物業(yè)管理綜合能力精講班第4講講義

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第 4 講講義 邊際技術(shù)替代率 三、邊際技術(shù)替代率 邊際技術(shù)替代率是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。它表示 增加一單位某種生產(chǎn)要素 （如 L）的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素 （如 K）的 數(shù)量，稱為要素 L 替代要素 K的邊際技術(shù)替代率 四、生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報(bào)酬 生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獲取的最大產(chǎn)出量。當(dāng)只有一種生產(chǎn) 要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要 素的規(guī)模所決定。而當(dāng)所有生產(chǎn)要素都增加或減少時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模則發(fā)生擴(kuò)大或縮 小的相應(yīng)變化。 規(guī)模報(bào)酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加， 即生產(chǎn)

2、規(guī)模擴(kuò)大時(shí)產(chǎn)量變化的情況。人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報(bào)酬存在遞增、不 變和遞減三個(gè)階段，即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，最初會(huì)使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模 的擴(kuò)大：當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，規(guī)模報(bào)酬保持不變；繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn) 規(guī)模并超過一定限度后，則會(huì)使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模報(bào)酬出現(xiàn) 遞減。 當(dāng)生產(chǎn)要素價(jià)格固定不變時(shí)，規(guī)模報(bào)酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于平均成 本遞減、 不變和遞增。 決定規(guī)模報(bào)酬的因素既有廠商的內(nèi)在因素， 也有外在因素， 因此形成了對應(yīng)不同生產(chǎn)規(guī)模的生產(chǎn)函數(shù)特征。 （一）內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì) 內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本 降低。決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的主

3、要因素有：廠商具有較雄厚的資金實(shí)力；可以配備更加 先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備； 實(shí)行企業(yè)內(nèi)部合理的資源調(diào)配， 組織有效的專業(yè)化分工和協(xié)作； 實(shí)行科學(xué)的管理制度；提高副產(chǎn)品的綜合利用效率；減少要素購買和產(chǎn)品銷售等 環(huán)節(jié)的資源消耗等。 內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成 本增加。決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的主要因素有：企業(yè)管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下；生 產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素價(jià)格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增 加；增加銷售費(fèi)用等。 （二）外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì) 外在經(jīng)濟(jì)是指整個(gè)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后給個(gè)別廠商帶來的產(chǎn)量增加和成本 降低。引起外在經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個(gè)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)

4、大后，個(gè)別廠商可以從 中獲得諸多便利，如獲得低價(jià)優(yōu)質(zhì)的原料、吸納優(yōu)秀人才，利用便捷的交通運(yùn)輸 設(shè)施、提高信息交流的效率等，從而增加產(chǎn)量和降低成本。 外在不經(jīng)濟(jì)是指整個(gè)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后使個(gè)別廠商的產(chǎn)量減少和成本增 加。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商 之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面 付出更高的代價(jià)。 此外，整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)大，也會(huì)使環(huán)境污染問題嚴(yán)重，造成交通緊張，因此個(gè) 別廠商為此也需承擔(dān)更高代價(jià)。 （三）適度規(guī)模 廠商的適度規(guī)模是指正好使收益 （ 出售產(chǎn)品所獲得的收入 ）遞增達(dá)到最大時(shí)的 生產(chǎn)規(guī)模，它與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技

5、術(shù)特點(diǎn)以及市場條件密切相關(guān)。 成本理論 第四節(jié)成本理論 一、基本概念 人們在日常生活中所說的成本往往是 “會(huì)計(jì)成本”，即廠商在生產(chǎn)經(jīng)營過程中 作為成本項(xiàng)目計(jì)入會(huì)計(jì)賬目上的各項(xiàng)費(fèi)用支出總和，包括工資、原材料、動(dòng)力、 運(yùn)輸?shù)人Ц兜馁M(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊和借入資本所支付的利息等。 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，它是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所使用的 各種生產(chǎn)要素的支出總和， 稱為“經(jīng)濟(jì)成本”。經(jīng)濟(jì)成本除了會(huì)計(jì)成本， 還包括未 計(jì)入會(huì)計(jì)成本中的廠商自有生產(chǎn)要素的報(bào)酬。這種報(bào)酬通常以企業(yè)“正常利潤” 的形式出現(xiàn)，主要補(bǔ)償企業(yè)自有資本投入應(yīng)獲的利息以及企業(yè)勞務(wù)應(yīng)得的薪金等。 在經(jīng)濟(jì)分析中， 正常利潤被作為

