783802245成都市房地產(chǎn)上半年研究分析

1、2012年成都市房地產(chǎn)市場上半年研究分析 目錄 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 第二部分 土地市場 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 第四部分 2012年下半年預(yù)測 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 溫總理幾度表態(tài)：調(diào)控不能松 2012年1月31日，國務(wù) 院總理溫家寶上午主持召開 國務(wù)院第六次全體會(huì)議。會(huì) 上，他表示，鞏固房地產(chǎn)市 場調(diào)控成果。 兩年5提促房價(jià)合理回歸 繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完 善抑制投機(jī)投資性需求的政 策措施促進(jìn)房價(jià)合理回歸。 這是自2009年本輪樓市調(diào)控 以來，溫家寶已五次提及促 進(jìn)房價(jià)合理回歸。 繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和 保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格 執(zhí)行并逐步完善抑制

2、投機(jī)、 政策措施，進(jìn)一步鞏固樓市 調(diào)控成果 2012年要鞏固調(diào)控成果 繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工 程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提 下抓緊完善保障性住房建設(shè)、 分配、管理、退出等制度。 采取有效措施，增加普通商 品住房供給。 合理房價(jià)是使房價(jià)與居民的 收入相適應(yīng)，房價(jià)與成本和 合理的利潤相匹配。但目前 一些地方房價(jià)還沒有回到合 理價(jià)位 房價(jià)遠(yuǎn)未回歸合理 溫家寶表示，房地產(chǎn)樓 市調(diào)控不能放松。如果放松， 將前功盡棄，而且會(huì)造成房 地產(chǎn)市場的混亂，不利于房 地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。 國務(wù)院總理溫家寶主持召開 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析一季 度經(jīng)濟(jì)形勢，研究部署下一 階段經(jīng)濟(jì)工作。 決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù) 會(huì)議部署，堅(jiān)持

3、房地產(chǎn) 調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不能夠 讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。我國經(jīng)濟(jì) 的基本面是好的，經(jīng)濟(jì)增速 處于合理區(qū)間；經(jīng)濟(jì)發(fā)展具 備很大潛力。 2012年1月31日2012年3月5日 2012年3月15日2012年4月15日 2月3月6月5月7月 鼓勵(lì)建設(shè)90平米以下住宅 遷管理暫行辦法就安 置問題作出規(guī)定 成都市住房公積金繳存基數(shù)上調(diào) 人行成都分行新規(guī)定， 滿足首套貸款需求 新建住宅小區(qū)和公共建 筑景觀須使用再生水 成都市房管局新規(guī)出臺(tái)， 拆改承重墻不用再審批 成都市商務(wù)寫字樓 等級(jí)劃分正式發(fā)布 成都市星級(jí)飯店不達(dá)標(biāo) 退出試行辦法正式出臺(tái) 綠色建筑有了“四川標(biāo)準(zhǔn)” 按分值分為三個(gè)級(jí)別 成都二手房“評(píng)估 計(jì)稅”

4、啟動(dòng) 成都市調(diào)整“住房提 公積金”政策 成都市首創(chuàng)城市社區(qū) 公共財(cái)政制度 房管局新規(guī)明確規(guī)定， 小區(qū)車位不得只售不租 成都列入全國住 房信息聯(lián)網(wǎng) 成都市公積金申貸時(shí) 名下無房可享受首套 房政策 成都市新開發(fā)建設(shè)區(qū)項(xiàng)目 綠化率不得低于30% 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 上半年成都樓市政策回顧 城市 時(shí)間 調(diào)整類別 主要內(nèi)容與方向 廈門2012年1月21日住房公積金放寬公積金個(gè)人住房貸款最高額度由30萬提到40萬；雙職工額度由60萬提到80萬 中山2012年1月22日限價(jià)調(diào)整 住房限價(jià)由去年每平5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常 進(jìn)行網(wǎng)上備案

5、天津2012年2月1日起 普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 自2012年2月1日起，天津普通住宅指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，滿足建筑面積144平方米 以下，容積率在1.0以上，成交價(jià)格低于市場指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件，歸為普通住宅 從化2012年2月1日戶籍放寬 常住農(nóng)業(yè)戶口在當(dāng)?shù)刭徺I商品房的產(chǎn)權(quán)者和直系親屬可辦理非農(nóng)業(yè)戶口，非本市戶籍 可購房入戶并實(shí)施購房辦證期延緩兩年(購房辦證截止2013年12月31日)規(guī)定 蕪湖2012年2月7日稅費(fèi)優(yōu)惠 購房補(bǔ)貼 2012年買房契稅全免；90平米及以下房子給予50至150元/平補(bǔ)貼；根據(jù)不同學(xué)歷給 予實(shí)用專業(yè)人才額外購房補(bǔ)貼；購房入戶政策等 沈陽2012年2月住房公積金放寬上調(diào)個(gè)人公

6、積金貸款額度夫妻可合貸50萬，之前為40萬 上海2012年2月16日 住房標(biāo)準(zhǔn) 上海市普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整 為200萬元/套，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套 經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn) 戶口年限：申請共有產(chǎn)權(quán)保障房的戶口年限放寬至3年；收入和財(cái)產(chǎn)限額：3人以上申 請家庭的人均年可支配收入限額調(diào)整為6萬元（月均5000元）、人均財(cái)產(chǎn)限額調(diào)整為 15萬元，2人及以下家庭的人均年可支配收入限額為7.2萬元（月均6000元），人均 財(cái)產(chǎn)限額為18萬元；單身人士年齡：男性須年滿30周歲、女性須年滿28周歲，可單 獨(dú)申請保障房。 山東濱州 2012年3月27日貸款額度放寬

7、住房抵押貸款最高額度及最長期限由25萬/15年提至30萬/20年 蚌埠2012年4月1日住房公積金放寬公積金貸款額度上限由30萬元提高到35萬元 克拉瑪依 2012年4月1日 貸款額度放寬最高貸款上限由50萬元增加到70萬元 住房公積金放寬 “申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內(nèi)有效”調(diào)整為“2年”為直系親 屬(僅限父母和子女)購買住房”可以申請?zhí)崛」e金 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 上半年地方政策微調(diào)樓市政策 濟(jì)南2012年4月1日公積金政策調(diào)整 公積金最高和最低繳存基數(shù)調(diào)整，最高繳存基數(shù)由12757元調(diào)至14652元，最低由 950元調(diào)至1100元 信陽

