房屋租賃的法律風險與防范

1、房屋租賃的法律風險與防范房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。由于社會經濟高速 發(fā)展，房屋租賃日益興盛，房屋租賃經營方式日益普遍。但是，我國法律規(guī)范 過于原則，人們法律意識淡薄，糾紛此起彼伏。本文結合 2009年 7 月 30 日最 新公布的最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若 干問題的解釋，總結房屋租賃中常見的法律風險及防范措施，供參考。一、書面合同的必要性根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形 式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租 賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成 立，只能

2、認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定， 容易發(fā)生糾紛。因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同， 明確雙方的權利義務。一般來說，租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用 途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。二、合同無效的認定在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，實踐中對于房屋租賃合同無效 的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。房屋租賃解釋限定了無 效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限 的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法 庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效

3、力。此外，即使租賃合同 被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標 準。在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照 建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨 時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物 的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。三、租賃期限的確定根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的， 超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限 自續(xù)訂之日起不得超過二十年。這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個月以

4、上但是未簽訂書面的租賃 合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解 除合同應當在合理期限之前通知承租人。四、房屋裝飾裝修的處理房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實踐中的熱點和難點問 題。在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，如何處理承租人對房屋的裝飾 裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經出 租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī) 則：1承租人未經出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請 求承租人恢復原狀或者賠償損失。2承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝 修物，出租人同

5、意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人 拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修 物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按 照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。3承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事 人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋 毀損的，承租人應當恢復原狀。4承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾 裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：因出租人違約導致合同解 除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；因承租人違約

6、導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內裝 飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根 據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值 損失，由雙方按照公平原則分擔。5承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租 人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。我們注意到，房屋租賃解釋根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效 果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是 指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在

7、合同無效場合，承租人通常已 經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入 合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余 “價值 ”， 這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履 行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經 出租人同意，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處 理作出明確約定。五、房屋擴建的處理房屋租賃解釋在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經出租人 同意、是否辦理合法建設手續(xù)適用不同的規(guī)則： 1承租人未經出租人同意擴建 發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人

8、恢復原狀或者賠償損失。2承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照 下列情形分別處理：辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經出租人同意并辦理合法建設手 續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。六、同意轉租的推定為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，房屋租賃解釋規(guī)定出租人知道 或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意 為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。因此，出租人如知道承租人未經同意轉租，應當及時行使權利。七、租金的訴訟時效實踐中，我們經常碰到

9、出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方 面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟 時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關系仍 存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算 的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定 不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應 當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付， 剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時催告 或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。八、優(yōu)先購買權的行使與限制優(yōu)先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。出租人出賣租賃房屋未在合理 期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形的，承租人能否請 求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價格購 買租賃房屋？房屋租賃解釋對此作了明確規(guī)定，承租人不能因此請求確認出租人與 第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當然更不可能以第三人的購買價格購買租賃 房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時，房屋租賃解釋對承租人的優(yōu)