6、成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)， 又被稱為“隱 含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)， 也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有 生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。與此相應(yīng)，會(huì)計(jì)成本也被稱作“顯見成本” 。因此，經(jīng)濟(jì)成 本等于顯見成本與隱含成本之和。 當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤。若銷售收 入超過經(jīng)濟(jì)成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟(jì)利潤，即超額利潤。 以上各種涵義的成本和利潤的相互關(guān)系可用以下關(guān)系式表示： 經(jīng)濟(jì)成本會(huì)計(jì)成本 （顯見成本 ）+隱含成本 經(jīng)濟(jì)利潤銷售收入會(huì)計(jì)成本隱含成本 二、成本分析 在成本分析中，主要區(qū)分總成本、平均成本和邊際成本，明確它們之間的關(guān) 系，同時(shí)還要分清短

7、期成本和長期成本的關(guān)系。 （ 一 ） 總成本、平均成本和邊際成本 總成本 TC是指廠商在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需的成本總和， 它隨產(chǎn)量 的增加而增加。短期內(nèi)，即在生產(chǎn)規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據(jù)它所要達(dá)到 的產(chǎn)量調(diào)整其全部生產(chǎn)要素，因此總成本可分為固定成本 TFC與可變成本 TVC。 其中固定成本是指廠商在短期內(nèi)必須支付廠房、設(shè)備等不能調(diào)整的生產(chǎn)要素的費(fèi) 用。固定成本不隨產(chǎn)量變動(dòng)而變動(dòng)，即使不生產(chǎn)也必須承擔(dān)這些費(fèi)用?？勺兂杀?是指廠商在短期內(nèi)所需支付的原材料、 燃料、勞動(dòng)投入等可調(diào)整生產(chǎn)要素的費(fèi)用。 可變成本是隨產(chǎn)量變動(dòng)的成本。而在長期，廠商可以根據(jù)其預(yù)期的產(chǎn)銷量對生產(chǎn) 規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。在

8、該時(shí)期內(nèi)，包括固定成本在內(nèi)的一切成本項(xiàng)目都可以變動(dòng)，因 此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。 平均成本 AC是指每生產(chǎn)一單位產(chǎn)品平均所需的成本， 它等于總成本除以總產(chǎn) 量。 邊際成本 MC是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量， 它等于增加的成 本除以增加的產(chǎn)量。 ( 二 ) 收益與利潤最大化原則 1總收益、平均收益與邊際收益 總收益 (TR)是指廠商銷售一定量產(chǎn)品所得到的全部收入，總收益等于產(chǎn)品價(jià) 格與銷售量的乘積。 平均收益 (AR)是指廠商銷售一定量產(chǎn)品時(shí)平均每一單位產(chǎn)品所得到的收入。 邊際收益 (MR)是指每增加一單位的產(chǎn)品銷售量所增加的總收益。 當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格不變時(shí)，有平均收益

9、邊際收益產(chǎn)品價(jià)格。但在不同的市場結(jié) 構(gòu)中，價(jià)格與產(chǎn)量的變動(dòng)有關(guān)，因此收益變動(dòng)的規(guī)律有所不同。 2利潤最大化原則 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟(jì)利潤 ()，它是總收益與總成本 (經(jīng)濟(jì)成本 )的差額。 用公式表示為： TRTC 當(dāng)為正值時(shí)，表示廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當(dāng) 為 負(fù)值時(shí)，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補(bǔ)償；當(dāng) 為零時(shí)， 表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。由于總收益和總成本都是產(chǎn)量Q的函數(shù)， 故利潤也是 Q的函數(shù)，所以 對 Q的一階導(dǎo)數(shù)為零，是廠商實(shí)現(xiàn)利潤最大化的必 要條件。此時(shí)有： MRMC 即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則( 或虧損最

