與開發(fā)商購房合同不一致

1、與開發(fā)商購房合同不一致 篇一：淺議合同中開發(fā)商與購房人的不平等條款 淺議合同中開發(fā)商與購房人的不平等條款 【摘 要】近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，房 地產(chǎn)市場(chǎng) 的增長速度也讓人瞠目結(jié)舌，伴隨著的開發(fā)商與購房人 不平等合同 交易條款問題引起了社會(huì)的普遍關(guān)注。通過明確購房人 在購房合同 中的權(quán)力，分析房地產(chǎn)交易合同中一出現(xiàn)的不平等霸王 條款，就可 以避免在購房時(shí)給消費(fèi)者帶來的重大損失。 【關(guān)鍵詞】購房合同；不平等條款 長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供 給模式是 中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的 改革，把建 房與購房一同推向市場(chǎng)，從而使住房成為自由流通的商 品。

2、市場(chǎng)機(jī) 制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購房者用貨 幣去選擇適 應(yīng)個(gè)人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個(gè)體化，催生 了當(dāng)前這個(gè) 世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)巨大并且日益增長的 市場(chǎng)需求。 正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。全國各地的 房地產(chǎn)開發(fā) 商如雨后春筍一般發(fā)展起來，當(dāng)中有萬科，恒大，綠地， soho中國。 招商地產(chǎn)等一批實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，當(dāng)然也有很大一部 分地產(chǎn)開發(fā) 商都是中小型企業(yè)，也能在到處建設(shè)的城市中分到一杯 羹。如此之 多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，質(zhì)量誠信必定參差不齊。消費(fèi)者 在面對(duì)參差 不齊的房地產(chǎn)開發(fā)商的購房合同時(shí)，難免不能分析出期 中的條約陷 阱，給自己在購房過程中造成不

3、可挽回的損失。 一、房地產(chǎn)交易合同中易出現(xiàn)的不平等霸王條款 （1）開發(fā)商延期交房。條款內(nèi)容：因不可抗力影響， 工程施工做 出技術(shù)調(diào)整，市政規(guī)定等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將 該商品交付 買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。（2）訂金不 予退還。條款 內(nèi)容：認(rèn)購書簽訂后 7日內(nèi)，認(rèn)購人未與出賣人簽訂正 式購房合同 的，認(rèn)購人所付定金不予退還。（3）侵占消費(fèi)者權(quán)益。 條款內(nèi)容： 小區(qū)的外墻及樓面等公共設(shè)施不屬于買受人，買賣雙方 同意樓頂及 屋面的廣告權(quán)，和其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè) 施權(quán)益都屬 出賣方。（4）實(shí)際與廣告資料宣傳不符。條款內(nèi)容： 出賣人在售房 宣傳過程中向買受人提供的宣傳廣告，資

4、料以及說明 等，僅供消費(fèi) 者參考，不視為合同條款的內(nèi)容。（5）物業(yè)的權(quán)限范 圍太大。條款 內(nèi)容：某物業(yè)公司規(guī)定，對(duì)小區(qū)內(nèi)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi) 的業(yè)主，物 業(yè)有權(quán)對(duì)該業(yè)主停水，停電。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、水電 費(fèi)捆綁收取。 二、關(guān)于房地產(chǎn)交易合同常見不平等條款的分析 （1）對(duì)于開發(fā)商延期交房的條款。第一，該條款主要 存在出賣人 擴(kuò)大延期交房的免責(zé)范圍的問題。由于出賣人自身原因 或第三方原 因?qū)е陆环垦诱`的，如在施工過程中設(shè)計(jì)技術(shù)做出調(diào) 整、停水停電 等不可抗力因素，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；市政配套 安裝及市政 重要活動(dòng)，高考期間停工，中、大雨等原因則是出賣人 可以事先預(yù) 見的，不能作為延期交房的免責(zé)事

