熱銷面積 供應(yīng)面積 n 區(qū)域中所有項(xiàng)目均有2居產(chǎn)品供應(yīng)； n從供應(yīng)面積來看，80-100平米成為區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)主力且熱銷，與太原整體市場(chǎng)供應(yīng)情況相同； n從銷售速度來看，項(xiàng)目普遍月均銷售達(dá)20套以上，屬于市場(chǎng)中上水平，富力城及恒大名都項(xiàng)目均屬區(qū) 域“標(biāo)桿級(jí)”項(xiàng)目，其2居月均銷售高達(dá)60套左右，穩(wěn)占區(qū)域銷售霸主地位！ 月均銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)主力供應(yīng)及熱銷面積統(tǒng)計(jì)（） 8095 809

24、0 110100 80 105 9688 9585 月均銷售22套 月均銷售20套 月均銷售65套 月均銷售15套 月均銷售58套 月均銷售21套 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 78 頁(yè)頁(yè) 區(qū)域住宅市場(chǎng)研讀 l各類型產(chǎn)品供應(yīng)及銷售情況解析 3居產(chǎn)品 月均銷售33套 月均銷售12套 n 區(qū)域中九成以上項(xiàng)目有3居產(chǎn)品供應(yīng)； n從供應(yīng)面積來看，區(qū)域市場(chǎng)3居供應(yīng)90-160，面積區(qū)間較大； 產(chǎn)品熱銷面積受供應(yīng)區(qū)間尺度影響，呈現(xiàn)兩極分化狀100-120/130-150均為熱銷戶型面積； n從銷售速度來看，各項(xiàng)目月均消化情

25、況不盡相同，但可以看到恒大及富力城的銷售情況仍處于區(qū)域 最優(yōu)水平，但兩項(xiàng)目熱銷面積區(qū)間亦呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)！ 月均銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)主力供應(yīng)及熱銷面積統(tǒng)計(jì)（） 月均銷售19套 月均銷售52套 月均銷售17套 月均銷售65套 月均銷售7套 xxxx 熱銷面積 供應(yīng)面積 150 140 110120 120 100 135 130 110100 125 100 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 79 頁(yè)頁(yè) 區(qū)域住宅市場(chǎng)研讀 l各類型產(chǎn)品供應(yīng)及銷售情況解析 4居產(chǎn)品 月均銷售21套 n 區(qū)域中共有三個(gè)項(xiàng)目有4居產(chǎn)品供應(yīng)； n從供應(yīng)面

26、積來看，區(qū)域市場(chǎng)4居供應(yīng)面積區(qū)間160-200，各項(xiàng)目產(chǎn)品熱銷面積囊括全部面積； n從銷售速度來看，各項(xiàng)目月均消化在20套左右，處于區(qū)域中流水平；從月均銷售情況來看，萬達(dá)廣場(chǎng) 與富力城項(xiàng)目相對(duì)其他戶型產(chǎn)品無突出優(yōu)勢(shì)去化表現(xiàn) 月均銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)主力供應(yīng)及熱銷面積統(tǒng)計(jì)（） 月均銷售25套 月均銷售17套 xxxx 熱銷面積 供應(yīng)面積 180170 180160 200170 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 80 頁(yè)頁(yè) 項(xiàng)目住宅戶型面積及戶型配比研判 1居產(chǎn)品 n區(qū)域中僅兩項(xiàng)目供應(yīng)1居產(chǎn)品，且均為小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目客戶來源多為地

27、緣 性回遷居民； n本案可結(jié)合公寓少量設(shè)置，住宅部分可不考慮1居戶型； 2居產(chǎn)品 n80-100平米成為區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)主力且熱銷，與太原整體市場(chǎng)供應(yīng) 情況相同； n從銷售速度來看，項(xiàng)目普遍月均銷售達(dá)20套以上，屬于市場(chǎng)中上 水平！ 3居產(chǎn)品 n從供應(yīng)面積來看，區(qū)域市場(chǎng)3居供應(yīng)90-160，面積區(qū)間較大； 產(chǎn)品熱銷面積受供應(yīng)區(qū)間尺度影響，呈現(xiàn)兩極分化狀100-120 /130-150均為熱銷戶型面積； n從銷售速度來看，恒大及富力城的銷售情況仍處于區(qū)域最優(yōu)水平， 但兩項(xiàng)目熱銷面積區(qū)間亦呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)！ 4居產(chǎn)品 n從供應(yīng)面積來看，區(qū)域市場(chǎng)4居供應(yīng)面積區(qū)間160-200，各項(xiàng)目 產(chǎn)品熱銷面積囊括全部面