10、小條件 ) 。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和會(huì)計(jì)師以不同的方法來看待成本， 而企業(yè)的管理者在經(jīng)營過 程中，應(yīng)以綜合的視角看待成本，既考慮了生產(chǎn)成本，又兼顧了機(jī)會(huì)成本，從而 有利于其決策的科學(xué)性。 市場失靈 第五節(jié)市場失靈 市場條件下的價(jià)格機(jī)制并非總是有效的，對于價(jià)格機(jī)制在某些領(lǐng)域不能起有 效作用的情況我們稱為市場失靈。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社 會(huì)效率條件的商品或勞務(wù)。 導(dǎo)致市場失靈的原因主要有壟斷的存在、 非對稱信息、 外部性以及公共產(chǎn)品等。 一、非對稱信息 非對稱信息指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息 多一些，另一方掌握的信息少。 前面我們討論的都是假定供求雙方所掌握的信息

11、是對稱的。在供求雙方都接 受的價(jià)格下， 供給者出售了其愿意出售的數(shù)量， 需求者購買了其愿意購買的數(shù)量， 買賣雙方的意愿在價(jià)格機(jī)制的作用下通過市場的自由交易而實(shí)現(xiàn)。一旦供求雙方 所掌握的信息不對稱，市場將出現(xiàn)問題，在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果對社會(huì)來 講將是一種無效率的狀況。 （一）逆選擇 逆選擇是指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出 市場。當(dāng)交易雙方的其中一方對于交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況比另一方知道得更多 時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生逆選擇問題。 不同的市場上因非對稱信息而產(chǎn)生問題的性質(zhì)不同，需要采取不同的方法解 決?？梢酝ㄟ^政府解決，也可以不通過政府解決。 因非對稱信息而出現(xiàn)的老年人健康保

12、險(xiǎn)市場的逆選擇問題說明市場在這一領(lǐng) 域的調(diào)節(jié)是無效率的。這一領(lǐng)域非對稱信息所產(chǎn)生的問題的嚴(yán)重性遠(yuǎn)比舊車市場 非對稱信息所產(chǎn)生的問題的嚴(yán)重性大得多。因此，在老年人健康保險(xiǎn)領(lǐng)域與此相 類似的職工醫(yī)療保險(xiǎn)領(lǐng)域所出現(xiàn)的市場失靈通常需要政府干預(yù)。例如，政府可以 出資解決老年人的健康保險(xiǎn)。與此問題類似，政府、企業(yè)、個(gè)人可以共同出資對 個(gè)人進(jìn)行醫(yī)療保險(xiǎn)，以消除這一領(lǐng)域的逆選擇問題。 非對稱信息問題在許多領(lǐng)域都存在。但是并不一定都導(dǎo)致逆選擇問題，事實(shí) 上有許多市場會(huì)存在非對稱信息，但是通過某些有效的制度安排或有效措施的實(shí) 施可以消除因非對稱信息而產(chǎn)生的逆選擇問題，因而無需政府的干預(yù) 例如，家用電器、 自行車等

13、用品的修理中， 只有維修者知道維修的質(zhì)量如何， 顧客并不知自己物品的維修的情況如何。維修者也可以采取提供保證的方法保證 交易的正常進(jìn)行。顧客也可以請熟悉的人維修產(chǎn)品，這也可以解決逆選擇問題。 在非對稱信息所產(chǎn)生的問題很嚴(yán)重，以至于破壞市場的運(yùn)作時(shí)，政府有必要進(jìn)行 干預(yù)，或通過法律解決問題。 （二）敗德行為 敗德行為是指個(gè)人在獲得保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)后，缺乏提防行動(dòng)，而采取更為冒 險(xiǎn)的行為，使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率增大的動(dòng)機(jī)。敗德行為也稱為道德公害。敗德行為 產(chǎn)生的原因是非對稱性信息。敗德行為會(huì)破壞市場的運(yùn)作，嚴(yán)重的情況下會(huì)使某 些服務(wù)的私人市場難以建立。 敗德行為的后果不僅是導(dǎo)致保險(xiǎn)公司遭受損失， 也妨礙市