8、2012年4月1日住房公積金放寬 公積金最高貸款額度由原來的個(gè)人16萬元、夫妻雙方28萬元分別提高到26萬元和38 萬元 呼和浩特 2012年4月1日住房公積金放寬 單身職工貸款額度由30萬元提高到40萬元，雙職工家庭貸款額度由40萬元提高到50 萬元 南昌2012年4月17日 貸款額度放寬 放寬貸款最高限額，市城區(qū)增加10萬元，南昌縣、新建縣、安義縣、進(jìn)賢縣、灣里區(qū) 增加5萬元; 住房公積金放寬 公積金月繳存額上限為2300元，下限由原160元上調(diào)至260元，繳存比例按單位、個(gè) 人各12%執(zhí)行 鄭州2012年4月20日住房公積金放寬公積金貸款最高額度上調(diào)5萬元，最多可以貸款45萬元 武漢20

9、12年4月23日 首付2成單方繳存的職工購買90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成 還款額增加月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%； 貸款政策放寬 以前需夫妻雙方繳存才能申請最高60萬元的貸款，現(xiàn)在單方繳存人就可申請最高額度 60萬元 揚(yáng)州2012年5月7日購房有獎(jiǎng) 90平及以給予合同價(jià)款6的獎(jiǎng)勵(lì)；90平以上、120平以下給予合同價(jià)款5的獎(jiǎng)勵(lì)； 120平及以上、144平以下給予合同價(jià)款4的獎(jiǎng)勵(lì) 重慶2012年5月28日住房公積金放寬積金貸款家庭最高可貸40萬調(diào)整為80萬，單人由20萬提到40萬 湖南2012年5月30日首付降低 稅費(fèi)減免 利率優(yōu)惠政策、降低(首套房)首

10、付比例、減免相關(guān)稅費(fèi) 東莞2012年6月16日 公積金貸款政策收緊 8月1日起東莞公積金貸款購買“二套房”首付一律不低于5成，不再發(fā)放“三套房” 貸款。 河南2012年6月24日住房公積金放寬 凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融 機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 上半年地方政策微調(diào)樓市政策 備注 紅色為被叫停的地方樓市政策 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 3年來央行首次降息 央行時(shí)隔三年半首降息0.25% 中國人民銀行宣布自2012年6月8

11、日 起降息，并調(diào)準(zhǔn)存款和貸款利率的上下 限。這被專家視為刺激經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控 手段，同時(shí)也是利率市場化道路上的重 要一步。 據(jù)公告，此次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存 貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔 存貸款基準(zhǔn)利率及住房公積金存貸款利 率相應(yīng)調(diào)整。 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 3年來央行首次降息 調(diào)整前調(diào)整后 按揭年 數(shù) 利率 還款總金額 （元） 月還款 （元） 利率 還款總金額 （元） 月還款 （元） 5年6.90%118524319754.05 6.65 % 1173969 19566.1 5 10年7.05%139639611636.63 6.80 % 138096

12、4 11508.0 3 15年7.05%16229279016.26 6.80 %84 20年7.0503 6.80 %4 25年7.05%21299167099.72 6.80 % 20822166940.72 30年7.05%24071906686.64 6.80 % 23469316519.25 商業(yè)貸款在利率調(diào)整后月供差異 公積金貸款在利率調(diào)整后月供差異 調(diào)整前調(diào)整后 按揭年 數(shù) 利率 還款總金額 （元） 月還款 （元） 利率 還款總金額 （元） 月還款 （元） 5年4.45% 1117218 18620.2

13、9 4.20 % 1110415 18506.9 1 10年 4.90% 1266929 10557.74 4.70 % 1255262 10460.5 2 15年 4.90%94 4.70 % 1395458 11628.8 1 20年 4.90%44 4.70 %96 25年 4.90%79 4.70 %45 30年 4.90% 19106165307.27 4.70 %38 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 政策 2012年，年終 40城

14、住房信息將聯(lián)網(wǎng) 40城住房信息聯(lián)網(wǎng)上線 住建部擬擴(kuò) 圍全國聯(lián)網(wǎng) 40城個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng) 摸清數(shù)據(jù)將 方便調(diào)控 4天即到大限! 40城市住房信息聯(lián)網(wǎng) 或?qū)⒊膳萦?40城住房信息恐難如期聯(lián)網(wǎng) 房產(chǎn)稅 尚缺數(shù)據(jù)支撐 40城市住房信息恐難如期聯(lián)網(wǎng) 因積 極性不高 全國40城市9成成交上漲 5大城市漲 幅超150% 40城個(gè)人住房信息系統(tǒng)6月底聯(lián)網(wǎng) 或助推房產(chǎn)稅 40城住房信息聯(lián)網(wǎng)大限月底再至 難 度超預(yù)期 40城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)遇阻 個(gè)別 城市拖后腿 40城樓市微調(diào)觸動(dòng)住建部 強(qiáng)調(diào)政策 走向不動(dòng)搖 40城住房信息聯(lián)網(wǎng)大限月底再至 18城宣布聯(lián)網(wǎng) 距6月30日40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的大限，

15、已只剩7天 時(shí)間。截至昨日發(fā)稿，早報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，至少有18個(gè)城市已 宣布，其個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）聯(lián)網(wǎng)。這18 個(gè)城市分別為：廣州、福州、廈門、南京、無錫、蘇州、寧波、杭州、溫 州、濟(jì)南、石家莊、沈陽、大連、長春、南昌、南寧、蘭州和西安。 此外，合肥、鄭州、青島、武漢、北海等地亦稱，當(dāng)?shù)匾丫邆浜妥〗?部聯(lián)網(wǎng)的條件。太原則表態(tài)，力爭在今年6月實(shí)現(xiàn)和住建部聯(lián)網(wǎng)。 北京上海廣州深圳 大連寧波無錫蘇州 廈門溫州青島天津 三亞濟(jì)南太原杭州 武漢長沙哈爾濱石家莊 合肥南京成都長春 沈陽西寧西安鄭州 昆明貴陽南寧蘭州 南昌福州?？诤艉秃铺?銀川烏魯木齊北海重慶 *標(biāo)紅城市為目

16、前已于住建部聯(lián)網(wǎng)城市 6月30日前住房信息聯(lián)網(wǎng)40個(gè)重點(diǎn)城市 第二部分 土地市場分析 土地 2012年，年終 2012年上半年土地成交走勢 成都商業(yè)用 地出讓“打 擁堂”，推 量創(chuàng)新高 一月 300城市土 地成交量跌 超50%，土 地市場量價(jià) 齊跌 土地供應(yīng)高 潮出現(xiàn)新都 小幅度地塊 創(chuàng)下上半年 最高溢價(jià) 二月 300城市宅 地溢價(jià)率僅 1%。2月土 地市場持續(xù) 萎靡 土地市場悄 然復(fù)蘇韓國 樂天殺入成 都房地產(chǎn)市 場 三月 3月全國土地 市場“量升 價(jià)跌”。高 價(jià)地集中在 二線 品牌房企頻 繁現(xiàn)身土地 市場，那地 熱情再次被 點(diǎn)燃 四月 4月多城市土 地集中放量， 成交量回暖 還差火候。 開