28、積； n從銷售速度來看，各項(xiàng)目月均消化在20套左右，處于區(qū)域中流水平； l區(qū)域住宅市場(chǎng)規(guī)劃面積及配比借鑒 居室類型居室面積所產(chǎn)比例 1居50-605%以下 2居80-10040-50% 3居100-14030-40% 4居140-1805%-10% l太原住宅市場(chǎng)規(guī)劃面積及配比借鑒 本項(xiàng)目規(guī)劃面積及配比研判 居室類型居室面積所產(chǎn)比例 1居 2居80-9535-40% 3居 100-12030-35% 120-14010-15% 4居160-2005-10% 主流產(chǎn)品，區(qū)域主導(dǎo) 主流產(chǎn)品，區(qū)域主導(dǎo) 次主流產(chǎn)品，比例控制 稀缺供應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)較大 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consul

29、ting, all rights reserved 第第 81 頁(yè)頁(yè) 二、住宅產(chǎn)品梯戶比研究 一、確定住宅產(chǎn)品建筑形式 住宅產(chǎn)品建筑形式研究 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 82 頁(yè)頁(yè) l太原參考住宅項(xiàng)目梳理 參考項(xiàng)目選取原則： 根據(jù)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品4.0左右規(guī)劃 容積率，對(duì)應(yīng)選取太原住宅市場(chǎng)容積 率標(biāo)準(zhǔn)在2.5-4.5之間住宅項(xiàng)目予以 建筑類型參考； 參考項(xiàng)目應(yīng)至少在所屬區(qū)域內(nèi)具有 一定的產(chǎn)品特色及市場(chǎng)影響力 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建筑類型研判 區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑類型建筑層數(shù)容積率 晉源區(qū)綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城高層 板樓332.33

30、 杏花嶺區(qū) 太原萬達(dá)廣場(chǎng)高層 板樓313.67 太原富力城高層 板樓18-282.86 小店區(qū) 昌盛雙喜城高層 板樓23-283.87 千禧學(xué)府園高層 板樓313.86 太原星河灣高層 板樓22-272.55 尖草坪區(qū) 太原恒大名都高層 板樓29-322.78 太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng)高層 板樓32-343.5 萬柏林區(qū) 海爾十二院城多層/高層 板樓11、18、342.48 太原奧林匹克花園高層 板樓3、6、243.75 n 通過項(xiàng)目調(diào)研可以明確看到，市場(chǎng)在售項(xiàng)目建筑類型多屬20-30高層板樓 恒大名都 綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城 富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 海爾十二院城 昌盛雙喜城 偉業(yè)顧問 copyright by b.a

31、.consulting, all rights reserved 第第 83 頁(yè)頁(yè) 區(qū)域項(xiàng)目名稱主力樓型&居室類型 晉源區(qū)綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城兩梯四戶（3居）/兩梯兩戶（4居） 杏花嶺區(qū) 太原萬達(dá)廣場(chǎng)兩梯四戶（2-3居）/一梯兩戶（4居） 太原富力城兩梯四戶（2居）/兩梯兩戶（4居） 小店區(qū) 昌盛雙喜城兩梯四戶（2-3居）/兩梯三戶（4居） 千禧學(xué)府苑兩梯兩戶（3-4居） 太原星河灣一梯一戶/一梯兩戶（3-4居） 尖草坪區(qū) 太原恒大名都兩梯四戶（2-3居） 太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng)兩梯四戶（2-3居） 萬柏林區(qū) 海爾十二院城兩梯四戶（2居）/兩梯三戶（3居） 太原奧林匹克花園兩梯四戶（2居） 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建

32、筑類型研判 l太原參考住宅項(xiàng)目樓座及居室類型統(tǒng)計(jì) 通過對(duì)于參考項(xiàng)目主力樓型及居室類型比 對(duì)發(fā)現(xiàn)： n 兩梯四戶多涵蓋2-3居類型產(chǎn)品，保證 部分戶型通透性及整體均好性； n 四居產(chǎn)品多在兩梯兩戶樓型中出現(xiàn)，保 證產(chǎn)品戶型品質(zhì)及業(yè)主私密性； n 本項(xiàng)目樓座規(guī)劃應(yīng)遵循市場(chǎng)產(chǎn)品趨勢(shì)： 2-3居產(chǎn)品不超越一梯四戶標(biāo)準(zhǔn) 4居產(chǎn)品至少保證一梯兩戶標(biāo)準(zhǔn) 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 84 頁(yè)頁(yè) 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建筑類型研判 l重點(diǎn)參考項(xiàng)目樓座解析 太原恒大名都 n 典型樓座展示 1 23 4 1 2 3 序號(hào)居室類型戶型面積 三