14、場有效的配置資源。 敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設(shè)計(jì)使當(dāng)事人約束自身行為。 （三）委托人 - 代理人問題 由于企業(yè)所有者與經(jīng)理或工人所追求的目標(biāo)不同，并且他們所掌握的信息不 對稱，因而產(chǎn)生了委托人一代理人問題。所謂委托人一代理人問題是由于委托人 不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目 標(biāo)而以犧牲所有者的利益為代價(jià)。 一旦企業(yè)存在委托人一代理人問題，其后果不僅是企業(yè)所有者的利潤受損， 也使社會(huì)資源配置的效率受損， 因?yàn)樵诓话l(fā)生委托人 -代理人問題的情況下， 社會(huì) 將生產(chǎn)出較高的產(chǎn)品產(chǎn)量。 由委托人 - 代理人問題而導(dǎo)致的效率損失不可能通過政府的干預(yù)解決，

15、因?yàn)槠?業(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經(jīng)理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。但是企業(yè)所 有者在支付生產(chǎn)要素的報(bào)酬上做出某些改進(jìn)則有助于解決委托人 - 代理人問題。 具體而言，企業(yè)所有者可以在企業(yè)利潤分配上采取某些有效措施調(diào)動(dòng)經(jīng)理的 積極性，其中兩種較為常見。一種是根據(jù)企業(yè)盈利情況給經(jīng)理發(fā)獎(jiǎng)金，另一種是 讓經(jīng)理參與利潤分享 對于因工人不努力工作而產(chǎn)生的委托人 - 代理人問題可以實(shí)現(xiàn)一種稱之為效 率工資的方案解決。效率工資是高于市場工資率、同時(shí)又是雇員不發(fā)生偷懶行為 的工資。在效率工資下，將會(huì)導(dǎo)致一部分工人失業(yè)。失業(yè)工人的存在對在業(yè)工人 構(gòu)成一種潛在威脅。在業(yè)工人偷懶行為一旦被發(fā)現(xiàn)，就將被解雇，其工作崗位

16、將 被原失業(yè)者代替。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。 二、外部性 （一）外部性及其后果 外部性是個(gè)人 （ 包括自然人與法人 ） 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對他人造成的影響而又未將這些 影響計(jì)入市場交易的成本與價(jià)格之中。外部性分為有利的外部性 （ 正外部性 ） 與有 害的外部性 （負(fù)外部性 ） 。有利的外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì) 受益，而受益者無需花費(fèi)代價(jià)。有害的外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人 或社會(huì)受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人卻沒有為此承擔(dān)成本。消費(fèi)活動(dòng)或生產(chǎn)活動(dòng) 都有可能產(chǎn)生外部性。 在競爭市場的分析中，帕累托效率是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不存在外部性的假定下達(dá)到 的。一旦經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)

17、生外部性，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)果將不可能滿足帕累托 效率條件。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導(dǎo)致市場 失靈的一個(gè)重要原因。 （二）應(yīng)付外部性的措施 1. 政府干預(yù) 政府干預(yù)的方法主要有兩種，一種是收費(fèi)，另一種方法是頒布標(biāo)準(zhǔn)。 2. 明確所有權(quán) 通過明確所有權(quán)而解決外部性的措施與通過政府干預(yù)措施而解決外部性的措 施截然相反。在所有權(quán)明確化的基礎(chǔ)上通過市場交易，而無須政府干預(yù)就可以解 決外部性問題。 這是以科斯為代表的所有權(quán)學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的。這里所說的所有權(quán)不僅僅 限于傳統(tǒng)意義上的資源所有權(quán)或物的所有權(quán)。還包括其他許多法定權(quán)利，例如按 某種方式使用土地的權(quán)利、避免土地受污染的權(quán)利、