5、由。第二，該條款免 除了及時(shí)通 知買受人的義務(wù)。根據(jù)合同法第一百一十八條：當(dāng) 事人一方因 不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕 可能給對(duì)方 造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此出賣 人應(yīng)在不可 180 抗力消除后，及時(shí)通知買受人，并提供相應(yīng)的證明， 天的告知 期限明顯違反”及時(shí)”的要求。違背法規(guī)：該條款違反 了中華人 民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十七條第一款第二項(xiàng) 的規(guī)定“免 除或者部分免除因經(jīng)營者故意或者重大過失造成消費(fèi) 者財(cái)產(chǎn)損失 而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”。（2）對(duì)于何時(shí)退還定金的 條款。根據(jù)此 條合同規(guī)定的內(nèi)容，最高人民法院關(guān)于審理商品房買 賣合同糾紛 案件使用法律若干

6、問題的解釋第四條規(guī)定：“出賣人 通過認(rèn)購、 定購、預(yù)定等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房 買賣合同擔(dān) 保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同， 應(yīng)按法律關(guān) 于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由， 導(dǎo)致商品房 買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 買賣雙方 不能就購房合同達(dá)成一致意見的原因有多種多樣。有的 是因?yàn)槌鲑u 人的原因，有的是買受人的原因，有的是不可歸責(zé)于當(dāng) 事人雙方的 原因。對(duì)屬于出賣人的原因?qū)е潞贤荒苓_(dá)成一致的， 出賣人應(yīng)雙 倍返還定金；屬于買受人的原因，買受人就不能要求返 還定金；而 對(duì)不能合意的條款又未在預(yù)約中事先約定，不能歸責(zé)于 哪一方的情

7、況，雙方均不構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人 該認(rèn)購書 不分原因把合同不能成立的責(zé)任全部由買受人承擔(dān)，免 除了因出賣 人的原因造成合同不能達(dá)成一致所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，或不 可歸責(zé)于雙 方當(dāng)事人的原因，返還定金的責(zé)任。違背法規(guī)：該條款 違反福建 省實(shí)施中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法第 二十七條第 一款第七項(xiàng)的規(guī)定“限制消費(fèi)者獲得違約金及其他合理 賠償?shù)臋?quán) 禾。（3）對(duì)于侵犯消費(fèi)者權(quán)益的條款。根據(jù)中華 人民共和國民 法通則、物業(yè)管理?xiàng)l例等明文規(guī)定：業(yè)主依法享 有的物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得 擅自處分； 利用上述物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主 大會(huì)、物管

8、 企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ) 充專項(xiàng)維修 資金，也可按業(yè)主大會(huì)的決定使用；已納入分?jǐn)偯娣e的 公用部位產(chǎn) 權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、 出售。由此 可見，小區(qū)內(nèi)的一切公用設(shè)施、構(gòu)造物等費(fèi)用實(shí)際上已 經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到買 受人身上，實(shí)際上都是消費(fèi)者花錢購買的，其所有權(quán)、 使用權(quán)理應(yīng) 屬全體買受人所有，出賣人不享有這部分財(cái)產(chǎn)的所有 權(quán)。違背法規(guī)： 該條款違反物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條的規(guī)定，侵犯 業(yè)主的財(cái)產(chǎn) 權(quán)。（4）對(duì)于開發(fā)商不以廣告為實(shí)的條款。對(duì)于開發(fā) 商不以廣告衛(wèi) 視的條款，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合 同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：商品房的

9、銷售 廣告和宣傳 資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi) 的房屋及相 關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合 同的訂立及 房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明 和允諾即使 未載入商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違 反的，應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，并非所有的資料、宣傳廣告 都不能視為 合同條款。然而該條款排除了出賣人所做商業(yè)廣告和宣 傳資料成為 要約的可能性，免除出賣人履行其在廣告、宣傳資料中 所作出的應(yīng) 當(dāng)被視為合同內(nèi)容的承諾的義務(wù)。違背法規(guī)：該條款違 反了中華 人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十七條第一款第三 項(xiàng)、第二款 的規(guī)定“免除或者部分免除經(jīng)營