33、室兩廳一衛(wèi)99-101 兩室兩廳一衛(wèi)98 兩室兩廳兩衛(wèi)98 4 序號(hào)居室類型戶型面積 三室兩廳兩衛(wèi)138-143 1 23 4 12 34 兩梯四戶 兩梯四戶 n樓座實(shí)景展示 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 85 頁(yè)頁(yè) 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建筑類型研判 l重點(diǎn)參考項(xiàng)目詳解 太原富力城 n 典型樓座展示 1 2 序號(hào)居室類型戶型面積 四室兩廳兩衛(wèi)173 四室兩廳兩衛(wèi)170 序號(hào)居室類型戶型面積 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)88 12 34 n樓座實(shí)景展示 兩梯四戶 1 23 4 12 兩梯兩戶 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.

34、consulting, all rights reserved 第第 86 頁(yè)頁(yè) 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建筑類型研判 l重點(diǎn)參考項(xiàng)目詳解 太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng) n 典型樓座展示 序號(hào)居室類型戶型面積 三室兩廳兩衛(wèi)129-139 兩室兩廳一衛(wèi)82 1 2 3 n樓座實(shí)景展示 兩梯三戶兩梯四戶 1 2 31 23 4 序號(hào)居室類型戶型面積 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)88-89 12 34 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 87 頁(yè)頁(yè)第第 87 頁(yè)頁(yè) 四、基本假設(shè)方案 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all ri

35、ghts reserved 第第 88 頁(yè)頁(yè) 二、用地分析及基本假設(shè)方案 一、控規(guī)調(diào)整建議 住宅產(chǎn)品建筑形式研究 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 89 頁(yè)頁(yè) 調(diào)整原因：經(jīng)偉業(yè)與建研院研判，項(xiàng) 目用地異型，不利于住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè) 計(jì)。 利弊權(quán)衡：異形用地對(duì)于業(yè)主提高土 地利用率造成很大困難，同時(shí)現(xiàn)狀線 外的零碎用地對(duì)于政府再開發(fā)利用也 形成很大困難。 調(diào)整建議：采用土地置換的手法，將 原占用的零碎土地歸還政府，同時(shí)將 被割裂的用地恢復(fù)完整，開發(fā)商與政 府將形成雙贏局面。 原用地范圍 建議用地范圍 控規(guī)調(diào)整建議 偉業(yè)顧

36、問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 90 頁(yè)頁(yè) 4500 3700 3700 6100 4300 2200 1100 3000 1000 5300 7600 需置換土地 置換出土地 需置入土地總面積：約20600平米 置換出土地總面積：約19100平米 控規(guī)調(diào)整建議 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 91 頁(yè)頁(yè) cdj 用地價(jià)值分析 a地塊商業(yè)、形象價(jià)值雙高，爭(zhēng)取拿下，k小學(xué)面積過大，盡量調(diào)至外圍 用地面積容積率建筑面積 a-1-2503004

37、.5（綜合） （綜合） 226350 a-1-41080003.8410400 a-1-7729003.8277020 a-3-7148003.856240 a-3-3160004.5（公建） （公建） 72000 a-2-1270004.5（綜合） （綜合） 121500 a-2-2820003.8311600 合計(jì)371000 平均3.97 1475110 a bi 解放路與北中環(huán)交叉，金角位 置，屬用地商業(yè)價(jià)值核心，具 有很好的形象展示性，爭(zhēng)取拿 下，排布標(biāo)志性建筑 腹地區(qū)域，私密性良好，事宜 布局住宅，臨北中環(huán)、五一路 可沿街排布底商，幾條穿社區(qū) 市政路應(yīng)主動(dòng)弱化 與解放路南側(cè)沿街商業(yè)

38、形成貫聯(lián)，且 距餐飲街不遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛濃厚，沿街 可布局商業(yè)，但不屬于金角，應(yīng)控制 商業(yè)商業(yè)規(guī)模，腹地排布住宅為宜 臨北中環(huán)與五一路，具有一定 形象展示及商業(yè)價(jià)值，金角屬 性，可作為酒店用地 g k 控規(guī)調(diào)整建議 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 92 頁(yè)頁(yè) 控規(guī)調(diào)整建議 最優(yōu)方案： 1.拿下a地塊，用地性質(zhì)調(diào) 整為“商業(yè)金融” 2.圖示c地塊中小學(xué)調(diào)整至 k地塊； 3.j地塊中的“電”和城市 綠地調(diào)整至圖示位置； 4.圖示g地塊調(diào)整為居住 用地； 備注： 若調(diào)整有難度： 1.可以接受小學(xué)用地在原c 地塊中； 2.可