17、發(fā)商溢價(jià) 拿地，熱點(diǎn) 區(qū)域優(yōu)質(zhì)地 塊活力乍現(xiàn) 五月 開發(fā)商高庫 存重壓之下， 5月土地市場 量價(jià)齊跌 小地塊延續(xù) 高溢價(jià)業(yè)內(nèi) 人士稱，房 企最佳那地 時(shí)機(jī)已過 六月 60月20個(gè) 大城市推地 量創(chuàng)全年新 高，商住用 地倒掛。 第二部分 土地市場分析 概況 在樓市調(diào)控壓力山大之下，2012年上半年成都土地市場迎來了久違的春天。從春節(jié)后成都土地市場陸續(xù)出現(xiàn)不同程度溢價(jià)，品牌開發(fā)商 頻現(xiàn)土地交易現(xiàn)場，小地塊屢屢引發(fā)激烈競爭眾多暖風(fēng)齊吹，土地市場春光乍泄。 趕在半年時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，對(duì)2012上半年大成都范圍內(nèi)出讓土地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與梳理，總結(jié)上半年成都土地市場的幾大特點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2012 年1-6月，成都地區(qū)

18、共出讓109宗地塊，最終成交90宗，合計(jì)總面積約475公頃(折合約7130畝)；成交量方面，上半年成交量共計(jì)約 484.09萬方，同比下降49%；而成交總額約為188.96億元，同比下降13.01%；前6個(gè)月平均樓面地價(jià)為1069元/平米，同比上漲16%。 第二部分 土地市場分析 第二部分 土地市場分析 區(qū)域出讓宗數(shù)成交宗數(shù)成交面積（畝）平均地價(jià)總價(jià)（萬元） 主城區(qū)33291436.63180元/1045264 彭州44419.280萬/畝32564.2 崇州44282.7113萬/畝21301.3 都江堰991142.570萬/畝79771.19 金堂86309.777萬/畝24681.3

19、龍泉42326.1150萬/畝48919.6 郫縣32121.1165萬/畝25019.4 蒲江11128.450萬/畝6419 青白江32304.898萬/畝29024.3 邛崍43105.9177萬/畝19300 雙流12101003.4298萬/畝279768.7 溫江22120424萬/畝50912 新都98721239萬/畝135028 新津88750.5102萬/畝64554.5 第二部分 土地市場分析 在上半年的土地市場中，主城區(qū)以成交面積1436.6畝遙遙領(lǐng)先其他區(qū)縣，其平均樓面地價(jià)也達(dá)到了3180元/平。除此之外，雙流、 都江堰土地成交面積均超過千畝，其中都江堰供應(yīng)面積最大，

20、共計(jì)約1142.5畝；最低的是溫江，共計(jì)120畝。而平均地價(jià)方面，溫江以 424萬/畝的價(jià)格位居榜首，雙流次之，蒲江墊底。 與此同時(shí)，在土地出讓金方面，除了主城區(qū)、雙流以及新都之外的其他區(qū)域土地成交金額均不足10億元。 第二部分 土地市場分析 土地市場由冷轉(zhuǎn)暖跡象明顯 土地供應(yīng)持續(xù)給力 去年以來土地市場伴隨著樓市成交低迷進(jìn)入了一個(gè)冰封期，底價(jià)成交和土地流拍成為不爭事實(shí)。進(jìn)入2012年后這種頹勢依舊沒有改變， 在整個(gè)一月土地市場交易中，出讓地塊全部以底價(jià)成交。2月成都土地市場開始出現(xiàn)上半年供應(yīng)高峰，32宗土地集體上市，供應(yīng)面積達(dá) 2650畝，主城區(qū)、郊縣優(yōu)質(zhì)土地逐漸走上拍賣臺(tái)，溢價(jià)也開始慢慢重回

21、土地市場。 時(shí)間推地?cái)?shù)量（宗）推地面積（畝） 1月222556.3 2月322650.4 3月6646.4 4月15984.6 5月12615.4 6月221631.8 與此同時(shí)，樓市回暖之風(fēng)不期而至，各種利好也隨之蔓延到了土地市場，成交量的釋放讓房企庫存消化加速，資金回籠狀況良好讓開發(fā) 商重拾樓市信心，曾經(jīng)在土地市場保持謹(jǐn)慎的開發(fā)商也結(jié)束了長達(dá)近一年的持幣觀望，開始著手拿地做未來項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，而土地價(jià) 格也隨著房企拿地?zé)崆榈闹厝家宦犯邼q。 在土地供應(yīng)方面，告別了去年“猶抱琵琶半遮面”似地害羞式供應(yīng)，今年1-6月成都土地供應(yīng)持續(xù)給力，共出讓109宗地塊，最終成交 90宗，合計(jì)總面積約475公

22、頃(折合約7130畝)。與去年上半年成都土地市場連續(xù)三月無住宅用地供應(yīng)不同的是，今年前半年主城區(qū)與郊 縣均有不少優(yōu)質(zhì)地皮入市，其中不乏熱門片區(qū)與熱點(diǎn)板塊。 第二部分 土地市場分析 開發(fā)商重燃拿地?zé)崆?助力土地溢價(jià)小幅回升 相比2011上半年11.91%的住宅平均溢價(jià)率，今年成都上半年平均溢價(jià)為12.5%，同比略有上漲。與2009年2010年住宅用地的 平均溢價(jià)率保持在30%以上水平比較，今年上半年土地溢價(jià)仍處于低位水平，預(yù)計(jì)隨著樓市利好面不斷出現(xiàn)，接下來的半年時(shí)間開發(fā)商 將會(huì)主動(dòng)出擊土地市場，而土地溢價(jià)也將會(huì)出現(xiàn)回升并趨穩(wěn)發(fā)展。 今年成都土地市場溢價(jià)始于2月10日，成都民生置業(yè)有限公司以54.