10、者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同基本 義務(wù)”。 三、簽訂購房合同的注意事項(xiàng) 購買房產(chǎn)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是簽訂購房合同，購房合 同的內(nèi)容 就是表達(dá)了購房人售房人雙方的權(quán)利及義務(wù)。購房者一一 定要逐條審 查購房合同條款，需要對(duì)照該樓盤廣告等宣傳資料中開 發(fā)商的承諾 進(jìn)行比較，把沒有在購房合同上體現(xiàn)的條款要以補(bǔ)充條 款的形式確 定下來。（1）明確合同中雙方當(dāng)事人。在新房買賣過 程中，合同簽 署的雙方為，購房者與開發(fā)商。購房者，就是房屋買賣 合同的“買 受人”，“買受人”是需要在房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有 人；需要支付 房款，一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商，即 購買合同中 的“出賣人”。購房者需要簽約購房合同的對(duì)

11、方就是開 發(fā)商，簽訂 合同前要審查開發(fā)商的各項(xiàng)證書及資質(zhì)。在訂認(rèn)購書的 時(shí)候，需要 最重要的事情就是核實(shí)購房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件 是否一致 （2）審查證書是否齊全。國家法律明文規(guī)定，作為銷 售方必須提 供建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷 售（預(yù)售） 許可證、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程規(guī)劃許 可證、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。統(tǒng)稱“五證” “兩書”。 篇二：開發(fā)商購房合同范本 篇一：購房合同的主要內(nèi)容 一、購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、 現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等； 2. 房價(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異

12、的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整 的特殊約定等； 3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約 責(zé)任等； 4. 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約 定、房屋交接與違約方責(zé)任等； 5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任 和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處 理等； 6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使 用權(quán)限；9.雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)； 10. 違約賠償責(zé)任； 11. 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè) 備標(biāo)準(zhǔn)等。注意 在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng) 基本問題： 1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各

13、項(xiàng)規(guī) 定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖 突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé) 任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓， 而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主 管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本 人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起， 以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，女口 XX市XX區(qū)XX街XX號(hào)XX花園XX號(hào)樓XX層XX 房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面 積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。 3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件

14、形式附在購房 合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等 級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等 要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到 什么程度。4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具 體地加以說明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部 件的保修期給予明確規(guī)定。 5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是購 房者。在購房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括： 簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或 要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變 動(dòng)超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到 位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不

15、能按期辦理。 看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽 署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。 二、常見購房陷阱 陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定 金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原 因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只 退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收 定金。對(duì)策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定， 若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作 為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí)，開發(fā)商是 沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱

16、二： 合同主體認(rèn)定不明 購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò) 誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上 的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問 題。 另外，也有可能該項(xiàng)目是a公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由 b公司投資，作為買家還是應(yīng)與a公司簽約，否則也會(huì)帶來 一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。 對(duì)策：在簽約前您可以找律師幫助查證主體資格。最好 查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人 代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則， 這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可 以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供 的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在

17、購房交易中很有必要。但是 要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。 現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ) 充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期 交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況 下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的 情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購房者不要僅 僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。對(duì) 策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫 你的忙。 陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好” 合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往 會(huì)給購房者很多諸如 “如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決

18、” “在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很 誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間，什么樣的才 算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也 沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。 對(duì)策：購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、 具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。 陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用 開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求 很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以 此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ) 充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去， 要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)

19、展商 在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下， 就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相 關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。 對(duì)策購房者應(yīng)請(qǐng)律師調(diào)查費(fèi)用收取是否合理 陷阱六：賣方解除合同 在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這 樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款 的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！边@顯然 是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5% 的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付9 5% 的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或 刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收 他人的財(cái)物。 對(duì)

20、策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無 效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的 問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán) 益。陷阱七：處理結(jié)果不明確 很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于xx日前如 何如何”，但是并沒有約定如果沒有在 “xx日前如何如何” 后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也 很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 對(duì)策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如 果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等 的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。 陷阱八：以偏蓋全 這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣 令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承

21、諾臥室的玻璃是中空的，到 了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是 普通玻璃等等。 對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合 同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者 有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。如果需要可以請(qǐng)建筑 房地產(chǎn)專業(yè)律師參與購房。 陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議 前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利 的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具 一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣 傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ) 充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子，你買的塔樓（或 板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的 怎