39、以接受j地塊中綠地功 能，但 “電”位置和形狀 根據(jù)用地有一定調(diào)整權(quán)限 項(xiàng)目用地范圍 b i c j k d 1 2 3 g h 4a ef a、k地塊的調(diào)整存在難度，本次就a、k兩地塊的可能性形成三個(gè)假設(shè)方案，確定強(qiáng)度 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 93 頁(yè)頁(yè)第第 93 頁(yè)頁(yè)第第 93 頁(yè)頁(yè) 方案一：a拿到k調(diào)出 a地塊： 容積率：5.5； 酒店8萬+商業(yè)3萬； b地塊： 容積率：4.4； 住宅11.5萬+商 業(yè)1.8萬； i地塊： 容積率：4.0； 住宅9.1萬+商業(yè)1.6萬； c地塊： 容積率：4.1；

40、住宅51.6萬； d地塊： 容積率：4.1； 住宅22.2萬； g地塊： 容積率：4.3； 住宅7.8萬； j地塊： 容積率：3.5； 住宅19.2萬； 一梯四戶90平米 一梯四戶90+120平米 一梯三戶90+140平米 一梯兩戶200平米 a b c d g i j k 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 94 頁(yè)頁(yè)第第 94 頁(yè)頁(yè)第第 94 頁(yè)頁(yè) 總體統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型戶型類型戶型面積總建筑面積總建面比套數(shù)總套數(shù)比 居住類住宅 豪華四居160-2001024008%5125% 豪華三/p>

41、%147213% 舒適三居100-12036000030%300027% 通透兩居90-100912608%10149% 純南兩居80-9045414037%504646% 總計(jì)121388089%11044100% 商業(yè)類 純商業(yè)6400044% 酒店8000056% 住宅配套00% 總計(jì)14400011% 容積率4.1 總建筑面積 1357880100%總占地面積330100 方案一：a拿到k調(diào)出 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 95 頁(yè)頁(yè) 方案二：a未拿k調(diào)出 b地塊： 容積率：4.3； 住宅11.5萬+商

42、 業(yè)1.3萬； i地塊： 容積率：4.0； 住宅9.3萬+商業(yè)1.3萬； g地塊： 容積率：5； 酒店6萬+公寓3萬； c地塊： 容積率：4.1； 住宅51.6萬； d地塊： 容積率：4.1； 住宅22.2萬； j地塊： 容積率：3.5； 住宅19.2萬； 一梯四戶90平米 一梯四戶90+120平米 一梯三戶90+140平米 一梯兩戶200平米 a b c d g i j loft公寓 k 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 96 頁(yè)頁(yè) 方案二：a未拿k調(diào)出 總體統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型戶型類型戶型面積總建筑面積 總建面比套數(shù)

43、總套數(shù)比 居住類 住宅 豪華四居160-2001024009%5125% 豪華三147214% 舒適三居100-12032880029%274027% 通透兩居90-100806407%8969% 純南兩居90-10042012037%466845% 總計(jì)113804097%10288100% 公寓 通透兩居70-801536050%1922% 純南兩居70-801536050%1922% 總計(jì)307203%3844% 總計(jì)116876093%10672100% 商業(yè)類 純商業(yè)2660031% 酒店6000069% 住宅配套00% 總計(jì)866007% 容積率4

44、.1 總建筑面積1255360100%總占地面積309800 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 97 頁(yè)頁(yè) 方案三：a未拿k未調(diào) c地塊： 容積率：3.9； 住宅42萬； g地塊： 容積率：5； 酒店6萬+公寓3萬； b地塊： 容積率：4.3； 住宅11.5萬+商 業(yè)1.3萬； a b c d g i j d地塊： 容積率：4.1； 住宅21.9萬； j地塊： 容積率：3.5； 住宅19.2萬； 一梯四戶90平米 一梯四戶90+120平米 一梯三戶90+140平米 一梯兩戶200平米 loft公寓 k i地塊： 容積率：4.0； 住宅9.3萬+商業(yè)1.3萬； 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 第第 98 頁(yè)頁(yè) 方案三：a未拿k未調(diào) 總體統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型戶型類型戶型面積總建筑面積總建面比套數(shù)總套數(shù)比