18、對事故進(jìn)行賠償?shù)臋?quán)利、按 照契約行事的權(quán)利等。 3. 合并企業(yè) 合并企業(yè)是解決外部性問題、使資源配置符合帕累托效率的另一種辦法。這 種辦法既可能是產(chǎn)生于外部性制造者與受外部性影響者之間的自愿交易，也可能 是產(chǎn)生于政府的干預(yù)。 4. 共有財(cái)產(chǎn) 共有財(cái)產(chǎn)是指那些沒有明確所有者，人人都可以免費(fèi)使用的財(cái)產(chǎn)，包括共有 資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。通過外部性問題的討論我們知道，只要所 有權(quán)是明確的，就可以有效地解決外部性問題。如果所有權(quán)界定不清，外部性問 題就難以解決。在財(cái)產(chǎn)為公眾共有的情況下，共有財(cái)產(chǎn)通常會(huì)受到過度使用。 如果能夠?qū)灿胸?cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進(jìn)資源 配置的效

19、率。如果無法界定所有權(quán)，則必須通過法律或行政手段進(jìn)行嚴(yán)格控制， 才能使共有財(cái)產(chǎn)免遭濫用。 經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 第六節(jié)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 一、需求、供給與局部均衡價(jià)格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用 物業(yè)管理也是一種商品。 可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交換。物業(yè)管理市場價(jià) 值的實(shí)現(xiàn)程度如何是由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值所決定的。但是，由于物業(yè)管理 服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價(jià)值的衡量很難定量化。因此， 在現(xiàn)實(shí)的市場交換中，物業(yè)管理市場價(jià)值的表現(xiàn)主要是由物業(yè)管理的供給和需求 關(guān)系所決定的，它符合經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求和供給的一般規(guī)律。 （一）物業(yè)管理需求 物

20、業(yè)管理需求是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù) 價(jià)格下，對物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量 (1) 物業(yè)管理的需求可分為單個(gè)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求和整個(gè)物業(yè)管理 市場中所有單個(gè)個(gè)體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。 但是，從現(xiàn)實(shí)來看， 主要有某個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和整個(gè)物業(yè)管理市場的多樣化需求這 兩種形式。 (2) 某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在對物 業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式 在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定了。 (3) 對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則， 對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 需求的多少及對

21、物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格呈相反的 方向變化。 (4) 從整個(gè)物業(yè)管理市場看， 如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格很高， 就可能會(huì)迫使一 些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。這樣就會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管 理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會(huì)縮小。 (5) 對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。 收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務(wù)需求可能就會(huì)越多，要求也會(huì)越高。 (二)物業(yè)管理供給 物業(yè)管理供給是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù) 價(jià)格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。 (1) 物業(yè)管理服務(wù)， 滿足商

22、品供給的一般規(guī)律。 物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè) 管理規(guī)模或數(shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格同方向變化的。 (2) 單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。 如價(jià)格、成本、 自身實(shí)力等。企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的 競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。 (3) 物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提 供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整 個(gè)市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務(wù)的 總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。 （三）物業(yè)管

23、理市場均衡價(jià)格 物業(yè)管理市場均衡是一種相對靜止的狀態(tài)。當(dāng)物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務(wù) 的總供給量恰好等于市場總需求量時(shí)，物業(yè)管理市場價(jià)格便會(huì)達(dá)到一種相對靜止 的狀態(tài)，便實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。 而當(dāng)物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時(shí)，即為非均衡。由于價(jià)格機(jī)制的作 用，一旦市場失去均衡，就會(huì)產(chǎn)生一種自動(dòng)恢復(fù)均衡的力量。因此，物業(yè)管理均 衡價(jià)格的形成，也是由非均衡逐漸走向均衡的過程。 當(dāng)出現(xiàn)過度需求時(shí)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲的壓力。這種壓力主要是 來自業(yè)主，因?yàn)橛幸徊糠謽I(yè)主愿意支付更高的價(jià)格，而這一更高的物業(yè)管理價(jià)格 又將激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務(wù)， 從而逐漸克服過度需求的現(xiàn)象。 當(dāng)物