22、么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的 高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高 峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi) 呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商 也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普 遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。 對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個(gè)權(quán) 益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。 三、使用示范文本，購房人注意事項(xiàng) 目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行 政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示 范文本是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人 的權(quán)利和義

23、務(wù)關(guān)系，因此，采用示范文本簽訂合同有利 于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但購房人切不可認(rèn)為采用示范 文本就萬事大吉，即使采用示范文本簽訂商品房買賣 合同，購房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。 1、認(rèn)購書問題 在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂 正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購 款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況 是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn) 購的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已 取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù) 訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定 數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，

24、購房人不想購買該房 屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 第一種情況的認(rèn)購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法 和商品房銷售管理辦法都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可 證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效， 因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但最高人民法 院于20XX年4月28日公布，將于 20XX年6月1日起施行 的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋（以下簡稱最高法院解釋）第2條規(guī)定：出賣人未 取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合 同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的， 可以認(rèn)定有效。根據(jù)該

25、條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽 訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可 證，該認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取 得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購篇二：購房合同范本 合同中有藍(lán)色下劃線部分可點(diǎn)擊察看詳解 合同中有紅色下劃線部分為核心內(nèi)容，請(qǐng)務(wù)必詳查 購房人在購置商品房時(shí)，尤其是其購置期房的時(shí)候，往 往是看了開發(fā)商印制的售樓書，才決定是否購買。售樓 書中往往列明了該樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配 套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認(rèn)為售樓書是開發(fā)商的 承諾，因此，一旦交付的房屋與售樓書不一致，大有上 當(dāng)受騙的感覺。實(shí)踐中，這類爭議不在少數(shù)。 從法律意義來講，售樓書是一種要約邀

26、請(qǐng)，是開發(fā) 商向購房人發(fā)出的，請(qǐng)其購買房屋的意思表示，并不具有法 律效力。雙方正式簽訂的合同或補(bǔ)充協(xié)議才是雙方 真正的意識(shí)表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定出賣人就商品房 開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體 確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重 大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房 買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任。但為了 避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書 中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補(bǔ)充協(xié)議中。 二、房屋質(zhì)量的約

27、定 房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商最容易產(chǎn)生 爭議的地方。因此，在合同或補(bǔ)充中約定房屋質(zhì)量 的內(nèi)容是十分重要的。 購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo) 準(zhǔn)；防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良 好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn): 即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平 整，瓷磚地板平整無松動(dòng)、無爆裂、無間隙；管線安裝與室 內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公 用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。 采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。 三、商品房交付的約定 房屋交付時(shí)，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收

28、條 開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有：北京市建設(shè)工程竣 工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書 （該兩書內(nèi)容不得低于商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書制度的規(guī)定、實(shí)測(cè)面積等。 四、違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到 合同或補(bǔ)充協(xié)議的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并 約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同 時(shí)，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá) 不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除合同。并同時(shí)約 定合同解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人 的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。 五、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的

29、法律依據(jù)，實(shí)踐中，常會(huì)出現(xiàn) 購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使 產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的 最后期限十分篇三：在簽訂購房合同之前開發(fā)商的五證兩書 在簽訂購房合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資 格和“五證和兩書”。查看五證兩書的注意事項(xiàng)有哪些？購 房者應(yīng)當(dāng)怎么查看開發(fā)商的五證兩書？看看下文就知道了。 一、查看五證的注意事項(xiàng)，怎么查看開發(fā)商的五證？ 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、 國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，簡 稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，建筑工 程施工許可證由

30、市建委核發(fā)，國有土地使用證和商 品房銷售（預(yù)售）許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也 不必記住這么多。您購房時(shí)只需看一下國有土地使用證 和預(yù)售許可證這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取 得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿 不到國有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可證 和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得 了預(yù)售許可證就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使 用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入 市場(chǎng)交易的資格。 以北京是為例，根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī) 定，開發(fā)商只有具備預(yù)售許可證才能與客戶簽署正式的 預(yù)售

31、契約。在此提醒一下購房者，購房者在查看五證的 時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前看清楚您 所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱” 二、查看兩書的注意事項(xiàng)，怎么查看開發(fā)商的兩書？ 二書是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書 呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提 供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使 用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn) 的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下， 各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一 年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積