23、07%的溢價(jià)取得新都區(qū)新都鎮(zhèn)寶光村1社地塊宣告成都土地市場 回歸“溢價(jià)時(shí)代”，在同場拍賣中合能地產(chǎn)分別以溢價(jià)7.5%和4.5%購得溫江涌泉兩宗地塊。緊接著，成都峰瑞投資以620萬/畝購得新 都區(qū)新繁鎮(zhèn)正西街（16號(hào)地塊）溢價(jià)高達(dá)138%，同時(shí)刷新了開年以來的最高溢價(jià)率。 進(jìn)入三月后，成都土地供應(yīng)進(jìn)入了調(diào)整期，6宗土地入市，換來了3宗溢價(jià)，其中新都區(qū)大豐街道高家社區(qū)7組、甫家社區(qū)3組（控14 號(hào)地）被四川家益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以溢價(jià)26.67%購得。 四月，來自臺(tái)灣的房企遠(yuǎn)雄集團(tuán)以溢價(jià)68.57%成功購得高新區(qū)肖家河沿街以北，玉林中學(xué)以東地塊。 來到五月，保利、華固建設(shè)、和信紛紛解囊土地市場

24、，6宗地塊溢價(jià)讓開發(fā)商重新審視土地市場。 六月成都土地市場延續(xù)了五月的溢價(jià)潮，在19幅成交土地中11幅地塊有不同程度的溢價(jià)，其平均溢價(jià)率高達(dá)40%。 受樓市利好因素導(dǎo)致地價(jià)上揚(yáng) 小規(guī)模土地出讓特征明顯 2012上半年受銀行金融政策利好刺激以及開發(fā)商普遍看好未來樓市行情，土地總體成交價(jià)為1069元/平方米，同比上漲16%。 2012年上半年住宅用地成交均價(jià)為1610元/平方米，較2011年上半年下降2%。從成都商品住宅成交用地規(guī)模來看，上半年小規(guī)模土地 出讓特征明顯，69%的成交土地小于10萬平方米。 在小規(guī)模土地出讓中，50畝以下“邊角余料”地塊在上半年的土地市場上出盡了風(fēng)頭。先有新都區(qū)新繁鎮(zhèn)

25、正西街20畝地拍出620萬/ 畝，再有高新區(qū)肖家河沿街以北13畝地塊成交價(jià)刷新近一年以來的最高樓面價(jià)，而在上半年的成都土地交易排行榜上，最高樓面地價(jià)和 最高溢價(jià)都出自于小幅地塊。 第二部分 土地市場分析 主城區(qū)供應(yīng)量加大 郊縣雙流、新都成熱點(diǎn) 2012上半年，主城區(qū)、雙流以及新都成為了拿地?zé)狳c(diǎn)，商品房用地各供應(yīng)33宗、12宗和9宗，合計(jì)成交面積超過3161畝。一方面由于 上述區(qū)域土地供應(yīng)量相對(duì)較大，另一方面，天府新區(qū)和“北改”等利好政策使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展備受關(guān)注。 區(qū)域出讓宗數(shù)成交總數(shù)成交面積 （畝） 平均地價(jià) （元/平） 總價(jià) 錦江區(qū)32121.24690187124 成華區(qū)551

26、534256194816 金牛區(qū)43239.9145039585 高新區(qū)1010538.82117324358 青羊區(qū)43178.83983134314 武侯區(qū)76204.94051165067 前半年，主城區(qū)土地供應(yīng)一改去年低迷勢態(tài)，高新區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)均有大面積優(yōu)質(zhì)地塊上市，隨著主城區(qū)可供開發(fā)用地逐漸減 少，預(yù)計(jì)未來主城區(qū)土地市場競爭將越發(fā)激烈，且中小房企主城區(qū)拿地難度將會(huì)越來越高。在主城區(qū)土地出讓中，錦江區(qū)以4690元/平 的平均樓面地價(jià)穩(wěn)坐頭把交椅，其他依次為成華區(qū)4256元/平、武侯區(qū)4051元/平、青羊區(qū)3983元/平、青羊區(qū)3983元/平、高新區(qū)2117 元/平、金牛區(qū)1450

27、元/平。上半年土地出讓金方面，高新區(qū)以324358萬元名列榜首，成華錦江分別以194816萬元和187124萬元緊隨 其后。 與此同時(shí)，前6月，在成都近郊土地出讓中，雙流、新都表現(xiàn)搶眼。由于受到天府新區(qū)和“北改”兩大城建項(xiàng)目刺激，加之這些片 區(qū)匯集了萬科、保利等眾多品牌開發(fā)商，良好的規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿ψ寘^(qū)域土地價(jià)值不斷凸顯。從地價(jià)來看，上半年近郊區(qū)縣平均地價(jià)均小 于500萬/畝，由高到低依次是溫江、雙流、新都、邛崍、郫縣和龍泉等，其中蒲江上半年僅一宗位于蒲江縣西來鎮(zhèn)青山村的商業(yè)用地成 交，成交單價(jià)僅為50萬/畝。 第二部分 土地市場分析 品牌房企重戰(zhàn)土地市場 樓市新面孔扎堆亮相 2012年上半年韓

28、國樂天集團(tuán)以17.4億元拿下錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)4、7、8號(hào)地塊，成為12年上半年總價(jià)地王，同時(shí)龍湖、保利、藍(lán)光、 中海、佳兆業(yè)以及新近成都的臺(tái)灣遠(yuǎn)雄也紛紛在上半年土地市場溢價(jià)拿地。其中，龍湖時(shí)隔六年之后再戰(zhàn)主城區(qū)土地市場以12.8億強(qiáng)勢 拿下武侯區(qū)晉陽二、六組地塊。與此同時(shí)，本土龍頭房企藍(lán)光地產(chǎn)更是在上半年一擲20億元豪奪4地，當(dāng)仁不讓的成為了上半年成都土 地市場最大贏家。 在品牌房企重新回歸土地市場之際，樓市新面孔扎堆進(jìn)入成都市場又成另一亮點(diǎn)。韓國樂天、臺(tái)灣遠(yuǎn)雄、新元素投資等均為第一次 出現(xiàn)在成都土地市場。這些新面孔，一亮相成都就是大手筆、大項(xiàng)目，其中，韓國樂天將為攀成鋼片區(qū)帶來原滋原味的樂天

29、大世界，而 半年單價(jià)地王遠(yuǎn)雄集團(tuán)更是看好成都樓市，預(yù)計(jì)未來還將拿地。 第二部分 土地市場分析 土地 2012年，年終 2012年上半年成都土地成交特色 2012年上半年成都商品住宅用地成交總價(jià)排行榜 排名拿地企業(yè)規(guī)劃面積成交總價(jià)(萬元)地塊 1樂天集團(tuán)348105174052攀成鋼片區(qū)4、7、8地塊 2中海地產(chǎn)440092167675南部新區(qū)仁和片區(qū)地塊 3龍湖地產(chǎn)388015128626晉陽二、六組地塊 4川通實(shí)華區(qū)府青路片區(qū)b地塊 5藍(lán)光地產(chǎn)16490074534成華區(qū)府青路片區(qū)c地塊 6藍(lán)光地產(chǎn)11080359833青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊 7保利地產(chǎn)162243

30、46888青羊區(qū)萬家灣四組地塊 8百利豐47268442541中和組團(tuán)新華社區(qū)地塊 9四川家益22177642138大豐街道高家社區(qū)地塊 10藍(lán)光地產(chǎn)19591835569大豐街道高堆社區(qū)地塊 2012年上半年成都商業(yè)住宅用地成交樓面地價(jià)排行榜 排名拿地企業(yè)規(guī)劃面積成交樓面價(jià)地塊 1遠(yuǎn)雄集團(tuán)329197080元/平米高新區(qū)肖家河地塊 2藍(lán)光地產(chǎn)1108035400元/平米四威南路3號(hào)地塊 3自然人378815200元/平米多寶寺路14號(hào)地塊 4樂天集團(tuán)3481055000元/平米攀成鋼片區(qū)4、7、8地塊 5川通實(shí)業(yè)1706644900元/平米成華區(qū)府青路片區(qū)b地塊 6誠信投資70004837元