24、業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時(shí)，又存在著降價(jià)的壓力， 這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)闀?huì)有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價(jià)格 水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價(jià)格水平一方面會(huì)激勵(lì)業(yè)主對物業(yè)管理服 務(wù)的更多需求，另一方面也會(huì)有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價(jià)格較低而放棄部分物 業(yè)管理服務(wù)的供給。這樣就會(huì)逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。 只有當(dāng)物業(yè)管理市場的供給和物業(yè)管理市場的需求相等時(shí)，物業(yè)管理市場才 實(shí)現(xiàn)均衡。此時(shí)的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數(shù)量，而物業(yè)管理市場供給 量與需求量相等時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格就是物業(yè)管理市場的均衡價(jià)格。 二、彈性理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用 由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管

25、理服務(wù)的需求彈性與供給彈性就顯得相 對比較復(fù)雜。物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性主要是指對物業(yè)管理需求的各個(gè)因素發(fā)生 變化后，物業(yè)管理服務(wù)的需求量所發(fā)生相應(yīng)變化的程度的比值。從理論上講，也 可以對物業(yè)管理需求變化的任何變量進(jìn)行細(xì)致科學(xué)考察，進(jìn)而對物業(yè)管理的各種 需求彈性進(jìn)行精確度量。 但是，在實(shí)際工作中，影響物業(yè)管理服務(wù)需求的因素很多，有物業(yè)管理服務(wù) 的價(jià)格、業(yè)主的收入等等，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格需求彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需 求量的變化程度對物業(yè)管理服務(wù)本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度的比值。 由于各種原因， 特別是對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知度、接受度，以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的感知與期 望值之間存在著一定的差距，使得物業(yè)管

26、理的需求量對物業(yè)管理服務(wù)本身價(jià)格變 動(dòng)的反應(yīng)程度不是很大，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的升降對物業(yè)管理服務(wù)的需求量的 影響并不大，并非物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格越低，物業(yè)管理服務(wù)的需求量就會(huì)發(fā)生更 大比例的增幅。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的需求是缺乏價(jià)格彈性的，即物業(yè)管理 服務(wù)需求的價(jià)格彈性是小于 1 的。 與物業(yè)管理服務(wù)需求的價(jià)格彈性相比，物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性就顯得 較為明顯。物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量對于業(yè)主收 入變動(dòng)的反應(yīng)程度。業(yè)主收入的變動(dòng)對物業(yè)管理服務(wù)的接受度、需求量都有較大 幅度的反應(yīng)。 物業(yè)管理服務(wù)的供給彈性是指由于影響物業(yè)管理服務(wù)供給的因素發(fā)生變化 后，物業(yè)管理服務(wù)的供

27、給量作出反應(yīng)的程度。這里只簡要地考察一下物業(yè)管理服 務(wù)供給的價(jià)格彈性，它表示物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)所引起的物業(yè)管理供給量的 變動(dòng)程度。 三、生產(chǎn)理論、成本理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用 物業(yè)管理服務(wù)的提供，是物業(yè)管理服務(wù)人員具體的腦力和體力的支出，并使 用相應(yīng)的生產(chǎn)工具而組合產(chǎn)生的，因而它具有價(jià)值和使用價(jià)值。把這種“產(chǎn)品” 作用于具體的消費(fèi)者，就能夠使其價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，并產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格。 按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定應(yīng)該是以物業(yè)管理服務(wù)本 身的內(nèi)在價(jià)值或成本為核心，圍繞其價(jià)值作上下波動(dòng)，且波動(dòng)的幅度是隨著物業(yè) 管理服務(wù)供需狀況的變動(dòng)程度而不斷變動(dòng)的。從長期看，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格是 與其價(jià)值是一致的。因此，提供什么內(nèi)容、什么標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，一定要以 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的成本為參考。物業(yè)管理服務(wù)是一種市場行為，在不考慮其他 因素的情況下，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格或收益，應(yīng)以不低于物業(yè)管理服務(wù)的成本為 限，否則就會(huì)產(chǎn)生虧損。 物業(yè)管理服務(wù)具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物 業(yè)管理服務(wù)規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務(wù)，其產(chǎn)生的單位成本是降 低的。因此，要想在物業(yè)管理市場上具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢、具有較強(qiáng)的市場競爭 力，就必須爭取市場份額、擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模。 但是，物業(yè)管理服務(wù)