32、起沙是一年，包括供 熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部 件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、 施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意 事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及 門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺(tái)等部 位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有 說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。 也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng) 該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的 是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購房所有的法律文件就應(yīng)該算 齊備了。 此外，在審查時(shí)

33、，應(yīng)注意“五證”的用地單位、 建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范 圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商 領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部 土地出讓金，在其領(lǐng)取的商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證 的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一 棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在 預(yù)/銷售范圍之內(nèi) 以上就是對(duì)“查看五證兩書的注意事項(xiàng)有哪些” “怎么 查看開發(fā)商的五證兩書”所作的解答?？傊?，五證兩書在購 買房屋的過程中十分重要，購房者一定要嚴(yán)格檢查開發(fā)商的 五證兩書。有些購房者可能擔(dān)心自己被開發(fā)商“忽悠”，那 么，我們建議您在律

34、師的陪同下檢查開發(fā)商的五證兩書，因 為律師們能輕易識(shí)別出開發(fā)商的一些小把戲。 篇三：購房合同與購房協(xié)議的區(qū)別 購房協(xié)議書是購房合同的一種體現(xiàn)，是買賣雙方在平 等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房而簽訂的協(xié)議。 一份正式的購房協(xié)議書范本會(huì)包含當(dāng)事人信息、房屋情況、 房款及支付約定、雙方違約責(zé)任約定等內(nèi)容。 購房合同 購房合同是根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人 民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定， 買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ) 上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 二者區(qū)別 買賣之前一種協(xié)議 作為開發(fā)商在不具備簽訂正式商品房買賣合同條件 之前的一種協(xié)議，認(rèn)購書具備

35、擔(dān)保正式商品房買賣合同 簽訂的擔(dān)保效力。如果認(rèn)購協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng) 制性規(guī)定，同時(shí)符合協(xié)議書約定的生效條件時(shí)，該協(xié)議書即 發(fā)生法律效力，開發(fā)商和購買人均應(yīng)按照協(xié)議書約定享有權(quán) 利，履行義務(wù)。 購房合同更加詳細(xì) 如果認(rèn)購書中，對(duì)于房屋的房號(hào)、面積、價(jià)格以及雙方 權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定，那么認(rèn)購書可以被看 作為一份預(yù)先約定的房屋買賣合同。正式的商品房買賣合 同只是對(duì)于認(rèn)購書內(nèi)容做出了更為具體的約定，而如果認(rèn) 購書中沒有約定上述內(nèi)容，則其只是一份購房意向書，不具 備合同性質(zhì)，也就沒有合同的約束力。 易買房會(huì)員獨(dú)家優(yōu)惠中，易買房帶您看房，幫您買房！ 一站式購房服務(wù)平臺(tái)。是您首次置業(yè)

36、、二次置業(yè)不二之選！ 篇四：購房合同代簽跟開發(fā)商 篇一：購房合同能跟中介代理公司簽訂嗎免費(fèi)法律咨詢 就上法幫 購房合同能跟中介代理公司簽訂嗎 簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同。但是， 目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售 活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接 簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。 1篇二：在簽訂購房合同之前開發(fā)商的五證兩書 在簽訂購房合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資 格和“五證和兩書”。查看五證兩書的注意事項(xiàng)有哪些？購 房者應(yīng)當(dāng)怎么查看開發(fā)商的五證兩書？看看下文就知道了。 一、查看五證的注意事項(xiàng)，怎么查看開發(fā)商的五證

37、？ 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、 國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，簡 稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，建筑工 程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商 品房銷售（預(yù)售）許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也 不必記住這么多。您購房時(shí)只需看一下國有土地使用證 和預(yù)售許可證這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取 得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿 不到國有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可證 和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得 了預(yù)售許可證就可