31、/平米致民東路地塊 7自然人147064650元/平米武侯區(qū)雙鳳村地塊 8藍(lán)光地產(chǎn)1649004520元/平米成華區(qū)府青路片區(qū)c地塊 9華固建設(shè)298434380元/平米錦江區(qū)大觀村地塊 10自然人582713400元/平米武侯區(qū)七里村地塊 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 2012年成都樓市開春慘淡，經(jīng)歷了2011年樓市成交觸底后，1-2月開始緩慢回升，3月突顯一波“小陽春”，各區(qū)域成交出現(xiàn)大幅 回升，而這波小陽春的到來，分析認(rèn)為是2011年受政策影響，部分剛需購房者處于觀望態(tài)度，2012年伊始，開發(fā)商大打“以價(jià)換量”， 這批剛需購買力得到釋放。此后，在小陽春和房交會(huì)的雙重影響力下，4月出現(xiàn)

32、供應(yīng)高峰。步入5月后，房交會(huì)的優(yōu)惠帶來了上半年第二 波成交小高峰。而從供銷比情況來看，不難發(fā)現(xiàn)，整個(gè)2012年上半年，各區(qū)域庫存壓力仍比較大。 新增預(yù)售 概況 截止2012年6月24日，上半年共發(fā)放預(yù)售證199張，共新增預(yù)售面積568.48萬方，其中商品房預(yù)售證557.27萬方（不含車位）。今 年上半年供應(yīng)高峰出現(xiàn)在4月，單月供應(yīng)量達(dá)到221萬方，比去年同期上升142.85%。2012年上半年主城區(qū)新增預(yù)售面積最大的為高新 區(qū)，新增商品房供應(yīng)182.54萬方，占比主城區(qū)32%。其次為武侯區(qū)，商品房預(yù)售面積102.99萬方，占比18%。新增面積最小的為青羊 區(qū)，新增商品房預(yù)售面積45.98萬方，

33、占比8%。 新房成交 新房成交方面，截止2012年6月24日，16月商品住宅成交面積共370.89萬方，成交套數(shù)共40506套；成交面積相比去年同期 359.65萬方上漲11.25萬方，漲幅為3.12%。成交套數(shù)相比去年同期的37634套上漲7.63%。而2012年上半年主城區(qū)1-2成交慘淡，3月 后成交整體上浮。3月和5月為上半年成交高峰。 2012年1-6月成都樓盤成交量高新區(qū)仍占有絕對(duì)優(yōu)勢。共成交103.9萬方，占主城區(qū)成交面積的27%。成華區(qū)成交72.39萬方居于第 二位，占比20%。錦江區(qū)成交量最低，僅36.77萬方，占比10%。總體看來2012年開始，城北、城西的成交開始出現(xiàn)提高，

34、各區(qū)域板塊 成交相對(duì)更為平衡。 供應(yīng) 2012上半年共發(fā)放預(yù)售證199張 共新增預(yù)售面積568.48萬方。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年6月24日） 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年共發(fā)放預(yù)售證199張，共新增預(yù)售面積568.48萬方，其中商品房預(yù)售證557.27萬方（不含車位）。今年上半年 供應(yīng)高峰出現(xiàn)在4月，單月供應(yīng)量達(dá)到221萬方，比去年同期上升142.85%。受3月小陽春鼓舞和5月房交會(huì)雙重影響，4月份供應(yīng)量創(chuàng)下 上半年最高紀(jì)錄，高出其他月份一倍以上。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年6月24日） 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示：2012年上半年主城

35、區(qū)新增預(yù)售面積最大的為高新區(qū)，新增商品房供應(yīng)182.54萬方，占比主城區(qū)32%。其次為 武侯區(qū)，商品房預(yù)售面積102.99萬方，占比18%。新增面積最小的為青羊區(qū)，新增商品房預(yù)售面積45.98萬方，占比8%。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間 截止2012年6月24日） 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 成交 新房成交方面，2012年16月商品住宅成交面積共370.89萬方，成交套數(shù)共40506套；成交面積相比去年同期359.65萬方上漲 11.25萬方，漲幅為3.12%。成交套數(shù)相比去年同期的37634套上漲7.63%。分析認(rèn)為，雖然2012上半年成交總量相較于去年同期有小 幅度上浮，看能看出成交量的集中點(diǎn)存在很大

36、差異。2011年上半年成交量主要集中在1-2月，調(diào)控后主城區(qū)成交持續(xù)低位徘徊，限購效 力凸顯。而2012年上半年主城區(qū)1-2成交慘淡，3月后成交整體上浮。3月和5月為上半年成交高峰。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年6月24日） 點(diǎn)評(píng)：2012年春節(jié)過后，剛需性住宅需求增加，購房者也從觀望的情緒中走出來，而一些開發(fā)商也不失時(shí)機(jī)的公開降價(jià)促銷，導(dǎo)致 節(jié)后的成交數(shù)據(jù)連續(xù)攀升。5月，在4月樓市的短暫低靡后，成交量回升到接近3月小陽春的水平。除傳統(tǒng)季節(jié)性原因外，當(dāng)前全國整體 房價(jià)趨于穩(wěn)定，階段性價(jià)格觸底，開發(fā)商快速出貨的心態(tài)沒有變，購房者的信心也在逐漸恢復(fù)，因此入市積極性提高，觀望需求逐漸得 以釋放。 第三部分

37、 房地產(chǎn)市場分析成交分析 2012年1-6月成都樓盤成交量高新區(qū)仍占有絕對(duì)優(yōu)勢。共成交103.9萬方，占各主城區(qū)成交面積的27%。成華區(qū)成交72.39萬方居于 第二位，占比20%。錦江區(qū)成交量最低，僅36.77萬方，占比10%?？傮w看來2012年開始，城北、城西的成交開始出現(xiàn)提高，各區(qū)域板 塊成交相對(duì)更為平衡。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年6月24日） 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 2012年1-6月，僅2月和5月供銷比小于1，銷售面積大于供應(yīng)面積。而4月供銷比達(dá)到349.73%，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售量。分析認(rèn)為： 在一系列政策的調(diào)控下，市場購房者多為自住型消費(fèi)，開發(fā)商庫存壓力大，低價(jià)走量態(tài)度積極