38、以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使 用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入 市場(chǎng)交易的資格。 以北京是為例，根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī) 定，開發(fā)商只有具備預(yù)售許可證才能與客戶簽署正式的 預(yù)售契約。在此提醒一下購房者，購房者在查看五證的 時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前看清楚您 所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱” 二、查看兩書的注意事項(xiàng)，怎么查看開發(fā)商的兩書？ 二書是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書 呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提 供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第

39、二是住宅使 用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn) 的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下， 各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一 年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供 熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部 件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、 施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意 事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及 門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺(tái)等部 位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有 說明書的

40、，應(yīng)附于住宅使用說明書里。 也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng) 該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的 是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購房所有的法律文件就應(yīng)該算 齊備了。 此外，在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”的用地單位、 建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范 圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商 領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部 土地出讓金，在其領(lǐng)取的商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證 的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一 棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在 預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。 以上就是對(duì)“查看五證兩

41、書的注意事項(xiàng)有哪些” “怎么 查看開發(fā)商的五證兩書”所作的解答?？傊?，五證兩書在購 買房屋的過程中十分重要，購房者一定要嚴(yán)格檢查開發(fā)商的 五證兩書。 有些購房者可能擔(dān)心自己被開發(fā)商“忽悠”，那么，我 們建議您在律師的陪同下檢查開發(fā)商的五證兩書，因?yàn)槁蓭?們能輕易識(shí)別出開發(fā)商的一些小把戲。篇三：購房合同的主 要內(nèi)容 一、購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、 現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等； 2. 房價(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整 的特殊約定等； 3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約 責(zé)任等; 4. 交付約定，包括期限

42、、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約 定、房屋交接與違約方責(zé)任等； 5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任 和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處 理等； 6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使 用權(quán)限；9.雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)； 10. 違約賠償責(zé)任； 11. 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè) 備標(biāo)準(zhǔn)等。注意 在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng) 基本問題： 1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī) 定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖 突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé) 任要明確，如合

43、同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓， 而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主 管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本 人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起， 以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如 XX市XX區(qū)XX街XX號(hào)XX花園XX號(hào)樓XX層XX 房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面 積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。 3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房 合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等 級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等 要一一予

44、以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到 什么程度。4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具 體地加以說明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部 件的保修期給予明確規(guī)定。 5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是購 房者。在購房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括： 簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或 要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變 動(dòng)超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到 位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。 看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽 署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。 二、常見購房陷

45、阱 陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定 金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原 因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只 退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收 定金。對(duì)策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定， 若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作 為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí)，開發(fā)商是 沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二： 合同主體認(rèn)定不明 購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò) 誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上 的

46、開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問 題。 另外，也有可能該項(xiàng)目是a公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由 b公司投資，作為買家還是應(yīng)與a公司簽約，否則也會(huì)帶來 一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。 對(duì)策：在簽約前您可以找律師幫助查證主體資格。最好 查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是 否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同 時(shí)要注意合同上的公章， 這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷 阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議 在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提 供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約 時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一

47、份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由 于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈 量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保 護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的 一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽 了，而忘記保護(hù)自己的利益。對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條 款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。陷阱四：“最 短時(shí)間”與“最好” 合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往 會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決” “在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很 誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間，什么樣的才 算最好的？不知道。合

48、同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也 沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。 對(duì)策：購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、 具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。 陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用 開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求 很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以 此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ) 充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去， 要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商 在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下， 就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相 關(guān)約束，這就是對(duì)消

49、費(fèi)者的侵害。 對(duì)策購房者應(yīng)請(qǐng)律師調(diào)查費(fèi)用收取是否合理 陷阱六：賣方解除合同 在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這 樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款 的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！边@顯然 是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5% 的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付9 5% 的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或 刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收 他人的財(cái)物。 對(duì)策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無 效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的 問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更

50、好地維護(hù)自己的權(quán) 益。陷阱七：處理結(jié)果不明確 很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于xx日前如 何如何”，但是并沒有約定如果沒有在 “xx日前如何如何” 后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也 很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 對(duì)策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如 果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等 的處理辦法，做到越詳細(xì)越好 陷阱八：以偏蓋全 這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣 令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到 了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是 普通玻璃等等。 對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，

51、就是要把合 同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者 有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。如果需要可以請(qǐng)建筑 房地產(chǎn)專業(yè)律師參與購房。 陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議 前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利 的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充 協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝 修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉 個(gè)簡單的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否 會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個(gè)問 題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯， 而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況 業(yè)主

52、是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開 發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充 協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的 樓盤都是如此。 對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個(gè)權(quán) 益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。 三、使用示范文本，購房人注意事項(xiàng) 目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行 政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示 范文本是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人 的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用示范文本簽訂合同有利 于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但購房人切不可認(rèn)為采用示范 文本就萬事大吉，即使采用示范文本簽訂商品房

53、買賣 合同，購房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。 1、認(rèn)購書問題 在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂 正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購 款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況 是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn) 購的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已 取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù) 訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定 數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購房人不想購買該房 屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 第一種情況的認(rèn)購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法 和商品房銷售管理辦法都明確規(guī)定，

54、在未取得預(yù)售許可 證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效， 因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但最高人民法 院于20XX年4月28日公布，將于 20XX年6月1日起施行 的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋（以下簡稱最高法院解釋）第2條規(guī)定：出賣人未 取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合 同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的， 可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽 訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可 證，該認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起

55、訴前取 得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購 篇五：簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱” 簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱” 一、基本的“五證”齊全（要合法有效）。 一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù) 售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土 地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。 這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。（確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售 范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證 （預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和新建住宅交 付使用許可證。并且還要核對(duì)一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì) 證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致）。 二、使用規(guī)范的合同文本。 一定

56、要參照最好是采用且不要隨意修改文本，并按 照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意 去簽訂開發(fā)商自己定的定購協(xié)議書還交一筆訂金。就算 很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一 定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與 開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎??！否則 到時(shí)吃大虧就慘了。 一般情況違約責(zé)任約定不對(duì)等違規(guī)行為主要有三方面： 是對(duì)違約金數(shù)額約定不對(duì)等。如某合同中約定買受人 逾期付款超過 60天，如繼續(xù)履行合同，需按天支付違約金 萬分之五；而出售方逾期交房超過60天，則只需按天支付 違約金萬分之一。 是對(duì)違約責(zé)任的起始期限約定不對(duì)等。如某合同中約

57、 定，買受方逾期付款超過 60日、出賣方逾期交房 90日需承 擔(dān)違約責(zé)任。 是對(duì)定金的約定違法違規(guī)。最高院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛的司法解釋第四條規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事 人雙方的理由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng) 當(dāng)將定金返還買受人。但實(shí)際上，很多房產(chǎn)公司在訂立合同 時(shí)都規(guī)定，只要買受人無法繼續(xù)履行合同，出賣方都要沒收 買期房要約定條件和時(shí)限。 對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至 交不了房的都有。如果不是規(guī)范的文本，貝y開發(fā)商在合 同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如含有模糊性詞 語只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安 裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配

58、套完成后”等一些模糊語言。 對(duì)此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地 規(guī)定為“某年某月某日”，（交房有兩個(gè)意思：一是房屋使 用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng) 當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接 受沒有取得新建住宅交付使用許可證的房屋使用交付） 并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任）。對(duì)房屋 及小區(qū)內(nèi)的描述要清楚不可使用模糊字眼（具體地址、房屋 面積、墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間以及綠化、 會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積 率、樓房間距等配套設(shè)施等描述） 有時(shí)合同中還會(huì)進(jìn)行如下描述：“如果發(fā)生問題，在 最短時(shí)間內(nèi)解

59、決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口 的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多 長時(shí)間，什么樣的才算最好的？所以對(duì)于購房者一定要把每 一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口 頭承諾落實(shí)在合同里。 有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這 樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的， 到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻 是普通玻璃等等。 很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于XX日前如 何如何”，但是并沒有約定如果沒有在 “XX日前如何如何” 后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也 很難制裁他，最多是調(diào)解了事。所以對(duì)于

60、購房者與發(fā)展商簽 署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖 紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越 好。 再舉個(gè)簡單的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電 梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不要小看 這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾 部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便， 這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？ 公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非 機(jī)動(dòng)車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。 還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的 銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是 與這棟