38、，而整個(gè)市場來看，供應(yīng)的增加并未對(duì)成 交量有明顯影響。供大于求的市場局面仍在繼續(xù)。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年6月24日） 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 2012年上半年主城區(qū)各區(qū)域供銷比小于1的區(qū)域僅青羊區(qū)。其余各區(qū)則是供大于求，其中武侯區(qū)供銷比達(dá)到246.03%，是供銷比最 大的區(qū)域，也能看到武侯區(qū)庫存壓力相對(duì)較大。高新區(qū)雖銷售火熱，而供銷比為175.68%，也存在較大的庫存。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年 6月24日）。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 區(qū)域成交分析 2012年成華區(qū)成交面積僅次于高新區(qū)，成交峰值出現(xiàn)在3月，整體走勢與成都全部區(qū)域成交走勢相符。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年6月 2

39、4日） 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 2012年高新區(qū)成交面積仍為主城區(qū)最高，成交峰值出現(xiàn)在5月，能看出3月后整體成交量起伏并不大，整體保持高位。（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截 止2012年6月24日）。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 截止2012年7月1日，2012年金牛區(qū)成交有所上升，城北一直處于價(jià)值洼地，而北改的開展，讓城北入住了大批品牌開發(fā)商，促進(jìn)成交 的增長?？傮w走勢與主城區(qū)走勢相符。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 截止2012年7月1日，2012年錦江區(qū)成交仍處在主城區(qū)最低位。除3月和5月兩個(gè)成交高峰點(diǎn)外，其余月份成交一直處于低位。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 截止2012年7月1

40、日，2012年青羊區(qū)成交出現(xiàn)較大起伏，2-5月隨著地鐵4號(hào)線的修建，新光華片區(qū)火熱起來，出現(xiàn)成交高峰。而進(jìn)入6 月后，成交迅速回落 第三部分 房地產(chǎn)市場分析成交分析 截止2012年7月1日，2012年武侯區(qū)成交量處于較低位置，從成交面積來看，初3月小陽春帶來的成交高漲外，其他月份成交并不理想。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析開盤分析 2012年1-6月成都市共有183項(xiàng)目、221個(gè)批次開盤，其中主城區(qū)有124個(gè)項(xiàng)目批次開盤，郊縣有97個(gè)項(xiàng)目批次開盤。 在政策的長期穩(wěn)定調(diào)控下，投資得到抑制，剛需從年初開始不斷釋放。今年3月迎來樓市小陽春，從去年年底成交觸底后首次達(dá)到 高峰。4月受到小陽春影響，加上即將

41、迎來5月初的春交會(huì)，推新以72盤達(dá)到上半年峰值。而此后由于庫存壓力仍較大，政策并未出現(xiàn)放 松，在平穩(wěn)的市場大環(huán)境下，開發(fā)商出貨也趨于保守和平穩(wěn)。推盤量也呈現(xiàn)下降趨勢。 走勢 從近一年來開盤量來看，總體上開盤量波動(dòng)較大，受季節(jié)影響較為明顯。兩次波峰出現(xiàn)在去年9月和今年4月，均能概括為房交會(huì)前 期的傳統(tǒng)火熱期。受到政策和整體市場環(huán)境影響，4月后推盤速度有所降低，在巨大的庫存壓力下，開發(fā)商仍愿意選擇低價(jià)走量。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析開盤分析 同比 相比去年同期，能看出1月推盤量出現(xiàn)較大的落差，去年受調(diào)控影響，樓市出現(xiàn)階段性觸底，在慘淡的成交中，今年年初樓市在3月 之前，開發(fā)商仍保守開盤。而2月之后

42、，去年壓抑的剛需得到釋放，在成交回升的帶動(dòng)下，開盤量也逐漸恢復(fù)，甚至高于去年同期水平 第三部分 房地產(chǎn)市場分析開盤分析 老盤新推 在2012年上半年各項(xiàng)目批次開盤中，老盤新推依然是推盤中的主角，占到了75%。相較去年有小幅度提高。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析開盤分析 環(huán)線 從環(huán)線來看，3環(huán)外仍是熱銷區(qū)域，受到上半年剛需主打市場的影響，近郊推盤持續(xù)積極。而從5月以來，部分改需、豪宅項(xiàng)目重返市場， 2-3環(huán)區(qū)域項(xiàng)目開始復(fù)蘇，占比21%。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析開盤分析 高新 不完全統(tǒng)計(jì)，2012年1-6月成都市看盤項(xiàng)目分布，高新區(qū)依舊熱門，達(dá)到39盤。隨著天府新區(qū)的開發(fā)和整個(gè)成都經(jīng)濟(jì)、政治中心南

43、移。高新區(qū)的火熱一直持續(xù)，加上地鐵一號(hào)線的開通和金融城、軟件園的完善，讓置業(yè)者的目光難離開城南區(qū)域。開發(fā)熱度居高不下， 新盤仍然不斷涌現(xiàn)。其次是武侯和成華，分別有25、19個(gè)項(xiàng)目推出。隨著新雙楠片區(qū)的成熟，北改的火熱開展，武侯區(qū)和成華區(qū)在 2012年開始吸引到更多的關(guān)注。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析開盤分析 從各郊縣來看，新都的推盤量最大，共有30個(gè)項(xiàng)目批次推出，雙流28盤居于第二位。此外郫縣、溫江居于其次?？梢钥闯鼋既允墙伎h 推盤的主力區(qū)域。隨著軌道交通的不斷發(fā)達(dá)，近郊開發(fā)熱度也是逐漸升溫，發(fā)展前景良好。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 一、別墅新增供給情況 新增放量同比去年小幅上升，

44、郊縣仍是目前別墅開發(fā)主戰(zhàn)場 2012年上半年成都市累計(jì)新增別墅3398套，規(guī)模為80萬，新增面積同比增長5.45%。 從上半年月度成交走勢來看，新增在6月出現(xiàn)高位增長，別墅供給主力仍集中在郊縣，主城區(qū)因土地稀缺，別墅產(chǎn)品供給較少。 新增供給半年度走勢 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 新增供給之行政區(qū)域比較 行政區(qū)域新增雙流、溫江、新津是目前別墅主力供給區(qū)域，放量較大 主城區(qū)新增主要來自綠地錦天府的花園洋房和中海城南官邸的聯(lián)排別墅； 從小區(qū)域來看，新增別墅供給主要來自溫江和雙流及新津。溫江別墅新增主要來自彩疊園，雙

45、流主要新增來自于錦繡尚郡、遠(yuǎn)大林 語城；新津別墅新增主要來自廊橋水鄉(xiāng)、龍湖悠山郡。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 新增供給之物業(yè)類型比較 物業(yè)類型新增聯(lián)排別墅物業(yè)占主導(dǎo)，雙拼別墅逐漸淡出市場 2012年上半年別墅新增主要以聯(lián)排別墅為主，新增42萬m2,占總供應(yīng)的53%，其次是花園洋房19.8萬m2,占總供應(yīng)的25%。獨(dú)棟和 雙拼上半年新增較少。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 二、別墅銷售情況 銷售走勢 成交剛需搶戲，別墅遇冷，成交量與去年同期持平 2012年上半年全市別墅成交3207套，面積為76萬，成交面積與去年同期持平。 從月度成交走勢

46、來看，1-2月市場稍顯低迷，進(jìn)入3月后，每月成交保持在15萬左右，且3-6月每月成交量均超過去年同期水平， 這足以說明市場在經(jīng)過長時(shí)間客戶觀望后，需求得到一定釋放。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 銷售之行政區(qū)域比較 行政區(qū)域成交雙流、都江堰、新津傳統(tǒng)別墅區(qū)域銷售高于其他區(qū)縣，品牌大盤銷售良好 從小區(qū)域來看，雙流成交643套居首位，成交主要來自三盛翡麗山、牧馬山卡地亞、復(fù)地御香山、雅居樂花園； 主城區(qū)上半年成交主要來自中海國際社區(qū)、華僑城；近郊區(qū)成交主要來自雅居樂花園、三盛翡麗山、彩疊園、富豪新岸、歐香小鎮(zhèn)； 遠(yuǎn)郊區(qū)成交主要來自金科廊橋水鄉(xiāng)、藍(lán)光觀嶺

47、、保利石象湖國際、梵谷源。 2012年16月成都市各行政區(qū)域別墅銷售情況 行政區(qū)域銷售套數(shù)所占比例與去年同期相 比 銷售面積（萬 ） 所占比例與去年同期相 比 主城53316.6%38.4%15.00870819.7%29.1% 錦江區(qū)561.7%300.0%2.0225392.7%343.4% 成華區(qū)60.2%/0.1011960.1%/ 金牛區(qū)2277.1%39.3%5.2209796.9%30.7% 青羊區(qū)90.3%55.0%0.2750970.4%61.1% 武侯區(qū)351.1%48.5%0.8356391.1%66.0% 高新區(qū)2006.2%66.7%6.5532588.6%63.6%

48、 郊區(qū)267483.4%12.2%61.05609580.2%0.1% 雙流64320.0%16.7%20.93310227.5%2.3% 溫江2678.3%29.4%5.8294227.7%33.7% 龍泉驛632.0%19.2%1.7230652.3%18.3% 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 郫縣1153.6%33.7%3.55185%4.7%68.3% 新都區(qū)1755.5%5.9%4.2077075.5%23.4% 遠(yuǎn)郊141144.0%8.7%24.81094432.6%7.2% 金堂縣1845.7%5.7%3.8536285.1%41.7% 都江堰33710.5%43.7%5

49、.046446.6%38.2% 邛崍市1645.1%290.5%5.046446.6%38.2% 蒲江縣1615.0%570.8%3.0659994.0%300.5% 新津縣2919.1%179.8%8.41081611.1%163.6% 崇州2297.1%8.0%2.2186442.9%7.1% 大邑縣150.5%94。9%0.266080.3%94.5% 彭州市80.2%86.2%0.2244090.3%75.7% 青白江220.7%/0.2521240.3%/ 合計(jì)3207100.0%6.9%76.1100.0%4.7% 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 銷售之物業(yè)類型比較 物業(yè)類型

50、成交聯(lián)排別墅、花園洋房占據(jù)半壁江山，雙拼物業(yè)市場追捧度不高 聯(lián)排別墅及花園洋房是上半年成交主力，分別占總成交量的39%、36%；雙拼別墅成交最少，僅占9%；從成交物業(yè)類型來看，目 前別墅類物業(yè)聯(lián)排銷售較好，雙拼別墅逐漸淡出市場。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 別墅供銷比情況 供銷比推盤節(jié)奏放緩，上半年基本保持供需平衡，集中市場消化存量 就供銷比走勢而言，除1月外，其余月度供銷比均低于1.0，可以看出，開發(fā)商放緩了推盤節(jié)奏，主要以消化市場存量為主。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 別墅銷售排行榜 從別墅成交排行榜來看，雅居樂以6.1萬的銷售面積

51、位居首位。從銷售排行前十項(xiàng)目可以看出，城市別墅銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于郊縣度假別墅。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 三、別墅存量情況 存量之行政區(qū)域比較 存量都江堰別墅市場堪憂，存量最大，全市目前存量需較長時(shí)間才能去化 大區(qū)域來看，存量面積以郊區(qū)為主，郊區(qū)存量220.7萬，占全市別墅總存量的92%。 行政區(qū)域來看，雙流、都江堰分別以存量51.4萬、30.4萬位居前兩位，分別占總存量的20.8%、12.3%；雙流存量大是因?yàn)殡p流 別墅市場是大成都的核心別墅市場開發(fā)體量巨大，而都江堰的存量則反映出青城山別墅版塊的嚴(yán)重滯銷；2010年以來，別墅存量節(jié)節(jié)攀 升，達(dá)到歷史高點(diǎn)，消化完目前存量需要3.5年。

52、行政區(qū)域存量所占比例存量面積（萬）所占比例 主城區(qū)8948.0%25.8%10.5% 錦江區(qū)1151.0%4.21.7% 成華區(qū)200.2%0.20.1% 金牛區(qū)1731.5%4.11.7% 青羊區(qū)540.5%1.50.6% 武侯區(qū)1361.2%4.11.7% 高新區(qū)3963.5%11.7%4.7% 郊區(qū)1031792.0%220.789.5% 近郊478442.7121.849.4% 雙流158414.1%51.420.8% 溫江11109,9%29.011.8% 龍泉驛7276.5%10.34.2% 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 郫縣6575.9%14.45.9% 新都區(qū)7066.

53、3%16.66.8% 遠(yuǎn)郊553349.4%98.940.1% 金堂縣4534.0%10.14.1% 都江堰220319.7%30.412.3% 邛崍市6145.5%5.92.4% 蒲江縣1371.2%6.12.5% 新津縣8087.2%24.710.0% 崇州6325.6%7.83.2% 大邑縣4574.1%10.24.1% 彭州市1751.6%2.61.1% 青白江540.5%1.00.4% 合計(jì)11211100.0%246.5100.0% 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 存量之物業(yè)類型比較 物業(yè)類型存量市場去化較快物業(yè)存量依然較多，后期銷售難度

54、大 存量以聯(lián)排和花園洋房為主。聯(lián)排存量95.3萬，占總存量的39%；花園洋房存量82.7萬，占總存量的33%；花園洋房及聯(lián)排的 存量雖然大，但該兩種物業(yè)卻是目前市場去化最快的別墅物業(yè)；隨著別墅市場重點(diǎn)向中小戶型的轉(zhuǎn)移，獨(dú)棟和雙拼的去化將是整個(gè)別墅 市場的一大難點(diǎn)。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析別墅市場分析 別墅市場小結(jié) 上半年別墅新增總體同比有所下降：在1-5月，新增別墅較少，6月集中爆發(fā)；新增主要集中在溫江、雙流及新津。 成交基本保持穩(wěn)定：，別墅市場成交并沒有隨著調(diào)控政策的變化而大起大落；預(yù)計(jì)后期別墅市場成交依然會(huì)保持穩(wěn)定。 別墅存量壓力大：目前全市別墅存量達(dá)11211套，246.5萬，達(dá)到歷史

55、高點(diǎn)；按照2011年全年去化7222套的去化速度，目前存量出清 周期為15.5個(gè)月。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 2012年上半年，延續(xù)2011年的限購、限貸政策，政府三令五申，將持續(xù)對(duì)房價(jià)的過快上漲進(jìn)行控制，堅(jiān)持控制房價(jià)的政策不動(dòng)搖， 政策變調(diào)的不確定預(yù)期基本消除。同時(shí)，存貸款準(zhǔn)備金率的上調(diào)及銀行貸款的放松，又為購房者提供了現(xiàn)在入市的動(dòng)力。綜上所述， 2012年上半年，購房者及開發(fā)商定價(jià)開始進(jìn)入理性階段，主城區(qū)房價(jià)基本穩(wěn)定。 截止到6月26日，成都市主城區(qū)住宅交易均價(jià)為9916元/平方米，同比去年下降2.16%，進(jìn)入調(diào)控中期，主城區(qū)成交量跌幅較大， 整體態(tài)勢持續(xù)低位。從市場反應(yīng)來看，當(dāng)

56、前環(huán)境下，成都買賣雙方仍然處于深度博弈中；投資型需求受到抑制，剛需置業(yè)成為支撐市場 的主力，改善型需求開始復(fù)蘇。存貸款準(zhǔn)備金率的上調(diào)及銀行貸款的放松，使得成交量有所上升，但總體來看，開發(fā)商多為以價(jià)換量， 品質(zhì)不低、價(jià)格不高的樓盤成為購房者首選。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，在主城區(qū)111個(gè)樓盤中，價(jià)格下降樓盤有39個(gè)，占比35%， 價(jià)格未變的樓盤有40個(gè)，占比36%，房價(jià)基本穩(wěn)定。 1-6月成都市在售樓盤漲跌調(diào)查 概況 點(diǎn)評(píng)：在表格可以看出，高新區(qū)的樓盤下跌個(gè)數(shù)最多，達(dá)10個(gè)，但成華區(qū)價(jià)格下跌樓盤所占比重最大，占抽樣樓盤的58.82%。而錦江 區(qū)價(jià)格下跌樓盤最少，僅占22.22%，同時(shí)錦江區(qū)也是主

57、城區(qū)中樓盤均價(jià)最高的區(qū)域，為11494元/，這與區(qū)域內(nèi)品質(zhì)住宅較多有關(guān)。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 2011年1-6月成都市主城區(qū)有40個(gè)樓盤價(jià)格保持不變，占比為36%；有32個(gè)樓盤價(jià)格不同程度上漲，占比為29%，另外，價(jià)格下 降樓盤有39個(gè)，占比35%，整體趨勢說明，上半年主城區(qū)樓盤價(jià)格穩(wěn)中有降，成都房價(jià)已基本進(jìn)入穩(wěn)定階段，部分開發(fā)商給出誘人優(yōu)惠， 以價(jià)換量，部分開發(fā)商仍按自身營銷策略進(jìn)行銷售，價(jià)格未變甚至略有上漲。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 對(duì)比2012上半年漲幅榜和跌幅榜前10名的樓盤可以發(fā)現(xiàn)，跌幅榜前10名樓盤中，無一近郊盤入圍，但在漲幅榜前10名的排行中， 有4個(gè)近郊

58、盤入圍，占比達(dá)到40%，且占了前五名中的三個(gè)名額，漲幅較明顯。可見在限購令下，購房者將更多的關(guān)注度轉(zhuǎn)移到價(jià)格不 貴、品質(zhì)不低的近郊盤上。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 2011年1-6月主城區(qū)整體房價(jià)走勢 自今年1月以來，成都市主城區(qū)的住宅均價(jià)基本持平，略有下降。值得關(guān)注的是，憑借成都春交會(huì)的熱力，成都樓市在4、5月迎來了成 交的大幅上漲和開盤量的大幅提升，但房價(jià)卻為上半年的低谷，說明開發(fā)商多采取以價(jià)換量的營銷策略，品質(zhì)不低、價(jià)格不高的樓盤成 為購房者首選。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 相比去年同期，2011上半年主城區(qū)商品住宅月度均價(jià)先漲后跌，這主要與2011年房價(jià)漲幅較快的原因有

59、關(guān)?？傮w來看，同比2010年的 漲價(jià)趨勢，2012年房價(jià)基本穩(wěn)定，成都樓盤的房價(jià)開始邁入理性階段。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 主城區(qū)中一半均價(jià)過萬主城區(qū)中一半均價(jià)過萬 成華最低成華最低 成都上半年主城區(qū)各區(qū)域中，均價(jià)過萬的區(qū)域有錦江區(qū)、高新區(qū)和青羊區(qū)。其中錦江區(qū)均價(jià)11494元/平，位居主城區(qū)第一。而均價(jià)最低 的為成華區(qū)，僅為8348元/平。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析房價(jià)分析 對(duì)比2011年和2012年上半年主城區(qū)房價(jià)可以看出，除成華和金牛外，其他區(qū)域的均價(jià)均有所下調(diào)。2012上半年北改方案的公布，都是 刺激區(qū)域樓市發(fā)展的強(qiáng)心劑，市場普遍看好金牛、成華房價(jià)的后續(xù)走勢。 第三部分 房地產(chǎn)

60、市場分析房價(jià)分析 房價(jià) 2012年，年終 成華區(qū)住宅項(xiàng)目價(jià)格調(diào)查 項(xiàng)目名稱一月價(jià)格六月價(jià)格漲跌情況 鋒尚陽光二期臻品均價(jià)8300元/均價(jià)8300元/ 和信融錦云灣均價(jià)10700元/均價(jià)10700元/ 龍城均價(jià)7000元/均價(jià)7000元/ 銀鑼灣均價(jià)6900元/均價(jià)6100元/ 華西雅筑均價(jià)7992元/均價(jià)7400元/ 上東一號(hào)均價(jià)6800元/均價(jià)6900元/ 福晟錢隆天下均價(jià)9700元/均價(jià)9700元/ 陽光100米婭中心均價(jià)9550元/均價(jià)8700元/ 朗詩綠色街區(qū)均價(jià)10700元/均價(jià)10000元/ 北湖龍郡均價(jià)6538元/均價(jià)6000元/ 保利康橋均價(jià)16000元/均價(jià)15000元/ 華